Thẩm định dự án đầu tư cải tạo nâng cấp cảng tàu khách dương đông phú quốc marina

2011
ĐỀ TÀI TỐT NGHIỆP
THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CẢI TẠO- NÂNG CẤP
CẢNG TÀU KHÁCH DƯƠNG ĐÔNG –PHÚ QUỐC
MARINA

LỚP

: DT01 – VB2K12

NGÀNH : KẾ HOẠCH ĐẦU TƢ
GVHD

: PHÙNG THANH BÌNH

SVTH

: MAI ĐỖ MINH VĂN

MSSV

: 1098120073

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH
5/22/2011


MỤC LỤC
Xác nhận của đơn vị đầu tƣ ...................................................................................................................................
Nhận xét của giáo viên hƣớng dẫn ........................................................................................................................
Lời cảm ơn ............................................................................................................................................................

Mục lục ...................................................................................................................................................................
Danh mục chữ viết tắt ...........................................................................................................................................
Phụ lục bảng ..........................................................................................................................................................
1. GIỚI THIỆU CHUNG ........................................................................................................................................ 1
1.1 Lý do cần thiết đầu tƣ dự án .......................................................................................................................... 1
1.1.1 Những nét chung ......................................................................................................................................... 1
1.1.2 Sự cần thiết đầu tƣ ...................................................................................................................................... 1
1.2 Đặc điểm tự nhiên và hiện trạng Phú Quốc .................................................................................................... 2
1.2.1 Điều kiện tự nhiên ....................................................................................................................................... 2
1.2.2 Điều kiện hiện trạng .................................................................................................................................... 4
2. MÔ TẢ DỰ ÁN .................................................................................................................................................. 7
2.1 Tóm tắt dự án ................................................................................................................................................. 7
2.1.1 Căn cứ pháp lý để lập dự án ....................................................................................................................... 7
2.1.2 Mục tiêu dự án ............................................................................................................................................. 7
2.1.3 Nội dung và quy mô đầu tư ......................................................................................................................... 8
2.2 Lựa chọn hình thức đầu tƣ ............................................................................................................................. 10
2.3 Kế hoạch thực hiện ........................................................................................................................................ 11
2.3.1 Kế hoạch triển khai dự án ........................................................................................................................... 11
2.3.2 Kế hoạch PR _ Marketing cho dự án .......................................................................................................... 12
2.3.3 Tổ chức quản lý .......................................................................................................................................... 12
2.4 Nguồn vốn dự án ........................................................................................................................................... 13
2.5 Các giả định tính toán liên quan đến nội dung phân tích ............................................................................... 14
3. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ....................................................................................................................... 17
3.1 Các chỉ tiêu tài chính ..................................................................................................................................... 17


3.1.1 Chi phí đầu tư xây dựng ............................................................................................................................... 17
3.1.2 Chi phí hoạt động ......................................................................................................................................... 18
3.1.3 Doanh thu của dự án ................................................................................................................................... 18
3.1.4 Kế hoạch vay vốn và trả lãi .......................................................................................................................... 19

3.1.5 Lịch khấu hao ............................................................................................................................................... 19
3.1.6 Báo cáo thu nhập ......................................................................................................................................... 20
3.1.7 Biểu đồ dòng tiền tệ ..................................................................................................................................... 21
3.2 Tính toán phân tích tài chính ......................................................................................................................... 23
3.3 Phân tích kết quả thẩm định .......................................................................................................................... 24
4. PHÂN TÍCH RỦI RO ......................................................................................................................................... 25
4.1 Nhận diện biến rủi ro ...................................................................................................................................... 25
4.2 Mô phỏng kết quả bằng phƣơng pháp phân tích độ nhạy 1 chiều ................................................................. 27
4.3 Mô phỏng kết quả bằng phƣơng pháp phân tích độ nhạy 2 chiều .................................................................. 29
4.3 Mô phổng kết quả bằng phƣơng pháp phân tích kịch bản ............................................................................ 30
5. PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI ....................................................................................................................... 32
5.1 Ý tƣởng kiến trúc .......................................................................................................................................... 32
5.2 Tác động của dự án và giải pháp xử lý .......................................................................................................... 34
5.2.1 Lợi ích về quy hoạch tổng thể ...................................................................................................................... 34
5.2.2 Tác động đến cảnh quan huyện đảo Phú Quốc .......................................................................................... 35
5.2.3 Tác động đến môi trường và biện pháp xử lý .............................................................................................. 35
5.2.4 Phòng cháy chữa cháy ................................................................................................................................ 35
VI. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................................................................. 37
Tài liệu tham khảo .................................................................................................................................................


Danh sách chữ viết tắt:
B/C

Phƣơng pháp tỉ số lợi ích/chi phí (Benefit/Cost)

DSCR

Hệ số An toàn trả nợ (Debt Service Coverage Ratio)

IRR

Suất sinh lợi nội tại (Internal Rate of Return)

MIRR

Suất sinh lợi nội bộ điều chỉnh

NPV

Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value)

WACC

Chi phí vốn bình quân trọng số (Weighted Average Cost of Capital)

VL

Giá trị của dự án có vay nợ

D

Giá trị của vay nợ

E

Giá trị của vốn chủ sở hữu

%D

Phần trăm nợ vay

%E

Phần trăm vốn chủ sở hữu

Re

Suất hoàn vốn yêu cấu đối với vốn chủ sở hữu


1. GIỚI THIỆU CHUNG
a.

LÝ DO VÀ SỰ CẦN THIẾT LẬP DỰ ÁN :

1.1.1. NHỮNG NÉT CHUNG :


Đã từ lâu, Phú Quốc luôn là địa điểm thu hút du khách trong và ngoài nƣớc đến tham quan.

Đến Phú Quốc du khách đƣợc tắm biển, tắm suối, ngắm sông núi, thƣởng thức những món ăn
tƣơi sống từ nguồn hải sản phong phú; tham quan các rừng nguyên sinh, các cơ sở sản xuất
nƣớc mắm, các vƣờn tiêu...


Thị trấn Dƣơng Đông đƣợc biết đến nhƣ là một trung tâm hành chánh và du lịch của Phú

Quốc với hệ thống Resort và các danh lam thắng cảnh, là điểm dừng chân lý tƣởng đối với du
khách mỗi lần đến với Phú Quốc.



Nhìn chung, tốc độ phát triển du lịch của Phú Quốc chƣa tƣơng xứng với tiềm năng vốn có.

Đảo Phú Quốc với một vị trí địa lý đặc biệt và những điều kiện tự nhiên thuận lơi, thật sự là một
vùng đất lý tƣởng cho phát triển du lịch biển đảo hiện nay tại thị trấn Dƣơng Đông chỉ có 01 cảng
tàu phục vụ du lịch nhƣng chƣa đƣợc quản lý chặt chẽ và tàu du lịch phải neo đậu chung với tàu
đánh cá, tàu hàng địa phƣơng nên chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu phát triển du lịch ngày càng cao.
Từ đó thấy đƣợc sự cần thiết phải đầu tƣ một Cảng tàu khách theo tiêu chuẩn Quốc tế.
1.1.2. SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƢ DỰ ÁN:


Xuất phát từ tiềm năng và lợi thế của Phú Quốc, tháng 5 năm 2010 Thủ Tƣớng Chính phủ

đã ban hành quyết định số 633/ QĐ-TTg về phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng đảo
Phú Quốc đến năm 2030 nhằm định hƣớng xây dựng Phú Quốc trở thành trung tâm du lịch, chủ
yếu là du lịch sinh thái đảo, biển chất lƣợng cao, mang tầm cỡ khu vực và quốc tế.


Đặc biệt, khi sân bay quốc tế Phú Quốc hoàn thành, lƣợng du khách đến Phú Quốc đƣợc

dự báo sẽ tăng đột biến. Sân bay có thể đón trực tiếp các chuyến bay từ các nƣớc đến Phú Quốc.
Bên cạnh đó, khi dự án khai thác tuyến du lịch biển Phú Quốc – Sihanoukville (Campuchia) của
Công ty đầu tƣ đi vào hoạt động cũng sẽ góp phần làm tăng lƣợng khách du lịch đến với Phú
Quốc.


Nằm trong quy hoạch khu vực cảng tàu khách tại thị trấn Dƣơng Đông, dự án đầu tƣ xây

dựng CẢNG DU THUYỀN DƢƠNG ĐÔNG – PHÚ QUỐC MARINA đƣợc xây dựng và thực hiện

phù hợp chủ trƣơng và quy hoạch phát triển Phú Quốc, không ngoài mục đích góp phần xây dựng


Phú Quốc xứng đáng trở thành một địa danh du lịch nổi tiếng, và đáp ứng tối đa nhu cầu của du
khách khi đến với Phú Quốc.
1.2 ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN VÀ HIỆN TRẠNG
1.2.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN
1.2.1.1 Vị trí, giới hạn khu đất lập dự án
Phú Quốc là hòn đảo lớn nhất Việt Nam, nằm trong Vịnh Thái Lan, thuộc tỉnh Kiên Giang. Vị trí
địa lý của đảo đƣợc tóm tắt để dễ hình dung nhƣ sau: mũi Đông Bắc của đảo cách quốc gia láng giềng
Campuchia 4 hải lý. Đảo cách thành phố Rạch Giá, thủ phủ của tỉnh Kiên Giang 62 hải lý về phía Đông
và cách thị xã Hà Tiên là 25 hải lý.
Phạm vi lập dự án có tổng diện tích 5.659 m2( bao gồm diện tích đất và mặt nƣớc) tại thị trấn
Dƣơng Đông, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang. Nằm tiếp giáp đƣờng Bạch Đằng, ngay trung tâm
hành chính của huyện và đƣợc giới hạn nhƣ sau:
-

Phía Bắc cạnh IJ=20.17m giáp sông Dƣơng Đông;

-

Phía Nam cạnh PQ=23.56m, cạnh QR=9.11m, cạnh RS=28.86m, SA=14.54m, cạnh
AB=22.73m giáp công viên hiện hữu;

-

Phía Đông cạnh MN=29.67m giáp đƣờng Bạch Đằng; cạnh JK=59.27m, cạnh KL=70.70m,
cạnh LM=16.22m, cạnh NO=16.27m, OP=30.45m giáp công viên hiện hữu;

-

Phía Tây cạnh BC=19.90m, CD=13.82m, cạnh DE=58.92m, cạnh EF=30.45m, cạnh FG=11.98,
cạnh GH=69.06m, cạnh HI=55.05m giáp sông Dƣơng Đông.

1.2.1.2 Địa hình, địa mạo:
Khu đất làm dự án có địa hình tƣơng đối bằng phẳng, độ dốc dƣới 5%, cao độ giao động từ
+0.99m đến +2.09m.
1.2.1.3 Các yếu tố khí hậu:
Do vị trí đặc điểm của Đảo Phú Quốc nằm ở vĩ độ thấp lại lọt sâu vào vùng vịnh Thái Lan, xung
quanh biển bao bọc nên thời tiết mát mẻ mang tính nhiệt đới gió mùa. Khí hậu chia hai mùa rõ rệt,
mùa khô bắt đầu từ tháng 11 âm lịch đến tháng 4 âm lịch năm sau và mùa mƣa bắt đầu từ tháng 5 âm
lịch đến tháng 10 âm lịch năm sau. Mùa khô: Đảo Phú Quốc chịu ảnh hƣởng gió mùa Đông Bắc có
cƣờng độ tƣơng đối mạnh, tốc độ gió trung bình 4 m/s. Khi gió Đông Bắc mạnh, tốc độ đạt từ 20 đến
24 m/s. Mùa khô có độ ẩm trung bình 78%. Nhiệt độ cao nhất 35 độ C vào tháng 4 và tháng 5. Mùa
mƣa: Đảo Phú Quốc là cửa ngõ đón gió mùa Tây - Tây Nam, tốc độ gió trung bình 4,5 m/s. Mùa mƣa


mây nhiều, độ ẩm cao, từ 85 đến 90%. Lƣợng mƣa trung bình là 414 mm/tháng. (Cả năm trung bình là
3000 mm). Trong khu vực Bắc đảo có thể đạt 4000 mm/năm; có tháng mƣa kéo dài 20 ngày liên tục.
Chính vì điều kiện khí hậu nhƣ vậy nên Phú Quốc có đƣợc một nguồn tài nguyên vô giá là rừng nhiệt
đới, trong đó có rất nhiều giống, loài đặc hữu. Đây là vốn quý nhất để phát triển du lịch sinh thái trên
hòn đảo này. Bên cạnh rừng, vì bản thân Phú Quốc là một hòn đảo và là đảo lớn, cho nên những
nguồn tài nguyên khác nhƣ: tài nguyên biển, tài nguyên đất, tài nguyên nƣớc,… ở đây có tiềm năng
lớn để khai thác phát triển kinh tế.
+ Nhiệt độ:


Mang đặc điểm chế độ nhiệt nội chí tuyến, chịu ảnh hƣởng của gió mùa.



Nhiệt độ trung bình năm khoảng 27 – 27,50C, vào loại cao nhất nƣớc ta, tổng nhiệt độ hàng

năm lên tới 9.700 – 10.0000C, vƣợt xa cận dƣới các tiêu chuẩn nhiệt độ.
+ Mƣa: Là một trong những vùng có lƣợng mƣa lớn nhất Nam bộ.


Lƣợng mƣa trung bình năm: 2.068mm.



Số ngày mƣa: 126 – 170 ngày.



Mùa mƣa ở Phú Quốc bắt đầu từ tháng 5 và kết thúc vào tháng 11, mùa khô bắt đầu từ

tháng 12 và kết thúc tháng 4.
+ Độ ẩm:


Độ ẩm trung bình năm ở Phú Quốc khoảng 80-82%, về đặc trƣng này sự phân hóa không rõ

rệt bằng sự phân hóa theo mùa, độ ẩm trung bình trong các tháng mùa khô chỉ đạt mức 76 – 80%
và các tháng mùa mƣa đạt lên tới 83 – 88%, sự chênh lệch độ ẩm là 8 – 12%.


Độ ẩm cao trung bình mùa mƣa là 93 – 94% và trong các tháng mùa khô là 90 – 94%,

chênh lệch giữa mùa mƣa và mùa khô không lớn lắm.

+ Mây và nắng:
Mây: Lƣợng mây trên đất trung bình là 6/10 bầu trời (mùa mƣa là 5 – 6.5/10, mùa khô là 5 –
5.5/10 bầu trời), lƣợng mây nhiều nhất vào tháng 9, tháng 10. Lƣợng mây ít nhất vào tháng 1, 2, 3.
Nắng: Trung bình hằng năm ở phú Quốc có khoảng 2.400 giờ nắng. Vào mùa mƣa nắng ít đi
đáng kể so với mùa khô, trung bình cả mừa mƣa (từ tháng 6 đến tháng 11).
+ Gió:
Hƣớng gió thịnh hành: Đăc điểm nổi bật là sự thay đổi tần suất hƣớng gió và gió thịnh hành theo


mùa.


Mùa nắng: Thịnh hành gió Bắc và Đông, đầu mùa tháng 11, 12 gió Bắc và Đông chiếm ƣu

thế rõ rệt, tần suất mỗi hƣớng đều trên 30%, có khi trên 50%, từ giữa mùa thịnh hành là gió Đông
với tần suất không đáng kể. Nhƣ vậy từ đầu mùa mƣa đến cuối mùa Đông gió thịnh hành chuyển
từ Bắc, Đông Bắc sang hƣớng Đông và Đông Nam.


Mùa mƣa: Thịnh hành gió Tây hoặc Tây Nam, gió Tây Nam chiếm ƣu thế với tần suất từ

37-50% so với gió Tây tần suất từ 24-41%, gặp cả hai hƣớng gió thịnh hành lên tới 60%, thậm chí
trên 90%.
1.2.1.4 Thuỷ văn:
Đảo Phú Quốc có nguồn nƣớc mặt khá phong phú, mật độ sông suối 0.42km/km2 lớn hơn bất
cứ đảo nào của nƣớc ta. Phú Quốc có 8 hệ thống sông có diện tích lƣu vực 10km2 trở lên. Tổng diện
tích lƣu vực 456,5km2 (chiếm 78% tổng diện tích đảo). Phú Quốc có nguồn nƣớc ngầm khá phong
phú, phân bố khắp đảo. Chất lƣợng nƣớc tƣơng đối tốt, có thể sử dụng trong sinh hoạt, chất lƣợng
nƣớc mặt là loại nƣớc mềm có thể dùng trong ăn uống (theo Viện vệ sinh dịch tễ).
1.2.1.5 Địa chất:

Đá trầm tích cát kết, bột kết là nền chính tạo nên đảo. Bề mặt địa hình bị phong hóa tạo nên lớp
phủ và sét cát pha dặm sạn dày từ 5-15m. Do địa hình có nhiều núi cao và sông, suối nên một số khu
vực là vùng bồi lắng ven sông, ven biển.
Địa chất động lực ổn định, không xảy ra động đất, sụt lún khu vực.
1.2.2 CÁC ĐIỀU KIỆN HIỆN TRẠNG
1.2.2.1 Hiện trạng dân cƣ lao động
Thị trấn Dƣơng Đông có dân cƣ tập trung là các hộ kinh doanh cá thể, các doanh nghiệp, hệ
thống nhà hàng, khách sạn, resort,… cơ quan hành chính của thị trấn và huyện, nơi đây tập trung lực
lƣợng lao động đông và có thể đáp ứng đƣợc nhu cầu tuyển dụng lao động sau này.

1.2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất

STT

Loại đất

Diện tích (m2)

Tỷ lệ (%)


1

Đất công trình công cộng

326

5,76

2

Mặt nƣớc

4.847

85,65

3

Đất giao thong

486

8,59

Tổng diện tích tự nhiên

5.659

100,00

1.2.2.3 Hiện trạng xây dựng các công trình kiến trúc
Hiện nay, trên khu đất quy hoạch thực hiện dự án có 01 công trình kiến trúc hiện hữu làm trụ sở
Ban Quản lý Đầu tƣ và Phát triển đảo Phú Quốc.
1.2.2.4 Hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật


Hiện trạng giao thông: Các tuyến đƣờng bao quanh khu đất đều là tuyến đƣờng chính đƣợc

trải nhựa, bề rộng mặt cắt ngang 12m, thuận tiện cho giao thông và vận chuyển dụng cụ và trang

thiết bị phục vụ dự án.


Hiện trạng cấp, thoát nƣớc: Hiện tại nguồn cấp nƣớc sinh hoạt là nƣớc máy đƣợc phân bố

dọc theo tuyến đƣờng bao quanh khu đất. Nƣớc sinh hoạt và nƣớc mƣa đƣợc đƣa vào hệ thống
cống thoát nƣớc của thị trấn.


Hiện trạng cấp điện : Hiện nay, thị trấn Dƣơng Đông sử dụng nguồn điện từ trạm điện lực

Phú Quốc. Hiện tại, hệ thống điện lực chƣa hoàn thiện, chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu sử dụng,
hiện tƣợng mất điện thƣờng xuyên xảy ra. Vì vậy, cần bố trí máy phát điện phục vụ nhu cầu về
điện của dự án.


Hiện trạng hệ thống thoát nƣớc mƣa: Trong khu vực thực hiện dự án chƣa có hệ thống

thoát nƣớc mƣa, chủ yếu nƣớc mƣa thoát theo độ dốc của địa hình đồ ra sông Dƣơng Đông.


Hiện trạng thoát nƣớc bẩn và vệ sinh môi trƣờng: Nƣớc bẩn của khu vực mà chủ yếu là

nƣớc thải sinh hoạt đƣợc thải ra hệ thống cống thoát nƣớc của thị trấn đƣợc bố trí dọc theo các
trục đƣờng lƣu thông.
2.

MÔ TẢ DỰ ÁN

2.1 TÓM TẮT DỰ ÁN

1.1.1. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ ĐỂ LẬP DỰ ÁN


Luật Đầu tƣ 2005, Luật Xây dựng năm 2003 và các văn bản hƣớng dẫn thi hành.




Các Quyết định của Thủ tƣớng Chính phủ có liên quan đến đầu tƣ và phát triển đảo Phú

Quốc:



1.

Số 633/QĐ-TTg ngày 11/05/2010;

2.

Số 1197/QĐ-TTg ngày 09/11/2005;

3.

Số 38/2006/QĐ-TTg ngày 14/02/2006;

4.

Số 01/2007/QĐ-TTg ngày 08/01/2007;

5.

Thông tƣ số 10/2007/TT-BTC ngày 05/02/2007 của Bộ Tài Chính.

6.

Thông báo số 275/TP-VP ngày 05/12/2008 của UBND Tỉnh Kiên Giang.

Hợp đồng số 02/HDKT-TCKH ngày 28/5/2010 giữa Phòng Tài Chính – Kế Hoạch huyện Phú

Quốc và công ty CPDL Ngôi Sao Biển về cho thuê trụ sở làm việc số 3 Bạch Đằng, TT. Dƣơng
Đông, Phú Quốc, Kiên Giang.


Biên bản bàn giao tài sản số 09/BBBG-TCKH ngày 20 tháng 12 năm 2010.



Căn cứ chức năng, nhiệm vụ, hoạt động sản xuất kinh doanh và khả năng tài chính của

Công ty.
1.1.2. MỤC TIÊU CỦA DỰ ÁN
Xuất phát từ định hƣớng chung, việc đầu tƣ xây dựng CẢNG TÀU KHÁCH DƢƠNG ĐÔNG –
PHÚ QUỐC MARINA với các mục tiêu và yêu cầu cụ thể nhƣ sau:


Từng bƣớc cụ thể hóa Quy hoạch chung và Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội

Phú Quốc. Khai thác triệt để tiềm năng, lợi thế của Phú Quốc, đa dạng hóa các loại hình dịch vụ du lịch – thƣơng mại.


Đầu tƣ xây dựng và quản lý Cảng du thuyền Dƣơng Đông – Phú Quốc Marina đáp ứng nhu

cầu du lịch bằng đƣờng biển ngày càng tăng và hƣớng tới xây dựng Cảng du thuyền Dƣơng
Đông thành một trung tâm du thuyền của Việt Nam và khu vực.


Đầu tƣ xây dựng nhà chờ tàu, khu vực neo đậu với các trang thiết bị chuyên dùng hiện đại

phục vụ cho công tác làm thủ tục xuất nhập cảnh sẽ thu hút ngày càng đông du khách Quốc tế
đến với Phú Quốc và từ Phú Quốc đi các nƣớc khác mở ra một hƣớng mới trong phát triển du lịch
biển tại Phú Quốc.




Đầu tƣ nghiên cứu xây dựng và trình Ủy Ban Nhân Dân Huyện Phú Quốc thông qua quy

chế quản lý bến bãi và quy chế quản lý phƣơng tiện cũng nhƣ dịch vụ trên biển, nhằm đem lại
nguồn thu và quản lý tốt chất lƣợng dịch vụ.


Cảng du thuyền Dƣơng Đông – Phú Quốc Marina sẽ thu hút các doanh nghiệp du lịch, nhà

hàng khách sạn, resort tham gia giới thiệu sản phẩm, quảng bá thƣơng hiệu đến với du khách
trong và ngoài nƣớc.


Trong chiến lƣợc phát triển Phú Quốc, Công Ty Cổ Phần Du Lịch Ngôi Sao Biển mong

muốn tham gia vào việc cải thiện môi trƣờng nƣớc, cảnh quan khu vực cảng Marina và hai bờ
sông Dƣơng Đông, ngay sau khi Nhà máy xử lý nƣớc thải trên sông Dƣơng Đông đƣợc đƣa vào
sử dụng.
1.1.3. NỘI DUNG VÀ QUY MÔ ĐẦU TƢ :
Dự án NÂNG CẤP, CẢI TẠO VÀ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CẢNG DU THUYỀN DƢƠNG ĐÔNG – PHÚ
QUỐC MARINA gồm có các hạng mục sau:
 Bến du thuyền : cầu tàu bê tông cốt thép hiện tại có diện tích 210 m2 sẽ đƣợc sữa chữa nâng cấp
và toàn bộ mặt sàn sẽ đƣợc ốp gạch nhám tạo điểm nhấn sang trọng cho bến du thuyền. Bên
cạnh đó,công ty Ngôi Sao Biển sẽ tiến hành đầu tƣ xây dựng đồng bộ hệ thống bến neo đậu thấp
hơn, phù hợp với việc neo đậu và đƣa đón khách lên xuống các phƣơng tiện khác nhƣ tàu câu, du
thuyền cao cấp , cano du lịch, taxi biển...các thiết bị chuyên dụng cho một cảng tàu khách cũng sẽ
đƣợc đầu tƣ đúng mức theo thời gian nhằm đảm bảo hình thành một bến du thuyền hiện đại phục
vụ du lịch trong nƣớc và Quốc tế.

 Nhà đón khách : diện tích 747 m2 sẽ là nơi tổ chức bán vé tour du lịch biển, các mô hình cano taxi
trên sông, biển cho du khách.


Khu vực xuất nhập cảnh : khu vực xuất nhập cảnh cho du khách đến với Phú Quốc và từ
Phú Quốc đi các quốc gia khác bằng đƣờng biển sẽ đƣợc đầu tƣ với đầy đủ thiết bị chuyên
dùng cho các cơ quan chức năng Biên Phòng, Cảng vụ, kiểm dịch … và có lối đi riêng thông


thoáng có mái che sẽ tạo cho du khách cảm giác tiện nghi, thoải mái với mô hình làm thủ tục
xuất nhập cảnh ứng dụng công nghệ hiện đại này.


Khu vực xuất bến của các ghe tàu du lịch đảo – neo đậu du thuyền cao cấp : một lối đi
riêng thông thoáng có mái che dành cho du khách sử dụng dịch vụ ghe tàu du ngoạn và dịch
vụ cano trên sông trên biển cũng đƣợc đầu tƣ nhằm đảm bảo phục vụ du khách một cách tốt

nhất.


Phòng chờ : diện tích trên 150 m2 là nơi dành cho du khách thƣ giãn trong lúc đợi tàu,
phòng chờ đƣợc trang bị ghế ngồi, kệ sách báo, guide book, điện thoại công cộng, internet
tốc độ cao, trung tâm thông tin sẽ giới thiệu cho du khách về các chƣơng trình du lịch, lịch
chạy tàu và giới thiệu các thông tin du lịch trên đảo, ti vi phát các chƣơng trinh ca nhạc,
game show giải trí.



Khu vực bán vé tour của các hãng lữ hành : Công ty sẽ bố trí 6 quầy bán vé với tổng
diện tích 60 m2 giới thiệu sản phẩm và bán vé tour du lịch cho các đơn vị lữ hành tại Phú
Quốc tham gia nhằm đƣa sản phẩm và thƣơng hiệu của mình đến gần hơn với du khách
trong và ngoài nƣớc.



Khu căn tin ( hai bên khu nhà chờ) bán thức ăn nhanh, nƣớc giải khát, một quầy bán
hàng lƣu niệm cùng hai nhà vệ sinh cũng sẽ đƣợc đầu tƣ đúng mức để sẵn sàng đáp ứng
nhu cầu của du khách.



Văn phòng Công ty CP DL Ngôi Sao Biển, văn phòng BQL Cảng du thuyền Dƣơng
Đông diện tích 40 m2 đƣợc bố trí trên tầng áp mái ( phần cải tạo cơi nới thêm so với diện
tích hiện hữu – không làm thay đổi kết cấu mái và thay đổi chiều cao tổng thể của tòa nhà)

 Khu vực thƣơng mại dịch vụ trên mặt nƣớc: diện tích sàn 2000 m2, đƣợc đầu tƣ theo hình
thức công trình nổi, 4 tầng, neo cố định sát bờ, kết nối với khu vực lên xuống tại khu công viên.

Khu dịch vụ nổi đƣợc đầu tƣ theo tiêu chuẩn 4-5 sao, có các dịch vụ lƣu trú kết hợp vui chơi giải


trí, ngắm cảnh...
 Cây xanh, cảnh quan: hai khu vực giáp hành lang nhà chờ sẽ đƣợc thiết kế cảnh quan đồi cỏ,
cây cảnh tạo cảnh quan thoáng mát và sang trọng và là điểm nhấn nổi bật cho nhà chờ.
 Hệ thống chiếu sáng : hệ thống chiếu sáng xung quanh Cảng tàu khách sử dụng công nghệ năng
lƣợng mặt trời.
2.2 LỰA CHỌN HÌNH THỨC ĐẦU TƢ
1.1.4. CHỦ ĐẦU TƢ


Tên chủ đầu tƣ: CÔNG TY CỔ PHẦN DU LỊCH NGÔI SAO BIỂN.



Trụ sở chính: 27 đƣờng 30/4, thị trấn Dƣơng Đông, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.



Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 1700578694 do Ban Quản lý Đầu tƣ Phát triển đảo

Phú Quốc cấp ngày 02 tháng 05 năm 2008.


Ngành nghề kinh doanh: Vận tải hành khách ven biển; Nhà hành và các dịch vụ ăn uống

phục vụ lƣu động; Đại lý du lịch; Điều hành tua du lịch; Dịch vụ hỗ trợ liên quan đến quảng bá và
tổ chức tua du lịch; Bán buôn vật liệu, thiết bị lắp đặt khác trong xây dựng; Hoạt động dịch vụ hỗ
trợ trực tiếp cho vận tải ven biển và viễn dƣơng (52221); Kinh doanh lữ hành quốc tế; Bán buôn

tre, nứa, gỗ cây và gỗ chế biến (46631); Bán buôn xi măng (46632); Bán buôn gạch xây, ngói, đá,
cát, sỏi (46633); Bán buôn kính xây dựng (46634); Bán buôn sơn, vécni (46635); Bán buôn gạch
ốp lát, thiết bị vệ sinh (46636); Bán buôn đồ ngũ kim (46637); Bán buôn vật liệu, thiết bị lắp đặt
khác trong xây dựng (46639); Bán buôn sắt, thép (46622).
2.2.2

HÌNH THỨC ĐẦU TƢ
Khu đất dự kiến đầu tƣ hiện là trụ sở làm việc của Ban Quản Lý Đầu Tƣ Phát Triển Đảo Phú

Quốc, do vậy :


Hình thức đầu tƣ dự án : Đầu tƣ cải tạo công trình hiện hữu, xây dựng mới khu vực neo

đậu, bổ sung và nâng cấp công năng sử dụng của công trình, đầu tƣ các loại hình dịch vụ cao cấp
trên biển, cải tạo cảnh quan nội ngoại thất.


Hình thức quản lý dự án : Chủ đầu tƣ trực tiếp quản lý dự án.



Công ty sẽ chọn một đơn vị thiết kế có năng lực tiến hành khảo sát cụ thể và thiết kế chi tiết

dự án theo đúng quy định, trình Ban Quản Lý Đầu Tƣ Phát Triển Đảo phê duyệt. Thiết kế cảnh
quan xung quanh nhà chờ, bến du thuyền nhằm tạo cảm giác thoải mái cho du khách khi đến sử
dụng dịch vụ.




Chọn nhà thầu xây dựng có kinh nghiệm, năng lực thực hiện theo đúng thiết kế đƣợc duyệt.

Việc tuyển chọn nhà thầu xây dựng dựa trên các yếu tố chất lƣợng lƣợng và giá cả, ngoài ra nhà
thầu đƣợc chọn phải đáp ứng các yêu cầu cơ bản sau: có kinh nghiệm xây dựng (và thiết kế)
công trình công viên cây xanh; có giấy phép hành nghề và hoạt động tại Việt Nam; có năng lực tài
chính đảm bảo tiến độ thực hiện dự án.


Doanh nghiệp sẽ ƣu tiên sử dụng nguyên – vật liệu xây dựng tại chỗ và sản xuất trong nƣớc

(trừ các loại nguyên – vật liệu trong nƣớc chƣa sản xuất đƣợc hoặc sản xuất đƣợc nhƣng chƣa
đáp ứng yêu cầu chất lƣợng).
2.3 KẾ HOẠCH THỰC HIỆN
2.3.1


KẾ HOẠCH TRIỂN KHAI DỰ ÁN:
Tháng 9 đến 12 năm 2010 : hoàn tất các giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ, nhận bàn giao đất trên
thực địa.



Giai đoạn I (từ quý 1 năm 2011 đến đầu quý 4 năm 2011) : thi công xây dựng, cải tạo hoàn
chỉnh Cảng tàu khách và một số hạng mục của bến neo đậu.



Giai đoạn II từ năm 2014 : đầu tƣ bổ sung các thiết bị chuyên dùng cho Cảng tàu khách và nhà
chờ bao gồm các trang thiết bị dùng cho thủ tục xuất nhập cảnh phục vụ du thuyền Quốc tế,

khu dịch vụ nổi, tiếp nhận và đầu tƣ công viên Bạch Đằng, cải tạo cảnh quan trên bờ, chiếu
sáng và cảnh quan khu vực bến neo đậu…



Giai đoạn III ( từ năm 2017): Xây dựng hoàn chỉnh hệ thống bến và khu vực neo đậu cho du
thuyền và canô, taxi biển, hoàn chỉnh dịch vụ Cảng.



Giai đoạn IV ( giai đoạn đầu tƣ bổ sung, hoàn chỉnh khu phức hợp, bổ sung tổng diện tích - từ
năm 2020): Đầu tƣ hệ thống trang thiết bị, phƣơng tiện để đón tàu du lịch cao cấp 4 – 5 sao (
cập trực tiếp vào khu vực đê chắn sóng), đầu tƣ hạ tầng giao thông, khu du lịch nghỉ dƣỡng và
khách sạn 5 sao khu vực lân cận Cảng.

2.3.2


KẾ HOẠCH PR – MARKETING CHO DỰ ÁN:
Công tác PR – Marketing cho dự án đã đƣợc Ban quản lý dự án giao cho các chuyên gia hàng
đầu trong ngành thực hiện nhằm quảng bá rộng rãi về dự án đến với nhân dân và du khách.



Bên cạnh việc PR - Marketing thông qua các bảng quảng cáo ngoài trời, các phƣơng tiện
truyền thông đại chúng, báo đài, dự án cũng đầu tƣ thiết kế một website đa ngôn ngữ chất


lƣợng cao nhằm tăng tính hiệu quả trong hoạt động truyền thông, tạo cầu nối giao lƣu và góp
phần quảng bá rộng rãi cho du lịch Phú Quốc.

2.3.3

TỔ CHỨC QUẢN LÝ
Nhân sự của dự án sẽ do BQL dự án thành lập, tuyển dụng, phân công cụ thể và chịu trách

nhiệm trực tiếp trƣớc Ban tổng giám đốc của Công ty.
SƠ ĐỒ TỔ CHỨC NHÂN SỰ BQL CẢNG TÀU KHÁCH DƯƠNG ĐÔNG

BQL DỰ ÁN

BQL CẢNG

BỘ PHẬN KD VP

NHÂN VIÊN
KD

KẾ TOÁN

BỘ PHẬN BẢO
VỆ

NHÂN VIÊN

BỘ PHẬN BẢO TRÌ
– VỆ SINH

NHÂN VIÊN

NHÂN VIÊN

Tổng số nhân sự dự kiến 22 ngƣời, có thề thay đổi tùy thuộc tình hình Kinh Doanh.
 PHƢƠNG THỨC TUYỂN DỤNG, KẾ HOẠCH ĐÀO TẠO:
 Đối với cán bộ quản lý, kỹ thuật: sẽ đƣợc tuyển dụng trực tiếp.
 Đối với nhân viên: sẽ đƣợc tuyển dụng trực tiếp hoặc thông qua các phƣơng tiện truyền thông đại
chúng. Ngƣời địa phƣơng sẽ đƣợc ƣu tiên tuyển dụng nếu đáp ứng tốt các yêu cầu công việc.
•

Kế hoạch đào tạo:Doanh nghiệp sẽ tổ chức các khóa đào tạo hoặc cho nhân viên tham gia các

khóa đào tạo do các đơn vị khác có uy tín tổ chức đào tạo trong nƣớc nhằm trang bị cho nhân viên có
đủ năng lực và thái độ phục vụ khách hàng một cách tốt nhất. Nội dung đào tạo chủ yếu là : tiếp thị/ kỹ
năng phục vụ; kế toán –tài chính; bảo trì/ sửa chữa.
2.4

NGUỒN VỐN ĐẦU TƢ DỰ ÁN:

Tổng nguồn vốn của dự án hơn 64 tỳ đổng chủ yếu dùng để đầu tƣ cho các hạng mục xây dựng.
Trong đó : 60 % vốn dự án hình thành từ nguốn vốn chủ sỡ hữu;


40 % còn lại đƣợc huy động từ các ngân hàng trong nƣớc (chủ yếu 37% từ NHNo&PTNT
với thời gian vay 15 năm, đƣợc ân hạn trả nợ 4 năm đối với khoản vay đầu tiên năm 2011; và 3% vay
từ BIDV với điều khoản tƣơng tự).
Bảng 2.1 : Cơ cấu vốn và kế hoạch huy động vốn:

2.5 CÁC GIẢ ĐỊNH TÍNH TOÁN LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN:


Đồng tiền sử dụng : quy đổi về Việt Nam đồng ( VNĐ)



Tỷ giá USD/ VND : 20,935



Tỷ lạm phát ( bình quân 5 năm gần đây) : 9%



Thuế TNDN : 25 % .

Ƣu đãi đƣợc hƣởng : miễn thuế TNDN 4 năm kể từ khi có lãi, hƣởng thuế suất 10 % trong 9 năm
tiếp theo .


Miễn thuế nhập khẩu hàng hóa tạo tài sản cố định theo quy định.



Miễn tiền thuê đất trong suốt vòng đời thực hiện dự án (50 năm).



Khấu hao theo phƣơng pháp đƣờng thẳng (thời gian KH theo lịch khấu hao)


Vốn đầu tƣ : 60% vốn tự có và 40 % huy động từ ngân hàng.



Tài trợ

40%

lãi suất thực

14% Năm

lãi suất danh nghĩa

24.3% Năm

Suất sinh lợi vốn chủ sở hữu (re)
Thực

2.5.1

12.5% Năm

Danh nghĩa

22.63% Năm

WACC (p)

23.28%

Giả định về công suất khai thác :

Trong 2 năm đầu của dự án, chi phí hoạt động có phát sinh nhƣng khu cảng tàu và bến du thuyên vân
trong giai đoạn đang đƣợc hoàn thiện nên công suất khai thác dự kiến không đáng kể ( xem nhƣ bằng
0%).
Giai đoạn 2013-2014 : Khu vực xung quanh nhà chờ và bến du thuyền bắt đầu chính thức hoạt động
thì KS nổi vẫn đang trong giai đoạn xây dựng (công suất khai thác 0%)
Từ năm 2015 trở về sau : khu du lich cảng tàu Dƣơng Đông tăng dần công suất khai thác trên tất cả
sản phẩm/ dịch vụ của dự án. Dựa vào số liệu thống kê tiềm năng du lịch của Việt Nam thì 50 năm tới
, công suất khai thác của các SP/DV dự án không vƣợt qua đƣợc 80%.
Bảng 2.2 Giả định về công suất khai thác :


2.5.2

Giả định về doanh thu & chi phí :

2.5.2.1 Doanh thu:
Khách sạn :


Số lượng phòng

: 50



Tiêu chuẩn

: 5 sao



Thời gian khai thác : 6 tháng/ năm



Số lượng khách du lịch (máy bay & tàu)/ tháng : 18,470

Bảng 2.3 : Thông số ước tính doanh thu hoạt động

2.5.2.2 Chi phí hoạt động:
Bảng 2.4 : Thông số ước tính chi phí hoạt động


Chi phí lƣơng nhân viên đƣợc tính toán theo công suất khai thác 100%. Số lƣợng NV cũng nhƣ CP
lƣơng sẽ đƣợc điều chỉnh tƣơng ứng với công suất khai thác của từng giai đoạn.


2.

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN

3.1 Các chỉ tiêu tài chính :
3.1.1

Chi phí đầu tư xây dựng :

Vốn của dự án đƣợc đầu tƣ cho các hạng mục chính nhƣ sau :
Bảng 3.1 : Chi phí vốn đầu tư xây dựng

3.1.2

Chi phí hoạt động (CP HD) :

Bảng 3.2 : Chi phí hoạt động ước tính

3.1.3

Doanh thu hoạt động :
Với công suất khai thác đƣợc ƣớc tính trong phấn các tính toán giả định trên thì doanh thu hoạt
dộng của dự án dự kiến đạt đƣợc trong suốt vòng đời dự án khỏng 12,604 tỷ đồng.:

Bảng 3.3 : Doanh thu hoạt động ước tính

3.1.4

Kế hoạch vay vốn và trả lãi:


Tổng số tiền công ty du lịch Ngôi Sao Biển vay từ NHNo & PTNT để đầu tƣ cho dự án chủ yếu đầu tƣ
cho các hạn mục xây dựng. Các khoản vay đƣợc thực hiện tƣơng ứng với 4 giai đoạn đầu tƣ :
a) Giai đoạn 1

: bắt đầu vay năm 2011 để đầu tƣ 7,474 triệu đồng xây dựng bến du thuyên,

đồng thời cải tạo cảng biển. Việc trả nợ (gốc + lãi) sau đƣợc ân hạn 4 năm.
b) Giai đoạn 2

: bắt đầu vay năm 2014 để đầu tƣ 15,466 triều đồng chủ yếu xây dựng KS nổi

và nhà chờ tàu.
c) Giai đoạn 3

: vay vào năm 2017 với số tiền 1,858 triệu đồng để tiếp tục hoàn thiện bến du

thuyền.
d) Giai đoạn cuồi : vay 864 triệu đồng tƣ ngân hàng BIDV với điều kiện vay tƣơng tự NHNo&
PTNT, vẫn để tiếp tục hoàn thiện khu bến du thuyền.
Vay trong thời hạn 15 năm tính từ ngày rút vốn.
Lãi suất vay : 24.26 %/ năm
Với phƣơng pháp trả nợ đều (gốc+lãi) ở các tháng thì tính đến cuối năm 2035 dƣ nợ cuối kỳ sẽ bằng
zero.
Bảng 3.4 : Nhu cầu vốn vay

3.1.5

Lịch khấu hao:

Theo mô hình xây dựng của dự án thì vốn đầu tƣ đƣợc đƣa vào theo 4 giai đoạn đầu tƣ và đƣợc tính
khấu hao theo PP KH đƣờng thẳng nhƣ quy định.


Bảng 3.5 : Lịch khấu hao

Đến cuối năm 2044 thì toàn bộ khấu hao sẽ đƣợc đƣa hết vào chi phí, và sang năm 2045 chi phí xây
dựng sẽ không còn năm trong Báo cáo thu nhập phần mục khấu hao.
3.1.6

Báo cáo thu nhập :

Căn cứ vào kết quả tính toán ở trên, bảng báo cáo thu nhập đƣợc lập nhƣ sau :
Bảng 3.6 : Báo cáo thu nhập dự trù


Kết quả cho thấy dự án trong 4 năm đầu tiên bị lỗ ( -5,693 triệu đồng), nguyên nhân là do giai đoạn
đầu xây dựng, công suất khai thác thấp ( chỉ đạt 2,338 triệu đồng) trong khi vẫn chịu chi phí hoạt động,
chi phí khấu hao (5,880 triệu đồng ) và chi phí lãi vay (-5,382 triệu đồng). Nhƣng từ năm 2015 về sau ,
dự án đạt đƣợc lợi nhuận .

3.1.7

Dòng tiền tệ :
Theo quan điểm tổng đầu tƣ ( TIPV)

Bảng 3.7a : Báo cáo ngân lưu theo quan diểm tổng đầu tư




Ngân lƣu vào (CIF-TIPV) : nguồn thu chủ yếu từ hoạt động kinh doanh các sản phẩm/dịch vụ
của dự án mang lại. Trong 2 năm đầu công suất khai thác bằng zero nên ngân lƣu vào không
có.



Ngân lƣu ra (COF-TIPV) : nguồn chi chủ yểu là chi phí xây dựng & thiết kế, chi cho hoạt động
kinh doanh, chi trả thuế TNDN …

-

Năm 2011, 2014 và 2017, 2020 là 4 năm xuất hiện dòng ngân lƣu ra cho đầu tƣ xây dựng, đặc
biệt năm 2011 & 2014 , là nguyên nhân gây ra sự giảm đột biến dòng ngân lƣu ròng.

-

Dự án bắt đầu ghi nhận chi trả thuế TNDN từ năm 2012, tuy nhiên do mức độ tăng trƣởng
mạnh từ nguồn thu nên việc chi trả thuế không gây ảnh hƣởng xấu đền dòng ngân lƣu ròng
của dự án.


Ngân lƣu ròng (NCF-TIPV) : kết quả từ dòng thu trừ đi dòng chi đƣợc thể hiện theo số liệu tính
toán . Đáng chú ý NCF từ năm 2011- 2014 nhỏ hơn 0 do những nguyên nhân đƣợc giải thích
nhƣ trên.
Theo quan điểm chủ đầu tƣ ( EPV)

Bảng 3.7b : Báo cáo ngân lưu theo quan diểm chủ đầu tư