Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân tôi đã nhận được
sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy cô, bạn bè và gia đình.
Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Th.S Bùi Nguyên Hạnh,
người đã tận tình hướng dẫn và đóng góp những ý kiến quý báu trong quá trình thực
hiện và hoàn thành khóa luận.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản
lý Đào tạo – Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập
và thực hiện khóa luận.
Tôi xin chân thành cảm ơn Công ty cổ phần đầu tư và tư vấn Phương Bắc đã
tạo điều kiện, hỗ trợ tôi trong quá trình học tập và thực hiện khóa luận.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân phường Thạch Bàn đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong
quá trình nghiên cứu khóa luận này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới tất cả bạn bè và người thân đã luôn động viên
và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành khóa luận.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Sinh viên

Lê Quang Hoàn
MỤC LỤC

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>
1

1


STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

Chữ viết tắt
CHXHCN
CSDL
ĐVT
GCNQSDĐ
GIS
KT-XH
LPTB
QH
QSDĐ
TNCN
TSDĐ

UBND
VNDCCH

Ý nghĩa của chữ viết tắt
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Cơ sở dữ liệu
Đơn vị tính
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hệ thống thông tin địa lý
Kinh tế - xã hội
Lệ phí trước bạ
Quốc hội
Quyền sử dụng đất
Thu nhập cá nhân
Tiền sử dụng đất
Ủy ban nhân dân
Việt Nam dân chủ cộng hòa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

DANH MỤC
CHỮ VIẾT
TẮT

/>
2
2


DANH MỤC BẢNG

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>
3
3


DANH MỤC HÌNH

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>
4
4


MỞ ĐẦU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng, ảnh hưởng sống còn tới phát triển
kinh tế, xã hội của một quốc gia. Vì vậy trên thế giới các quốc gia rất chú trọng tới
việc quản lý, khai thác và cải tạo tài nguyên đất đai. Nhằm đáp ứng nhu cầu và giải
quyết các vấn đề khó khăn trong quản lý đất đai, Luật đất đai năm 2013 đã được
ban hành. Tại bộ luật đất đai mới chủ yếu đề cập tới phương pháp xác định khung
giá đất đai sát với giá thị trường, từ đó lấy làm cơ sở giải quyết nhưng bất cập trong
quản lý nhà nước về đất đai. Đặc biệt là quản lý tài chính về đất đai.
Công tác quản lý tài chính về đất đai là các hoạt động liên quan đến việc
quản lý giá đất và quản lý các nguồn thu ngân sách từ đất đai. Việc thực hiện
chuyển mục đích, chuyển quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất v.v. đặc biệt là
những hoạt động trên thị trường bất động sản (BĐS) đây là nguồn thu từ đất chủ

yếu cho ngân sách nhà nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân
sách có liên quan đến nhà đất trong giai đoạn 1996 – 2000 là 4.645 tỷ đồng/năm
mặc dù đây mới chiếm 30% các giao dịch, trong khi còn 70% chưa thể kiểm soát
được. Trong khi nếu thực hiện chính sách pháp luật về giao dịch đất đai chính thức
cần đăng kí, thực hiện nghĩa vụ và cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hằng
năm thị trường BĐS sẽ cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng. Như vậy hàng
năm đã mất một nguồn thu ngân sách rất lớn từ thị trường quan trọng này. Cho tới
nay quản lý thị trường BĐS vẫn gặp những bài toán khó, yêu cầu đặt ra cần xác
định, sử dụng nguồn thu này hợp lý, đúng mục đích, có hiệu quả.
Nhìn vào thực tế thị trường BĐS nước ta, bài toán đặt ra cần đảm bảo trong
công tác tính thuế và tận thu cho nguồn ngân sách nhà nước. Để giải quyết được
vấn đề nêu trên ngoài thực hiện các chính sách của nhà nước về giao dịch đất đai và
thực hiện nghĩa vụ thuế thì chúng ta cần có cơ sở dữ liệu đất đai về giá đất.
Trong công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin đất đai
của quốc gia nói chung, cơ sở dữ liệu (CSDL), hệ thống thông tin cho ngành quản
lý đất đai nói riêng, đã và đang kết hợp công nghệ thông tin tiên tiến để xây dựng
và quản lý các CSDL đó một cách chính xác và hiệu quả. Với công cụ hỗ trợ mạnh

55


mẽ của công nghệ GIS sẽ gải quyết được không ít vấn đề gặp phải trong công tác
quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên quý giá này.
Thạch Bàn là một phường thuộc quận Long Biên nằm ở phía Đông thành
phố Hà Nội, giáp với tuyến đường 5 (Hà Nội- Hải Phòng).Trong 5 năm qua,hàng
loạt dự án được triển khai trên địa bàn phường về hạ tầng xã hội, hạ tầng đô thị đã
tạo cho phường một diện mạo mới khang trang, hiện đại và thúc đẩy kinh tế xã hội
trên địa bàn phát triển mạnh mẽ. Bên cạnh đó công tác giải phóng mặt bằng được
diễn ra đúng tiên độ, giải quyết tốt quyền lợi cho người dân, đảm bảo tiến độ thu
hồi đất, cấp trả lại đất cho người dân. Vậy nên giá đất sẽ có nhiều biến chuyển

trong tương lai gần, chính vì vậy tôi quyết định nghiên cứu đề tài: “Xây dựng cơ sở
dữ liệu đất đai phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai tại phường Thạch Bàn,
quận Long Biên, thành phố Hà Nội ”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu
Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin đất đai theo giá đất bằng dữ liệu không
gian và dữ liệu thuộc tính và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lí
tài chính về đất đai trên địa bàn phường Thạch Bàn.
1.2.2. Yêu cầu
Cấu trúc cơ sở dữ liệu của hệ thống thông tin phải thống nhất, có tổ chức và
thích hợp với yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
Cơ sở dữ liệ đáp ứng như cầu phân tích, xử lý, lưu trữ số liệu, cung cấp
thông tin và có thể trao đổi dữ liêu với các hệ thống thông tin khác.

66


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái quát về tài chính đất đai và cơ sở dữ liệu
1.1.1. Khái quát về tài chính đất đai
1.1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến tài chính đất đai
- Giá đất: là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất ( Quốc hội, 2013 )
- Tiền sử dụng đất: là số tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước
trong các trường hợp: được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục
đích sử dụng đất, chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với
diện tích nhất định, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng phải
nộp tiền sử dụng đất, xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế
(Quốc hôi, 2013 )
- Tiền thuê đất: Nhà nước cho thuê đất là trao quyền sử dụng dất bằng hợp

đồng cho đới tượng có nhu cầu sử dụng đất, nhà nước thực hiện quyền điều tiết các
nguồn lợi từ đất đai thông qua các hình chính sách tài chính về đất đai, trong đó
cosnthu tiền thuê đất, nhà nước cho thuê là một trong những nguồn thu ngân sách
nhà nước từ đất đai ( Quốc hội, 2013 ).
- Thuế sử dụng đất: là một khoản nộp ( bằng tiền hay hiện vật ) mà tổ chức,
cá nhân sử dụng đất bắt buộc phải nộp cho nhà nước theo quy định pháp luật.
Thuế sử dụng đất bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất
phi nông nghiệp.
+ Thuế sử dụng đất nông nghiệp là loại thuế đánh vào việc sử dụng đất nông
nghiệp hoạc việc được giao đất và sản xuất nông nghiệp đối với tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân
+ Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là lọa thuế thu hàng năm mà tổ chức, cá
nhân sử dụng đất phi nông nghiệp bắt buộc phải nộp cho Nhà nước theo quy định
của pháp luật.
1.1.1.2. Cơ sở của công tác tài chính đất đai
Tiền sử dụng đất, thuê đất được quy định và hướng dẫn chi tiết tại Luật Đất
đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thay thế Luật đất đai số 13/2003/QH11

77


Điều 107. Các khoản thu tài chính từ đất đai
Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:
Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền
sử dụng đất;
- Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê;
- Thuế sử dụng đất;
- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;

- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng
đất đai;
- Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
Điều 108. Căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Căn cứ tính tiền sử dụng đất:
- Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận
quyền sử dụng đất;
- Mục đích sử dụng đất;
- Giá đất theo quy định tại Điều 114 của Luật này; trường hợp đấu giá quyền
sử dụng đất thì giá đất là giá trúng đấu giá.
Căn cứ tính tiền cho thuê đất:
- Diện tích đất cho thuê;
- Thời hạn cho thuê đất;
- Đơn giá thuê đất; trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì giá đất thuê là đơn
giá trúng đấu giá;
- Hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê
đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước
quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công
nhận quyền sử dụng đất.

88


1.1.2. Khái quát về cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin địa lý (GIS)
1.1.2.1. Hệ thống cơ sở dữ liệu (CSDL)
Phần dữ liệu được lưu giữ trong máy tính theo một quy định nào đó được
gọi là cơ sở dữ liệu(database). Cơ sở dữ liệu (CSDL) là một hệ thống các thông tin
có cấu trúc được lưu trữ trên các thiết bị lưu trữ thông tin thứ cấp (như băng từ, đĩa
từ ...) để có thể thỏa mãn yêu cầu khai thác thông tin đồng thời của nhiều người sử

dụng hay nhiều chương trình ứng dụng với nhiều mục đích khác nhau.
-

Ưu điểm nổi bật của CSDL là:
+ Giảm sự trùng lặp thông tin xuống mức thấp nhất và do đó bảo đảm được
tính nhất quán và toàn vẹn dữ liệu.
+ Đảm bảo dữ liệu có thể được truy xuất theo nhiều cách khác nhau.
+ Khả năng chia sẻ thông tin cho nhiều người sử dụng và nhiều ứng dụng khác

-

-

nhau.
Tuy nhiên, để đạt được các ưu điểm trên, CSDL đặt ra những vấn đề cần phải
giải quyết. Đó là:
+ Tính chủ quyền của dữ liệu.
+ Tính bảo mật và quyền khai thác thông tin của người sử dụng.
+ Tranh chấp dữ liệu.
+ Đảm bảo dữ liệu khi có sự cố
Những đặc tính cơ bản của hệ quản trị CSDL:
+ Khả năng quản lý những dữ liệu cố định.
+ Khả năng truy xuất có hiệu quả một số lượng lớn dữ liệu

1.1.2.2. Hệ thống thông tin địa lý (GIS)
a) Định nghĩa GIS
GIS là một hệ thống kết hợp giữa con người và hệ thống máy tính cùng các thiết bị
ngoại vi để lưu trữ, xử lý, phân tích, hiển thị các thông tin địa lý để phục vụ một
mục đích nghiên cứu, quản lý nhất định.
Xét dươi góc độ là công cụ, GIS dùng để thu thập, lưu trữ, biến đổi, hiển thị các

thông tin không gian nhằm thực hiện các mục đích cụ thể.
Xét dưới góc độ ứng dụng trong quản lý nhà nước, GIS có thể được hiểu như là một
công nghệ xử lý các dữ liệu tọa độ để biến chúng thành các thông tin trợ giúp quyết
định phục vụ các nhà quản lý.
b) Thành phần GIS

99


GIS bao gồm những thành phần cơ bản sau:

- Phần cứng: bao gồm máy tính điều khiển mọi hoạt động của hệ thống và các
thiết bị ngoại vi.

- Phần mềm: cung cấp công cụ và thực hiện các chức năng:
+ Thu thập dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính từ các nguồn thông tin
khác nhau

+ Lưu trữ, cập nhật, điều chỉnh và tổ chức các cơ sở dữ liệu nói trên
+ Phân tích biến đổi, điều chỉnh và tổ chức các cơ sở dữ liệu nhằm giải quyết
các bài toán tối ưu và mô hình mô phỏng không gian và thời gian

+ Đưa ra các thông tin theo yêu cầu dưới dạng khác nhau.
+ Ngoài ra phần mềm cần phải có khả năng phát triển và nâng cấp theo các
yêu cầu đặt ra của hệ thống.

- Dữ liệu: đây là thành phần quan trọng nhất của GIS. Các dữ liệu không gian
(Spatial data) và các dữ liệu thuộc tính (No spatial data) được tổ chức theo một
mục tiêu xác định bởi một hệ quản trị cơ sở dữ liệu (DataBase Management
System).

- Con người: yếu tố con người có ảnh hưởng rất lớn đối với các hệ GIS, đặc biệt
trong việc điều khiển hệ thống và phát triển các ứng dụng.

- Phương pháp: phương pháp phụ thuộc vào ý tưởng của các xây dựng hệ thống,
sự thành công của một hệ GIS phụ thuộc vào phương pháp được sử dụng để
thiết kế hệ thống.
c) Mô hình dữ liệu của GIS

 Dữ liệu không gian: dữ liệu không gian (trả lời cho câu hỏi về vị trí - ở
đâu) được thể hiện trên bản đồ và hệ thống thông tin địa lý dưới dạng
điểm (point), đường (line) hoặc vùng (polygon). Dữ liệu không gian là
dữ liệu về đối tượng mà vị trí của nó được xác định trên bề mặt Trái Đất.
Hệ thống thông tin địa lý làm việc với hai dạng mô hình dữ liệu địa lý
khác nhau – mô hình Vector và mô hình Raster.

 Dữ liệu phi không gian:

10


Dữ liệu phi không gian hay còn gọi là dữ liệu thuộc tính (trả lời cho câu hỏi
nó là cái gì?) là mô hình tả về đặc tính, đặc điểm và các hiện tượng xảy ra tại các vị
trí địa lý xác định. Một trong các chức năng đặc biệt của công nghệ GIS là khả
năng của nó trong việc liên kết và xử lý đồng thời cả dữ liệu không gian và dữ liệu
thuộc tính. Thông thường hệ thống thông tin địa lý có 4 loại thuộc tính:
Đặc tính của đối tượng: sự liên kết chặt chẽ với các thông tin không gian có
thể thực hiện SQL và phân tích.
Số liệu hiện tượng, tham khỏa địa lý: miêu tả các thông tin, những hoạt động
thuộc vị trí xác định.

Chỉ số địa lý: tên, địa chỉ, khối, phương hướng định vị,… liên quan đến các
đối tượng địa lý.
Quan hệ giữa các đối tượng trong không gian, có thể đơn giản hoặc phức tạp
(sự liên kết, khoảng tương thích, mối quan hệ đồ hình giữa các đối tượng).
d) Chức năng của GIS
Một hệ thống GIS phải đảm bảo được 6 chức năng cơ bản sau:
- Capture: thu thập dữ liệu.
- Store: lưu trữ.
- Query: truy vấn.
- Analyze: phân tích.
- Display: hiển thị.
- output: xuất dữ liệu.
1.2. Cơ sở pháp lý về tài chính đất đai và cơ sở dữ liệu
1.2.1. Căn cứ pháp lý của tài chính đất đai
1.2.1.1. Giá đất
Điều 112 của Luật đất đai 2013 ghi rõ nguyên tắc, phương pháp định giá đất
Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;

11


- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích
sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi
có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá
như nhau.
Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.

1.2.1.2. Tiền sử dụng đất
Khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực
Luật đất đai 2013 đã ghi rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người
sử dụng đất theo quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”.
“Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,
công nhận quyền sử dụng đất”.
Điều 54, 55 của Luật quy định rõ các trường hợp được Nhà nước giao đất
không thu và có thu TSDĐ, Điều 57 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất. Điều
108 quy định căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Điều 109 quy định
về nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử
dụng đất. Điều 110 quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất (Quốc hội, 2013).
Trên cơ sở Luật đất đai 2013, Chính phủ cũng ban hành Nghị định
45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất và Bộ Tài chính
ban hành Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng
đất (có hiệu lực từ 01/08/2014).

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP (Chương II):
+ Mục 1 quy định việc thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp cụ thể( từ
Điều 4 đến Điều 9).
+ Mục 2 quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất (từ Điều 10 đến Điều 13).
+ Mục 3 quy định việc thu, nộp tiền sử dụng đất (từ Điều 14 đến Điều 21)
(Chính phủ, 2014c).

12


- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định
45/2014/NĐ-CP (Chương II):

+ Mục 1: Xác định và thu nộp tiền sử dụng đất (từ Điều 3 đến Điều 12).
+ Mục 2: Miễn giảm tiền sử dụng đất (từ Điều 13 đến Điều 16) (Bộ Tài
chính, 2014a).
1.2.1.3. Tiền thuê đất
Thuê đất là tổng hợp các hành vi của các cơ quan nhà nước trong việc thiết
lập hình thức thuê đất đối với người sử dụng đất đồng thời là việc thực hiện giao
dịch dân sự về đất đai giữa những người sử dụng đất với nhau, theo đó người có đất
cho thuê chuyển giao đất cho người thuê trong một thời hạn nhất định với điều kiện
có hoàn trả sau khi hoàn thành việc sử dụng đất.
Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực
Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là Nhà nước cho thuê
đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu
sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước: Điều 3 căn cứ tính thiền thuê đất, thuê mặt nước. Điều 4 đơn giá
thuê đất, cụ thể:
- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức
đấu giá: Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) Giá đất tính thu
tiền thuê đất.
- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không
thông qua hình thức đấu giá: Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê là
giá đất của thời hạn thuê.
- Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê:
+ Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất
là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm.
+ Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất.
- Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết

13

trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất.
- Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy
định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất.
Điều 12. Xác định tiền thuê đất, thuê mặt nước, cụ thể:
- Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm: Tiền thuê đất thu
một năm được tính bằng diện tích phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá thuê
đất.
- Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:
+ Tiền thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê được tính bằng diện tích đất
phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê.
+ Tiền thuê đất có mặt nước thu một lần cho cả thời gian thuê được tính bằng
diện tích đất có mặt nước phải nộp tiền thuê nhân (x) với đơn giá thuê đất có mặt
nước thu một lần cho cả thời gian thuê (Chính phủ, 2014d).
Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 hướng dẫn một số điều của
Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Khoản 1
Điều 5 Việc xác định tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, tiền thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thực hiện theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2
Điều 12 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP. Số tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà
nước được xác định sau khi đã được trừ (-) đi số tiền thuê đất được miễn, giảm (nếu
có) và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định tại Nghị định số
46/2014/NĐ-CP (Bộ Tài chính, 2014b).
1.2.1.4. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Theo thông tư 153/2011/TT-BTC, Hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp,
Khoản 1, Điều 1 của Thông tư này thì đối tượng chịu thuế: đất ở tại nông
thôn, đất ở tại đô thị quy định tại Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi
hành.

Căn cứ tính thuế: Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là diện tích
đất tính thuế, giá 1m2 đất tính thuế và thuế suất.

14


Theo điều 5 Thông tư:Diện tích đất tính thuế là diện tích đất phi nông nghiệp
thực tế sử dụng.
 Đất ở, bao gồm cả trường hợp đất ở sử dụng vào mục đích kinh doanh.
- Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở trong phạm vi một tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương (sau đây gọi tắt là tỉnh) thì diện tích đất tính thuế là tổng diện
-

tích các thửa đất ở thuộc diện chịu thuế trong tỉnh.
Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích đất tính thuế là diện tích
ghi trên Giấy chứng nhận; Trường hợp diện tích đất ở ghi trên Giấy chứng nhận nhỏ
hơn diện tích đất thực tế sử dụng thì diện tích đất tính thuế là diện tích thực tế sử

-

dụng.
Trường hợp nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng trên một thửa đất mà
chưa được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích đất tính thuế đối với từng người nộp

-

thuế là diện tích đất thực tế sử dụng của từng người nộp thuế đó.
Trường hợp nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng trên một thửa đất đã
được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích đất tính thuế là diện tích đất ghi trên Giấy

chứng nhận.
 Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế.
- Trường hợp được giao đất ở mới từ ngày 01/01/2012 trở đi thì áp dụng hạn mức
-

giao đất ở do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm được giao đất ở mới.
Trường hợp đất ở đang sử dụng trước ngày 01/01/2012 thì hạn mức đất ở làm căn

cứ tính thuế được xác định như sau:
+ Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã có
quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và diện tích đất ở trong
Giấy chứng nhận được xác định theo hạn mức công nhận đất ở thì áp dụng hạn mức
công nhận đất ở để làm căn cứ tính thuế. Trường hợp hạn mức công nhận đất ở đó
thấp hơn hạn mức giao đất ở hiện hành thì áp dụng hạn mức giao đất ở hiện hành để
làm căn cứ tính thuế;
+ Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã có
quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và diện tích đất ở trong
Giấy chứng nhận được xác định theo hạn mức giao đất ở thì áp dụng hạn mức giao
đất ở để làm căn cứ tính thuế. Trường hợp hạn mức giao đất ở đó thấp hơn hạn mức
giao đất ở hiện hành thì áp dụng hạn mức giao đất ở hiện hành để làm căn cứ tính
thuế;

15


+ Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa
quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đất ở
ghi trên Giấy chứng nhận được xác định là diện tích đất ở trong hạn mức;
+ Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì không áp dụng hạn mức. Toàn bộ
diện tích đất ở tính thuế của người nộp thuế áp dụng theo thuế suất đối với diện tích

đất trong hạn mức.
+ Trường hợp này, đất đang sử dụng phải là đất ở theo quy định tại Luật Đất đai năm
2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
+ Khi người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận thì hạn mức đất ở làm căn cứ tính
-

thuế áp dụng theo nguyên tắc quy định tại các điểm b1, b2, b3 tiết 1.4 khoản này.
Trường hợp thay đổi người nộp thuế thì hạn mức đất ở tính thuế là hạn mức giao đất
ở hiện hành do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được áp dụng kể từ năm tính
thuế tiếp theo, trừ trường hợp thay đổi người nộp thuế do nhận thừa kế, biếu, tặng
giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha
chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu
nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau thì hạn mức đất
ở tính thuế được thực hiện theo hạn mức đất ở quy định và áp dụng đối với người

-

chuyển quyền.
Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở trong một tỉnh thì người nộp thuế
chỉ được lựa chọn một thửa đất tại một quận, huyện, thị xã, thành phố nơi có quyền

sử dụng đất để làm căn cứ xác định hạn mức đất tính thuế, trong đó:
+ Trường hợp không có thửa đất ở nào vượt hạn mức đất ở thì người nộp thuế được
lựa chọn hạn mức đất ở tại một nơi có quyền sử dụng đất để xác định số thuế phải
nộp. Phần diện tích đất ở ngoài hạn mức được xác định bằng tổng diện tích các thửa
đất ở có quyền sử dụng trừ đi hạn mức đất ở của nơi người nộp thuế đã lựa chọn;
+ Trường hợp có thửa đất ở vượt hạn mức đất ở nơi có quyền sử dụng đất thì người
nộp thuế được lựa chọn hạn mức đất ở tại nơi có thửa đất ở vượt hạn mức để xác
định số thuế phải nộp. Phần diện tích đất ở ngoài hạn mức được xác định bằng phần
diện tích vượt hạn mức của thửa đất ở nơi đã lựa chọn hạn mức cộng với phần diện

tích của tất cả các thửa đất ở khác có quyền sử dụng;
1.2.1.5. Phí và lệ phí
* Lệ phí trước bạ

16


Theo Thông tư số 95/2005/TT-BTC hướng dẫn thực hiện các quy định của
pháp luật về LPTB, giá trị đất tính LPTB là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, được xác định như sau:
Giá trị đất tính
lệ phí trước bạ

=

Diện tích đất chịu
lệ phí trước bạ

x

Giá một mét
vuông đất (m2)

- Diện tích đất chịu LPTB là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử
dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký QSDĐ xác định và
cung cấp cho cơ quan Thuế theo "Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định
nghĩa vụ tài chính".
- Giá một m2 đất (kể cả hệ số phân bổ giá đất ở từng tầng đối với đất xây
dựng nhà nhiều tầng cho nhiều hộ cùng ở) do UBND tỉnh quy định theo khung giá
các loại đất.

Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008 về sửa đổi, bổ sung một số điều
của NĐ số 176/1999/NĐ-CP và NĐ số 47/2003/NĐ-CP của Chính phủ về lệ phí
trước bạ quy định tỷ lệ (%) thu LPTB nhà, đất là 0,5%.
Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 quy định về lệ phí trước bạ.
Nghị định 23/2013/NĐ-CP ngày 25/03/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.
Thông tư 34/2013/TT-BTC ngày 28/03/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều
của Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/08/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về
lệ phí trước bạ:
Khoảng 2 Điều 4 Chương II quy định về căn cứ tính lệ phí trước bạ, mức thu
lệ phí trước bạ:
- Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá trị tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí
trước bạ theo tỷ lệ (%).
- Mức thu lệ phí trước bạ:
Xác định theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ được quy

17


định cụ thể đối với từng loại tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ tại Điều 7
Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ và
sửa đổi bổ sung tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013
của Chính phủ.
- Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:
Số tiền lệ phí trước
bạ phải nộp (đồng)

=

Giá trị tài sản tính lệ

phí trước bạ (đồng)

X

Mức thu lệ phí trước
bạ theo tỷ lệ (%)

Điều 5 quy định giá tính lệ phí trước bạ:
- Nguyên tắc ban hành bảng giá tính lệ phí trước bạ:
+ Đối với đất:
Giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy
định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.
+ Đối với nhà:
Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng, xây dựng giá tính lệ phí
trước bạ nhà, căn cứ giá thực tế xây dựng "mới" một (01) m 2 sàn nhà đối với từng
cấp nhà, hạng nhà để xây dựng Bảng giá tính lệ phí trước bạ nhà trình Uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh ban hành và áp dụng tại địa phương.
- Căn cứ xác định giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ:
+ Đối với đất:
Căn cứ xác định giá trị đất tính lệ phí trước bạ là diện tích đất chịu lệ phí
trước bạ và giá đất tính lệ phí trước bạ.
Đối với đất mua theo phương thức đấu giá đúng quy định của pháp luật về
đấu thầu, đấu giá thì giá tính lệ phí trước bạ là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hoá
đơn bán hàng.
+ Đối với nhà:
Căn cứ xác định giá trị nhà tính lệ phí trước bạ là diện tích nhà chịu lệ phí
trước bạ và giá 01 mét vuông nhà tính lệ phí trước bạ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
quy định tại thời điểm tính lệ phí trước bạ.
Một số trường hợp đặc biệt xác định giá tính lệ phí trước bạ nhà như sau:
- Giá tính lệ phí trước bạ nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang

18


thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ là giá bán thực tế ghi
trên hoá đơn bán nhà theo quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.
- Giá tính lệ phí trước bạ nhà tái định cư được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt giá cụ thể mà giá phê duyệt đã được cân đối bù trừ giữa giá đền bù
nơi bị thu hồi và giá nhà nơi tái định cư thì giá tính lệ phí trước bạ là giá nhà được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Đối với nhà mua theo phương thức đấu giá đúng quy định của pháp luật về
đấu thầu, đấu giá thì giá tính lệ phí trước bạ là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hoá
đơn bán hàng.
Điều 6: Tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ: Nhà, đất là 0,5% (Bộ Tài chính, 2013a)
(Chính phủ, 2011b) (Chính phủ, 2013c).
* Lệ phí địa chính
Quyết định số 60/2014/QĐ-UBND ngày 20/8/2014, tại Điều 2 quy định mức
thu lệ phí địa chính như sau:

19


Bảng 2.1: Mức thu lệ phí địa chính
STT
1

2

3
4

Đơn vị
tính

Nội dung thu
Cấp giấy chứng nhận mới
- Trường hợp giấy chứng nhận chỉ có quyền sử dụng đất
(không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất)
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Cấp đổi, cấp lại (kể cả cấp lại do hết chỗ xác nhận), xác
nhận bổ sung vào giấy chứng nhận

Mức thu
Cá nhân, hộ gia đình
Các phường thuộc
Khu vực khác
quận, thị xã

Đồng/giấy

- Trường hợp giấy chứng nhận chỉ có quyền sử dụng đất Đồng/lần
(không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất)
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai
Đồng/lần
Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, sốliệu hồ sơ địa chính Đồng/văn bản
* Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vài sản

Tổ chức

25.000

10.000

100.000

100.000

50.000

500.000

20.000

10.000

50.000

50.000

25.000

50.000

28.000
15.000

14.000

7.000

30.000
30.000

khác gắn liền với đất được quy định tại Thông tư 106/2010/TT-BTC ngày 26/7/2010 Hướng dẫn. Điều 2, Mức thu lệ phí cấp Giấy
chứng nhận: Đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố
hoặc thị xã trực thuộc tỉnh: Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp
đối với cấp lại (kể cả cấp lại Giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận. Trường hợp

20


Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng
mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối cấp lại (kể cả cấp lại Giấy chứng
nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận. Đối với tổ chức: Mức thu tối đa không quá 500.000
đồng/giấy. Trường hợp Giấy chứng nhận cấp cho tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác găn liền với đất) thì áp
dụng mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy.
Trường hợp cấp lại (kể cả cấp lại Giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận: Mức
thu tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp.
1.2.1.6. Thuế chuyển quyền sử dụng đất (Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất)
- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được ban hành ngày 22 tháng 6 năm 1994 (được sửa đổi bổ sung một số điều theo
Luật số 17/1999/QH10) đã hết hiệu lực thi hành từ 01/01/2009.
Các văn bản hướng dẫn về thuế TNCN đang có hiệu lực thi hành, bao gồm:
+ Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 và Luật số 26/2012/QH12 ngày 22/11/2012 sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân (có hiệu lực thi hành từ 01/7/2013) (Quốc hội, 2007)
+ Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân
và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân (Chính phủ, 2013)
+ Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài Chính.
- Đối với tổ chức có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thì nộp thuế Thu nhập doanh nghiệp. (Bộ Tài chính, 2013b)

+ Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 và Luật số 32/2013/QH13 ngày 19/6/2013 sửa đổi, bổ
sung một số điều Luật thuế thu nhập doanh nghiệp (Quốc hội, 2008)

21


+ Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luậ thuế thu nhập
doanh nghiệp (Chính phủ, 2013b).
1.2.1.7. Xử phạt vi phạm hành chính về đất đai
Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính về đất đai
Điều 4. Hình thức xử phạt
1. Các hình thức xử phạt chính bao gồm:
a) Cảnh cáo;
b) Phạt tiền.
2. Hình thức xử phạt bổ sung bao gồm:
a) Tước quyền sử dụng giấy phép từ 06 tháng đến 09 tháng hoặc đình chỉ hoạt động từ 09 tháng đến 12 tháng, kể từ ngày
quyết định xử phạt vi phạm hành chính có hiệu lực theo quy định tạiKhoản 3 Điều 25 của Luật Xử lý vi phạm hành chính.
b) Tịch thu tang vật vi phạm hành chính, phương tiện được sử dụng để vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (sau đây
gọi chung là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính).
3. Khung phạt tiền quy định tại Chương II của Nghị định này là khung phạt tiền áp dụng cho cá nhân, trừ các trường hợp
quy định tại các Điều 15, 16, 17, 18, 19, Khoản 3 Điều 21, Điều 22, Điều 23, Khoản 2 Điều 25, Điều 26 và Điều 30 của Nghị định
này là khung phạt tiền áp dụng cho tổ chức.
4. Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá
nhân.

22


5. Hộ gia đình, cộng đồng dân cư có hành vi vi phạm thì được áp dụng xử lý như đối với cá nhân; cơ sở tôn giáo có hành vi
vi phạm thì được áp dụng xử lý như đối với tổ chức.

6. Thẩm quyền phạt tiền quy định tại các Điều 31, 32 và 33 của Nghị định này là thẩm quyền áp dụng đối với cá nhân. Thẩm
quyền phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần thẩm quyền phạt tiền đối với cá nhân.
Điều 5. Xác định tính chất, mức độ của hành vi vi phạm hành chính
1. Tính chất, mức độ của hành vi vi phạm hành chính quy định tại các Điều 6, 7, 8, 15, Khoản 1 Điều 16 và Điều 17 của
Nghị định này được xác định theo quy mô diện tích đất bị vi phạm.
2. Tính chất, mức độ của hành vi vi phạm hành chính quy định tại Điều 26 của Nghị định này được xác định theo số lượng
hộ gia đình bị ảnh hưởng.
3. Tính chất, mức độ của hành vi vi phạm hành chính quy định tại Điều 9 và Điều 24 của Nghị định này được xác định theo
nguyên tắc quy đổi giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm thành tiền theo giá đất trong bảng giá do Ủy ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất ban hành tại thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính và chia thành 04 mức
4. Diện tích đất vi phạm quy định tại Khoản 3 Điều này và chi phí để xác định diện tích đất vi phạm
5. Đối với trường hợp không xác định được loại đất do không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì căn cứ quy định tại Điều 3
của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất
đai.
1.2.2. Căn cứ pháp lý của công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai
Tại chương 9, Luật đất đai 2013 số 45/2013/QH14 quy định về hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai. Điểm 2
Điều 121, cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia gồm có:

23


- Cơ sở dữ liệu về văn bản quy phạm pháp luật về đất đai;
- Cơ sở dữ liệu địa chính;
- Cơ sở dữ liệu điều tra cơ bản về đất đai;
- Cơ sở dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Cơ sở dữ liệu giá đất;
- Cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai;
- Cơ sở dữ liệu về thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai;
- Cơ sở dữ liệu khác liên quan đến đất đai.
Tại chương 2, Thông tư 04/2013/TT-BTNMT ngày 24/4/2013 quy định về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai. Điều 8, Xây

dựng cơ sở dữ liệu địa chính đối với trường hợp thực hiện đồng bộ việc chỉnh lý hoàn thiện hoặc đo đạc lập mới bản đồ địa chính
gắn với đăng ký, cấp mới, cấp đổi Giấy chứng nhận và xây dung cơ sở dữ liệu địa chính cho tất cả các thửa đất. Điều 9, Xây dựng
cơ sở dữ liệu địa chính đối với trường hợp đã thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động đất đai. Điều 10, hoàn
thiện cơ sở dữ liệu địa chính đã xây dựng nhưng nội dung chưa theo quy định tại thông tư số 17/2010/TT-BTNMT. Điều 12, Xây
dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, quy hoạch sử dụng đất và thống kê, kiểm kê đất đai.
1.3. Cơ sở thực tiễn của để tài
1.3.1. Công tác quản lý tài chính đất đai của một số nước trên thế giới và Việt Nam
1.3.1.1. Thụy Điển
Quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng đất và việc cai quản đất đai. Việc bảo vệ quyền

24


đối với đất đai và thực hiện những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân. Trước đây, nhiệm vụ này do
các tòa án địa phương thực hiện.
Một trong những nhân tố quan trọng đối với mỗi nhà nước chính là việc bảo đảm quyền sở hữu đất, thúc đẩy sự phát
triển tài nguyên đất cũng như việc tài trợ cho các hoạt động dựa trên các khoản đóng góp từ việc sử dụng đất và thuế. Hệ thống
địa chính đầu tiên được thành lập ở Thụy Điển bởi quốc vương nước này nhằm thu thuế từ người sử dụng đất, từ hệ thống đó,
việc quản lý đất đai đã phát triển thành cở sở hạ tầng quốc gia cung cấp thông tin về đất đai.
- Quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm 1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển
đều được chia thành những đơn vị bất động sản, và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đất là các đối
với các đối tượng, thửa đất hay không gian ba chiều (3D) khoảng không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không. Quyền
sử dụng đất bao gồm:
+ Quyền sở hữu, Nhà nước, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân.
+ Quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm).
+ Thuê không gian của toà nhà.
+ Quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có
quyền sở hữu.
+ Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán.
Đối tượng của những quyền hạn trên, thửa đất, có thể bị thay đổi trong quá trình hình thành địa chính theo luật định như

việc chia nhỏ hay biến đổi. Các quyền đối với bất động sản có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình thức
thỏa thuận khác (địa dịch, thế chấp). Quyền sử dụng đất cũng có thể bị thu hồi cho những mục đính công.

25