Ứng dụng phương pháp thặng dư để thẩm định giá trị quyền sử dụng đất (khu đất dự án an lạc plaza quận bình tân) nhằm mục đích góp vốn liên doanh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

----------

Chuyên đề tốt nghiệp
Đề tài

ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT (KHU ĐẤT DỰ ÁN AN LẠC
PLAZA QUẬN BÌNH TÂN) NHẰM
MỤC ĐÍCH GÓP VỐN LIÊN DOANH

GV hướng dẫn: ThS. Ngô Văn Phong
Sinh viên thực hiện: Phan Thị Xuân Thùy
Lớp: VG2 –K33
MSSV: 107205739

TP.HCM năm 2011


LỜI MỞ ĐẦU
1. Giới thiệu đề tài:
“Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất khu đất dự án An Lạc Plaza, đường Số 17,
phường Bình Trị Đông, quận Bình Tân, Tp. Hồ Chí Minh” là đề tài được chọn thực
hiện để làm chuyên đề tốt nghiệp cho chuyên ngành Thẩm định giá.
Khu đất dự án An Lạc Plaza là khu đất có diện tích lớn (7.988 m2) thuộc khu vực
phường Bình Trị Đông, quận Bình Tân đã thâu mua từ năm 2003, hiện công ty đang có
nhu cầu xác định lại giá trị quyền sử dụng đất khi xây dựng dự án An Lạc Plaza (dự án

xây dựng căn hộ cao cấp có kết hợp trung tâm thương mại) của công ty xây dựng và
phát triển nhà Bình Chánh.
Đề tài này trình bày cách thức để ước tính giá trị của khu đất đó.
2. Lý do chọn đề tài:
Tình hình thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh hiện nay rất phát triển
nhưng chưa ổn định và thiếu tính bền vững. Giá cả các loại bất động sản biến động
mạnh, lúc thì tăng nhanh chóng lúc lại đột ngột giảm và đôi khi không phản ánh được
giá trị thực của bất động sản. Điều đó khiến cho bên mua cũng như bên bán không biết
nên mua với mức giá nào để không bị “hớ”, bán với mức giá nào để không bị “thiệt”.
Vì vậy, việc ước tính giá trị bất động sản rất cần thiết đối với các bên tham gia thị
trường trong các giao dịch mua bán.
Đối với các khu đất có diện tích lớn như khu đất dư án An Lạc Plaza, việc xác
định được giá trị của nó càng trở nên quan trọng và không thể thiếu để các nhà đầu tư
đưa ra quyết định có nên đầu tư hay không và có phù hợp với khả năng tài chính của
mình hay không.
Ngoài ra, những kiến thức và kinh nghiệm của em về bất động sản nhiều hơn so
với các lĩnh vực khác như máy - thiết bị, doanh nghiệp hay thương hiệu. Do đó em
chọn đề tài thẩm định giá bất động sản, mà cụ thể là khu đất dự án An Lạc Plaza của
công ty xây dựng và phát triển nhà Bình Chánh.


3. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Đề tài này được thực hiện nhằm giúp sinh viên bước đầu tiếp cận với hoạt động
thẩm định giá bất động sản trong thực tế và tích luỹ được một số kinh nghiệm trong
quá trình thẩm định giá trị khu đất dự án An Lạc Plaza trước khi tốt nghiệp, ra trường
và chính thức làm việc tại các công ty thẩm định giá hay các doanh nghiệp khác nhưng
có hoạt động thẩm định giá.
4. Phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu của đề tài này là: Khu đất dự án An Lạc Plaza, đường Số 7,
phường Bình Trị Đông, quận Bình Tân, Tp. Hồ Chí Minh.

5. Phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp nghiên cứu của đề tài là thống kê số liệu, phân tích, so sánh các
thông tin và đối chiếu với thực tế.
6. Kết cấu của đề án:
 Phần mở đầu.
 Phần nội dung:
Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản
Chương 2: Ứng dụng phương pháp thặng dư để thẩm định giá quyền sử dụng
đất khu đất dự án An Lạc Plaza nhằm mục đích góp vốn liên
doanh.
Chương 3: Thuận lợi, khó khăn và một số kiến nghị
 Phần kết luận.


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU

Trang

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN ............................................................................ 1
1.1 Các khái niệm ....................................................................................................... 1
1.1.1 Thẩm định giá .................................................................................................... 1
1.1.2 Bất động sản ...................................................................................................... 1
1.1.2.1 Khái niệm ....................................................................................................... 1
1.1.2.1 Các thuộc tính của bất động sản ..................................................................... 2
1.1.2.3 Đặc trưng của bất động sản ............................................................................ 3
1.1.2.4 Quyền tài sản bất động sản ............................................................................. 4
1.1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản ................................................ 5
1.1.3 Thị trường bất động sản ..................................................................................... 8
1.1.3.1 Khái niệm ....................................................................................................... 8

1.1.3.2 Các đặc trưng của thị trường bất động sản ..................................................... 9
1.1.3.3 Các khu vực của thị trường bất động sản ..................................................... 10
1.2 Cơ sở giá trị của việc thẩm định giá bất động sản ............................................. 11
1.2.1 Giá trị thị trường .............................................................................................. 11
1.2.2 Giá trị phi thị trường ....................................................................................... 11
1.3 Các nguyên tắc được sử dụng trong thẩm định giá bất động sản ....................... 12
1.3.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất ......................................................... 12
1.3.2 Nguyên tắc tính hữu dụng ............................................................................... 12
1.3.3 Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai ........................................................ 13
1.3.4 Nguyên tắc đóng góp ....................................................................................... 14
1.3.5 Các nguyên tắc khác ....................................................................................... 14
1.4 Các phương pháp được sử dụng trong thẩm định giá bất động sản ................... 13
1.4.1 Phương pháp so sánh giá bán (so sánh trực tiếp) ............................................ 14
1.4.2 Phương pháp chi phí ........................................................................................ 14
1.4.3 Phương pháp thu nhập ..................................................................................... 14


1.4.4 Phương pháp thặng dư ..................................................................................... 15
1.4.5 Phương pháp lợi nhuận .................................................................................... 17
1.5 Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất .................................................................. 17
1.5.1 Khái niềm về quyền sử dụng đất ..................................................................... 17
1.5. 2 Sự khác biệt giữa Quyền sử dụng đất và Quyền sỡ hữu đất ........................... 18
1.5.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị quyền sư dụng đất ................................. 19
1.5.4 Lộ trình hình thành thị trường quyền sử dụng đất trong quá trình đổi mới
ở nước ta ................................................................................................................... 19
1.5.5 Thị trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa ở nước ta ................................................................................................. 22
1.5.5.1 Đặc trưng chung của thị trường quyền sử dụng đất nước ta ........................ 22
1.5.5.2 Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất ..................................................... 24
1.5.6 Mục tiêu, phương hướng phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong những năm tới

.................................................................................................................................................... 25
1.5.6.1 Hiện trạng thị trường quyền sử dụng đất trong từng khu vực của thị trường bất
động sản .................................................................................................................... 25
1.5.6.2 Mục tiêu và phương hướng phát triển thị trường quyền sử dụng đất ........... 27
CHƯƠNG 2: THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ GÓP VỐN
LIÊN DOANH ......................................................................................................... 29
2.1 Tổng Quan Về Quận Bình Tân Và Thị Trường Bất Động Sản Tại Quận Bình Tân ......... 29
2.1.1 Vị trí địa lý .......................................................................................................... 29
2.1.2 Địa hình, thổ nhưỡng địa chất công trình .......................................................... 29
2.1.3

Tổng Quan Thị Trường Bất Động Sản Tại Quận Bình Tân ............................. 30

2.1.3.1 Sơ nét về tình hình giao dịch bất động sản trên đường Số 7 ............................ 30
2.1.3.2 Thị trường căn hộ chung cư ............................................................................. 30
2.2

Mô tả đặc điểm của tài sản .................................................................................. 31

2.2.1 Địa điểm tài sản thẩm định ................................................................................. 31
2.2.2 Pháp lý ................................................................................................................ 32
2.2.3 Đặc điểm về vật lý ............................................................................................... 32


2.3 . Ước tính giá trị quyền sử dụng đất tại đường Số 7, phường Bình Trị Đông, quận
Bình Tân, TP.HCM ...................................................................................................... 33
2.3.1 Một số thông tin chung ........................................................................................ 33
2.3.1.1Tiến độ thực hiện dự án ..................................................................................... 33
2.3.1.2 Chỉ tiêu quy hoạch khu đất .............................................................................. 33
2.3.1.2 Chỉ tiêu quy hoạch khu đất .............................................................................. 33

2.3.2 Ước tính tổng doanh thu .................................................................................... 34
2.3.2.1 Doanh thu từ khai thác trung trung tâm thương mại (TTTM) ......................... 34
2.3.2.2 Doanh thu từ việc bán các căn hộ chung cư ..................................................... 36
2.3.3 Ước tính tổng chi phí ......................................................................................... 39
2.3.3.1 Chi phí xây dựng chung cư .............................................................................. 39
2.3.3.2 Chi phí xây cơ sở hạ tầng ................................................................................. 39
2.3.3.3C hi phí bán căn hộ ............................................................................................ 39
2.3.3.4 Chi Phí hoạt động TTTM ................................................................................ 40
2.3.4 Chi phí trả lãi vay và kế hoạch vay .................................................................. 40
2.3.5 Xác định tỷ suất chiết khấu ................................................................................. 41
2.3.5 Xác định tỷ suất chiết khấu ............................................................................... 42
2.4 Kết quả thẩm định giá ............................................................................................. 43
CHƯƠNG 3: THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN VÀ MỘT SÔ KIẾN NGHỊ ................. 45
3.1 Kết quả nghiên cứu của đề tài ................................................................................ 45
3.2 Hạn chế của đề tài ................................................................................................... 45
3.3 Kiến nghị ................................................................................................................ 47


DANH MỤC PHỤ LỤC

1.
2.
3.
4.
5.
6.

Bảng dòng tiền cho khu đất thẩm định giá
Bản đồ vị trí tài sản thẩm định
Bản đồ hiện trạng vị trí

Giấy xác nhận đăng ký bản cam kết bảo vệ môi trường
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Các giấy tờ liên quan khác


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: Ths Ngô Văn Phong

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN
Chương này trình bày về cơ sở lý thuyết của thẩm định giá bất động sản. Đó là
những kiến thức lý thuyết cơ bản mà thẩm định viên cần phải nắm vững để có thể thực
hiện công tác thẩm định giá bất động sản trong thực tế.
1.1. Các khái niệm:
1.1.1 Thẩm định giá:
“Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị cho mục
đích cụ thể của tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc tới tất cả những đặc điểm
của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm
các loại đầu tư lựa chọn” (theo giáo sư Lim Lan Yuan -Singapore).
Theo Pháp lệnh giá của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTVQH10
ngày 10/05/2002: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản
phù hợp với thị trường tại một địa điểm nhất định, thời điểm nhất định, cho một mục
đích nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hay thông lệ Quốc Tế (chương 1, mục 2,
điều 4 của Pháp lệnh giá).
Theo đó: Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính của các quyền sở hữu bất
động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong
những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.
1.1.2 Bất động sản:
1.1.2.1

Khái niệm:

Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản được định nghĩa
là đất đai và những gì con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình có
thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất. Luật mỗi quốc gia
quy định những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản.

SVTH:

Phan Thị Xuân Thùy

T r a ng 1


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: Ths Ngô Văn Phong

Theo khoản 1, điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 của Việt Nam: Bất động sản là
các tài sản không di dời được bao gồm:
+ Đất đai;
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó;
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.2.2 Thuộc tính của bất động sản:
Bất động sản có 4 thuộc tính, bao gồm: Tính bất động, tính không đồng nhất, tính
khan hiếm và tính bền vững, đời sống kinh tế dài. Chính những thuộc tính này tạo nên
giá trị riêng biệt của mỗi bất động sản và làm cho nó khác hoàn toàn với các loại tài
sản khác.

a) Tính bất động:
Bất động sản không thể di chuyển từ nơi này sang nơi khác. Mỗi bất động sản đều có
vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc. Đều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả của bất động
sản tùy thuộc vào địa điểm, vị trí của nó và thường mang đậm tính chất địa phương.
b) Tính không đồng nhất:
Không có 2 bất động sản giống hệt nhau. Ngay cả trong chung cư hay các khu nhà
liên kế, các căn hộ, nhà được xây dựng với diện tích, hình dáng, số phòng, đặc điểm
các phòng giống nhau thì ít nhất chúng cũng khác nhau về vị trí. Sự khác nhau về hình
thể, vị trí, quy mô của lô đất hình thành nên tính đa dạng của các bất động sản, do vậy
giá cả các bất động sản gắn liền với đặc điểm của bất động sản đó.

SVTH:

Phan Thị Xuân Thùy

T r a ng 2


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: Ths Ngô Văn Phong

c) Tính khan hiếm:
Đất đai thì hữu dụng và có hạn so với sự phát triển của dân số ngày càng tăng.
Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất được. Tính khan hiếm khiến cho
giá bất động sản về lâu về dài sẽ có xu hướng ngày càng tăng.
d) Tính bền vững, đời sống kinh tế dài:
Đất đai và các công trình trên đất thường có tình bền vững cao, có thể sử dụng
trong vài chục năm, thậm chí cả trăm năm, tuỳ loại công trình.
1.1.2.3 Đặc trưng của bất động sản:

Trong thẩm định giá, mỗi loại tài sản có những đặc trưng khác nhau. Những đặc
trưng này tạo nên điểm riêng của từng loại tài sản để có thể phân biệt loại tài sản này
với loại tài sản khác. Đây là chuyên đề về thẩm định giá bất động sản, vì vậy ta cần tìm
hiểu về những đặc trưng của bất động sản.
a)Khả năng co giãn của cung bất động sản kém:
Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế của điều kiện tự nhiên và môi trường, con
người không thể can thiệp vào được. Quỹ đất đai trên trái đất gần như là không thay
đổi, bởi có thể ở nơi này do sự vận động của vỏ trái đất làm tăng diện tích đất lên (đất
lấn biển), nhưng ở nơi khác lại bị mất đi do mực nước biển dâng cao (biển lấn đất). Và
sự thay đổi này chỉ thấy rõ sau hàng nghìn, hàng triệu năm chứ không phải ngày một
ngày hai. Hiện nay, trái đất đang ngày càng nóng dần lên làm tan băng ở Bắc cực, mực
nước biển dâng lên làm cho diện tích đất đai có xu hướng bị thu hẹp trong khi dân số
thế giới lại ngày càng tăng. Vậy nên, xét về lâu dài đất đai sẽ ngày càng có giá trị.
Việc phân bổ đất đai cho những mục đích cụ thể phải tuân theo qui hoạch sử dụng
đất trong từng thời kỳ và trong từng khu vực

SVTH:

Phan Thị Xuân Thùy

T r a ng 3


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: Ths Ngô Văn Phong

b) Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao:
Bất động sản có giá trị rất lớn, thời gian giao dịch lại dài, có những bất động sản
rao bán cả năm trời vẫn không tìm được người mua, điều này làm cho việc chuyển đổi

từ tài sản bất động sản ra tiền kém linh hoạt và gặp nhiều khó khăn.
Thường thì bất động sản có giá trị càng cao thì thời gian mua, bán càng lâu vì
không phải ai cũng có khả năng mua, và trước khi mua thì người mua cũng cần xem
xét kỹ lưỡng. Những bất động sản tuy giá không cao nhưng thời gian giao dịch dài là
do khó tìm được người mua vì vị trí, phong thuỷ… của bất động sản không tốt ( Ví dụ:
nhà nằm trong khu mất an ninh trật tự, khu nước ngập…)
c) Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt:
Do hai đặc trưng nêu trên nên bất động sản có tính thanh khoản kém. Vì vậy,
trong những trường hợp chủ sở hữu cần tiền gấp sẽ chọn giải pháp cầm cố hay thế chấp
thay vì mang ra rao bán.
d) Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ:
Đất đai là nguồn tài nguyên quý hiếm của quốc gia và gắn liền với sinh hoạt đời sống
của nhân dân. Mọi sự biến động của đất đai đều ảnh hưởng đến kinh tế, chính trị của quốc
gia đó. Do đó nhà nước thường can thiệp, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng đất đai.
1.1.2.4 Quyền tài sản bất động sản:
Quyền tài sản bất động sản là một khái niệm pháp lý tách biệt với thực thể vật chất
của bất động sản, nó bao gồm các quyền, các khoản thu nhập liên quan đến quyền sở
hữu bất động sản như: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ký kết hợp đồng,
quyền bán, cho thuê, quyền để thừa kế, quyền cho tặng, quyền hưởng lợi từ việc đầu
tư, khai thác hay cho thuê bất động sản.

SVTH:

Phan Thị Xuân Thùy

T r a ng 4


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: Ths Ngô Văn Phong

1.1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản:
Giá trị của bất động sản chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm:
các yếu tố bên trong và các yếu tố bên ngoài.
 Các yếu tố bên trong:
Mối liên hệ giữa các bên trong giao dịch, chỉ khi người bán và người mua thực hiện
giao dịch theo đúng mục đích, hợp lý và khách quan thì mới được xem là chứng cứ thị
trường.Các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bán khác nhau, do vậy thẩm định
viên phải xem xét kỹ lưỡng các điều khoản bán để xác định chứng cứ thị trường.
Các điều kiện thị trường: thị trường bình thường là khi cung cầu cân bằng và mức
giá không phản ánh sự khan hiếm của cung hay cầu. Giao dịch thực hiện là giao dịch
chín mùi, có thông tin tốt và đáp ứng của giá trị thị trường thì khi đó giá bất động sản
giao dịch mới được xem là chứng cứ giá trị thị trường.
Một bất động sản có giá trị phải có một số đặc tính sau: Tính hữu ích, tính khan
hiếm, có nhu cầu và có thể chuyển giao.
 Các yếu tố bên ngoài:
Các yếu tố bên ngoài có ảnh hưởng rất lớn tới giá trị của bất động sản.
a) Nhóm các yếu tố vĩ mô:
Về chính sách của nhà nước: mỗi chính sách, quy định của nhà nước về đất đai,
nhà ở đều có ảnh hưởng tới giá trị bất động sản. Ví dụ: Thời gian vừa qua, Chính phủ
trình Quốc hội đề án thí điểm bán nhà cho người nước ngoài sinh sống và làm việc tại
Việt Nam. Với số lượng khoảng 84.000 người nước ngoài đang sinh sống tại Việt Nam
sẽ tạo ra nhu cầu rất lớn về nhà ở. Nhưng một trong những nội dung của đề án là người
nước ngoài chỉ được phép mua nhà chung cư vì đối với loại nhà biệt thự sẽ liên quan
SVTH:

Phan Thị Xuân Thùy

T r a ng 5

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: Ths Ngô Văn Phong

tới vấn đề sở hữu đất đai. Chính sự kiện này tác động tới giá các loại nhà chung cư
theo chiều hướng tăng lên tại hai thị trường Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh, nơi có nhiều
người nước ngoài sinh sống và được Bộ Xây dựng chọn để áp dụng đề án thí điểm.
Cung – cầu bất động sản: tác động trực tiếp lên giá cả bất động sản, các yếu tố
ảnh hưởng đến cung của bất động sản gồm: Phát triển kinh tế: tốc độ tăng trưởng của
cung bất động sản tỷ lệ thuận với tốc độ phát triển của nền kinh tế; Phát triển cơ sở hạ
tầng tạo điều kiện thu hút đầu tư vào lĩnh vực bất động sản làm tăng khả năng cung bất
động sản trên thị trường; Sự tham gia của nhà nước: thể hiện trên các khía cạnh quy
hoạch thêm khu dân cư, bán các bất động sản thuộc sở hữu nhà nước và trực tiếp đầu
tư xây dựng bất động sản mới.
Yếu tố ảnh hưởng đến cầu của bất động sản:
Sự tăng trưởng kinh tế: là nhân tố làm tăng thu nhập của người dân và tăng nhu
cầu của xã hội. Theo đó, nhu cầu đất đai nhà ở tăng lên.
Về thu nhập: thu nhập của người dân tăng lên làm phát sinh nhu cầu nhà ở; cầu
phải thoải mái, tiện nghi hơn và dẫn đến nhu cầu về nhà đất sẽ tăng lên.
Việc làm và nghề nghiệp: sự ổn định của việc làm và nghề nghiệp cùng với
chuyển dịch dân cư cũng làm phát sinh nhu cầu về đất đai nhà ở.
Đô thị hóa: đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hóa là sự tập trung dân số và phát
triển về qui mô đô thị. Quá trình đô thị hóa không chỉ làm thay đổi tổng cầu về nhà ở
đối với một số vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng.
Các yếu tố văn hoá - xã hội: trong xã hội phương đông thì hướng nhà, hướng bếp,
thế đất, nở hậu… có ý nghĩa quan trọng trong việc mua bán giao dịch bất động sản.

SVTH:

Phan Thị Xuân Thùy

T r a ng 6


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: Ths Ngô Văn Phong

b) Nhóm các yếu tố vi mô:
Các yếu tố vi mô bao gồm: Địa điểm, vị trí nơi bất động sản toạ lạc; hình dáng lô
đất; quy mô, diện tích lô đất; kiểu nhà, kích thước và tuổi thọ của bất động sản; môi
trường xung quanh bất động sản.
Địa điểm, vị trí ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản, khả năng sinh lợi của
địa điểm càng cao thì giá bất động sản càng cao. Bất động sản có vị trí gần chợ, gần
trường học, công viên hay các công trình công cộng khác thì càng dễ giao dịch do
thuận tiện cho những hoạt động, sinh hoạt hàng ngày.
Không chỉ có địa điểm, vị trí mà yếu tố hình dáng cũng có những ảnh hưởng nhất
định tới giá trị của bất động sản. Những lô đất có hình dáng vuông vức, nở hậu dễ giao
dịch và có giá hơn những lô đất méo mó, tóp hậu.
Một yếu tố khác có ảnh hưởng tới giá trị bất động sản là quy mô, diện tích lô đất.
Quy mô lô đất phổ biến cho từng loại bất động sản. Thường thì quy mô, diện tích đất
càng lớn thì càng có giá trị. Nhưng quy mô quá nhỏ hay vượt quá giới hạn sẽ làm giảm
giá trị bất động sản.
Đối với yếu tố kiểu nhà, kích thước và tuổi thọ của bất động sản: kiểu nhà mà có
tính chất thẩm mỹ cao, hài hòa với khu vực xung quanh thì có giá trị.
Ngoài các yếu tố trên, môi trường nơi bất động sản toạ lạc cũng có tác động
không nhỏ tới giá trị bất động sản bao gồm: môi trường về vật chất như khói bụi, tiếng
ồn; môi trường về xã hội như an ninh trật tự; môi trường kinh tế như kinh doanh, buôn

bán. Môi trường càng thuận lợi thì giá bất động sản càng cao.
1.1.3

Thị trường bất động sản:

Mỗi loại bất động sản đều có thị trường riêng. Trong cùng một thời điểm có thể
thị trường loại bất động sản này đang diễn ra rất sôi động nhưng thị trường loại bất
SVTH:

Phan Thị Xuân Thùy

T r a ng 7


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: Ths Ngô Văn Phong

động sản khác lại “đóng băng”. Bởi vậy, thẩm định viên cần tìm hiểu kỹ về thị trường
bất động sản cần thẩm định.
1.1.3.1 Khái niệm:
Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó người mua và người bán tác
động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá.
1.1.3.2 Các đặc trưng của thị trường bất động sản:
a) Không có thị trường trung tâm:
Hiện nay, việc mua bán bất động sản thông thường thông qua các đơn vị kinh
doanh bất động sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu với các đơn vị này,
hoặc người mua liên hệ trực tiếp với người bán thông qua lời rao trên báo chí, internet,
phổ biến hơn cả là thông qua những người môi giới.
b)Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở:

Đặc tính của đất đai là không thể thiêu huỷ, mang đi, chỗ này thừa không thể
mang qua chỗ khác thiếu. Vì vậy tạo nên đặc tính địa phương của bất động sản. Thị
trường bất động sản ở mỗi địa phương có những đặc điểm khác nhau. Ở vùng nông
thôn, các giao dịch chủ yếu là nhà riêng lẻ, đất vườn, đất ruộng. Còn tại những đô thị
với nền kinh tế phát triển, dân số đông đúc thì giao dịch phần nhiều là chung cư, đất
sản xuất công nghiệp…
c)Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo:
Do tính không thể tái tạo của đất nên thị trường bất động sản mang tính độc
quyền nhiều hơn thị trường hàng hoá thông dụng, biến động của giá đất thường mạnh
mẽ hơn biến động của giá các hàng hoá thông thường.

SVTH:

Phan Thị Xuân Thùy

T r a ng 8


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: Ths Ngô Văn Phong

d)Là thị trường đa phân khúc:
Vì mục đích sử dụng bất động sản rất đa dạng và cung cầu bất động sản ở từng
địa phương là khác nhau nên thị trường bất động sản là thị trường đa phân khúc. Tình
hình thị trường trong từng phân khúc ở cùng một thời điểm cũng có thể khác nhau. Vì
vậy trong thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên cần phải xem xét, đánh giá kỹ
phân khúc thị trường của bất động sản cần thẩm định giá.
e) Là thị trường nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị, xã hội:
Bất động sản là một tài sản quan trọng, là một trong các yếu tố đầu vào cơ bản

của sản xuất của cải vật chất và dịch vụ phục vụ đời sống xã hội. Bất động sản trước
hết là đất đai luôn gắn bó và có vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế, chính trị, xã
hội. Do vậy bất động sản rất nhạy cảm với những biến động kinh tế, chính trị, xã hội.
Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp của tình hình phát triển kinh tế, lạm
phát, các chủ trương chính sách của Nhà nước liên quan tới bất động sản.
f) Có mối quan hệ mất thiết với thị trường vốn và thị trường tiền tệ:
Những biến đổi về lãi suất ngân hàng, lãi suất trái phiếu, cổ tức mong đợi của
chứng khoán bất động sản … ảnh hưởng lớn tới giá trị, giá cả bất động sản cũng như
thái độ của các nhà đầu tư.
Thị trường tiền tệ liên quan tới các khoản vay ngắn hạn. Thị trường này ảnh
hưởng lớn tới ngành kinh doanh bất động sản vì các phương tiện tài chính ngắn hạn
của nó rất cần thiết cho việc cung ứng tiền để xây dựng và phát triển bất động sản.
Thị trường vốn liên quan tới các công cụ tiền tệ dài hạn. Thị trường vốn là một
kênh quan trọng trong nguồn cung tài chính cho hoạt động kinh doanh bất động sản,
đặc biệt là các chứng khoán bất động sản và các hợp đồng cho vay, thế chấp, mua sắm
bất động sản.
SVTH:

Phan Thị Xuân Thùy

T r a ng 9


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: Ths Ngô Văn Phong

1.1.3.3 Các khu vực của thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay có các khu vực chủ yếu:
Thị trường đất sản xuất nông nghiệp: Thị trường này chủ yếu xuất hiện ở những địa

phương mà sản xuất nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu. Thị trường này phát sinh do
nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất sản xuất nông nghiệp trong nội bộ nhân dân. Thị
trường này hiện nay chưa được các nhà thẩm định giá quan tâm đúng mức nên rất thiếu
những thông tin mang tính hệ thống.
Thị trường bất động sản cư trú (Bao gồm: nhà biệt thự, nhà vườn, nhà phố riêng
biệt và nhà phố liên kế, nhà chung cư nhiều tầng).
Thị trường bất động sản cho sản xuất công nghiệp: Thị trường này thường hình
thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại thành được dành riêng cho việc xây dựng nhà
xưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ. Thị trường
bất động sản cho sản xuất công nghiệp hiện nay rất sôi động ở các vùng kinh tế trọng
điểm như khu vực Tp. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu, khu vực Hà
Nội và một số tỉnh lân cận.
Thị trường bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao
ốc văn phòng: Thị trường này củ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc
kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt ( VD: quận 1, 3, 5, Tân Bình của Tp Hồ Chí Minh),
các vùng đất có tiềm năng du lịch lớn thuận lợi cho việc xây dựng các resort (VD: Hải
Phòng, Nha Trang, Đà Nẵng, Phan Thiết, Vũng Tàu…). Giá trị bất động sản ở các thị
trường này rất cao do khả năng sinh lợi lớn và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn các thị
trường khác. Đặc biệt thị trường văn phòng cho thuê tại Tp.Hồ Chí Minh và Hà Nội
hiện nay nguồn cung không đủ cầu, giá cho thuê văn phòng hạng A trung bình khoảng
40 - 45 USD/m2/tháng (bao gồm cả phí dịch vụ), ở những vị trí đắc địa tại trung tâm

SVTH:

Phan Thị Xuân Thùy

Trang 10


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: Ths Ngô Văn Phong

thành phố như Diamond Plaza, Sofitel, Saigon Center…thì lên tới 100 USD/m2/tháng
nhưng cũng không còn chỗ trống.
1.2.

Cơ sở giá trị của việc thẩm định giá bất động sản:

Việc thẩm định giá bất động sản được thực hiện dựa trên cơ sở giá trị thị trường
hoặc cơ sở giá trị phi thị trường. Nhưng thông thường việc thẩm định giá bất động sản
được thực hiện dựa trên cơ sở giá trị thị trường.
1.2.1 Giá trị thị trường:
Giá trị thị trường là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên là người
bán sẵn sàng bán và một bên là người mua sẵn sàng mua tài sản vào thời điểm thẩm
định giá, sau quá trình tiếp thị công khai mà tại đó người mua và người bán đều hành
động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên cơ sở trao đổi một cách
khách quan và độc lập.
Giá trị thị trường của bất động sản biểu hiện cho sự công nhận trên thị trường về sự
hữu ích của bất động sản chứ không phải là biểu hiện vật chất của bất động sản đó.
1.2.2 Giá trị phi thị trường:
“Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản dựa vào
công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng mua, bán trên thị
trường của tài sản hoặc khi thẩm định tài sản trong điều kiện thị trường bất bình
thường” (theo TS. Phạm Thị Ngọc Mỹ).
Giá trị phi thị trường là khái niệm chung nhất để chỉ kết quả ước tính của các loại giá trị sau:
• Giá trị trong sử dụng
• Giá trị đang hoạt động
• Giá trị đầu tư
• Giá trị bảo hiểm

SVTH:

Phan Thị Xuân Thùy

Trang 11


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: Ths Ngô Văn Phong

• Giá trị tính thuế
• Giá trị thanh lý
• Giá trị thế chấp để cho vay
• Giá trị đặc biệt
1.3. Các nguyên tắc được sử dụng trong thẩm định giá bất động sản:
Có một số nguyên tắc cần phải được sử dụng khi thẩm định giá bất động sản để
xác định được giá trị cao nhất mà bất động sản đó có thể đạt được.
1.3.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất:
Thẩm định giá bất động sản là phải phải đặt bất động sản trong tình huống bất động
sản được sử dụng cao nhất và tốt nhất. Sử dụng cao nhất và tốt nhất của bất động sản là
được phép sử dụng cả về vật chất và theo pháp luật để tạo ra hiệu quả tốt nhất. Nguyên
tắc này đòi hỏi bất động sản được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại thời điểm thẩm
định giá có khả năng tạo ra thu nhập hoặc hiệu quả lớn nhất. Việc sử dụng cao nhất và
tốt nhất của bất động sản quyết định giá trị thị trường của bất động sản.
1.3.2 Nguyên tắc tính hữu dụng:
Do tính đa dạng và không đồng nhất của bất động sản, khi thẩm định giá cần xem
xét tính hữu dụng của bất động sản. Xét về mục đích sử dụng đất, một bất động sản có
khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc kết hợp cả hao mục đích trên. Xét về tính năng
hiệu quả của một bất động sản, bất động sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một bất động

sản phải tốn chi phí và thời gian để sửa chữa rồi mới sử dụng được.
1.3.3 Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai:
Khi ước tính giá trị bất động sản nên luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai
hơn là sự thực hiện quá khứ, đặc biệt là đối với những lô đất có diện tích lớn toạ lạc ở
SVTH:

Phan Thị Xuân Thùy

Trang 12


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: Ths Ngô Văn Phong

những vị trí thuận lợi. Thẩm định giá trị là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ
quyền sử dụng và sở hữu bất động sản. Những dự tính của người mua hay người chủ sở
hữu có thể ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị bất động sản
1.3.4 Nguyên tắc đóng góp:
Giá trị của một bất động sản bao giờ cũng có sự đóng góp của các bộ phận, yếu tố cấu
thành bất động sản. Do vậy khi thẩm định giá bất động sản cần xem xét sự đóng góp của
các yếu tố, bộ phận vào tổng giá trị của bất động sản. Nguyên tắc này có thể giúp cho thẩm
định viên có thể điều chỉnh giá của các tài sản so sánh với tài sản thẩm định.
1.3.5 Các nguyên tắc khác:
Ngoài các nguyên tắc nêu trên, trong thẩm định giá bất động sản còn sử dụng một số nguyên
tắc khác: Nguyên tắc sử dụng phù hợp; Nguyên tắc cung cầu; Nguyên tắc thay thế…
1.4 Các phương pháp được sử dụng trong thẩm định giá bất động sản:
Phương pháp thẩm định giá bất động sản là kỹ thuật, cách thức mà thẩm định viên
sử dụng để xác định giá trị của bất động sản. Hiện nay, để thẩm định giá bất động sản
có thể sử dụng một trong các phương pháp sau: phương pháp so sánh giá bán, phương

pháp chi phí, phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập và phương pháp lợi nhuận.
Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng phương pháp này hay phương pháp
khác tuỳ vào đặc điểm kỹ thuật của bất động sản thẩm định, mục đích của việc thẩm định
giá, mức độ tin cậy của những thông tin và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường.
Có thể mỗi phương pháp sẽ đưa ra một kết quả khác nhau, nhưng nếu chênh lệch
quá lớn thì cần phải kiểm tra lại. Thẩm định viên có thể sử dụng kết quả thẩm định của
phương pháp này để đối chiếu, so sánh với kết quả của phương pháp khác, từ đó đưa ra
kết quả phù hợp và chính xác nhất đối với tài sản thẩm định.

SVTH:

Phan Thị Xuân Thùy

Trang 13


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: Ths Ngô Văn Phong

1.4.1 Phương pháp so sánh giá bán (so sánh trực tiếp):
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp dựa trên tìm kiếm các tài sản đã
được giao dịch trên thị trường giống nhau so với tài sản đối tượng định giá, những bất
động sản đó có đặc điểm tương tự về qui mô, kết cấu, môi trường… với bất động sản thẩm
định giá và tiến hành những điều chỉnh thích hợp để đưa ra một giá trị chính xác nhất.
Các nguyên tắc của phương pháp so sánh giá bán:
Trong phương pháp so sánh giá bán, các nguyên tắc sau được sử dụng:
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc đóng góp

1.4.2 Phương pháp chi phí:
Phương pháp chi phí là phương pháp dựa trên cơ sở so sánh giá trị thị trường của
tài sản cần xem xét chi phí tái tạo tài sản tương ứng với tài sản ban đầu.
Nguyên tắc áp dụng:
Nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp là các nguyên tắc được sử dụng trong
phương pháp chi phí.
1.4.3 Phương pháp thu nhập:
Phương pháp đầu tư dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành
tổng số vốn, tổng số tiền nhận được ngày hôm nay có giá trị nhiều hơn một số tiền như
thế nhận được trong tương lai… điều này đề cập đến việc ước tính chiết khấu giá trị
tương lai của thu nhập.

SVTH:

Phan Thị Xuân Thùy

Trang 14


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: Ths Ngô Văn Phong

Các nguyên tắc áp dụng của phương pháp thu nhập:
Phương pháp thu nhập sử dụng các nguyên tắc: Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt
nhất, nguyên tắc cung cầu và nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai.
1.4.4 Phương pháp thặng dư:
1.4.4.1 Cơ sở lý luận của phương pháp:
Phương pháp thặng dư áp dụng để tính toán chi phí bỏ ra để tạo nên các vị trí phát triển
mà khi sử dụng phương pháp khác có thể ước tính thấp hơn giá trị thực của vị trí đó.

Phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi để đánh giá bất động sản có tiềm
năng phát triển. Nó dựa trên nguyên tắc: giá trị hiện tại của một bất động sản là giá trị
còn lại trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.
1.4.4.2 Các trường hợp áp dụng:
Phương pháp thặng dư chỉ sử dụng thẩm định đối với những bất động sản có tiềm
năng phát triển. Ví dụ: những lô đất có diện tích lớn, các chung cư…
1.4.4.3 Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp thặng dư:
Phương pháp thặng dư sử dụng nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất và nguyên
tắc dự kiến lợi ích tương lai.
1.4.4.4 Các bước tiến hành:
Phương pháp thặng dư bao gồm các bước thực hiện sau:
 Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất của bất động sản cần được thẩm
định có tính đến những quy định về xây dựng và các hạn chế khác. Ví dụ: Đối với lô
đất tại trung tâm nơi các hoạt động kinh tế, thương mại và dịch vụ diễn ra sôi động thì
cách sử dụng cao nhất và tốt nhất là dùng dể kinh doanh cao ốc văn phòng. Đối với
khu đất tại các thành phố biển như Nha Trang, Vũng Tàu… thì cách sử dụng cao nhất

SVTH:

Phan Thị Xuân Thùy

Trang 15


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: Ths Ngô Văn Phong

và tốt nhất là xây dựng thành khu Resort hay những khách sạn, tuỳ vào diện tích và
quang cảnh xung quanh khu đất.

 Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản (dự kiến).
 Bước 3: Ước tính tổng chí phí phát triển của công trình xây dựng trên đất. Bao
gồm : chi phí san lấp mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng cơ sở (đường, hệ thống cấp thoát
nước, hệ thống điện), chi phí xây dựng hoặc cải tạo nhà xưởng, chi phí phá dỡ nhà
xưởng cũ không còn phù hợp với nhu cầu phát triển mới, chi phí liên quan tới việc bán
hoặc cho thuê nền đất, thuế, lợi nhuận cho nhà đầu tư.
 Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản theo công thức:
Giá trị thặng dư
của bất động sản

=

Giá trị phát triển gộp của bất
động sản phát triển dự kiến

-

Chí phí phát triển bao gồm cả lợi
nhuận của nhà đầu tư

1.4.4.5 Những hạn chế:
Sử dụng phương pháp thặng dư sẽ gặp khó khăn trong việc xác định cách sử dụng
cao nhất và tốt nhất và việc xác định này đôi khi mang tính chủ quan.
Việc xác định chi phí và giá bán phụ thuộc vào các điều kiện của thị trường. Tại
những thời điểm khác nhau chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra có thể khác nhau, nhất là khi
mà giá các loại vật liệu xây dựng đang biến động như hiện nay.
Giá trị phát triển và chi phí phát triển đều trong dự kiến mà giá cả thị trường biến
đổi không ngừng do đó giá trị còn lại cuối cùng tùy thuộc vào sự ước tính chính xác
giá trị phát triển và chi phí phát triển.
Phương pháp này đòi hỏi nhà thẩm định phải có kiến thức và kinh nghiệm để ước

tính các khoản mục.

SVTH:

Phan Thị Xuân Thùy

Trang 16


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: Ths Ngô Văn Phong

1.4.5 Phương pháp lợi nhuận:
Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lời là thu nhập hằng
năm của bất động sản sau đó chuyển hóa thành ước tính của việc sử dụng tài sản trừ đi
tất cả chi phí hoạt động kinh doanh, khoản vốn theo phương pháp đầu tư.
Các nguyên tắc được sử dụng trong phương pháp lợi nhuận:
Đó là nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất và nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai.
1.5 Cở sở lý luận về quyền sử dụng đất
1.5.1 Khái niệm
-

V ề đấ t đa i :

Theo điều 5 của Luật Đất Đai năm 2003 quy định: “Đất đai thuộc sỡ hữu của toàn dân
do Nhà nước làm đại diện chủ sỡ hữu.”
Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sai:
+ Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy
hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất);
+ Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
+ Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đấ t ;
+ Định giá đất.
-

Về giá trị quyền sử dụng đất

Cũng trong Luật Đất Đai năm 2003 theo điều 4, khoản 23 và 24 có quy định: “Giá
trị quyền sử dụng đất là giá trị được thể hiện bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.”
Giá trị quyền sử dụng đất (gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất
do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất mà
SVTH:

Phan Thị Xuân Thùy

Trang 17


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: Ths Ngô Văn Phong

người có nhu cầu sử dụng đất phải trả để được sử dụng diện tích đất đó trong thời hạn
sử dụng đất xác định.
1.5.2 Sự khác biệt giữa Quyền sử dụng đất (QSDĐ) và Quyền sỡ hữu đất
(QSHĐ)
Theo Luật Đất Đai năm 2003 quy định: “Đất đai thuộc sỡ hữu của toàn dân do Nhà

nước làm đại diện chủ sỡ hữu.” Do vậy, rõ ràng là đất thuộc về sỡ hữu của toàn dân,
không phải thuộc sỡ hữu riêng của bất kỳ cá nhân nào mà Nhà nước là người đại diện
cho việc sỡ hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý và sử dụng đất đai, quyền và
nghĩa vụ người sử dụng đất.
Còn về quyền sử dụng đất, trong luật đất đai theo điều 4 có ghi:
“1. Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành
chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
2. Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho
đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
3. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định là việc
Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó.”
Như vậy, người sử dụng đất (cá nhân, hộ gia đình, tổ chức...) có quyền sử dụng
đất cho các mục đích khác nhau, theo các hình thức khác nhau (được giao đất hay thuê
đất) nhưng phải tuân theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam. Người được giao đất
để sử dụng chỉ có quyền sử dụng, không có quyền sở hữu về đất.

SVTH:

Phan Thị Xuân Thùy

Trang 18