ChuyenDe 7 quy trinh dinh gia BDS

Trung tâm đào tạo Bất động sản Nhà Xanh

Văn phòng : 48/3 Nguyễn Hiến Lê, Phường 13, Quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
Điện thoại : (08) 9127361 - Fax : (08) 8103639
Email : - Website : www.nhaxanhs.com

Chuyên đề 7
Quy trình và phương pháp định giá bất động sản

Đặt vấn đề

I. XÁC ĐỊNH NHIỆM VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
I.1. Mục tiêu định giá

Mục đích của việc định giá bất động sản trong bất cứ một xã hội nào trước hết là nhằm
phục vụ cho các lợi ích của Nhà nước, làm căn cứ để thu thuế và các khoản lệ phí, điều chỉnh
thu nhập của các tầng lớp dân cư và người lao động trong xã hội thông qua các chính sách tài
chính, sau đó là nhằm đáp ứng các nhu cầu của người chủ sở hữu bất động sản, những người
có quyền và lợi ích liên quan cần biết giá trị thực của bất động sản trong việc thực hiện các
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng
đất, đền bù giải phóng mặt bằng, giải quyết các tranh chấp về giá trị bất động sản .v.v... bất
động sản có nhiều loại có loại dùng để ở (nhà ở, đất ở) có loại dùng vào việc kinh doanh dịch
vụ, nhằm thu lợi nhuận (khách sạn, nhà hàng), có loại dùng vào công sở, trường học .v.v...
Khi định giá bất động sản, người đầu tư phải xác định rõ mục tiêu của mình là gì. Mục
tiêu khác nhau thì giá cả có thể cũng khác nhau.
Sách lược định giá thực ra sơ bộ hình thành khi quyết định định vị thị trường. Chẳng
hạn, khi người đầu tư xây dựng biệt thự sang trọng, bán cho khách hàng giáu có thì đã ngụ ý
rằng sẽ bán cho họ với giá cao, nhưng nếu xây dựng nhà ở chung cư với căn hộ bán trả góp
cho người thu nhập trung bình và thấp thì hiển nhiên phải dự tính chúng với giá "phải chăng",
phù hợp với sức mua của họ.
Người đầu tư bất động sản thông qua việc định giá để thực hiện mục tiêu của mình.

Mục tiêu đó có thể là:
- Để tồn tại trong lúc kinh tế suy thoái, thị trường ảm đạm, cung vượt cầu, cạnh tranh
quá kịch liệt hoặc thị hiếu đã thay đổi .v.v... Lúc này việc bảo đảm cho doanh nghiệp tiếp tục
tồn tại còn quan trọng gấp bội so với việc kiếm lời, vì vậy người đầu tư có thể hạ giá bán, miễn
có thể trả nợ ngân hàng và đủ chi phí cần thiết. Tuy thế, mục tiêu tồn tại chỉ là nhất thời chứ
không thể lâu bền. Vì vậy tiếp theo đó là phải nhanh chóng nâng cao giá trị của bất động sản
để hấp dẫn người mua;
Để kiếm lợi nhuận tối ưu trước mắt, tận dụng cơ hội thuận lợi vừa xuất hiện để bán
giá cao. Nên chú ý rằng mục tiêu này có thể không phù hợp với lợi ích lâu dài, gây ra phản ứng
của đối thủ cạnh trảnh và thậm chí vượt quá sự khống chế của pháp luật;
- Để kiếm doanh thu tối đa trước mắt, chú trọng "cầu'. Nhiều nhà đầu tư tin rằng đạt
doanh thu tối đa sẽ dẫn đến lợi nhuận tối đa về lâu dài, nâng cao được thực lực và uy tín của
doanh nghiệp.
Để đạt lượng tiêu thụ tối đa, nhất là khi vào thị trường bất động sản tại khu vực mới,
nhằm thu hồi vốn nhanh, gây thanh thế, vì vậy có thể hạ giá bán chút ít.
Nhaxanh’s Training | 1


Để kiếm lợi nhuận thị trường tối đa, khác với kiếm lợi nhuận tối đa trước mắt ở chỗ
lúc đầu có thể bán giá tương đối thấp một số ít bất động sản để thu hút khách hàng, khi khách
hàng đổ xô đến nhiều thì dần dần nâng cao giá nhưng vẫn duy trì được trạng thái đông khách,
qua đó mà kiếm được lợi nhuận thị trường tối đa;
- Để chiếm vị trí dẫn đầu trong nghề hay trong một số mặt hàng. Một số doanh nghiệp
có thực lực hùng hậu nhằm vào mục tiêu lâu dài, đề cao hình tượng thương hiệu, rất coi trọng
chữ tín, chăm lo chất lượng và hình thức của công trình, bán nhà với giá tương đối cao nhưng
chiếm giữ thị phần tương đối lớn, được tôn vinh là "anh cả" trong lĩnh vực bất động sản.
- Để phục vụ định hướng của Chính phủ. Đó là doanh nghiệp Nhà nước hoặc doanh
nghiệp hợp tác chặt chẽ với chính quyền mà phát triển nhà cho người thu nhập thấp và các đối
tượng chính sách khác, kiếm ít lãi nhưng nâng cao được mức sống nhân dân, được chính
quyền tín nhiệm và tạo nhiều điều kiện thuận lợi

I.2. Trình tự định giá bất động sản

Định giá là công việc rất phức tạp, phải tuân theo trình tự nhất định nói chung gồm 7
bước như sau :
Bước 1 : Lựa chọn mục tiêu định giá cụ thể rõ ràng;
Bước 2: Điều tra thị trường, thu thập thông tin, thăm dò yêu cầu, tìm hiểu giá cả của
đối thủ cạnh tranh ;
Bước 3: ước lượng giá thành trên cơ sở đơn giá, dự toán, dựa vào kinh nghiệm thực tế
và tình hình giá trên thị trường xây dựng;
Bước 4 : Lựa chọn phương pháp định giá;
Bước 5: Xác định giá chuẩn ;
Bước 6: Điều chỉnh giá đơn nguyên trên cơ sở giá chuẩn sao cho phù hợp với các vị thị
khác nhau, tầng khác nhau, hướng nhà khác nhau .v.v...
Bước 7: Điều chỉnh giá và thay đổi giá kịp thời cho phù hợp với tình hình biến đổi của
thị trường và yêu cầu của sách lượt tiêu thụ của bản thân doanh nghiệp.

II. KHẢO SÁT HIỆN TRƯỜNG THU THẬP THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN
II.1. Vai trò của thu thập thông tin

Thu thập thông tin rất quan trọng, bao gồm: i) các thông tin chung về điều kiện tự
nhiên, môi trường, về kinh tế, xã hội, quản lý nhà nước và pháp luật, và ii) Các thông tin chi
tiết về thị trường đất đai (bất động sản) và bản thân bất động sản.

Đối với mỗi loại thông tin trên, có rất nhiều các thông tin chi tiết cần thu thập. Ví dụ:
các thông tin về điều kiện tự nhiên - môi trường có thể bao gồm các thông tin như địa hình, tài
nguyên thiên nhiên, đặc điểm thời tiết, loại và mức độ ô nhiễm ở địa phương. Nhóm thông tin
về kinh tế có thể là: Thu nhập và cơ cấu thu nhập từ các ngành chính, thu nhập GDP bình quân
đầu người ở địa bàn, các cơ sở hạ tầng như số km chiều dài các loại đường giao thông, tình
hình cung cấp điện, nước sinh hoạt, lãi suất ngân hàng hay lãi suất tín dụng trong vùng, các
loại thuế liên quan đến bất động sản, tỷ lệ lạm phát qua các mốc thời gian v.v... Nhóm các

thông tin về xã hội như dân số, mật độ dân số, xu hướng phát triển dân số, xu hướng phát triển
lực lượng lao động xã hội, cơ cấu dân số và nguồn lao động theo trình độ văn hóa, cơ cấu
người theo các tôn giáo chính, an ninh, trật tự v.v... Nhóm các thông tin về nhà nước và pháp
luật có thể gồm: qui hoạch tổng thể hoặc kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của địa phương,
Nhaxanh’s Training | 2


các chỉ số về qui hoạch, hệ số sử dụng đất, qui hoạch xây dựng, các chương trình phát triển
kinh tế - xã hội ở địa phương v.v...

Các thông tin về thị trường đất đai/bất động sản như thông tin về các loại thị trường bất
động sản trong vùng (như thị trường đất đai/bất động sản để ở, thị trường bất động sản thương
mại - dịch vụ, thị trường BĐS công nghiệp, nông nghiệp, thị trường BĐS đặc biệt v.v...). Các
thông tin chi tiết về bất động sản đối tượng: bao gồm các thông tin về bản thân bất động sản là
đối tượng cần định giá và thông tin về các bất động sản tương tự (có nhiều đặc điểm tương
đồng) với tài sản đối tượng. Các thông tin chung đối với các bất động sản này là: Mô tả pháp
lý: như hồ sơ thửa đất, trích lục bản đồ, biên bản xác định rang giới thửa đất v.v... Kích thước,
hình thể thửa đất, vị trí, cơ sở hạ tầng xung quanh, môi trường, các loại thuế và mức thuế, qui
hoạch sử dụng đất, những hạn chế (nếu có) đối với việc sử dụng bất động sản, tình trạng pháp
lý của bất động sản v.v...
Việc phân tích thông tin ở bước này nhằm tìm ra hệ số ảnh hưởng của các yếu tố tác
động lên giá bán BĐS so sánh. Với việc phân tích chỉ số và kỹ thuật điều chỉnh để tính được
mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố được biểu hiện bằng hệ số K. Kết quả của bước này là xác
định được hệ số K chuẩn, làm cơ sở để ước lượng khi tính giá cho bất động sản chủ thể.
II.1. Kiểm nghiệm thực tiễn

Theo báo cáo nghiên cứu về thử nghiệm định giá đất trên địa bàn thị xã Phủ Lý, để xây
dựng mô hình định giá đất cần được tiến hành 7 bước, bao gồm:
-

Điều tra thu nhập thông tin và số liệu thị trường;

-

Phân tích dữ liệu thị trường và bổ sung thông tin;

-

Sơ bộ khoanh vùng giá trị;

-

Đánh giá kết quả và khoanh vùng giá trị chính thức;

-

Xây dựng mô hình định giá;

-

Kiểm tra mô hình; và

-

Điều chỉnh mô hình.

III. PHÂN TÍCH THÔNG TIN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

Theo mô hình định giá đất này mỗi vùng giá xác định được giá chuẩn cho vùng, đơn giá
chuẩn của mỗi vùng giá được xác định là giá của từng bất động sản có các yếu tố được xem là

chuẩn như quy mô diện tích (60-80 m2), vị trí mặt tiền... khi tính giá trị cho mỗi bất động sản
thuộc vùng sẽ đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến bất động sản cần định
giá như:
-

Hệ số ảnh hưởng về vị trí;

Hệ số ảnh hưởng về pháp lý;

Hệ số ảnh hưởng về quy hoạch;

Hệ số ảnh hưởng về hình thể;

Hệ số ảnh hưởng về quy mô diện tích;
Hệ số ảnh hưởng về hướng đất;

Hệ số ảnh hưởng về mức độ thuận lợi sản xuất, kinh doanh;

Nhaxanh’s Training | 3


-

Hệ số ảnh hưởng về vị trí thửa đất trong khu vực định giá.

Như vậy, giá thị trường của từng thửa đất sẽ bằng giá chuẩn nhân với diện tích khu đất
và nhân với hệ số của các yếu tố ảnh hưởng đến khu đất đó.

Đối với nghiên cứu về “định giá đất cho thuê ở các khu công nghiệp”, nghiên cứu này
áp dụng phương pháp định giá đất ở Thụy Điển, bao gồm các yếu tố cơ bản tác động đến giá

đất là: đầu vào lao động; trình độ phát triển của xã hội; định hướng phát triển; thể chế và chính
sách của Chính phủ; các nhân tố tự nhiên hoặc môi trường. Ngoài ra, một số yếu tố khác cũng
tác động đến giá thuê ở khu công nghiệp như: vị trí, diện tích, cơ sở hạ tầng trong và ngoài khu
công nghiệp.
IV. LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

IV.1. Lựa chọn phương pháp

Ở bước này có hai phần công việc chính: i) Lựa chọn phương pháp ước lượng giá trị đất
đai hoặc bất động sản, và ii) Điều chỉnh những chênh lệch nhỏ và xác định giá trị đất đai/bất
động sản

Việc lựa chọn phương pháp là khá linh hoạt và phụ thuộc vào kinh nghiệm của chuyên
gia định giá. Tuy nhiên các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp có thể liệt kê bao
gồm: mục đích, qui mô và đặc điểm của bất động sản cần định giá.

Do đất đai là một hàng hóa đặc biệt với tính chất độc nhất vô nhị của nó, sẽ không có
hai thửa đất hoặc bất động sản giống nhau hoàn toàn về mọi phương diện. Ngoài ra, mỗi
phương pháp xác định giá trị đất đai đều có những mặt mạnh và mặt yếu của nó, vì vậy, việc
điều chỉnh nhằm mục tiêu tìm ra giá trị thị trường của đất đai/bất động sản “trong điều kiện
bình thường” là một điều tất nhiên và cần thiết. Tuy vậy, các điều chỉnh này đều có thể gọi là
“nhỏ” do sự lựa chọn tài sản so sánh đã có sự “tương tự” cao nhất đối với thửa đất hoặc bất
động sản là đối tượng của định giá. Nội dung điều chỉnh là những sai khác về tất cả các mặt
như: điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, tình trạng pháp lý của đất đai/bất động sản v.v...

IV.2. Kiểm tra mô hình, đánh giá chất lượng và hiệu chỉnh giá trị

Đây là bước cuối cùng của quá trình định giá để có thể đi đến kết quả cuối cùng là giá
trị đất đai được xác định. Ở giai đoạn này có thể phân ra làm 3 công việc chính:
- Kiểm tra mô hình: bao gồm kiểm tra lại dữ liệu tính toán, phương pháp và kiểm tra

các yếu tố tác động đến giá đất trong mô hình.
- Đánh giá chất lượng: thẩm định lại độ chính xác của các chỉ số tính toán

- Hiệu chỉnh giá trị: Sau khi các chỉ số tính toán được rà soát lại, giá trị ước tính được
hiệu chỉnh lại và cho kết quả là giá của đất đai hoặc bất động sản đối tượng.

Tuy nhiên, đây là qui trình cơ bản của quá trình xác định giá trị đất đai/bất động sản.
Trong thực tế, tùy theo điều kiện hiện có mà các bước trên có thể được vận dụng linh hoạt.

V. XÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

V.1. Đặc trưng chủ yếu của giá bất động sản

Nhaxanh’s Training | 4


Cơ sở để hình thành giá bất động sản là mức độ lợi ích sử dụng, mức thiếu hiếm tương
đối và mức cầu của người mua. So sánh với giá cả hàng hoá khác, giá cả bất động sản có 6 đặc
trưng sau:
+ Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và công trình;

+ Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai;
+ Hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hoặc bằng giá cho thuê;
+ Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất động sản đó đem lại,
quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau;
+ Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ánh hướng của tính bất
động và tính dị biệt của bất động sản, còn phụ thuộc vào tố chất tính cách cá biệt của người
mua và người bán;
+ Nhìn từ góc độ dài hạn, giá cả bất động sản luôn luôn có khuynh hướng tăng lên vì
tài nguyên đất đai là có hạn.

- Các loại hình giá cả bất động sản
Giá cả bất động sản có thể nhiều cách phân loại khác nhau, trong đó có 4 cách phân
loại thông dụng sau đây:
+ Giá mua bán và giá thuê (đốỉ với đất đai, giá thuê còn gọi là địa tô);
+ Giá đất, giá công trình và giá bất động sản (giá đất về thực chất là địa tô được tư bản
hoá)
+ Giá tổng (giá toàn nhà) giá đơn vị (giá m2 sàn)
+ Giá thị trường, giá lý thuyết và giá ước tính, giá thị trường hình thành thực tế qua
giao dịch và biến động theo thời gian gồm giá thị trường công bằng và không công bằng, giá lý
thuyết là giá bất động sản giả thiết được hình thành một cách hợp lý trên thị trường công khai.
Giá ước tính là giá được bình nghị bằng phương pháp định giá nào đó, thường được dùng rộng
rãi trong mua bán, thiết kế, xử lý pháp luật .v.v... đối với giá bất động sản.
Căn cứ vào công dụng thì các loại giá sau đây :
+ Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán (market Value);
+ Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê (Rentai Value);
+ Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền (Montgage Value);
+ Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng (Compensation Value);
+ Giá khởi điểm đấu giá (Value for Auction Reserve);
+ Giá cho chủ nhà tự dùng (Value for Owner Occupation);
+ Giá dùng cho mục đích đầu tư (Value for Investment Purpose);
+ Giá sử dụng hiện thời (Cunent use Value);

+ Giá phát triển (Development Value) dùng khi nâng cấp, cải tạo bất động san;
+ Giá dùng để bảo hiểm (Value for Insurance);
+ Giá tính thuế (Value for Taxation);
+ Giá trưng mua khi Chính phủ cần huy động bất động sản (Value for Compulsory
Purchase)
V.2. Giá thành bất động sản

Nhaxanh’s Training | 5

Giá thành bất động sản bao gồm mọi chi phí từ lúc mua quyền sử dụng đất, xây dựng
công trình cho đến lúc tiêu thụ xong.
Giá thành bao gồm chi phí đất đai (mua quyền sử dụng đất, nộp phí sử dụng kết cấu hạ
tầng, đền bù giải phóng mặt bằng), chi phí chuẩn bị xây dựng (quy hoạch, nghiên cứu khả thi,
đo đạc và khảo sát địa chất, thiết kế), chi phí xây dựng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí
tiêu thụ, thuế phí và chi phí dự phòng.
Giá thành là cơ sở quan trọng để nhà đầu tư xác định giá bán hợp lý, dự tính lợi nhuận,
hoàn thiện hoạch toán nội bộ, tăng cường khả năng cạnh trảnh .v.v...
Giá cả bất động sản thường biến động do chịu ảnh hưởng của các nhân tố hành chính chính trị, kinh tế, xã hội, trả nhiên và một số nhân tố khác (chất lượng thiết kế, xây dựng, trảng
thiết bị, phong thuỷ ... )

VI. LẬP HỒ SƠ VÀ CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ

- Báo cáo định giá thể hiện kinh nghiệm và kỹ năng của nhà định giá và là sản phẩm
cuối cùng của toàn bộ công việc định giá.

Báo cáo định giá là sự tóm tắt các dữ liệu được phân tích, các phương pháp được áp
dụng và lý do dẫn đến kết luận về giá trị
- Báo cáo định giá riêng phải nêu được những nội dung chính sau đây:
+ Loại bất động sản riêng định giá
+ Khách hàng định giá

+ Mục đích định giá

+ Thời điểm định giá

+ Đặc điểm pháp lý và kinh tế-kỹ thuật của bất động sản định giá
+ Cơ sở giá trị của định giá

+ Các căn cứ để định giá

- Ứng dụng các phương pháp định giá

+ Kết quả định giá

+ Những hạn chế của kết quả định giá

VII. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
VII.1. Phương pháp so sánh trực tiếp (hay phương pháp so sánh thị trường)

VII.1.1. Các nguyên tắc về thị trường ứng dụng
VII.1.1.1. Nguyên tắc áp dụng

Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn
chi phí để mua một tài sản lựa chạn mà có cùng một sự hữu ích như nhau.

Nguyên tắc sự đóng góp: Quả trình điều chỉnh có ước tỉnh sự tham gia đồng góp của
các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường)

VII.1.1.2. Các trường hợp áp dụng

Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để định giá trị tài sản trong các
trường hợp sau:
Nhaxanh’s Training | 6


- Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây
dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng. Các nhà kho trên

một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu.
- Đất trồng.

….
VII.1.2. Phương pháp luận và các bước tiếp cận
VII.1.2.1 Phương pháp luận

- Vì phương pháp này được thực hiện bằng cách so sánh giá của tài sản tương đồng để
xác định giá trị tài sản riêng tthẩm định.

VII.1.2.2. Các bước tiếp cận (4 bước)

Bước 1: Tìm kiếm và tập hợp thông tin về bất động sản định giá và các bất động sản có
thể so sánh được.
- Lựa chọn các bất động sản có tính hữu ích tương đương và có thể so sánh được
- Thu thập thông tin:
+ Thông tin tổng hợp;
+ Thông tin đặc biệt;
+ Thông tin cụ thể.

- Kiểm tra độ chính xác các thông tin và xem xét điều kiện giao dịch của các bất động
sản so sánh đã lựa chạn.
Bước 2: Thẩm định hiện trạng bất động sản định giá và các bất động sản so sánh

Nội dung thẩm định:

BĐSTĐG
Pháp lý
Kỹ thuật
Kiểm tra về môi trường

Giá bán (giá thị trường)

Các BĐSSS
x
x
x

Bước 3: Phân tích và thực hiện việc điều chỉnh

x
x
x
x

- Phân tích

+ Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: nhận dạng mức độ tiềm năng, khả
thi về pháp lý, khả năng tài chính và sử dụng tối đa của BĐS định giá

+ Phân tích thị trường: xác định các lực lượng tham gia thị trường có ảnh hưởng
đến giá trị của tài sản, đánh giá động thái thị trường (thay đổi cung - cầu bối cảnh thị
trường, ...) và động thái người mua tiềm năng.

+ Phân tích bất động sản định giá và các bất động sản so sánh về pháp lý, kinh tế
- kỹ thuật, môi trường, giá thị trường, nhằm rút ra được những điểm tương đồng, khác
biệt, nêu những ưu và nhược điểm, những thuận lợi cũng như những khó khăn của BĐS
định giá so với các BĐS so sánh.
+ Phân tích cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua người bán tiềm năng.

Nhaxanh’s Training | 7

+ Phân tích nguồn thu thập thông tin và độ tin cậy của thông tin,

+ Phân tích điều kiện giao dịch

- Thực hiện việc điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh

+ Nguyên tắc điều chỉnh: lấy BĐS định giá làm chuẩn, những yếu tố tồn tại ở
BĐS định giá mà không tồn tại ở BĐS so sánh thì cộng thêm vào và ngược lại.
+ Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh

- Xác định các yếu tố cơ bản làm ảnh hưởng đến giá trị của BĐS
+ Pháp lý

+ Quy mô điện tích
+ Kích thước hình dáng
+ Điều kiện hạ tầng

+ Điều kiện kinh tế
+ Môi trường sống
+ Quy hoạch
+ Lợi ích tương lai

- Có 2 cách điều chỉnh:

- Điều chỉnh gộp

- Điều chỉnh theo tỷ lệ

Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản định giá:

- Căn cứ vào giá bán đã được điều chỉnh, kết hợp với động thái thị trường, và động thái
người mua tiềm năng tại thời điểm định giá, thẩm định viên sẽ ước tính giá trị thị trường của
BĐS.
VII.1.3. Những hạn chế và điều kiện riêng phải có
VII.1.3.1 Điều kiện riêng phải có để thực hiện:
- Chất lượng thông tin
- Thông tin thu thập phải có khả năng so sánh
- Thị trường phải ổn định

VII.1.3.2 Các hạn chế của phương pháp:
- Riêng phải có thông tin
- Dữ liệu mang tính lịch sử
VII.2. Phương pháp chi phí

VII.2.1 Các nguyên tắc và trường hợp ứng dụng

Nguyên tắc thay thế: Một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao
giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình
có cùng một lợi ích tương tự.

Nhaxanh’s Training | 8


Các trường hợp áp dụng

- Định giá tài sản dành cho mục đích sử dụng đặc biệt như bệnh viên, trường học, nhà
thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, các cơ sở lọc dầu... là các tài sản ít có những
chứng có so sánh thị trường.

- Định giá cho các mục đích bảo hiểm.

- Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với
các phương pháp định giá khác.
VII.2.2. Phương pháp luận và các bước tiếp cận
VII.2.2.1. Phương pháp luận

Khi tiến hành định giá một bất động sản nào ta nhận thấy rằng không tìm được trên thị
trường tài sản tương đồng về mặt kỹ thuật với tài sản riêng định giá, do đó không cơ sở để so
sánh. Phương pháp chi phí áp dụng cho những tài sản như nhà thờ, bệnh viên, mà thị trường
bất động sản cho những tài sản này ở Việt Nam chưa có giao dịch, chuyển nhượng vì vậy
không thể tìm được tài sản tương đồng và đã được giao dịch để so sánh. Vì vậy cơ sở định giá
ở đây là cơ sở phi thị trường.

VII.2.2.2. Các bước tiếp cận

Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu thẩm định, coi như miếng đất đó là đất
trồng. Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.

Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình
xây dựng trên miếng đất.

Bước 3: Quyết định mức độ thích hợp của khấu hao tích lũy của các công trình xây
dựng hiện có trên miếng đất. Sau đó khấu trừ khoản khấu hao tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại
để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có
được chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao.
Bước 4: Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao này vào giá trị ước tính của miếng đất
để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí giảm giá (khấu trừ).
VII.2.3. Phân loại chi phí

Trong phương pháp chi phí để định giá bất động sản có 2 cách xác định chi phí.

VII.2.3.1. Chi phí tái tạo
Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xây dựng thay thế giống hệt với
công trình đang được định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình mục tiêu đó.
VII.2.3.2. Chi phí thay thế

Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương
với công trình đang được định giá nhưng có loại bỏ các bộ phận có chức năng lỗi thời.

Thông thường phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính toán thấp hơn phương
pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và không riêng biệt, và tính
toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành.

Phương pháp chi phí thay thế được coi là phương pháp hiện thực nhất và chi phí bỏ ra
thấp hơn .

VII.2.4. Phương pháp xác định chi phí
Nhaxanh’s Training | 9


VII.2.4.1. Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng

Phương pháp này được sử dụng bởi các chuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm khi ước
tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, được hoàn thành phù hợp với các kế
hoạch và chi tiết xây dựng.

Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng được làm cẩn thận sẽ cho kết quả ước
tính chi phí chính xác. Sự áp dụng phương pháp này đòi hỏi nhiều công sức và thời gian.
Trong thực tế nhà định giá thường không được huấn luyện kỹ thuật hoặc trình độ để tiến hành

các nghịên cứu chi phí chi tiết và tỷ mỉ như vậy.
VII.2.4.2. Phương Pháp khảo sát số lượng

Phương pháp này tương đối đơn giản hơn trong việc áp dụng và tốn ít thời gian hơn so
với phương pháp vừa nêu, nó được các nhà kiến trúc sử dụng trong việc ước tính chi phí các
kết cấu nhà ở. Theo phương pháp này các chi phí cho công việc xây dựng được tổng hợp từ
các nhà thầu phụ theo từng hạng mục. Phương pháp khảo sát số lượng nếu được áp dụng thành
thạo sẽ cho kết quả tương đối chính xác. Cụ thể như sau:
- Chi phí trực tiếp
+ Đất đai.

+ Nền móng.
...
VII.2.4.3. Phương pháp so sánh thị trường

Phương pháp này được các nhà kiến trúc, xây dựng và định giá sử dụng khi việc ước
tính cần có kết quả nhanh chóng. Theo phương pháp này các chi phí theo loại công việc hoặc
loại kết cấu công trình tính thành đơn giản tùy m2 hoặc m3. Giá trị của công trình cần định giá
được xác định căn cứ vào diện tích xây dựng và kết cấu loại nhà xưởng.

Khó khăn chủ yếu là nguyên nhân gây ra sự không chính xác của phương pháp so sánh
thị trường là trong thực tế ít có 2 bất động sản nào hoàn toàn giống nhau, hoàn toàn về kiểu
loại và chất lượng xây dựng.
Dù tính theo phương pháp nào thì cũng đòi hỏi nhà định giá phải có kiến thức nhất định
về xây dựng.

VII.2.5. Những thuật ngữ khấu hao
VII.2.5.1. Khái niệm về khấu hao
Sự khấu hao tích luỹ vì bất cứ lý do nào, tạo ra sự khác nhau giữa chi phí thay thế hoặc
xây dựng lại mới một tài sản phải bỏ ra chi phí bao nhiêu so với giá trị thị trường của tài sản

giống nhau tại thời điểm định giá được gọi là khấu hao tích luỹ.
Các dạng khấu hao tích tụ:
Hao mòn vật chất: hao mòn và hư hỏng của công trình do sử dụng, thời gian, thời tiết và
bảo dưỡng kém.

Hao mòn chức năng: Giá trị sử dụng của công trình bị giảm tương đối do thiết bị lạc
mốt hay thiết kế công trình có lỗi như trần quá cao hoặc quá thấp, phòng ngủ, phòng tắm
không thích hợp, lỗi thời về thiết bị dẫn đến hạn chế sử dụng tài sản có hiệu quả.

Nhaxanh’s Training | 10


Hao mòn kinh tế: Giá trị bị mất do các yếu tố bên ngoài tài sản như sự sử dụng đất
không tương thích hoặc sự suy thoái kinh tế…

VII.2.5.2. Cách xác định mức khấu hao tích luỹ
Đối với hao mòn vật chất:

Căn cứ vào tuổi thọ và thời hạn đã sử dụng để tính sự hao mòn từ đó tính giảm giá của
công trình.

Căn cứ vào sự hư hỏng, hai mòn của các kết cấu chủ yếu để tính chất lượng còn lại của
công trình.
Chất lượng còn lại của công trình (%) = Tổng (tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu x tỷ
lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình) chia cho (/) Tổng tỷ lệ giá trị của
các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình.

Đối với hao mòn do lỗi thời chức năng: Căn cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi thời
chức năng của côgn trình.
Đối với giảm giá do lỗi thời bên ngoài:

Trương hợp các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính hữu ích của
việc sử dụng và sở hữu công trình xem xét, mức độ giảm sút này để tính sự giảm giá.
Trường hợp sử dụng đất không tương thích hoặc sự suy thoái kinh tế hoặc các yếu tố
kinh tế khác thì căn cứ vào tình hình thị trường để tính sự giảm giá.
VII.2.6. Những hạn chế
Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi phí không tạo ra giá
trị.
Giống như phương pháp so sánh trực tiếp do phải dựa vào các số liệu lấy trên thị trường
nên cần có thông tin đầy đủ và chính xác về giá thành xây dựng.

Người định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây dựng và phải
có kinh nghiệm để có thể áp dụng đựoc phương pháp này.

Ngoài ra khi áp dụng phương pháp so sánh thịt trường để tính chi phí xây dựng sẽ có
những hạn chế như vừa nêu.

VII.3. Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư
VII.3.1. Các nguyên tắc và trường hợp ứng dụng

VII.3.1.1. Nguyên tắc áp dụng
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Nguyên tắc cung cầu
Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
VII.3.1.2. Các trường hợp áp dụng

Phương pháp thu nhập hay Phương pháp đầu tư dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu
nhập hàng năm thành một tổng số vốn do đó thường thẩm định đối với tài sản có khả năng tạo
ra sự thặng dư tài chính vượt quả chi phí trực tiếp của việc sử dụng hiện tại đó.
Những tài sản được tiếp tục thuê mang lại thu nhập cho người sử dụng

Nhaxanh’s Training | 11


- Một sự đầu tư có mang lại lợi nhuận
VII.3.2. Phương pháp luận và các bước tiếp cận phương pháp thu nhập truyền thống
VII. 3.2.1. Phương pháp luận

- Dựa trên cơ sở chuyên đổi một dòng thu nhập hàng năm thành tổng số vốn, tồng số
tiến nhận được ngày hôm nay có giá trị nhiều hơn một số tiến như thế nhận được trong tương
lai. Điều này để cập đến việc tỉnh chiết kháu giá trị tương lai của thu nhập.
- Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một bất động sản bằng giá
trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ bất động sản đó.

- Dựa trên nguyên tắc chuyên đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn
hiện tại được biết đến như là quả trình vốn hoá.
Công thức
Giá trị vốn hoá = Thu nhập ròng/Lãi suất vốn
a. Khái niệm về thu nhập ròng, Lãi suất vốn hoá
- Lãi suất vốn hoá còn gọi là suất lợi tức bắt buộc hay tỷ lệ hoàn vốn
b. Cách xác định thu nhập ròng và lãi suất vốn hoá

- Thu nhập ròng :
Thu nhập ròng - Doanh thu - Chi phí - thuế
- Lãi suất vốn hoá (suất lợi tức bắt buộc):

suất lợi tức bắt buộc = Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rùi + Phụ phi rủi ro
Trong đó :

Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi = lãi suất thực tế + tỷ lệ lạm phát dự kiến

VII.3.2.2. Các bước tiếp cận phương pháp thu nhập trayền thống.
Bước 1 : Ước tỉnh Doanh thu của bất động sản.

Bước 2: Ước tỉnh Tổng chi phí tạo ra thu nhập (thuế, bảo hành, sửa chữa…)
Bước 3: Tỉnh thu nhập nhập ròng

Bước 4: Xác định lãi xuất vốn hoá

Bước 4: Dùng công thức vốn hoá ước tỉnh giá trị của bất động sản

VII.3.3. Các hạn chế của phươngpháp thu nhập trayền thống

- Riêng phải có tài liệu chính xác và đòi hỏi hiểu biết kỹ lưỡng về nghiệp vụ Khó khăn
trong việc xác định dòng tiến chiết kháu
- Khi có nhiều dạng đầu tư thì riêng phải biết sắp xếp các dạng đầu tư khác nhau

VII.3.4. Kỹ thuật dòng tiến chiết khấu

Trong quả trình chuyển hoá dòng tiền riêng chú ý đến thực tế số tiến nhận được hôm
nay có giá trị nhiều hơn một số tiền như vậy nhận được sau thời gian đó, vì vậy riêng tính đến
việc chiết kháu giá trị thu nhập trong tương lai.

Nhaxanh’s Training | 12


- Có 02 kỹ thuật dòng tiến chiết khấu
VII.3.4.1. Phương pháp giá trị ròng hiện tại (Giá trị hiện tại chuẩn (NPV- Net Present Value):

Giá trị ròng hiện tại (NPV) của một đầu tư là sự chênh lệch giữa giá trị hiện tại của tất
cả các dòng tiền trong tương lai và chi phí đầu tư. Giá trị ròng hiện tại dương cho thấy tài sản

gia tăng theo một suất lợi tức mong muốn.

Phương pháp này có thể sử dụng để xác định giá trị hiện tại của một tài sản có tiềm
năng phát triển, hay để xác định giá bán, giá mua của một tài sản.
VII.3.4.2. Phương pháp suất lợi tức nội hoàn (IRR- lnternal Rate of Return)

Suất lợi tức nội hoàn (IRR) là tỷ lệ chiết khấu riêng bằng giá trị hiện tại của lợi nhuận
từ một đầu tư mang lại với chi phí mua bán ban đầu. Đây là tỷ suất chiết khấu mà với nó giá trị
ròng hiện tại (NPV) của đầu tư bằng 0. Một công trình có thể đứng vững được nếu như IRR
bằng hoặc lớn hơn suất lợi tức mong muồn.

Trong định giá, phương pháp giá trị ròng hiện tại (NPV) có thể được sử dụng để xác
định giá trị đất còn lại của một tài sản có tiềm năng phát triển hoặc để xác định mua/bán của
một tài sản.

VII.4. Phương pháp thặng dư

VII.4.1. Các nguyên tắc và trường hợp ứng dụng
Các nguyên tắc định giá

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
- Nguyên tắc lợi ích tương lai
Các trường hợp áp dụng:

- Phương pháp thặng dư chỉ sử dụng để tthẩm định đối với những bất động sản có tiềm
năng phát triển.

Một tài sản có thể được coi là có tiềm năng phát triển bất cứ khi nào một phân của giá
trị tiềm tàng có thể được giải thoát bằng sự đầu tư vốn trên tài sản đó.
Có 3 ví dụ về tình huống phát sinh như vậy:

- Có một miếng đất trồng hoặc chưa phát triển song đã cho phép phát triển, hoặc có khả
năng đạt được sự cho phép đó.

- Có một tài sản với công trình xây dựng đang tồn tại có tiềm năng để nâng cấp thông
qua việc thay đổi trong sử dụng hoặc cải tạo chúng.

- Có một tàì sản với công trình xây dựng tồn tại mà không có giá trị kinh tế, song đã
được phép hoặc có khả năng được cấp phép phá huỷ và thay thế nó.
VII.4.2. Phương pháp luận

Phương pháp thặng dư áp dụng để tính toán giá trị vốn của các vị trí phát triển mà ở đó
các phương pháp khác có thể ước tỉnh thấp dưới mức giá trị của vị trí đó.
- Phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi để đánh giá bất động sản có tiềm năng
phát triển. Nó dựa trên nguyên tắc: Giá trị hiện tại của một bất động sản là giá trị còn lại nhận
được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo
ra sự phát triển đó.

Nhaxanh’s Training | 13


Công thức tính:

Vtd = Vpt - Cpt

Trong đó: Vtd: Giá trị thặng dư, chính là giá trị lô đất tính theo phương pháp thặng dư
Vpt : Giá trị phải triển, Cpt : Chi phí phát triển

VII.4.2.1. Ước tính Giá trị phát triển (Vpt) :
- Cách tính

Tổng giá trị phát triển quy về hiện tại:

∑ DT
n

∨ pt =

(l ÷ r )
t =l

Trong đó:

∑ DT

n

n

t =l

Là tổng doanh thu phát triển

n: là thời gian hay dòng đời của dự án
r: là lãi suất tỉnh bằng số thập phân

VII.4.2.2. Ước tính chi phí phát triển (Cpt):
- Cách tính:
Tổng chi phí phát triển quy về hiện tại:

∑ CP
n

Cpt =

l +r

(1 + r )

Trong đó
∑ CP
n

t =l

là Tổng chi phí phát triển

n: là thời gian hay dòng đời của dự án
r: là lãi suất tỉnh bằng số thập phân
VII.4.3. Các bước tiếp cận của phương pháp thặng dư (4bước)
Bước 1. Xác định sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất

Bước 2. Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản (dự kiến)

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển của công trình xây dựng trên đất (dự kiến)
Bước 4. Ước tính giá trị của bất động sản

Giá trị của bất
động sản (khu đất)

=

Giá trị phát triển gộp
của bất động sản
phát triển dự kiến

VII.4.4. Những hạn chế của phương pháp

-

Chi phí phát triển dự
kiến bao gồm cả lợi
nhuận của nhà đầu tư

- Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất.

Nhaxanh’s Training | 14


- Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị
trường.
VII.5 Phương pháp lợi nhuận
VII.5.1. Cách tiếp cận

Phương pháp này dựa trên một nguyên lý là giá trị của một số bất động sản có quan hệ
với lợi nhuận từ việc sử dụng chúng tạo ra.

Trong thực tế, hầu hết các bất động sản không có giá trị gì lớn nếu chúng không được
sử dụng vào các mục đích sinh lợi và không phải mọi bất động sản đều có thể được sử dụng
mà có thể tạo ra một lợi nhuận nào đó có thể tính được bằng tiền. Mặt khác, không phải trong

mọi trường hợp, lợi nhuận do đất đai hay bất động sản tạo ra đều phản ánh được giá trị của bất
động sản. Phương pháp này nếu có thể thực hiện được thì cũng chỉ nên áp dụng trong trường
hợp phương pháp so sánh trực tiếp không khả thi.

Thông thường, phương pháp lợi nhuận chỉ được sử dụng khi có một mức độ độc quyền
nhất định về bất động sản đó. Có hai loại độc quyền có thể xảy ra trong quá trình định giá ở
đây: độc quyền về mặt pháp lý và độc quyền trên thực tế. Độc quyền về mặt pháp lý tồn tại khi
có một số hạn chế (ngăn cản) về mặt pháp lý ngăn cản sự cạnh tranh với người sử dụng tài sản
từ những người sử dụng của những tài sản khác. Điều này có thể xảy ra khi có yêu cầu về giấy
phép để thực hiện một giao dịch thương mại nào đó. Độc quyền trên thực tế xảy ra khi có một
số yếu tố không xuất phát từ hệ thống luật pháp nhưng cũng ngăn cản cạnh tranh. Một ví dụ rất
kinh điển về loại độc quyền này có thể thấy trong trường hợp của một khách sạn hay một nhà
hàng trên đỉnh núi của một khu du lịch nổi tiếng, nơi mà không có các khách sạn hoặc nhà
hàng nào khác cạnh tranh. Khi có những sự độc quyền này, rõ ràng là khó có thể sử dụng
phương pháp so sánh trực tiếp vì gần như không có các đối tượng so sánh với đất đai hoặc bất
động sản này.
Công thức chung nhất áp dụng cho phương pháp lợi nhuận như sau:
Trong đó:

P n = G – P u – Ew

Pn: Lợi nhuận thuần (cũng được dùng để ước lượng giá trị cho thuê bất động sản)

G: Tổng doanh thu

Pu: Các chi phí hoạt động kinh doanh

Ew: Các chi phí khác: như tiền công, tiền thưởng cho những người điều hành, khoản lãi
trên vốn mà người thuê nhà nhận được từ vốn của họ (không kể tiền thuê đất hay thuê bất động
sản)

Thông thường phương pháp này được dùng để đánh giá giá trị cho thuê của bất động
sản chứ không phải là giá trị vốn của bản thân đất đai/bất động sản. Lợi nhuận ở đây thường
tính theo năm và tất cả các đại lượng khác cũng được tính trên đơn vị thời gian này. Tuy nhiên
phương pháp này có thể kết hợp với phương pháp đầu tư để đánh giá giá trị của các bất động
sản như khách sạn, nhà hàng, các tòa nhà công cộng, rạp hát, rạp chiếu phim v.v.... Trước hết
giá trị lợi nhuận (tính theo phương pháp lợi nhuận) được ước lượng cho từng năm, coi đó là
“thu nhập” hàng năm và từ đó có thể ước lượng được giá trị của bất động sản bằng phương
pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư).
VII.5.2. Ưu điểm của phương pháp:

Nhaxanh’s Training | 15


- Áp dụng tốt với việc xác định giá trị lợi tức (địa tô) của các loại đất đai/bất động sản
có khả năng tạo ra lợi nhuận

- Thích hợp với các loại tài sản có một mức độ độc quyền nhất định, khó có khả năng áp
dụng phương pháp so sánh trực tiếp.

VII.5.3. Hạn chế và các yêu cầu sử dụng phương pháp:

- Chỉ áp dụng được với đất đai/bất động sản có tạo ra lợi nhuận

- Giá trị của lợi nhuận phụ thuộc vào trình độ quản lý của người điều hành nên có nhiều
khả năng không đại diện cho giá trị cho thuê hoặc giá trị của bản thân bất động sản. Với cùng
một bất động sản có thể tạo ra những lợi nhuận rất khác nhau với những nhà quản lý khác
nhau.
Mặc dù có những nét đặc thù áp dụng cho việc định giá một số loại tài sản nhất định, về
bản chất phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận có thể được coi là những dạng đặc

biệt của phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư).
VII.6 Phương pháp đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính
VII.6.1. Cách tiếp cận

Các phương pháp “truyền thống” được trình bày trên đây, nguyên tắc chung nhất được
áp dụng là nguyên tắc về kế toán. Điều này có nghĩa rằng, các ước lượng về giá trị của đất đai
hay bất động sản áp dụng trong các phương pháp này đều được tính toán bằng những phương
trình mang tính chất đẳng thức kế toán. Nhóm phương pháp đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ
thuật máy tính (CAMA) xây dựng các mô hình toán học và ước lượng các hàm hồi qui về giá
trị đất đai (hoặc bất động sản) với các biến số độc lập là các đặc tính của thửa đất hoặc bất
động sản đó, trước hết là các đặc tính về vị trí và độ lớn của thửa đất.

Phương pháp cơ bản nhất trong nhóm các phương pháp đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ
thuật máy tính (CAMA) là phương pháp đánh giá giá trị đất đai/bất động sản dựa trên ý nghĩa
“thụ hưởng” (hedonic pricing). Nói một cách chung nhất phương pháp đánh giá dựa trên ý
nghĩa thụ hưởng là phương pháp dựa trên nguyên tắc giá trị của một hàng hóa kinh tế nào đó
phụ thuộc vào tất cả các đặc tính của hàng hóa đó hoặc các dịch vụ mà hàng hóa đó cung cấp.
Với phương pháp này, giá cả của hàng hóa là tổng giá trị của tất cả các thuộc tính của nó. Đất
đai là một loại hàng hóa đặc biệt do các đặc tính phức tạp của nó. Tuy nhiên các đặc tính của
đất đai có thể được phân loại theo các nhóm yếu tố sau:
- Nhóm yếu tố về các yếu tố tự nhiên của đất như: độ lớn, vị trí, chất đất v.v...

- Nhóm các yếu tố về độ tiếp cận, của vùng lân cận: ví dụ gần các cơ sở hạ tầng như
trường học, bệnh viện, các yếu tố xã hội như tỷ lệ thất nghiệp v.v...
- Nhóm các yếu tố về môi trường: như tiếng ồn, bụi, ô nhiễm không khí v.v...

Vì vậy, có rất nhiều “giá” của cùng một thửa đất tùy theo số lượng các thuộc tính và
mức độ các thuộc tính đó được “gắn” vào với mảnh đất trống. Về mặt lý thuyết “thụ hưởng”,
mỗi một thuộc tính này đều có “giá” của nó (cả dương và âm) và tác động vào giá của đất đai.
Bản thân một thửa đất là một hàng hóa phức hợp (composite good) với các đặc tính gắn liền

với nó. Ngay cả những mảnh đất trống cũng không thuần túy chỉ là một “khoảng đất và không
gian thuần túy với một lối đi vào” vì vậy, giá của đất đai (kể cả đất trống) phải bao gồm các
yếu tố khác gắn liền với nó. Trong thực tế, các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả của đất đai là rất
phức tạp cả về số lượng yếu tố và tương tác giữa chúng. Các mô hình toán học được xây dựng
Nhaxanh’s Training | 16


chỉ nhằm mục đích có tính đến các yếu tố tác động này nhưng bản chất các mối quan hệ này
được đơn giản hóa.
Công thức tổng quát của mô hình giá trị đất đai/bất động sản với các yếu tố “thụ
hưởng” như sau:
P = f (z1, z2, ......, zn) + u i

Trong đó:

P: Giá của đất đai/bất động sản
Zi: Đặc tính i

N: Số lượng các đặc tính của các thửa đất
ui: Sai số

Dạng hàm số f là một trong những quan tâm trong quá trình ước lượng và phụ thuộc
vào các giả định của mối quan hệ cụ thể của thuộc tính với các thửa đất của địa phương đang
xem xét. Một ví dụ đơn giản khi mô hình hóa mối quan hệ của giá đất với vị trí của nó so với
trung tâm thành phố: về mặt lý thuyết đô thị có thể giả sử rằng giá của đất đai tỷ lệ nghịch với
khoảng cách của nó tới trung tâm thành phố (với một tỷ lệ phần trăm nhất định) và dạng hàm
số biểu diễn quan hệ giữa giá cả đất đai và khoảng cách này là hàm bán lô-ga-rit. Mô hình cụ
thể này có thể được biểu diễn như sau:
Trong đó:

ln P ( x ) = ln P0

− γx + ε

P(x): giá của đất đai (cho một đơn vị diện tích) ở khoảng cách x so với trung tâm thành
phố;

Po: Giá của một đơn vị diện tích ở trung tâm thành phố

γ: Tỷ lệ phần trăm giảm giá trị của đất đai đối với một đơn vị tính độ dài (đang sử
dụng)

ε: Sai số của phương trình

Đây là mô hình ở dạng đơn giản nhất và chỉ xét đến một yếu tố (thuộc tính) tác động
đến giá cả đất đai. Trong thực tế, mô hình có thể phức tạp hơn nhiều khi xét với một số lượng
lớn các yếu tố (thuộc tính) tác động được đưa vào mô hình và độ đa dạng của các mối quan hệ
giữa các thuộc tính với giá cả đất đai.
Việc lượng hóa các yếu tố tác động của môi trường đến giá trị của đất đai cũng rất phức
tạp. Trong những mô hình cụ thể, các mối quan hệ này được thể hiện với những giả định được
đơn giản hóa. Để lượng hóa cụ thể một số yếu tố không có thị trường (non-marketed factors)
có những phương pháp đặc thù khác mà sẽ không được trình bày cụ thể ở đây.

Kỹ thuật số hóa của các hệ thống thông tin địa lý (GIS) cho phép các nhà đánh giá bất
động sản có thể ghi lại được các thông tin về địa chính của đất đai và các thông tin khác liên
quan đến đất đai (kể cả giá bán hoặc giá trị đất đai). Kỹ thuật này cũng được dùng để đánh giá
giá trị đất đai để so sánh với các phương pháp khác. Quá trình ước lượng khác với việc ước
lượng bằng các phương trình toán học ở chỗ, có được phát triển bằng quá trình phân tích
không gian (vị trí địa lý, v.v..) của GIS để ước lượng tác động của các yếu tố về vị trí địa lý, về
không gian v.v...đến giá trị của đất đai và so sánh với giá bán thực tế hoặc dữ liệu đánh giá từ

Nhaxanh’s Training | 17


các phương pháp khác. Kỹ thuật GIS cũng có thể giúp cung cấp các dữ liệu cho phương pháp
đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính (CAMA) và kết hợp với phương pháp này để trở
thanh một công cụ tốt trong quản lý đất đai và xác định giá trị đất đai một cách hệ thống, đồng
bộ và hiện đại.

VII.6.2. Ưu điểm của phương pháp:

- Ước lượng được tác động của nhiều yếu tố đến giá trị đất đai và tính chất “động” của
các mối quan hệ này đã được tính đến.

- Công cụ ước lượng hiện đại với kỹ thuật máy tính nên có thể rất linh hoạt trong xác
định giá trị đất đai khi có sự thay đổi về các yếu tố kinh tế - xã hội hoặc các điều kiện khác liên
quan đến đất đai.
- Có cách nhìn tổng thể về giá trị đất đai của một vùng, tỉnh, hay cả nước.

VII.6.3. Hạn chế và các yêu cầu sử dụng phương pháp:

- Cần có số lượng lớn các quan sát (cơ sở dữ liệu) và yêu cầu các giá trị quan sát có độ
tin cậy cao.

- Kết quả phụ thuộc rất nhiều vào dạng hàm số của mô hình. Vì vậy, việc chọn dạng
hàm số chính xác là rất quan trọng.

- Nếu mô hình có độ tin cậy về thống kê không cao, sẽ không cho kết quả sát với thực tế
thị trường

- Kỹ thuật ước lượng phức tạp, việc phân tích kết quả không đơn giản, đòi hỏi chuyên

gia đánh giá phải có chuyên môn về phương pháp toán thống kê.
- Thời gian thực hiện và chi phí thường cao hơn các phương pháp truyền thống.

Nhaxanh’s Training | 18