ChuyenDe 8 co sodinh gia BDS

Trung tâm đào tạo Bất động sản Nhà Xanh

Văn phòng : 48/3 Nguyễn Hiến Lê, Phường 13, Quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
Điện thoại : (08) 9127361 - Fax : (08) 8103639
Email : - Website : www.nhaxanhs.com

Đặt vấn đề

Chuyên đề 8
Định giá bất động sản

I. CĂN CỨ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Nhìn chung, chính sách về quản lý đất đai nói chung và các chính sách liên quan đến
giá đất ở Việt Nam chia làm 2 giai đoạn. Giai đoạn 1 từ năm 1993 đến năm 2003 gắn liền với
việc Nhà nước ta ban hành Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật đất đai (năm 1998 và năm 2001). Giai đoạn 2 từ năm 2003 đến nay với việc Nhà nước ta
ban hành Luật đất đai năm 2003 thay thế cho Luật đất đai năm 1993.
II.1. Chính sách liên quan đến giá đất từ năm 1993-2003

Đất đai là tài nguyên vô giá của quốc gia và là nguồn lực quan trọng của quá trình sản
xuất. Năm 1993, đánh dấu một cột mốc quan trọng khi Quốc hội thông qua và ban hành Luật
đất đai nhằm thể chế hoá các quy định về chế độ quản lý, sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất. Theo đó, Nhà nước xác lập đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý và giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan
đoàn thể, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài. Ngoài ra, Nhà nước còn cho các
tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong và ngoài nước được thuê đất gọi chung là người sử dụng
đất (Điều 1). Điều đáng chú ý là lần đầu tiên trong quy định của Nhà nước về đất đai đã quy
định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó hộ gia đình và cá nhân được giao đất
có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất và nộp
thuế sử dụng đất theo quy định.

Để có căn cứ xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền
khi giao đất hoặc cho thuê đất, Luật đất đai năm 1993 chia đất ra làm 6 loại đất, dựa theo mục
đích sử dụng đất như sau (Điều 11):
1- Đất nông nghiệp;
2- Đất lâm nghiệp;

3- Đất khu dân cư nông thôn;

4- Đất đô thị;

5- Đất chuyên dùng;

6- Đất chưa sử dụng.

Căn cứ vào từng loại đất như trên và điều kiện phát triển kinh tế-xã hội của từng địa
phương và theo từng thời gian, Chính phủ sẽ quy định khung giá các loại đất trên (Điều 12).
Mặc dù trong Luật đất đai năm 1993 chưa quy định cụ thể về các nguyên tắc và tiêu chí xác
định giá đất mà giao cho Chính phủ xác định khung giá đất và Luật cũng chưa quy định cụ thể
Nhaxanh’s Training | 1


đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất, nhưng bước đầu Nhà nước đã thể chế hoá các quy định
về quản lý đất đai như đối tượng sở hữu đất đai, các quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất,
v.v...

Năm 1998, Quốc hội đã thông qua Luật bổ sung, sửa đổi một số điều của Luật đất đai
năm 1993. Điểm mới trong chính sách liên quan đến giá đất là “Nhà nước giao đất cho các tổ
chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung
là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài dưới hình thức giao đất không thu

tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất” và quy định cụ thể đối tượng được sử
dụng đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có thu tiền sử dụng đất và các đối tượng được thuê
đất. Tuy nhiên, Luật sửa đổi năm 1998 vẫn chưa quy định cụ thể về nguyên tắc xác định khung
giá các loại đất mà vẫn giao cho Chính phủ chịu trách nhiệm xác định hoặc dựa vào các Luật
chuyên ngành khác như Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp, Luật thuế chuyển quyền sử dụng
đất, v.v...để xác định giá đất.

Tiếp theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 1998, Quốc hội lại tiếp
tục ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 2001, trong đó có một số điều
liên quan đến giá đất. Theo điều 12 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm
2001 thì giao cho “Chính phủ quy định khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời
gian và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất” và các địa phương căn cứ vào
nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất của Chính phủ quy định giá đất của địa phương.
Đây là điểm mới so với Luật đất đai năm 1993.
Để cụ thể hoá các quy định trong Luật đất đai, Chính phủ đã ban hành Nghị định
80/NĐ-CP ngày 6/11/1993 về quy định khung giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử
dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt
hại đất khi bị thu hồi. Theo điều 2 của Nghị định giá chuẩn các loại đất được tính theo từng
hạng đất và chia theo từng vùng đồng bằng, trung du, và miền núi.

Căn cứ vào các tiêu chí trên, Chính phủ ban hành khung giá chuẩn tối thiểu cho 5 loại
đất: (1) đất nông nghiệp, lâm nghiệp; (2) đất dân cư ở nông thôn; (3) đất dân cư ở vùng ven đô
thị, thị trấn; và (4) đất đô thị và mỗi loại đất lại chia theo các hạng khác nhau tuỳ thuộc vị trí,
địa hình của loại đất. Để khung giá đất sát với điều kiện thực tế của địa phương, Nghị định quy
định cho các UBND tỉnh/thành phố căn cứ vào khung giá tối thiểu được quy định trong Nghị
định để ban hành giá đất theo từng loại đất, hạng đất theo điều kiện của từng địa phương theo
nguyên tắc không được thấp hơn mức khung giá tối thiểu này. Trong trường hợp giá đất có
biến đổi lớn hơn hoặc thấp hơn 20% so với mức giá chuẩn, thì các cơ quan quản lý nhà nước
sẽ điều chỉnh lại mức khung giá chuẩn.

Việc ban hành khung giá chuẩn các loại đất, bước đầu Nhà nước đã tiền tệ hoá đất đai,
coi đất đai như là một loại hàng hoá và tạo điều kiện để phát triển thị trường đất đai và bất
động sản. Tuy nhiên, những tiêu chí để xác định giá đất được quy định trong Nghị định này
vẫn mang tính hành chính (ban hành khung giá chuẩn tối thiểu các loại đất), chưa có căn cứ
khoa học để tính giá đất. Cụ thể, Nghị định vẫn chưa đưa ra cách tính giá đất để có thể đưa ra
bảng giá chuẩn. Do vậy, khi áp dụng vào thực tế như tính giá đất để đền bù đất đối với các
công trình công cộng như đường xá vẫn còn quá thấp so với giá thị trường dẫn đến khiếu kiện
của người dân khi tính giá đất bồi thường.
Nhằm đưa ra khung giá sát với thị trường, ngày 17/8/1994, Chính phủ đã ban hành
Nghị định 87/NĐ-CP quy định khung giá các loại đất, thay thế cho Nghị định 80/NĐ-CP của
Chính phủ. Theo đó, Nghị định đã bổ sung tiêu chí vào khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng và

Nhaxanh’s Training | 2


giá đất ở địa phương vào căn cứ tính giá đất đô thị hoặc ở khu thương mại, khu du lịch,
v.v...và các tiêu chí khác để chia nhiều hạng đất khác nhau để tính giá đất (Xem bảng 1). Một
điểm đáng chú ý khác là Nghị định 87/NĐ-CP đã đưa hệ số điều chỉnh khung giá (K) từ 0,81,2 lần mức giá cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất để địa phương vận dụng làm
căn cứ tính giá đất ở đô thị.
Bảng 4.1: So sánh Nghị định 80/NĐ-CP và 87/NĐ-CP về khung giá đất

Xác định
khung giá đất
1. Đất nông
nghiệp, lâm
nghiệp
2. Đất ở nông
thôn
3. Đất ở vùng
ven đô thị,

khu thương
mại, du lịch
4. Đất đô thị

Nghị định 80

Nghị định 87

Giá đất được xác định theo từng như Nghị định 80
hạng đất và chia theo 3 loại xã:
đồng bằng, trung du, miền núi
Giá đất được xác định theo từng như Nghị định 80
hạng đất và chia theo 3 loại xã:
đồng bằng, trung du, miền núi
giá đất được chia làm 2 loại và chia làm 3 loại
chia thành 6 hạng đất
giá đất được xác định theo phân
loại đô thị (5 loại), theo loại đường
phố (3-4 loại) và theo vị trí ( 4 vị
trí đường phố)

giống như Nghị định
80/CP nhưng bổ sung
thêm yếu tố sinh lợi của
đất (K), về mức độ hoàn
thiện cơ sở hạ tầng để
tính giá đất

Tiếp theo, ngày 21 tháng 3 năm 1998, Chính phủ đã ban hành Nghị định 17/NĐ-CP về
sửa đối, bổ sung khoản 2, điều 4 của Nghị định 87/NĐ-CP. Theo đó, mức điều chỉnh tăng hoặc

giảm hệ số K không được vượt quá 50% theo như quy định tại Quyết định số 302/QĐ-TTg
ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ.
Ngoài ra, đối với một số loại đất như đất nông nghiệp, hoặc đất sử dụng có liên quan
đến yếu tố nước ngoài, đền bù đất thì lại chịu sự điều chỉnh của các Luật khác như Luật thuế
sử dụng đất nông nghiệp, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, v.v... Nhìn chung, các văn bản
pháp quy quy định đến giá đất tương đối phức tạp, chồng chéo nhiều loại đất với nhau. Cụ thể:

- Đối với loại đất nông nghiệp, Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 quy định 2
loại đối tượng đất nông nghiệp phải nộp thuế sử dụng và loại không thuộc diện nộp thuế. Đối
với nhà đầu tư nước ngoài, khi nhà đầu tư sử dụng đất nông nghiệp thuộc diện chịu thuế lại
theo quy định nộp thuế của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Theo Luật thuế sử dụng đất
nông nghiệp năm 1993, căn cứ để xác định giá đất để tính thuế là: (1) diện tích; (2) hạng đất;
và (3) định suất thuế. Nhìn chung, việc quy định trong Luật khi tính thuế sử dụng đất nông
nghiệp là khá phức tạp, gây khó khăn cho cơ quan thuế xác định giá trị nộp thuế của người sử
dụng đất.

- Đối với đối tượng thuộc diện nộp thuế theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất
(1994) và Luật sửa đổi năm 1999 thì căn cứ tính thuế dựa vào: diện tích đất tính thuế là diện
tích thực tế được quyền sử dụng đất; giá đất tính thuế là giá do UBND tỉnh/thành phố quy định
theo khung giá của Chính phủ, phù hợp với giá đất thực tế tại địa phương.
Nhaxanh’s Training | 3


- Đối với quy định về tiền thuê đất chịu sự điều chỉnh của các văn bản pháp quy như:
Quyết định số 1417/TC/TCĐN ngày 31/12/1994 của Bộ Tài chính ban hành bản quy định về
tiền thuê mặt đất, mặt nước, mặt biển áp dụng đối với các hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt
Nam; Quyết định số 179/QĐ-BTC ngày 24/2/1998 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về sửa đổi
Quyết định 1417; Thông tư số 81/TT-BTC ngày 30/6/1999 và Quyết định số 189/QĐ-BTC
ngày 24/11/2000 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định khung giá cho thuê đất đối với tổ chức
trong nước được Nhà nước cho thuê đất. Theo các văn bản pháp quy quy định thì tiền thuê đất

được tính như sau:
+ Đối với mặt đất thuộc khu vực đất đô thị được tính theo khung giá với mức tiền thuê
đất áp dụng cho từng nhóm đô thị (5 nhóm đô thị) theo công thức sau:

Tiền cho thuê đất (USD/m2/năm) = (Mức cơ bản quy định cho từng loại đô thị) x (hệ số
địa điểm) x (hệ số kết cấu hạ tầng) x (hệ số ngành nghề)

+ Đối với đất thuộc khu vực không phải đô thị, có 2 mức tiền thuê đất: mức thứ nhất áp
dụng đối với vùng núi đá, đồi trọc, đất xấu khó sử dụng; mức thứ hai áp dụng các vùng đất
khác.

+ Đối với mặt đất, mặt nước, mặt biển, tiền thuê đất áp dụng cho tổ chức nước ngoài
được tính hàng năm trên một đơn vị diện tích và cho toàn bộ diện tích theo hợp đồng hoặc các
văn bản pháp luật khác của Nhà nước. Giá cho thuê đất do UBND tỉnh/thành phố nơi có đất
cho thuê quy định theo Nghị định 87/NĐ-CP, có phân theo các ngành kinh tế-xã hội.
Ngoài ra, các văn bản nêu trên còn quy định các nguyên tắc xác định mức tiền thuê đất,
quy định thời điểm tính tiền thuê đất, phương pháp tính tiền thuê đất, miễn giảm thuê đất v.v....

+ Về bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất được quy định trong các văn bản như: Nghị
định 90/NĐ-CP ngày 17/8/1994 về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; Nghị định 22/NĐ-CP
ngày 24/4/1998 của Chính phủ thay thế cho Nghị định 90/NĐ-CP. Theo đó, giá đất để tính đền
bù thiệt hại do Chủ tịch UBND tỉnh/thành phố quyết định cho từng dự án. Việc xác định giá
đất đền bù được xây dựng trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính
phủ nhân với hệ số (K) để đảm bảo giá đất đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương.
Tóm lại, Luật đất đai năm 1993 và các Luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 1998 và
2001, và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai là những văn bản pháp lý quan trọng thể
hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước ta. Những kết quả đạt được trong việc thực hiện
Luật đất đai là tích cực, thúc đẩy phát triển kinh tế và xã hội. Tuy nhiên, trước tình hình phát

triển nhanh chóng về kinh tế-xã hội, pháp luật đất đai hiện hành bộc lộ một số điều bất cập,
đặc biệt trong vấn đề sở hữu và xác định giá đất, cụ thể như sau:

1. Luật đất đai quy định tương đối tập trung vào biện pháp quản lý hành chính và vẫn còn
mang nặng tính bao cấp, trong khi các mối quan hệ về kinh tế được điều chỉnh còn ít.
Chưa có đủ các chế định cần thiết về định giá đất, về điều tiết địa tô chênh lệch, về điều
tiết lợi nhuận qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về bồi thường khi thu hồi đất, về
đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất;
2. Tình trạng vi phạm pháp luật, tranh chấp khiếu nại về đất đai, đặc biệt trong việc đền bù
giải phóng mặt bằng vẫn tiếp tục là vấn đề bức xúc trong khi các quy định và chế tài
giải quyết còn thiếu hoặc chưa có tính khả thi;

Nhaxanh’s Training | 4


3. Luật đất đai năm 1993 phân loại đất ra thành 6 loại. Việc phân loại đất vừa theo tiêu chí
mục đích sử dụng chủ yếu vừa theo tiêu chí không gian dẫn đến sự đan xen, chồng chéo
giữa các loại đất, gây khó khăn cho việc quản lý, tính giá đất. Ngoài ra, Luật lại quy
định riêng đối với việc sử dụng, thuê đất đối với người sử dụng có yếu tố nước ngoài.

II.2. Chính sách liên quan đến giá đất từ năm 2003 đến nay

Để khắc phục những thiếu sót của Luật đất đai năm 1993, Quốc hội khoá XI đã thông
qua Luật đất đai mới năm 2003, thay thế cho Luật đất đai năm 1993. Một số điểm mới của
Luật đất đai năm 2003 liên quan đến xác định giá đất như sau:
1. Luật đất đai mới tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu;

2. Nhà nước thực hiện chức quản lý đất đai thông qua thực hiện những quyền: quyết định
mục đích sử dụng đất, quy định thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,

định giá đất;

3. Nhà nước có quyền hưởng lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai
như: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng đất, điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người
sử dụng đất mang lại;

4. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất,
cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định;

5. Luật đất đai mới cũng đã đưa ra các khái niệm định nghĩa về “ giá quyền sử dụng đất
hay còn gọi là giá đất” và “giá trị quyền sử dụng đất” để có căn cứ xác định giá đất
(Điều 4);

6. Để tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai, Luật đất đai năm 2003 phân chia đất thành 3
loại nhóm như sau:
-

Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi
trồng thủy sản và đất làm muối;

Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở nông thôn, đất ở tại đô thị, đất chuyên
dùng;

Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng đất.

Điểm khác biệt trong Luật đất đai mới so với Luật đất đai năm 1993 liên quan đến giá
đất là quy định rõ nguồn hình thành giá đất và các nguyên tắc xác định giá đất tại Điều 55 và
Điều 66 của Luật.

Về nguồn hình thành giá đất, bao gồm:

1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá;

2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực
hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.

Về các nguyên tắc xác định giá đất:

Nhaxanh’s Training | 5


- Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên
thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như
nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá
như nhau;

- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện
tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng
theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

Theo các nguyên tắc xác định giá đất được quy định trong Luật đất đai năm 2003,
Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/12/2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất. Tiếp theo đó, Bộ Tài chính có Thông tư số 114/TT-BTC ngày
26/11/2004 về hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/NĐ-CP. Theo Điều 4 và 5 của Nghị định

188/NĐ-CP, có 2 phương pháp xác định giá đất là: Phương pháp so sánh trực tiếp và Phương
pháp thu nhập.

Trên cơ sở phương pháp xác định giá đất trên, Chính phủ giao cho UBND tỉnh lựa chọn
1 trong 2 phương pháp trên hoặc kết hợp cả 2 phương pháp để xác định giá đất tại địa phương
theo 3 nhóm đất trên cho phù hợp với điều kiện thực tế (bảng 2). Ngoài ra, bên cạnh phương
pháp xác định giá đất trên, chính sách của Nhà nước liên quan đến giá đất còn được đề cập đến
ở các văn bản pháp quy khác như: Nghị định 197/NĐ-CP ngày 3/12/2004 về bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Bảng 4.2: Phân cấp thẩm quyền xác định giá đất ở Việt Nam

1. Khung giá đất

Chính phủ
Chính phủ ban hành khung
giá đất các nhóm đất trừ một
số loại đất như rừng phòng
hộ/rừng đặc dụng, đất sử
dụng mục đích công cộng,
cơ quan, và nhóm đất chưa
sử dụng

2. Điều chỉnh - Chính phủ điều chỉnh
khung giá đất
khung giá đất trong trường
hợp giá đất biến động +/30% so với khung giá ban
hành
3. Phân vùng,
phân hạng đất,
phân loại đường

phố và vị trí đất
Nhaxanh’s Training | 6

UBND tỉnh/thành phố
- UBND tỉnh được quyền quyết
giá đất cụ thể đối với các nhóm
đất căn cứ vào khung giá của
Chính phủ (nhưng trong giới
hạn +/20% của khung giá)
- UBND tỉnh ban hành giá đất
đối với các loại đất rừng phòng
hộ/rừng đặc dụng, đất sử dụng
mục đích công cộng, cơ quan,
và nhóm đất chưa sử dụng
- UBND tỉnh điều chỉnh giá đất
cụ thể khi giá đất biến động tại
địa phương nhưng không vượt
quá mức tăng/giảm tối đa
(+20%) và (-10%)
so với
khung giá CP.
- Do UBND tỉnh thực hiện


Nguồn: tổng hợp từ Nghị định 188/NĐ-CP.

Về phương pháp xác định giá đất: được quy định tại Điều 4 cần phải được bổ sung và
xem xét cho hợp lý bởi vì nếu tính theo phương pháp thu nhập sẽ có những bất cập sau:

Thứ nhất, hai thửa đất liền kề nhau, cùng hạng đất, trồng hai loại cây khác nhau có mức

sinh lợi khác nhau thì giá đất khác nhau là không hợp lý. Thứ hai, giá đất không thể căn cứ vào
lãi suất tiền gửi tiết kiệm mà phải căn cứ vào diễn biến thị trường. Thứ ba, nếu tính theo
phương pháp này (đối với đất nông nghiệp) sẽ bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi hàng năm rất lớn
của yếu tố giá nông sản. Thứ tư, nếu tính theo phương pháp này giá đất rất cao không phù hợp
với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường
và như vậy giá đất phản ánh không đúng sự thực của nó. Mặt khác phương pháp so sánh
(phương pháp loại trừ) cũng cần được cân nhắc kỹ vì nếu theo phương pháp này thì giá của
thửa đất có tài sản là nhà cửa vật kiến trúc trên đất bằng giá của thửa đất trống. Nhưng trên
thực tế hầu hết giá của thửa đất có tài sản là nhà cửa vật kiến trúc trên đất thường nhỏ hơn giá
của thửa đất trống và như thế phương pháp này không có tính thực tiễn.
Đối với trường hợp áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất đã có
công trình được đầu tư xây dựng trên đất (có tài sản trên đất), thì giá trị còn lại của tài sản trên
đất được khấu trừ căn cứ vào giá ghi trên sổ sách kế toán (nguyên giá hoặc tổng chi phí đầu tư
xây dựng) chưa phản ánh đúng giá trị thị trường tại thời điểm định giá.

Để giải quyết những khó khăn, vướng mắc trên, ngày 13/3/2006, Bộ Tài chính đã ban
hành Thông tư số 17/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 3/8/2005
về thẩm định giá. Theo đó, tuỳ theo điều kiện cụ thể địa phương sẽ áp dụng theo 5 phương
pháp xác định giá đất hoặc kết hợp các phương pháp khác nhau sau đây: i) Phương pháp so
sánh; ii) Phương pháp chi phí; iii) Phương pháp thu nhập; iv) Phương pháp thặng dư; v)
Phương pháp lợi nhuận.

Một điểm chú ý nữa là tại khoản 1, Điều 10 của Nghị định 188 quy định khái niệm về
các đô thị nhưng thực tế của thành phố trực thuộc Trung ương như thành phố Hà Nội, thành
phố Hồ Chí Minh hay các tỉnh có thành phố, thị xã thuộc tỉnh có diện tích rộng, có rất nhiều xã
xa trung tâm thành phố, thị xã như các xã miền núi của huyện Sóc Sơn thuộc thành phố Hà
Nội, các xã của huyện Cần Giờ thuộc thành phố Hồ Chí Minh v.v. Do đó nếu xếp các xã vào
đô thị thì khung giá áp dụng tại Điều 6 sẽ khó khăn (giá đất thực tế sẽ nhỏ hơn khung). Song
xếp vào 3 loại xã như trong khung giá lại không phù hợp vì theo khái niệm về đơn vị hành
chính thì các xã này lại thuộc đô thị (thành phố trực thuộc Trung ương v.v.); và nếu coi các xã

này là xã nông thôn thì giá đất tại các xã cận nội thành sẽ rất cao nên vượt khung được quy
định tại Điều 6. Do đó đề nghị quy định vấn đề các xã này (các xã này có thể được coi là xã
ven đô và cách xác định giá đất v.v.).

Về căn cứ xác định giá đất: Nhìn chung, việc xác định giá đất căn cứ vào giá chuyển
nhượng, khả năng sinh lợi v.v. cho nên mức giá đất nông nghiệp trong khu vực dân cư sẽ cao
hơn đất nông nghiệp bình thường khác không nằm trong khu dân cư vì chi phí sản xuất thấp,
khả năng sinh lợi cao v.v. (mức giá ở đây đã loại trừ yếu lợi ích kỳ vọng - giá ảo do chờ quy
hoạch). Do đó nếu theo chính sách hiện hành, sẽ có quy định giá đất nông nghiệp nằm trong
khu dân cư gấp hai lần giá đất nông nghiệp cao nhất cùng vùng sẽ rất khó thực hiện trong khi
thực hiện các chính sách có liên quan đến tài chính đất đai nhất là bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất.

Nhaxanh’s Training | 7


Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, tổ chức, cá nhân có thể lựa chọn hình thức
giao đất có thu tiền sử dụng hoặc thuê đất. Giá thuê đất có thể theo mức giá do Uỷ ban nhân
dân tỉnh công bố vào ngày 1/1 hàng năm (ổn định 5 năm) hoặc đấu giá quyền sử dụng đất để
xác định giá thuê. Tuy nhiên thời hạn thuê đất có thể lên đến 50 hay 70 năm do đó mức giá
thuê khi tổ chức đấu giá không thể xác định mức giá có thời hạn dài như vậy, trong lúc đó hiện
nay chưa có văn bản nào quy định cụ thể mức giá đấu giá lại có hiệu lực như thế nào, do đó đề
nghị cần có quy định cụ thể về vấn đề này.

Khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đã được quy định trong Nghị
định 188. Tuy nhiên, do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định phải phù hợp với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường thì đó thường là giá đất ở hay
đất nông nghiệp chứ không thể là giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bởi vì loại đất
này tham gia thị trường bất động sản ít. Hiện nay hầu hết các tỉnh, thành phố khi quy định giá
đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp bằng tỷ lệ % so với đất ở liền kề (thường từ 40% đến

70%); và việc này quy định tùy theo quan điểm của từng tỉnh, thành phố, nó trực tiếp ảnh
hưởng đến nguồn thu tiền thuê đất hay thu hút nguồn vốn đầu tư. Tuy nhiên, để hạn chế sự
chênh lệch quá lớn giữa các tỉnh, thành phố, trong Nghị định cần có quy định giá đất sản xuất
kinh doanh phi nông nghiệp tối đa, tối thiểu bằng bao nhiêu % so với đất ở liền kề.
II. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ ĐẤT ĐAI

II.1. Thực tế áp dụng các phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam

Mặc dù đã có nhiều nghiên cứu liên quan đến đất đai ở Việt Nam, nhưng chủ yếu các
nghiên cứu này tập trung chủ yếu đến quyền sử dụng đất, chính sách quản lý đất đai, ảnh
hưởng của thị trường đất đai đến vấn đề xoá đói giảm nghèo, v.v...mà đề cập rất ít đến phương
pháp tính giá đất. Ví dụ, các nghiên cứu về “ Thị trường đất công nghiệp, thương mại và ảnh
hưởng tới người nghèo” (ADB, 2006). Mục tiêu của nghiên cứu này nhằm đánh giá mức độ
hiệu quả, minh bạch và nhất quán của các bước thực hiện Luật đất đai đối với đất công
nghiệp,và thương mại, bao gồm quá trình quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, chuyển đổi mục
đích sử dụng đất, thuê đất, và giao quyền sử dụng đất cho các doanh nghiệp dựa trên điều tra
một số tỉnh. Ở các tỉnh miền Nam, một trong những phát hiện quan trọng của nghiên cứu liên
quan đến giá đất là khung giá tại các địa phương đưa ra thường không sát với chuyển nhượng
thực tế nên gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng. Trong số 120 hộ điều tra, chỉ có
48,76% số hộ bằng lòng với mức giá đền bù, đa phần các hộ cho rằng đơn giá đền bù không
thoả đáng. Việc thu hồi đất theo giá đền bù chưa thoả đáng dẫn đến phần lớn các hộ gia đình
cho rằng đời sống của họ sau khi nhận tiền đền bù không khá hơn trước lúc nhận tiền đền bù.
Vì vậy, nghiên cứu đã đưa ra 2 kiến nghị cụ thể liên quan đến khung giá đất như sau:
-

Nhà nước cần điều chỉnh hạng đất theo đúng với điều kiện thực tế để tránh người
dân bị thiệt thòi khi thu hồi đất;

Giao cho UBND tỉnh thực hiện việc phân hạng đất vì cơ quan này cũng chịu trách
nhiệm ban hành khung giá đất ở địa phương.

Một nghiên cứu khác do nhóm nghiên cứu CoKIP-CIEM (2006) do ADB tài trợ cũng
tập trung vào thị trường đất đai khu vực công nghiệp và thương mại đối với các doanh nghiệp
và hộ dân ở 2 tỉnh Quảng Nam và Bình Định cho thấy có chính sách khác nhau về giá đất bồi
thường giải phóng mặt bằng ở 2 tỉnh. Tại Quảng Nam, giá đất để tính bồi thường là giá đất có
cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi tại thời điểm có quyết định thu hồi đất, do UBND
tỉnh công bố vào ngày 1/1 hàng năm. Về loại đất bồi thường: giá đất bồi thường được xác định
Nhaxanh’s Training | 8


theo loại đất và tùy theo từng trường hợp. Ví dụ, trong nhóm đất nông nghiệp có 6 trường hợp
sau: đất nông nghiệp xen kẽ hoặc liền kề với đất ở trong khu vực dân cư; đất nông nghiệp sử
dụng vượt hạn mức; đất giao khoán sử dụng vào mục đích nông nghiệp; Trường hợp không đủ
điều kiện được bồi thường; đất lâm nghiệp; đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã.

Trong khi đó, tại Bình Định, UBND tỉnh xây dựng một khung giá riêng cho đối tượng
tái định cư và theo đánh giá của người dân giá này tương đối phù hợp với giá bồi thường. Tuy
nhiên, phần lớn các hộ dân tại 2 tỉnh điều tra đều cho rằng đơn giá đến bù đất phi nông nghiệp
hiện tại là quá thấp, đặc biệt khó khăn đối với các hộ gia đình có đông nhân khẩu bởi vì khi bị
lấy đất khả năng họ chuyển nghề sang lĩnh vực phi nông nghiệp khó khăn. Ngoài ra, trong báo
cáo nghiên cứu cũng đưa một số kết luận đáng chú ý:
- Cơ chế giá đền bù đất đai hiện nay (10/2005) vẫn theo áp theo khung giá năm 1994;

- Việc thu hồi đất của hộ gia đình làm đất KCN đang thực sự nội cộm nhiều vấn đề: (i)
phương pháp thu hồi đất được cơ quan chức năng áp dụng còn gặp nhiều phản ứng của người
dân; (ii) giá đất nông nghiệp được sử dụng để thực hiện đền bù quá thấp; (iii) việc thu hồi đất
gắn liền với việc tái định cư của hộ bị thu hồi đất chưa được hoạch định đầy đủ, đồng bộ, vấn
đề quy hoạch “ bị treo” hoặc bị lấy đất nhưng chưa có nơi tái định cư.

Tương tự như các kết quả nghiên cứu trên, kết quả nghiên cứu thị trường đất đai ở các

tỉnh Hà Tây, và Phú Thọ (ADB, 2006) cũng phản ảnh giá đất đền bù hiện tại là quá thấp so với
giá đất trên thị trường. Mặc dù các nghiên cứu trên không đề cập đến phương pháp xác định
giá đất để tính giá đất đền bù, nhưng các kết quả nghiên cứu trên đã phản ánh một phần việc
phương pháp xác định khung giá đất trên toàn quốc hiện tại vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu là
sát với diễn biến giá trị trên thị trường. Do vậy đòi hỏi cần phải có nghiên cứu xác định lại
phương pháp xác định giá đất sao cho phù hợp với điều kiện thực tế.
Trên thực tế, cho đến nay, rất ít có các nghiên cứu liên quan đến phương pháp xác định
giá đất ở Việt Nam. Một vài nghiên cứu về xác định giá đất ở một số địa phương hoặc ở các
khu công nghiệp mới chỉ thử nghiệm về phương pháp định giá đất như dự án thử nghiệm về
định giá đất trên địa bàn thị xã Phủ Lý, tỉnh Hà Nam (2003) hay nghiên cứu về “định giá đất
cho thuê trong các khu công nghiệp” tại Hải Phòng (1998).
Do vậy, để xác định giá đất nghiên cứu đã đưa ra 2 phương pháp xác định giá đất:

Phương pháp chi phí: phương pháp này dựa vào các yếu tố như chi phí mua đất, chi phí
xây dựng cơ sở hạ tầng, và chi phí thường xuyên hàng năm cho đất. Theo phương pháp này có
2 cách tính giá đất cho thuê là:
1. Giá trị đất: a = N x P (trả tiền thuê hàng năm) hay
2. Giá trị đất:

p (1+p)n
a = N x ---------------(1+p)n - 1

Trong đó: a: giá trị đất; n: thời gian cho thuê;
p: % rủi ro + lạm phát + lãi suất thực tế

N: chi phí đầu tư (gồm chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng cộng với giá đất thuê;

Nhaxanh’s Training | 9

Phương pháp thị trường: phương pháp này được sử dụng khi có đầy đủ thông tin về giá
đất, giá thuê. Phương pháp này lấy một mảnh đất có cùng điều kiện tương tự để so sánh giá
đất.
Một nghiên cứu khác của Bùi Ngọc Tuân (2005) về “ Nghiên cứu một số nguyên nhân
cơ bản làm biến động giá đất đô thị trên thị trường và đề xuất phương pháp định giá đất đô thị
phù hợp ở nước ta” chỉ tập trung nghiên cứu về xác định giá đất ở khu vực đô thị. Trên cơ sở
điều tra và phân tích giá đất ở đô thị, tác giả đã đưa ra 4 nhóm nhân tố chính tác động đến giá
đất ở đô thị:
-

Nhóm yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của thửa đất và an tòan pháp
lý của quyền sử dụng đất;

-

Nhóm yếu tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất chi tiết và cơ sở hạ tầng bên
ngoài thửa đất;

-

Nhóm yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường; và

-

Nhóm yếu tố kinh tế-thị trường.

Trên cơ sở phân tích các nhóm nhân tố tác động đến giá đất ở đô thị và các phương
pháp xác định giá đất trên thế giới (phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập và
phương pháp chi phí), tác giả đã lựa chọn phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định
giá đất ở đô thị phù hợp nhất với điều kiện phát triển ở Việt Nam hiện nay. Theo cách tiếp cận

của phương pháp này cho rằng: (i) giá trị thị trường của một thửa đất có mối quan hệ mất thiết
với giá trị của những thửa đất có đặc điểm tương tự đã được chuyển nhượng trên thị trường; và
(ii) giá trị thị trường của mỗi thửa đất là kết quả tổng hòa của giá trị chủ quan (giá trị nội tại)
và giá trị khách quan (giá trị do những yếu tố khách quan tác động sinh ra).

Thực tế qua triển khai thực hiện Nghị định 188 và Thông tư 114 về một số phương
pháp xác định giá đất, tại các địa phương vẫn còn nhiều vướng mắc khi triển khai thực hiện,
đặc biệt là phương pháp xác định giá đất như theo quy định vẫn chưa đảm bảo xác định giá đất
sát với giá thị trường. Tại Hà Nội, qua thực tế triển khai thực hiện giá đất do UBND thành phố
ban hành theo khung giá tùy theo từng khu vực mới chỉ đạt 40-70% giá chuyển nhượng thực
tế. Nguyên do chủ yếu là trong các văn bản hướng dẫn thực hiện Luật đất đai vẫn chưa làm rõ
được các cách xác định giá chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình
thường dẫn đến việc xác định giá đất dựa chủ yếu trên cơ sở kết quả điều tra mà chưa tính đến
các điều kiện, các chỉ tiêu kinh tế-xã hội của địa phương.

Một nguyên nhân khác là do hai phương pháp xác định giá đất tại Thông tư 114 chủ yếu
tập trụng vào việc định giá cho “thửa đất”, chỉ phù hợp với thửa đất của các tổ chức, cá nhân
có nhu cầu thẩm định giá để giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường, trong khi đó việc áp
dụng hai phương pháp này rất khó áp dụng trong trường hợp phải xác định giá đất tổng thể của
tòan thành phố. Ví dụ, chỉ có đất ở mới điều tra được giá chuyển nhượng trên thị trường, còn
các loại đất khác rất ít hoặc không có chuyển nhượng do vậy không có đủ thông tin để xác
định giá của các loại đất này.

Trường hợp của thành phố Hồ Chí Minh cũng tương tự như Hà Nội khi giá đất hiện
thời chỉ mới bằng khoảng 40-60% giá thị trường. Tại thành phố Hồ Chí Minh, việc xác định
giá đất của một tuyến đường chủ yếu dựa vào thông tin dữ liệu giao dịch phổ biến trên thị
trường để xác định giá bình quân của tuyến đường vì số lượng các tuyến đường trên địa bàn
thành phố rất lớn, đồng thời thông tin khảo sát chưa có độ tin cậy cao do đó khi xác định mức
Nhaxanh’s Training | 10

giá bình quân, không thể áp dụng các phương pháp điều chỉnh của phương pháp so sánh trực
tiếp một cách đơn thuần. Còn phương pháp thu nhập chỉ có thể áp dụng đối với các loại đất có
thu nhập hàng năm như đất nông nghiệp nhưng việc xác định theo Nghị định và Thông tư
hướng dẫn lại khá phức tạp trong khi các thông tin dữ liệu trên thị trường rất hạn chế.

Tại tỉnh Đắc Lắc, giá đất trên địa bàn tỉnh chủ yếu dựa vào phương pháp so sánh trực
tiếp, không sử dụng phương pháp thu nhập, bên cạnh đó còn sử dụng việc so sánh giá trị sử
dụng các loại đất để xác định các loại đất hầu như không diễn ra chuyển nhượng như giá đất
lâm nghiệp, đất sông ngòi, v.v...Nguyên do, tỉnh không sử dụng phương pháp thu nhập vì đất ở
tỉnh chủ yếu là đất đỏ Bazan nên thích hợp cho việc trồng một số cây công nghiệp dài ngày
nên mỗi năm lãi suất trồng cây này khá cao do vậy nếu áp dụng theo phương pháp này thì sẽ
khác xa với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Mặt khác theo phương pháp thu nhập thì hai thửa đất liền kề nhau, cùng hạng đất, trong hai
loại cây khác nhau có mức sinh lợi khác nhau thì giá đất khác nhau là không hợp lý. Một khó
khăn đối với tỉnh là khi xác định giá đất đối với đất có vườn ao trong khu dân cư hoặc đất có ít
giao dịch khi thực hiện giá đất theo phương pháp so sánh rất khó khăn bởi vì nguyên tắc áp
dụng phương pháp này phải mang tính phổ biến.

Tại tỉnh An Giang, ngoài hai phương pháp chủ yếu xác định giá đất là so sánh trực tiếp
và thu nhập, tỉnh còn vận dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất đối với những con
đường, khu vực không có giá đất giáo dịch chuyển nhượng thực tế. Bằng cách lấy giá đất của
một con đường khác hoặc khu vực khác để so sánh với những điều kiện áp dụng như:
-

Cùng mục đích sử dụng đất hiện tại;

Cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch;

Cùng điều kiện tự nhiên, cùng khả năng sinh lợi;

Cùng điều kiện kết cấu hạ tầng.

Tuy nhiên, theo đánh giá của địa phương giá đất theo các cách tính trên vẫn chưa đảm
bảo sát với giá thị trường.
Đối với tỉnh Nghệ An, để xây dựng bảng giá đất, UBND tỉnh chia đất ra làm nhiều
nhóm đất khác nhau và ứng với mỗi nhóm đất thì áp dụng một phương pháp xác định giá đất
riêng. Cụ thể như sau:
- Nhóm đất nông nghiệp: chủ yếu áp dụng theo phương pháp thu nhập;

- Nhóm đất phi nông nghiệp: được xác định chủ yếu dựa trên mức giá đất ở và được xác
định bằng phương pháp so sánh trực tiếp.

- Nhóm đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: sau khi xác định được giá đất ở, mức
giá của đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được xác định bằng 70% so với mức giá đất ở
có cùng điều kiện hạ tầng;
- Nhóm đất sử dụng vào mục đích công cộng: giá đất được xác định bằng giá đất ở;

- Nhóm đất sông ngòi, kênh, rạch và mặt nước chuyên dùng: được xác định theo giá đất
nông nghiệp cùng hạng.
Tuy nhiên, khi triển khai thực tế tại địa phương một số vấn đề nảy sinh khi thực hiện
xây dựng bảng giá đất như sau:
- Chưa có quy đinh về áp dụng mức giá của thửa đất có diện tích lớn;

Nhaxanh’s Training | 11


- Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: hiện tại mỗi địa phương quy định theo tỷ
lệ % giá đất ở, nhưng tỷ lệ này mỗi địa phương lại quy định khác nhau và nếu áp dụng theo
hình thức này thì hiện tại mức giá này vẫn còn quá cao nếu so với thuê đất để sản xuất kinh
doanh;

- Chưa có quy định giá đất đối với khu đất quy hoạch chuyển mục đích sử dụng từ đất
nông nghiệp sang đất phi nông nghiêp.
II.2. Kiến nghị

Với những mặt mạnh, mặt yếu của từng phương pháp và những điều kiện để có thể thực
hiện các phương pháp xác định giá đất khác nhau, một số giải pháp cho việc áp dụng các
phương pháp này có thể thấy như sau:

- Cần phải minh bạch hoá thị trường đất đai, bất động sản và giảm thiểu các chi phí giao
dịch. Trên cơ sở minh bạch hoá về giá bất động sản đã giao dịch, qui hoạch, các kế hoạch phát
triển kinh tế xã hội v.v... mới giúp cho việc xác định giá trị đất đai một cách chính xác. Minh
bạch hoá các thông tin về các chủ sử dụng đất, các chủ dự án bất động sản v.v... giúp cho việc
giám sát có hiệu quả việc sử dụng đất lãng phí v.v...

- Không những cần thiết chỉ minh bạch hoá thị trường bất động sản mà còn cần minh
bạch hoá các quan hệ kinh tế bên ngoài thị trường bất động sản, do thị trường đất đai/bất động
sản không hoạt động riêng rẽ mà các hoạt động kinh tế khác cũng ảnh hưởng đến việc ước
lượng giá trị đất đai: ví dụ cần minh bạch hoạt động tài chính của các doanh nghiệp, ít nhất là
đối với các cấp có thẩm quyền và các nhà định giá.

- Thực hiện tốt các quyền về đất đai, đảm bảo người dân có thực quyền về các quyền
này. Khi các giao dịch đất đai được thực hiện dễ dàng, không có các rào cản trong thị trường,
để khả năng chuyển nhượng được nhanh chóng, thủ tục dễ dàng. Nếu thực hiện được điều này,
thị trường sẽ vận hành tốt và càng nhanh chóng trở về vị trí “cân bằng” của thị trường và vì
vậy sẽ đảm bảo được việc người sử dụng tốt nhất được sử dụng mảnh đất đó.

- Rà soát lại việc sử dụng đất, nhất là đất ở các DNNN, công sở, các loại đất công, bất
động sản công, đất dự án. Xoá bỏ bao cấp về các nghĩa vụ liên quan đến đất đai. Cần tính toán
giá đất ở các cơ quan, doanh nghiệp này và làm căn cứ đưa vào cấn đối tài chính của cơ quan

hoặc doanh nghiệp
- Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá công trình cần được khuyến khích áp dụng
rộng rãi và công khai. Thông qua cơ chế đấu giá, đấu thầu công khai này, các chủ đầu tư buộc
phải tính toán rất kỹ lưỡng các phương án đầu tư, sử dụng sau này. Cần tiếp tục áp dụng giá
đấu giá để làm cơ sở cho việc tính toán các nghĩa vụ thuế trên đất. Các chủ đầu tư vì vậy sẽ
phải đẩy nhanh tốc độ xây dựng công trình, tránh tình trạng bị “bỏ hoang” lãng phí, trong khi
nông dân đã không còn ruộng vườn để canh tác (trong trường hợp thu hồi đất từ nông dân)
- Không nên áp dụng chỉ một phương pháp (ví dụ phương pháp so sánh trực tiếp) cho
mọi loại đánh giá. Điều đó là do các thửa đất hay các bất động sản khác nhau có những đặc
điểm khác nhau và thích hợp nhất với những phương pháp khác nhau trong khi có cùng một
mục tiêu là tìm ra giá trị thị trường của đất đai (hay bất động sản).

- Trong điều kiện có thể, việc xác định giá đất cho một thửa đất hoặc một bất động sản
cụ thể (đặc biệt trong định giá đất đai/bất động sản riêng lẻ) nên sử dụng ít nhất 2 phương pháp
khác nhau để xác định giá, từ đó đối chiếu, phân tích chênh lệch (nếu có) giữa các giá trị ước
lượng này để tìm ra một giá trị sát nhất với giá trị thực của đất đai/bất động sản.

Nhaxanh’s Training | 12


- Ngay từ bây giờ cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, hiệu quả, tin cậy về các
giao dịch trong thị trường đất đai, bất động sản. Các loại dữ liệu như: giá cả giao dịch, các
thông tin về kinh tế, xã hội, pháp luật, môi trường và thậm chí cả tâm lý của người tham gia
vào thị trường đất đai/bất động sản v.v... Cập nhật thường xuyên cơ sở dữ liệu này để có
những bộ cơ sở dữ liệu đồng bộ ở những thời điểm khác nhau, phục vụ cho quá trình ước
lượng và phân tích về giá đất.

- Xây dựng các phần mềm máy tính chuyên dụng cho việc xác định giá trị đất đai. Để
đạt độ chính xác cao khi ước lượng giá đất, các phần mềm này sẽ giúp thực hiện ước lương tốt
giá đất khi số lượng quan sát, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất lớn. Các phần mềm chuyên

dụng cho mục đích này cũng sẽ giúp nhanh chóng tìm ra giá trị thị trường của đất đai khi các
điều kiện, môi trường tự nhiên, kinh tế - xã hội biến đổi (chỉ cần thay đổi các tham số đưa vào
mô hình)
- Cần hình thành một nghề nghiệp mới là định giá đất đai/bất động sản ở nước ta để
chuyên nghiệp hoá hoạt động định giá bất động sản. Để đạt được điều này trước hết cần đào
tạo có chất lượng (cả chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp) một đội ngũ các nhà định giá đất
đai/bất động sản, cấp chứng chỉ hành nghề tương tự như các nước có nền kinh tế thị trường
trên thế giới cũng như trong vùng.
III. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở

III.1. Mục tiêu

Khi định giá bất động sản, người đầu tư phải xác định rõ mục tiêu của mình là gì. Mục
tiêu khác nhau thì giá cả có thể cũng khác nhau.
Sách lược định giá thực ra sơ bộ hình thành khi quyết định định vị thị trường. Chẳng
hạn, khi người đầu tư xây dựng biệt thự sang trọng, bán cho khách hàng giáu có thì đã ngụ ý
rằng sẽ bán cho họ với giá cao, nhưng nếu xây dựng nhà ở chung cư với căn hộ bán trả góp
cho người thu nhập trung bình và thấp thì hiển nhiên phải dự tính chúng với giá "phải chăng",
phù hợp với sức mua của họ.
Người đầu tư bất động sản thông qua việc định giá để thực hiện mục tiêu của mình.
Mục tiêu đó có thể là:
- Để tồn tại trong lúc kinh tế suy thoái, thị trường ảm đạm, cung vượt cầu, cạnh tranh
quá kịch liệt hoặc thị hiếu đã thay đổi .v.v... Lúc này việc bảo đảm cho doanh nghiệp tiếp tục
tồn tại còn quan trọng gấp bội so với việc kiếm lời, vì vậy người đầu tư có thể hạ giá bán, miễn
có thể trả nợ ngân hàng và đủ chi phí cần thiết. Tuy thế, mục tiêu tồn tại chỉ là nhất thời chứ
không thể lâu bền. Vì vậy tiếp theo đó là phải nhanh chóng nâng cao giá trị của bất động sản
để hấp dẫn người mua;
Để kiếm lợi nhuận tối ưu trước mắt, tận dụng cơ hội thuận lợi vừa xuất hiện để bán
giá cao. Nên chú ý rằng mục tiêu này có thể không phù hợp với lợi ích lâu dài, gây ra phản ứng
của đối thủ cạnh trảnh và thậm chí vượt quá sự khống chế của pháp luật;

- Để kiếm doanh thu tối đa trước mắt, chú trọng "cầu'. Nhiều nhà đầu tư tin rằng đạt
doanh thu tối đa sẽ dẫn đến lợi nhuận tối đa về lâu dài, nâng cao được thực lực và uy tín của
doanh nghiệp.
Để đạt lượng tiêu thụ tối đa, nhất là khi vào thị trường bất động sản tại khu vực mới,
nhằm thu hồi vốn nhanh, gây thanh thế, vì vậy có thể hạ giá bán chút ít.

Nhaxanh’s Training | 13


Để kiếm lợi nhuận thị trường tối đa, khác với kiếm lợi nhuận tối đa trước mắt ở chỗ
lúc đầu có thể bán giá tương đối thấp một số ít bất động sản để thu hút khách hàng, khi khách
hàng đổ xô đến nhiều thì dần dần nâng cao giá nhưng vẫn duy trì được trạng thái đông khách,
qua đó mà kiếm được lợi nhuận thị trường tối đa;
- Để chiếm vị trí dẫn đầu trong nghề hay trong một số mặt hàng. Một số doanh nghiệp
có thực lực hùng hậu nhằm vào mục tiêu lâu dài, đề cao hình tượng thương hiệu, rất coi trọng
chữ tín, chăm lo chất lượng và hình thức của công trình, bán nhà với giá tương đối cao nhưng
chiếm giữ thị phần tương đối lớn, được tôn vinh là "anh cả" trong lĩnh vực bất động sản.
- Để phục vụ định hướng của Chính phủ. Đó là doanh nghiệp Nhà nước hoặc doanh
nghiệp hợp tác chặt chẽ với chính quyền mà phát triển nhà cho người thu nhập thấp và các đối
tượng chính sách khác, kiếm ít lãi nhưng nâng cao được mức sống nhân dân, được chính
quyền tín nhiệm và tạo nhiều điều kiện thuận lợi
III.2. Trình tự

Định giá bất động sản là nhà ở là công việc rất phức tạp, phải tuân theo trình tự nhất
định nói chung gồm 7 bước như sau :
Bước 1 : Lựa chọn mục tiêu định giá cụ thể rõ ràng;
Bước 2: Điều tra thị trường, thu thập thông tin, thăm dò yêu cầu, tìm hiểu giá cả của
đối thủ cạnh tranh ;

Bước 3: ước lượng giá thành trên cơ sở đơn giá, dự toán, dựa vào kinh nghiệm thực tế

và tình hình giá trên thị trường xây dựng;
Bước 4 : Lựa chọn phương pháp định giá;
Bước 5: Xác định giá chuẩn ;
Bước 6: Điều chỉnh giá đơn nguyên trên cơ sở giá chuẩn sao cho phù hợp với các vị thị
khác nhau, tầng khác nhau, hướng nhà khác nhau .v.v...
Bước 7: Điều chỉnh giá và thay đổi giá kịp thời cho phù hợp với tình hình biến đổi của
thị trường và yêu cầu của sách lượt tiêu thụ của bản thân doanh nghiệp.

IV. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
IV.1. Định giá hướng vào giá thành

Phương pháp giá thành: định giá bằng cách cộng lợi nhuận vào giá thành, nói cách khác
là người đầu tư muốn kiếm được tỷ lệ lợi nhuận cố định. Đây là phương pháp cơ bản nhất biểu
thị bằng công thức sau (quy về đơn vị diện tích) :
Giá cả đơn vị = giá thành đơn vị + lợi nhuận đơn vị
Nhưng thông thường lợi nhuận đơn vị được tính sau khi đã nộp thuế, cho nên
Lợi nhuận ĐV sau thuê: giá cả ĐV- giá thành ĐV-tiền thuế đơn vị
Nếu gọi giá cả đơn vị là P, giá thành đơn vị là C, R là tỷ lệ lợi nhuận đơn vị (%) và T là
tỷ lệ thuế đơn vị (%), thay vào công thức (1) ta có : RC = P – C – TP (2)
Từ đó suy ra giá cả đơn vị :
C(1 + R)
P=-----------------1–T

Nhaxanh’s Training | 14

C- Giá thành đơn vị đ/m2

R- Tỷ lệ lợi nhuận đơn vị (%)
T- Tỷ lệ thuế (%)

Nói chung phương pháp giá thành có nhiều bất hợp lý vì bỏ qua quy luật cung cầu, chỉ
chú trọng lợi ích bên bán mà bỏ qua lợi ích bên mua và đối thủ cạnh tranh, thế nhưng nhiều
nhà đầu tư vẫn dùng phương pháp này vì họ hiểu rõ giá - thành hơn, phương pháp lại đơn gián,
và lại các nhà đầu tư khác cũng quen dùng phương pháp này nên giá cả cũng tương tự, giảm
bớt cạnh tranh. Mặt khác họ cho rãng phương pháp định giá tương đối công bằng, không vì
quan hệ cung cầu căng thẳng mà nâng giá
- Phương pháp định giá mục tiêu : Định giá dựa trên cơ sở tổng doanh thu và lượng tiêu
thụ dự kiến. Phương pháp này sử dụng khái niệm điểm hoà vốn biểu thị sự ngang bằng của
tổng doanh thu với tổng giá thành.
Trên đồ thị, tung độ đường biểu diễn tổng giá thành bao gồm hai phần: Phần giá thành
cố định Kc (mua đất, xây dựng nhà) và phần giá thành biến thiên, phụ thuộc vào lượng tiêu
thụ. Tại điểm H nơi giao cắt của hai đường tổng giá thành và tổng doanh thu thì tổng giá thành
và tổng doanh thu bằng nhau, tức là không có lợi nhuận. Điểm H gọi là điểm hoà vốn và lượng
tiêu thụ Lo ứng với nó gọi là lượng hoà vốn .
Tại điểm H ta có :
Tổng doanh thu = tổng giá thành (Tổng chi phí)
PLo = Kc + CLo
Vậy lượng hoà vốn Lo là :

Trong đó: Kc : Giá thành cố định
Khi 1ượng tiêu thụ L>Lo thì thu được tổng lợi nhuận. Theo định nghĩa thì : Tổng lợi
nhuận = Tổng kim ngạch đầu tư x Tỷ lệ LN dự kiến = RV Tổng giá thành = Giá thành
đơn vị x lượng tiêu thụ = CL
Tổng doanh thu = Giá cả đơn vị x lượng tiêu thụ = PL
Vì tổng doanh thu = Tổng giá thành + Tổng lợi nhuận ta có
PL = CL + RV
Và suy ra công thức để tính giá cả đơn vị P :
P
P = C + R -----L

Trong đó : - V : Tổng kim ngạch đầu tư
- L : Lượng tiêu thu (L>Lo)
Nói chung người đầu tư muốn có tỷ lệ lợi nhuận từ 20% (khi không thuận lợi lắm) đến
30% (khi rất thuận lợi). Dĩ nhiên trên thực tế tỷ lệ lợi nhuận có thể vượt ngoài phạm vi đó .
Nhược điểm của phương pháp định giá mục tiêu là do xuất phát từ lượng tiêu thụ để
định giá, trong khi chính giá cả lại là nhân tố ảnh hướng đến lượng tiêu thụ.
IV.2. Định giá hướng vào người mua

Phương pháp định giá nhận biết giá trị: dựa trên sự hình thành và xác lập sự nhận biết
giá trị bất động sản của người mua để định giá sao cho phù hợp với nhận biết giá trị đó.
Phương pháp này rất phù hợp với tư tưởng nhận định thị trường.
Sự thành công của phương pháp định giá này dựa vào kết quả đánh giá đúng đắn sự
nhận biết giá trị sản phẩm của người mua. Nếu đảnh giá sai thì giá cả định ra sẽ quá cao hay
quá thấp. Nguyên tắc định giá là "giá cả cao, giá trị cao".
Nhaxanh’s Training | 15


Thương hiệu có ảnh hướng rất lớn đến sự nhận biết giá trị sản phẩm của người mua.
Nếu người mua tin tưởng vtin thương hiệu của bất động sản thì giá dù có cao người mua vẫn
vui vẻ tìm mua. Do vậy doanh nghiệp cần chú trọng quảng cáo thương hiệu và hình ảnh của
doanh nghiệp.
- Phương pháp định giá giá thị : và phương pháp định giá nhận biết giá trị có cùng quy
trình định giá nhưng khác nhau về triết lý kinh doanh. Trong khi phương pháp định giá trị
nhận biết giá trị dựa trên tư tưởng "Giá cao, giá trị cao", còn phương pháp định giá giá trị thì
quan niệm "giá phải chăng, giá trị cao", nhằm phục vụ cho người đầu tư hướng về người mua
thuộc tầng lớp thu nhập trung bình vốn là số đông trong xã hội mà tiến hành kinh doanh với
phương châm “thu lợi vừa phải nhưng bán được nhiều”, vừa tạo được uy tín xã hội vừa được
sự ủng hộ của chính - quyền, có lợi cho sự phát triển lâu dài của doanh nghiệp.

IV. 3. Định giá hướng vào cạnh tranh

Cạnh tranh trên thị trường bất động sản cũng khá mạnh mẽ, vì vậy việc định giá cũng
phải xét đến nhân tố này và tuỳ thuộc vào vị trí của người đầu tư trong cuộc cạnh tranh ấy, mà
tiến hành theo một trong các phương pháp sau đây:
- Phương pháp định giá dẫn đầu: nhằm phục vụ cho sách lược đẫn đầu thị trường của
những Công ty đầu tư vì có thực lực hùng hậu, uy tín cao có thể định giá bất động sản tương
đối cao hơn bất động sản cùng loại trên thị trường, chẳng hạn nhiều mà đầu tư nước ngoài vào
nước ta bỏ vốn xây dựng các cao ốc văn phòng, cao ốc nhà ở, kiếm lợi nhuận khá lớn ;
- Phương pháp định giá khiêu chiến: nhằm phục vụ cho sách lược khiêu chiến của người
đầu tư bằng cách định ra giá cả thấp hơn ít hoặc nhiều so với giá cả của nhà đầu tư đang dẫn
đầu thị trường. Người khiêu chiến cũng phải có thực lực khá hoặc có giá thành thấp hơn, dám
chấp nhận lợi nhuận ít hơn nhưng mở rộng được thị phần, nâng cao uy tín để trở thành người
dẫn đầu thị trường;
Phương pháp định giá đi theo: nhằm phục vụ cho sách lược "chung sống hoà bình"
của người đầu tư, nhất là khi họ chưa nắm chắc được giá thành cũng như phản ứng của người
tiêu dùng và đối thủ cạnh tranh. Phương pháp định giá này dựa trên giá cả của đối thủ cạnh
tranh mà không chú trọng lắm đến giá thành và lượng cầu của sản phẩm. Vì người đầu tư cho
rằng giá cả đó đã phản ảnh được "trí tuệ tập - thể" của ngành nghề, chắc là đem lại lợi nhuận
hợp lý mà không gây ra lộn xộn gì.
Phương pháp này được nhiều người đầu tư sử dụng.
Phương pháp định giá đi theo còn gọi là phương pháp định giá so sánh, dựa trên các
giao dịch tiền tệ rồi tiến hành so sánh và điều chỉnh khi cần thiết cho phù hợp thời gian và
không gian cụ thể. Thế nhưng áp dụng phương pháp này cũng có khó khăn vì tính di biệt của
bất động sản, mặt khác số liệu tham khảo có thể hơi cũ, thời gian có thể vượt quá 1-2 tháng.
Còn khi loại bất động sản được định giá lại không phổ biến lắm hoặc đưa ra trí trường lần đầu
thì càng không thể dùng phương pháp định giá so sánh.
V. HỒ SƠ VÀ CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
IV.1. Hồ sơ, Báo cáo và chứng thư định giá BĐS

- Báo cáo định giá thể hiện kinh nghiệm và kỹ năng của nhà định giá và là sản pthẩm

cuối cùng của toàn bộ công việc định giá.

Báo cáo định giá là sự tóm tắt các dữ liệu được phân tích, các phương pháp được áp
dụng và lý do dẫn đến kết luận về giá trị
Nhaxanh’s Training | 16


- Báo cáo định giá riêng phải nêu được những nội dổng chính sau đây:
+ Loại bất động sản riêng định giá
+ Khách hàng định giá

+ Mục đích định giá

+ Thời điểm định giá

+ Đặc điểm pháp lý và kinh tế-kỹ thuật của bất động sản định giá
+ Cơ sở giá trị của định giá

+ Các căn cứ để định giá

- Ứng dụng các phương pháp định giá

+ Kết quả định giá

+ Những hạn chế của kết quả định giá

Kết luận

TRUNG TÂM ĐÀO TẠO BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ XANH (NHAXANH'S TRAINING CENTER)
•

•
•
•
•

Văn phòng : 48/3 Nguyễn Hiến Lê, Phường 13 Quận Tân Bình Tp. Hồ Chí Minh, Việt Nam
Tel : (08) 9127361 - Fax : (08) 8103639
Hotline :
o Phụ trách chuyên môn
: 0986102065 (Mr. Phạm Hoàng Hữu Bắc)
o Phụ trách đào tạo, ghi danh
: 0938770977 - 0938770877 (Ms. Huỳnh Thị Nhã Vi)
Email :
Website : training.nhaxanhs.com

Nhaxanh’s Training | 17