ChuyenDe 1 PL về kinh doanh bđs

Trung tõm o to Bt ng sn Nh Xanh

Vn phũng : 48/3 Nguyn Hin Lờ, Phng 13, Qun Tõn Bỡnh, Tp. H Chớ Minh
in thoi : (08) 9127361 - Fax : (08) 8103639
Email : - Website : www.nhaxanhs.com

Chuyờn 1
Phỏp lut v kinh doanh bt ng sn
t vn :

Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm
tỷ trọng lớn và có ảnh hởng to lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế. Thị trờng bất động sản là
một thị trờng đặc biệt, hàng hoá là bất động sản có giá trị rất lớn và ảnh hởng trực tiếp đến đời
sống kinh tế- xã hội.

Trong những năm gần đây, thị trờng bất động sản ở nớc ta, đặc biệt là thị trờng nhà đất
đã có những bớc phát triển đáng kể, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế- xã hội của đất nớc, làm
thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hớng công nghiệp
hoá- hiện đại hoá.
Phn I- PHP LUT V KINH DOANH BT NG SN

* Cỏc vn bn pháp luật:

- Lut Kinh doanh bt ng sn nm 2006;

- Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hớng dẫn thi hành
Luật Kinh doanh bất động sản;

- Quyết định 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 ban hành Chơng trình khung đào tạo, bồi
dỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao
dịch bất động sản.

1- Phạm vi điều chỉnh của Luật: Quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền,
nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên
quan đến kinh doanh bất động sản.

Phạm vi điều chỉnh của NĐ 153: Quy định chi tiết và hớng dẫn thi hành Luật Kinh
doanh bất động sản về các loại bất động sản đợc đa vào kinh doanh; vốn pháp định
đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; mua bán nhà, công trình xây dựng
theo hình thức ứng tiền trớc; điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu t dự án kinh
doanh bất động sản; chuyển nhợng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở,
dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; đào tạo, bồi dỡng kiến thức, cấp chứng chỉ
môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản;
quản lý nhà nớc về hoạt động kinh doanh bất động sản.

2. Đối tợng áp dụng:
Nhaxanhs Training | 1


- Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

- Tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
3. Khái niệm về hoạt động kinh doanh bất động sản:

- Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch
vụ bất động sản.

- Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu t tạo lập, mua, nhận chuyển nhợng, thuê,
thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục
đích sinh lợi.

- Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị
trờng bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao
dịch bất động sản, t vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất
động sản.
4. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản:

- Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trớc pháp luật; tự do thỏa thuận trên
cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua
hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật.
- Bất động sản đa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh
bất động sản và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch.
5. Các loại bất động sản đợc đa vào kinh doanh:

- Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Quyền sử dụng đất đợc tham gia thị trờng bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trờng bất động sản và lộ trình hội nhập kinh tế
quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản đợc đa vào kinh doanh.

Các loại bất động sản sau õy khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 7 của Luật Kinh
doanh bất động sản thì mới đợc đa vào kinh doanh (Điều 2 N 153):
- Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng đợc đa vào
kinh doanh, bao gồm: công trình dân dụng, công trình công nghiệp, công trình giao
thông, công trình thủy lợi, công trình hạ tầng kỹ thuật, trừ một số loại nhà, công trình
xây dựng sau đây: nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà nớc; công trình bí mật nhà nớc;
công trình an ninh, quốc phòng; công trình đợc công nhận là di tích lịch sử, văn hoá, danh
lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nớc và các công trình khác mà pháp luật không cho

phép kinh doanh.
- Quyền sử dụng đất đợc tham gia thị trờng bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai.

Nhaxanhs Training | 2


Căn cứ tình hình thực tế phát triển kinh tế- xã hội và thị trờng bất động sản, Thủ tớng Chính
phủ điều chỉnh, bổ sung các loại bất động sản đợc đa vào kinh doanh và các bất động sản
khác cho phù hợp với tình hình thực tế.

6. Điều kiện đối với bất động sản đa vào kinh doanh:

- i vi nhà, công trình xây dựng :

+ Thuộc đối tợng đợc phép kinh doanh;

+ Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lợng theo quy định của pháp luật về
xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lợng do các bên thỏa thuận
trong hợp đồng;
+ Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà
nớc có thẩm quyền;
+ Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng
đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với
nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công
đã đợc phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn
công và biên bản nghiệm thu bàn giao đa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự

án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp cha có giấy chứng
nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà,
công trình xây dựng đã đợc phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tơng
lai.
- i vi quyn sử dụng đất:

+ Thuộc đối tợng đợc phép kinh doanh;

+ Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
+ Không có tranh chấp;

+ Trong thời hạn sử dụng đất;

+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà
nớc có thẩm quyền;
+ Trờng hợp chuyển nhợng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự
án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tơng
ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã đợc phê duyệt.
- Các bất động sản khác phải có đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ.
7. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản:

- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải
có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

Nhaxanhs Training | 3


- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác
xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ cá nhân kinh doanh dịch
vụ môi giới bất động sản.

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một ngời có
chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai
ngời có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải
có ít nhất hai ngời có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì
phải có ít nhất hai ngời có chứng chỉ định giá bất động sản.
- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo
quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.
8. Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nớc:

- Kinh doanh bất động sản, gồm:

+ Đầu t tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
+ Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
+Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

+ Đầu t cải tạo đất và đầu t các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;

+ Nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất, đầu t công trình hạ tầng để chuyển nhợng, cho thuê;
thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản, gồm:
+ Dịch vụ môi giới bất động sản;
+ Dịch vụ định giá bất động sản;

+ Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
+ Dịch vụ t vấn bất động sản;

+ Dịch vụ đấu giá bất động sản;

+ Dịch vụ quảng cáo bất động sản;

+ Dịch vụ quản lý bất động sản.

9. Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nớc ngoài, ngời Việt
Nam định c ở nớc ngoài:
- Đầu t tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đầu t cải tạo đất và đầu t các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản nh tổ chức, cá nhân trong nớc.

- Căn cứ vào quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật
Đầu t và các văn bản pháp luật có liên quan, Chính phủ quy định các hoạt động khác về kinh
doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nớc ngoài, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài phù
hợp với điều kiện kinh tế - xã hội từng thời kỳ và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế.
10. Công khai thông tin về bất động sản đa vào kinh doanh:

Nhaxanhs Training | 4


- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động
sản đa vào kinh doanh.

- Thông tin về bất động sản đợc công khai tại sàn giao dịch bất động sản và trên các phơng tiện
thông tin đại chúng.
- Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm: Loại bất động sản; Vị trí bất động sản; Thông
tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; Quy mô, diện tích của bất động sản; Đặc điểm,
tính chất, công năng sử dụng, chất lợng của bất động sản; Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch
vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản; Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm
hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập
bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản; Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng
bất động sản (nếu có); Giá bán, chuyển nhợng, thuê, thuê mua bất động sản; Quyền và lợi ích của

ngời thứ ba có liên quan; Các thông tin khác.
11. Chính sách đầu t kinh doanh bất động sản:

- Nhà nớc khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu t kinh doanh
bất động sản phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nớc trong từng thời kỳ
và từng địa bàn.
- Nhà nớc khuyến khích và có chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động
sản đầu t tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trả dần, cho thuê, cho thuê mua đối với ngời
có công, ngời nghèo, ngời có thu nhập thấp; đầu t hạ tầng các khu công nghiệp để cho
thuê mặt bằng phục vụ sản xuất.
- Nhà nớc đầu t xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án; công
trình hạ tầng xã hội và trụ sở cơ quan nhà nớc nằm trong phạm vi dự án; hỗ trợ đầu t xây
dựng công trình kỹ thuật trong hàng rào đối với các dự án đợc u đãi đầu t.

- Nhà nớc đầu t và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu t dự án dịch vụ công ích đô thị
có liên quan đến dự án đầu t kinh doanh bất động sản.

- Uỷ ban nhân dân nơi có dự án đầu t kinh doanh bất động sản có trách nhiệm tạo điều kiện cho
chủ đầu t dự án thực hiện giải phóng mặt bằng.
- Nhà nớc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng công trình
hạ tầng có chuyển giao cho Nhà nớc, công trình hạ tầng không kinh doanh, nhà chung c phục vụ
cho các đối tợng chính sách.
- Tổ chức tín dụng nhà nớc cho vay u đãi đầu t đối với các dự án xây dựng nhà ở để cho
thuê, cho thuê mua, bán cho ngời có công, ngời nghèo, ngời có thu nhập thấp, sinh viên, công
nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất.
- Nhà nớc có cơ chế, chính sách bình ổn thị trờng bất động sản khi có biến động, bảo đảm
lợi ích cho nhà đầu t và khách hàng.
12. Trách nhiệm quản lý nhà nớc về hoạt động kinh doanh bất động sản:

- Chính phủ thống nhất quản lý nhà nớc về hoạt động kinh doanh bất động sản.

Nhaxanhs Training | 5


- Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trớc Chính phủ thực hiện quản lý nhà nớc về hoạt động
kinh doanh bất động sản.

- Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối
hợp với Bộ Xây dựng thực hiện quản lý nhà nớc về hoạt động kinh doanh bất động sản theo phân
công của Chính phủ.

- Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nớc về hoạt động kinh doanh
bất động sản trên địa bàn theo phân cấp của Chính phủ.
Trách nhiệm của các bộ, ngành (Điều 22 NĐ 153):

- Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trớc Chính phủ thực hiện quản lý nhà nớc về hoạt
động kinh doanh bất động sản, bao gồm:

+ Soạn thảo trình cấp có thẩm quyền ban hành mới, sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành
theo thẩm quyền các văn bản quy phạm pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động
sản;
+ Xây dựng trình Thủ tớng Chính phủ ban hành chiến lợc và chính sách phát triển thị
trờng bất động sản;
+ Chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ơng trong việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản;
+ Quản lý việc tổ chức đào tạo, bồi dỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản
và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản;

+ Ban hành chơng trình khung đào tạo, bồi dỡng kiến thức về môi giới, định giá bất
động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; ban hành mẫu chứng chỉ môi

giới, chứng chỉ định giá bất động sản; hớng dẫn tổ chức đào tạo, bồi dỡng kiến thức
và quản lý hành nghề môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch
bất động sản.

+ Thành lập và quản lý vận hành hệ thống thông tin về thị trờng bất động sản và hoạt
động kinh doanh bất động sản;
+ Hợp tác quốc tế trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản;

+ Kiểm tra, thanh tra hoạt động kinh doanh bất động sản và quản lý hoạt động kinh
doanh bất động sản, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc
trình cấp có thẩm quyền xử lý theo pháp luật;
+ Định kỳ hoặc đột xuất báo cáo Thủ tớng Chính phủ về tình hình hoạt động kinh
doanh bất động sản trên phạm vi cả nớc.

- Bộ Tài nguyên và Môi trờng trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách
nhiệm hớng dẫn thực hiện các quy định về quản lý các loại đất tham gia thị trờng bất
động sản, ban hành quy định cụ thể về quyền sử dụng các loại đất đợc đa vào kinh doanh
theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

- Bộ Tài chính trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm hớng
dẫn về chế độ thuế, phí, lệ phí, các nghĩa vụ tài chính khác áp dụng đối với hoạt động
Nhaxanhs Training | 6


kinh doanh bất động sản; hớng dẫn về bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá bất
động sản.

- Ngân hàng Nhà nớc Việt Nam trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có
trách nhiệm nghiên cứu ban hành cơ chế hỗ trợ về tín dụng, hớng dẫn việc thanh toán
trong giao dịch kinh doanh bất động sản thông qua ngân hàng, tổ chức tín dụng hoạt

động tại Việt Nam nhằm tạo điều kiện thuận lợi, an toàn cho các bên tham gia giao
dịch.
- Các Bộ, ngành liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm
phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức, quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản.

Trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng (Điều 23
NĐ 153)

- Thực hiện việc quản lý nhà nớc đối với hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn do mình
quản lý.
quyền.

- Cho phép đầu t, chuyển nhợng các dự án kinh doanh bất động sản theo thẩm
- Trực tiếp đầu t, hỗ trợ đầu t hoặc có chính sách khuyến khích đầu t đối với các dự án
khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp tại địa phơng theo quy định
của pháp luật.

- Chỉ đạo và tổ chức việc cấp, thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động
sản; quy định cơ quan cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản bảo đảm phù hợp với điều kiện
thực tế của địa phơng, đơn giản thủ tục và không phiền hà cho ngời xin cấp chứng chỉ.
Quản lý hành nghề môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý hoạt động của
sàn giao dịch bất động sản và các dịch vụ bất động sản khác trên địa bàn.

- Tuyên truyền, phổ biến pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản, tổ chức hệ
thống thông tin về thị trờng bất động sản trên địa bàn tỉnh.

- Kiểm tra, thanh tra và xử lý các vi phạm về hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp
luật.
- Định kỳ hàng năm hoặc đột xuất báo cáo Bộ Xây dựng về tình hình hoạt động và
quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại địa phơng.

13. Mua bán, chuyển nhợng bất động sản theo hình thức ứng tiền trớc:

Chủ đầu t dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng đợc thỏa thuận trong hợp đồng về
việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tơng lai theo hình thức ứng tiền trớc và
phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
- Việc ứng tiền trớc đợc thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ đợc thực hiện khi chủ đầu t
đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã đợc
phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu t tạo lập bất động sản;
Điều 4 NĐ 153:

Nhaxanhs Training | 7


Việc ứng tiền trớc phải đợc thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ đợc huy động khi chủ đầu t
đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung của dự án đã
đợc phê duyệt. Các lần huy động tiền ứng trớc tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng
nhà, công trình đó;
Đối với dự án khu nhà ở thì ngoài việc phải thực hiện theo quy định nêu trên còn phải thực
hiện theo các quy định của pháp luật về nhà ở;

- Chủ đầu t phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trớc của khách hàng để đầu t tạo lập
bất động sản;

- Khách hàng ứng tiền trớc đợc hởng giá mua, giá chuyển nhợng bất động sản tại thời
điểm ký hợp đồng, trừ trờng hợp các bên có thỏa thuận khác;

- Trờng hợp chủ đầu t giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu
trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của
phần tiền ứng trớc tính theo lãi suất vay ngân hàng thơng mại tại thời điểm giao bất động sản

tơng ứng với thời gian chậm tiến độ;

Trờng hợp chủ đầu t giao nhà, công trình xây dựng không đúng chất lợng, thời hạn và các
cam kết trong hợp đồng thì chủ đầu t phải chịu trách nhiệm với khách hàng; khách hàng có
quyền yêu cầu chủ đầu t có biện pháp khắc phục kịp thời và bồi thờng thiệt hại do lỗi của chủ
đầu t gây ra, nếu chủ đầu t không thực hiện thì khách hàng có quyền đơn phơng chấm dứt
hoặc huỷ bỏ hợp đồng và chủ đầu t phải hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng đã ứng trớc và
một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trớc theo lãi suất vay ngân hàng thơng mại;

- Trờng hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền trớc trong hợp
đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu t theo hợp đồng và phải trả cho chủ đầu t một khoản
tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thơng mại tại thời điểm trả tiền
tơng ứng với thời gian chậm trả;

Chủ đầu t có quyền yêu cầu khách hàng thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng và
bồi thờng thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra, nếu khách hàng không thực hiện thì
chủ đầu t có quyền đơn phơng chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng, khách hàng chịu phạt
theo hợp đồng và chịu trách nhiệm về thiệt hại do việc vi phạm hợp đồng gây ra;
Trờng hợp chủ đầu t giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải
chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một
khoản tiền lãi của phần tiền ứng trớc tính theo lãi suất vay ngân hàng thơng mại tại
thời điểm giao bất động sản tơng ứng với thời gian chậm tiến độ;
Trờng hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền trớc trong hợp
đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu t theo hợp đồng và phải trả cho chủ đầu t
một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thơng mại tại
thời điểm trả tiền tơng ứng với thời gian chậm trả. 6. Việc chọn lãi suất vay ngân hàng
thơng mại quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều này phải đợc thỏa thuận trong hợp
đồng.

Nhaxanhs Training | 8

- Việc chọn lãi suất vay ngân hàng thơng mại quy định tại điểm d và điểm đ của khoản này
phải đợc thỏa thuận trong hợp đồng.
14. Mua bán, chuyển nhợng bất động sản theo hình thức trả chậm, trả dần:

- Số tiền trả chậm, trả dần; thời gian trả chậm, trả dần phải đợc thỏa thuận trong hợp đồng.

- Bên bán, bên chuyển nhợng đợc bảo lu quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản
cho đến khi bên mua, bên nhận chuyển nhợng đã trả đủ tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác
trong hợp đồng, trừ trờng hợp các bên có thỏa thuận khác.

- Bên mua, bên nhận chuyển nhợng bất động sản đợc sử dụng bất động sản, có quyền sở hữu,
quyền sử dụng bất động sản sau khi đã trả hết tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ
trờng hợp các bên có thỏa thuận khác.
15. Hiệp hội bất động sản:

- Hiệp hội bất động sản đợc thành lập trên cơ sở tự nguyện của các tổ chức, cá nhân hoạt
động kinh doanh bất động sản. Hiệp hội bất động sản bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các
hội viên, tham gia xây dựng, tuyên truyền, phổ biến pháp luật về kinh doanh bất động sản, góp
phần phát triển thị trờng bất động sản lành mạnh.

- Tổ chức và hoạt động của hiệp hội bất động sản đợc thực hiện theo quy định của pháp
luật về hội.
16. Các hành vi bị cấm:

- Hoạt động kinh doanh bất động sản không đăng ký kinh doanh; môi giới bất động sản,
định giá bất động sản không có chứng chỉ theo quy định của Luật này.
- Cung cấp thông tin về bất động sản không trung thực.

- Gian lận, lừa dối trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản
hoặc bên góp vốn đầu t kinh doanh bất động sản.
- Không thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nớc.

luật.

- Lợi dụng chính sách u đãi của Nhà nớc để thực hiện kinh doanh bất động sản trái pháp

- Cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản không đúng quy định
của Luật này.
- Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản trái quy
định của pháp luật.

- Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để vụ lợi hoặc can thiệp trái phép vào hoạt động kinh doanh
bất động sản.
- Các hành vi bị cấm khác theo quy định của pháp luật.
17. Về xử lý vi phạm:

Nhaxanhs Training | 9


- Tổ chức, cá nhân vi phạm quy định của Luật thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị
xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải
bồi thờng theo quy định của pháp luật.

- Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản không có Giấy chứng nhận đăng ký
kinh doanh thì bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và truy thu thuế theo quy định của pháp
luật.

- Cá nhân không có chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản mà
thực hiện môi giới bất động sản, định giá bất động sản thì bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành
chính và không đợc cấp chứng chỉ trong thời hạn ba năm, kể từ ngày ra quyết định xử phạt.

- Cá nhân đợc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản không
thực hiện đúng nội dung chứng chỉ thì bị xử phạt hành chính bằng hình thức cảnh cáo hoặc phạt
tiền; nếu tái phạm lần đầu thì còn bị đình chỉ hoạt động một năm, nếu tái phạm lần thứ hai thì còn
bị thu hồi chứng chỉ và không đợc cấp lại trong thời hạn năm năm, kể từ ngày ra quyết định xử
phạt.
sản.

- Chính phủ quy định cụ thể việc xử phạt hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động

18. Kinh doanh nhà, công trình xây dựng:

18.1- Đầu t tạo lập nhà, công trình xây dựng theo các hình thức:

+ Đầu t xây dựng mới nhà, công trình xây dựng;

+ Đầu t cải tạo, sửa chữa nhà, công trình xây dựng có sẵn.

Đầu t tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đã
đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt.
Tổ chức, cá nhân đầu t xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp
phải có dự án đầu t. Việc lựa chọn chủ đầu t dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng
kỹ thuật khu công nghiệp phải đợc thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp
luật về đấu thầu.
Chủ đầu t dự án phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án

(Điều 5 NĐ 153: Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì

không thấp hơn 20% tổng mức đầu t của dự án đã đợc phê duyệt; Đối với dự án khu nhà ở
thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu t của dự án có quy mô sử dụng đất dới 20 ha, không
thấp hơn 20% tổng mức đầu t của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã đợc phê
duyệt)

- Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu t dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công
nghiệp:
- Chuyển nhợng dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp:

+ Việc chuyển nhợng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật
khu công nghiệp phải đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản.
Nhaxanhs Training | 10


+ Chủ đầu t nhận chuyển nhợng phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có các
điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 8 của Luật này. Chủ đầu t nhận chuyển nhợng có trách nhiệm
thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu t đã chuyển nhợng.

+ Việc chuyển nhợng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật
khu công nghiệp phải đợc lập thành hợp đồng bằng văn bản.

Khái niệm chuyển nhợng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ
thuật khu công nghiệp: Là việc chuyển nhợng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ
chủ đầu t cũ sang chủ đầu t mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và đợc cơ quan nhà
nớc có thẩm quyền cho phép. (Điều 6 NĐ 153)
Điều 7 NĐ 153- Điều kiện chuyển nhợng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự
án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp:
Dự án đợc chuyển nhợng toàn bộ khi có đủ các điều kiện sau đây:
1. Dự án không thuộc đối tợng bị xử lý theo quy định tại Điều 10;
2. Dự án đã đợc phê duyệt theo quy định của pháp luật;

3. Chủ đầu t đã có quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

4. Phải hoàn thành công tác bồi thờng giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án hoặc theo giai
đoạn và phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật tơng ứng với nội dung, tiến độ thực hiện dự án
đã đợc phê duyệt;
5. Chủ đầu t mới phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 8
của Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 3 của Nghị định này;

b) Đáp ứng điều kiện về tài chính đối với chủ đầu t dự án theo quy định tại Điều 5 của Nghị
định này;
c) Có văn bản cam kết thực hiện dự án theo đúng tiến độ đợc phê duyệt.

18.2- Mua bán nhà, công trình xây dựng:

Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán;

Quyền và nghĩa vụ của bên bán

Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng.

18.3- Thuê nhà, công trình xây dựng:

Nguyên tắc thuê nhà, công trình xây dựng;

Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê

Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng
18.4- Thuê mua nhà, công trình xây dựng:

Nguyên tắc thuê mua nhà, công trình xây dựng;
Nhaxanhs Training | 11


Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua;

Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng
18.5- Kinh doanh quyền sử dụng đất:

Các hình thức đầu t tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhợng, cho thuê;
Các hình thức chuyển nhợng, cho thuê quyền sử dụng đất;

Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhợng, bên nhận chuyển nhợng
Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê, bên thuê quyền sử dụng đất

19. Kinh doanh dịch vụ bất động sản:
19.1. Môi giới bất động sản:

* Các nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản (công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật;
không đợc đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao
dịch kinh doanh bất động sản).
* Nội dung môi giới:

* Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới

* Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản;
* Chứng chỉ môi giới bất động sản.

19.2. Định giá bất động sản:

Các nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản;

Chứng th định giá bất động sản;

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản;
Chứng chỉ định giá bất động sản.
19.3. Sàn giao dịch bất động sản:

Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;

Điều kiện thành lập sàn, nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
Kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản;

Quyền và nghĩa vụ của ngời quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản;

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản.

19.4. Các dịch vụ bất động sản khác:
T vấn bất động sản;

Đấu giá bất động sản;

Quảng cáo bất động sản;
Quản lý bất động sản.
Nhaxanhs Training | 12


20- Hợp đồng kinh doanh bất động sản:

Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

Hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất;
Hợp đồng thuê bất động sản;

Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.

21- Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản:
Hợp đồng môi giới bất động sản;
Hợp đồng định giá bất động sản;
Hợp đồng t vấn bất động sản;

Hợp đồng đấu giá bất động sản;

Hợp đồng quảng cáo bất động sản;
Hợp đồng quản lý bất động sản.

22- Giá mua bán, chuyển nhợng, thuê, thuê mua bất động sản và giá kinh doanh dịch vụ bất
động sản;
23- Thanh toán trong giao dịch bất động sản.

24- Điều khoản thi hành: Hiệu lực thi hành và hớng dẫn thi hành Luật.
Phn II- PHP LUT V T AI
1. Vn bn phỏp lut:

- Luật đất đai số 13/2003/QH11 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2004;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hớng dẫn thi hành Luật đất đai;

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy nh b sung v vic cp Giy chng nhn

quyn s dng t, thu hi t, thc hin quyn s dng t, trỡnh t, th tc bi thng, h tr,
tỏi nh c khi Nh nc thu hi t v gii quyt khiu ni v t ai.

2- Phm vi iu chnh ca Lut: Lut quy nh v quyn hn v trỏch nhim ca Nh
nc i din ch s hu ton dõn v t ai v thng nht qun lý v t ai, ch qun lý v
s dng t ai, quyn v ngha v ca ngi s dng t.
3- i tng ỏp dng:

+ C quan nh nc thc hin quyn hn v trỏch nhim i din ch s hu ton dõn v
t ai, thc hin nhim v thng nht qun lý nh nc v t ai;
+ Ngi s dng t;

+ Cỏc i tng khỏc cú liờn quan n vic qun lý, s dng t.

4. S hu t ai:

Nhaxanhs Training | 13


Luật đất đai tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nuớc đại diện chủ sở
hữu. Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai bằng việc thực hiện những quyền
năng cụ thể: quyết định mục đích sử dụng đất (thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất), quy định thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, định giá đất. Nhà nước có
quyền hướng lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá
trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất.

Luật đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã
giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước cách
mạng qua các thời kỳ.
5. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Để bảo đảm sự phù hợp với việc quản lý đất đai tại đô
thị và tính thống nhất trong sử dụng đất phát triển đô thị, Luật đất đai không giao cho phường, thị
trấn, các xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị lập quy hoạch sử dụng đất mà do Uỷ ban
nhân dân cấp trên trực tiếp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời để tránh tình trạng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất "treo" như hiện nay, Luật quy định: Diện tích đất ghi trong kế hoạch
sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục
đích sử dụng đất mà sau ba năm không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chính hoặc huỷ bỏ.

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất: Luật đất đai quy định về thẩm quyền giao đất, cho
thuê đất theo hướng tiếp tục phân cấp cho địa phương và thực hiện cải cách hành chính trong lĩnh
vực đất đai. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê
đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam
định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài. Uỷ ban nhân dân huyện,
quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
giao đất đối với cộng đồng dân cư.

- Thu hồi đất, bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi: Luật đất đai quy định
Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, nhằm để chủ động quỹ đất
cho đầu tư phát triển. Nhà nước giao cho tổ chức phát triển quỹ đất (do Uỷ ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương thành lập) để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng
mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư về bồi thường khi thu hồi đất, Luật đất đai quy

định rõ những trường hợp được bồi thường về đất (những người có giấy tờ về quyền sử dụng đất
theo quy định). Những người không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì khi Nhà nước thu hồi đất
không được bồi thường về đất. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải thực
hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Khu tái định cư phải có điều kiện phát triển bằng
hoặc tốt hơn nơi cũ.

- Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Luật đất đai quy định cấp nào có
thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó có thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung

Nhaxanh’s Training | 14


ương có thể ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.

- Đăng ký đất đai: Luật đất đai quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Theo đó, Văn phòng này được thành lập theo hướng: Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất là tổ chức sự nghiệp thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có trụ
sở chính và các chi nhánh được bố trí để tạo thuận lợi cho người tham gia thực hiện các thủ tục
hành chính về quản lý sử dụng đất đai. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có chức năng tổ
chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính gốc và thực hiện thủ tục hành
chính trong quản lý đất đai theo cơ chế "một cửa".

Quản lý tài chính về đất đai: Giá đất bảo đảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. Giá đất do Uỷ
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01
hàng năm để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai của năm đó. Bổ sung
quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó có quyền sử dụng đất cho phép

doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch
quyền sử dụng đất.

- Giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
được quy định rõ hơn, đồng thời với việc mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của
tòa án nhân dân (giải quyết không chỉ đối với người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cả
những người có giấy tờ về quyền sử dụng đất). Trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự không
có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng
đất thì việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của cơ quan hành chính, không khởi kiện ra
tòa án nhân dân vì tòa án nhân dân không có cơ sở giải quyết, cụ thể là: việc giải quyết tranh chấp
đất đai được thực hiện ở hai cấp, trong đó cấp thứ hai là cấp giải quyết cuối cùng. Việc giải quyết
khiếu nại về đất đai được thực hiện theo trình tự: Người sử dụng đất gửi đơn khiếu nại đến Uỷ ban
nhân dân đã ra quyết định hành chính hoặc có hành vi hành chính bị khiếu nại, Uỷ ban nhân dân
đã ra quyết định hành chính hoặc có hành vi hành chính bị khiếu nại có trách nhiệm giải quyết lần
đầu; Trường hợp đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền gửi đơn
khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp hoặc khởi kiện ra tòa án nhân dân; quyết định
giải quyết khiếu nại của Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp là quyết định giải quyết cuối cùng;
Trường hợp Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là cấp giải quyết khiếu nại lần
đầu mà đương sự không đồng ý thì có quyền khởi kiện ra toà án nhân dân; Việc giải quyết khiếu
nại về đất đai không bao gồm trường hợp khiếu nại về quyết định hành chính giải quyết tranh chấp
đất đai.
6. Phân loại đất

Đất được phân thành 3 nhóm như sau: Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối; Nhóm đất phi nông nghiệp bao
gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất chuyên dùng mà Luật đất đai năm 1993 đã quy định;
Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng đất.
7. Chế độ sử dụng đất

- Thời hạn sử dụng đất: Luật đất đai quy định cụ thể các trường hợp sử dụng đất ổn định

lâu dài, các trường hợp sử dụng đất có thời hạn trên cơ sở kế thừa các quy định về thời hạn sử
dụng đất của Luật đất đai năm 1993 (đất ở thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài, đất nông nghiệp
trồng cây hàng năm là 20 năm, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, cây công nghiệp là 50 năm).
Đối với đất thuê thì thời hạn được thực hiện theo hợp đồng thuê đất.
Nhaxanh’s Training | 15


- Hn mc giao t, hn mc nhn chuyn quyn s dng t nụng nghip: Lut t ai
nm 2003 ch quy nh hn mc giao t nụng nghip khụng thu tin s dng t, nu vt hn
mc giao t phi chuyn sang thuờ t tr din tớch t thuờ, t nhn chuyn nhng, t c
tha k, tng cho. bo m cụng bng, ng thi khuyn khớch sn xut nụng nghip, lõm
nghip, nuụi thy sn sn xut mui, Lut t ai cng quy nh hn mc giao t trong trng
hp h gia ỡnh, cỏ nhõn s dng nhiu loi t (t trng cõy hng nm, t trng cõy lõu nm,
t rng sn xut, t nuụi trng thu sn, t lm mui). Chớnh ph trỡnh y ban thng v Quc
hi quy nh hn mc nhn chuyn quyn s dng t nụng nghip ca h gia ỡnh, cỏ nhõn nhm
trỏnh tp trung t sn xut nụng nghip vi quy mụ ln vo mt s ngi, phự hp vi tin trỡnh
cụng nghip húa hin i húa t nc v iu kin kinh t - xó hi ca tng vựng.

- V s dng t nụng nghip ca t chc: Lut quy nh i vi doanh nghip nh nc
c Nh nc giao t khụng thu tin s dng t s dng vo mc ớch sn xut nụng
nghip, lõm nghip, nuụi trng thu sn, lm mui trc ngy 01 thỏng 01 nm 1999 thỡ nay phi
chuyn sang thuờ t hoc c giao t cú thu tin s dng t. Trng hp t chc c Nh
nc giao t s dng vo mc ớch sn xut nụng nghip, lõm nghip, nuụi trng thu sn,
lm mui nhng khụng s dng, s dng khụng ỳng mc ớch hoc s dng khụng hiu qu thỡ
Nh nc thu hi a vo s dng.
- t s dng cho kinh t trang tri: Lut quy nh ch trang tri c ch ng chuyn i
mc ớch s dng cỏc loi t theo phng ỏn sn xut ó c U ban nhõn dõn cp huyn xột
duyt, nhm to iu kin cỏc ch trang tri khai thỏc cú hiu qu t ai, m rng quy mụ s
dng t nụng nghip theo hng sn xut hng hoỏ.

- t (vn, ao): Lut t ai quy nh t , vn, ao trờn cựng mt tha t thuc khu
dõn c nụng thụn, phự hp vi quy hoch xõy dng c xỏc nh l t , khụng phi l t
nụng nghip; t , t trong khuụn viờn xung quanh nh thuc khu dõn c ụ th, phự hp vi
quy hoch xõy dng c xỏc nh l t . B sung quy nh c th v xỏc nh din tớch t
i vi cỏc trng hp tha t m cú vn, ao (trng hp t m cú khuụn viờn xung quanh
nh c hỡnh thnh mc ngy 18 thỏng 12 nm 1980, ngy Hin phỏp cú hiu lc thi hnh v
t ngy 18 thỏng 12 nm 1980 n trc ngy Lut ny cú hiu lc thi hnh). Quy nh ny nhm
to iu kin thun li cho a phng khi xỏc nh t t vn ca h gia ỡnh, cỏ nhõn trong
bi thng gii phúng mt bng, bo m quyn li chớnh ỏng ca ngi s dng t cú vn,
ao.

- t khu cụng ngh cao, khu kinh t (c ch giao li t): Lut t ai quy nh U ban
nhõn dõn tnh, thnh ph trc thuc trung ng quyt nh giao t mt ln cho Ban qun lý Khu
cụng ngh cao, khu kinh t, Ban qun lý c giao li t, cho thuờ t cho ngi u t vo Khu
cụng ngh cao, khu kinh t nhm to iu kin thun li, thu hỳt u t.
8- Quyn s dng t trong th trng bt ng sn:

- t c tham gia th trng bt ng sn bao gm:
+ t m Lut ny cho phộp ngi s dng t cú mt trong cỏc quyn chuyn i, chuyn
nhng, cho thuờ, cho thuờ li, tha k, tng cho quyn s dng t; th chp, bo lónh, gúp vn
bng quyn s dng t;
+ t thuờ m trờn ú cú ti sn c phỏp lut cho phộp tham gia vo th trng bt ng
sn.
Điều 59 NĐ 181- Các loại đất đợc tham gia thị trờng bất động sản:

- Đất mà tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất đợc tham gia thị trờng bất động sản:

Nhaxanhs Training | 16

+ Đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất không phải là rừng tự nhiên đợc Nhà nớc giao không thu tiền
sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
+ Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định vào mục đích sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đã đợc Nhà nớc công nhận quyền sử dụng đất;

+ Đất nông nghiệp đợc Nhà nớc giao có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, ngời Việt Nam
định c ở nớc ngoài;
+ Đất nông nghiệp đợc Nhà nớc cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với ngời
Việt Nam định c ở nớc ngoài, tổ chức nớc ngoài, cá nhân nớc ngoài;

+ Đất ở đợc Nhà nớc giao cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở; đất ở đợc Nhà nớc giao cho tổ
chức kinh tế, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài để đầu t xây dựng kinh doanh nhà ở; đất ở đợc
Nhà nớc cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với ngời Việt Nam định c ở nớc
ngoài, tổ chức nớc ngoài, cá nhân nớc ngoài để đầu t xây dựng kinh doanh nhà ở;
+ Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng vào mục đích làm nhà ở đã đợc Nhà nớc công nhận
quyền sử dụng đất;

+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh đợc
Nhà nớc giao có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, ngời Việt Nam định c ở
nớc ngoài;
+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh
doanh đợc Nhà nớc cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với ngời Việt Nam
định c ở nớc ngoài, tổ chức nớc ngoài, cá nhân nớc ngoài;
+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh
doanh do hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế đang sử dụng đã đợc Nhà nớc công nhận quyền sử
dụng đất.

- Đất thuê của Nhà nớc trả tiền thuê đất hàng năm mà tài sản gắn liền với đất đợc tham gia thị trờng
bất động sản bao gồm:
+ Đất trồng cây lâu năm có vờn cây, đất rừng sản xuất có rừng, đất làm muối và đất nuôi trồng thuỷ sản

đã đầu t hạ tầng;
+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh
doanh mà đã đầu t hạ tầng hoặc có công trình gắn liền với đất.

9. Quyn v ngha v ca ngi s dng t

- Quyn la chn hỡnh thc giao t, thuờ t: Lut t ai quy nh: "T chc kinh t, h
gia ỡnh, cỏ nhõn, ngi Vit Nam nh c nc ngoi u t vo Vit Nam c la chn hỡnh
thc giao t cú thu tin s dng t hoc thuờ t, Quy nh ny to iu kin thun li cho t
chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn ch ng trong s dng t, tng ngun thu ngõn sỏch t qu t v to
thun li cho phỏt trin th trng bt ng sn; xoỏ dn s khỏc bit v quyn s dng t gia
ngi Vit Nam trong nc v ngi Vit Nam nh c nc ngoi, ng viờn ngi Vit
Nam nh c nc ngoi hng v T quc, tham gia xõy dng t nc.

- V cỏc quyn ca t chc s dng t Lut t ai quy nh t chc kinh t c Nh
nc giao t cú thu tin s dng t, nhn chuyn nhng quyn s dng t, chuyn mc ớch
s dng t m tin s dng t ó tr hoc tin ó tr cho vic nhn chuyn nhng, chuyn mc
ớch s dng t khụng cú ngun gc t ngõn sỏch nh nc cú cỏc quyn chuyn nhng, cho
thuờ, tng cho quyn s dng t, c th chp, bo lónh, gúp vn bng quyn s dng t. Qui
nh ny to iu kin cho vic phỏt trin th trng bt ng sn, to thun li cho cỏc nh u t
cú t lm mt bng sn xut kinh doanh, khụng nht thit phi thuờ t ca Nh nc.
Nhaxanhs Training | 17


- V quyn ca h gia ỡnh, cỏ nhõn: Lut t ai nm 2003 ó k tha cỏc quyn theo
quy nh ca Lut t ai nm 1993 ng thi b sung quyn tng cho quyn s dng t ca h
gia ỡnh, cỏ nhõn s dng t khụng phi l t thuờ, khụng quy nh cỏc iu kin hn ch khi
thc hin quyn chuyn nhng v quyn tha k quyn s dng t nụng nghip nhm to iu
kin thun li trong thc hin cỏc quyn ca ngi s dng t, thỳc y th trng bt ng sn
phỏt trin v tớch t t ai theo nh hng ca Nh nc.

Lut t ai quy nh trng hp h gia ỡnh, cỏ nhõn cho mn t cú giy t theo quy
nh ca Lut t ai thỡ c Nh nc tr li quyn s dng t hoc tr li bng tin hoc giao
t mi, ch mi.
- Gii quyt cỏc trng hp Nh nc mn t ca h gia ỡnh, cỏ nhõn:

Lut t ai quy nh trng hp h gia ỡnh, cỏ nhõn cho mn t cú giy t theo quy
nh ca Lut t ai thỡ c Nh nc tr li quyn s dng t hoc tr li bng tin hoc giao
t mi, ch mi.

- Quyn v ngha v ca ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, cỏ nhõn nc
ngoi s dng t ti Vit Nam: Lut t ai quy nh ngoi cỏc quyn v ngha v chung ca
ngi s dng t thỡ ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, cỏ nhõn nc ngoi thuờ t
cũn cú cỏc quyn tng ng vi hỡnh thc tr tin thuờ t hng nm hay tr tin mt ln cho c
thi gian thuờ. Trng hp c phộp u t xõy dng kinh doanh nh thỡ cú quyn bỏn hoc
cho thuờ nh theo quy nh ca Chớnh ph.
10. Th tc hnh chớnh trong qun lý v s dng t

Lut t ai quy nh cỏc th tc hnh chớnh trong qun lý v s dng t theo hng c
ch "mt ca", th tc h s n gin, thi gian thc hin cỏc th tc c rỳt gn nhm thng
nht v cụng khai hoỏ th tc hnh chớnh trong qun lý t ai, to iu kin thun li cho ngi
s dng t thc hin cỏc quyn, ỏp ng yờu cu v ci cỏch hnh chớnh.
11. X lý vi phm:

Lut t ai quy nh : Trỏch nhim ca ch tch U ban nhõn dõn cỏc cp: Ch tch U
ban nhõn dõn cỏc cp cú trỏch nhim phỏt hin, ngn chn v x lý kp thi nhng vi phm phỏp
lut v qun lý v s dng t ti a phng. Ch tch U ban nhõn dõn cp xó cú trỏch nhim
phỏt hin v ngn chn kp thi vic chuyn quyn s dng t trỏi phộp, chuyn mc ớch s
dng t trỏi phộp; phỏt hin v ỏp dng cỏc bn phỏp ngn chn kp thi vic xõy dng cỏc cụng
trỡnh trờn t ln chim, t s dng khụng ỳng mc ớch a phng v buc ngi cú hnh vi

vi phm khụi phc li tỡnh trng ca t trc khi vi phm. X lý trỏch nhim ca th trng cụng
chc, viờn chc thuc c quan qun 1ý t ai cỏc cp v cỏn b a chớnh cp xó trong vic vi
phm trỡnh t thc hin cỏc th tc hnh chớnh.
Phn III- PHP LUT V NH

1. Vn bn phỏp lut:

- Luật nhà ở năm 2006;

nhà ở;

- Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết và hớng dẫn thi hành Luật

- Thông t 05/2006/TT-BXD ngày 1/11/2006 hớng dẫn thực hiện một số nội dung của
Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hớng
dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Nhaxanhs Training | 18


2. Phạm vi điều chỉnh: Quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở
và quản lý nhà nước về nhà ở. Nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và
phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
3. Đối tượng áp dụng: C¸c tæ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử
dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở.
4. Chế độ sở hữu:

Quyền có nhà của công dân (Điều 4): Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập
nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật. Người
tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở (Điều 5): Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở
của chủ sở hữu. Nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hoá. Trường hợp thật
cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước quyết định trưng mua hoặc
trưng dụng nhà ở thì Nhà nước bồi thường cho chủ sở hữu nhà ở theo giá thị trường tại thời điểm
thanh toán và tạo điều kiện để họ tạo lập nhà ở khác.
Quỹ nhà ở bao gồm: Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Nhà ở thuộc sở hữu tổ chức xã hội, tổ
chức kinh tế, Nhà ở thuộc sở hữu cá nhân .
5. Chế độ quản lý:

Nhà nước thống nhất quản lý nhà ở bằng pháp luật.

- Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở: (Chương VII; Điều 134 đến 146) + Xây dựng và chỉ
đạo thực hiện định hướng, chương trình, quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà ở. Ban hành các
văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở và tổ chức thực hiện các văn bản đó. Ban hành tiêu chuẩn
nhà ở và quản lý chất 1ượng nhà ở theo tiêu chuẩn nhà ở. Công nhận quyền sở hữu nhà ở. Cho
phép hoặc đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở. Quản lý hồ sơ nhà ở. Điều tra, thống kê, xây
dựng dữ liệu về nhà ở. Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh
vực nhà ở. Đào tạo nguồn nhân lực phục vụ yêu cầu phát triển và quản lý nhà ở. Quản lý hoạt
động môi giới nhà ở. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về nhà ở Kiểm tra, thanh tra, giải quyết
khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực nhà ở.

+ Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở: Căn cứ Luật nhà ở, định hướng phát
triển nhà ở quốc gia và tình hình cụ thể về phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, Chính phủ ban
hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng và phát triển nhà ở. Cơ quan quản lý nhà
nước về nhà ở ở trung ương trong phạm vi nhiệm vụ và quyền hạn của mình chịu trách nhiệm ban
hành hoặc trình cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
và phát triển nhà ở. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình ban
hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng và phát triển nhà ở và tổ chức thực hiện các
quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng và phát triển nhà ở.

+ Công nhận quyền sở hữu nhà ở: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp
mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức, cá nhân tạo lập nhà ở hợp
pháp theo quy định của Luật này. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương có trách nhiệm
kiểm tra, giám sát việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong cả nước.

+ Quản 1ý hồ sơ nhà ở: Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm quản lý hồ sơ nhà ở
quy định tại Điều 66 của Luật này đối với trường hợp do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Uỷ ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm quản lý hồ sơ nhà ở
quy định tại Điều 66 của Luật này đối với trường hợp đo Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy
Nhaxanh’s Training | 19


chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Cơ quan quản lý hồ sơ nhà ở có trách nhiệm cung cấp các thông
tin về hồ sơ nhà ở khi tổ chức, cá nhân có yêu cầu. Người yêu cầu cung cấp thông tin phải nộp
một khoản phí cung cấp thông tin theo quy định của pháp luật.

+ Điều tra, thống kê, xây dựng dữ liệu về nhà ở. Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm
thống kế, xây dựng dữ liệu về nhà ở trên địa bàn phục vụ yêu cầu xây dựng chương trình, kế
hoạch phát triển nhà ở. Định kỳ năm năm một lần, cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở trung ương
thực hiện điều tra, tổng hợp dữ liệu về nhà ở trên phạm vi toàn quốc. Chính phủ bố trí ngân sách
cho việc điều tra, thống kê và xây dựng cơ sở đữ liệu về nhà ở.
+ Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở.

+ Đào tạo nguồn nhân lực cho phát triển và quản lý nhà ở: Nhà nước có chính sách đào tạo
cán bộ, công chức, viên chức phục vụ cho phát triển và quản lý nhà ở. Cơ quan quản lý nhà nước
về nhà ở ở trung ương quy định nội dung chương trình và phối hợp với Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
tổ chức bồi dưỡng, nâng cao kiến thức về phát triển, kinh doanh và quản lý nhà nước về nhà ở cho
đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức.

+ Quản lý hoạt động môi giới nhà ở: Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới nhà ở phải đăng

ký kinh doanh hoạt động môi giới nhà ở theo quy định của pháp luật. Chính phủ quy định cụ thể
điều kiện tham gia hoạt động môi giới nhà ở. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương
ban hành quy chế tổ chức hoạt động môi giới bất động sản nhà ở.

+ Thanh tra thực hiện pháp luật về nhà ở: Thanh tra chuyên ngành về xây dựng chịu trách
nhiệm thanh tra việc thực hiện pháp luật về nhà ở. Cơ quan quản lý nhà ở địa phương chịu trách
nhiệm thanh tra việc thực hiện pháp luật về nhà ở tại địa phương.

- Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở; Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về nhà ở. Cơ
quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện thống
nhất quản lý nhà nước về nhà ở. Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của
mình có trách nhiệm phối hợp với cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương để thực hiện
quản lý nhà nước về nhà ở Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về
nhà ở trên địa bản theo phân cấp của Chính phủ. Chính phủ quy định mô hình tổ chức phát triển
và quản lý nhà ở bảo đảm thực hiện có hiệu quả mục tiêu phát triển nhà ở quy định tại Luật này.
6. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở:

Điều 22 của Luật này quy định:

- Thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục khi đề nghị cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và xác nhận thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận theo quy định của luật này.

- Quản lý, sử dụng, bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở của mình theo quy định của
pháp luật nhưng không được làm ảnh hướng hoặc gây thịệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích
công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác.

- Thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định của pháp luật khi bán, cho thuê, tặng cho, đổi,
để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản 1ý, thế chấp nhà ở.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật khi được Nhà nước cấp mới, cấp
đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận

và trong quá trình sử dụng nhà ở.

- Chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc xử lý vi phạm, giải
quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở, về việc giải toả, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phá
dỡ nhà ở hoặc khi Nhà nước trưng dụng, trưng mua, mua trước nhà ở.

Nhaxanh’s Training | 20


- Thc hin cỏc ngha v khỏc theo quy nh ca phỏp lut.
Phn IV- PHP LUT V DN S
* Vn bn phỏp lut:

Phỏp lut v dõn s c quy nh c th trong B Lut dõn s s 33/2005/QH11 gy
14/6/2005 ca Quc Hi nc Cng ho xó hi ch ngha Vit Nam.
1- Nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận (quy định tại Điều 4):

Quyền tự do cam kết, thoả thuận trong việc xác lập quyền, nghĩa vụ dân sự đợc pháp luật bảo đảm, nếu cam kết, thoả thuận
đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
nào.

Trong quan hệ dân sự, các bên hoàn toàn tự nguyện, không bên nào đợc áp đặt, cấm đoán, cỡng ép, đe dọa, ngăn cản bên

Cam kết, thoả thuận hợp pháp có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên và phải đợc cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác tôn
trọng.

2. Ch s hu:

Ngha v tụn trng ranh gii gia cỏc bt ng sn (iu 265): Ranh gii gia cỏc bt
ng sn lin k c xỏc nh theo tho thun ca cỏc ch s hu hoc theo quyt nh ca c

quan nh nc cú thm quyn.

Ranh gii cng cú th c xỏc nh theo tp quỏn hoc theo ranh gii ó tn ti t ba mi
nm tr 1ờn m khụng cú tranh chp.

Ngi cú quyn s dng t c s dng khụng gian v lũng t theo chiu thng ng t
ranh gii trong khuụn viờn t phự hp vi quy hoch xõy dng do c quan nh nc cú thm
quyn quy nh v khụng c lm nh hng n vic s dng t lin k ca ngi khỏc.

Ngi s dng t ch c trng cõy v lm cỏc vic khỏc trong khuụn viờn t thuc
quyn s dng ca mỡnh v theo ranh gii ó c xỏc nh; nu r cõy, cnh cõy vt quỏ ranh
gii thỡ phi xộn r, ta cnh phn vt quỏ, tr trng hp cú tho thun khỏc.

Trong trng hp ranh gii l kờnh, mng, ho, rónh, b rung thỡ ngi s dng t cú
ngha v tụn trng, duy trỡ ranh gii chung; khụng c ln, chim, thay i mc gii ngn cỏch.
- Quyn s hu i vi mc gii ngn cỏch cỏc bt ng sn (iu 266):

Ch s hu bt ng sn lin k ch c dng ct mc, hng ro, xõy tng ngn trờn phn
t thuc quyn s dng ca mỡnh. Nhng ngi s dng t lin k cú th tho thun vi nhau v
vic dng ct mc, hng ro, xõy tng ngn, trng cõy trờn ranh gii lm mc gii ngn cỏch
gia cỏc bt ng sn; nhng vt mc gii ny l s hu chung ca nhng ngi ú.

Trong trng hp mc gii ngn cỏch ch do mt bờn to nờn trờn ranh gii v c ch s
hu bt ng sn lin k ng ý thỡ mc gii ngn cỏch ú l s hu chung, chi phớ xõy dng
do bờn to nờn chu, tr trng hp cú tho thun khỏc; nu ch s hu bt ng sn lin k
khụng ng ý m cú lý do chớnh ỏng thỡ ch s hu ó dng ct mc, hng ro, xõy tng ngn
phi d b.
i vi cõy l mc gii chung, cỏc bờn u cú ngha v bo v; hoa li thu c t cõy c
chia u, tr trng hp cú tho thun khỏc.

Nhaxanhs Training | 21


Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa
sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động
sản liền kề đồng ý.
Trong trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát hền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được
đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
- Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng (Điều 267):
Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo
đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định
và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và
xung quanh.

Khi có nguy cơ xảy ra sự cố đối với công trình xây dựng, ảnh hưởng đến bất động sản liền
kề và xung quanh thì chủ sở hữu công trình phải cho ngừng ngay việc xây dựng, sửa chữa hoặc dỡ
bỏ theo yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh hoặc theo yêu cầu của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền; nếu gây thịệt hại thì phải bồi thường.

Khi xây dựng công trình vệ sinh, kho chứa hoá chất độc hại và các công trình khác mà việc
sử dụng có khả năng gây ô nhiễm môi trường, chủ sở hữu phải xây cách mốc giới một khoảng
cách và ở vị trí hợp lý, phải bảo đảm vệ sinh, an toàn và không làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất
động sản liền kề và xung quanh.
3. Hợp đồng mua bán nhà (Từ Điều 440 đến Điều 455)

- Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn
bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

- Nghĩa vụ của bên bán nhà ở. Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với
nhà mua bán, nếu có; Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua; Giao

nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua;Thực hiện đúng
các thủ tục mua bán nhà ở theo quy thnh của pháp luật.

- Quyền của bên bán nhà ở. Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thoả thuận; Yêu
cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn, theo phương thức đã thoả thuận; Yêu cầu bên mua hoàn thành
các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thoả thuận; Không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền nhà
như đã thoả thuận.
- Nghĩa vụ của bên mua nhà ở: Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thoả
thuận; nếu không có thoả thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm
bên bán giao nhà và tại nơi có nhà; Nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã thoả thuận; Trong
trường hợp mua nhà đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê như thoả thuận
trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.

- Quyền của bên mua nhà ở. Được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã
thoả thuận; Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thoả thuận;
Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn; nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thường
thịệt hại.

- Mua nhà để sử dụng vào mục đích khác: Trong trường hợp pháp luật không có quy định
khác thì các quy định tại các điều từ Điều 450 đến Điều 454 của Bộ luật này cũng được áp dụng
đối với việc mua nhà sử dụng vào mục đích khác không phải là mua nhà ở.
4. Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất (Từ Điều 688 đến Điều 735)
Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất (Điều 688 ) :

Nhaxanh’s Training | 22


t ai thuc hỡnh thc s hu nh nc, do Chớnh ph thng nht qun lý. Quyn s dng
t ca cỏ nhõn, phỏp nhõn, h gia ỡnh, ch th khỏc c xỏc lp do Nh nc giao t, cho thuờ
t hoc cụng nhn quyn s dng t.

Quyn s dng t ca cỏ nhõn, phỏp nhõn, h gia ỡnh, ch th khỏc cng c xỏc lp do
c ngi khỏc chuyn quyn s dng t phự hp vi quy nh ca B lut ny v phỏp lut v
t ai.
- Hỡnh thc chuyn quyn s dng t ( iu 689):

Vic chuyn quyn s dng t c thc hin thụng qua hp ng, tr trng hp quy nh
ti khon 3 iu ny.

Hp ng chuyn quyn s dng t phi c lp thnh vn bn, cú cụng chng, chng
thc theo quy nh ca phỏp lut.
Vic tha k quyn s dng t c thc hin theo quy nh ti cỏc iu t iu 733 n
iu 735 ca B lut ny.
- Giỏ chuyn quyn s dng t (iu 690):Giỏ chuyn quyn s dng t do cỏc bờn tho
thun hp do phỏp lut quy nh.

- Nguyờn tc chuyn quyn s dng t (iu 692): Cỏ nhõn, phỏp nhõn, h gia ỡnh, ch
th khỏc s dng t c phỏp lut cho phộp chuyn quyn s dng t mi cú quyn chuyn
quyn s dng t. Khi chuyn quyn s dng t, cỏc bờn cú quyn tho thun v ni dung ca
hp ng chuyn quyn s dng t nhng phi phự hp vi quy nh ca B lut ny v phỏp
lut v t ai. Bờn nhn chuyn quyn s dng t phi s dng t ỳng mc ớch, ỳng thi
hn ghi trong giy chng nhn quyn s dng t v phự hp vi quy hoch, k hoch s dng t
a phng ti thi im chuyn quyn s dng t.
Hiu lc ca vic chuyn quyn s dng t :Vic chuyn quyn s dng t cú hiu lc k
t thi im ng ký quyn s dng t theo quy nh ca phỏp lut v t ai.
Hp ng chuyn quyn s dng t (T iu 693 n iu 735)

5. Nhng im cn lu ý

- Vn quan h gia Lut Kinh doanh bt ng sn vi Lut t ai.

- Vn sn giao dch quyn s dng t v sn giao dch bt ng sn
Phn V- PHP LUT V U T

* Vn bn phỏp lut:

- Lut u t s 59/2005/QH11 ngy 29 thỏng 11 nm 2005 ca Quc hi nc Cng ho
xó hi ch ngha Vit Nam.
- Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 quy định chi tiết và hớng dẫn thi hành một
số điều của Luật Đầu t.
1. Phm vi iu chnh: Quy nh v hot ng u t nhm mc ớch kinh doanh; quyn
v ngha v ca nh u t; bo m quyn, li ớch hp phỏp ca nh u t; khuyn khớch v u
ói u t; qun lý nh nc v u t ti Vit Nam v u t t Vit Nam ra nc ngoi.

Nhaxanhs Training | 23


2. Quyn v ngha v ca nh u t : Ti iu 18 ca Lut quy nh v vic th chp
quyn s dng t, ti sn gn lin vi t: Nh u t cú d ỏn u t c th chp quyn s
dng t v ti sn gn lin vi t ti t chc tớn dng c phộp hot ng ti Vit Nam vay
vn thc hin d ỏn theo quy nh ca phỏp lut.

3. Trong u ói u t, ti iu 36 quy nh: Thi hn s dng t ca d ỏn u t
khụng quỏ nm mi nm; i vi d ỏn cú vn u t ln nhng thu hi vn chm, d ỏn u t
vo a bn cú iu kin kinh t - xó hi khú khn, a bn cú iu kin kinh t - xó hi c bit
khú khn m cn thi hn di hn thỡ thi hn giao t, thuờ t khụng quỏ by mi nm; Khi ht
thi hn s dng t, nu nh u t chp hnh ỳng phỏp lut v t ai v cú nhu cu tip tc s
dng t thỡ s c c quan nh nc cú thm quyn xem xột gia hn s ng t phự hp vi
quy hoch s dng t ó c phờ duyt; Nh u t u t trong lnh vc u ói u t, a bn
u ói u t c min, gim tin thuờ t, tin s dng t, thu s dng t theo quy nh ca

phỏp lut v t ai v phỏp lut v thu.
4. Trin khai thc hin d ỏn:

+ Thuờ, giao nhn t thc hin d ỏn: i vi d ỏn u t cú yờu cu s dng t, nh
u t liờn h vi c quan qun 1ý t ai cú thm quyn ni thc hin d ỏn thc hin th tc
giao t hp thuờ t; Trỡnh t, th tc giao t, thuờ t theo quy nh ca phỏp lut v t ai;
Trong trng hp nh u t ó c bn giao t m khụng tin hnh trin khai d ỏn trong thi
hn quy nh hp s dng t sai mc ớch thỡ b thu hi t theo quy nh ca Lut t ai v b
thu hi Giy chng nhn u t;

+ Chun b mt bng xõy dng: i vi trng hp Nh nc thu hi t theo quy nh ca
phỏp lut v t ai thỡ c quan nh nc cú thm quyn cú trỏch nhim thu hi t, bi thng,
gii phúng mt bng trc khi giao t hp cho nh u t thuờ t; Vic thu hi t v bi
thng, gii phúng mt bng c thc hin theo quy nh ca phỏp lut v t ai; i vi
trng hp nh u t thuờ li t ca ngi s dng t c Nh nc giao t, cho thuờ t thỡ
nh u t cú trỏch nhim t t chc thc hin vic bi thng, gii phúng mt bng. Trng hp
nh u t ó cú tha thun vi ngi s dng t v vic bi thng, gii phúng mt bng m
ngi s dng t khụng thc hin cỏc ngha v nh ó tha thun thỡ U ban nhõn dõn cp cú
thm quyn ni cú d ỏn u t cú trỏch nhim t chc thc hin gii phúng mt bng trc khi
bn giao mt bng cho nh u t theo quy nh ca phỏp lut, i vi d ỏn u t phự hp vi
quy hoch s dng t ó c c quan nh nc cú thm quyn phờ duyt thỡ nh u t c
nhn chuyn nhng, thuờ quyn s dng t, nhn gúp vn bng quyn s dng t ca t chc
kinh t, h gia ỡnh, cỏ nhõn theo quy nh ca phỏp lut v t ai m khụng phi thc hin th
tc thu hi t.
5. Nhng im cn lu ý:

- Vn quan h gia Lut kinh doanh bt ng sn v Lut u t.

- Vn vn phỏp nh v cỏch thc xỏc nh vn phỏp nh ngnh ngh kinh doanh bt
ng sn.

Phần 6

* Văn bản pháp luật:
- Luật Xây dựng;

pháp Luật về xây dựng

- Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/1/2005 về quy hoạch xây dựng;
Nhaxanhs Training | 24


- Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 về quản lý chất lợng công trình xây dựng;
- Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 về quản lý dự án đầu t xây dựng công trình;

- Nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 sửa đổi một số điều của Nghị định
16/2005/NĐ-CP.
1. Phạm vi điều chỉnh: Quy định về hoạt động xây dựng; quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá
nhân đầu t xây dựng công trình và hoạt động xây dựng.

2. Đối tợng áp dụng: Tổ chức, cá nhân trong nớc; tổ chức, cá nhân nớc ngoài đầu t xây
dựng công trình và hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam.
3. Một số khái niệm cơ bản:

- Báo cáo đầu t xây dựng công trình là hồ sơ xin chủ trơng đầu t xây dựng công trình để
cấp có thẩm quyền cho phép đầu t.

- Dự án đầu t xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để
xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì,
nâng cao chất lợng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Dự án đầu t
xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở.

- Chủ đầu t xây dựng công trình là ngời sở hữu vốn hoặc là ngời đợc giao quản lý và sử
dụng vốn để đầu t xây dựng công trình.
4. Loại và cấp công trình xây dựng:

- Công trình xây dựng đợc phân thành loại và cấp công trình.

- Loại công trình xây dựng đợc xác định theo công năng sử dụng. Mỗi loại công trình đợc chia
thành năm cấp bao gồm cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III và cấp IV.
- Cấp công trình đợc xác định theo loại công trình căn cứ vào quy mô, yêu cầu kỹ thuật,
vật liệu xây dựng công trình và tuổi thọ công trình xây dựng.
(Điều 4 Nghị định 209/2005/NĐ-CP phân loại công trình xây dựng nh sau:
1. Công trình dân dụng:
a) Nhà ở gồm nhà chung c và nhà riêng lẻ;
b) Công trình công cộng gồm: công trình văn hóa; công trình giáo dục; công trình y tế; công
trình thơng nghiệp, dịch vụ; nhà làm việc; khách sạn, nhà khách; nhà phục vụ giao thông; nhà
phục vụ thông tin liên lạc, tháp thu phát sóng phát thanh, phát sóng truyền hình; nhà ga, bến
xe; công trình thể thao các loại.
2. Công trình công nghiệp gồm: công trình khai thác than, khai thác quặng; công trình khai
thác dầu, khí; công trình hoá chất, hóa dầu; công trình kho xăng, dầu, khí hoá lỏng và tuyến
ống phân phối khí, dầu; công trình luyện kim; công trình cơ khí, chế tạo; công trình công
nghiệp điện tử - tin học; công trình năng lợng; công trình công nghiệp nhẹ; công trình công
nghiệp thực phẩm; công trình công nghiệp vật liệu xây dựng; công trình sản xuất và kho chứa
vật liệu nổ công nghiệp.

Nhaxanhs Training | 25