Tài liệu Pháp luật về kinh doanh BĐS - ĐH Luật HN docx

PH
PH
Á
Á
P
P
lu
lu
Ë
Ë
t
t

vÒ KINh DOANH
vÒ KINh DOANH
BÊt
BÊt
®é
®é
ng s
ng s
¶
¶
n
n
T
T


i
i

li
li
ệ
ệ
u
u

tham
tham

kh
kh
ả
ả
o
o

để
để

h
h
ọ
ọ
c
c

t
t

ậ
ậ
p
p
1. Những

nội

dung mới

của

Bộ

Luật

Dân

Sự

năm

2005, NXB T

pháp

năm

2005;
2. Nguyễn

Văn

Thung, Hỏi

đáp về

Luật

Nh

ở, NXB CTQG năm

2006.
3. Nguyễn

Văn

Thung, Hỏi

đáp về

Luật

Kinh

doanh

BĐS, NXB CTQG
năm

2007.
4. Trần

Quang

Huy, Quyền

sử

dụng

đất

trong

thị

trờng

BĐS ở

Việt

Nam, NXB T

pháp, năm

2004.
5. Luật

s

Nguyễn

Hữu

Quang, Hớng

dẫn

cho

thuê

mua

bán

BĐS, NXB
Lao động

-

Xã

hội, 2005.
6. Luật

Xây

dựng

năm

2003, NXB CTQG, năm

2003.
7. Luật

Đất

đai

năm

2003 v

các

văn

bản

thi

hnh
8. Nghị

định

số

153/2007/NĐ-CP ngy

15/10/2007 về

hớng

dẫn

thi

hnh

LKDBĐS
B
B
ộ
ộ

lu
lu
ậ
ậ
t
t

d
d

â
â
n
n

s
s
ự
ự

n
n
ă
ă
m
m

2005
2005
1. Vấn

đề sở

hữu

theo

quy

định

của

pháp

luật

hiện

hnh
( Xác

định

lại một

cách

chính

xác

vấn

đề sở

hữu

nh

nớc

đối

với

các

ti

nguyên

thiên

nhiên

-

đây l

điểm

mâu

thuẫn

giữa

Hiến

pháp

1992, LĐĐ

v

BLDS ).
+ Sở

hữu

đất

đai

theo

quy

định

của

Hiến

pháp

1992
+ Sở

hữu

đất

đai

theo

quy

định

của

Luật

Đất

đai

năm

2003
+ Sở

hữu

đất

đai

theo

quy

định

tại Điều

200 BLDS 2005
Tranh
Tranh

chấp
chấp

về
về

QSH
QSH
nh
nh



cho
cho

thu

thu
ê
ê
Năm

1989, trớc

khi

xuất

cảnh

sang Canada định

c, tôi

có

cho

ngời

b

con thuê

nh

với

thời

hạn 6
năm. Năm

1996, tôi

về

nớc

để

đòi

lại nh

nhng

ngời

thuê

nh

không

chịu

trả. Tôi

lm

đơn khởi

kiện

ra

to, nhng

to

án không

thụ

lý

với

lý

do phải

chờ

hớng

dẫn. Vậy

xin

hỏi, trờng

hợp

của

tôi

có

đòi

đợc

nh

cho

thuê

không? ( Bùi

Thị

TonMỹ-

Việt

Kiều

Canada )
T
T
ì
ì
nh
nh

hu
hu
ố
ố
ng
ng

v
v
ậ
ậ
n
n

d
d
ụ
ụ

ng
ng
Năm

1972, gia

đình

ông

T cho

UBND xã

mượn

500 m2 để

UBND cho

mộtcơ

quan

trung

ương

tạmtrútrongthờigianchiến

tranh. Khi

mượn

đất, UBND có

viếtgiấycam kết

: “khi

nào

cơ

quan

trung

ương

chuyểnvề

Hà

nộisẽ

trả

lại

đất

cho

ông”. Tuy

nhiên, năm

1976, UBND
huyện

đãcấpdiện

tích

này

cho

5 cán

bộ

của

UBND huyện

làm

nhà

ở. Hiện

nay ông

T có

nhu

cầuvềđất

ở, vậycóthểđòi

lạidiệntíchtrên

không? Trường

hợp

này

giảiquyếtnhư

thế

nào?
C
C
á
á

c
c

quyền
quyền

c
c
ủ
ủ
a
a

CSH, SD
CSH, SD
Bất
Bất

đ
đ
ộ
ộ
ng
ng

s
s
ả
ả
n

n
2. Đề cập

một

số

quyền

của

chủ

sở

hữu

hoặc

sử

dụng

BĐS : quyền

yêu

cầu

sửa

chữa, phá

dỡ

BĐS liền

kề

(i); quyền

sử

dụng

hạn chế

BĐS
liền

kề

(ii); xác

lập

QSD hạn chế

BĐS liền

kề

(iii); quyền

về

lối

đi qua BĐS liền

kề

(iv); quyền

về

mắc đờng

dây

điện, thông

tin liên

lạc (v);
quyền

cấp

thoát

nớc, quyền

tới

tiêu

(vi).
T
T
ì
ì
nh
nh

hu
hu
ố
ố
ng
ng

v
v
ậ
ậ
n
n

dụng

dụng
Nh

ông

K v

ông

H ở

gần

nhau. Khi

sửa

lại nh, ông

K không

xây

cống

thoát

nớc

m

cho

tonbộnớc

thải

sinh

hoạt
chảy

thẳng xuống

ao

thả

cá

nh

ông

H.
ÔngH yêucầuôngK lmcốngthoát

nớc

ra

nơi

quy

định

nhng

ông

K cứ

chây

ỳ. Xin

cho

biết

pháp

luật

quy

định

về

vấn

đề ny?
T
T
ì
ì
nh
nh

hu
hu
ố
ố
ng
ng

v
v
ậ
ậ
n
n

dụng
dụng
Gia

đình

ông

A v

b

B ở

cạnh nhau.
Ông

A sửa

nh

nâng

tầng

v

định

mở

thêm

cửa

sổ, nhng

vì

cửa

sổ

trông

thẳng
vophòngkháchnh

b

B nên

b

B
không

đồng

ý cho

ông

A mở

thêm

cửa

sổ.
Hỏi, việc

không

cho

mở

cửa

sổ

nh

vậy

có

đúng

không?
T
T
ì
ì

nh
nh

hu
hu
ố
ố
ng
ng

v
v
ậ
ậ
n
n

dụng
dụng
Nh

ông

T ở

bên

trong, nh

ông

B ở

phía

ngoi. Ông

T muốn

mắc điện

thoại nhng

phải

kéo

dây

qua nh

ông

B. Ông

B không

đồng

ý vì

cho

rằng,
nh

thế

ảnh

hởngđếnmỹquannh

mình. Ông

B lmnh

vậycóđúng

không?
B
B
ộ
ộ

lu
lu
ậ
ậ
t
t

d
d
â
â
n
n

s
s
ự
ự

n
n
ă
ă
m
m

2005
2005
3. Xác

định

các

nguyên

tắc thực

hiện

nghĩa

vụ

dân

sự: trung

thực, trên

tinh

thần

hợp

tác, đúng

cam
kết, không

trái

pháp

luật, đạo đức

xã

hội.
Tình

huống
B

T có

anh

ruột

l

P. Ông

P muốn

tặng

cho

b

T ngôi

nh

2 tầng, diện

tích

40 m2 ở

H

Nội. Hỏi, ông

P v

b

T phải

thực

hiện

những

thủ

tục

gì

để

việc

tặng

cho

đúng

quy

định

của

pháp

luật?
B
B
ộ
ộ

lu
lu
ậ
ậ
t
t

d
d
â
â
n
n

s
s
ự
ự

n
n
ă
ă
m
m

2005
2005
4. Xác

lập

cơ

sở

pháp

lý

cho

các

biện

pháp

bảo

đảm BĐS nh: cầm

cố, thế

chấp, đặt

cọc, bảo

lãnh.
Tình

huống

vận

dụng
Đầu

năm

2008, hai

anh

em

chúng

tôi

có

thoả

thuận

bán

cho

b

A
một

căn

nh

do chúng

tôi

đồng

sở

hữu. Sau

khi

thống

nhất

giá

cả, b

A đặt

cọc

70 triệu

đồng. Chúng

tôi

đã

viết

giấy

nhận

tiền

v

hẹn

các

thủ

tục

mua

bán

sau

15 ngy. Ngoi

ra, chúng

tôi

không

còn

bất

cứ

thoả

thuận

no

khác. Sau

đó, do mâu

thuẫn, chúng

tôi

không

đồng

ý
bán

nh

v

chịu

bồi

thờng

cho

b

A 30 triệu

đồng

( tổng

cộng, chúng

tôi

đồng

ý trả

cho

b

A 100 triệu

đồng), nhng

b

A không

chịu, đòi

chúng

tôi

phải

bán

nh

hoặc

trả

gấp

3 lần

tiền

đặt

cọc. Xin

hỏi, chúng

tôi

có

buộc

phải

bán

nh

không? nếu

không

bán

nh

thì

trả

b

A bao

nhiêu

tiền

cọc?
B
B
ộ
ộ

lu
lu
ậ
ậ
t
t

d
d
â
â

n
n

s
s
ự
ự

n
n
ă
ă
m
m

2005
2005
5. Quy

định

chung

cho

giao

dịch

hợp

đồng

lm

nền

tảng

cho

việc

xác

lập

các

quan

hệ

về

thơng

mại, đầu

t, mua

bán

BĐS v

quyền

sử

dụng

đất
+ Các

hợp

đồng

trong

đầu

t

xây

dựng, hợp

tác

liên

doanh.
+ Các

hợp

đồng

trong

kinh

doanh

BĐS
+ Các

hợp

đồng

trong

giao

dịch

dân

sự

về

đất

đai
B
B
ộ
ộ

lu
lu
ậ
ậ
t
t

D
D
â
â
n
n

s
s
ự
ự

2005
2005
6.

Các

loại hợp

đồng

DS thông

dụng:
HĐ

mua

bán

tisản, HĐmuabánnh, hợp

đồng

trao

đổi

ti

sản, HĐ

tặng

cho

ti

sản

( tặng

cho

động

sản

v

BĐS ), HĐ

vay

ti

sản, HĐ

thuê

tisản,


HĐ

thuê

nh, HĐ

thuê

khoán

tisản, HĐmợn

ti

sản, HĐ

dịch

vụ, HĐ

uỷ

quyền

lmcơsởchoviệc

quy

định

về

hợp

đồng

kinh

doanh

BĐS v

HĐ

kinh

doanh

dịch

vụ

BĐS theo

quy

định

của

LKDBĐS
B
B
ộ
ộ

lu
lu
ậ
ậ
t
t

d
d
â
â
n
n

s
s
ự
ự

n
n

ă
ă
m
m

2005
2005
7. Cơ

sở

pháp

lý

cho

việc

thừa

kế

tisản,


phân

chia

tisảnm

các

đạo luật

đơn
hnh

thờng

không

quy

định

cụ

thể, m

căncứvo

BLDS ví

dụ: LĐĐ, LHNGĐ,
LN/ở, LKDBĐS.
T
T
ì

ì
nh
nh

hu
hu
ố
ố
ng
ng

v
v
ậ
ậ
n
n

dụng
dụng
Ông

T kết

hôn

với

b

C. Sau

21 năm

chung

sống,
ông

T qua đời. Trong

di

chúc

ông

để

lại số

tiền

đợc

tặng

cho

riêng

( ngờithânởnớc

ngoitặngcho

riêng

ông

) gửi

tại ngân

hng

Công

thơng

Việt

Nam
chi nhánh

quận

Cầu

Giấy, H

Nội

l

300 triệu

đồng

cho

3 ngời

con l

E, F, G. Các

bất

động

sản

l

ti

sản

chung

ông

không

đề cập

trong

di

chúc. Hỏi, b

C
có

quyền

thừa

kế

đối

với

số

tiền

300 triệu

đồng

của

ông

T để

lại không? pháp

luật

dân

sự

quy

định

nh

thế

no?
T
T
ì
ì

nh
nh

hu
hu
ố
ố
ng
ng

v
v
ậ
ậ
n
n

dụng
dụng
Cụ

ông

v

cụ

b

H sở

hữu

một

căn

nh

trên

diện

tích200m2. Haicụcó3 ngời

con l

M, N, P. Cụ

ông

đã

mất

năm

1999 v

không

để

lại di

chúc. Nay
cụ

b

H đã

88 tuổi

nhng

vẫn

còn

rất

minh

mẫn.
Hỏi: nếucụb

lập

di

chúc

để

định

đoạt căn

nh

trên

cho

cả

3 ngời

con thì

di

chúc

đó

có

hợp

pháp

không?
B
B
ộ
ộ

lu
lu
ậ
ậ
t
t

d
d
â
â
n
n

s
s
ự
ự

n
n

ă
ă
m
m

2005
2005
8. Đề cập

tới

các

giao

dịch

dân

sự

về

đất

đai

cả

về

nội

dung, hình

thức, quyền, nghĩa

vụ

của

các

bên

v

trách

nhiệm

pháp

lý

khi

thực

hiện

các

giao

dịch

( các

quy

định

ny

không

còn

thể

hiện

sự

can thiệp

có

tính

chất

hnh

chính

trong

giao

dịch

dân

sự

nh

trớc

đây,
ví

dụ

điều

740 v

744 BLDS
1995, Điều

76 LĐĐ

1993 ).
T
T



vấn
vấn

ph
ph
á
á
p
p

lu
lu
ậ
ậ
t
t
Do l

chỗ

quen

biết, ngy

15/8/2007 Ho

lập

giấy

tờ

viết

tay

cho

Bình

vay

100 triệu

đồng

trong

thời

hạn 3 tháng.
Hai

bên

có

thoả

thuận, Bình

thế

chấp

căn

nh

cấp

4 v

diện

tích

đất

có

căn

nh

đó. Khi

nhận

tiền, Bình

có

cho

Ho

xem

Giấy

chứng

nhận

quyền

sử

dụng

đất

đứng

tên

mình. Quá

thời

hạn trả

nợ, Ho

yêu

cầu

Bình

trả

tiền

thì

Bình

nói

đã

bán

căn

nh

v

chuyển

nhợng

QSD đất

trên

cho

ngời

khác

với

thủ

tục

đã

hon

tất

đồng

thời

xin

khất

nợ

với

Ho. Vậy,
Bình

đang

thế

chấp

nh, đất

m

bán

nh

cho

ngời

khác

thì

có

trái

pháp

luật

không?
Lu
Lu
Ë
Ë
t
t

®
®
Ç
Ç
u
u

t
t
−
−

2005
2005
B .
B .
N
N
ộ
ộ
i
i

dung
dung
cơ
cơ

b

b
ả
ả
n
n

c
c
ủ
ủ
a
a

Lu
Lu
ậ
ậ
t
t

đ
đ
ầ
ầ
u
u

tư
tư

liên
liên

quan
quan

đ
đ
ế
ế
n
n

ho
ho
ạ
ạ
t
t

đ
đ
ộ
ộ
ng
ng

kinh
kinh

doanh
doanh
BĐS
BĐS
1.
1.
Kh
Kh
¸
¸
i
i

qu
qu
¸
¸
t
t

vÒ
vÒ

Lu
Lu
Ë
Ë
t
t

§
§
Ç
Ç
u
u

t
t
−
−
-
-

Lu
Lu
ậ
ậ
t
t
ĐT
ĐT
đư
đư
ợ
ợ
c
c

Qu

Qu
ố
ố
c
c

h
h
ộ
ộ
i
i

kh
kh
ó
ó
a
a

XI,
XI,
k
k
ỳ
ỳ

h
h
ọ

ọ
p
p

th
th
ứ
ứ

8
8
thông
thông

qua
qua
ng
ng
à
à
y
y

29/11/2005
29/11/2005
v
v
à
à

c
c
ó
ó

hi
hi
ệ
ệ
u
u

l
l
ự
ự
c
c

thi
thi

h
h
à
à
nh
nh

t

t
ừ
ừ

ng
ng
à
à
y
y

01/07/2006
01/07/2006
g
g
ồ
ồ
m
m

10
10
chương
chương

89
89
đi
đi
ề

ề
u
u
;
;
-
-

Lu
Lu
ậ
ậ
t
t

n
n
à
à
y
y

thay
thay

th
th
ế
ế

Lu
Lu
ậ
ậ
t
t
ĐTNN
ĐTNN
t
t
ạ
ạ
i
i

VN
VN
năm
năm

1996,
1996,
Lu
Lu
ậ
ậ
t
t

s

s
ử
ử
a
a

đ
đ
ổ
ổ
i
i
,
,
b
b
ổ
ổ

sung
sung
m
m
ộ
ộ
t
t

s
s

ố
ố

đi
đi
ề
ề
u
u

c
c
ủ
ủ
a
a

Lu
Lu
ậ
ậ
t
t
ĐTNN
ĐTNN
năm
năm

2000
2000

v
v
à
à

Lu
Lu
ậ
ậ
t
t

khuy
khuy
ế
ế
n
n

kh
kh
í
í
ch
ch
ĐT
ĐT
trong
trong

nư
nư
ớ
ớ
c
c

năm
năm

1998;
1998;
B .
B .
N
N
ộ
ộ
i
i

dung
dung
cơ
cơ

b
b
ả
ả

n
n

c
c
ủ
ủ
a
a

Lu
Lu
ậ
ậ
t
t

đ
đ
ầ
ầ
u
u

tư
tư

liên
liên

quan
quan

đ
đ
ế
ế
n
n

ho
ho
ạ
ạ
t
t

đ
đ
ộ
ộ
ng
ng

kinh
kinh

doanh
doanh
BĐS

BĐS
2. Chính

sách

về ĐT
+
Nhà ĐT được

đ
Çu

tư

trong

các

lĩnh

vực

và

ngành, nghề

mà

PL không

cấm; đượctự

chủ

và

quyết

định

hoạt

động ĐT;
+ Nhà

nước

đốixử

bình

đẳng

trướcPL đốivới

các

nhà ĐT
thuộcmọi

thành

phầnKT, giữa ĐT trong

nướcvà ĐT nước

ngoài; khuyến

khích

và

tạo

điềukiệnthuậnlợichohoạt

động
ĐT;
+ Nhà

nước

công

nhậnvàbảohộ

quyềnSH tàisản, vốn
ĐT, thu

nhậpvàcácquyền, lợi

ích

hợp

pháp

khác

của

nhà ĐT,
thừanhậnsự

tồntại

và

phát

triển

lâu

dài

củacáchoạt

động
ĐT;

+ Nhà

nướckhuyến

khích

và

có

chính

sách

ưu

đãi

đốivới
ĐT vào

các

lĩnh

vực, địa

bàn

ưu

đãi ĐT;
3. Các

biện

pháp

bảo

đảm đầu

t
* Bảo

đảm Quyền

sở

hữu

ti

sản

hợp

pháp
+ Vn T v

ti

snhp

phỏp

ca

nh

T
khụng

b

quchu

húa, khụng

b

tch

thu

bng

bin

phỏp

HC;
+Trng

hpthtcnthitvỡlýdo QP, AN v

liớchqucgia, Nhnctrng

mua, trng

dng

ti

snca

nh T thỡ

nh T c

thanh

toỏn

hocbithng

theo

giỏ

th

trng

tithi

im

cụng

b

victrng

mua, trng

dng;
+ Vic

thanh

toỏn

hocbithng

phibo

mli

ớch

hp

phỏp

ca

nh T v

khụng

phõn

bit

ix

gia

cỏc

nh T;
B .
B .
N
N


i
i

dung
dung
c
c

b
b


n
n

c
c


a
a

Lu
Lu


t
t

u
u

t
t

liờn
liờn

quan
quan





n
n

ho
ho


t
t

ng
ng

kinh
kinh

doanh
doanh
BS
BS
3.
3.
C
C
á
á
c
c

bi
bi
ệ
ệ
n
n

ph
ph
á

á
p
p

b
b
ả
ả
o
o

đ
đ
ả
ả
m
m
đ
đ
ầ
ầ
u
u

t
t


* Bảo

đảm đối

xử

bình

đẳng giữa

các

nh

đầu

t
* Bảo

đảm cơ

chế

giải

quyết

tranh

chấp

phát

sinh

từ

hoạt động

đầu

t

( áp dụng

cho

tất

cả

các

nh

đầu

t

không

phân

biệt

quốc

tịch

với

cơ

chế: thơng

lợng,
ho

giải

, trọng

tihoặcto

án)
* Bảo

đảm nh

đầu

t

nớc

ngoiđợc

chuyển

lợi

nhuận

v

thu

nhập

hợp

pháp

ra

nớc

ngoi
* Bảo

đảm quyền

lợi

cho

nh

đầu

t

khi

có

thay

đổi

chínhsáchphápluật
4.
4.
Quy
Quy
ề
ề
n
n

v
v

à
à

ngh
ngh
ĩ
ĩ
a
a

v
v
ụ
ụ

c
c
ủ
ủ
a
a

nh
nh
à
à
ĐT
ĐT
a. Quyềntự

chủ ĐT, kinh

doanh
+ Lựachọnlĩnh

vực ĐT, hình

thức ĐT,
phương

thức

huy

động

vốn, địa

bàn, quy

mô
ĐT, đốitác ĐT và

thờihạnhoạt

động

củadự

án;

+ ĐKKD mộthoặc

nhiều

ngành, nghề; thành

lập

DN theo

quy

định

củaPL; tự

quyết

định

về

hoạt

động ĐT, KD đã

đăng

ký;
4.

4.
Quy
Quy
ề
ề
n
n

v
v
à
à

ngh
ngh
ĩ
ĩ
a
a

v
v
ụ
ụ

c
c
ủ
ủ
a

a

nh
nh
à
à
ĐT
ĐT
b. Quyềntiếpcận, sử

dụng

nguồnlực ĐT
-Bìnhđẳng

trong

việctiếpcận, sử

dụng

các

nguồnvốntíndụng, quỹ

hỗ

trợ; sử

dụng

đất

đai

và

tài

nguyên

theo

quy

định

củaPL;
-

Thuê

hoặcmuathiếtbị, máy

móc

ở

trong

nướcvànước

ngoài

để

thựchiệndự

án ĐT;
-

Thuê LĐ trong

nước, thuê LĐ nước

ngoài

làm

công

việcquảnlý, LĐ
kỹ

thuật, chuyên

gia

theo

nhu

cầu

SX-KD;
C . Thế

chấp QSDĐ, tài

sảngắnliềnvới

đất
Nhà ĐT có

dự

án ĐT đượcthế

chấp QSDĐ và

tài

sảngắn

liềnvới

đấttạitổ

chứcTD được

phép

hoạt

động

tạiVN để

vay

vốnthựchiệndự

án

theo

quy

định

củaPL ( vay

cña

tæ

chøc

tÝn

dông

trong

n−íc

vμ

n−íc

ngoμi)
5.
5.

Ưu đ
Ưu đ
ãi
ãi
đ
đ
ầ
ầ
u tư
u tư
+ Thờihạn SDĐ củadự

án ĐT không

quá

50 năm; đối

vớidự

án

có

vốn ĐT lớnnhưng

thu

hồivốnchậm, dự

án
ĐT vào

địabàncóđiềukiệnKT -XH khókhăn, địabàncó

điềukiệnKT -XH đặcbiệtkhókhănmàcầnthờihạn

dài

hơnthìthờihạngiaođất, thuê

đất

không

quá

70 năm;
+ Khi

hếtthờihạn SDĐ, nếu

nhà ĐT chấp

hành

đúng

PL vềđất

đai

và

có

nhu

cầutiếptục SDĐ thì

sẽđượccơ

quan

nhà

nướccóthẩm

quyềnxemxétgiahạn SDĐ phù

hợpvới

quy

hoạch SDĐ đã

được

phê

duyệt;
+ Nhà ĐT đầutư

trong

lĩnh

vực

ưu

đãi ĐT, địabànưu

đãi ĐT đượcmiễn, giảmtiềnthuêđất, tiền SDĐ, thuế SDĐ
theo

quy

định

củaPL vềđất

đai

và

PL về

thuế;