ChuyenDe 3 đầu tư kinh doanh BDS

Trung tâm đào tạo Bất động sản Nhà Xanh

Văn phòng : 48/3 Nguyễn Hiến Lê, Phường 13, Quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
Điện thoại : (08) 9127361 - Fax : (08) 8103639
Email : - Website : www.nhaxanhs.com

Chuyên đề 3
Đầu tư kinh doanh bất động sản
Đặt vấn đề

I. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
I.1. Định nghĩa:

Đầu tư được định nghĩa là sự hy sinh nguồn lực hiện tại để đổi lấy lợi ích do nguồn lực
mang lại trong tương lai. Đặc biệt, nguồn lực ở đây bao gồm vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư
cũng như vốn vay. Bởi vì, nhà đầu tư được hưởng lợi ích từ khoản tiền bỏ ra nhưng cũng có thể
sẽ chịu mất mát khi thua lỗ, kể cả đối với đầu tư từ vốn vay.

Bởi vì khái niệm đầu tư được đưa ra như trên tương đối rộng nên cần phải chắt lọc để làm
rõ một số vấn đề sau:
(1) mối quan hệ giữa đầu tư và đầu cơ;

(2) những thành phần chính của đầu tư bất động sản;

(3) mối quan hệ giữa rủi ro và lợi ích thu hồi.

Việc thảo luận những vấn đề trên sẽ dấn đến khái niệm mô hình đầu tư sẽ được sử dụng
trong quyển sách này: Mô hình định giá tài sản. Mô hình này sẽ cho phép chúng ta có thể phân
tích một cách hệ thống dự án đầu tư bất động sản với việc xem xét một cách tuần tự và logic tất
cả những vấn đề.

Phương pháp này sẽ cho phép đưa ra những nguyên tắc quyết định rõ ràng nhưng tổng
quát để nhà đầu tư có thể quyết định nền và không nên đầu tư vào đâu. Rõ ràng, không giống
như các cách tiếp cận khác, phân tích này ngụ ý rằng một số dự án bất động sản có thể sẽ không
hấp dẫn, đặc biệt đối với một số nhà đầu tư nhất định, nhưng một số khác lại có thể gia tăng lợi
ích cho một số nhà đầu tư khác. Những phân tích và kỹ thuật thảo luận trong quyển sách này sẽ
cung cấp những phương pháp kiểm tra sự thành công về mặt tài chính của những nhà đầu tư bất
động sản.
I.2. Đầu cơ và đầu tư

Một số muốn có sự phân biệt giữa đầu cơ và đầu tư. Với họ, đầu cơ bao gồm sự chấp
nhận rủi ro cao và ván bạc mạo hiểm với khoản tiền đi vay nhằm mục đích duy nhất là thu lời
nhanh bằng những hoạt động mạo hiểm. Với nghĩa đó, đầu cơ còn liên quan tới những từ như
lén lút, phi đạo đức, tham nhũng và không hiệu quả. Trong khi đó, những người khác, những
người không giám mạo hiểm thường sử dụng đồng tiền của mình để sinh lãi thông qua đầu tư
vào bất động sản. Những người đầu tư này là những “người tốt”, được coi là mang lại lợi ích cho
xã hội. Những nười đầu cơ có thể làm nguy hại cho xã hội và do đó trở thành những “người
xấu”.
Chuyên đề 3: Đầu tư kinh doanh Bất động sản

1


Điều ngạc nhiên là những suy nghĩ này tiếp tục đợc thừa nhận bởi rất nhiều người hiện
nay. Thật ra, điêù này sẽ trở nên rất khó khăn khi không phân biệt được đâu là đầu cơ đâu là đầu
tư. Thậm chí, nếu có thể phân biệt được thì liệu quan niệm như vậy có đáng không. Ví dụ, nếu
một ngươoì mua một mảnh đất thì liệu ý định của anh ta là phát triển mảnh đất và sống ở đó
trong 40 năm hay chỉ giữ nguyên chúng trong 2 năm rồi bán thì không làm cho xã hội thay đổi
nhiều lắm. Trong cả hai trường hợp, người mua đất đều dựa trên cơ sở người trả giá cao nhất và
sử dụng chúng theo cách nhà đầu tư lựa chọn. Nếu sau đó, người đầu tư khác muốn sử dụng
mảnh đất bằng cách hiệu quả hơn, người đầu tư sẽ trả giá cao hơn cho người đầu cơ và tái phát

triển mảnh đất. Trong bất kỳ trường hợp nào, với những khoản mua bán sau đó, mảnh đất sẽ
được sử dụng một cách hiệu quả trên khả năng của những người sở hữu mảnh đất đó.

Liệu lợi ích cho xã hội có khác nhau khi người đầu tư có chiến lược dài hạn hay ngắn
hạn? Việc tất cả tiền được sử dụng để đầu tư hoặc dùng để cho người đầu tư vay thì có khác
nhau gì không? Liệu lý do người ta mua bất động sản có tạo ra sự khác biệt không? Nếu câu trả
lời của bất kỳ câu hỏi nào trên đây là có thì hệ quả sau đó sẽ là cá nhân hoặc tập thể sẽ quan tâm
đến việc mua lại bất động sản từ những nhà đầu tư hoặc những nhà đầu cơ và sử dụng bất động
sản đó theo cách mà họ muốn. Nếu vậy, nhìn chung xã hội sẽ được hưởng lợi bởi vì mỗi giao
dịch sẽ đảm bảo rằng bất động sản sẽ đến tay những người sử dụng mang lại lợi ích cao nhất.
Vì vậy, việc phân biệt giữa đầu tư và đầu cơ không những không quan trọng mà có thể lý
luận rằng người đầu cơ cũng làm tăng lợi ích cho xã hội là làm thị trường hoạt động với mức giá
tốt hơn (và thường là cao hơn). Không có những hành động như vậy, giao dịch trên thị trường
bất động sản sẽ khó khăn và giá thị trường sẽ nhỏ hơn giá trị của tài sản mà xã hội gắn cho
chúng vào một thời điểm nhất định.
I.3. Đầu tư bất động sản là độc nhất

Đầu tư BĐS bao gồm nhiều phần. Mỗi phần lý giải một lý do riêng biệt tại sao đầu tư
BĐS lại hấp dẫn. Kết hợp các phần lại tạo ra một cơ hội riêng biệt làm cho đầu tư BĐS hấp dẫn
hơn so với các khoản đầu tư khác đối với nhà đầu tư. Vì vậy, việc xem xét các phần trong đầu tư
BĐS là rất quan trọng và khi phân tích tài chính trong đầu tư BĐS cần phải xem xét một cách hệ
thống từng phần một.
Lợi ích của đầu tư BĐS có thể chia làm 7 phần:

- Lợi tức là lợi ích cơ bản của rất nhiều loại dự án. Khoản thanh toán của người sử dụng
đất cho người sở hữu đất được gọi là “lợi ích kinh tế”. Cho dù đất có được cho người khác thuê
hay không thì người chủ nhà vẫn được hưởng lợi ích kinh tế. Nếu người chủ cho thuê đất thì hợp
đồng thoả thuận về giá thuê chính là giá thị trường sẵn sàng trả cho chủ đất để sử dụng mảnh đất
đó. Vì vậy, nhà đầu tư sẽ có lợi ích từ việc sở hữu mảnh đất bằng việc thu được lợi tức nếu lợi
ích kinh té của miếng đất cao so với các tài sản khác trong khu vực.

- Thay đổi giá nói đến sự thay đổi giá trị của BĐS theo thời gian. Một số thay đổi có thể
gây ra do lạm phát, số khác có thể do thay đổi cung, cầu trên thị trường. Việc thay đổi giá trị
BĐS do lạm phát sẽ không làm thay đổi sự giàu có của người chủ đầu tư. Chỉ những thay đổi giá
trị tương đối của BĐS mới làm cho nhà đầu tư quan tâm. Những thay đổi này có thể gây ra do
nhiều lý do khác nhau bao gồm sự tăng trưởng của cộng đồng, những cải tiến trên mảnh đất, hạn
chế cung, thay đổi về sở thích của người tiêu dùng, thay đổi nhu cầu của xã hội.
- Lợi ích tài chính được hiểu là một trong những lợi ích cơ bản của nhà đầu tư. Nhà đầu
tư được hưởng lợi do dùng tiền vay để đầu tư trong khi chi phí vay tiền nhỏ hơn lợi ích mang lại
do đầu tư. Bởi vì các khoản trả lãi ngân hàng là có tính thuế nên chính xác hơn là so sánh giữa
chi phí vay tiền sau thuế và lãi suất đầu tư sau thuế. Nhiều nhà đầu tư có cảm giác rằng bởi vì

Nhaxanh’s Training | 2


phần lớn số tiền đầu tư cho BĐS là đi vay nên lợi ích tài chính trong đầu tư BĐS lớn hơn so với
các loại hình đầu tư khác.

- Kiểm soát đầu tư là lý do khác khiến đầu tư cho BĐS trở lên hấp dẫn. Nhiều nhà đầu tư
quan tâm đến khía cạnh quản lý đầu tư. Nhiều nhà đầu tư muốn chủ động quản lý khoản đầu tư
của mình hơn là để người khác quản lý hộ như đối với việc đầu tư vào chứng khoán hoặc trái
phiếu công chúng. Đối với những nhà đầu tư như vậy, cơ hội phát triển, cải tạo, quản lý và thay
đổi BĐS chính là điều họ dang tìm kiếm.
- Khái niệm BĐS là rào cản lạm phát bắt đầu trở lên phổ biến từ đầu những năm 1970.
Điều mà hay được đưa ra là BĐS là rào cản lạm phát tốt đối với các nhà đầu tư so với các công
cụ khác sẵn có trên thị trường. Rào cản lạm phát là khoản đầu tư mà lợi ích mang về cho chủ đầu
tư lớn hơn hoặc bằng tỷ lệ lạm phát trong khoảng thời gian dài. Những khoản đầu tư như vậy có
ý nghĩa đối với nhà đầu tư khi một số khoản đầu tư không bù lại được lạm phát và qua thời gian,
sự giàu có của chủ đầu tư giảm xuống do sức mua của đồng tiên. Điều được công nhận là đầu tư
BĐS cản lạm phát tốt hơn các khoản đầu tư khác.

- An toàn là một trong những lý do hấp dẫn nhà đầu tư. Đất là nhu cầu cơ bản trong cuộc
sống hiện đại, không phải vì đất cần để gieo trồng đối với thành thị mà thành thị là trung tâm của
đời sống kinh tế hiện đại. Như vậy, đất ở những chố quan trọng vẫn duy trì vai trò của nó trong
những năm tiếp theo.

- BĐS có thể còn cung cấp lợi ích cho người đầu tư tìm kiếm những tài sản đầu tư. Chúng
ta đều biết, mức độ rủi ro có thể giảm thiểu nếu nhà đầu tư đa dạng hoá khoản mục đầu tư với
các đặc tính tài chính khác nhau. Chính vì vậy mà BĐS sản thành mục tiêu đầu tư của những
công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí, ngân hàng hay những công ty lớn khác. Trong những năm gần
đây, mục tiêu nhằm đa dạng hoá rủi ro làm cho đầu tư BĐS trở lên hấp dẫn.
I.4. Mục tiêu của nhà đầu tư

Để nhà đầu tư lựa chọn dự án trong rất nhiều dự án đầu tư, một trong nhưngc bước đầu
tiên trong quá trình đầu tư là lựa chọn mục tiêu đầu tư. Mặc dù có thể có sự khác nhau giữa các
nhà đầu tư về lợi suet, quan niệm về rủi ro, sở thích,nhiều ý kiến cho rằng mục tiêu của hầu hết
các nhà đầu tư là tối đa hoá sự giàu có. Mục tiêu này tương đối rộng và chung chung nhưng nó
cung cấp khung khổ phân tích đầu tư BĐS.

I.5. Lựa chọn mục tiêu của nhà đầu tư

Những nhà đầu tư thường hay nói rằng họ có nhiều lý do khác nhau để đầu tư vào BĐS.

- Một số người tìm kiếm lợi tức; số khác tìm kiếm sự tăng giá; số khác vì lý do lạm phát;
số khác vì lợi ích tài chính. Cũng có một số vì những lý do phi tài chính như quyền kiểm soát
đối với tài sản hữu hình và quyền được xây dung trên mọt khảong đất nào đó. Một số khác nhằm
tránh phải trả lợi tức cho người khác. Những lý do này thực chất là đều là một phần của một câu
chuyện. Tất cả những lý do đó đồng nghĩa với việc BĐS mang lại cơ hội cho nhiều loại nhà đầu
tư.
- Một vấn đề khác liên quan đến hành vi của nhà đầu tư. Theo truyền thống, nhà đầu tư
được giả định là quan tâm tối đa hoá một tổ hợp các lợi ích. Ví dụ, nhà đầu tư có thể lựa chọn dự

án mang lại lượng tiền mặt sau thuế cao nhất.

Tuy nhiên, một vài nhà phân tích có thể không sử dụng mục tiêu tối đa hoá mà có thể nhà
đầu tư chỉ cần thoả mãn một mức độ nhất định về lượng tiền thu được. Những nhà đầu tư này sẽ
quan tâm đến những dự án an toàn, đáp ứng một số tiêu chí nhất định. Một khi những loại dự án
đó xuất hiện, họ sẽ lựa chọn chúng và dừng việc tìm kiếm dự án đầu tư.
Nhaxanh’s Training | 3


Cuối cùng, có những nhà đầu tư quan tâm đến nhiều loại mục đích khác nhau. Những nhà
đầu tư này tìm kiếm dự án tối thiểu hoá một số chi phí. Ví dụ, có nhà đầu tư có mục tiêu tối tiểu
hoá nợ thuế hoặc tối thiểu hoá yêu cầu về vốn chủ đầu tư có thể chọn dự án khác với những
người có mục tiêu khác. Trong những trường hợp như vậy, hoàn cảnh của nhà đầu tư có thể tức
động lớn đến sự lựa chọn dự án đầu tư.

I.6. Thị trường bất động sản

Nhà đầu tư BĐS phải đặt mối quan tâm đáng kể đến thị trường BĐS. Thị trường BĐS có
thể được định nghĩa là cơ chế trong đó hàng hoá và dịch vụ BĐS được trao đổi – cơ chế được
ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham gia trên thị trường cũng như những can thiệp
của chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường.
Mục tiêu của thị trường BĐS là phân bổ lượng hàng hoá khan hiếm. Hàng hoá khan hiếm
đó là BĐS, bao gồm cả đất và những hoạt động trên mảnh đất và những quyền tài sản liên quan
đến sở hữu. Thị trường BĐS, giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ
chế giá cả. Nhìn chung, chúng ta biết rằng người sẵn sàng trả giá cao nhất cho BĐS sẽ yêu cầu
có quyền sở hữu đối với tài sản. Trong một số trường hợp, chính phủ sẽ quyết định việc phân bổ
nguồn lực. Việc thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các khu
quy hoạch có thể được coi là một trong những loại phân bổ này.

Thị trường BĐS kết nối cung và cầu đối với BĐS. Có hai loại hoặc là hình thức cung và

cầu BĐS mà nhà đầu tư phải quan tâm. Thứ nhất là cung cầu về sử dụng BĐS. Điều này liên
quan đến quan điểm của người đi thuê. Thứ hai là cung cầu sở hữu BĐS hoặc là quan điểm của
những nhà đầu tư chủ sở hữu. Nhà đầu tư chủ sở hữu phải quan tâm đến cả hai loại này.

I.7. Quan điểm của người đi thuê

Nhu cầu đầu tư BĐS phụ thuộc vào những dịch vụ mà BĐS đó có thể tạo ra. Ví dụ, cầu
về căn hộ từ quan điểm của người đi thuê dựa vào dịch vụ nhà ở được cung cấp. Một trong số
những dịch vụ này là chỗ ở, dễ chịu, gần chợ búa, an toàn và có nhiều cơ hội văn hoá xã hội.
Như vậy, người thuê mua một loạt những dịch vụ đi kèm chứ không chỉ đơn giản là thuê căn hộ
về mặt vật chất.

Đối với những dịch vụ này, người đi thuê trả một giá gọi là giá thuê. Nhu cầu về những
dịch vụ này càng lớn thì giá càng cao. Nhìn chung, chúng ta không quan sát giá thuê theo từng
loại dịch vụ mà giá thuê đối với từng căn hộ, ví dụ như giá thuê cả căn hộ hoặc giá thuê theo
từng đơn vị diện tích. Vì vậy, nhà đầu tư phải chắc chắn là phải đầu tư nhất định để phục vụ nhu
cầu về dịch vụ.
I.8. Quan điểm của đầu tư chủ sở hữu.

Một loại phân tích cung và cầu khác là mua và bán sở hữu của đầu tư. Ví dụ, giả sử rằng
toà nhà gồm 50 căn hộ được mua trong một thị trường BĐS trong một thời gian nhất định.
Chúng ta có thể kết luận đã có nhu cầu cho toà nhà 50 căn hộ đó. Mua bán này là sự định giá
(hay giá bán) trên cơ sở ước tính thu nhập dự kiến trong tương lai (từ việc cho thuê căn hộ).

Giá trị thể hiện giá trị hiện tại của giá trị mong đợi trong tương lai. Để cho dễ hiểu, giả
định khoản đầu tư mong đợi làm ra 10000$ thu nhập ròng mỗi năm trong vòng 10 năm. Thêm
vào đó, khoản đầu tư có giá bán mong đợi là 100000$ khi kết thúc 10 năm. Nhà đầu tư đòi hỏi
12% thu hồi mỗi năm đối với khoản đầu tư. Giá trị của đầu tư là bao nhiêu?
Để tìm ra giá trị, dự báo thu nhập từ việc vận hành và bán rồi chiết khấu chúng với tỷ lệ
thích hợp. Giá trị hiện tại của 10000$ nhận được vào cuối mỗi năm trong thời gian 10 năm, với

Nhaxanh’s Training | 4


yêu cầu thu hồi vốn đầu tư 12% là 56502$. Giá trị hiện tại của 100000$ thu được vào cuối năm
thứ 10, chiết khấu 12% là 32197$. Vì vậy, giá trị của khoản đầu tư này là 88669$.
Tuy nhiên, quá trình định giá này đặt ra nhiều câu hỏi. Thu nhập mong đợi được quyết
định như thế nào? Rủi ro gắn với thu nhập tương lai là gì, hay liệu việc có được khoản thu nhập
trong tương lai từ đầu tư là chắc chắn đến mức độ nào? Tỷ lệ chiết khấu thích hợp được xác định
như thế nào?

Tất cả những câu hỏi trên (hoặc khác nữa) phải được trả lời từ quan điểm của người đầu
tư chủ sở hữu. Đây chính là phân tích thị trơnừg. Xem xét quan điểm của người đi thuê sẽ giúp
nhà đầu tư quyết định thu nhập thuần mong đợi và sự dao động trong một thời kỳ. Phân tích thị
trowngf từ quan điểm của đầu tư chủ sở hữu sẽ giúp quyết định mối quan hệ giữa giá trị, rủi ro
và dòng tiền thu được của dự án đầu tư.

Vì vậy, phân tích thị trường xác định những yếu tố cung và cầu trên quan điểm của cả
người đi thuê và người cho thuê. Chúng cũng giúp phân tích điều kiện thị trường từ quan điểm
của người bán và nhà đầu tư chủ sở hữu. Thay đổi ở những yếu tố mà ảnh hưởng đến số người đi
thuê và giá thuê là sẵn sàng trả sẽ cũng ảnh hưởng đến thu nhập mong đợi của dự án đầu tư.
Những thay đổi này có ảnh hưởng đến giá trị của đầu tư trên quan điểm của đầu tư chủ sở hữu.
Cũng như vậy, những yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến hành vi của đầu tư chủ sở hữu trên thị
trường. Ví dụ, nếu nhà đầu tư chủ sở hữu nhận thức rằng dự án đầu tư sẽ trở nên mạo hiểm hơn
vì xu thế toàn cầu, đô thị hoặc khu vực hoá, sự gia tăng rủi ro này sẽ được phản ánh qua việc
định giá đầu tư.
I.10. Ra quyết định đầu tư bất động sản: khái quát

I.10.1. Nguyên tắc

1. Ra quyết định đầu tư BĐS có những nguyên tắc cơ bản riêng

2. Mặc dù có nhiều tiến bộ trong những năm gần đây, hiện vẫn còn nhiều câu hỏi chưa được
trả lời trong lĩnh vực phân tích đầu tư BĐS

Nghiên cứu về đầu tư BĐS gia tăng nhanh trong những năm gần đây. Từ khi cuốn sách của
Wendt và Cerf xuất bản năm 1969, phát triển mô hình dòng tiền chiết khấu đối với BĐS sau
thuế, lĩnh vực này có thể nói đã phát triển tương đối chín muồi. Nhiều bài báo và nghiên cứu tiếp
tục được thực hiện bởi các nhà nghiên cứu, những nhà đầu tư . Trong khi BĐS tiếp tục thu hút
sự quan tâm của nhiều người và được coi là một công cụ để đạt được thành công về tài chính thì
trước nhẵng năm 1990, phân tích đầu tư BĐS không còn được phân loại là truyền thống “giàu
lên nhanh chóng” như trước đây.
Những nguyên lý cơ bản trong lĩnh vực này và cũng đưa ra một số câu hỏi chính cần giải
quyết. Đặc biệt, hai sách sách được liệt kê dưới đây:
1.10.2. Năm nguyên tắc ra quyết định đầu tư BĐS (CA. 1986)

1. Phân tích đầu tư BĐS là loại hình phân tích kinh tế một cách hệ thống
2. Rủi ro và thu nhập/thu hồi có liên quan chặt chẽ với nhau

3. Mục tiêu tối đa hóa sự giàu có sẽ đảm bảo sự tối ưu của đầu tư
4. Phân tích môi trường thể chế của BĐS là tối quan trọng
5. Phân tích đầu tư BĐS là phân tích rủi ro

1.10.3. Năm nguyên tắc ra quyết định đầu tư BĐS (CA. 1989)

Nhaxanh’s Training | 5


1. Thị trường BĐS hoạt động hiệu quả như thế nào?

2. Tại sao nhà đầu tư thích BĐS như một công cụ đầu tư?

3. Cái gì ảnh hưởng đến thu nhập hoạt động?

4. Đầu tư nhạy cảm thế nào đối với thay đổi chính sách thuế và tài chính?
5. Liệu có tương lai cho phân tích BĐS và danh mục đầu tư?

Với những thay đổi gần đây trong thị trường đầu tư BĐS, đặc biệt là thời kỳ bất thường
những năm 1980 và thay đổi môi trường đầu tư những năm 1990, đây là thời gian xem xét lại
những điều đã biết và những điều chưa biết về đầu tư BĐS. Như trước kia, chúng ta giới hạn
danh sách vào 5 điểm để cho ngắn gọn. Nghiên cứu về BĐS đủ phức tập để có thể có nhiều
nguyên tắc hơn so với các loại thị trường khác. Tương tự, mặc dù có rất nhiều tiến bộ trong
những nhận thức về BĐS như nhiều câu hỏi hiện nay vẫn chưa được trả lời.
1.10.4. Năm nguyên tắc mới trong ra quyết định đầu tư BĐS

Một là, trong khi phân tích đầu tư BĐS là một loại hình phân tích kinh tế một cách hệ
thống, cộng đồng các thể chế đầu tư quan tâm ngày càng nhiều đến việc chuyển đổi ý nghĩa của
việc phân tích tài chính. Phân tích dự án BĐS vẫn là mối quan tâm của hầu hết các nhà đầu tư.
Những nhà đầu tư cá nhân có thể cạnh tranh với các thể chế tài chính trong thị trường, trong một
vài thị trường, ra quyết định đầu tư ngày càng trở lên cạnh tranh hơn. Các nhà đầu tư cá nhân
vẫn bị khuyến khích về động cơ kinh tế để xác định tất cả các yêus tố có thể tác động đến đầu tư
trong ương lai và xác định mức độ ảnh hưởng của chúng như thế nào. Thêm vào đó, các nhà đầu
tư nhỏ thường xếp thứ tự các dự án đầu tư tiềm năng theo mức độ hấp dẫn của chúng đối với anh
ta. Cuối cùng, các nhà đầu tư cá nhân có thể thay đổi những ước tính ban đầu của họ về giá trị để
đáp ứng với sự thay đổi của môi trường, thay đổi quan niệm của họ hoặc thay đổi về tình hình
kinh tế.

Những sự thay đổi trong thời gian gần đây là một số yếu tố. Đầu tiên, giá trên thị trường
BĐS trở lên cạnh tranh hơn bởi sự tham gia và rút khỏi thị trường trở lên nhanh hơn, liên tục và
nhiều hơn. Thứ hai, với tiến bộ trong công nghệ thông tin và xử lý số liệu, trình độ kỹ thuật của

các nhà phân tích đầu tư được nâng lên. Điều đó có nghĩa là những mô hình tài chính trước đây
được coi là phức tạp thì nay trở lên đơn giản. Có thể đã đến lúc, việc quyết định đầu tư bằng
kinh nghiệm đã trở lên rất hiếm hoi.
Thứ ba, những thay đổi của hệ thống tài chính những năm 1980 đã làm thay đổi nhiều
quy tắc ra quyết định đầu tư. Điều này không chỉ liên quan đến thay đổi do quy định mới về cải
cách thuế mà còn liên quan cả đến môi trường đầu tư dễ thay đổi, bắt đầu về tahy đổi đối với
việc bảo vệ quyền sở hữu tư nhân hơn là tiếp tục mở rộng sự can thiệp của nhà nước hoặc nhiều
những công cụ tài chính mới và phức tạp đối với thị trường BĐS.

Chú ý là tất cả các nhà đầu tư phải đánh giá cẩn thận mối quan hệ của dự án đối với
những môi trường khác nhau. Trong môi trường mới, nhà đầu tư rất có thể sẽ bị thiệt hại nếu lựa
chọn dự án một cách ngẫu nhiên và không cân nhắc đến những thay đổi liên quan đến dự án. Vì
vậy, nhà đầu tư phải đảm bảo rằng quyết định của họ quyết định của họ là lựa chọn tốt nhất sau
khi đã phân tích và lựa chọn các cơ hội sẵn có. Điều này có hàm ý là nhà đầu tư có thể hưởng lợi
từ viẹc phân tích kỹ lưỡng và sáng suốt những yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến đầu tư. Những tổ
chức đầu tư thường bỏ ra những nguồn lực nhất định để đảm bảo rằng họ lựa chọn dự án tốt
nhất lúc đó.

Hai là, rủi ro và lợi ích thu hồi có liên quan mật thiết với nhau; trong tương lai, điều này
sẽ càng chặt chẽ hơn. Về mặt lý thuyết, rất ít người nghi ngờ về mối quan hệ giữa rủi ro và lợi

Nhaxanh’s Training | 6


ích thu được. Nếu hai yếu tố này không có mối quan hệ thuận chiều mạnh mẽ thì các nhà đầu tư
sẽ có những hành vi để giá trên thị trường thay đổi đến lúc mối quan hệ đó xảy ra.

Tương tự như vậy, giá của các đầu tư khác trên thị trường sẽ giảm xuống nếu ít nhà đầu
tư thấy rằng dự án đầu tư đó là hấp dẫn Cũng có thể là một số nhà đầu tư lại tham gia gia thị
trường vào thời điểm đó (nếu chúng ta chỉ ám chỉ số lượng nhà đầu tư tham gia đối với loại dự

án đầu tư đó), nhưng vẫn nhiều người muốn đầu tư vào các dự án đầu tư khác hơn là những
người này.

Những nguyên tắc cơ bản liên quan đến mối quan hệ thuận giữa rủi ro và vốn thu hồi là
khái niệm về không thích rủi ro và cơ hội thu được lợi ích kinh tế thông qua mua bán chứng
khoán (Arbitrage). Không thích rủi ro ngụ ý là nhà đầu tư đòi hỏi những lợi ích thu hồi lớn khi
có rủi ro cao. Nếu không đảm bảo được lợi ích thu hồi lớn, họ sẽ tìm dự án đầu tư khác với mức
rủi ro thấp hơn trong cùng mức rủi ro hoặc là mức thu hồi thấp hơn nhưng rủi ro thấp hơn.

Không thích rủi ro ngụ ý rằng nhà đầu tư đòi hỏi phải có lợi ích tăng thêm khi họ chịu
mức rủi ro cao. Mua bán chứng khoán (Arbitrage) dùng để mô tả qui trình kinh tế trên thị trường
nơi mà người tham gia sẽ hành động theo nguyên tắc tối đa hóa sự giàu có để khai thác những
cơ hội trên thị trường mà không có rủi ro. Những cơ hội đó xuất hiện khi thị trường hoạt động
không hiệu quả, do lý do thông tin hoặc các lý do khác. Có nghĩa là cơ hội arbitrage là trường
hợp vi phạm giả thiết về mối quan hệ giữa rủi ro và lợi ích. Và do đó, nhà đầu tư sẽ lựa chọn cơ
hội arbitrage trên thị trường bất động sản bởi vì không có rủi ro mà lại có loại ích.
Khi thị trường cạnh tranh hơn, mối quan hệ giữa rủi ro và lợi ích trở lên rõ ràng hơn. Điều
này lý giải cho việc nhiều nhà đầu tư thu hồi lớn trong thị trường BĐS. Theo những nguyên tắc
này, thì việc thiếu thông tin, kỹ năng và chuyên gia, thị trường BĐS sẽ hoạt động rất khó khăn.

Ba là, trong khi mục tiêu tối đa hóa sự giàu có sẽ là cơ sở để lựa chọn dự án cho nhà đầu
tư , những nguyên tắc lựa chọn dự án cũng cần đòi hỏi để phân tán những rủi ro không hệ thống.
Một trong những vấn đề được tranh luận rộng rãi trên diễn đàn của giới doanh nghiệp là mục
tiêu hợp lý của các nhà đầu tư là gì. Nhiều người quan niệm rằng các nhà đầu tư có nhiều mục
tiêu đặt ra cùng một lức dựa vào sở thích, nhu cầu và những mục đíc đặc biệt khác. Chúng tôi lý
luận rằng mục tiêu chính của các nhà đầu tư chủ sở hữu vào BĐS là tối đa hóa giá trị phần mà
họ sở hữu. Mục tiêu này đồng nghĩa với mục tiêu tối đa hóa sự giàu có.
Nếu nhà đầu tư cá nhân sẵn sàng chấp nhận mục tiêu tối đa hóa sự giàu có, họ sẽ có
những lợi ích nhất định. Ví dụ, nhà đầu tư có thể chấp nhận đầu tư BĐS để tối đa hóa giá trị vốn
chủ sở hữu, và đó là sự lựa chọn của họ. Có nghĩa là nhà đầu tư lựa chọn những dự án mà sẽ gia

tăng sự giàu có của họ hơn so với các dự án đầu tư khác.
Cuối cùng, nếu mục tiêu tối đa hóa sự giàu có được chấp nhận bởi nhà đầu tư, họ sẽ tự tin
sử dụng phương pháp đơn giản nếu phươn pháp đó chỉ ra được những mục tiêu họ muốn: Giá trị
hiện tại thuần.

Bốn là, phân tích môi trường thể chế của BĐS là điều thiết yếu hơn bao giờ hết. Có hai
điểm xuất phát làm cho phân tích tài chính đầu tư BĐS khác với các loại hình đầu tư khác. Thứ
nhất, Giá trị BĐS không chỉ quyết định bằng vị trí của BĐS đó và những BĐS xung quanh mà
còn quan hệ với cả khu vực thành thị. Địa điểm có ảnh hưởng đến BĐS nên yéu tố này quan
trọng đối với phân tích đầu tư BĐS hơn nhiều yếu tố khác. Hơn thế nữa, khoảng cách là một
trong những yếu tố quan trọng. Nó ảnh hưởng đến lợi tức, khách hàng quan tâm đến BĐS và
quan tâm đến những cơ sở hạ tầng xung quanh.
Thứ hai, đặc thù của phân tích đầu tư BĐS là những thể chế BĐS ảnh hưởng đến người
tham gia. Những thể chế này được phân loại như: thị trường, luật pháp, tài chính, thuế.

Nhaxanh’s Training | 7


Năm là, phân tích đầu tư BĐS vẫn được coi là phân tích rủi ro. Trong những năm trước,
người ta học cách làm thế nào để làm các phép tính khi đầu tư BĐS. Thực tế, quyển sách này có
thể giúp bạn định giá dự án đầu tư bằng việc xem xét các yếu tố quan trọng một cách hệ thống
và có tổ chức. Có cái tốt là cách tiếp cận này tốt hơn và được thử thách nhiều hơn các cách khác.
Có cái buồn là phân tích đầu tư trên thực tế phức tạp hơn nhiều.

Nếu đầu tư BĐS thành công chỉ dựa trên những tính toán đơn giản thì mọi người có thể
sẽ trở lên giàu có. Điều khó khăn là phải lựa chọn dự án nào và bỏ dự án nào. Hay nói cách
khác, luôn có rủi ro đi kèm với các dự án và đó là 1 cơ sở để quyết định dự án nào hấp dẫn hơn.
Vì phân tích rủi ro là quan trọng nên dù nhà đầu tư có sử dụng những phàn mềm phân tích phức
tạp mà không có sự đánh giá về rủi ro thì có thể không bằng những cách đánh giá đơn giản hơn.
Vì vậy, thực chất phân tích đầu tư BĐS là phân tích rủi ro

1.10.5. Năm vấn đề chưa có câu trả lời trong ra quyết định đầu tư BĐS trong những năm
1990

1. Nghiên cứu trong thị trường BĐS chỉ ra một lượng đáng kể những khoản phi hiệu quả
không chính thức. Liệu những thị trường này có thật sự không hiệu quả không, hoặc liệu
có những cách giải thích khác không?

2. Nếu đầu tư BĐS trở lên hòa nhập với thị trường vốn quốc tế, điều gì khiến nhà đầu tư tiếp
tục muốn đầu tư BĐS?

3. Mối quan hệ giữa chính sách kinh tế vĩ mô và đầu tư BĐS là gì?

4. Những thay đổi về chính sách tài chính và thuế quan trọng đối với thị trường BĐS như
thế nào?

5. Phân tích hạng mục đầu tư sẽ được mở rộng như thế nào đối với những nhà đầu tư BĐS
khác.

II. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THỰC HIỆN MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN
Mục I

THẨM QUYỀN CHẤP THUẬN VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN ĐẦU TƯ
Điều 37. Dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư

1. Các dự án đầu tư không phân biệt nguồn vốn, quy mô đầu tư trong những lĩnh vực sau:
a) Xây dựng và kinh doanh cảng hàng không; vận tải hàng không;

b) Xây dựng và kinh doanh cảng biển quốc gia;

c) Thăm dò, khai thác, chế biến dầu khí; thăm dò, khai thác khoáng sản;
d) Phát thanh, truyền hình;
đ) Kinh doanh casino;

e) Sản xuất thuốc lá điếu;

g) Thành lập cơ sở đào tạo đại học;
h) Thành lập khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế.

2. Dự án đầu tư không thuộc quy định tại khoản 1 Điều này, không phân biệt nguồn vốn và
có quy mô vốn đầu tư từ 1.500 tỷ đồng Việt Nam trở lên trong những lĩnh vực sau:
Nhaxanh’s Training | 8


a) Kinh doanh điện; chế biến khoáng sản; luyện kim;

b) Xây dựng kết cấu hạ tầng đường sắt, đường bộ, đường thuỷ nội địa;

c) Sản xuất, kinh doanh rượu, bia.

3. Dự án có vốn đầu tư nước ngoài trong các lĩnh vực sau:
a) Kinh doanh vận tải biển;

b) Thiết lập mạng và cung cấp dịch vụ bưu chính, chuyển phát, viễn thông và internet; thiết
lập mạng truyền dẫn phát sóng;
c) In ấn, phát hành báo chí; xuất bản;

d) Thành lập cơ sở nghiên cứu khoa học độc lập.

4. Trường hợp dự án đầu tư quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này nằm trong quy hoạch

đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt hoặc ủy quyền phê duyệt và đáp ứng các điều kiện theo
quy định của pháp luật và điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên thì cơ quan cấp Giấy
chứng nhận đầu tư thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đầu tư mà không phải trình Thủ tướng
Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư.

5. Trường hợp dự án đầu tư quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này không nằm trong
quy hoạch đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt hoặc ủy quyền phê duyệt hoặc dự án không
đáp ứng các điều kiện mở cửa thị trường quy định tại điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành
viên thì cơ quan cấp Giấy chứng nhận đầu tư chủ trì, lấy ý kiến Bộ quản lý ngành, Bộ Kế hoạch
và Đầu tư và các cơ quan khác có liên quan để tổng hợp, trình Thủ tướng Chính phủ quyết định
chủ trương đầu tư.
6. Trường hợp dự án đầu tư quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thuộc lĩnh vực chưa
có quy hoạch thì cơ quan cấp Giấy chứng nhận đầu tư lấy ý kiến Bộ quản lý ngành, Bộ Kế hoạch
và Đầu tư và các cơ quan khác có liên quan để tổng hợp, trình Thủ tướng Chính phủ quyết định
chủ trương đầu tư.
Điều 38. Dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận đầu tư

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện việc đăng ký đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đầu tư đối
với các dự án sau:

1. Dự án đầu tư ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, bao
gồm cả các dự án đầu tư quy định tại Điều 37 Nghị định này đã được Thủ tướng Chính phủ chấp
thuận chủ trương đầu tư.

2. Dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao đối với những địa phương chưa thành lập Ban Quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất và
khu công nghệ cao.
Điều 39. Dự án do Ban Quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,
khu kinh tế cấp Giấy chứng nhận đầu tư

Ban Quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (sau đây gọi là
Ban Quản lý) thực hiện việc đăng ký đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đầu tư đối với các dự án sau:

1. Dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, bao
gồm cả các dự án đầu tư quy định tại Điều 37 Nghị định này đã được Thủ tướng Chính phủ chấp
thuận chủ trương đầu tư.

2. Dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ

cao.
Nhaxanh’s Training | 9


Điều 40. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ dự án đầu tư

1. Sở Kế hoạch và Đầu tư tiếp nhận hồ sơ dự án đầu tư thực hiện trên địa bàn quy định tại
Điều 38 Nghị định này.
2. Ban Quản lý tiếp nhận hồ sơ dự án đầu tư thực hiện trên địa bàn quy định tại Điều 39
Nghị định này.

3. Đối với dự án đầu tư thực hiện trên địa bàn chưa được quy định thuộc quản lý hành chính của
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoặc dự án đầu tư thực hiện trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương thì hồ sơ dự án đầu tư được nộp tại Sở Kế hoạch và Đầu tư nơi nhà đầu tư đặt
hoặc dự kiến đặt trụ sở chính hoặc chi nhánh hoặc văn phòng điều hành để thực hiện dự án đầu tư đó.
4. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ dự án đầu tư có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra tính hợp lệ
của hồ sơ dự án đầu tư và làm các thủ tục đầu tư theo quy định của Nghị định này.
Điều 41. Nội dung Giấy chứng nhận đầu tư

1. Mẫu Giấy chứng nhận đầu tư do Bộ Kế hoạch và Đầu tư quy định áp dụng thống nhất
trên phạm vi toàn quốc.

2. Giấy chứng nhận đầu tư bao gồm những nội dung chủ yếu sau:

a) Tên, địa chỉ của nhà đầu tư;

b) Địa điểm thực hiện dự án đầu tư; nhu cầu diện tích đất sử dụng;

c) Mục tiêu, quy mô dự án đầu tư;
d) Tổng vốn đầu tư;

đ) Thời hạn thực hiện dự án;

e) Tiến độ thực hiện dự án đầu tư;

g) Xác nhận các ưu đãi và hỗ trợ đầu tư (nếu có).

3. Nhà đầu tư nước ngoài có dự án đầu tư gắn với việc thành lập tổ chức kinh tế thì Giấy
chứng nhận đầu tư có nội dung bao gồm nội dung quy định tại khoản 2 Điều này và nội dung
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh theo quy định của Luật Doanh nghiệp. Giấy chứng nhận
đầu tư đồng thời là Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.
4. Nhà đầu tư trong nước trong trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định này có
yêu cầu thực hiện thủ tục đầu tư đồng thời với thủ tục thành lập tổ chức kinh tế thì thực hiện cấp
Giấy chứng nhận đầu tư theo như quy định tại khoản 3 Điều này.
III. NỘI DUNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Theo Phụ lục C Nghị định 108/2006/NĐ-CP, kinh doanh bất động sản (KDBĐS) thuộc
Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện áp dụng riêng cho nhà đầu tư (NĐT) nước ngoài. Việc có
một danh mục áp dụng riêng không làm cho các NĐT nước ngoài băn khoăn, cái làm họ băn
khoăn là hiểu thế nào là điều kiện đầu tư. Luật Đầu tư không đưa ra định nghĩa về điều kiện đầu
tư , trong khi Luật Doanh nghiệp lại đưa ra khái niệm điều kiện kinh doanh. Theo Khoản 2
Điều 7 của Luật này, “Điều kiện kinh doanh là yêu cầu mà doanh nghiệp phải có hoặc phải thực

hiện khi kinh doanh ngành , nghề cụ thể, được thể hiện bằng giấy phép kinh doanh, giấy chứng
nhận đủ điều kiện kinh doanh, chứng chỉ hành nghề, giấy chứng nhận bảo hiểm trách nhiệm
nghề nghiệp, yêu cầu về vốn pháp định hoặc yêu cầu khác”. Cũng theo Luật Doanh nghiệp, hoạt
động đầu tư là một công đọan của hoạt động kinh doanh. Như vậy, có thể hiểu điều kiện đầu tư
chính là các điều kiện kinh doanh cụ thể được quy định trong Luật Doanh nghiệp hoặc các luật
Nhaxanh’s Training | 10


chuyờn ngnh. Tuy nhiờn, vic xỏc nh iu kin c th ny l khụng d dng i vi NT, c
bit l NT nc ngoi vỡ cỏc iu kin c quy nh ri rỏc ti cỏc vn bn phỏp lut khỏc
nhau.
Có 3 loại dự án thuộc diện phải thẩm tra đầu t, đó là: dự án đầu t có quy mô vốn đầu t
từ 300 tỷ đồng Việt Nam trở lên và không thuộc lĩnh vực đầu t có điều kiện; dự án đầu t dới
300 tỷ đồng Việt Nam và thuộc lĩnh vực đầu t có điều kiện; dự án đầu t có quy mô vốn đầu t
từ 300 tỷ đồng Việt Nam trở lên và thuộc lĩnh vực đầu t có điều kiện. Quy định trên đây áp
dụng chung cho dự án đầu t trong nớc và dự án có vốn đầu t nớc ngoài.

Vỡ thuc Danh mc lnh vc u t cú iu kin, nờn d ỏn KDBS phi thm tra u t
cho dự quy mụ vn ln nh bao nhiờu.

III.1. H s d ỏn bao gm:

- Bn ngh cp GCNT

- Bn sao Quyt nh thnh lp hoc GCNKKD i vi NT l t chc; bn sao h
chiu i vi NT l cỏ nhõn
- Bỏo cỏo nng lc ti chớnh

- Gii trỡnh kh nng ỏp ng iu kin u t.

III.2. Trỡnh t thm tra

- Np H s n S KH&T/BQL khu cụng nghip

- C quan tip nhn kim tra tớnh hp l ca H s v gi ly ý kin thm tra ca cỏc b,
ngnh liờn quan i vi d ỏn thuc thm quyn chp thun ca Th tng hoc gi ly ý kin
cỏc s, ngnh hoc B (trong trng hp cn thit) i vi d ỏn khỏc.
III.3. Ni dung thm tra bao gm:

- S phự hp vi quy hoch kt cu h tng k thut, quy hoch s dng t, quy hoch
xõy dng, quy hoch s dng khoỏng sn v cỏc ngun ti nguyờn khỏc
- Nhu cu s dng t

- Tin thc hin d ỏn

- Gii phỏp v mụi trng.

T gii trỡnh th tc thm tra d ỏn u t trờn õy cú th thy s ci tin ỏng k th tc
hnh chớnh ca Nh nc Vit Nam, nhiu th tc rm r, khụng cn thit trc õy ó c
bói b, quyn quyt nh u t ch yu thuc v NT.
Tuy nhiờn, iu ny khụng cú ngha l ó ht khú khn vng mc i vi cỏc NT trong
lnh vc KDBS. Vn cũn khụng ớt quy nh khụng rừ, khụng ớt quy nh trỏi ngc nhau gia
cỏc lut lm nh hng n mụi trng u t.

IV. HP NG TRONG HOT NG KINH DOANH BT NG SN
IV.1. Cỏc loi hp ng

IV.1.1. Hp ng kinh oanh bt ng sn bao gm:

a) Hp ng mua bỏn nh, cụng trỡnh xõy dng;

b) Hp ng chuyn nhng quyn s dng t;
c) Hp ng thuờ bt ng sn;

Nhaxanhs Training | 11


d) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.

IV.1.2. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm :
a) Hợp đồng môi giới bất động sản;
b) Hợp đồng định giá bất động sản;
e) Hợp đồng tư vấn bất động sản;
d) Hợp đồng đấu giá bất động sản;
đ) Hợp đồng quảng cảo bất động sản;
e) Hợp đồng quản lý bất động sản.

IV.1.3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải
được lập thành văn bản;

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận,
trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; việc ký kết hợp đồng phải tuân theo các quy định của
Luật này, Bộ luật Dân sự và các quy định khác của pháp luật có liên quan .
IV.1.4. Giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản và giá kinh doanh dịch vụ
bất động sản

+ Giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận,
thông qua đấu giá hoặc theo quy định của pháp luật. Các bên trong hợp đồng được thỏa thuận
lựa chọn bên thứ ba xác định giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; đối với
các bất động sản thuộc dự án được hưởng ưu đãi của Nhà nước để phục vụ các đối tượng chính
sách thì Nhà nước quy định khung giá hoặc nguyên tắc hình thành giá bất động sản.

+ Giá kinh doanh dịch vụ bất động sản do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa
thuận được thì việc xác định giá phải căn cứ vào giá thị trường của dịch vụ cùng loại tại thời
điểm ký hợp đồng và địa điểm thực hiện dịch vụ.
+ Trong quá trình thực hiện hợp đồng, trường hợp có thỏa thuận trước về việc điều chỉnh
giá trong hợp đồng thì khi có những thay đổi ảnh hưởng đến giá được xác định trong hợp đồng,
các bên có thể thỏa thuận điều chỉnh giá hợp đồng. Thanh toán trong giao dịch bất động sản.
+ Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận lựa chọn theo các
phương thức sau đây:
a) Thanh toán thông qua tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam;
b) Thanh toán trực tiếp cho bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê bên cho thuê mua
bất động sản.
+ Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng
theo hình thức trả một lần, trả tiền ứng trước hoặc trả chậm, trả dần.
IV.2. Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng

IV.2.1. Nội dung Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng

a) Tên, địa chỉ của bên bán và bên mua;
b) Các thông tin về nhà, công trình xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 11 của Luật này;
c) Giá mua bán;
d) Phương thức và thời hạn thanh toán;
đ) Thời hạn giao, nhận nhà, công trình xây dựng và hồ sơ kèm theo;
e) Quyền và nghĩa vụ của các bên;

Nhaxanh’s Training | 12


g) Bảo hành;
h) Giải quyết tranh chấp;
i) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

- Trường hợp mua bán nhà, công trình xây dựng theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm,
trả dần thì hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng phải bảo đảm các nguyên tắc quy định.
IV.2.2. Những điểm cần lưu ý

IV.3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

IV.3.1. Nội dung Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

a) Tên, địa chỉ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
b) Các thông tin về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 11 của Luật này;
c) Giá chuyển nhượng;
d) Phương thức và thời hạn thanh toán;
đ) Thời hạn giao, nhận đất và hồ sơ kèm theo;
e) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
g) Giải quyết tranh chấp;
h) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức trả chậm, trả dần thì hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc quy định.

IV.4. Hợp đồng thuê bất động sản

IV.4.1. Nội dung Hợp đồng thuê bất động sản

1. Tên, địa chỉ của bên cho thuê và bên thuê;
2. Các thông tin về bất động sản theo quy định tại khoản 3 Điều 11 của Luật này;
3. Giá thuê bất động sản;
4. Phương thức và thời hạn thanh toán;
5. Thời hạn cho thuê bất động sản; thời hạn giao, nhận bất động sản;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Yêu cầu sử dụng và trách nhiệm sửa chữa, cải tạo (nếu có);

8. Xử lý các tài sản trên đất thuê (nếu có);
9. Yêu cầu về tình trạng bất động sản khi trả lại bên cho thuê;
10 Giải quyết tranh chấp;
11. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

IV.5. Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

IV.5.1. Nội dung Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

a) Tên, địa chỉ của bên cho thuê mua và bên thuê mua;
b) Các thông tin về nhà, công trình xây dựng theo quy định tại khoản 3 Điều 11 của Luật

này;
c) Giá thuê mua;
Nhaxanh’s Training | 13


d) Phương thức và thời hạn thanh toán;
đ) Thời hạn cho thuê mua;
e) Thỏa thuận về việc chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng trước khi hết hạn
thuê mua (nếu có);
g) Thời điểm giao nhà, công trình xây dựng;
h) Thời điểm, điều kiện và thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng cho bên
thuê mua;
i) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
k) Giải quyết tranh chấp;
l) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được công chứng.

IV.6. Hợp đồng môi giới bất động sản

IV.6.1. Nội dung Hợp đồng môi giới bất động sản

1. Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới;
2. Đối tượng và nội dung môi giới;
3. Yêu cầu và kết quả dịch vụ môi giới;
4. Thời hạn thực hiện môi giới;
5. Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới;
6. Phương thức, thời hạn thanh toán;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8. Giải quyết tranh chấp;
9. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

IV.7. Hợp đồng định giá bất động sản

IV.7.1. Nội dung Hợp đồng định giá bất động sản

1. Tên, địa chỉ của bên định giá và bên yêu cầu định giá;
2. Bất động sản được định giá;
3. Thời hạn và tiến độ thực hiện;
4. Giá dịch vụ định giá;
5. Phương thức, thời hạn thanh toán;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Giải quyết tranh chấp;
8. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

IV.8. Hợp đồng tư vấn bất động sản

IV.8.1. Nội dung Hợp đồng tư vấn bất động sản

1. Tên, địa chỉ của bên tư vấn và bên yêu cầu tư vấn;
2. Nội dung, phạm vi tư vấn;
3. Thời hạn, tiến độ thực hiện dịch vụ tư vấn;
4. Giá dịch vụ tư vấn;
5. Phương thứe, thời hạn thanh toán;

Nhaxanh’s Training | 14


6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Giải quyết tranh chấp;
8. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

IV.9. Hợp đồng đấu giá bất động sản

IV.9.1. Nội dung Hợp đồng đấu giá bất động sản

1. Tên, địa chỉ của bên đấu giá và bên yêu cầu đấu giá bất động sản;
2. Bất động sản được đấu giá;
3. Thời gian, địa điểm đấu giá, hình thức đấu giá;
4. Giá khởi điểm của bất động sản được đem đấu giá;
5. Thời hạn, tiến độ thực hiện;
6. Giá dịch vụ đấu giá;
7. Phương thức, thời hạn thanh toán;
8. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
9. Giải quyết tranh chấp;
10. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

IV.10. Hợp đồng quảng cáo bất động sản

IV.10.1. Nội dung Hợp đồng quảng cáo bất động sản

sản;

1. Tên, địa chỉ của bên kinh doanh dịch vụ quảng cáo và bên yêu cầu quảng cáo bất động

2. Bất động sản được quảng cáo;
3 . Hình thức, nội dung, phạm vi, phương tiện quảng cáo bất động sản;
4. Địa điểm, thời gian, thời lượng quảng cáo bất động sản;
5. Giá dịch vụ quảng cáo;
6. Phương thức, thời hạn thanh toán;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8. Giải quyết tranh chấp,
9. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

IV.11. Hợp đồng quản lý bất động sản

IV.11.1 Nội dung Hợp đồng quản lý bất động sản

1. Tên, địa chỉ của bên quản lý và bên thuê quản lý bất động sản ;
2. Bất động sản được quản lý;
3. Nội dung và phạm vi quản lý bất động sản;
4. Yêu cầu đối với bên quản lý bất động sản;
5. Giá dịch vụ quản lý;
6. Phương thức, thời hạn thanh toán;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8. Thời hạn quản lý bất động sản;
9. Giải quyết tranh chấp;

Nhaxanh’s Training | 15

10 Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

V. THÔNG TIN VÀ HỒ SƠ BẤT ĐỘNG SẢN
V.1. Khái niệm

Công nghệ thông tin đã tạo nên bước ngoặt trong quá trình phát tríển công nghệ của xã
hội loài người. Công nghệ cơ khí đã giúp con người thay thế lao động thủ công bằng máy móc
và công nghệ thông tin đã tạo điều kiện thay thế từng bước lao động trí óc của con người. Sự
phát phát triển của công nghệ thông tin đã làm thay đổi phương thức sản xuất và trình độ dân trí
được nâng cao dẫn đến nhu cầu xây dựng một cơ sở dữ liệu quốc gia thống nhất trên nền tảng
công nghệ thông tin.
Hệ thống các CSDL quốc gia là một trong các thành phần nền tảng của kết cấu hạ tầng
về thông tin. CSDL quốc gia bao gồm các CSĐL chuyên ngành để tạo thành một hệ thống
CSDL thống nhất. Mỗi CSDL thành phần có tính độc 1ập tương đối, được tạo thành từ thông tin
của một số ngành và địa phương. Hệ thống CSDL quốc gia tạo mối liên kết ngang giữa các
CSDL thành phần với các chức năng trao đổi, chia sẻ thông tin đồng thời tạo mối liên kết dọc
theo cấu trúc phân cấp của hệ thống chức năng quản lý Nhà nước.

V.2. Cơ sở dữ liệu về tài nguyên đất/bất động sản

(Dưới đây gọi chung là cơ sở dữ hệu tài nguyên đất - CSDLTNĐ)

V.2.1- Các thành phần của CSDLTĐ
Các thành phần cấu thành của CSDL TNĐ gồm :
1. Thông tin về hệ thống quy chiếu

2. Thông tin về hệ toạ độ, độ cao Nhà nước

3. Thông tin về hệ thống bản đồ địa hình cơ bản

4. Thông tin về đường biên giới và địa giới hành Chính
5. Thông tin về mô hình độ cao địa hình

6. Thông tin về các loại đất phân theo hiện trạng sử dụng
7. Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

8. Thông tin về bản đồ thửa đất (bao gồm nhà cửa, tài sản trên đất)

9. Thông tin về chủ sử dụng đất

10. Thông tin về các dữ liệu có liên quan tới người dân.

V.2.2. Vai trò của CSDL về tài nguyên đất

- Tạo cơ sở địa lý thống nhất để thể hiện thuộc tính không gian cho các CSDL khác như
dân cư, tổ chức, kinh tế, xã hội, tài chính, kế hoạch, pháp luật, phục vụ cho công tác quy hoạch,
kế hoạch, phân tích các hoạt động kinh tế xã hội theo các yếu tố địa lý.

- Tạo mối liên hệ chặt chẽ giữa các CSDL trong hệ thống CSDL quốc gia để hình thành
một hệ thống quản lý thống nhất, một quy hoạch phát triển thống nhất và một công cụ kiểm soát
quá trình triển khai các hoạt động kinh tế xã hội.

- Hầu hết các dữ liệu của các cơ quan đều có liên quan đến thuộc tính không gian của dữ
liệu đó; Các hoạt động Chính trị, kinh tế, xã hội đều gắn với tài nguyên đất và quan hệ đất đai
nên yếu tố đất đai luôn cần thiết cho CSDL của các ngành khác.

Nhaxanh’s Training | 16

- CSDL tài nguyên đất phục vụ cho các mục đích quản lý Nhà nước về dân sự hành
chính, lãnh thổ, quy hoạch, kế hoạch.

- CSDL tài nguyên đất phục vụ trực tiếp các hoạt động sản xuất, nghiên cứu khoa học,
giáo dục đào tạo, phục vụ an ninh quốc phòng.
- CSDL tài nguyên đất phục vụ nhu cầu xã hội hoá thông tin và nâng cao dân trí.

- CSDL tài nguyên đất có tính liên ngành rất cao, việc xây dựng hệ CSDL về tài nguyên
đất và các tài nguyên thiên nhiên và môi trường phải có sự phối hợp của nhiều ngành khác nhau.
V.2.3. Phân loại CSDLTNĐ
V.2.3.1. Theo dạng thông tin:
- CSDL đồ hoạ

- CSDL văn bản
- Theo nguồn thông tin
a. Thông tin đầu vào

- Dữ liệu bản đồ. Thu thập từ bản đồ trên giấy, bản đồ số, số liệu đo mặt đất số liệu đo
ảnh hàng không, vũ trụ.
- Dữ liệu thuộc tính. Thu thập từ nội dung bản đồ cũ, điều tra thực địa, sổ sách tài liệu, hồ
sơ, số liệu điều tra cơ bản
b. Thông tin đầu ra

- Phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước của chính quyền Trung ương, địa phương.
- Phục vụ trực tiếp yêu cầu quản lý của ngành Địa Chính.
- Phục vụ cho quản lý các ngành khác

- Phục vụ thông tin đất đai cho nhu cầu sinh hoạt của ngành

V.2.3.2. Cấu trúc hệ thống thông tin đất đai
a. Tổ chức CSDLTNĐ

Về nguyên tắc một hệ thống thông tin của ngành hợp lý nhất là có tổ chức dựa trên cơ
cấu tổ chức của ngành chủ quản. Cơ cấu tổ chức được phân thành các cấp trung ương và địa
phương. Thông thường, các địa phương đóng vai trò là nơi thu thập, cập nhật các thông tin chi
tiết, cung cấp thông tin đầu vào cho toàn bộ hệ thống và cũng sẽ là nơi quản lý và sử dụng chủ
yếu các thông tin chi tiết, còn cấp Trung ương nhu cầu chủ yếu lại là các thông tin tổng hợp từ
các thông tin chi tiết.
b. Các phương án quản lý CSĐL
Có 4 phương án lưu trữ và quản lý dữ liệu bao gồm: Quản lý tập trung; Phân tán bản sao;
Phân tán dữ liệu; Phân tán dữ liệu chi tiết tập trung số liệu tổng hợp căn cứ: Trình độ quản lý,
mức độ ổn định của quy trình quản lý, phân bố tần xuất sử dụng thông tin giữa các đơn vị để xác
định phương án thích hợp.
Phương án lưn trữ dữ liệu tập trung: Tập trung số liệu chi tiết tại một điểm, thường
được sử dụng khi các thông tin chi tiết được tra cứu với tần xuất tương đối đều từ các đơn vị sử
dụng thông tin hoặc nhu cầu tổng hợp thông tin rất đa dạng khó có thể quy định sẵn. Một ví dụ
thích hợp đối với phơng án này là số liệu điều tra dân số, số liệu thô được sử dụng nhiều lần để
tổng hợp phân tích theo nhiều khía cạnh đánh giá khác nhau. Phương án này có ưu điểm là đỡ

Nhaxanh’s Training | 17


gây phức tạp cho công việc quản trị hệ thống, làm giảm chi phí cho toàn bộ hệ thống (bao gồm
chi phí xây dựng và đặc biệt là chi phí bảo trì hệ thống). Các nhược điểm của nó là: thông tin
phải chuyển tải nhiều và thường xuyên giữa trung ương và địa phương, khối lượng dữ liệu trong
CSDL tăng làm giảm tốc độ xử lý và tìm kiếm.

Phương án Phân tán bản sao dữ liệu: Phương án này là số liệu được lưu thành các bản
giống hệt nhau ở nhiều điểm khác nhau. Mỗi khi số liệu được cập nhật tại một điểm thì đồng

thời cũng được sao chép vào các bản sao còn lại. Phương án này thường dùng trong các bài toán
quản lý ngân hàng. Đối với phương án phân tán bản sao, chi phí tốn kém nhất là việc duy trì
nhất quản dữ liệu trong toàn bộ hệ thống.

Phương án phân tán dữ liệu: Dữ liệu được cắt khúc và lưu giữ ở nhiều địa điểm khác
nhau. Khi có tra cứu tới dữ liệu, hệ thống sẽ tự tổ chức để người dùng tìm được thông tin cần
thiết mà không cần biết đến vị trí thực sự của dữ liệu là ở đâu, đây là mô hình lý tưởng đối với
các hệ thống thông tin do thông tin chi tiết thường được sử dụng trong nội bộ các địa phương.
Hệ thống lại hoàn toàn trong suốt về mọi vị trí vật lý. Hệ thống dường như không tốn kém cho
việc bảo toàn tính nhất quán, cũng như tránh được hiện tượng tắc nghẽn trên đường truyền. Mô
hình này là mô hình tốt nhất do số liệu được lưu giữ ngay tại điểm thu thập và được tra cứu từ
mọi điểm cần thông tin. Tuy nhiên việc thiết kế hệ thống như vậy gặp phải rất nhiều phức tạp và
kéo theo đó là chi phí cho toàn bộ hệ thống. Trước hết mô hình này đòi hỏi một cơ sở hạ tầng
mạng nền hoàn toàn ổn định 24/24 giờ trong ngày để bảo đảm truy nhập trực tuyến, cũng như
việc duy trì các trung tâm quản trị CSDL tại các điểm lưu giữ số liệu.
Phương án phân tán dữ liệu chi tiết tập trung dữ liệu tổng hợp: Với phương án này, hệ
thống được chia nhỏ thành các hệ thành phần quản lý thông tin trên phạm vi địa phương, hệ
thống cấp trung ương thực hiện các chức năng tổng hợp các thông tin được thu thập tại địa
phương.

Phương án này nói chung khá hiệu quả, song cũng sẽ có một số nhược điểm khi thường
xuyên có nhu cầu tra cứu chi tiết từ một địa phương tới thông tin của một địa phương khác hoặc
có nhu cầu phân tích mới trên toàn bộ số liệu. Đồng thời cũng phải xác định cơ chế cập nhật và
quy tắc tổng hợp thông tin trong quá trình vận hành.
V.3. Giải pháp mạng cho CSDLTNĐ

V.3.1. Sơ đồ mạng tổng thể

V.3.1.1. Các yêu cầu cơ bản

Như đối với tất cả các cơ sở dữ liệu khác, CSDL tài nguyên đất phải thoả mãn các yêu
cầu chung đặt ra đối với một CSDL. Ngoài ra, đối với các dữ liệu đất đai là các thông tin mang
tính chất không gian, còn có những yêu cầu riêng như sau:

+ Hệ thống có khả năng lưu trữ và xử lý một khối lượng thông tin lớn, trong đó các dữ
liệu đồ hoạ (graphic) chiếm một tỷ trọng rất cao.

+ Hệ thống có khả năng đáp ứng nhu cầu tra cứu, truyền các thông tin một cách nhanh
chóng, Chính xác và an toàn trên phạm vi toàn quốc giữa trung ương và địa phương, cũng như
giữa các địa phương.
+ Mạng máy tính đáp ứng được các yêu cầu cơ bản.

+ Độ tin cậy cao, an toàn trên mạng. Có khả năng khắc phục nhanh chóng sự cố.

+ Thiết kế theo công nghệ hiện đại, với nguyên tắc mở và các chuẩn quốc tế thông dụng.

+ Dễ dàng ghép nối vào mạng quốc gia trong tương 1ai.
Nhaxanh’s Training | 18


V.3.1.2. Sơ đồ tổng thể

Về tổng thể để đáp ứng các yêu cầu đã nêu, nhất là các yêu cầu về tìm kiếm, truyền
thông tin với dung lượng lớn và đặc biệt là thông tin đồ hoạ, mạng máy tính phục vụ CSDL
Quốc gia về tài nguyên đất được chia làm nhiều mạng con, vừa có khả năng hoạt động độc lập,
lại vừa liên kết được với nhau trong một mạng diện rộng thống nhất, có độ tin cậy cao.
V.4. Thực trạng hệ thống thông tin đất/ bất động sản nước ta
(Dưới đây gọi chung là hệ thống thông tin đất đai)

V.4.1. Mục tiêu xây dựng Hệ thống thông tin đất đai

Mục tiêu chính là tiến hành việc thiết lập và triển khai Hệ thống thông tin đất đai trên
quy mô quốc gia. đó là một hệ thống đa chức năng hoạt động ở các cấp trung ương và địa
phương phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trong những phạm vi như sau:

- Thông tin của LIS có tính chất địa chính, những thông tin khác như mạng lưới tọa độ,
địa hình, địa lý, thổ nhưỡng,... không thuộc vào LIS.

- Phần dữ liệu: Thông tin của US bao gồm bản đồ địa Chính và đăng ký đất đai, bất động
sản. Đơn vị mang thông tin là từng thửa đất chi tiết và thông tin về chủ sử dụng đất.
- Phần công cụ: các thủ tục và kỹ thuật cho phép thu thập, cập nhật, xử lý và phân phát
các thông tin nói trên.

Hệ thống thông tin đất đai, khi hoàn tất sẽ tạo ra các lợi ích như tăng cường việc quản lý
và bảo đảm quyền sử dụng đất, đối với nhà nước cũng như đối với người sử dụng đất, góp phần
vào việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, định giá đất (Hỗ trợ quy hoạch phát triển kinh tế
xã hội, thu hút đâu tư…).

V.4.2. Phạm vi hoạt động của Hệ thống thông tin đất đai

Phạm vi hoạt động của hệ thống thông tin đất đai liên quan đến hệ thống đăng ký, bản
đồ địa chính, lĩnh vực pháp lý.
V.4.2.1. Hệ thống đăng ký

Hệ thống đăng ký là nội dung thông tin cơ sở của Hệ thống thông tin đất đai, nó chứa
các thông tin cơ bản bảo đảm cho trước đích đăng ký đất đai. Khác với bản đồ là phạm vi có tính
chất liên đới, hệ thống đăng ký luôn được coi là bao hàm trong Hệ thống thông tin đất đai. Các
giới hạn của hệ thống không chỉ dừng lại ở phạm vi đăng ký mà sẽ phát triển các ứng dụng khác
như thuế, nhà ở, . . . trên cơ sở thông tin đăng ký.
V.4.2.2. Bản đồ địa chính

Đối với Hệ thống thông tin đất đai, bản đồ địa chính trước hết là nền tư liệu kỹ thuật,
cung cấp các thông tin cơ bản cho công tác đăng ký, sau đó là nội dung được bảo trì và khai thác
song song cùng với dữ liệu hồ sơ địa chính văn bản. Hệ thống bản đồ nằm trong phạm vi của Hệ
thống thông tin đất đai do nhu cầu cần phải duy trì thông tin bản đồ ở mọi trường hợp (kết quả
cũng như giao diện), song hành với thông tin chữ số.
V.4.2.3. Nhà và các hộ nhiều tầng ở khu vực đô thị

Nhu cầu quản lý việc đăng ký đất đai và nhà ở đô thị được đặt ra với Hệ thông tin đất
đai. So với đất khu vực nông thôn, khu vực này có những điểm khác sau đây:
- Nhà đất đô thị thuộc phạm vi quản lý của nhiều ngành.

Nhaxanh’s Training | 19


- Thửa đất ngoài những thông tin đất đai như khu vực nông thôn còn bao gồm các thông
tin về nhà. Các thông tin này được phản ánh trên giấy chứng nhận.
- Đối với nhà nhiều tầng và nhiều căn hộ có thể có nhiều chủ sử dụng.

V.4.2.4. Pháp lý

Vai trò pháp lý có ảnh hưởng rất lớn đối với hoạt động của Hệ thống thông tin đất đai
làm cho Hệ thống thông tin đất đai từ một Hệ thống kỹ thuật thuần tuý trừ nên một công cụ quản
lý đầy đủ quyền lực. Ngoài độ tin cậy của dữ liệu do phía Hệ thống kỹ thuật bảo đảm thì cũng
cần phải ban hành các điều luật và quy định bảo đảm cho dữ liệu lưu giữ trong hệ thống và phân
phát bởi hệ thống có giá trị về mặt pháp lý chứ không chỉ là tài liệu hay thông tin hỗ trợ.
V.4.2.5. Các lĩnh vực khác

Ngoài những thông tin liên quan đến đất đai do ngành Địa chính chịu trách nhiệm quản
lý có những thông tin có liên quan đến các ngành khác. Những thay đổi về đất phải được phản

ánh trong đó thì mới bản đảm được giá trị của thông tin và hệ thống thông tin đất đai bản đảm
đáp ứng yêu cầu lĩnh vực tài chính (thuê), thế chấp, ngân hàng (cho vay).

TRUNG TÂM ĐÀO TẠO BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ XANH (NHAXANH'S TRAINING CENTER)
•
•
•
•
•

Văn phòng : 48/3 Nguyễn Hiến Lê, Phường 13 Quận Tân Bình Tp. Hồ Chí Minh, Việt Nam
Tel : (08) 9127361 - Fax : (08) 8103639
Hotline :
o Phụ trách chuyên môn
: 0986102065 (Mr. Phạm Hoàng Hữu Bắc)
o Phụ trách đào tạo, ghi danh
: 0938770977 - 0938770877 (Ms. Huỳnh Thị Nhã Vi)
Email :
Website : training.nhaxanhs.com

Nhaxanh’s Training | 20