Luan van Quy dinh cua phap luat ve kinh doanh nha o xa hoi o viet nam

Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ở Việt Nam

MỤC LỤC
---  --Trang
Lê
Hiền,
Người
thu
nhập
thấp
vẫn
khó
mua
nhà,
(truy cập 11/12/2014)....................................................51
TÀI LIỆU THAM KHẢO

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

SVTH: Phạm Tấn Hùng


Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ở Việt Nam

LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Nhà ở là một tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống mỗi con người, mỗi
gia đình, đồng thời là một ngành kinh tế quan trọng trong toàn bộ nền kinh tế quốc
dân của mỗi đất nước. Nhà ở cũng là một bộ phận quan trọng cấu thành nên bất
động sản, là một trong các lĩnh vực luôn luôn giành được sự quan tâm hàng đầu của
xã hội. Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu của mỗi con

người, mỗi gia đình và xã hội.
Trong nền kinh tế thị trường, nếu lượng cầu hàng hóa cao hơn lượng cung thì
giá cả hàng hóa sẽ tăng lên, mức lợi nhuận cũng tăng khuyến khích người sản xuất
tăng lượng cung, thúc đẩy thị trường hàng hóa phát triển. Nhà ở xã dưới góc độ là
một loại hàng hóa cũng không nằm ngoài quy luật đó. Hiện nay, Việt Nam là nước
đông dân thứ 3 ở khu vực Đông Nam Á và đứng thứ 14 trong các nước đông dân
nhất thế giới. Do đó, nhu cầu nhà ở của người dân là rất cao, trong khi đó diện tích
đất ở ngày càng hạn chế, nền kinh tế còn chậm phát triển, thu nhập bình quân đầu
người thấp (năm 2013 là 1.960 USD), khả năng tự tạo lập nhà ở là vấn đề khó khăn
với nhiều hộ gia đình, cá nhân. Do vậy, nhà ở ngày càng tăng cao để kịp thời đáp
ứng nhu cầu của con người. Các chính sách, hoạt động thu hút đầu tư xây dựng,
mua bán nhà ở xã hội được Nhà nước khuyến khích, thúc đẩy thị trường nhà ở xã
hội phát triển.
Trong thời gian qua Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, văn
bản pháp luật nhằm định hướng và tạo hành lang pháp lý góp phần tạo điều kiện
thuận lợi cho hoạt động đầu tư mua bán nhà ở xã hội được công khai. Trong đó, phải
kể đến Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2013), Luật Nhà ở năm 2005, Bộ
luật dân sự năm 2005, Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006… và các văn bản
hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, thị trường nhà ở xã hội phát triển còn thiếu minh
bạch, giao dịch ngầm vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Cung cầu về nhà ở xã hội bị mất cân đối,
chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế. Chính sách hỗ trợ vay vốn cho người có thu nhập
thấp mua nhà ở xã hội chưa cụ thể, người có thu nhập thấp tiếp cận nguồn vốn cho
vay ưu đãi còn hạn chế.
Thực tế cho thấy, để đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá cùng với quá trình công
nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước thì vấn đề nhà ở đặc biệt là nhà ở cho những
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

1

SVTH: Phạm Tấn Hùng

Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ở Việt Nam

người có mức thu nhập thấp phải được giải quyết đúng đắn kịp thời. Ỏ nước ta,
trong những năm qua đảng và nhà nước đã cố gắng quan tâm, chăm lo, tạo điều
kiện từng bước đáp ứng yêu cầu bức xúc về nhà ở xã hội cho người có thu nhập
thấp, nhiều chương trình, dự án đều đề cập đến phát triển nhà ở xã hội cho người có
thu nhập thấp và được xác định là vấn đề ưu tiên. Tuy nhiên vấn đề nhà ở xã hội là
một vấn đề hết sức phức tạp và rất nhạy cảm, nên trong thực tế nó nảy sinh rất nhiều
vấn đề cần được giải quyết. Để góp phần tháo gỡ những bất cập đó, nhằm thúc đẩy
thị trường nhà ở xã hội phát triển lành mạnh và bền vững, người viết nghiên cứu:
“Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ở Việt Nam” làm luận văn tốt
nghiệp là hết sức cần thiết trên cả phương diện lý luận và thực tiễn.
2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích người viết nghiên cứu đề tài nhằm làm rõ cơ sở lý luận, đánh giá
đúng đắn, khách quan, toàn diện các nội dung mua, thuê và thuê mua nhà ở xã hội
theo quy định của Luật nhà ở năm 2005.
Người viết đánh giá thực trạng việc thực hiện các quy định của pháp luật về
kinh doanh nhà ở xã hội. Từ đó, người viết tìm ra những giải pháp hoàn thiện, thúc
đẩy phát triển hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội tại Việt Nam được phổ biến.
3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở có nội dung rất rộng và liên
quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau. Trong khuôn khổ của luận văn đại học người
viết chỉ giới hạn nghiên cứu những vấn đề pháp lý liên quan trực tiếp đến hoạt động
kinh doanh nhà ở xã hội. Cụ thể, người viết nghiên cứu các quy định về các loại
giao dịch mua bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở xã hội. Đồng thời, nêu lên thực
trạng áp dụng các quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội và hướng hoàn
thiện.
4. Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được các nội dung nêu trên, trong quá trình nghiên cứu luận văn
người viết có sử dụng các phương pháp nghiên cứu cơ bản sau:
Phương pháp tổng hợp, đối chiếu được sử dụng khi nghiên cứu những vấn đề
lý luận về mua bán nhà ở xã hội.
Phương pháp phân tích được sử dụng khi nghiên cứu các quy định pháp luật
hiện hành về kinh doanh nhà ở xã hội và thực trạng kinh doanh nhà ở xã hội.

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

2

SVTH: Phạm Tấn Hùng


Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ở Việt Nam

5. Bố cục đề tài
Bố cục của đề tài Luận văn bao gồm các phần sau:
LỜI NÓI ĐẦU
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH NHÀ Ở
XÃ HỘI
Trong chương 1 người viết nghiên cứu những vấn đề lý luận về kinh doanh
nhà ở xã hội bao gồm: Các khái niệm, đặc điểm và phân loại về nhà ở; các khái
niệm, đặc điểm nhà ở xã hội và sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh
nhà ở xã hội.
CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ
HỘI-THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN
Trong chương 2 người viết tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật
về kinh doanh nhà ở xã hội bao gồm: Quá trình đầu tư tạo lập nhà ở xã hội; các quy
định của pháp luật về mua bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở xã hội; quy định về

quản lý và sử dụng nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, người viết nghiên cứu thực trạng
kinh doanh nhà ở xã hội hiện nay và đề xuất hướng hoàn thiện để góp phần vào việc
kinh doanh nhà ở xã hội có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật.
KẾT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

3

SVTH: Phạm Tấn Hùng


Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ở Việt Nam

CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI

1.1 Khái quát chung về kinh doanh nhà ở
1.1.1 Khái niệm nhà ở
Vấn đề nhà ở là một trong những vấn đề quan trong đối với con người, là nơi
mà con người cư trú với nhiều thời gian nhất; Nhà ở cũng là một yếu tố cấu thành
kết cấu hạ tầng đô thị. Trước đây vào thời kỳ nguyên thuỷ, nhà ở mới chỉ đơn giản
được hiểu là nơi che mưa, che nắng, tránh thú dữ. Khi cuộc sống ngày một phát
triển cũng là lúc tầm quan trọng của ngôi nhà được nâng lên. Nhà ở đã trở thành nơi
diễn ra mọi sinh hoạt, nơi tái tạo sức lao động và còn là một hàng hoá đặc biệt có
những đặc điểm riêng.
Theo từ điển Tiếng Việt "nhà" được định nghĩa là: công trình xây dựng có
mái, có tường vách để ở hay để dùng vào một công việc nào đó. Nhà ở là nhu cầu
thiết yếu và chính đáng trong đời sống của mỗi con người. Ở đó không chỉ là chỗ

ở mà còn là nơi sinh hoạt, nghỉ ngơi tái tạo sức lao động và thực sự là tổ ấm của
mỗi gia đình.
Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu khác nhau, nhà ở được đưa ra các khái
niệm:
Dưới góc độ pháp luật về nhà ở: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích
để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Theo Luật Nhà ở ban hành năm 2005 quy định “Nhà ở là công trình xây dựng
với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân 1.
Trên cơ sở Luật nhà ở, tại Điều 3 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở đã
giải thích các khái niệm liên quan đến nhà ở như sau:
Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế
đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường.
Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành
phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của
1

Điều 1 Luật nhà ở 2005.

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

4

SVTH: Phạm Tấn Hùng


Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ở Việt Nam

Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do
Nhà nước quy định.

Nhà ở công vụ là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy
định tại Điều 60 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này thuê trong thời
gian đảm nhiệm chức vụ theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này.
Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở đang
được dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có
số tầng chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và
tầng hầm), có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng
không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất, được xác định là khu chức năng
trong quy hoạch đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có
phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và
phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;
Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê mua nhà ở thanh toán trước một
khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng, số tiền còn lại được tính
thành tiền thuê nhà và người thuê mua phải trả hàng tháng hoặc trả theo định kỳ.
Sau khi hết hạn thuê mua và người thuê mua đã trả hết tiền thuê nhà thì được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở
đó.
Dưới góc độ về kinh doanh thương mại: Nhà ở là tài sản có giá trị. Là một
loại hàng hóa của hoạt động đầu tư kinh doanh.
Dưới góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không
gian bên trong được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở.
1.1.2 Đặc điểm nhà ở
Theo quy định tại Điều 174 Bộ luật dân sự (BLDS) 2005. Nhà ở là một loại
bất động sản có thể gắn bó với một hộ gia đình hàng chục, hàng trăm năm. Trong
quá trình ở hoặc hoạt động sản xuất kinh doanh, con người xây dựng, sửa đổi để
phù hợp với từng thời kỳ nhưng vẫn cố định ở một vị trí nhất định. Do vậy nhà ở
mang đầy đủ những đặc điểm của bất động sản nên nhà ở có các đặc điểm sau:

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

5

SVTH: Phạm Tấn Hùng


Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ở Việt Nam

Nhà ở có tính bền vững, lâu dài: Nhà ở gắn liền với sự trường tồn của đất đai.
Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Nhà ở xây dựng trên đất
sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn
tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.2
Nhà ở có tính cá biệt: Đặc điểm này của nhà ở xuất phát từ tính cá biệt và
tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái
đất có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của
từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan
hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá nhà ở có tính cá
biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai nhà ở cạnh nhau đều có những yếu tố
không giống nhau. Trên thị trường nhà ở khó tồn tại hai nhà ở hoàn toàn giống
nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và
cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có
hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều
quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả
mãn sở thích cá nhân.3
Nhà ở có tính cố định: Đây là đặc trưng khác biệt của hàng hoá nhà ở so với
các hàng hóa khác. Các hàng hoá khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem
hàng hoá về nơi nào tuỳ ý nhưng với nhà ở thì không thể di dời được. Chủ nhân
của ngôi nhà phải chuyển đến nơi có Nhà ở. Hàng hoá nhà ở không thể đem ra thị

trường để trưng bày như các loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô
tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ hoặc các mô tả khác. Tính cố định còn tạo hàng
hoá nhà ở mang “tính địa điểm” và “tính địa phương” rất cao. Cùng một loại nhà ở
nhưng tại những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau. 4
Nhà ở có tính đa dạng và phong phú: Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá
nhà ở, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá nhà ở rất
phong phú và đa dạng cả về số lượng và chất lượng.
Nhà ở chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách và pháp luật: Chính sách
pháp luật về đất đai; chính sách pháp luật về kinh doanh bất động sản; chính sách
2

Khái niệm và đặc điểm nhà ở, />(Truy cập ngày 10/12/2014).
3
Khái niệm và đặc điểm nhà ở, />(Truy cập ngày 10/12/2014).
4
Khái niệm và đặc điểm nhà ở, />(Truy cập ngày 10/12/2014).

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

6

SVTH: Phạm Tấn Hùng


Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ở Việt Nam

pháp luật về nhà ở, xây dựng; chính sách pháp luật về doanh nghiệp, đầu tư…có
sự ảnh hưởng, tác động mạnh tới giá cả hàng hóa nhà ở.
Nhà ở là loại hàng hóa mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hóa nhà ở chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông

thường khác. Nhu cầu về nhà ở của mỗi vùng, mội khu vực, mỗi quốc gia là rất
khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố
tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh….chi phối
nhu cầu và hình thức nhà ở.
1.1.3 Phân loại nhà ở
Nhà ở có rất nhiều loại khác nhau được chủ sở hữu xây dựng theo mục đích
sử dụng, đối tượng sử dụng, khu vực, chất lượng nhà… Tùy thuộc vào những tiêu
chí và căn cứ khác nhau mà chủ sở hữu xây dựng, nên nhà ở được phân loại hết
sức đa dạng và phong phú nhằm đáp ứng nhu cầu cuộc sống của con người là để ở
hoặc kinh doanh. Ở nội dung này người viết không nêu khái niệm nhà ở xã hội mà
sẽ nêu ở phần 1.2.1.
1.1.3.1 Căn cứ vào chủ thể xây dựng và mục đích sử dụng nhà ở. Có thể
phân nhà ở thành các loại sau:
Nhà ở thương mại là nhà do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế
đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường. 5
Nhà ở công vụ là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng (Cán
bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội
được điều động, luân chuyển theo yêu cầu công tác mà chưa có nhà ở thuộc sở
hữu của mình tại địa phương nơi đến công tác; Sĩ quan chuyên nghiệp thuộc lực
lượng vũ trang nhân dân được điều động, phục vụ theo yêu cầu quốc phòng, an
ninh; Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở nhà ở công vụ trong thời
gian đảm nhận chức vụ) thuê trong thời gian đảm nhiệm chức vụ theo quy định
Luật Nhà ở 2005.6
1.1.3.2 Căn cứ vào khu vực xã hội có thể phân loại nhà ở thành
Nhà ở nông thôn: Đây là loại nhà ở gia đình dành riêng cho những người lao
động nông nghiệp, thường gắn với đồng ruộng.
5

Khoản 1 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành Luật nhà ở.

6
Khoản 3 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành Luật nhà ở.

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

7

SVTH: Phạm Tấn Hùng


Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ở Việt Nam

Nhà ở được xây dựng trong các đô thị: Hình thức tổ chức nhà ở là theo dạng
tập trung dân cư thành các khu ở (thường gọi là chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ), có
hệ thống kỹ thuật hạ tầng đô thị hoàn chỉnh như cấp, thoát nước; cấp điện; cấp
năng lượng; thông tin liên lạc; truyền thanh truyền hình; hệ thống đường giao
thông; môi trường và hệ thống các công trình dịch vụ, phục vụ các nhu cầu về
cuộc sống vật chất và văn hoá, tinh thần của con người.
Nhà ở tái định cư là một loại nhà ở được đầu tư xây dựng hoặc mua phục vụ
nhu cầu tái định cư của các hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở khi Nhà nước
thu hồi đất để thực hiện các dự án xây dựng công trình sử dụng cho mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch, kế hoạch được
cấp có thẩm quyền phê duyệt.7
1.1.3.3 Căn cứ vào chất lượng nhà và kết cấu xây dựng
Trên cơ sở pháp lý là thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ
xây dựng quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng công trình xây
dựng. Theo đó, nhà ở riêng lẽ được phân thành 5 loại: Đặc biệt, Nhà cấp I, Nhà
cấp II, Nhà cấp III, Nhà cấp IV.
1.1.3.4 Căn cứ vào đối tượng sử dụng có thế phân chia nhà ở thành

Nhà ở dành cho những người có thu nhập thấp: Nhà ở xã hội, chung cư giá
rẻ, nhà cấp IV.
Nhà ở dành cho người có thu nhập khá, trung bình: Nhà ở liền kề, chung cư.
Nhà ở dành cho người có thu nhập cao: Thường là biệt thự, chung cư cao cấp.

1.1.3.5 Căn cứ vào đặc trưng nhà ở có thể phân chia nhà ở thành
Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở đang
được dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có số
tầng chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng
hầm), có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không
vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất, được xác định là khu chức năng trong quy
7

Khoản 1 Điều 2 và Khoản 1 Điều 3 Nghị định 84/2013/NĐ-CP ngày 25/7/2013 của Chính phủ quy định về
phát triển và quản lý nhà ở tái định cư.

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

8

SVTH: Phạm Tấn Hùng


Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ở Việt Nam

hoạch đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt 8; Là ngôi nhà được xây dựng trên
một khuôn viên sân vườn riêng biệt, biệt thự có phòng khách lớn, nhiều phòng
ngủ, có phòng nghe và chơi nhạc, thư viện, có nhà ăn lớn tụ tập hàng trăm khách.
Biệt thự còn là sự kết tinh của khoa học về xây dựng và trang trí nội ngoại thất.
Thường mỗi biệt thự có một tên riêng và luôn được nhắc tới trong lịch sử. Biệt thự

thường được xây trên những diện tích lớn, ở thung lũng, trên đồi, ven suối hay thị
trấn, thành phố.... Nhà biệt thự dành cho những gia đình có điều kiện thu nhập
kinh tế cao, những người có điều kiện sống cao như các quan chức cao cấp, các
thương nhân giàu hay các trí thức lớn, có tiềm năng trang bị những tiện dụng gia
đình không hạn chế.
Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có
phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và
phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư 9; Các chung cư
nhiều tầng là các loại nhà ở phục vụ nhiều gia đình với số tầng từ hai tầng (công
trình cấp III) trở lên. Nhà ở nhiều căn hộ là loại nhà phổ biến nhất trong thành phố
và được xây dựng với khối lượng tương đối lớn, loại này gồm một số kiểu căn hộ
nhất định tương ứng với các kiểu gia đình khác nhau, mỗi căn hộ là một tổ hợp
của các phòng chính, phòng phụ trong một căn hộ. Loại nhà này được thiết lập
dựa trên tế bào của nó là căn nhà. Mỗi căn nhà là một chuỗi tập hợp các không
gian, diện tích phục vụ đời sống sinh hoạt độc lập khép kín của một gia đình.
Nhà ở liền kề là nhà ở được xây dựng liền kề nhau, có hệ thống kết cấu khung,
cột, tường, móng riêng hoặc móng chung và có lối ra vào riêng biệt. Nhà ở liền kề
có thể được xây dựng một tầng hoặc nhiều tầng. Loại nhà ở này còn được gọi là
nhà ở khối ghép, nhà hàng phố, nhà kiểu dãy, kiểu băng. Đây cũng là loại nhà ở
gần như biệt thự đơn lập, song lập nhưng với tiêu chuẩn ở thấp hơn biệt thự
thường chỉ gặp xây dựng tại ngoại vi thành phố lớn, đặc biệt ở các thành phố nhỏ
và vừa rất được phát triển. Xây dựng nhà khối ghép ở đô thị được xem là thích
hợp hơn, kinh tế hơn so với loại nhà ở xây dựng riêng biệt vì cũng có đủ sân vườn,
cổng ngõ riêng nhưng rẻ hơn nhiều. Đây là loại nhà gồm các căn đặt cạnh nhau
xếp thành từng dãy, cho phép có thể xây dựng hàng loạt, tiết kiệm đất xây dựng.
8

Khoản 4 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành Luật nhà ở.

9
Khoản 5 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành Luật nhà ở.

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

9

SVTH: Phạm Tấn Hùng


Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ở Việt Nam

1.1.3.6 Căn cứ vào thực tế của dự án 10
Căn cứ vào thực tế của dự án ta có hai loại nhà ở như sau:
Nhà ở có sẵn: Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và
đưa vào sử dụng.
Nhà ở hình thành trong tương lai: Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở
đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
1.1.4 Khái niệm kinh doanh nhà ở
Kinh doanh là phương thức hoạt động kinh tế trong điều kiện tồn tại nền kinh
tế hàng hoá, bao gồm tổng thể những phương pháp, hình thức và phương tiện mà
chủ thể kinh tế sử dụng để thực hiện các hoạt động kinh tế của mình (bao gồm quá
trình đầu tư, sản xuất, vận tải, thương mại, dịch vụ…) trên cơ sở vận dụng quy
luật giá trị cùng với các quy luật khác, nhằm đạt mục tiêu vốn sinh lợi cao nhất.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Luật doanh nghiệp năm 2005: Kinh doanh là
việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư,
từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm
mục đích sinh lợi.
Nhà ở chính là một loại bất động sản. Do đó, hoạt động kinh doanh nhà ở

chính là một hình thức của hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo quy định tại
khoản 2 Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 “Kinh doanh bất động sản
là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động
sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích
sinh lợi”
Trên cơ sở định nghĩa về kinh doanh bất động sản được quy định tại Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2006. Người viết đưa ra khái niệm về kinh doanh nhà ở
như sau: Kinh doanh nhà ở là hoạt động của tổ chức, cá nhân được phép thực hiện
việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, thuê, thuê mua nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê
mua nhằm mục đích sinh lợi.
1.2 Khái quát chung về kinh doanh nhà ở xã hội
1.2.1 Khái niệm nhà ở xã hội
Để đất nước phát triển một cách bền vững trong thời gian tới, trước mắt đến
năm 2020 nước ta phấn đấu cơ bản trở thành là nước công nghiệp theo hướng hiện
10

Khoản 18, 19 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 Quốc hội khóa XIII, trình Quốc hội ngày 25/11/2014.

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

10

SVTH: Phạm Tấn Hùng


Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ở Việt Nam

đại thì điều kiện cần là vấn đề nhà ở phải được giải quyết một cách toàn diện, ổn
định. Trong đó, nhà ở xã hội đóng một vai trò không nhỏ, quyết định sự phát triển
thành công của đất nước.

Nhà ở xã hội là một khái niệm đã có từ rất lâu, đây là loại hình nhà ở do Nhà
nước xây dựng hoặc một tổ chức được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá
rẻ (nhà ở bán hoặc cho thuê với giá rẻ hơn so với giá thị trường) cho một số đối
tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn
định, người có thu nhập thấp… Mặc dù khái niệm đã có từ rất lâu nhưng ít người
quan tâm và biết đến. Do những năm trước đây đối tượng được tiếp cập và biến
đến nhà ở xã hội chỉ là những cán bộ, công nhân viên nhà nước, gia đình gặp khó
khăn có đủ một số điều kiện do nhà nước quy định sẽ được cấp nhà ở xã hội.
Sau khi Luật nhà ở năm 2005 ra đời, để khái niệm nhà ở xã hội được nhiều
người quan tâm, giải quyết nhu cầu về chổ ở cho một số bộ phận có thu nhập thấp
và các quy định của pháp luật về đất đai, Bộ luật Dân sự thật sự đi vào đời sống xã
hội, được người dân tiếp cận một cách có hiệu quả. Chính phủ đã ban hành một số
văn bản hướng dẫn thi hành mà trọng tâm là Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở thay
thế Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Trong đó, khái niệm nhà ở xã hội
vẫn được giữ nguyên nội dung “Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức,
cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định
tại Điều 53, Điều 54 của Luật nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc
thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định”.
Với thị trường nhà ở hiện nay khái niệm này không còn xa lạ với người dân.
Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã
được Thủ tướng chính phủ phê duyệt, khẳng định quan điểm, mục tiêu chính trị của
Đảng, Nhà nước là phát triển nhà ở cho người nghèo, thực hiện mục tiêu vì con
người. Phát triển nhà ở không chỉ theo cơ chế thị trường mà Nhà nước có trách
nhiệm can thiệp hoặc hỗ trợ để người dân có nhà ở, đặc biệt là những đối tượng thu
nhập thấp, không có điều kiện mua nhà theo cơ chế thị trường. Để làm rõ đối tượng
được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, ngày 20/11/2013 Chính phủ ban hành
Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội
(gọi tắt là Nghị định 188), sửa đổi một số điều của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP

ngày 23/6/2010 của chính phủ, trong đó có Điều 37 quy định về tượng được mua,
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

11

SVTH: Phạm Tấn Hùng


Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ở Việt Nam

thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội. Việc quy định đối được mua, thuê hoặc thuê mua
nhà ở xã hội chi tiết, đầy đủ, đúng đối tượng nhằm giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho
con người.
Tại Điều 12 Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23/5/2014 của Bộ Xây dựng
hướng dẫn chi tiết Điều 14 Nghị định 188 quy định đối tượng được bố trí nhà ở xã
hội do các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng như sau:
Người có công với cách mạng quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ, e, g, h, i, k, l
và Điểm m Khoản 2 Điều 16 của Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 của
Chính phủ về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
Cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan
Đảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước (là những người trong biên
chế nhà nước) và các đối tượng đang làm việc theo diện hợp đồng trong chỉ tiêu
biên chế của các cơ quan này;
Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp (bao gồm sỹ quan, hạ sỹ quan, chiến sỹ là
quân nhân chuyên nghiệp) thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân
sách nhà nước; người làm công tác cơ yếu không phải là quân nhân được hưởng các
chế độ, chính sách như đối với quân nhân theo quy định của pháp luật về cơ yếu;
Công nhân, người lao động thuộc các thành phần kinh tế làm việc tại khu công
nghiệp, cụm khu công nghiệp vừa và nhỏ, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ
cao, các cơ sở sản xuất, dịch vụ công nghiệp, thủ công nghiệp (kể cả các cơ sở khai

thác, chế biến) của tất cả các ngành, nghề;
Người thuộc diện hộ gia đình nghèo tại khu vực đô thị nằm trong chuẩn nghèo
do Thủ tướng Chính phủ quy định.
Đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật về chính sách trợ giúp
các đối tượng bảo trợ xã hội; người cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi nương tựa
tại khu vực đô thị;
Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn được thuê nhà ở công vụ;
Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà
ở tái định cư;
Người thu nhập thấp là những người đang làm việc tại các tổ chức: Các cơ
quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng, đoàn thể hoặc đơn vị sự nghiệp công lập
nhưng không thuộc đối tượng quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 1 Điều 12
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

12

SVTH: Phạm Tấn Hùng


Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ở Việt Nam

Thông tư 08/2014/TT-BXD; đơn vị sự nghiệp ngoài công lập; doanh nghiệp thuộc
các thành phần kinh tế; hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của
pháp luật (là các đối tượng không thuộc diện quy định tại các Điểm a, d và Điểm g
Khoản 1 Điều 12 Thông tư 08/2014/TT-BXD) hoặc là người đang nghỉ chế độ có
hưởng lương hưu theo quy định, người lao động tự do, kinh doanh cá thể (là đối
tượng không thuộc diện quy định tại các Điểm a, đ, e và h Khoản 1 Điều 12 Thông
tư 08/2014/TT-BXD) mà không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên
theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.
Trường hợp là hộ gia đình thì mức thu nhập chịu thuế được tính cho tất cả các

thành viên trong hộ gia đình và cách tính thuế thu nhập này được thực hiện theo
hướng dẫn của Bộ Tài chính;
Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp,
cao đẳng nghề, trung cấp nghề và trường dạy nghề cho công nhân không phân biệt
công lập và ngoài công lập (đối tượng quy định tại Điểm này chỉ được phép thuê
nhà ở xã hội).
Từ những phân tích trên, theo quan điểm của người viết có thể đưa ra khái
niệm như sau: “Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc
các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng theo quy định được
mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định”. Tuy nhiên, người
viết cũng đồng tình với quan điểm của Luật nhà ở 2014 trình Quốc hội khóa XIII
thông qua ngày 25/11/2014 nêu khái niệm tại Khoản 7 Điều 3 như sau: “Nhà ở xã
hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách
hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”.

1.2.2 Đặc điểm nhà ở xã hội
Từ khái niệm nhà ở xã hội cùng với việc nước ta phấn đấu trở thành nước
công nghiệp hóa thì nhà ở xã hội cần được Nhà nước quan tâm đúng mức và quản
lý có hiệu quả hơn việc kinh doanh loại hình nhà ở này. Cũng như các loại nhà ở
khác, nhà ở xã hội cũng là một loại hành hóa đặc biệt và có các đặc điểm nổi bật
như sau:
Thứ nhất, nhà ở xã hội là một loại sản phẩm hàng hóa không phải làm từ
thiện mà là để bán hoặc cho thuê.

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

13

SVTH: Phạm Tấn Hùng

Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ở Việt Nam

Thứ hai, đối tượng mua nhà ở xã hội là người có thu nhập thấp có thể từ
lương, tiền làm công, nhưng do số tiền kiếm được ít, chỉ đủ trang trải cuốc sống và
tích lũy chút ít nhưng không đủ mua được nhà ở nếu không có sự hỗ trợ nào đó từ
nhiều phía.
Thứ ba, nhà ở xã hội thường có giá rẽ hơn các loại nhà khác. Bởi vì, loại nhà
này hoàn toàn không kém về chất lượng. Nó vẫn đảm bảo độ bền vững với những
tiêu chuẩn xây dựng cơ bản, chỉ có điều nó không sử dụng các thiết bị đắt tiền,
nhà thấp tầng không có thang máy, không sử dụng các thiết bị vệ sinh cao cấp,
không dùng những họa tiết trang trí cầu kỳ, không có các dịch vụ tiện ích khác
như hồ bơi, sân tennis...; có diện tích nhỏ hơn so với các căn hộ cao cấp; được
Chính phủ giảm hoặc miễn một số các loại thuế cho chủ đầu tư như thuế đất.
Ngoài ra, Chính phủ còn hỗ trợ tài chính thông qua việc can thiệp để được vay
ngân hàng với lãi suất thấp, hỗ trợ một phần tiền đền bù giải tỏa (nếu có), hỗ trợ
một phần tài chính thông qua việc can thiệp được giảm giá vật liệu xây dựng;
người mua được giảm giá căn nhà và trả dần trong 15 - 20 năm với mức lãi suất
rất thấp.
Thứ tư, người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép cho thuê lại, thế
chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn
hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối
thiểu là 05 (năm) năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp
đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua.
Người mua có thể có quyền sở hữu theo luật định. Người mua, thuê mua nhà
ở xã hội chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi trả hết tiền theo
hợp đồng đã ký kết và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai,
nhưng phải bảo đảm thời gian tối thiểu là 05 (năm) năm, kể từ thời điểm trả hết
tiền mua, thuê mua theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua 11.

1.2.3 Khái niệm kinh doanh nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội cũng chính là một loại bất động sản. Do đó, hoạt động kinh
doanh nhà ở xã hội cũng là hoạt động kinh doanh nhà ở, tuy nhiên đối tượng được
mua nhà ở xã hội được pháp luật hạn chế hơn so với đối tượng mua nhà ở thương
mại. Từ đó, người viết đưa ra khái niệm về kinh doanh nhà ở xã hội như sau: Kinh
doanh nhà ở xã hội là hoạt động của tổ chức, cá nhân được phép thực hiện việc bỏ
11

Khoản 5 Điều 13 Nghị định 188/2013/NĐ-CP.

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

14

SVTH: Phạm Tấn Hùng


Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ở Việt Nam

vốn đầu tư tạo lập, mua, thuê, thuê mua nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua
nhằm mục đích sinh lợi nhuận có giới hạn của chủ đầu tư dưới sự giám sát của nhà
nước dành cho các đối tượng chính sách và thời gian được phép bán nhà của người
mua.
1.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội
1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội dưới
góc độ kinh tế
Giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp đang là một vấn đề vô cùng bức
xúc đặt ra đối với mọi xã hội. Vấn đề này nó đòi hỏi không phải một sớm một
chiều là giải quyết được ngay, mà cần phải có thời gian, cách thức và phương thức
để giải quyết. Nhà ở nó không những liên quan đến vấn đề tài chính, kinh tế của

mỗi gia đình, mỗi tổ chức, mỗi quốc gia mà nó là sự biểu hiện nhiều mặt khác
nhau của đời sống xã hội. Về kinh tế, đó là cách thức lựa chọn các phương thức
khác nhau về đầu tư, huy động vốn đầu tư, cách thức cung ứng nhà ở sao cho có
hiệu quả. Đặc biệt là cách thức giải quyết nhà ở cho những người có thu nhập
thấp. Những người có thu nhập thấp thường là những người không có hoặc rất ít
khả năng chi trả cho một ngôi nhà. Nhà ở là một khoản chi rất lớn của một gia
đình và chính phủ cũng phải chi một khoản rất lớn về giá trị đó cả trực tiếp lẫn
gián tiếp, thì trách nhiệm tài chính đó trở thành khổng lồ. Tuy vậy sự đóng góp
của chính phủ trong lĩnh vực này vẫn tăng lên bằng nhiều biện pháp khác nhau
như: Cho các cá nhân và nhà đầu tư vay tiền để xây dựng nhà ở xã hội; bao cấp
một phần hoặc toàn bộ cho người có thu nhập thấp, các loại bảo đảm về sản xuất
cho chủ đất, người mua; các chính sách ưu đãi về thuế tín dụng, tiền thuê nhà hoặc
chế độ đền bù, trợ cấp di trú và kiến tạo cộng đồng mới trong quá trình giải toả
mặt bằng.
Cách phân tích này bắt nguồn từ sự nhận thức và đặc điểm của nhà ở xã hội
và quan trọng hơn hết nhà ở xã hội là một hàng hoá trên thị trường. Vấn đề nảy
sinh là sự không tương xứng giữa cung và cầu. Trong điều kiện đô thị hóa ngày
càng gia tăng thì một đặc trưng cơ bản là nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng.
Việc tìm các giải pháp cho vấn đề nhà ở xã hội thường được chú ý đến việc mở
rộng khả năng cung ứng. Chính phủ được xem là người đóng vai trò đỡ đầu, tạo
điều kiện can thiệp vào công việc thông qua chính sách, bên cạnh đó quá trình
điều tiết của chính phủ cũng có thể xem là một yếu tố đầu vào. Vì vậy chính phủ
muốn giảm giá các yếu tố đầu vào cho các tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở xã
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

15

SVTH: Phạm Tấn Hùng

Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ở Việt Nam

hội, đặc biệt là đất đai và các cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, trên thực tế chính sách tài
chính nhằm mở rộng sự cung ứng nhà ở xã hội thường chỉ đem lại lợi ích cho
nhóm người có thu nhập khá trong xã hội, vì hiện nay giá nhà ở xã hội thấp hơn
giá thị trường kinh doanh nhà ở nhưng vẫn còn là gánh nặng cho những gia đình
có thu nhập thấp.
Giá thành nhà ở xã hội hiện nay (mua, thuê hoặc thuê mua) dù đã được miễn
tiền sử dụng đất và các điều kiện miễn giảm khác vẫn còn cao hơn khả năng của
các hộ gia đình thu nhập thấp. Hơn nữa với tập quán, suy nghĩ của người dân nước
ta vẫn còn nặng về sở hữu nhà ở tư nhân, chưa quen và ít thích ứng với kiểu nhà ở
cho thuê miễn sao đảm bảo ổn định chỗ ở, làm cho phía “Cung” và “Cầu” càng
khó tiếp cận nhau. Chính phủ đã có chủ trương phát triển quỹ nhà ở xã hội cho
thuê đối với các dự án sử dụng nguồn vốn ngân sách. Còn việc xã hội hóa đầu tư
xây dựng nhà ở xã hội cho thuê, thậm chí nhà ở thu nhập thấp để bán thì rất ít chủ
đầu tư tham gia vì thời gian hoàn vốn rất lâu, lợi nhuận thấp. Do đó, cần tạo nhiều
cơ chế ưu đãi hơn nữa để khuyến khích phát triển nhà ở xã hội cho thuê và từng
bước thay đổi suy nghĩ của một bộ phận rất lớn người dân về “nơi ở” ổn định của
một xã hội công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Từ thực tế cho thấy trong thời gian qua, việc phát triển nhà ở xã hội tại các
tỉnh thành, các địa phương gặp rất nhiều khó khăn do nhiều nguyên nhân khách
quan và chủ quan, trong đó có một số nguyên nhân chính như sau:
Chính quyền địa phương chưa tập trung được nguồn vốn để phát triển nhà ở
xã hội: Chưa thực hiện được việc điều tiết 30% - 50% từ nguồn ngân sách thu tiền
sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội
mặc dù Luật Nhà ở đã quy định; thiếu nguồn vốn ưu đãi để cho vay hoặc hỗ trợ lãi
vay cho cả chủ đầu tư và cả các đối tượng được giải quyết nhà ở xã hội;
Các cơ chế, chính sách ưu đãi của Chính phủ tuy đã triển khai nhưng chưa
thực thi được trong thực tế nên chưa thu hút các nhà đầu tư tham gia: Chủ đầu tư
khó tiếp cận nguồn vốn vay nói chung và vốn vay ưu đãi nói riêng (vướng Luật

Đất đai, vì đối với những dự án nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp,... khi được miễn
tiền sử dụng đất thì không thế chấp được để vay vốn).
Từ quan điểm kinh tế thì bước đi căn bản đầu tiên để tiến tới phát triển một
chính sách hữu hiệu là phải thực hiện sự đánh giá định lượng về nhu cầu nhà ở xã
hội trong trung hạn và dài hạn dựa trên mức tăng dân số đô thị, tỷ lệ các hộ gia

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

16

SVTH: Phạm Tấn Hùng


Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ở Việt Nam

đình, mức thu nhập của các hộ gia đình, giá thành xây dựng và tình trạng quỹ nhà
hiện có và phải vạch những tiêu chuẩn tối thiểu như tiêu chuẩn kiến trúc, không
gian, chất lượng xây dựng, giá cả… và đặc biệt phải chú trọng đến việc phân tích
áp dụng các biện pháp hữu hiệu để giảm giá thành xây dựng nhằm tăng khả năng
cung ứng phù hợp với mức cầu để đạt hiệu quả kinh doanh cao nhất. Nhà nước
luôn khuyến khích các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để kinh doanh là hết sức
cần thiết, đáp ứng được nhu cầu của người thu nhập thấp có nơi ở. Nhà nước tạo
điều kiện ưu đãi cho vay để đáp ứng các yêu cầu bức bách về nhà ở xã hội, quyết
định sự phát triển thành công của đất nước. Do vậy, việc kinh doanh nhà ở xã hội
hiện nay là sự cần thiết cho phát triển đất nước.
1.3.2. Sự cần thiết của quy định pháp luật về điều chỉnh hoạt động kinh
doanh nhà ở xã hội
1.3.2.1. Đối với người quản lý
Pháp luật là yếu tố quan trọng trong việc điều chỉnh các quan hệ xã hội. Là
phương tiện để Nhà nước quản lý các mặt của đời sống xã hội. Pháp luật có vai trò

rất quan trọng trong việc quản lý, điều chỉnh các quan hệ xã hội nói chung, trong đó
có các quan hệ mua bán nhà ở xã hội, cho thuê và cho thuê mua. Chính vì thế, các
quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ra đời là tất yếu để điều chỉnh
các quan hệ này. Đồng thời, góp phần thúc đẩy sự phát triển của đất nước, nâng cao
đời sống cho một bộ phận người dân, cán bộ, công chức có thu nhập thấp.
Nhà nước luôn có cơ chế khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực
này để góp phần phát triển đất nước, người dân có cuộc sống ấm no, nhằm phấn
đấu trở thành một nước công nghiệp hóa, hiện đại hóa.

1.3.2.2. Đối với người kinh doanh
Đối với các nhà đầu tư tạo lập nhà ở xã hội, họ luôn mong muốn Nhà nước
có chính sách hỗ trợ đầu tư, tạo lập nhà ở xã hội, giải phóng mặt bằng, các chính
sách miễn, giảm thuế…
Tạo môi trường kinh doanh lành mạnh trong lĩnh vực bất động sản.
Có khung pháp lý vững chắc, ràng buộc quyền và nghĩa vụ giữa bên mua và
bên bán về việc góp vốn để mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai, hạn chế
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

17

SVTH: Phạm Tấn Hùng


Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ở Việt Nam

phát sinh các trường hợp tranh chấp xảy ra xuất phát từ hợp đồng mua bán nhà
hoặc hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Nhà nước ban hành các chính sách ưu đãi trong đầu tư, tạo lập nhà ở sẽ tạo
điều kiện cho các doanh nghiệp tổ chức, cá nhân mạnh dạn đầu tư, góp phần giải
quyết nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp.

1.3.2.3. Đối với người sử dụng
Đối với người mua, thuê và thuê mua nhà ở xã hội họ luôn có tâm lý mong
muốn có được chổ ở, một mái nhà vững chắc để an tâm làm việc và tạo điều kiện
cho các con được giáo dục tốt.
Người mua cũng quan tâm đến chất lượng công trình nhà ở, đảm bảo đúng
thiết kế theo tiêu chuẩn của Nhà nước. Kết cấu hạ tầng, giao thông, đèn thắp sáng
nơi công cộng và tình hình an ninh tại các khu nhà ở này. Vì thực tế hiện nay, khi
mới xây dựng chưa được có nhiều người sinh sống nên tình hình an ninh phức tạp.
Nhà nước phải có cơ chế đảm bảo giá mua, thuê và thuê mua hợp lý và rẻ
hơn so với nhà ở thương mại có cùng diện tích, kết cấu.
Bên cạnh đó, đối tượng mua nhà ở xã hội có thu nhập thấp nên họ mong
muốn được Nhà nước hỗ trợ vay vốn qua hệ thống ngân hàng với mức lãi xuất
thấp (hiện nay là 5%/năm) và thời hạn vay vốn từ 10 năm trở lên.
Sau khi người mua đã hoàn thanh xong các thủ tục mua nhà và đã trả tiền
xong cho các doanh nghiệp thì họ luôn mong muốn nhận được nhận giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở. Đây là tâm lý chung của người dân khi lựa
chọn mua nhà ở xã hội, do vậy Nhà nước cần có quy định về trình tự thủ tục, thời
hạn cấp giấy chứng nhận cho người dân trong khoảng thời gian nhất định.

Kết luận Chương I
Trong Chương 1, người viết đã làm rõ các khái niệm, đặc điểm của nhà ở và
nhà ở xã hội, phân loại nhà ở theo quy định của Luật nhà ở và sự cần thiết của quy
định pháp luật về điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội. Người viết phân
tích sâu từng nội dung cụ thể của đặc điểm nhà ở xã hội. Người viết tập trung phân
tích vị trí và tầm quan trọng trong việc tạo khung pháp lý vững chắc trong kinh
doanh nhà ở xã hội, góp phần quản lý việc kinh doanh loại hình này đạt hiệu quả;
doanh nghiệp đầu tư, tạo lập bán nhà ở xã hội có môi trường kinh doanh lành
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

18

SVTH: Phạm Tấn Hùng


Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ở Việt Nam

mạnh, đảm bảo có lợi nhuận; người có thu nhập thấp mong muốn có chổ ở ổn
định, lâu dài.

CHƯƠNG 2
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN

Đầu tư tạo lập nhà ở xã hội là một hoạt động kinh doanh nhà ở, các chủ đầu
tư bỏ vốn ra xây nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua nhằm mục đích kiếm lợi

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

19

SVTH: Phạm Tấn Hùng


Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ở Việt Nam

nhuận từ loại hình hoạt động kinh doanh này. Tuy nhiên, hoạt động đầu tư để kinh
doanh loại hình này phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc đầu tư nhà ở xã hội phải có dự án đầu tư, các
dự án này phải đáp ứng đủ các yêu cầu của pháp luật về tiêu chuẩn thiết kế, số
tầng…. Ngoài ra quyền và nghĩa vụ của các chủ đầu tư cũng được luật quy định
khá cụ thể, các quyền và nghĩa vụ này được xác lập không chỉ đảm bảo quyền và

lợi ích của các chủ đầu tư mà còn đảm bảo hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở xã
hội được thực hiện đúng pháp luật và có hiệu quả.
2.1 Quy định của pháp luật về đầu tư, tạo lập nhà ở xã hội
2.1.1 Quy hoạch và bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội
Nhà nước căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong
dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất quyết định
cho giao đất có thu tiền sử dụng đất trong trường hợp thực hiện dự án đầu tư xây
dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất
hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất để thực hiện dự
án đầu tư nhà ở để cho thuê.12
Trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch phát
triển khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh có trách nhiệm căn cứ vào quỹ đất của địa phương bố trí đủ quỹ đất và
chỉ đạo cơ quan chức năng xác định cụ thể vị trí, địa điểm, quy mô diện tích đất của
từng dự án phát triển nhà ở xã hội đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng
xã hội để giao cho các chủ đầu tư triển khai việc đầu tư xây dựng.
Theo quy định tại Điều 6 của Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013
của Chính phủ quy định quy hoạch và bố trí quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở
xã hội như sau:
- Quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở
thương mại, khu đô thị mới thì:
Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới, không phân biệt
quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức BT và hình
thức BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở
12

Điều 52, Điều 55, Điều 56 Luật đất đai năm 2013.

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

20

SVTH: Phạm Tấn Hùng


Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ở Việt Nam

lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng
mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ
tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.
Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới đó có trách
nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừ trường hợp Nhà
nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân
sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã
hội thì chuyển giao quỹ đất này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án).
Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới có quy mô sử
dụng đất dưới 10 ha thì ngoài hình thức dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội
như đã nêu trên, chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức chuyển giao quỹ nhà ở
tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo khung giá đất do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển giao để Nhà nước sử dụng làm nhà ở xã hội
hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo khung giá đất do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh ban hành nhằm bổ sung vào Quỹ phát triển nhà ở của địa phương
dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.
- Đối với các đô thị loại 4, loại 5 và khu vực nông thôn thì căn cứ vào điều
kiện cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc yêu cầu chủ đầu tư
dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn dành quỹ đất để xây
dựng nhà ở xã hội như mục 2.1.1.1.
- Việc bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động

làm việc tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp vừa và nhỏ, khu kinh tế, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, các cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp (kể cả
các cơ sở khai thác, chế biến) của tất cả các ngành, nghề thuộc các thành phần kinh
tế (sau đây gọi chung là khu công nghiệp) thực hiện theo quy định sau đây:
Trường hợp khu công nghiệp đang trong giai đoạn hình thành thì Ban quản
lý khu công nghiệp của địa phương hoặc doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu
công nghiệp có trách nhiệm tổ chức giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ
tầng kỹ thuật khu nhà ở cho công nhân, người lao động làm việc tại khu công
nghiệp đó theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và chuyển
giao cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội đảm nhận việc triển khai thực
hiện dự án phát triển nhà ở xã hội. Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

21

SVTH: Phạm Tấn Hùng


Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ở Việt Nam

tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội được phân bổ vào tiền thuê đất tại
khu công nghiệp đó;
Trường hợp khu công nghiệp đã hình thành mà chưa có hoặc chưa đáp ứng đủ
nhà ở cho công nhân, người lao động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm
tổ chức lập (hoặc điều chỉnh quy hoạch), thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng
và thu hồi đất để bổ sung quỹ đất giao cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội
đảm nhận việc triển khai thực hiện dự án phát triển nhà ở xã hội. Chi phí bồi thường
giải phóng mặt bằng được trích từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất để
lại cho địa phương;

Đối với các khu công nghiệp chưa sử dụng hết diện tích đất công nghiệp thì
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức điều chỉnh quy hoạch xây dựng;
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo thẩm quyền
hoặc trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định việc điều chỉnh một phần diện
tích đất của khu công nghiệp đó để xây dựng nhà ở xã hội phục vụ công nhân khu
công nghiệp.
Chủ đầu tư trong các truờng hợp nêu trên được lựa chọn theo quy định tại Điều
9 của Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013.
- Trường hợp Nhà nước sử dụng quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
bằng vốn ngân sách nhà nước thì chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu
đô thị mới có trách nhiệm đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo
quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi bàn giao quỹ đất
này cho Nhà nước.
Khi bàn giao quỹ đất 20% cho Nhà nước thì chủ đầu tư dự án được hoàn trả
(hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư phải nộp ngân sách nhà
nước) các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư xây dựng
hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các khoản chi phí hợp pháp khác theo quy định của
pháp luật mà chủ đầu tư đã thực hiện đối với quỹ đất 20% phải bàn giao.
- Trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án
bằng nguồn vốn ngân sách trung ương thì việc bố trí quỹ đất thực hiện theo quy
định như sau:
Đối với dự án được bố trí nguồn vốn ngân sách trung ương từ 50% tổng mức
đầu tư của dự án trở lên thì Bộ Xây dựng có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Ủy

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

22

SVTH: Phạm Tấn Hùng

Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ở Việt Nam

ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc lựa chọn quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã
hội quy định tại Điều này để triển khai thực hiện dự án;
Đối với dự án được bố trí vốn ngân sách trung ương dưới 50% tổng mức đầu
tư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án quyết định việc sử dụng quỹ đất dành
để phát triển nhà ở xã hội quy định tại Điều này để triển khai thực hiện dự án.
- Đối với hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì phải
bảo đảm phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch
xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và tuân
thủ theo đúng giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy
định của pháp luật về xây dựng.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Luật đất đai để quyết định
việc chuyển mục đích sử dụng đất vườn liền kề, đất nông nghiệp khác nhằm tạo
điều kiện khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân tham gia thực hiện việc xây dựng
nhà ở xã hội.
2.1.2 Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội là người sở hữu vốn hoặc người được
giao quản lý, sử dụng vốn để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó. Chủ đầu tư
xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 9 Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày
20/11/2013 có các chủ đầu tư như sau:
Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở của Trung ương và địa phương;
Ban quản lý dự án được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật;
Doanh nghiệp nhà nước được giao quản lý, sử dụng vốn ngân sách để đầu tư
xây dựng nhà ở xã hội theo dự án;
Doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế có chức năng kinh doanh bất động
sản theo quy định của pháp luật tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án;
Doanh nghiệp sản xuất, dịch vụ có sử dụng lao động đầu tư xây dựng nhà ở để
bán, cho thuê, cho thuê mua đối với người lao động của doanh nghiệp đó;

Hộ gia đình;
Cá nhân.
Điều kiện để trở thành chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

23

SVTH: Phạm Tấn Hùng


Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ở Việt Nam

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp
hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo
quy định của pháp luật.13
Vốn pháp định đối với doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản
“Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6
(sáu) tỷ đồng Việt Nam.”14
Luật kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2015 thì
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp
tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp
hơn 20 tỷ đồng.
Nguồn vốn tối thiểu của khách hàng tham gia vào dự án, phương án vay tối
thiểu 30% tổng mức đầu tư dự án, phương án vay15;
Hồ sơ xin chấp thuận đầu tư đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết
định chấp thuận đầu tư trước khi tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt dự án.
Đối với dự án phát triển nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng toàn bộ bằng
nguồn vốn ngân sách nhà nước và các dự án có từ 30% vốn ngân sách nhà nước
trở lên, trong đó không bao gồm tiền sử dụng đất và khoản chi phí hỗ trợ xây dựng

hạ tầng (nếu có), việc lựa chọn chủ đầu tư dự án, nhà thầu các gói thầu cung cấp
dịch vụ tư vấn, thi công xây lắp và mua sắm thiết bị thực hiện theo quy định của
pháp luật về nhà ở và pháp luật về xây dựng đối với dự án sử dụng vốn ngân sách
nhà nước.
Đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân
sách nhà nước thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án được thực hiện thông qua hình
thức đấu thầu dự án hoặc áp dụng hình thức chỉ định theo quy định của pháp luật về
đất đai và pháp luật về nhà ở.
Trường hợp dự án phát triển nhà ở xã hội sử dụng quỹ đất 20% của dự án phát
triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 6 của
Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 thì chủ đầu tư dự án nhà ở thương

13

Theo quy đinh tại Khoản 1 Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản 2006.
Khoản 1 Điều 3 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 2006.
15
Khoản 2 Điều 1 Thông tư 32/2014/TT-NHNN ngày 18/11/2014 sửa đổi bổ sung một số điều Thông tư số
11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở
theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của chính phủ.
14

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

24

SVTH: Phạm Tấn Hùng