Nghiên cứu ảnh hưởng của nhóm yếu tố tự nhiên tới kết quả thẩm định giá bất động sản tại thành phố hồ chí minh

 

 
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

Luận văn tốt nghiệp

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA NHÓM YẾU
TỐ TỰ NHIÊN TỚI KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP HỒ CHÍ MINH

GVHD: ThS. Trần Thu Vân
SVTH : Nguyễn Thị Giang
Lớp

: Đầu Tư 2

MSSV : 107204605
Khóa : 33


1
 

Mục lục
CHƯƠNG 1
GIỚI THIỆU ---------------------------------------------------------------------------------------- 4
1.1 Đặc vấn đề ------------------------------------------------------------------------------------- 5
1.2 Mục tiêu nghiên cứu -------------------------------------------------------------------------- 5
1.3 Câu hỏi nghiên cứu --------------------------------------------------------------------------- 5

1.4 Phương pháp và phạm vi nghiên cứu: ------------------------------------------------------ 6
1.5 Cấu trúc bài chuyên đề ----------------------------------------------------------------------- 6
CHƯƠNG 2
CƠ SỞ LÝ THUYẾT ---------------------------------------------------------------------------- 7
2.1 Bất Động Sản ---------------------------------------------------------------------------------- 7
2.1.1 Các khái niệm căn bản về bất động sản -------------------------------------------------------- 7
2.1.2 Thuộc tính của bất động sản ---------------------------------------------------------------------- 9
2.2 Thị Trường Bất Động Sản ----------------------------------------------------------------- 10
2.2.1 Khái niệm ------------------------------------------------------------------------------------------ 10
2.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản ----------------------------------------------------------- 11
2.2.3 Mối quan hệ cung- cầu bất động sản---------------------------------------------------------- 12
2.3 Định Giá Bất Động Sản ------------------------------------------------------------------ 18
2.3.1 Khái niệm định giá bất động sản--------------------------------------------------------------- 18
2.3.2 Mục đích của thẩm định giá -------------------------------------------------------------------- 20
2.3.3 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản ------------------------------------------------ 20
2.4 Mô Hình Hedonic và Các Nghiên Cứu Thực Nghiệm --------------------------------- 24
2.4.1 Mô hình hồi quy hedonic ------------------------------------------------------------------------ 24
2.4.2 Các Nghiên Cứu Thực Nghiệm----------------------------------------------------------------- 27

 


2
 

CHƯƠNG 3
KHUNG PHÂN TÍCH ------------------------------------------------------------------------ 33
3.1 Quy trình chọn mẫu và thu thập dữ liệu ------------------------------------------------- 33
a) Quy trình chọn mẫu---------------------------------------------------------------------------------- 33
b) Quy trình thu thập số liệu --------------------------------------------------------------------------- 34

3.2 Định nghĩa các biến ------------------------------------------------------------------------ 34
3.2.1 Biến phụ thuộc ------------------------------------------------------------------------------------ 35
3.2.2 Biến độc lập --------------------------------------------------------------------------------------- 35
3.3 Mô hình hồi quy và dấu kỳ vọng --------------------------------------------------------- 41
a) Mô hình hồi quy -------------------------------------------------------------------------------------- 41
b) Kỳ vọng dấu của biến-------------------------------------------------------------------------------- 41
3.4 Các giả thiết để áp dụng mô hình --------------------------------------------------------- 43
CHƯƠNG 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ------------------------------------------------------------------ 44
4.1 Thống kê mô tả ------------------------------------------------------------------------------ 44
4.1.1 Mô tả dữ liệu-------------------------------------------------------------------------------------- 44
4.1.2 Ma trận hệ số tự tương quan ------------------------------------------------------------------- 47
4.2 Kết quả hồi quy ----------------------------------------------------------------------------- 47
4.3 Các kiểm định trong mô hình hồi quy (Phụ lục) ---------------------------------------- 50
4.3.1 Kiểm định so sánh trung bình (KĐ t_test và ANOVA) ------------------------------------- 50
4.3.2 Kiểm định Wald (phụ lục 2.1) ------------------------------------------------------------------ 51
4.3.3 Kiểm định đa cộng tuyến ------------------------------------------------------------------------ 51
4.3.4 Kiểm định phương sai thay đổi ----------------------------------------------------------------- 52
4.3.5 Kiểm định tự tương quan ------------------------------------------------------------------------ 52
4.3.6 Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư ---------------------------------------------------- 52
4.4 Phân tích ý nghĩa của hệ số hồi quy ------------------------------------------------------ 53
4.5 Vận dụng mô hình vào việc định giá BĐS ---------------------------------------------- 54

 


3
 

CHƯƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ------------------------------------------------- 56

5.1 Kết luận -------------------------------------------------------------------------------------- 56
5.2 Những mặt hạn chế của đề tài ------------------------------------------------------------- 57
5.3 Những đóng góp và hướng phát triển đề tài --------------------------------------------- 57
5.4 Kiến nghị ------------------------------------------------------------------------------------- 57
TÀI LIỆU THAM KHẢO ---------------------------------------------------------------------- 59

 


4
 

CHƯƠNG 1
GIỚI THIỆU
Chương này trình bày những giới thiệu chung về đề tài nghiên cứu. Cơ sở hình thành đề
tài, mục tiêu, phương pháp và phạm vi nghiên cứu của đề tài. Xuất phát từ ý tưởng và mục
tiêu đó, nghiên cứu cũng cụ thể hoá các câu hỏi mà sẽ được trả lời trong suốt đề tài, sau
cùng là trình bày bố cục của đề tài nghiên cứu.

1.1 Đặt vấn đề
Hàng hóa bất động sản không giống như các hàng hóa thông thường khác ở các đặc điểm
như tính bất động, tính khan hiếm, tính không đồng nhất và có đời sống kinh tế lâu dài.
Khi tính giá của một BĐS không chỉ xét đơn thuần diện tích của BĐS đó là bao nhiêu mà
còn cần phải xét tới các yếu tố ảnh hưởng. Theo Tôn Thất Nguyễn Thiêm (2005), ở mức
độ khái quát bất động sản có 2 thuộc tính cơ bản: chất lượng và vị thế. Chính các thuộc
tính này tạo nên tính dị biệt cho từng bất động sản.
Xét về công dụng cơ bản nhất bất động sản là nơi cư ngụ của con người, gắn liền với
cuộc sống thường nhật. Tuy nhiên xét về mặt tổng quát vĩ mô, bất động sản là đầu vào cho
mọi hoạt động kinh tế. Thị trường bất động sản chiếm một lượng vốn lớn và có quan hệ
mật thiết với thị trường vốn, tài chính. Các giao dịch trong lĩnh vực BĐS ngày càng phổ

biến, để định giá được chính xác giá của một BĐS thì ngoài kinh nghiệm cần có một kỹ
thuật, phương pháp đo lường chính xác.
Trên thế giới kỹ thuật đo lường giá nhà ở đã xuất hiện từ những năm 1966 – 1967 do
Lancaster (1966) và Ridker (1967) đề xuất và phát triển. Ridker đã sử dụng mô hình
hedonic để tính các yếu tố môi trường ảnh hưởng tới giá nhà. Mô hình hedonic được rất
nhiều nhà nghiên cứu đến từ nhiều quốc gia sử dụng trong việc định giá BĐS. Nghiên cứu
của McCluskey. et al, (2000) nghiên cứu về thị trường nhà ở Hồng Kong, Bernardo (2002)
ở Brazil, Bello (2008) ở Nigeria, Sibel Selim (2008) và Hasan Selim (2009) ở Thổ Nhĩ Kỳ
(Turkey)…

 


5
 

Ở Việt Nam thị trường bất động sản rất phát triển, đặc biệt là trong một thập niên trở
lại đây. Cụm từ nhà đất đang “sốt” hay “đóng băng” dần trở nên quen thuộc. Điều này
cho thấy thị trường BĐS luôn biến động, và dao động của nó là khá mạnh. Khi tình trạng
sốt đất diễn ra thì giá BĐS được đẩy nên cao ngất ngưởng gây hiện tượng “bong bóng bất
động sản”, khi đó nhà đầu tư và đầu cơ bất động sản trúng lớn. Tuy nhiên khi thị trường
trầm lắng có thể coi là đóng băng, giá BĐS giảm mạnh theo nhận định của các nhà nghiên
cứu, nhà đầu tư vẫn còn lợi nhuận, và thị trường BĐS luôn hấp dẫn các nhà đầu tư. Vậy
giá BĐS thực là bao nhiêu? Khi mà giá giảm mạnh nhà đầu tư vẫn còn lợi nhuận, vẫn thu
hút một lượng lớn nhà đầu tư.
Do đó, việc định giá BĐS là một vấn đề cần được quan tâm, việc định giá đúng giúp
cho thông tin giao dịch được minh bạch, chính xác. Qua đó giúp giảm sự biến động của thị
trường bất động sản, giúp cho thị trường vốn và tài chính có cơ hội phát triển thêm. Vì thế,
đề tài này sẽ nghiên cứu một số yếu tố vi mô ảnh hưởng tới giá BĐS.

1.2 Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu chung của đề tài là tìm hiểu các yếu tố vi mô ảnh hưởng tới giá BĐS như thế nào.
Những yếu tố đó ảnh hưởng nhiều hay ít tới giá BĐS. Đề tài sẽ phải xác định các mục tiêu
cụ thể sau:
(1) Tìm hiểu các nhân tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá BĐS tại tp Hồ Chí Minh.
(i) Yếu tố vị thế như: vị trí BĐS, khoảng cách từ BĐS tới trung tâm, chiều rộng
đường, hẻm phía trước.
(ii) Yếu tố chất lượng: Diện tích đất, diện tích nhà, số lầu, sân thượng, hình dáng.
(2) Đưa ra giá nhà dự báo tại thành phố Hồ Chí Minh.

1.3 Câu hỏi nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu đề tài cần trả lời những câu hỏi tối thiểu sau:
(1) Những yếu tố vị thế nào ảnh hưởng tới giá BĐS?
(i) Yếu tố vị trí, khoảng cách tới trung tâm có ảnh hưởng nhiều đến giá BĐS không?
(2) Những yếu tố chất lượng nào của BĐS ảnh hưởng tới giá?
 


6
 

(i) Diện tích nhà có phải là yếu tố chi phối mạnh tới giá BĐS?
(ii) Quan niệm hình dáng (nở hậu, tóp hậu) có thực sự làm gia tăng giá BĐS?

1.4 Phương pháp và phạm vi nghiên cứu:
Phương pháp được sử dụng trong bài nghiên cừu này là sử dụng thuyết vị thế - chất lượng
kết hợp với hồi quy hedonic, nhằm tìm ra mối liên quan giữa giá BĐS và các nhân tố tác
động lên giá BĐS tại tp Hồ Chí Minh.
Đề tài sử dụng số liệu thứ cấp được lấy từ phòng quản lý của ngân hàng ACB – Chi
nhánh Hàng Xanh, số liệu là thực và độ chính xác cao. Đề tài sử dụng 160 mẫu, được thu

thập một cách ngẫu nhiên trên 6 tuyến đường Hai Bà Trưng, Trần Hưng Đạo, Nguyễn
Trãi, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Điện Biên Phủ, Võ Thị Sáu. Số liệu các hộ được ngân hàng
ACB – Chi nhánh Hàng Xanh thẩm định từ ngày 1/6/2010 đến ngày 31/12/2010.

1.5 Cấu trúc bài chuyên đề
Đề tài nghiên cứu gồm có 5 chương. Chương 1 giới thiệu chung về đề tài nghiên cứu như
cơ sở hình thành, mục tiêu nghiên cứu, phương pháp phạm vi nghiên cứu.Tiếp theo của
phần Giới thiệu, đề tài sẽ tiếp tục với cơ sở lý thuyết ở Chương 2.Trong Chương 3 trình
bày về quy trình chọn mẫu và quy trình thu thập số liệu, định nghĩa các biến trong mô hình
và đưa ra kỳ vọng về dấu. Tiếp theo là Chương 4 sẽ mô tả các biến trong mô hình, kết quả
hồi quy và các kiểm định. Chương 5, kết luận và kiến nghị, bên cạnh đó đưa ra những mặt
còn hạn chế của đề tài.

 


7
 

CHƯƠNG 2
CƠ SỞ LÝ THUYẾT
Chương này trình bày những lý thuyết cơ bản về bất động sản, thị trường BĐS qua đó thấy
được những thuộc tính cơ bản nhất của BĐS, mối quan hệ cung cầu BĐS. Đồng thời,
chương này cũng trình bày mô hình hedonic và các nghiên cứu thực nghiệm trước đây. Từ
các lý thuyết và nghiên cứu thực nghiệm đã trình bày đề tài rút ra các yếu tố ảnh hưởng
đến giá BĐS tại Tp Hồ Chí Minh.

2.1 Bất Động Sản
2.1.1 Các khái niệm căn bản về bất động sản
Theo Wikipedia (2010), bất động sản (real estate) là một thuật ngữ pháp quy để chỉ đến

các tài sản bao gồm đất đai và các cải thiện (improvement) cho đất đai như là nhà, công
trình xây dựng gắn liền với vị trí của đất đai, có tính không dịch chuyển được. Thuật ngữ
“các cải thiện” hàm ý các công trình xây dựng hoặc các hoạt động tạo lập do con người
thực hiện gắn liền với đất đai ở một vị trí xác định nào đó. Các cải thiện có thể là nhà hay
các công trình xây dựng mang tính cố định, hoặc là việc tôn tạo, thay đổi tính chất và hình
dạng của đất đai như đào kênh, mương, đổ nền, trồng cây lâu năm…
Theo định nghĩa của Bloomber, “bất động sản là một mảnh đất đai và tất cả các tài
sản vật chất gắn liền với đất”.
Theo từ điển trực tuyến của Oxford, “bất động sản là tài sản dưới dạng đất đai và
công trình xây dựng”.
Theo tổ chức Economic Adventure, “bất động sản là đất đai bao gồm tất cả các tài
nguyên thiên nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất”.
Theo quan điển của nhóm tác giả Đại học Kinh tế Quốc dân (2006) “bất động sản là
những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài”. Ngoài ra, để được coi
là bất động sản còn có các điều kiện (i) là một yếu tố vật chất có ích cho con người; (ii)
được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; (iii) có thể đo lường bằng giá trị nhất
 


8
 

định; (iv) không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó
không thay đổi; (v) tồn tại lâu dài.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều đồng nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và
những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có
những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi
là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Hầu hết các nước đều
coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai,
được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân Sự Cộng Hòa Pháp, Điều

86 Luật Dân Sự Nhật Bản, Điều 139 Luật Dân Sự Cộng Hòa Liên Bang Nga, Điều 94, 96
Luật Dân Sự Cộng Hòa Liên Bang Đức…). Tuy nhiên Nga quy định cụ thể bất động sản là
“mảnh đất” chứ không phải đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói
chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan điểm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất
đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân Sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã được bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy
định này cũng được thể hiện ở Luật Dân Sự Nhật Bản, Bộ Luật Dân Sự Bắc Kỳ và Sài
Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân Sự Thái Lan quy định “BĐS là đất đai và những
vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai”. Luật
dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng Hòa XHCN Việt Nam, tại điều 174 có
quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền
với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng nhưng theo cách hiểu khi làm đề tài nghiên
cứu thống nhất với nhau ở điểm: bất động sản là đất đai và tài sản vật chất gắn liền với
đất đai, và có tính không dịch chuyển được.

 


9
 

2.1.2 Thuộc tính của bất động sản
Bất động sản là tài sản do thiên nhiên ban tặng, những thuộc tính sau đây kiến cho hàng
hóa bất động sản khác biệt so với những hàng hóa khác.
Thứ nhất, bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất
phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện

tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất
đai của từng mảnh đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ…. Chính vì tính khan hiếm,
tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa BĐS có tính cá biệt. Trong
cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau.
Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không
gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong
một tòa cao ốc thì các văn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính
các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với
khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân…
Thứ 2, bất động sản có tính bền lâu: Đất đai là một loại tài nguyên được xem như
không thể hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công
trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng

cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ
tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm
dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng
BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh
tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của kiến trúc và công trình
xây dựng bị lão hóa và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường
hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và
xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế.
Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS liên quan đến tính
chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên
40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm….
 


10
 

Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị
thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên
hàng hóa BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
Thứ 3, bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động bởi BĐS khác. Đặc biệt, trong trường
hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng
cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm
tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
Ngoài ra, bất động sản còn có các tính chất khác như:
Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá
trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó,
đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu
sinh hoạt, sản xuất- kinh doanh và các hoạt động khác.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản
lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức
tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và
tương xứng.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối
của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi
vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người
dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo,
tâm linh… chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.

2.2 Thị Trường Bất Động Sản
2.2.1 Khái niệm
Có khá nhiều định nghĩa về thị trường bất động sản, Trần Tiến Khai, (2011) đưa ra một số
khái niệm sau đây về thị trường BĐS:

 

11
 

Khái niệm thứ nhất: Thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc
ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
Thứ hai: Thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng
hóa bất động sản.
Thứ ba: Thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua, bán chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các
chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác
động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị
trường BĐS.
Thứ tư: Thị trường bất động sản là “nơi” tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn…
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, thông qua bốn
khái niệm nêu trên, có thể thể rút ra những điểm chung nhất về thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên
quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các
dịch vụ khác có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị
trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển
hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.
2.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS được coi là bộ phận không thể tách rời của nền kinh tế hàng hóa. Góp
phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất và các bất động sản trên đất. Bên cạnh
đó còn là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất, kích thích cho đầu tư vào bất động
sản như đất đai, nhà xưởng, các vật kiến trúc khác, cơ sở hạ tầng… qua đó tác động đến sự
tăng trưởng kinh tế
Ngoài ra, thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng mua

bán nhà và quyền sử dụng đất. Nhờ những hoạt động đó thị trường BĐS tạo điều kiện phát
triển các thị trường khác như tài chính, vật liệu xây dựng, lao động. Qua đó góp phần huy
 


12
 

động mọi nguồn lực trong xã hội để phát triển nhà ở cho nhân dân, tạo cơ hội cho các
doanh nghiệp phát triển sản xuất với giá cả hợp lý, tạo ra của cải cho xã hội.
2.2.3 Mối quan hệ cung- cầu bất động sản
a) Cầu thị trường Bất động sản
Ứng với mức giá P0 ta có lượng cầu Q0. Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, khi giá
cả BĐS tăng thì lượng cầu giảm và ngược lại.

Hình 2.1: Cầu thị trường Bất Động Sản
Đường biểu diễn đó được hình thành trên giả thiết là tất cả các nhân tố khác đều không
thay đổi, trừ giá cả P và số lượng Q. Tuy nhiên, đối với nhiều loại BĐS như nhà ở chẳng
hạn, số lượng cầu còn phụ thuộc vào một số yếu tố khác:
Thu nhập: Hình 2.1 cho thấy nếu thu nhập tăng lên, thì ở cùng một mức giá số lượng
cầu tăng lên và ngược lại.
Giá cả của hàng hóa có thể thay thế: Số lượng cầu về một loại hàng hóa BĐS có quan
hệ tỉ lệ thuận với giá cả hàng hóa thay thế. Ví dụ: Nếu giá nhà để bán tăng cao thì cầu về
nhà cho thuê sẽ tăng lên.

 


13
 

Những dự báo về tương lai: Nếu dự báo lạc quan về triển vọng phát triển kinh tế thì
nhu cầu về BĐS (nhà ở) sẽ tăng. Ngược lại những dự báo về một thị trường BĐS trầm lắng
sắp tới có thể làm cho các nhà đầu tư lo ngại dẫn tới cầu trên thị trường BĐS giảm.
Chính sách của Chính phủ liên quan đến BĐS: các chính sách về thuế, quy hoạch, đất
đai… có tác động mạnh đến cầu về BĐS. Thuế nhà đất tăng kiến cho nhu cầu về nhà ở bị
hạn chế. Việc ban bố Luật, Nghị định mới của chính phủ có thể kiến cho thị trường BĐS
mạnh.
b) Cung thị trường Bất động sản
Số lượng cung có quan hệ tỉ lệ thuận với giá cả BĐS trên thị trường. Quan hệ giữa giá cả
và số lượng cung được biểu diễn trong hình 2.2, điều kiện là các nhân tố khác không thay
đổi.

Hình 2.2: Cung thị trường Bất động sản
Cũng như cầu, có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung:
Giá cả BĐS: Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung BĐS
là giá cả BĐS. Cũng như các hàng hoá khác, cung BĐS sẽ tăng lên khi giá cả BĐS tăng.
Quy luật chung của cung là lượng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá đó tăng lên.

 


14
 

Lợi nhận của nhà đầu tư: Giá thành khai phát BĐS có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi
nhuận của nhà đầu tư, do đó, ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượng cung. Giá
thành cao thấp còn phụ thuộc vào lãi suất cho vay của Ngân hàng, tình hình lạm
phát,…nếu lãi suất cho vay Ngân hàng giảm thì đường cung sẽ dịch chuyển sang phải như
hình 2.2.

Chính sách của Chính phủ: Nếu Chính phủ tăng giá đất hoặc tăng thuế thì cung sẽ
giảm và đường cung dịch chuyển sang trái.
Dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh BĐS dự báo sắp tới giá nhà sẽ tăng lên thì họ
găm BĐS lại do đó cung sẽ giảm.
c) Quan hệ cung cầu
Theo hình 2.3, đường cung và cầu BĐS cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng:

Hình 2.3. Mối quan hệ giữa cung-cầu và giá cả thị trường BĐS
Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và đường cầu,
điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, khả năng
vay để mua nhà giảm dẫn đến cầu về BĐS giảm, đường cầu dịch chuyển sang trái từ D0
sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá nhà giảm
xuống từ P0 xuống P1.
 


15
 

Sự cân bằng cung-cầu BĐS chỉ xảy ra trong một thời điểm rất ngắn và mang tính
tương đối, vì cung-cầu BĐS luôn luôn có sự biến động và các dao động cung-cầu trên thị
trường BĐS đã làm thay đổi trạng thái cân bằng cung-cầu, sự dao động này có thể là cung
lớn hơn cầu, cung nhỏ hơn cầu dẫn tới sự tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả BĐS v.v..
để rồi sau một thời gian nhất định (chu kỳ), quan hệ cung-cầu lại đạt tới một sự cân bằng
mới với một mặt bằng giá cả BĐS mới trên thị trường BĐS.
2.2.4 Thị trường Bất động sản tp Hồ Chí Minh
a) Thống kê giá nhà năm 2008
Năm 2008, Hiệp hội BĐS tp Hồ Chí Minh khảo sát về giá nhà ở tại 13 quận trên địa bàn
thành phố. Nghiên cứu này có tính thực tế chính xác cao và phạm vi nghiên cứu khá rộng.
Bảng 2.1 Thống kê giá nhà theo vị trí

Quận
1
10
3
4
5
7
BC
BT
GV
NB
PN
TB
TP
TỔNG

Số quan sát
55
15
47
2
19
1
1
21
3
3
21
5
1

194

Phần trăm (%)
28.35
7.73
24.23
1.03
9.79
0.52
0.52
10.82
1.55
1.55
10.82
2.58
0.52
100

Nguồn: Theo tính toán Hiệp hội BĐS tp Hồ Chí Minh
Dữ liệu giá nhà tại thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2008 được khảo sát trên 13 quận tại
tp Hồ Chí Minh bởi Hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh. Dưới đây là bảng thống kê mô
tả một số chỉ tiêu đo lường về vị trí, diện tích, giá bán, chiều dài, chiều rộng, giá bán/m2.

 


16
 

Bảng 2.2: Thống kê về diện tích, giá bán, chiều dài, chiều rộng, giá bán/m2

Stats

Diệntích
(m2)

Giá bán
(SJC)

Mean

105.0407

840.4485

5.252577

18.61289

8.40567

Max

1000

7560

20

53

31.9

min

27.2

53

2.5

6.5

.3

N

194

194

194

194

194

Rộng (m)

Dài (m)

Giábán/m2
(SJC/m2)

Nguồn: Theo tính toán Hiệp hội BĐS tp Hồ Chí Minh
Diện tích
Diện tích trung bình tại thành phố Hồ Chí Minh, cụ thể là diện tích của 194 giao dịch
trong 3 tháng đầu năm 2008 là 105.0407 m2, diện tích này nhìn chung là tương đối thoải
mái cho một hộ gia đình ở Việt Nam. Diện tích lớn nhất là 1000m2, nhỏ nhất là 27.2 m2.
Chiều dài và chiều rộng
Chiều rộng trung bình là 5.252577 m, chiều dài trung bình là 18.61289 m. Chiều rộng
tối đa là 20m thuộc đường Trần Quang Diệu quận 3, chiều rộng tối thiểu là 2.5m nằm trên
đường 26/3 quận Gò Vấp. Chiều dài cao nhất là 53m trên đường Huỳnh Tấn Phát huyện
Nhà Bè, chiều dài thấp nhất là 6.5 m trên đường Xô Viết Nghệ Tĩnh quận Bình Thạnh.
Giá bán và giá bán trên 1m2
Giá bán trung bình là 840.4485 lượng vàng SJC (quy đổi theo giá vàng của công ty
SJC thì giá tương ứng sẽ là gần 14 tỷ), giá cao nhất là 7560 Lượng vàng SJC, thấp nhất là
53 lượng vàng SJC. Giá bán trung bình trên 1m2 là 8.40567 lượng vàng SJC (=149 triệu
đồng), cao nhất là 31.9 lượng vàng SJC, thấp nhất là 0.3 lượng vàng SJC. Giá bán trung
bình và giá trung bình trên 1 m2 là quá cao so với một người dân thu nhập bình thường;
nguyên nhân do năm 2008 là năm Bất động sản “sốt” nên giá nhà đất rất cao.

 


17
 

b) Thị trường Bất động sản tp Hồ Chí Minh 6 tháng cuối năm 2010
Sự phát triển thị trường BĐS 6 tháng cuối năm 2010 của TP Hồ Chí Minh vẫn còn chịu tác
động của nhiều yếu tố như:

Tăng trưởng kinh tế và lạm phát: lạm phát ở mức 11.75% là khá cao, ổn định được
lạm phát sẽ giúp phát triển của thị trường BĐS Việt Nam nói chung và TP Hồ Chí Minh
nói riêng.
Quy hoạch xây dựng đô thị và mức độ đầu tư cho cơ sở hạ tầng: TP Hồ Chí Minh
đang tiến hành điều chỉnh đồ án quy hoạch chung của TP và các vùng lân cận. Các dự án
đầu tư cơ sở hạ tầng có quy mô lớn đã hoàn thành như cầu Phú Mỹ, đại lộ Đông Tây,
đường cao tốc TP Hồ Chí Minh – Trung Lương cũng như một số dự án đang được triển
khai có tác động tích cực đến sự phát triển thị trường BĐS.
Lãi suât ngân hàng: 6 tháng cuối năm 2010 lãi suất trên thị trường luôn ở mức cao
trên 16%/năm, có những thời điểm lãi suất chạm đỉnh 21%/năm. Nhìn chung toàn bộ thị
trường BĐS năm 2010 chỉ thực sự hoạt động trong nửa cuối quý II và một nửa đầu quý III
khi mặt bằng lãi suất trên thị trường vốn được đưa xuống mức 14-15%/năm.Với lãi suất
cho vay cao như vậy các hoạt động giao dịch trên thị trường phần lớn bị chững lại.
Cung-cầu: nhu cầu về BĐS, nhất là nhà ở, mặt bằng kinh doanh thương mại, diện tích
văn phòng cho các công ty có quy mô vừa và nhỏ tiếp tục tăng. Nguồn cung cho thị trường
BĐS trong những tháng cuối năm 2010 là dồi dào. Đặc biệt là thị trường trung tâm bán lẻ
và thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê có nhiều dự án hoàn thành và đi vào hoạt động như:
Bitexco Financial Tower (Q.1), Parkson Saigon Paragon (Q.7), Flemington – GĐ 2 (Q.11).
Xu hướng đầu tư: nhiều doanh nghiệp chuyển sang phát triển nhà giá thấp để thu hút
thêm khách hàng tiềm năng. Các dự án căn hộ có giá bán dưới 18 triệu đồng/m2 sẽ thu hút
được sự quan tâm của người mua.
Khu vực đầu tư: nhà đầu tư chuyển dịch dòng vốn vào BĐS tại các khu vực lân cận TP
như các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu… do có lợi thế về thị trường mới,
mặt bằng giá BĐS thấp.

 


18
 

2.3 Định Giá Bất Động Sản
2.3.1 Khái niệm định giá bất động sản
Định giá tài sản hay còn nói một cách đầy đủ hơn là “định giá giá trị tài sản” theo trường
phái của Hoa Kỳ thì thuật ngữ định giá tài sản là “Appraisal”, theo trường phái Anh Quốc
thì thuật ngữ này là “Valuation”. Cả hai thuật ngữ này đều cùng có một nghĩa là ‘định giá
giá trị- đánh giá giá trị- xác định giá trị” đều có nguồn từ tiếng Pháp: “Appraisal” xuất hiện
vào thế kỷ XV, “Valuation” xuất hiện vào năm 1592. Cho đến nay, vẫn còn nhiều khái
niệm về định giá bất động sản theo các cách tiếp cận khác nhau. Dường như chưa có một
định nghĩa thật sự thống nhất cách dùng thuật ngữ “Thẩm định giá” và “định giá” giữa các
nước cũng như trong các văn bản Luật của Việt Nam. Nhưng về mặt bản chất khái niệm
thì chúng là tương đồng với nhau. Theo Trần Tiến Khai (2011) có một số khái niệm về
định giá BĐS.
Theo Greg Mc Namara, Chủ tịch hiệp hội đánh giá giá trị tài sản Autralia (AVO):
“Đánh giá giá trị tài sản là việc xác định giá trị của một bất động sản tại một thời điểm có
tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của đánh giá giá trị tài sản. Do vậy, đánh
giá giá trị tài sản là áp dụng dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá tài sản thu
thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với các tài sản được yêu cầu đánh giá để
hình thành giá trị của chúng”.
Theo Jon Dunckley, Chủ tịch hiệp hội đánh giá giá trị tài sản New Zealand, thành viên
trong ban Giám đốc của Hiệp hội đánh giá giá trị tài sản Quốc tế: “Đánh giá giá trị tài sản
là xác định giá cả của tài sản đó. Xác định giá cả là tìm ra giá trị của một tài sản định bán
trong một tập hợp giả định các điều kiện của một thị trường nhất định, tại một thời điểm
nhất định”.
Theo W.Searooke, Viện đại học Portmouth, Vương quốc Anh: “Đánh giá giá trị tài
sản là ước tính về giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể, bằng hình thái tiền tệ cho mục đích
đã được xác định rõ”.
Theo Lim Lan Yuan, Chủ tịch hiệp hội đánh giá tài sản Quốc tế, Giám đốc của công ty
định giá tài sản Singapore: “Đánh giá giá trị tài sản là một nghệ thuật hay khoa học về
 

19
 

ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân
nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố căn bản
của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.
Theo từ điển Oxford: “Đánh giá giá trị tài sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở
hữu tài sản (quyền sở hữu của các lợi ích trên tài sản) bằng hình thái tiền tệ phù hợp với
một thị trường, tại một thời điểm theo những tiêu chuẩn cho một mục đích nhất định”.
Theo David C. Ling và Wayne R. Archer (2005) “Thẩm định giá (appraisal) là việc
ước tính giá trị thị trường hợp lý của một tài sản, một cách khách quan, không thiên vị
dưới dạng văn bản, thường được áp dụng cho một tài sản thẩm định (subject property), tại
một thời điểm nhất định”.
Tại Việt Nam, quy định về thẩm định giá tài sản nói chung và bất động sản nói
riêng cũng được quy định cụ thể bằng các văn bản pháp luật như sau:
Theo pháp lệnh của Ủy ban Thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10
tháng 5 năm 2002 về giá, Điều 4 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá
lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo
tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản (2005), mục 9, điều 4: “Định giá bất động sản là
hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”.
Theo các tác giả Nguyễn Văn Thọ, Phạm Huỳnh Nhung, Trần Công Luận (2008),
Thẩm định giá bất động sản- Lý luận và thực tiễn đã định nghĩa: “Thẩm định giá bất động
sản là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ
cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định
với những phương pháp phù hợp”
Trong đề tài xin gọi một cách thống nhất tên “thẩm định giá bất động sản” và thống
nhất về khái niệm như sau:Thẩm định giá bất động sản là việc xác định giá thị trường của

một bất động sản tại một địa điểm và một thời điểm nhất định”

 


20
 

2.3.2

Mục đích của thẩm định giá

Thẩm định giá bất động sản có nhiều mục đích khác nhau, nhưng mục đích trước hết nhằm
phục vụ cho các mục đích của Nhà nước như làm căn cứ để thu thuế và các khoản lệ phí,
điều chỉnh thu nhập của các tầng lớp dân cư và người lao động trong xã hội thông qua các
chính sách tài chính, sau đó nhằm đáp ứng các nhu cầu của người chủ sở hữu bất động sản,
những người có quyền và lợi ích liên quan cần biết giá trị thực của bất động sản trong việc
thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất hoặc giải quyết các tranh chấp về giá trị bất động sản. Do
bất động sản có nhiều loại, có loại dùng để ở (nhà ở, đất ở), có loại dùng vào việc kinh
doanh, dịch vụ nhằm thu lợi nhuận (khách sạn, nhà hàng), có loại dùng làm công sở,
trường học, nên mục đích của các cuộc định giá bất động sản cũng không giống nhau, tùy
theo nhu cầu của Nhà nước hoặc người chủ sở hữu bất động sản mà người định giá phải
xác định cụ thể mục đích cho cuộc định giá bất động sản mà mình sẽ tiến hành để làm gì.
2.3.3 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản
a) Các đặc tính cần thiết của một bất động sản để có giá trên thị trường
Có tính hữu ích: Tính hữu ích được xác định như khả năng cung cấp dịch vụ hoặc làm thỏa
mãn nhu cầu. Tính hữu ích được thể hiện trên các khía cạnh liên quan đến kích thước, hình
dáng, địa điểm, không gian địa lý và khả năng sử dụng và huy động nó ở thời điểm nhất
định.

Có tính khan hiếm: Khan hiếm là một điều mang tính tương đối, phải được xem xét
trong mối quan hệ cung cầu và sử dụng trong hiện tại và tương lai của bất động sản.
Có yêu cầu: Có yêu cầu là một khái niệm ám chỉ sự cần thiết mà cũng ám chỉ khả năng
tiền tệ để đáp ứng yêu cầu đó. Người mua đó yêu cầu nhưng cũng phải có sức mua, có khả
năng để đáp ứng yêu cầu đó. Các nhà xây dựng, nhà đầu tư bất động sản phải luôn nghĩ
đến sức mua trong việc phát triển quy mô lớn nhằm đáp ứng yêu cầu lâu dài.
Có thể chuyển giao được: Khả năng chuyển giao đối với với bất động sản có ý nghĩa
là có thể chuyển giao được sự chiếm hữu hoặc chuyển giao các quyền sở hữu hoặc sử dụng

 


21
 

tài sản. Một bất động sản chỉ có giá trên thị trường nếu có thể chuyển giao được quyền sở
hữu hay quyền sử dụng.
b) Các yếu tố ảnh hưởng tới giá BĐS
Thứ nhất, nhóm yếu tố tác động vĩ mô:
Chính sách của nhà nước
Chính sách của nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến giá bất động sản, thể hiện
trên các mặt chủ yếu sau:
Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển nhượng
bất động sản. Sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá trị bất động sản
trên thị trường. Các chính sách về mở rộng đối tượng Việt kiều và người nước ngoài mua
và sở hữu quyền sử dụng đất ở hoặc nhà ở sẽ có tác động lớn đến thị trường.
Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử
dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất…). Các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp đến
chi phí tạo lập và chi phí sử dụng bất động sản nên tác động đến giá bất động sản. Nhà
nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực. Đây là yếu

tố quan trọng và ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản trên thị trường.
Các chính sách về tài chính, tín dụng tiền tệ, nhằm mục tiêu thắt chặt hay nới lỏng khả
năng cung tiền tệ cho thị trường bất động sản.
Các chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập có được từ các hoạt động
chuyển nhượng mua bán bất động sản.
Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia và địa phương
Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và quan đó tác động đến cung bất động sản và ảnh
hưởng đến giá bất động sản. Có thể thấy giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với mức độ
tăng giá nói chung, mức tăng trưởng kinh tế và thu nhập quốc dân của quốc gia và địa
phương. Các yếu tố này liên quan đến sự biến động của tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập
bình quân đầu người và tiết kiệm cá nhân. Đây là những chỉ tiêu nói chung, khi kinh tế
tăng trưởng thì thu nhập của người dân tăng dẫn tới nhu cầu về nhà ở tăng, nhu cầu về văn
phòng cho thuê tăng… làm cho nhu cầu về BĐS tăng.
 


22
 

Cung cầu bất động sản
Nếu thị trường hoàn hảo, giá trên thị trường là giá cân bằng giữa cung và cầu. Các yếu
tố ảnh hưởng đến cầu bao gồm:
Thu nhập của người dân: mức thu nhập tăng lên sẽ làm nhu cầu về bất động sản tăng.
Việc làm và nghề nghiệp: việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế tạo ra nhiều việc làm mới,
dẫn đến nhu cầu chuyển dịch nơi ở và phát sinh nhu cầu về nhà, đất ở.
Đô thị hóa: có các đặc trưng rõ nét là tập trung quy mô dân số cho sự phát triển cả về
bề mặt lẫn không gian. Quá trình đô thị hóa làm thay đổi tổng cầu về nhà ở và làm thay đổi
kết cấu về nhà ở.
Các yếu tố ảnh hưởng đến cung:
Phát triển kinh tế: tốc độ tăng trưởng của cung bất động sản tỷ lệ thuận với sự phát

triển kinh tế.
Sự phát triển của kết cấu hạ tầng: làm cho điều kiện tiếp cận đất đai ở một khu vực trở
nên dễ dàng hơn và thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản ở vùng này.
Sự tham gia của Nhà nước: thể hiện trên các khía cạnh quy hoạch, chuyển mục đích sử
dụng đất nông nghiệp vào mục đích đất ở hoặc sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sẽ tạo
điều kiện tăng cung. Khi Nhà nước bán bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước ra thị trường
hoặc tăng vốn đầu tư cho các công ty kinh doanh bất động sản của Nhà nước, cung bất
động sản tăng.
Hoạt động của các nhà cung ứng và môi giới trong kinh doanh bất động sản: cũng gây
ra tác động đến giá bất động sản.
Các yếu tố xã hội – tâm lý: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một
khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị
BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong
vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán
người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người
sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ
tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống.

 


23
 

Thứ hai, nhóm yếu tố tác động vi mô
Đặc điểm thực thể riêng của bất động sản
Đây chính là các đặc điểm riêng của bất động sản như tính hữu ích, tính khan hiếm, có
yêu cầu và có thể chuyển giao được. Ngoài ra, các yếu tố về địa điểm tọa lạc của BĐS,
hình dạng, quy mô kích thước của lô đất, kiểu nhà, loại nhà, kích thước và tuổi của nhà mà
chúng ta gọi chung là nhóm yếu tự nhiên ảnh hưởng rất lớn đến giá trị thị trường của BĐS

đó:
Nhóm yếu tố tự nhiên:
Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của
BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương
đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong
việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ
có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị
trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan
trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét
đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá
đất.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa
đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ: tại
Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ
4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác
trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường hay bị
ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại
giá của nó sẽ cao hơn.
Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình
xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với
thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
 


24
 

Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng,
tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc

vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị
đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất
cho xây dựng.
Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào
đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường
hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị
BĐS bị sút giảm và ngược lại.
Ngoài ra, tính chất pháp lý của bất động sản ảnh hưởng tới giá BĐS đó
Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở
hữu nhà ở, giấy phép xây dựng, hồ sơ thuế ... liên quan.
Các tình trạng sử dụng bất động sản và tính chất pháp lý của nó: tình trạng cho thuê, thế
chấp BĐS, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tình trạng sở hữu chung.

2.4

Mô Hình Hedonic và Các Nghiên Cứu Thực Nghiệm

2.4.1

Mô hình hồi quy hedonic

a) Phương thức hedonic
HPM là một trong những kỹ thuật lâu đời nhất xác định giá trị kinh tế được phát triển bởi
Lancaster (1966), Ridker (1967), Griliches (1971) và Rosen (1974).... Ban đầu mô hình
được sử dụng để nghiên cứu mối quan hệ giữa giảm thiểu ô nhiễm không khí tác động đến
giá trị tài sản, HPM trở thành một nghiên cứu quan trọng trong nửa sau của những năm
1970 và cả năm 1980. Trong thời kỳ này, phương thức giá hedonic đã được chuyển đổi
trong một công cụ rất quan trọng đối với nghiên cứu học thuật, được sử dụng trong các
nghiên cứu lý thuyết và thực nghiệm xác định giá trị tiền tệ của hàng hoá phi thị trường

liên quan đến đặc tính môi trường và địa điểm của bất động sản.