[Lập dự án] Tính đặc thù của các nội dung phân tích trong quá trình soạn thảo các dự án đầu tư trong lĩnh vực công nghiệp – xây dựng. Chứng minh thông qua một dự án đầu tư cụ thể

Vấn đế số 5.
Trình bày tính đặc thù của các nội dung phân tích
trong quá trình soạn thảo các dự án đầu tư trong
lĩnh vực công nghiệp –xây dựng. Chứng minh thông
qua một dự án đầu tư cụ thể trong lĩnh vực này

1


Vấn đề 5.
Trình bày tính đặcc thù của
c các nộii dung phân tích trong quá trình
soạn thảo các dự án đ
đầu tư trong lĩnh vực công nghiệp
p –xây dựng.
Chứng
ng minh thông qua một
m dự án đầu tư cụ thể trong lĩnh
l
vực này.

Ngành công nghiệp
nghi – xây dựng có mối liên hệ cao với
v các ngành
khác. Ngay trong nộ
ội bộ ngành công nghiệp – xây dựng,
ng, ngành công
nghiệp cũng phảii xây dựng
d
nhà máy quy mô lớn.

2


I. LĨNH VỰC CÔNG NGHIỆP
1. Khái niệm
Công nghiệp là một bộ phận của nền kinh tế, là lĩnh vực sản xuất
hàng hóa vật chất mà sản phẩm được "chế tạo, chế biến" cho nhu cầu
tiêu dùng hoặc phục vụ hoạt động kinh doanh tiếp theo. Đây là hoạt động
kinh tế, sản xuất quy mô lớn, được sự hỗ trợ thúc đẩy mạnh mẽ của các
tiến bộ về công nghệ, khoa học và kỹ thuật.
2. Đặc điểm của lĩnh vực công nghiệp
2.1. Sản xuất công nghiệp bao gồm nhiều ngành phức tạp, được
phân công tỉ mỉ và có sự phối hợp giữa nhiều ngành để tạo ra sản
phẩm cuối cùng.
Chia thành 02 ngành chính: (1) Công nghiệp nhẹ (nhóm B): sản
phẩm là sản phẩm cuối cùng, phục vụ cho tiêu dùng và đời sống của con
người. (2) Công nghiệp nặng (nhóm A) là sản phẩm phục vụ cho sản
xuất.
Từ 02 ngành chính, có thể chia nhỏ ngành thành các ngành nhỏ.
Thông thường, các ngành công nghiệp nhẹ sẽ có quy mô đầu tư nhỏ, giá
trị tính trên 01 sản phẩm nhỏ hơn các ngành công nghiệp nặng, nhưng số
lượng đơn vị sản phẩm thường lớn hơn. Việc nhà đầu tư lựa chọn ngành
nào để đầu tư phụ thuộc vào chiến lược của họ, thế mạnh của họ và tiềm
năng của thị trường.
Sức cạnh tranh trong ngành công nghiệp là rất quan trọng. Việc
không xác định rõ được sức cạnh tranh của dự án trong ngành, sẽ dẫn
đến nhiều tác động xấu cho dự án.
2.2. Sản xuất ra một khối lượng của cải vật chất rất lớn
Việc nghiên cứu từng khía cạnh của dự án đều rất quan trọng vì nó
ảnh hưởng theo tính hệ thống của dự án quy mô lớn. Phân tích không

chính xác về thị trường, về kỹ thuật, về tài chính ... có thể dẫn đến hàng
hóa sản xuất ra không tiêu thụ được; sản phẩm không đáp ứng yêu cầu
của người mua; nguy cơ doanh thu thấp và chi phí cao hơn dự kiến.
Sản xuất công nghiệp quá trình sử dụng người lao động và tư liệu
lao động tác động, chế biến đối tượng lao động thành vật phẩm tiêu dùng
hoặc tư liệu sản xuất cho ngành khác. Quá trình này sử dụng nhiều máy
móc với mức độ khác nhau ở các ngành công nghiệp khác nhau.
Việc lập dự án phải xây dựng được: Quá trình sản xuất một cách rõ
ràng? Xác định được cụ thể số lượng (quy mô) và chất lượng của tư liệu

3


lao động (máy móc, công cụ…), số lượng lao động, làm rõ đối tượng lao
động; sau đó, là vật phẩm tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất cho ngành
khác.
2.3. Sản xuất công nghiệp có tính chất tập trung cao độ: Đòi hỏi
nhiều kĩ thuật, sử nhiều nguồn đầu vào (tài nguyên, lao động, sản
phẩm của ngành khác) trên một diện tích nhất định để tạo ra khối
lượng sản phẩm. Các giai đoạn có thể tiến hành đồng thời và tách xa
nhau về mặt không gian. It chịu ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên;
Hoạt động theo dây chuyền, từng công đoạn nhưng vẫn có tính hệ
thống. Việc ngừng một công đoạn có thể làm ứ chệ bán sản phẩm của
công đoạn trước, và thiếu đầu vào cho công đoạn sau.  Việc lựa chọn
công nghệ phải đảm bảo công nghệ hoạt động ổn định, dễ bảo trì, nhanh
đưa vào sử dụng.
Lao động cần phải qua đào tạo phù hợp với dây chuyền công nghệ,
và có thể chỉ cần biết làm một công đoạn. Số lượng lao động đủ là quan
trọng để nhà máy sản xuất đáp ứng các đơn đặt hàng.  Liên quan đến
khía cạnh tổ chức lao động.

3. Các nhân tố ảnh hưởng tới sự phát triển công nghiệp
3.1. Vị trí địa lý là về tự nhiên, kinh tế, chính trị: gần biển,sông,
đầu mối giao thông vận tải, đô thị, thị trường... Thường lựa chọn các
nhà máy, khu công nghiệp, khu chế xuất, cơ cấu ngành công nghiệp.
Việc lập dự án, phải xác định được vị trí địa lý từng vùng có thuận
lợi, khó khăn gì. Đánh giá dựa các lựa chọn, xác định rủi ro và mức độ
rủi ro. Vì, với một công trình đã được thực thi mà chọn sai về vị trí, thì
sẽ gặp khó khăn trong thực hiện, kinh doanh; khó di chuyển sang vị trí
khác với chi phí cao; sức cạnh tranh kém. Đặc biệt là các dự án bất động
sản, lựa chọn vị tri của dự án có yếu tố quyết định đến việc bán sản
phẩm.
3.2. Nhân tố tự nhiên
Đây là nhân tố quan trọng, tạo điều kiện hay trở ngại:
- Khoáng sản: Trữ lượng, chất lượng, chủng loại, phân bố chi phối
quy mô, cơ cấu, tổ chức các xí nghiệp công nghiệp:các nhà máy xi măng
tập trung nơi có nguồn đá vôi phong phú (Bỉm Sơn-Thanh Hóa).
- Khí hậu, nước: Phân bố, phát triển công nghiệp: luyện kim màu,
dệt, nhuộm, thực phẩm,...
- Đất, rừng, biển: Xây dựng xí nghiệp công nghiệp.

4


Dự án đặt tại đâu sẽ chịu ảnh hưởng của các yếu tố đầu vào của sản
xuất. Vì vậy, cần xác định các nhân tố tự nhiên sẽ ảnh hưởng tới dự án
như thế nào, khả năng sử dụng các nhân tố tự nhiên để thực hiện dự án.
3.3. Nhân tố kinh tế - xã hội:
- Dân cư, lao động: ngành cần nhiều lao động (dệt may) phân bố ở
khu vực đông dân, các ngành kĩ thuật cao (điện tử) nơi có đội ngũ lành
nghề.

- Tiến bộ khoa học kĩ thuật: thay đổi quy luật phân bố xí nghiệp,
việc khai thác và sử dụng tài nguyên.
- Thị trường (trong nước và ngoài nước): Lựa chọn vị trí các xí
nghiệp, hướng chuyên môn hóa.
- Cơ sở hạ tầng, cơ sở vật chất kĩ thuật: Đường giao thông, thông
tin, điện nước.
- Đường lối, chính sách: ảnh hưởng quá trình công nghiệp hóa phân
bố công nghiệp hợp lí, thúc đẩy công nghiệp phát triển.
Các nhân tố này ảnh hưởng trực tiếp đến một hoặc nhiều khía cạnh
của dự án. Khác với lĩnh vực nông nghiệp và dịch vụ, yếu tố dân cư, lao
động; khoa học kỹ thuật; thị trường; cơ sở hạ tầng, đường lối chính sách
có tác động và làm biến động các nội dung phân tích dự án mạnh hơn
đến không chỉ dự án mà còn toàn ngành.
II. LĨNH VỰC XÂY DỰNG
1. Khái niệm
Xây dựng là một quy trình thiết kế và thi công nên các cơ sở hạ
tầng hoặc công trình, nhà ở. Hoạt động xây dựng khác với hoạt động sản
xuất ở chỗ sản xuất tạo một lượng lớn sản phẩm với những chi tiết giống
nhau, còn xây dựng nhắm tới những sản phẩm tại những địa điểm dành
cho từng đối tượng khách hàng riêng biệt.
2. Đặc thù của ngành xây dựng (hay chính là sản phẩm xây dựng)
Các đặc thù ở đây chia làm bốn nhóm: bản chất tự nhiên của sản
phẩm; cơ cấu của ngành cùng với tổ chức quá trình xây dựng; những
nhân tố quyết định nhu cầu; phương thức xác định giá cả.

Sản phẩm mang nhiều tính cá biệt, đa dạng về công dụng,
cấu tạo và cả về phương pháp chế tạo. Sản phẩm mang tính đơn chiếc vì
phụ thuộc vào đơn đặt hàng và giá cả của chủ đầu tư (người mua), điều
kiện địa lý, địa chất công trình nơi xây dựng.


Sản phẩm là những công trình được xây dựng và sử dụng tại
5


chỗ. Vốn đầu tư xây dựng lớn, thời gian kiến tạo và thời gian sử dụng
lâu dài. Do đó, khi tiến hành xây dựng phải chú ý ngay từ khi lập dự án
để chọn địa điểm xây dựng, khảo sát thiết kế và tổ chức thi công xáy lắp
công trình sao cho hợp lý, tránh phá đi làm lại, hoặc sửa chữa gây thiệt
hại vỏn đầu tư và giảm tuổi thọ công trình.

Sản phẩm thường có kích thước lớn, trọng lượng lớn. Số
lượng, chủng loại vật tư, thiết bị xe máy thi công và lao động phục vụ
cho mỗi công trình cũng rất khác nhau, lại luôn thay đổi theo tiến độ thi
công. Bởi vậy giá thành sản phẩm rất phức tạp thường xuyên thay đổi
theo từng khu vực, từng thời kỳ.

Sản phẩm có liên quan đến nhiều ngành cả về phương diện
cung cấp các yếu tố đầu vào, thiết kế và chế tạo sản phẩm, cả về phương
diện sử dụng công trình.

Sản phẩm xây dựng liên quan nhiều đến cảnh quan và môi
trường tự nhiên, do đó liên quan nhiều đến lợi ích của cộng đồng, nhất là
đến dân cư của địa phương nơi đặt công trình.

Sản phẩm mang tính tổng hợp về kỹ thuật, kinh tế, xã hội,
văn hoá – nghệ thuật và quốc phòng. Sản phẩm chịu nhiều ảnh hưởng
của nhân tố thượng tầng kiến trúc, mang bản sắc truyền thống dân tộc,
thói quen tập quán sinh hoạt… Có thể nói sản phẩm xây dựng phản ánh
trình độ kinh tế khoa học – kỹ thuật và văn hoá trong từng giai đoạn phát

triển của một đất nưóc.
3. Những đặc điểm của sản xuất xây dựng
Đặc điểm chung của xây dựng:
- Thời gian thực hiện đầu tư dài hơn các ngành khác, phân thành
nhiều giai đoạn.
- Có tính chất tập trung cao độ: Đòi hỏi nhiều lao động và kĩ thuật
cao. Các giai đoạn sản xuất đều sử dụng máy móc thiết bị, công nghệ
hiện đại.
- Ít chịu ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên khi vận hành dự án.
- Chi phí đầu tư ban đầu lớn, chi phí cố định của ngành cao.
- Chịu tác động của quy hoạch vùng, địa phương.
- Tác động lớn đến điều kiện tự nhiên, môi trường, kinh tế, xã hội
của chính vùng, miền, địa phương có dự án
- Các dự án công nghiệp – xây dựng đều trải qua quy trình đấu
thầu để lựa chọn nhà thầu cung cấp máy móc thiết bị, lựa chọn nhà thầu
6


thi công xây dựng công trình.
Phân tích một số nội dung cụ thể:
3.1. Sản xuất thiếu tính Ổn định, có tính lưu động cao theo lãnh thổ
Thiết kế có thể thay đổi theo yêu cầu của chủ đầu tư về công năng
hoặc trình độ kỹ thuật, các vật liệu, thực tế 1 công trường xây dựng phát
sinh.
Các phương án công nghệ và tổ chức xây dựng phải luôn luôn biến
đổi phù hợp vói thời gian và địa điểm xây dựng. Gây khó khăn cho việc
tổ chức sản xuất, cải thiện điều kiện làm việc và làm nảy sinh nhiều chi
phí cho khâu di chuyển lực lượng sản xuất cũng như cho công trình tạm
phục vụ thi công.
Tính lưu động của sản xuất đòi hỏi phải chú ý tăng cường tính cơ

động linh hoạt và gọn nhẹ của các phương án tổ chức xây dựng, tăng
cường điều hành tác nghiệp, lựa chọn vùng hoạt động hợp lý, lợi dụng
tối đa các lực lượng và tiềm năng sản xuất tại chỗ.
Vốn lưu động để thực hiện lớn, đồng thời giá thành công trình sẽ
thay đổi theo.
Đòi hỏi cần phải điều hoà các loại hình dịch vụ sản xuất về cúng
cấp, giá cả vật tư và thiết bị cho xây dụng, về giá cho thuê máy móc xây
dựng.
3.2. Thời gian xây dựng cồng trình dài, chi phí sản xuất lớn
Thời gian xây dựng dài làm cho vồn đầu tư xây dựng của chủ đầu
tư và vốn sản xuất của tổ chức xây dựng thường bị ứ đọng lâu tại cổng
trình gây những thiệt hại lớn do đọng vốn gây ra. Những biện pháp khắc
phục mức độ ảnh hưởng này là: công tác tổ chức quản lý sản xuất của
doanh nghiệp phải chặt chẽ, hợp lý
Các tổ chức xây dựng dễ gặp phải các rủi ro ngẫu nhiên theo thời
gian và thời tiết, chịu ảnh hường của sự biến động giá cả. Vì vậy tổ chức
và quản lý sản xuất tốt, nhằm đẩy mạnh tiến độ thi công, sớm đưa công
trình vào sử dụng là biện pháp quan trong đế hạn chế các tác đổng ngẫu
nhiên xuất hiện theo thời gian như thiên tai. biến đông giá cả. phá hoại
của kẻ xấu.
3.3. Quá trình sản xuất mang tính tổng hợp, cơ cấu sản xuất
phức tạp các công việc xen kẽ và ảnh hưởng lẩn nhau.
Quá trình sản xuất xây dựng thường có nhiều đơn vị tham gia xây
lắp một công trình. Do đó công tác tổ chức quản lý trên công trường rất

7


phức tạp, thiếu ổn định, nhiều khó khăn khi phối hợp hoạt động của các
nhóm lao động làm các công việc khác nhau trên cùng một mặt trận công

tác. Vì vậy khi lập tiến độ dự án, cần phải coi trọng công tác thiết kế tổ
chức thi công, đặc biệt là phải phối hợp chặt chẽ và nhịp nhàng giữa các
lực lượng tham gia xây dựng theo thời gian và không gian. Phải coi
trọng công tác điều độ thi công, có tinh thần và trình độ tổ chức phối hợp
cao giữa đơn vị tham gia xây dựng công trình.
3.4. Sản xuất xây dựng nói chung thực hiện ở ngoài trời nên chịu
ảnh hưởng nhiếu của điều kiện thiên nhiên tới các hoạt động lao động
gây lãng phí về kinh tế để hạn chế những tác động trên.
Khó lường hết được trước những khó khăn phát sinh do diều kiện
thời tiết khí hậu, từ đó ảnh hưởng tới hiệu quả của lao động như quá
trình sản xuất có thể bị gián đoạn do mưa, bão hoặc có những rủi ro bất
ngờ cho sản xuất. Ngoài ra sản xuất xây dựng là lao động nặng nhọc,
làm việc trên cao, độ mất an toàn lao động cao.
Các biện pháp có thế làm giảm mức độ ảnh hưởng của yếu tố này
là: chú ý đến yếu tố thời tiết đề điều chỉnh tiến độ, kết cấu láp ghép
chế tạo sẵn một cách hợp lý, nâng cao trình độ cơ giới hoá xây đựng
để giảm thời gian thi công ở hiện trường; phải đảm bảo các thiết bị, máy
móc xây dựng và điều kiện lao động cho người lao động.
3.5. Sản phẩm của Ngành xây dựng thường sản xuất theo
phương pháp đơn chiếc, theo đơn đặt hàng của chủ đầu tư.
Sản xuất xây dựng có tính bị động và rủi ro cao vì nó phụ thuộc vào
kết quả đấu thầu.
Việc thống nhất hoá, điển hình hoá các mẫu sản phẩm và công nghệ
chế tạo sản phẩm xây dựng gặp nhiều khó khăn, vì cùng một loại công
trình xây dựng, nhưng nếu được xây dựng ở các địa điểm khác nhau và
các thời điểm khác nhau, chúng sẽ cố cấu tạo và công nghệ chế tạo khác
nhau.
Không thể xác định thống nhất giá cả cho một đơn vị sản phẩm cuối
cùng, giá cả của chúng phải được xác định trước khi chế tạo trong hợp
đồng giao nhận thẩu hoặc dấu thầu. Do đó doanh nghiệp xây dựng phải

thực sự coi trọng công tác ký hợp đổng, tìm hiểu kỹ đặc điểm và yêu cầu
kỹ thuật, đặc điểm kinh tế xã hội của địa phương: để có các biện pháp kỹ
thuật, quản lý hợp lý nhằm đảm bảo chất lượng, thời hạn và hiệu quả
kinh tế cao.
III. PHÂN TÍCH MỘT SỐ ĐẶC THÙ VỀ PHÂN TÍCH CÁC
KHÍA CẠNH TRONG LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ LĨNH VỰC CÔNG
8


NGHIỆP – XÂY DỰNG
1. Các nội dung phân tích trong quá trình soạn thảo dự án đầu
tư
2.1.Nghiên cứu điều kiện vĩ mô
* Môi trường kinh tế vĩ mô:
Tốc độ tăng trưởng ảnh hưởng đến tình hình đầu tư và phát triển
của một ngành, một lĩnh vực và sau đó là kết quả và hiệu quả đầu tư của
dự án cụ thể. Tốc độ tăng trưởng kinh tế khá cao và có triển vọng duy trì
ổn định thì cơ hội đầu tư của các dự án trong lĩnh vực công nghệ mới,
các dự án cung cấp hàng hóa, hàng hóa và dịch vụ có chất lượng cao sẽ
có nhiều khả năng thành công.
* Môi trường chính trị pháp luật:
Sự ổn định về chính trị cũng như đảm bảo về pháp lý liên quan đến
quyền sở hữu và tài sản có ý nghĩa quan trọng ảnh hưởng lớn đến ý định
và hành vi của nhà đầu tư.
Trong quá trình lập dự án, bên cạnh
nghiên cứu toàn bộ hệ thống các yếu tố về thể chế, luật pháp, các qui
định của nhà nước, các chính sách của Chính phủ cũng cần phải nghiên
cứu thỏa đáng các căn cứ pháp lý cụ thể liên quan đến hoạt động của dự
án. Khi lập hay soạn thảo dự án cần qua rất nhiều khâu, giai đoạn để
được chấp thuận, do đó việc nghiên cứu các chính sách pháp luật là vô

cùng cần thiết để tìm ra những ưu đãi hay điều kiện để dự án được thông
qua
Đặc biệt, cần chú trọng tìm hiểu Luật đấu thầu, luật đầu tư công, do
các dự án công nghiệp xây dựng đều phải trải qua quá trình đấu thầu lựa
chọn nhà thầu. Phải am hiểu, nắm được toàn bộ quy trình đấu thầu, từ
việc xác định được hình thức đấu thầu, các yêu cầu trong hồ sơ mời thầu,
yêu cầu về kĩ thuật, yêu cầu về tài chính đến cách chấm thầu để lựa chọn
được nhà thầu chất lượng nhất và chi phí phải trả hợp lý nhất.
* Môi trường văn hóa xã hội: cần nghiên cứu về tập quán tiêu
dùng, qui mô dân số, kết cấu hạ tầng, về sức mua sản phẩm mà dự án
cung cấp
* Môi trường tự nhiên và nguồn tài nguyên thiên nhiên: có thể
khai thác cho việc thực hiện dự án: Tùy dự án mà có mức độ khác nhau
nhằm đảm bảo sự thành công của mỗi cuộc đầu tư.
* Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, phát triển ngành, vùng
có liên quan đến dự án Mỗi địa phương, mỗi ngành đều đặt ra các chiến
lược phát triển riêng phù hợp với các điều kiện vĩ mô của mình để phát
9


huy tối đa hiệu quả đầu tư. Do vậy, khi tiến hành đầu tư các dự án lớn
cần nghiên cứu quy hoạch phát triển ngành, vùng để đầu tư hợp lý, sử
dụng hiệu quả vốn đầu tư (Nhấn mạnh rằng việc đầu tư trong lĩnh vực
này cần một số vốn rất lớn, do vậy việc đầu tư thành công không chỉ
mang lại hiệu quả cho một cá nhân, đơn vị mà cho cả nền kinh tế).
2.2.Nghiên cứu khía cạnh thị trường
- Phân tích, đánh giá khái quát thị trường tổng thể về sản phẩm
của dự án
+ Phân tích thị trường CN-XD hết sức quan trọng, TT SP CN tiêu
thụ với số lượng lớn, có tính lâu dài, nên chất lượng SP tốt, dài lâu.

+ Thị trường có sự tác động qua lại của các cơ quan quản lý nhà
nước bao gồm chính phủ, cơ quan ban ngành địa phương...
+ Thị trường quốc gia gắn liền với thị trường quốc tế: các sản phẩm
CN – XD từng bước chiếm lĩnh thị trường quốc tế, do đó chất lượng sản
phẩm sẽ gắn liền với tiêu chuẩn chất lượng quốc tế.
- Phân đoạn thị trường, xác định thị trường mục tiêu
+ Phân đoạn thị trường chia làm 2: Phân đoạn vĩ mô và vi mô: do
đặc thù sản phẩm người tiêu dùng đông, đa dạng, kết hợp với khả năng
thực tế của doanh nghiệp để đưa ra phương án tối ưu.
+ Sau khi phân khúc thị trường, người sản xuất phải lựa chọn 1 vài
phân khúc có lợi, để làm được việc này phải đánh giá lợi ích và hiệu quả
của phân khúc thị trường đó, tầm cỡ và phát triển tính hấp dẫn cơ cấu
phân khúc và mục tiêu của doanh nghiệp. Sau đó là lựa chọn nhãn hiệu
hàng hóa để tăng thêm giá trị của sản phẩm đối với khách hàng.
+ Từ việc nghiên cứu nhu cầu khách hàng, nghiên cứu mức sống,
mức thu nhập và nhu cầu người dân, để xác định được khách hàng mục
tiêu, lựa chọn thị trường trong nước hoặc nước ngoài, rồi đưa ra một sản
phẩm có chất lượng và phù hợp với khả năng của dự án.
- Xác định sản phẩm của dự án: thiết kế sản phẩm của dự án đáp
ứng nhu cầu của khách hàng mục tiêu
+ Khách hàng mục tiêu của dự án Công nghiệp – xây dựng: Công
nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, dịch vụ...
+ Đặc trưng của sản phẩm dự án CN - XD
• Sản phẩm của DA công nghiệp – xây dựng là những sản phẩm đặc
trưng, đơn chiếc. Không phải là sản phẩm của quá trình sản xuất liên tục,
hàng loạt. Nên sản phẩm có đặc thù riêng.
10


• Do đặc thù dự án kéo dài nên SP được chia sản phẩm thành sản

phẩm trung gian, sản phẩm cuối cùng.
• Thường sản phẩm là đơn đặt hàng của các chủ đầu tư với những
quy định về chất lượng được nêu trong hồ sơ thiết kế.
• Sản phẩm có liên quan đến cảnh quan, môi trường tự nhiên xung
quanh. Liên quan đến lợi ích của cộng đồng và đặc biệt là dân cư địa
phương.
• Sản phẩm phán ánh trình độ kinh tế, khoa học – kỹ thuật, văn hóa
trong từng giai đoạn phát triển của đất nước.
- Dự báo cung cầu thị trường trong tương lai
+ Dự báo mang tính dài hạn, chiến lược.
+ Dự báo mang tính chất vĩ mô, dựa vào chiến lược phát triển tổng
thể của ngành, địa phương.
+ Phân tích thị trường bị ảnh hưởng lớn từ các nhân tố vi mô, vĩ
mô. Môi trường đầu tư thuận lợi là yếu tố quan trọng để phát triển các dự
án công nghiệp – xây dựng.
+ Cung cầu phụ thuộc nhiều vào chu kỳ hưng thịnh, suy thoái của
nền kinh tế.
+ Khả năng đáp ứng nhu cầu phụ thuộc vào trình độ phát triển khoa
học kỹ thuật, xây dựng của nước sở tại.
- Nghiên cứu công tác tiếp thị sản phẩm của dự án
+ Công tác marketing trong lĩnh vực CN-XD chưa được đầu tư như
ngành Dịch vụ
+ Do đặc thù các dự án công nghiệp – xây dựng phần lớn là các dự
án công, một phần vốn nhà nước. Hoặc được hưởng ữu đãi từ chính sách
phát triển của Nhà nước cho CN _XD trong thời kỳ CNH, HĐH dẫn đến
việc MKT cho sản phẩm chưa được chú trọng.
2.3.Nghiên cứu khía cạnh kĩ thuật
- Xác định công suất, mức sản xuất
+ Xác định được bởi yếu tố máy móc, thiết bị, nguồn nguyên vật
liệu

+ Các sản phẩm dự án CNXD có tính chất sản xuất hàng loạt, ổn
định và đồng đều hơn các sản phẩm của các dự án nông nghiệp và dịch
vụ.

11


- Lựa chọn công nghệ kĩ thuật cho dự án
Là các máy móc thiết bị, có giá trị lớn; đa dạng và phong phú 
lựa chọn máy móc thiết bị có công nghệ phù hợp với công suất, mức sản
xuất của dự án. Tránh chọn những máy móc thiết bị quá hiện đại, chi phí
cao dẫn đến giá thành sản phẩm cao và không đáp ứng được khách hàng
mục tiêu. Ngược lại, tránh chọn những máy móc thiết bị lạc hậu, sản
phẩm không theo kịp được thị trường, mà lại làm tăng chi phí bảo trì,
bảo dưỡng.
Xác định được công suất, mức sản xuất, lựa chọn được công nghệ
kĩ thuật hợp lý để từ đó xây dựng được các yêu cầu kĩ thuật trong hồ sơ
mời thầu khi đấu thầu lựa chọn nhà thầu.
- Lựa chọn Nguyên vật liệu: Nguyên vật liệu là yếu tố ảnh hưởng
trực tiếp đến chất lượng sản phẩm.
Trong sản xuất, để tránh trường hợp khan hiếm NVL thì cần xác
định rõ các nguồn nguyên vật liệu cần thiết, nguồn NVL có thể thay thế
trong quá trình sản xuất.
Trong xây dựng các công trình, phải xác định và lựa chọn các NVL
để xây dựng như là xi măng, gạch, thép,..theo đúng quy trình, quy chuẩn
xây dựng, các tiêu chuẩn đánh giá chất lượng của từng loại NVL này.
- Cơ sở hạ tầng phục vụ cho hoạt động của dự án:
So với các dự án nông nghiệp, tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng
phục vụ dự án ảnh hưởng rất lớn tới việc ra quyết định của chủ đầu tư.
Nhà đầu tư luôn muốn lựa chọn những địa điểm có sẵn các nguồn cung

cấp với chi phí hợp lý nhất.
+ Điện, nước Nhà máy sản xuất là nơi sử dụng nguồn năng lượng
điện, nước rất lớn  chi phí đầu tư, chi phí sử dụng rất lớn  cần xác
định rõ công suất và lựa chọn nguồn cung cấp để chi phí sử dụng hợp lý
nhất.
+ Xử lý chất thải: Ngành công nghiệp – xây dựng có lượng thải ô
nhiễm ra môi trường rất lớn mà chi phí cho việc xử lý chất thải cũng
không nhỏ, đồng thời nó bị chi phối bởi các cơ quan quản lý nhà nước.
Vì vậy, cần lựa chọn được phương án xử lý chất thải tối ưu nhất, vừa
đảm bảo tối thiểu hóa chi phí, vừa đảm bảo không ô nhiễm môi trường.
- Lựa chọn địa điểm xây dựng dự án:
Tùy thuộc vào sản phẩm, nguyên vật liệu để sản xuất mà lựa
chọn địa điểm xây dựng phù hợp. Ví dụ muốn xây dựng nhà máy sản
xuất xi măng thì nhà máy nên được đặt gần nơi có nguồn đá vôi phong
12


phú, vừa tiết kiệm được chi phí vận chuyển NVL đầu vào, vừa tiện cho
việc khai thác nguồn tài nguyên phục vụ cho sản xuất.
Nên lựa chọn địa điểm xây dựng trong các khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất,…vì cơ sở hạ tầng kĩ thuật ở đây đồng bộ,
hoàn thiện, giúp giảm thiểu được chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ
cho hoạt động của dự án.
Địa bàn ưu đãi đầu tư
- Đánh giá tác động môi trường: Các dự án xây dựng nhà máy,
cần đặc biệt chú trọng đến các tác động vào môi trường vì với đặc trưng
ngành công nghiệp là ngành sản xuất, lượng chất thải thải ra môi trường
là rất lớn, ảnh hưởng rất lớn tới môi trường tài nguyên thiên nhiên.
Các chất thải của dự án công nghiệp xây dựng thường rất khó phân
hủy, thậm chí là còn chứa nhiều hóa chất độc hại sử dụng trong sản xuất

nên thường mang lại tác động xấu tới môi trường xung quanh  chi phí
xử lý chất thải cao. VÌ vậy, Cần lựa chọn được phương án xử lý mang lại
hiệu quả cao nhất và tối thiểu hóa chi phí này.
- Lịch trình thực hiện
Gồm nhiều giai đoạn phức tạp  đòi hỏi quá trình thực hiện tỉ
mỉ, chính xác để đảm bảo tiến độ, giảm chi phí và RR.
1.4. Nghiên cứu khía cạnh tổ chức, quản lý nhân sự
- Bộ máy quản lý vận hành
Nhiều giai đoạn, mỗi giai đoạn thi công lại chia thành nhiều công
việc khác nhau  đòi hỏi bộ máy quản lý vận hành phải đáp ứng được
tính phức tạp của ngành công nghiệp và xây dựng, thường vận hành theo
chức năng, nhiệm vụ như sau: tài chính, nhân sự, kỹ thuật, sản xuất, tiếp
thị.
- Xác định loại hình doanh nghiệp: Rất đa dạng, tùy vào các tiêu
chí mà lựa chọn loại hình doanh nghiệp phù hợp:
- Theo quyền sở hữu đối với doanh nghiệp: DNNN, doanh nghiệp
tư nhân, CT cổ phần, Cty TNHH, Cty liên doanh.
- Theo quy mô sản xuất kinh doanh: tùy vào vốn đầu tư, số lượng
lao động,..  Tập đoàn, Công ty.
- Cơ cấu tổ chức, quản lý:
Ngoài các phòng ban cơ bản, do hoạt động gắn liền với sản xuất
 chất lượng sản phẩm nên đòi hỏi cần có những phòng ban sau: Phòng
kiểm soát, chất lượng, Phòng kĩ thuật – an toàn, Phòng Vật tư, Nhà máy
13


sản xuất
- Dự kiến nhân sự, số lượng lao động
Lĩnh vực công nghiệp, xây dựng bao gồm rất nhiều ngành phức tạp,
được phân công tỉ mỉ. Tùy vào đặc điểm của từng ngành mà số lượng lao

động khác nhau, trình độ lao động đòi hỏi cũng khác nhau. Ví dụ những
ngành như dệt may, số lượng lao động trực tiếp cần rất nhiều, chủ yếu là
công nhân, trình độ trung cấp. hoặc những ngành kĩ thuật cao (điện tử),
đòi hỏi có đội ngũ lành nghề, am hiểu về điện tử viễn thông, có trình độ
cao.
- Chi phí tuyển dụng, đào tạo, chi phí tiền lương
Hoạt động sản xuất gắn liền với máy móc kĩ thuật, thiết bị công
nghệ hiện đại  tuyển dụng lao động phù hợp, đáp ứng được yêu cầu
công nghệ kĩ thuật đưa ra. Đồng thời, để dự án vận hành tốt, phải có
chính sách đào tạo, nâng cao trình độ công nhân viên và chính sách
lương thưởng hợp lý thúc đẩy lao động phát triển, trung thành làm việc.
2.4.Nghiên cứu khía cạnh tài chính dự án
- Tổng mức đầu tư của dự án: Lớn hơn nhiều so với các dự án
nông nghiệp và dịch vụ.
 Cần chú ý trong việc xác định chi phí GPMB, bồi thường tái
định cư trong xây dưng , hay chi phí mua sắm các tài sản cố định phục
vụ cho sản xuất vì nó chiếm tỷ trọng lớn và ảnh hưởng đến tổng mức đầu
tư khi thực hiện dự án
Các công trình xây dựng chủ yếu là đầu tư công, ngoài công tác xác
định tổng mức đầu tư, thì còn lập dự toán công trình từ hồ sơ thiết kế bản
vẽ thi công.
- Khả năng huy động vốn:
Xây dựng nhà máy và đầu tư MMTB, xây dựng cầu đường, nên
thời gian đầu tư vốn rất dài, lớn, thường trải qua nhiều giai đoạn, việc
phân bổ vốn cũng theo nhiều giai đoạn. Vì vậy, phải lập kế hoạch sử
dụng vốn cho từng giai đoạn, xác định rõ nguồn huy động, tỷ trọng các
nguồn vốn (vốn vay hay vốn tự có và là bao nhiêu).
- Tỷ suất chiết khấu của dự án: dùng để tính tỉ suất hoàn vốn nội
bộ (IRR), giá trị hiện tại thuần (NPV).
- Dự kiến doanh thu, chi phí của dự án

+ Doanh thu: Được xác định dựa trên thiết kế cơ sở của dự án với
mức công suất, giá bán đã xác định được.
14


+ Chi phí: Do TSCĐ lớn, nên chi phí khấu hàng năm lớn. CP cố
định của dự án công nghiệp xã hội cũng lớn: tiền lương, tiền công, chi
phí trả tiền thuế đất hàng năm , chi phí trả lãi vay vốn (do vốn vay khá
lớn).
- Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính: IRR, NPV, t.
- Đánh giá độ an toàn, phân tích rủi ro của dự án
Dự án công nghiệp xây dựng thực hiện trong thời gian dài, nhiều
giai đoạn nên gặp phải các rủi ro về thời gian, chi phí và chất lượng dự
án.
2.5.Nghiên cứu khía cạnh kinh tế xã hội
- Mang lại lợi ích kinh tế trực tiếp bằng việc đóng góp cho Ngân
sách qua các nghĩa vụ tài chính.
- Thành quả của các dự án công nghiệp- xây dựng thường là các
công trình xây dưng, máy móc thiết bị công nghệ, qui trình quản lý hiện
đại, qua đó sẽ nâng cao năng lực sản xuất của các doanh nghiệp địa
phương.
- Các dự án công nghiệp- xây dựng thường có qui mô lớn và cần sử
dụng nhiều lao động, do vậy sẽ tạo công ăn việc làm, nâng cao thu nhập
cho một lượng lớn người dân địa phương.
- Góp phần cải thiện, nâng cao cơ sở vật chất hạ tầng của địa
phương, tạo điều kiện thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển kinh tế cũng
như văn hóa- xã hội của địa phương.
Tóm tắt một số vấn đề đặc thù trong phân tích dự án đầu tư
lĩnh vực công nghiệp – xây dựng
TT

Nội dung phân tích dự án

1.

- Nghiên cứu về sự cần thiết phải
đầu tư, các điều kiện thuận lợi và
khó khăn;

15

Đặc thù các nội dung phân
tích dự án đầu tư trong lĩnh
vực công nghiệp –xây dựng
Sự cần thiết đầu tư đối với dự
án lĩnh vực công nghiệp-xây
dựng liên quan nhiều tới kỹ
thuật, thị trường sản phẩm quy
mô lớn, có tính cạnh tranh cao,
liên quan đến nhiều chính
sách, quy định.


Đặc thù các nội dung phân
tích dự án đầu tư trong lĩnh
vực công nghiệp –xây dựng
- Nhà đầu tư tự tổ chức đầu tư,
hoặc thuê các tổ chức có
chuyên môn sâu tư vấn, thi
công thay. Nhưng có sự giám

sát hết sức chặt chẽ.

TT

Nội dung phân tích dự án

2.

- Lựa chọn hình thức đầu tư;

3.

- Chương trình sản xuất và các
yếu tố phải đáp ứng (đối với các
dự án có sản xuất);

4.

- Các phương án địa điểm cụ thể
(hoặc vùng địa điểm, tuyến công
trình) phù hợp với quy hoạch xây
dựng (bao gồm cả tài liệu về sự
lựa chọn địa điểm, trong đó có
đề xuất giải pháp hạn chế tới mức
tối thiểu ảnh hưởng đối với môi
trường và xã hội);

5.

6.

7.

- Có tính hệ thống, trật tự tổ
chức cao và phải tuân thủ cao.

Địa điểm rất quan trọng, vì
công trình là cố định không thể
di chuyển đi được, vì vậy,
chọn địa điểm không chính
xác sẽ gây ảnh hưởng nghiêm
trọng. Mặt khác, đối với các
dự án công nghiệp cần các
nguồn tài nguyên nước,
khoáng sản, cát…
Việc giải phóng mặt bằng ảnh
hưởng lớn đến tiến độ thực
- Phương án giải phóng mặt
hiện dự án. Thường phát sinh
bằng, kế hoạch tái định cư (nếu
mâu thuẫn giữa bên giải phóng
có);
mặt bằng và người được đền
bù. Khó khăn nhất là với các
dự án trong đô thị.
Phương án kỹ thuật công nghệ
có độ phức tạp, nhiều quy định
chi phối, bắt buộc phải tuân
- Phân tích lựa chọn phương án
thủ cao.

kỹ thuật, công nghệ
Dây chuyền công nghệ có yêu
cầu cao về tính hệ thống, đồng
bộ, nhiều yêu cầu về đầu vào
và đầu ra.
Cồng trình xây dựng có quy
định chặt chẽ từ bước khảo sát,
- Các phương án kiến trúc, giải
nền móng,… do công trình là
pháp xây dựng, thiết kế sơ bộ của
tài sản vật chất có thời gian sử
các phương án đề nghị lựa chọn,
dụng lâu dài. Nên việc thiết kế
giải pháp quản lý và bảo vệ môi
không tốt sẽ dẫn đến thi công
trường;
không đảm bảo công năng sử
dụng khi đưa vào vận hành.
16


TT

Nội dung phân tích dự án

Đặc thù các nội dung phân
tích dự án đầu tư trong lĩnh
vực công nghiệp –xây dựng

8.

- Xác định rõ nguồn vốn (hoặc
loại nguồn vốn), khả năng tài
chính, tổng mức đầu tư và nhu
cầu vốn theo tiến độ. Phương án
hoàn trả vốn đầu tư (đối với dự
án có yêu cầu thu hồi vốn đầu
tư);

- Quy mô vốn rất lớn, chi phí
vốn cao vì thực hiện trong thời
gian dài

9.

- Phương án quản lý dự án, quản
lý khai thác dự án và sử dụng lao
động;

10.

- Phân tích hiệu quả đầu tư, hiệu
quả về mặt kinh tế - xã hội;

11.

- Kiến nghị hình thức quản lý
thực hiện dự án;

12.

- Xác định chủ đầu tư;

17

Phải có hệ thống, quy trình với
bộ máy đầy đủ phân chia công
việc, chịu trách nhiệm cá nhân
và làm việc theo tập thể gọi là
ban quản lý dự án.
Cá nhân lập dự án, thực hiện
dự án ở nhiều vị trí công việc
cần có chứng chỉ hành nghề
riêng cho vị trí đó.
Hiệu quả đầu tư có thể có giá
trị rất cao. Tuy nhiên, có thể
gây ảnh hưởng lớn đến môi
trường, quy hoạch đô thị, sức
ép dân cư (đối với dự án bất
động sản)…
Có thể có nhiều hình thức
quản lý thực hiện dự án như
trực tiếp quản lý, thuê tư vấn
quản lý hoặc tổng thầu chìa
khóa trao tay.
Chủ đầu tư xây dựng (sau đây
gọi là chủ đầu tư) là cơ quan,
tổ chức, cá nhân sở hữu vốn,
vay vốn hoặc được giao trực
tiếp quản lý, sử dụng vốn để

thực hiện hoạt động đầu tư xây
dựng


TT

13.

Đặc thù các nội dung phân
Nội dung phân tích dự án
tích dự án đầu tư trong lĩnh
vực công nghiệp –xây dựng
Có mối liên quan rộng đến
nhiều cơ quan trong nhiều lĩnh
vực: đất đai, quy hoạch, xây
- Mối quan hệ và trách nhiệm của
dựng, phòng cháy chữa cháy,
các cơ quan liên quan đến dự án.
điện nước, các giấy phép, kiểm
tra của cơ quan trung ương, địa
phương, các nhà cung cấp…

18


Chứng minh thông qua một dự án đầu tư cụ thể trong lĩnh vực
này.
Dự án đầu tư xây dựng Khu công viên - Hồ điều hoà phía Bắc
Nghĩa trang Mai Dịch theo hình thức hợp đồng BT, với các nội dung
chủ yếu sau:

Khái quát về dự án:
1. Tên dự án: Xây dựng Khu công viên - Hồ điều hoà phía Bắc Nghĩa
trang Mai Dịch theo hình thức hợp đồng BT (xây dựng – chuyển
giao).

2. Đại diện cơ quan quản lý nhà nước được ủy quyền đàm phán, ký kết
hợp đồng BT: Sở Xây dựng Hà Nội. Địa điểm xây dựng: Phường
Mai Dịch, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội. Diện tích sử dụng đất:
Khoảng 15,2ha. Tổ chức tư vấn lập dự án: Công ty Tư vấn Đại học
Xây dựng. Chủ nhiệm lập dự án: KS Trần Thị Tuấn Anh
3. Mục tiêu đầu tư: Xây dựng đồng bộ khu công viên nghĩa trang Mai
Dịch khu phía Bắc nghĩa trang Mai Dịch góp phần đảm bảo sự tôn
nghiêm, yên tĩnh của nghĩa trang Mai Dịch, nâng cao hiệu quả sử
dụng đất và chuyển giao cho UBND TP Hà Nội sau khi công trình
hoàn thành.

19


4. Nội dung và Quy mô đầu tư: Đầu tư xây dựng mới tổng thể Khu
công viên - Hồ điều hoà phía Bắc Nghĩa trang Mai Dịch, gồm:


Đào hồ điều hoà, xây kè, cửa cống tiêu thoát của hồ, cống tiêu
thoát của khu vực kết nối hồ với hệ thống thoát nước mưa của
khu vực;



San nền, xây dựng đường giao thông xung quanh hồ kết hợp

đường dạo, đường dạo trong công viên cây xanh kết hợp đường
công vụ;



Xây dựng các chòi nghỉ kết hợp phòng kỹ thuật điện nước;



Xây dựng nhà vệ sinh công cộng;



Xây dựng đài phun nước cảnh quan;



Xây dựng sân quảng trường trong công viên, đắp đồi, trồng cây
xanh, hoa trong công viên;



Xây dựng 01 trạm biến áp kiểu trạm;



Xây dựng hệ thống chiếu sáng và 01 trạm xử lý nước thải trong
công viên.

5. Loại, cấp công trình: Công trình hạ tầng kỹ thuật, cấp III.

6. Thiết bị công nghệ: Đầu tư 01 máy biến áp và các phụ kiện đồng bộ
có công suất 250kVA; 01 hệ thống thiết bị trạm xử lý nước thải đồng
bộ.
7. Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư: Theo quy định hiện
hành.
8. Tổng mức đầu tư: 975 tỷ đồng.
9. Nguồn vốn đầu tư: Vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư và nguồn vốn huy
động hợp pháp khác.
10. Hình thức quản lý dự án: Nhà đầu tư thành lập Doanh nghiệp dự án
trực tiếp quản lý dự án.
11. Thời gian thực hiện dự án: Năm 2013-2015.
12. Tổ chức thực hiện dự án:
Tổ chức lựa chọn nhà đầu tư áp dụng hình thức chỉ định nhà đầu tư
được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận tại văn bản số 473/TTg-KTN
ngày 29/3/2011 theo quy định hiện hành; tổ chức quản lý, thực hiện dự
án đầu tư theo đúng Quyết định phê duyệt; tuân thủ Luật Xây dựng và
luật pháp hiện hành, các nghị định của Chính phủ, Thông tư hướng dẫn
của các Bộ, Ngành và các quy định của UBND thành phố Hà Nội về
20


quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, quản lý chất lượng công trình,
quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình, giám sát, đánh giá đầu tư và
các quy định có liên quan về quản lý dự án đầu tư theo hình thức Hợp
đồng BT; đảm bảo công trình đầu tư có chất lượng và đáp ứng tiến độ
theo dự án được duyệt.
Trong đó, phần diện tích mặt nước chiếm tới hơn 5ha, góp phần
điều hoà không khí, tạo môi trường trong lành, tươi mát. Phần diện tích
còn lại dành toàn bộ cho các công trình cây xanh cảnh quan, đồi núi
được tạo hình kiến trúc hài hòa, qua đó hình thành một không gian xanh,

công cộng, vừa đóng vai trò điều hòa môi trường khu vực, vừa mang đến
cho nhân dân quanh vùng một không gian xanh để nghỉ ngơi, thư giãn.
Cùng với sự phát triển hạ tầng đô thị trong khu vực và trên toàn
Thành phố, dự án Khu công viên – Hồ điều hòa phía Bắc góp phần hoàn
thiện, nâng cao chất lượng hạ tầng đô thị, khớp nối đồng bộ về cảnh
quan kiến trúc và quy hoạch hạ tầng chiến lược của Thành phố với các
công trình quan trọng quốc gia nằm trong khu vực như Sân vận động Mỹ
Đình, Trung tâm hội nghị quốc gia, Cung Quy hoạch và Bảo tàng Hà
Nội.
Bên cạnh đó, dự án Khu công viên – Hồ điều hòa Mai Dịch cũng
hứa hẹn tạo ra một cảnh quan chung đồng bộ và là lá phổi xanh cho toàn
bộ khu vực, đáp ứng nhu cầu về công viên cây xanh cho khu vực quận
Cầu Giấy, Nam Từ Liêm nói chung, và phường Mai Dịch, Mỹ Đình 2
nói riêng.
Dự án Khu công viên hồ điều hòa phía Bắc là một trong các dự án
có ý nghĩa trong việc huy động khối doanh nghiệp tư nhân xã hội hoá
nguồn vốn, nhằm xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn thiện, góp phần
nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân Thủ đô.
Với tính chất là dự án BT, sau khi hoàn thiện dự kiến vào năm
2017, chủ đầu tư sẽ chuyển giao cho Thành phố quản lý và khai thác.
Làm rõ hạn chế trong các nội dung phân tích của dự án và hoàn
thiện chúng?
Thuyết minh dự án đầu tư thiên về phân tích kỹ thuật như điều kiện
tự nhiên – kinh tế - kỹ thuật, hiện trạng sử dụng đất, công trình kiến trúc
và hạ tầng kỹ thuật, quy mô công trình, quan điểm thiết kế, các hạng
mục đầu tư, các giải pháp thực hiện, đánh giá tác động môi trường, giải
phóng mặt bằng, … nhưng do là hình thức đầu tư BT nên: Không có
đánh giá về thị trường. Không có kế hoạch tổ chức vận hành dự án.
1. Thời gian thực hiện dự án kéo dài: Theo kế hoạch là 2013-2015,
21

tuy nhiên đến 2015 mới khởi công xây dựng, và dự kiến 2017 mới bàn
giao.
Theo kế hoạch trước đó của UBND Hà Nội, dự án sẽ được khởi
công xây dựng trong quý 3/2015. Tuy nhiên, đã bước sang quý 4 nhưng
dường như dự án khu công viên vẫn giữ nguyên hiện trạng
Tháng 5/2015, phần lớn diện tích đất nằm trong quy hoạch Dự án
công viên hồ điều hòa nghĩa trang Mai Dịch đã bị các hộ dân biến thành
nơi bày bán hàng hóa, dựng nhà hàng, quán bia… trái phép. Sau đó đến
ngày 19/6, UBND quận Cầu Giấy đã tổ chức ra quân giải tỏa.
2. Đánh giá hiệu quả đầu tư và ưu đãi đầu tư thực hiện sơ sài. Thể
hiện trên 02 trang giấy. Mặc dù một phần đây là dự án đầu tư của Nhà
nước, cụ thể là Thành phố Hà Nội, mang nhiều tính xã hội hơn là mục
tiêu kinh tế. Tuy nhiên, có những hiệu quả kinh tế khác không được tính
trong dự án này. Đó là:
Hồng Ngân nhà đầu tư BT vào dự án này thì được làm chủ đầu tư
Dự án khu đô thị Thành phố Xanh tại thị trấn Cầu Diễn, dự án có diện
tích hơn 17,6ha, dự kiến quy mô dân số đạt 8.760 người. Dự án có vốn
đầu tư dự kiến khoảng 8.500 tỷ đồng. Tuy nhiên, tháng 8 năm 2014, dự
án này đã được Vingroup mua lại thông qua việc mua 99% cổ phần Bất
động sản Hồng Ngân với giá 1.286 tỷ đồng để trở thành ông chủ mới.

22


Nhà đầu tư đã tính toán kỹ kế hoạch vốn: Ban đầu nhà đầu tư sẽ đầu
tư một phần cho dự án BT này. Khi thực hiện dự án BĐS Thành phố
Xanh ở Cầu Diễn sẽ có tiền từ việc người mua BĐS, nhà đầu tư lại
không mất tiền thuê sử dụng đất ở Cầu Diễn mà được khấu trừ tương

ứng từ dự án BT Bắc Mai Dịch.
3. Việc đổi đất lấy hạ tầng BT bán 17ha đất tại vị trí đẹp nằm giữa
Sân vận động Mỹ Đình và đường 32, cạnh trụ sở UBND Quận Nam Từ
Liêm. Không được tính đến, mặt khác, báo cáo dự án đầu tư do Nhà đầu
tư lập nên không thể tránh được sự vụ lợi của Nhà đầu tư.
4. Thực tế triển khai, việc thực hiện và huy động vốn của Nhà đầu
tư để thực hiện là chậm. Một phần là nhà đầu tư muốn kéo dài, để khi
bán được BĐS tại dự án THành phố Xanh mới quay trở lại để đầu tư vào
dự án BT Bắc Mai Dịch.

23