Ứng dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định ASIAN

Học viện Tài Chính 1 Luận văn tốt nghiệp
MỤC LỤC
1.2.5 Các bước xác định giá trị bất động sản: 33
Thông tin giao dịch thực: là các thông tin mà các giao dịch đã thành
công hoặc đang hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng 43
Thông tin thương lượng: là các thông tin đang rao bán trên thị trường
mà nhân viên thẩm định đã gặp gỡ chủ BĐS để thương lượng về mức
giá giao dịch 43
Thông tin tham khảo: là thông tin lấy được từ các văn phòng môi giới
về các giao dịch đã được thực hiện nhưng nhân viên thẩm định chưa
thể kiểm tra được độ chính xác của thông tin 43
Sau khi đã có các thông tin về các BĐS đã giao dịch hoặc đang chào
bán, nhân viên thẩm định tiến hành khảo sát thông tin đó bằng cách:
trực tiếp đến nơi BĐS toạ lạc, xác định: vị trí, kích thước, chứng từ
pháy lý có liên quan, hiện trạng sử dụng BĐS, tài sản gắn liền với BĐS,
trao đổi và thương lượng giá cả với chủ nhà… 43
Đối với việc xác định đơn giá đất thị trường, giá trị nhà được trừ khỏi
giá trị BĐS, do đó nhân viên thẩm định cần phải xác định chính xác
kết cấu ngôi nhà, năm xây dựng để từ đó làm căn cứ tính khấu hao =>
xác định giá trị còn lại của ngôi nhà. Thông thường giá trị ngôi nhà có
vai trò quan trọng đối với giá trị BĐS giao dịch, do đó việc xác định giá
trị ngôi nhà thiếu chính xác sẽ làm ảnh hưởng đến giá trị đất ước tính.
43
b, Xác định đơn giá đất thị trường 43
Dựa vào các thông tin thu thập được , nhân viên thẩm định chia thông
tin thành các loại: thông tin giao dịch thực, thông tin thương lượng,
thông tin rao bán, thông tin tham khảo 43
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 2 Luận văn tốt nghiệp
Các thông tin cần khảo sát đối với các loại BĐS bao gồm: điạ chỉ, vị trí,
lợi thế kinh doanh, điều kiện cơ sở hạ tầng, diện tích đất (dài, rộng,

hình dáng), diện tích nhà (số tầng, kết cấu, năm xây dựng, trang thiếp
bị bán kèm…), giá đã bán hoặc đang rao bán, giá thương lượng, người
liên hệ, thời điểm đã bán hoặc rao bán, thời điểm thương lượng 43
Để có thể hiểu chi tiết và cụ thể, em xin trình bày việc xác định đơn giá
đất thị trường tuyến đường Lê Thanh Nghị, quận Hai Bà Trưng, TP
Hà Nội 43
B1. Mô tả phố Lê Thanh nghị, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội 43
Phố Lê Thanh Nghị có chiều dài khoảng 950m, có chiều rộng khoảng
18m, vỉa hè hai bên rộng khoảng 2m, có hai làn đường, một đầu giao
với đường Giải Phóng và một đầu giao với phố Bạch Mai 44
Phố Lê Thanh Nghị có điều kiện cơ sở hạ tầng đầy đủ và lợi thế kinh
doanh tương đối tốt, trên tuyến phố tập chung nhiều cửa hàng kinh
doanh buôn bán, đặc biệt là các cửa hàng kinh doanh máy vi tính và
các cửa hàng kinh doanh đồ điện tử, bên cạnh đó còn có văn phòng
giao dịch của Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển nông thôn, ngoài
ra còn có các cửa hàng kinh doanh buôn bán tạp phẩm, cửa hàng kinh
doanh cafe… 44
B2. Xác định đơn giá đất thị trường: 44
1. Thông tin mua bán thực: Nhân viên thẩm định CTCP thẩm định
ASIAN thu thập được thông tin mua bán thực trên tuyến phố Lê
Thanh Nghị, cụ thể như sau: 44
1.1. Thông tin: Giao dịch tháng 12/2012: 44
- Địa chỉ: Mặt phố Lê Thanh Nghị 44
- Người liên hệ: Anh Thảo, đt: 04.38682621 / 0955.596.720 44
- Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị 44
- Diện tích đất: 55 m2 (kích thước 3.2m x 17.18m) 44
- Mục đích sử dụng đất: Đất ở 44
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 3 Luận văn tốt nghiệp
- Diện tích nhà: 192 m2 (nhà 3.5 tầng) 44

- Giá đã bán: 13,2 tỷ đồng 44
- Giá trị nhà ước tính: 192m2 x 6.540.000đồng/ m2 x 1.082 x70% =
951.052.032 đồng 44
Làm tròn: 951.050.000 đồng 44
( Trong đó 44
Diện tích sàn xây dựng là 192 m2 44
Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/ m2 sàn năm 2011
cho nhà ở kiên cố là 6.540.000 đồng/ m2 44
Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.08 44
Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 70%) 44
- Đơn giá đất ước tính: ( 13.200.000.000đồng – 951.050.000đồng) /55
m2 = 230.000.000đồng/ m2 44
1.2. Thông tin 2: Giao dịch tháng 01/2013 45
- Địa chỉ: Số 85 – Lê Thanh Nghị 45
- Người liên hệ: Chị Hương 0904779635 45
- Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị 45
- Diện tích đất: 25 m2 (kích thước 3.2m x 7.8m) 45
- Mục đích sử dụng đất: Đất ở 45
- Diện tích nhà: 100 m2 (nhà 04 tầng, xây dựng năm 2004) 45
- Giá đã bán: 6 tỷ đồng 45
Giá trị nhà ước tính: 100m2 x 6.540.000đồng/ m2 x 1.082 x73% =
516.568.440 đồng 45
Làm tròn: 516.600.000 đồng 45
( Trong đó 45
Diện tích sàn xây dựng là 100 m2 45
Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/ m2 sàn năm 2011
cho nhà ở kiên cố là 6.540.000 đồng/ m2 45
Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.08 45
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 4 Luận văn tốt nghiệp

Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 73%) 45
- Đơn giá đất ước tính: ( 6.000.000.000đồng – 516.600.000 đồng) / 25
m2 = 219.336.000đồng/ m2 45
1.3. Thông tin 3: Giao dịch tháng 01/2013 45
- Địa chỉ: Số 66 – Lê Thanh Nghị 45
- Người liên hệ: Anh Thạch, đt: 0904.347.039 45
- Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị 45
- Diện tích đất: 87.54 m2 (kích thước 4.5m x 19.45m) 45
- Mục đích sử dụng đất: Đất ở 45
- Diện tích nhà: 390 m2 (nhà 4.5 tầng, xây dựng năm 2000) 45
- Giá đã bán: 18,9 tỷ đồng 45
- Giá trị nhà ước tính: 390 m2 x 6.540.000đồng/ m2 x 1.082 x63% =
1.738.642.000 đồng 45
Làm tròn: 1.738.650.000 đồng 45
( Trong đó 45
Diện tích sàn xây dựng là 390 m2 45
Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/ m2 sàn năm 2011
cho nhà ở kiên cố là 6.540.000 đồng/ m2 46
Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.08 46
Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 63%) 46
- Đơn giá đất ước tính: ( 18.900.000.000đồng – 1.738.650.000đồng)/
87.54 m2 = 196.000.000đồng/ m2 46
Thông tin do nhân viên thẩm định CTCP thẩm định ASIAN trực tiếp
thương lượng: 46
. Thông tin 1: Thông tin rao bán tháng 12/2012, nhân viên thẩm định
CTCP thẩm định ASIAN trực tiếp thương lượng ngày 02/02/2013, cụ
thể như sau: 46
- Địa chỉ: Số 76 – Lê Thanh Nghị 46
- Người liên hệ: Chị Ninh, đt: 0916.869.686 46
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02

Học viện Tài Chính 5 Luận văn tốt nghiệp
- Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị 46
- Diện tích đất: 102 m2 (kích thước 3.6m x 28.33m) 46
- Mục đích sử dụng đất: Đất ở 46
- Diện tích nhà: 600 m2 (nhà 06 tầng, xây dựng năm 2004) 46
- Giá rao bán: 27 tỷ đồng 46
- Giá thương lượng: 24 tỷ đồng 46
- Giá trị nhà ước tính: 600 m2 x 6.540.000đồng/ m2 x 1.082 x73% =
3.099.410.640 đồng 46
Làm tròn: 3.099.400.000 đồng 46
( Trong đó 46
Diện tích sàn xây dựng là 600 m2 46
Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/ m2 sàn năm 2011
cho nhà ở kiên cố là 6.540.000 đồng/ m2 46
Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.08 46
Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 73%) 46
- Đơn giá đất ước tính: ( 24.000.000.000đồng – 3.099.400.000đồng)/ 102
m2 = 205.000.000đồng/ m2 46
Thông tin 2: Thông tin rao bán tháng 12/2012, nhân viên thẩm định
CTCP thẩm định ASIAN trực tiếp thương lượng ngày 01/02/2013, cụ
thể như sau: 46
- Địa chỉ: Số 240 – Lê Thanh Nghị 46
- Người liên hệ: Chị Hạnh, đt: 043.5763.359 / 0984.833.655 47
- Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị 47
- Diện tích đất: 30 m2 (kích thước 3.3m x 9.1m) 47
- Mục đích sử dụng đất: Đất ở 47
- Diện tích nhà: 150 m2 (nhà 05 tầng, xây dựng năm 2001) 47
- Giá rao bán: 7,9 tỷ đồng 47
- Giá thương lượng: 6,55 tỷ đồng 47
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02

Học viện Tài Chính 6 Luận văn tốt nghiệp
- Giá trị nhà ước tính: 150m2 x 6.540.000đồng/ m2 x 1.082 x64% =
679.322.880 đồng 47
Làm tròn: 679.300.000 đồng 47
( Trong đó 47
Diện tích sàn xây dựng là 150 m2 47
Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/ m2 sàn năm 2011
cho nhà ở kiên cố là 6.540.000 đồng/ m2 47
Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.08 47
Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 64%) 47
- Đơn giá đất ước tính: ( 6.550.000.000đồng –679.300.000đồng) : 30 m2
= 195.800.000đồng/ m2 47
Thông tin tham khảo: 47
Thông tin 1: Thông tin tham khảo tại ngân hàng dữ liệu công ty cổ
phần thẩm định ASIAN, cụ thể như sau: 47
- Địa chỉ: Mặt phố Lê Thanh Nghị 47
- Người liên hệ: Anh Dung, đt: 043.2927.693 / 0912.262.617 47
- Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị 47
- Diện tích đất: 95 m2 (kích thước 8.5m x 11.17m) 47
- Mục đích sử dụng đất: Đất ở 47
- Diện tích nhà: 475 m2 (nhà 05 tầng, xây dựng năm 1998) 47
- Giá rao bán: 20 tỷ đồng 47
- Giá trị nhà ước tính: 475 m2 x 6.540.000đồng/ m2 x 1.082 x 57% =
1.915.902.810 đồng 47
Làm tròn: 1.915.900.000 đồng 47
( Trong đó 48
Diện tích sàn xây dựng là 150 m2 48
Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/ m2 sàn năm 2011
cho nhà ở kiên cố là 6.540.000 đồng/ m2 48
Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.08 48

GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 7 Luận văn tốt nghiệp
Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 64%) 48
- Đơn giá đất ước tính: (20.000.000.000đồng – 1.915.900.000đồng) /95
m2 = 190.700.000đồng/ m2 48
B3: So sánh với các đường khác: 48
Phố Bạch Mai: 48
Phố Bạch Mai có chiều dài khoảng 1.3km, chiều rộng khoảng 12m, vỉa
hè hai bên rộng khoảng 1.5m, có một đầu giao với ngã tư đường Đại
Cồ Việt - Trần Khát Chân - Phố Huế và một đầu giao với ngã tư Chợ
Mơ 48
Phố Bạch Mai là tuyến phố có cơ sở hạ tầng đồng bộ và lợi thế kinh
doanh tương đối tốt, trên tuyến phố tập chung nhiều văn phòng công
ty vừa và nhỏ, tập chung nhiều cửa hàng kinh doanh mỹ phẩm và
quần áo thời trang… 48
Phố Bạch Mai là tuyến phố có trục đường vuông góc với phố Lê Thanh
Nghị, tuy nhiên phố Bạch Mai có cơ sở hạ tầng và lợi thế kinh doanh
kém thuận lợi hơn so với phố Lê Thanh Nghị 48
Theo công văn đã được phê duyệt của Hội đồng thẩm định tài sản phê
duyệt đơn giá đất thị trường tuyến phố Bạch Mai là 90.000.000đồng/
m2 48
Nhận xét và kiến nghị: 48
Trên cơ sở các thông tin trên CTCP thẩm định ASIAN đề nghị Hội
đồng thẩm định tài sản phê duyệt đơn giá đất thị trường phố Lê Thanh
Nghị, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội là: 48
STT 48
Tên phố 48
Giá Nhà nước (đồng/ m2) 48
Giá thị trường (đồng/ m2) 48
Tỷ lệ % theo giá rao bán 48

1 48
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 8 Luận văn tốt nghiệp
Lê Thanh Nghị 48
46.800.000 48
206.000.000 48
80% 48
Ghi chú: Đơn giá thị trường trên là đơn giá thị trường bình quân chưa
xem xét đến các yếu tố thuận lợi và bất lợi. Khi có thêm thông tin,
nhân viên thẩm định sẽ bổ sung và điều chỉnh giá đất cho phù hợp với
thị trường 49
2.2.3. Định giá bất động sản trong khu vực đã được duyệt đơn giá đất
thị trường 49
Định giá BĐS được chia làm hai khu vực: trong khu vực đã được
duyệt đơn giá đất thị trường và trong khu vực chưa được duyệt đơn
giá đất thị trường 49
Bất động sản được định giá: số số 68 Trần Nhật Duật, Hoàn Kiếm, Hà
Nội 49
Vị trí: Bất động sản nằm tại mặt đường lớn Trần Nhật Duật, Hoàn
Kiếm, Hà Nội 49
DTSD được công nhận: 68 m2 49
DTSD thực tế: 68 m2 49
Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài 49
Hình thức sử dụng đất: Được nhà nước công nhận QSDĐ như Nhà
nước giao đất CÓ thu tiền SDĐ 49
Mục đích sử dụng đất: Đất ở đô thị 49
Về tài sản gắn liền với đất: Nhà ở, bê tông cốt thép, 3 tầng, xây dựng
năm 2007, diện tích sử dụng thực tế khoảng 200 m2, được ghi nhận
trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở 49
Ví dụ: Đơn giá đất thị trường của các mảnh đất có hình dạng cân đối

là 350 triệu đồng/m2, mảnh đất thẩm định ở vị trí tương tự có hình
dạng không cân đối có đơn giá tối đa là 350 triệu đồng/m2 x 90%( tỷ lệ
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 9 Luận văn tốt nghiệp
giảm giá do mảnh đất có hình dạng không cân đối) = 315 triệu
đồng/m2 51
Thứ ba: Đất có diện tích quá lớn hoặc quá nhỏ. Theo quy định của
ASIAN, đất có diện tích lớn là đất có chiều dài lớn hơn 25m (đối với
đất ở nội đô và thị xã), hoặc 40m (đối với các trường hợp còn lại). Đất
có diện tích quá nhỏ là đất có diện tích nhỏ hơn 30m2 và chiều ngang
nhỏ hơn 3m. 51
Đối với đất có diện tích quá lớn, phần diện tích đất có chiều dài nhỏ
hơn 25m (đối với đất ở nội đô và thị xã), 40m (đối với đất ở nông thôn),
đơn giá đất thẩm định bằng 100% đơn giá đất thị trường đã được phê
duyệt, phần diện tích lớn hơn sẽ được điều chỉnh nhân tỷ lệ giảm giá
thích hợp 51
Đối với đất có diện tích quá nhỏ (diện tích đất nhỏ hơn 30m2) thì: 51
Đơn giá đất thẩm định = (diện tích đất thẩm định : 30 ) x đơn giá đất
thị trường đã được phê duyệt 51
Đối với đất có chiều ngang nhỏ hơn 3m: đơn giá đất thẩm định tối đa
bằng 90% đơn giá đất thị trường ở vị trí tương ứng 51
Ví dụ: Đơn giá thị trường đã được phê duyệt là 350 triệu đồng/m2.
Một mảnh đất thẩm định (trong nội thành) có diện tích 75m2, trong đó
chiều rộng là 2.5m, chiều dài là 30m => Đơn giá đất thẩm định bình
quân do đất có diện tích lớn là: ( 2.5m x 25m x 350 triệu đồng/m2) +
( 2.5m x 5m x 350 triệu đồng/m2 x 70%) : 75m2 = 332,5 triệu đồng/m2.
51
Vậy: Đơn giá đất thẩm đinh của mảnh đất trên là: 332,5 triệu đồng/m2
x 90%( tỷ lệ giảm giá do đất có chiều rộng nhỏ hơn 3m) = 299,25 triệu
đồng/m2 51

Ngoài ra đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt áp dụng chung
đối với những BĐS trên cùng tuyến phố, chưa xem xét đến điều kiện
thuận lợi và bất lợi đối với từng BĐS riêng lẻ, vì vậy đối với những
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 10 Luận văn tốt nghiệp
BĐS có điều kiện thuận lợi hoặc bất lợi hơn các BĐS khác trong khác
trong cùng khu vực thì phải có một tỷ lệ điều chỉnh hợp lý 51
Ví dụ: Đơn giá đất thị trường chung của tuyến phố là 350 triệu
đồng/m2. BĐS thẩm định nằm ở ngã tư, do đó có hai mặt phố, thuận
lợi hơn các BĐS khác trên cùng tuyến phố. Vì vậy, đơn giá BĐS thẩm
định là 350 triệu đồng/m2 x tỷ lệ thuận lợi hơn về lợi thế kinh doanh
do BĐS có hai mặt phố ( tỷ lệ này tuỳ thuộc vào mức độ kinh doanh
sầm uất của khu phố đó) 52
Định giá bất động sản theo phương pháp so sánh 52
Định giá BĐS theo đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt trong một
số trường hợp không phù hợp với thị trường do giá cả biến động. Vì
vậy, nhân viên thẩm định cần định giá BĐS theo thông tin thị trường
vừa để khảo sát lại thị trường vừa để kiểm chứng mức độ chính xác
của việc sử dụng đơn giá đất thị trường trong quá trình thẩm định 52
Với BĐS thẩm định nói trên, nhân viên ASIAN thu thập một số thông
tin so sánh như sau: 52
Để có thể hiểu chi tiết và cụ thể, em xin trình bày việc xác định đơn giá
đất thị trường tuyến đường Trần Nhật Duật, Hoàn Kiếm, Hà Nội ( Bất
động sản số 68 Trần Nhật Duật, Hoàn Kiếm, Hà Nội), trong hồ sơ dữ
liệu của ASIAN các định đơn giá đất trống không có công trình xây
dựng trên đất là 330 triệu đồng/ m2 52
B1. Mô tả phố Trần Nhật Duật, Hoàn Kiếm, Hà Nội 52
Phố Trần Nhật Duật có chiều dài khoảng 950m, có chiều rộng khoảng
12m, vỉa hè hai bên rộng khoảng 2m, có hai làn đường, một đầu giao
với đường đê Yên Phụ và một đầu giao với phố Trần Quang Khải 52

Phố Trần Nhật Duật có điều kiện cơ sở hạ tầng đầy đủ và lợi thế kinh
doanh tương đối tốt, trên tuyến phố tập chung nhiều cửa hàng kinh
doanh buôn bán, đặc biệt là các cửa hàng kinh doanh nội thất ô tô và
các cửa hàng kinh doanh đồ điện tử, bên cạnh đó còn có gần với chợ
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 11 Luận văn tốt nghiệp
đầu mối Đồng Xuân, ngoài ra còn có các cửa hàng kinh doanh buôn
bán tạp phẩm, cửa hàng kinh doanh cafe… 52
B2. Xác định đơn giá đất thị trường: 52
1. Thông tin mua bán thực: Nhân viên thẩm định CTCP thẩm định
ASIAN thu thập và thương lượng được thông tin mua bán thực trên
tuyến phố Trần Nhật Duật, cụ thể như sau: 52
Thông tin 1: Giao dịch tháng 12/2012: 53
- Địa chỉ: Số 12 Trần Nhật Duật 53
- Người liên hệ: bác Chiến: 0947 33 1968 53
- Vị trí: Mặt phố Trần Nhật Duật 53
- Diện tích đất: 131 m2 (kích thước 5.2m x 25.2m) 53
- Mục đích sử dụng đất: Đất ở 53
- Diện tích nhà: 260 m2 (nhà 2 tầng) 53
- Giá đã bán: 51 tỷ đồng 53
- Giá trị nhà ước tính: 260m2 x 6.540.000đồng/ m2x 1.082 x70% =
1.287.882.960 đồng 53
Làm tròn: 1.287.900.000 đồng 53
( Trong đó 53
Diện tích sàn xây dựng là 260 m2 53
Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/ m2sàn năm 2011
cho nhà ở kiên cố từ 2 đến 3 tầng là 6.540.000 đồng/m2 53
Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.082 53
Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 70%) 53
- Đơn giá đất ước tính: ( 51.000.000.000 đồng – 1.287.900.000đồng) /

131m2 = 379.481.679 đồng/ m2 53
Làm tròn: 379.480.000 đồng/ m2 53
Thông tin 2: Giao dịch tháng 1/2013: 53
- Địa chỉ: Số 44 Trần Nhật Duật 53
- Người liên hệ: Anh Thông 0903441841 53
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 12 Luận văn tốt nghiệp
- Vị trí: Mặt phố Trần Nhật Duật 53
- Diện tích đất: 135 m2 (mặt tiền 5,2 m) 53
- Mục đích sử dụng đất: Đất ở 53
- Diện tích nhà: 675 m2 (nhà 5 tầng), (có giấy phép xây dựng 5 tầng).53
- Giá đã bán: 52 tỷ đồng 53
- Giá trị nhà ước tính: 675m2 x 6.540.000đồng/ m2 x 1.082 x70% =
3.343.542.300 đồng 53
Làm tròn: 3.343.540.000 đồng 54
( Trong đó 54
Diện tích sàn xây dựng là 675 m2 54
Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/ m2 sàn năm 2011
cho nhà ở kiên cố từ 2 đến 3 tầng là 6.540.000 đồng/ m2 54
Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.08 54
Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 70%) 54
- Đơn giá đất ước tính: ( 52.000.000.000 đồng –3.343.540.000đồng) /
135 m2 = 360.418.222 đồng/ m2 54
Làm tròn: 360.420.000 đồng/ m2 54
Thông tin3: Giao dịch tháng 12/2012: 54
- Địa chỉ: Số 2, ngõ 10 Trần Nhật Duật 54
- Người liên hệ: Anh Bằng 01669453333 54
- Vị trí: Mặt ngõ 10 Trần Nhật Duật 54
- Diện tích đất: 30 m2 (mặt tiền 3.5 m) 54
- Mục đích sử dụng đất: Đất ở 54

- Diện tích nhà: 90 m2 (nhà 3 tầng) 54
- Giá đã bán: 5,8 tỷ đồng 54
- Giá trị nhà ước tính: 90m2 x 6.540.000đồng/ m2x 1.082 x 65% =
413.962.380 đồng 54
Làm tròn: 413.960.000 đồng 54
( Trong đó 54
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 13 Luận văn tốt nghiệp
Diện tích sàn xây dựng là 90 m2 54
Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/ m2sàn năm 2011
cho nhà ở kiên cố từ 2 đến 3 tầng là 6.540.000 đồng/ m2 54
Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.082 54
Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 65%) 54
- Đơn giá đất ước tính: ( 5.800.000.000 đồng –413.960.000đồng) / 30
m2= 179.534.667 đồng/ m2 54
Làm tròn: 179.530.000 đồng/ m2 54
Trên mảnh đất là ngôi nhà 03 tầng, có giấy phép xây dựng, do đó nhân
viên ASIAN tính cả giá trị công trình xây dựng trên đất theo quy định
của ASIAN. 55
( Trong đó 56
Diện tích sàn xây dựng là 120 m2 56
Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/m2 sàn năm 2011
cho nhà ở kiên cố là 6.540.000 đồng/ m2 56
Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.082 56
Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 65%) 56
( Trong đó: Diện tích sàn xây dựng là 210 m2 58
Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/m2 sàn năm 2011
cho nhà ở kiên cố là 6.540.000 đồng/ m2 58
Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.082 58
Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 70%) 58

Làm tròn: 1.654.000.000 đồng 58
( Trong đó: Diện tích sàn xây dựng là 176 m2 58
Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/ m2 sàn năm 2011
cho nhà ở kiên cố là 6.540.000 đồng/ m2 58
Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.082 58
Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 77%) 58
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 14 Luận văn tốt nghiệp
Dựa vào các yếu tố khác biệt mà nhân viên Thẩm định ước lượng mức
giá điều chỉnh để đưa ra mức giá chỉ dẫn cuối cùng đối với mỗi BĐS so
sánh 60
Danh mục các chữ viết tắt
BĐS: Bất động sản
Công ty TNHH: Công ty trách nhiệm hữu hạn
CTCP: Công ty cổ phần
CBRE: CBRE là tên viết tắt của CB Richard Ellis Group, Inc. - hãng bất động
sản đa quốc gia có chi nhánh tại Việt Nam
TMCP: Thương mại cổ phần
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 15 Luận văn tốt nghiệp
Danh mục bảng biểu, sơ đồ, hình vẽ
Bảng 1.1: Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 16 Luận văn tốt nghiệp
LỜI MỞ ĐẦU
Hoạt động thẩm định giá có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều
nước trên thế giới, đây là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội
của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển
theo cơ chế thị trường. Ở Việt Nam thẩm định giá tài sản mới được coi là nghề cung
cấp dịch vụ cho nền kinh tế từ những năm cuối của thập kỉ 90. Trong những năm

gần đây nó cũng được phát triển rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp
tham gia và đội ngũ cán bộ thẩm định giá ngày càng chuyên nghiệp hơn.
Tuy nhiên kết quả định giá vẫn còn mang tính chưa thống nhất ở một số nơi.
Việc định giá chính xác (sử dụng phương pháp hợp lý) sẽ làm giảm thiệt hại cho
Nhà nước cũng như các tổ chức, doanh nghiệp hay cá nhân liên quan đến việc thẩm
định giá tài sản. Đối với Việt Nam thẩm định giá còn là một nghề mới mẻ, chúng ta
có thuận lợi là do phát triển sau nên được kế thừa những thành tựu của nhiều nước
khác, nhưng do điều kiện thực tế Việt Nam nên việc áp dụng phương pháp thẩm
định giá vẫn còn nhiều khó khăn. Hiện nay ở nước ta chủ yếu áp dụng phương pháp
so sánh, vì phương pháp này có ưu điểm là đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững
chắc để công nhận vì dựa vào chứng cứ thị trường. Tuy nhiên việc áp dụng phương
pháp này vẫn còn nhiều hạn chế.
Thẩm định giá bất động sản là một hoạt động cần thiết trong đời sống hiện
nay vì bất động sản có giá trị rất lớn trong tổng giá trị tài sản quốc gia. Hiện nay
phương pháp so sánh được sử dụng phổ biến nhất trong thẩm định giá bất động sản.
Để tìm hiểu rõ hơn phương pháp này em chọn đề tài: "Ứng dụng phương pháp so
sánh trong thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định ASIAN".
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào phân tích các cơ
sở, đặc điểm của phương pháp so sánh và quá trình vận dụng phương pháp này
trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam mà cụ thể là tại công ty cổ phần thẩm
định ASIAN.
II. MỤC ĐÍCH VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
• Làm rõ nội dung của phương pháp định giá so sánh.
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 17 Luận văn tốt nghiệp
• Ứng dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản
công ty cổ phần thẩm định ASIAN.
• Kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc sử dụng phương pháp so
sánh trong hoạt động định giá bất động sản.
III. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

• Phương pháp hệ thống hoá kết hợp thu thập số liệu thị trường.
• Phương pháp nghiên cứu lý thuyết và vận dụng lý thuyết vào thực tế.
• Phương pháp so sánh giữa lý thuyết và thực tế.
Kết cấu của đề tài bao gồm:
Lời mở đầu
Chương 1 : Cơ sở lý luận về định giá bất động sản và phương pháp so sánh
trong định giá bất động sản
Chương 2: Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá
tại công ty cổ phần thẩm định ASIAN
Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện việc sử dụng phương pháp so sánh
trong hoạt động định giá bất động sản
Kết luận
Trong quá trình tìm hiểu do hạn chế về trình độ và thông tin nên đề tài còn
nhiều thiếu sót. Em mong thầy cô góp ý sửa chữa để hoàn thiện hơn đề tài này.
Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn cô giáo, ThS. Trần Thị Thanh Hà và
các anh chị trong phòng thẩm định giá công ty cổ phần thẩm định ASIAN đã giúp
đỡ để em có thể hoàn thành đề tài này.
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 18 Luận văn tốt nghiệp
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN VÀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN
1.1. Tổng quan về bất động sản
1.1.1. Khái niệm về bất động sản
 Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc
gia trên thế giới. Trong tiếng anh người ta dùng từ: Real estate ( tài sản bất động )
được gọi là bất động sản. Trong tiếng pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằng
từ: Immobilíe (Bất động sản ), Trung Quốc dùng thuật ngữ địa sản ( tài sản gắn với
đất đai ) và ở nước ta được gọi là Bất động sản.
 Điều 181 Bộ Luật Dân Sự quy định:

“ Bất động sản là tài sản không thể di dời bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật
chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài.
Với quan niệm trên bất động sản được phân thành những nhóm sau đây:
− Đất đai: phải là đất không thể di dời được.
− Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: bao gồm nhà ở kiên cố và
các tài sản gắn liền với nhà ở.
− Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm, các công trình
nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch vui chơi thể thao,
và các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một
điểm chung khái quát về thị trường BĐS là: tổng hoà các quan hệ giao dịch về BĐS
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 19 Luận văn tốt nghiệp
được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ, diễn ra trong một không gian và
thời gian nhất định.
Có nhiều cách phân chia thị trường BĐS theo các tiêu thức khác nhau, sau đây là
một số cách:
Thứ nhất: theo loại hàng hoá BĐS có thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường
BĐS dùng trong dịch vụ, thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở, thị trường
BĐS công nghiệp.
Thứ hai: theo tính chất các mối quan hệ trên thị trường có thị trường mua – bán, thị
trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm.

Thứ ba: theo trình tự tham gia có thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.
Thứ tư: theo mức độ kiểm soát có thị trường chính thức và thị trường phi chính
thức.
1.1.2.2. Đăc điểm của thị trường bất động sản
Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá thông thường
nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng.
Thứ nhất: Tính cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch
Do hàng hoá BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được. Do vậy, hoạt động giao
dịch BĐS thường được tiến hành trên các chợ hàng hoá BĐS ảo. Quan hệ giao dịch
BĐS không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợ giao dịch mà phải trải
qua ba khâu cơ bản, đó là:
- Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về BĐS giao dịch.
- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin
về BĐS, đánh giá các yếu tố bên ngoài của BĐS.
- Đăng ký pháp lý: thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch.
Thứ hai: thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa
đựng trong BĐS
Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là không hao
mòn hay mất đi. Người sử dụng đất đai không giống như sử dụng các hàng hoá
khác, điều mà họ mong muốn là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Do đó,
một yếu tố có tính chất quyết định đến giá trị của đất đai là khả năng sinh lời của
nó.
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 20 Luận văn tốt nghiệp
Thứ ba: thị trường BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc
BĐS không thể di dời, nó gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của
từng vùng, từng khu vực. Điều này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch
BĐS thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu, giá cả chỉ ảnh hưởng trong
một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng chậm tới các
vùng và khu vực khác.

Thứ tư: thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo
Điều này là do thị trường BĐS là thị trường BĐS chưa phổ biến, so sánh giữa các
BĐS cùng loại là rất khó, các tiêu chí để đánh giá BĐS cũng khó xác định. Giá cả
BĐS nhiều khi mang tính độc quyền, khi giá biến động tăng thì tính độc quyền càng
được đẩy lên cao.
Thứ năm: cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS
Cung về BĐS là có giới hạn và cầu BĐS luôn luôn tăng, cung cầu được coi là
không co giãn với giá cả. Do thời gian tạo dựng BĐS khá dài nên thường có xu
hướng biến đổi chậm so với sự thay đổi của cầu. Do vậy trong thị trường BĐS, sự
thay đổi về giá BĐS thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung cầu.
Thứ sáu: thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập
Hàng hóa BĐS thường có giá trị lớn, chỉ có những người đủ tiềm lực về vốn mới có
khả năng tham gia thị trường.
Thứ bảy: thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
Do BĐS có giá trị lớn và gắn liền với quyền sử dụng đất nên hàng hóa BĐS chịu sự
chi phối của pháp luật. Mọi giao dịch BĐS đều phải có dự giám sát của Nhà n ước,
đó cũng là một nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước.
Thứ tám: thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn.
BĐS có giá trị lớn, mọi giao dịch BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn, lượng vốn này
được huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy nếu không có thị trường vốn
phát triển lành mạnh và ổn định thị trường BĐS cũng không thể phát triển lành
mạnh và ổn định được.
Thứ chín: thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia và rút khỏi thị trường là
vấn đề khó khăn, phức tạp và có nhiều thời gian.
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 21 Luận văn tốt nghiệp
Việc mua bán trên thị trường BĐS không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với
các loại hàng hoá khác. Tuổi thọ của BĐS thường là rất lớn, do đó chu kỳ đầu tư lâu
dài, muốn rút khỏi thị trường đòi hỏi phải có thời gian dài.
1.2. Định giá bất động sản

1.2.1. Khái niêm định giá bất động sản
1.2.1.1. Khái niệm về định giá
Theo giáo sư W . Seabrooke- Viện đạI học Portmouth, Vương quốc Anh:”
Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho mục đích đã được xác định”.
Theo từ điển Oxford: “Định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các quyền
sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm,
theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”.
1.2.1.2. Khái niệm về định giá bất động sản
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản
Australia (AVO ) : “Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị của bất
động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của
định giá giá trị bất động sản đó. Do đó, định giá giá trị bất động sản là áp dụng các
dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá bất động sản thu thập được và phân
tích chúng, sau đó so sánh với tài sản yêu cầu định giá để hình thành giá trị của
chúng”.
Ta thống nhất ở quan điểm sau: Định giá giá trị bất động sản là một nghệ thuật
hay khoa học về xác định giá trị bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời
điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế
tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế.
1.2.2. Giá cả, giá trị và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
1.2.2.1. Giá cả bất động sản
Giá cả là số lượng tiền mà một người mua cụ thể đồng ý trả cho một bất động
sản và người bán cụ thể đồng ý chấp nhận dưới hoàn cảnh xung quanh các giao dịch
của họ.
Giá cả nó ẩn ý sự trao đổi, nó là hiện tượng đi kèm một giao dịch cụ thể. Giá
cả chỉ phản ánh qua một giao dich, giữa người mua và người bán cụ thể. Mỗi cuộc
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 22 Luận văn tốt nghiệp
mua-bán có một giá cả khác nhau tuỳ vào bất động sản, sự thương lượng giữa hai

bên và các điều kiện khác xung quanh giao dịch
1.2.2.2. Giá trị bất động sản
 Giá trị thị trường của bất động sản là số tiền có thể nhận được từ một người
hoặc nhiều người sẵn lòng và có thể mua hàng hoá bất động sản đó khi được một
người sẵn lòng đưa ra bán. Ở đây, không có sự cưỡng chế đến người bán cũng như
người mua tham gia giao dịch.
Người mua và người bán có đủ thông tin, tự nguyện tham gia giao dịch. Hành
vi mua bán của họ đại diện cho đại đa số hành vi tham gia thị trường.
 Giá cả thị trường chỉ có thể bằng giá trị thị trường khi có đủ 5 điều kiện
sau:
− Người mua , người bán có động cơ điển hình, đại diện cho đại đa số hành
vi tham gia thị trường.
− Cả hai bên có thông tin tốt hoặc tư vấn tốt, và hành động theo cách ở đó họ
xem xét tới lợi ích tốt nhất của mình.
− Thời gian quảng cáo trong thị trường phải phù hợp và thị trường phải là thị
trường mở.
− Việc thanh toán phải được thực hiện bằng tiền tệ hoặc bằng một sắp xếp
thanh toán có thể so sánh được.
− Giao dịch không bị ảnh hưởng bởi những nhượng bộ hoặc kích thích từ bất
cứ phía nào.
1.2.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản
Những nhân tố xã hội: xu hướng phát triển dân số, cơ cấu dân số, tốc độ tăng
dân số, tốc độ hình thành hộ gia đình, độ tuổi của dân số, độ tuổi của chủ hộ…
Ngoài ra còn các yếu tố như sở thích thị hiếu, phong tục tập quan của địa phương.
Những nhân tố kinh tế: cơ sở hạ tầng, sự phát triển các ngành nghề (thu nhập ,
việc làm ), đầu tư phát triển bất động sản, những loại vật liệu và kĩ thuật mới liên
quan đến xây dựng, chính sách tiền tệ ( lãi suất, chế độ cho vay, thời gian cho vay,
số lượng cho vay )…
Những nhân tố pháp luật ( chính sách của chính phủ )
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02

Học viện Tài Chính 23 Luận văn tốt nghiệp
Chính sách tài khoá: chi của chính phủ bao gồm chi thường xuyên và chi đầu
tư phát triển cơ sở hạ tầng. Nếu việc phát triển cơ sở hạ tầng được khuyến khích và
chú trọng thì giá trị của bất động sản sẽ được nâng cao. Điều này phụ thuộc vào chủ
trương và định hướng phát triển của chính phủ.
Những quy định về xây dựng: mật độ xây dựng, chiều cao của các công trình,
quy định về thiết kế kiến trúc, hành lang an toàn….
Quy định về chứng thư: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng
nhận về quyền sở hữu công trình, các giấy tờ khác liên quan.
Những nhân tố về môi trường:
Môi trường xung quanh bất động sản: rào cản về công suất, hệ thống giao
thông.
Khả năng tiếp cận của bất động sản đến các lợi ích: có những lợi ích nào, việc tiếp
cận ra sao, có những thuận lợi và khó khăn gì.
1.2.3 Nguyên tắc và căn cứ định giá bất động sản
1.2.3.1. Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản
Giá trị của bất động sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị
sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán…Khi nghiên cứu quá trình
hình thành giá trị, định giá viên cần phải xem xét và vận dụng những quy luật và
nguyên lý kinh tế liên quan. Bản chất của định giá bất động sản là sự phân tích các
yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những
nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành định giá. Định
giá viên phải nghiên cứu vận dụng những nguyên tắc này để đưa ra kết luận về giá
trị của bất động sản.
Sử dụng cao nhất, hiệu quả nhất: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục
đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay
thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Nguyên tắc cung-cầu: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản.
Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng thừa nhận của thị trường
về giá trị tài sản. Trong các thị trường khác, dưới sức ép của cung cầu, giá cả có thể

có khoảng cách rất xa với giá trị thực. Vì vậy khi so sánh các tài sản với nhau, phỉa
phân tích tác động của các yếu tố cung và cầu ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 24 Luận văn tốt nghiệp
Nguyên tắc thay thế: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không
vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương
Nguyên tắc đóng góp: Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu thành
của một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của
toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu
Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai: Giá trị một tài sản
được quyết định bởi những lợi ích tương lai tài sản mang lại cho nhà đầu tư
1.2.3.2. Căn cứ định giá bất động sản:
Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra bất động sản: đó là các yếu tố
đất đai, lao động và các nguyên vật liệu.
Chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình: so sánh với các sử dụng thay
thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản tại
thời điểm định giá.
Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: các thay đổi có thể là chính sách của
nhà nước liên quan đến bất động sản, các biến động của thị trường, các thay đổi nhu
cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của người dân….ảnh
hưởng đến giá trị bất động sản.
Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào quần thể bất động sản
trong khu vực: căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng bất động
sản, giữa bản thân bất động sản với quần thể bất động sản xung quanh và sự đóng
góp của các bất động sản xung quanh làm tăng giá trị của bất động sản cần định giá.
Dựa vào các yếu tố cấu thành của bất động sản: căn cứ vào các yếu tố đóng
góp của từng bộ phận cấu thành của bất động sản vào tổng giá trị của bất động sản.
Dựa vào khả năng cạnh tranh của bất động sản: căn cứ vào cạnh tranh trong
việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung, cầu và giữa
cung và cầu trong thị trường.

Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của bất động sản: giá trị của bất
động sản được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và những lợi ích tương lai mà
nó mang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của bất động
sản mang lại khi định giá.
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02
Học viện Tài Chính 25 Luận văn tốt nghiệp
1.2.4. Phương pháp định giá so sánhvà các phương pháp định giá khác
1.2.4.1. Phương pháp định giá so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp Thẩm định giá dựa trên cơ sở phân
tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần Thẩm định giá đã giao dịch
thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình
thường vào thời điểm cần Thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần Thẩm định giá
để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán tài sản được tiến
hành công khai trên thị trường. Một tài sản được xác nhận là có giao dịch phổ biến
khi có ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường.
Tài sản tương tự là tài sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương đồng
(gần giống) với tài sản cần Thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý,
đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ
thuật, tính năng sử dụng….
Tài sản so sánh là tài sản tương tự với tài sản cần Thẩm định giá đã giao dịch
thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần Thẩm định giá
hoặc gần với thời điểm cần Thẩm định giá.
Các yếu tố so sánh là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp
lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện
bán, điều khoản tài chính…) và các yếu tố khác có liên quan (đặc điểm tài sản, đặc
điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác bán kèm theo)… có ảnh
hưởng lớn đến giá trị tài sản.
Đơn vị so sánh chuẩn: là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi
theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau. Ví dụ: mét,

m2, m
3
, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất, sản
lượng/hécta, sản phẩm/ca máy, công suất; kg, tạ, tấn
Tổng giá trị điều chỉnh thuần: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so
sánh có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng), nghĩa là
không xét về giá trị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh.
Tổng giá trị điều chỉnh gộp: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh
về giá trị tuyệt đối.
GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02