đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố ninh bình, tỉnh ninh bình

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ TIẾN DŨNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ,
TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Nguyễn Văn Quân

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Lê Tiến Dũng

i


LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết
ơn sâu sắc đến TS. Nguyễn Văn Quân đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức các phòng ban của
UBND thành phố Ninh Bình: phòng Tài nguyên và Môi trường, ban GPMB và TĐC
thành phố, phòng Thống kê, phòng Tài chính – Kế hoạch; UBND phường Ninh Khánh,
UBND phường Ninh Phong đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực
hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày

tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Lê Tiến Dũng

ii


MỤC LỤC

Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt ............................................................................................ vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục đồ thị, sơ đồ ..............................................................................................viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix
Thesis abstract .............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2

1.4.

Đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn .................................................. 3

1.4.1.

Đóng góp mới .................................................................................................. 3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ............................................................................................. 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................................. 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4
2.1.

Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ..................................................... 4

2.1.1.

Khái niệm về giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất ........................................................................................ 4

2.1.2.

Vai trò của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư .......................................... 5

2.1.3.

Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .................................. 7

2.1.4.

Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .......... 8

2.2.

Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số nước và tổ chức
trên thế giới ................................................................................................... 10

2.2.1.

Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở một số nước trên thế giới ............ 10

2.2.2.

Kinh nghiệm cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Việt Nam ......... 14

iii


2.3.

Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở
việt nam qua các giai đoạn ............................................................................. 15

2.3.1.

Giai đoạn trước Luật Đất đai 1987 có hiệu lực ............................................... 15

2.3.2.

Giai đoạn Luật Đất đai 1987 có hiệu lực ........................................................ 16

2.3.3.

Giai đoạn Luật Đất đai 1993 có hiệu lực ........................................................ 17

2.3.4.

Giai đoạn Luật Đất đai 2003 có hiệu lực ........................................................ 19

2.3.5.

Giai đoạn Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay ........................................... 22

2.4.

Thực tiễn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số địa phương ở việt nam ............. 28

2.4.1.

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội........................ 28

2.4.2.

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố Đà Nẵng .................... 29

2.4.3.

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh .............. 31

2.4.4.

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn tỉnh Ninh Bình ............................ 32

2.5.

Nhận xét, đánh giá ......................................................................................... 35

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 37
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 37

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 38

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 38

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 38

3.4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Ninh Bình.......... 38

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Ninh Bình ...................... 38

3.4.3.

Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất để thực hiện 02 dự án nghiên cứu ............................................................. 38

3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác GPMB ............... 38

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 39

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................. 39

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................................. 39

3.5.3.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .............................................................. 39

3.5.4.

Phương pháp so sánh, phân tích, xử lý số liệu ................................................ 40

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 42
4.1.

Khái quát địa bàn nghiên cứu ......................................................................... 42

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 42

iv


4.1.2.

Đặc điểm kinh tế - xã hội của thành phố Ninh Bình ....................................... 44

4.1.3.

Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình ............... 52

4.2.

Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất tại thành phố Ninh Bình ....................................................... 60

4.2.1.

Khái quát về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Ninh Bình - tỉnh Ninh Bình..................... 60

4.2.2.

Các văn bản pháp lý có liên quan đến bồi thường hỗ trợ, tái định cư ở
Thành phố Ninh Bình .................................................................................... 61

4.3.

Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất ở 2 dự án nghiên cứu ........................................................... 63

4.3.1.

Giới thiệu khái quát hai dự án nghiên cứu ...................................................... 63

4.3.2.

Kết quả bồi thường đất đai, tài sản, vật kiến trúc, cây trồng trên đất của
hai dự án ............................................................................................................ 66

4.3.3.

Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ ............................................................... 77

4.3.4.

Kết quả thực hiện chính sách tái định cư ........................................................ 82

4.4.

Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái đinh cư ở 2 dự án nghiên cứu ......... 84

4.4.1.

Đánh giá kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở 2
dự án nghiên cứu ........................................................................................... 84

4.4.2.

Kết quả đánh giá thông qua điều tra ............................................................... 86

4.4.3.

Khó khăn, tồn tại và nguyên nhân .................................................................. 91

4.5.

Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng ....... 93

4.5.1.

Về chủ trương, chính sách.............................................................................. 93

4.5.2.

Cải cách thủ tục hành chính ........................................................................... 93

4.5.3.

Công tác thu hồi đất ....................................................................................... 94

4.5.4.

Công tác cán bộ ............................................................................................. 94

4.5.5.

Công tác tái định cư và giải quyết việc làm .................................................... 94

4.5.6.

Đổi mới quan điểm trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .............. 95

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 96
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 96

5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 97

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 98
Phụ lục .................................................................................................................... 102

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CSHT

Cơ sở hạ tầng

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

KT – XH

Kinh tế - xã hội

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

UBND

Uỷ ban nhân dân

XDCB

Xây dựng cơ bản

vi


DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp TP Ninh Bình năm 2015 ................. 56

Bảng 4.2.

Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp TP Ninh Bình năm 2015 ............... 57

Bảng 4.3.

Tổng hợp diện tích đất thu hồi giai đoạn 2010 đến 2015 .......................... 61

Bảng 4.4.

Tổng hợp diện tích đất thu hồi ở Dự án 1................................................. 63

Bảng 4.5.

Tổng hợp diện tích đất thu hồi ở Dự án 2................................................. 65

Bảng 4.6.

Xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi thường của hai
dự án......................................................................................................................71

Bảng 4.7.

Tổng hợp giá bồi thường về đất ở ............................................................ 72

Bảng 4.8.

Giá đất nông nghiệp năm 2014 ................................................................ 73

Bảng 4.9.

Tổng hợp kinh phí bồi thường về đất ở Dự án 1....................................... 73

Bảng 4.10. Tổng hợp kinh phí bồi thường về đất ở Dự án 2....................................... 74
Bảng 4.11. Tổng hợp kinh phí bồi thường về tài sản tại 2 dự án nghiên cứu .............. 77
Bảng 4.12. Tổng hợp kinh phí hỗ trợ tại dự án 1 ....................................................... 81
Bảng 4.13. Tổng hợp kinh phí hỗ trợ tại dự án 2 ....................................................... 82
Bảng 4.14. Bảng tổng hợp các tiêu chí điều tra đối tượng bị thu hồi .......................... 87

vii


DANH MỤC ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ

Hình 4.1.

Dự án Quảng trường và Tượng đài Đinh Tiên Hoàng............................64

Đồ thị 4.1.

Cơ cấu các loại đất chính thành phố Ninh Bình năm 2015.....................56

Sơ đồ 3.1.

Sơ đồ vị trí 2 Dự án nghiên cứu trên địa bàn thành phố Ninh Bình ...............37

Sơ đồ 4.1.

Dự án xây dựng Nhà máy xử lý nước thải thành phố Ninh Bình .................65

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Lê Tiến Dũng
Tên luận văn: "Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình”.
Chuyên ngành: Quản lý đất đai.
Mã số: 60 85 01 03
Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu, phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh
Bình, rút ra những ưu, nhược điểm; Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần đẩy nhanh tiến
độ giải phóng mặt bằng cho các dự án. Giúp cho công tác quản lý hành chính Nhà nước về
đất đai ngày càng hiệu quả.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp chọn điểm nghiên cứu;
phương pháp thu thập số liệu sơ cấp; Phương pháp so sánh, phân tích, sử lý số liệu.
Kết quả nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố
Ninh Bình; tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Ninh Bình; kết quả thực
hiện 02 dự án nghiên cứu và đánh giá kết quả thực hiện; đánh giá thông qua kết quả
điều tra; đưa ra thuận lợi, khó khăn, tồn tại và nguyên nhân; đề ra giải pháp để đẩy
nhanh tiến độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn nghiên cứu.
Kết luận
Thành phố Ninh Bình là trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị của tỉnh Ninh

Bình. Gồm có 11 phường và 3 xã, với dân số 115.211 người, trong đó số người trong
độ tuổi lao động chiếm khoảng 56,22%. Theo thống kê đất đai năm 2015, tổng diện
tích đất tự nhiên của toàn thành phố là 4.671,67 ha. Trong đó diện tích đất nông nghiệp
là 1.891,46 ha chiếm 40,5% diện tích đất tự nhiên. Trong những năm qua thành phố
Ninh Bình thực hiện đầu tư xây dựng nhiều dự án trọng điểm của thành phố, giai đoạn
từ 2010 đến 2015 trên địa bàn thành hiện đã thực hiện 64 dự án, tổng diện tích đất thu
hồi là 309,62 ha, số hộ gia đình bị thu hồi đất 5.366 hộ.
Kết quả thực hiện công tác GPMB đối với hai dự án nghiên cứu cho thấy: công
tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhìn chung được thực hiện nghiêm túc theo đúng quy
định của Nhà nước. Việc xác định đối tượng và điều kiện bồi thường là một công việc
hết sức phức tạp, khó khăn nên được các cấp, ngành của thành phố Ninh Bình thực hiện

ix


một cách thận trọng, đã xét duyệt cho 174 hộ gia đình ở dự án 1 và 109 hộ gia đình ở dự
án 2 có đủ điều kiện được bồi thường, hỗ trợ; tổng diện tích đất thu hồi của 2 dự án là:
146.393,6 m2; tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ là: 231.165.859.400 đồng; số hộ gia đình
đã nhận tiền bồi thường, hỗ trợ là 271 hộ/283 hộ, còn tồn tại 12 hộ gia đình ở dự án 1
chưa nhận tiền bồi thường, hỗ trợ và có kiến nghị về giá đất thấp.
Trong quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ ngoài những mặt đã đạt được
thì công tác bồi thường GPMB vẫn còn một số tồn tại như sau: việc thông báo chủ trương
thu hồi đất đến người dân chưa rõ ràng; công tác lập hồ sơ kiểm đếm giải phóng mặt
bằng đối với một số hộ gia đình còn chưa chính xác; công tác tuyên truyền vận động các
hộ chưa chấp hành còn hạn chế, thiếu kiến quyết trong việc xử lý các trường hợp cố tình
chống đối, gây ảnh hưởng đến tiến độ của dự án; chưa có chính sách cụ thể để hỗ trợ
đào tạo, tạo việc làm cho người dân bị thu hồi đất nông nghiệp chuyển đổi nghề.
Để đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ cần thực hiện đồng bộ
các giải pháp như: nâng cao năng lực và hiệu quả làm việc của cán bộ thực hiện công tác
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; hoàn thiện quy định xác định giá đất, giá tài sản để tính

bồi thường, hỗ trợ; tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư; nâng cao kinh phí hỗ trợ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và
tăng cường công tác quản lý đất đai.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Le Tien Dung
Thesis title: "Evaluation of compensation, support and resettlement when the
State recovers land in some of projects at Ninh Binh city, Ninh Binh Province.
Major: Land Management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
Understanding, analyzing and evaluating the implementation of policies for
compensation, support and resettlement when the State recovers land in a number of
projects at Ninh Binh city, Ninh Binh Province, pointing out the advantages and
disadvantages and some recommendations contributing to speeding up the land
clearance for these projects. This study also helps the administrative management of the
State about land more effectively.
Methods
The method of collecting secondary data; the method of selecting research place;
methods of collecting primary data; the statistical method, the method of synthesizing
and analyzing data.
Main findings
This study evaluate the natural and socio-economic conditions at Ninh Binh city,
Ninh Binh province,the situation of land using at Ninh Binh city, the implementation

results of 02 research projects and the result evaluation through the survey results, point
out the advantages, disadvantages as well as the restrictions and causes and suggest
some solutions to accelerate the implementation of land clearance at the research place.
Conclusions
Ninh Binh City is the economic-social, cultural, politics center of Ninh Binh
province. The city’s administrative unit consists 11 wards and 3 communes, with a
population of about 115.211, including some people in the working age account for
about 56.22%. According to the result of land statistics in 2015, the total area is
4,671.67 ha with total agricultural land of about 1,891.46 ha, accounting for 40.5%
natural area. In recent years the city of Ninh Binh Construction Investment perform
many key projects of the city, between 2010 and 2015 in the area of already
implemented 64 projects, total land area is recovered 309.62 ha, the number of
households whose land is recovered 5.366 households.

xi


Results of implementation of site clearance work for two research projects
showed that the compensation, support and resettlement is generally taken seriously in
accordance with the regulations of the State. The determination of the object and
conditions of compensation is an extremely complex task, difficult to be at all levels and
sectors of the city of Ninh Binh done cautiously, was approved for 174 households in the
project 1 and 109 households in the project 2 are eligible to compensation, support; total
land area of 2 recovery project are: 146,393.6 m2; the total amount of compensation and
assistance is: 231.165.859. 400 VND; Some families have received compensation,
support is 271 households /283 households, remaining 12 households in the project 1 has
not received compensation, support and recommendations on low land prices.
In the process of implementation of land clearance and compensation policies,
beside some achievements, there is still some restrictions as follows: it is not clear in
informing land acquisition plan to the people; Making and checking land clearance

documentation for some households is not accurate; persuading the households who
reject land clearance is limited, lack of decision in handling the cases of deliberate
opposition leading to influences to the progress of the project; no specific policies to
support training and job creation for the people of farmland in changing jobs.
In order to accelerate the implementation of the compensation , it is necessary to
implement integrated solutions such as improving capacity and efficiency of the staff in
charge of implementing compensation, support and resettlement; completing
regulations of determining land prices, asset prices to calculate the compensation,
support; strengthening the dissemination of laws on compensation, support and
resettlement; raising funds to support the implementation of the compensation, support
and resettlement and strengthening land management.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tài liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
dân cư, xây dựng các thành phần kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh và quốc phòng.
Trong chương III, điều 53 Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
năm 2013 quy định: ”Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi
vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác do Nhà nước đầu tư, quản lý là
tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý”.
Trong quá trình hội nhập và phát triển với nền kinh tế toàn cầu, đất nước
ta đang phát triển mạnh mẽ theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Theo kế
hoạch, quy hoạch của Nhà nước có rất nhiều khu công nghiệp, khu kinh tế, khu
đô thị được hình thành, ngoài ra để được phục vụ nhu cầu cấp thiết của nhân dân

ngày một được tốt hơn thì hệ thống cơ sở hạ tầng cấp quốc gia, cấp địa phương,
cấp vùng ngày càng được tu bổ và mở rộng. Điều này đồng nghĩa với việc phải
chuyển đổi mục đích sử dụng của một phần đất nông nghiệp và chưa sử dụng
sang nhóm đất phi nông nghiệp bằng rất nhiều biện pháp khác nhau trong đó có
biện pháp thu hồi đất.
Trước tình hình điều kiện quỹ đất có hạn, giá đất có sự biến động và
nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì lợi ích của người sử dụng đất
khi nhà nước giao đất và thu hồi đất vẫn đang là một vấn đề hết sức nóng
bỏng và cấp bách. Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng, tái định cư
là một vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp tác động đến mọi mặt của đời sống
kinh tế - chính trị - xã hội.
Hiện tại, chúng ta đã và đang triển khai nhiều dự án đầu tư xây dựng và cải
thiện cơ sở hạ tầng, các dự án đều cần quỹ đất. Sự phát triển đô thị, khu dân cư, an
ninh quốc phòng, cơ sở sản xuất ....cũng đều cần có quỹ đất. Việc giải phóng mặt
bằng, thu hồi đất đang diễn ra ở mọi nơi song gặp nhiều khó khăn trong công tác bồi
thường hỗ trợ và tái định cư, làm ảnh hưởng đến tiến độ và thời gian thi công của
các công trình gây nhiều thiệt hại cho Nhà nước. Trong những năm qua việc bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện theo các quy định của Chính phủ như:

1


Luật Đất đai ngày 26/11/2003, Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của
Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định
số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ ban hành quy định bổ sung về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất. Đến nay được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai ngày
29/11/2013, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy
định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
Vì những lý do nêu trên, để nhìn nhận đầy đủ về công tác bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở thành phố Ninh Bình - tỉnh Ninh Bình,
tôi tiến hành thực hiện Đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Ninh
Bình, tỉnh Ninh Bình”, nhằm góp phần nghiên cứu đề xuất những giải pháp tích
cực cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, hướng
tới giải quyết tốt hơn những bức xúc hiện nay.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Tìm hiểu, phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố
Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình, rút ra những ưu, nhược điểm.
- Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt
bằng cho các dự án. Giúp cho công tác quản lý hành chính Nhà nước về đất đai
ngày càng hiệu quả.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài nghiên cứu trên phạm vi thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình và đi
sâu nghiên cứu công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thực hiện 02 dự án. Đó
là các dự án sau:
- Dự án 1: Dự án xây dựng Quảng Trường và tượng đài Đinh Tiên Hoàng,
thành phố Ninh Bình (giai đoan 1 và giai đoạn 2) thuộc địa bàn Phường Ninh
Khánh, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình: Giai đoạn 1 từ năm 2010 đến năm
2013; giai đoạn 2 từ tháng 7 năm 2014 đến năm 2015.
- Dự án 2: Dự án đầu tư xây dựng Nhà máy xử lý nước thải, thành phố
Ninh Bình thuộc địa bàn Phường Ninh Phong, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh
Bình: thời gian thực hiện từ tháng 5 năm 2014, kết thúc tháng 12 năm 2014.

2


1.4. ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Đóng góp mới

Qua tìm hiểu phân tích địa bàn nghiên cứu và cụ thể đi sâu nghiên cứu 2
dự án, từ đó đánh giá được tình hình thực hiện công tác GPMB tại thành phố và
tìm ra tồn tại, khó khăn và nguyên nhân chính dẫn đến tiến độ thực hiện công tác
GPMB chưa hiệu quả đó là giá bồi thường và trình tự thủ tục tổ chức thực hiện
để có những giải pháp khắc phục nâng cao hiểu quả công tác GPMB trên địa bàn
thành phố.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất để thực hiện các dự án trên địa bàn tỉnh Ninh Bình.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
- Những kết quả nghiên cứu thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ
sung cơ sở thực tiễn để đánh giá chung việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; góp phần giúp các nhà quản lý tại địa
phương chỉ đạo và thực hiện tốt công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ GPMB,
góp phần nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý đất đai tại địa phương.
- Đóng góp để giải quyết vấn đề thực tiễn bức xúc đang đặt ra hiện nay ở
thành phố Ninh Bình, đồng thời còn là tài liệu tham khảo cho các địa phương
trên địa bàn tỉnh Ninh Bình.
- Giúp các hộ gia đình bị thu hồi đất hiểu rõ hơn về công tác bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. KHÁI QUÁT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ
2.1.1. Khái niệm về giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất
“Giải phóng mặt bằng” là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên

quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất
định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới
trên đó (Hoàng Phê, 2000).
"Bồi thường" hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc
công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác
(Hoàng Phê, 2000).
Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá
trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất
(Lê Du Phong, 2007).
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh; để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, được quy
định tại Điều 61, 62 Luất Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn như Nghị
định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. Từ đó có thể hiểu bản chất
của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trong tình hình hiện nay không đơn
thuần là bồi thường về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo được lợi ích của người dân
phải di chuyển. Đó là họ phải có được chỗ ở ổn định, có điều kiện sống bằng hoặc
tốt hơn nơi ở cũ, được hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi
nghề để tạo điều kiện cho người dân sống và ổn định.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua chuyển đổi ngành nghề mới, đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới,
cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới nhằm bảo đảm cho người bị thu hồi đất
ổn định cuộc sống (Lê Du Phong, 2007).
Theo khoản 14 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống,
sản xuất và phát triển”.

4


Tái định cư (TĐC) là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước

đây để sinh sống và làm ăn. TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh
khỏi khi Nhà nước thu hồi đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Tại Điều 22 Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam
năm 2013 quy định: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”, vậy nơi ở là một
trong những quyền cơ bản của công dân. Khi Nhà nước thu hồi đất ở của
người SDĐ thì Nhà nước phải có trách nhiệm thực hiện tái định cư cho họ.
Điều 85 Luật Đất đai năm (2013) quy định: “1. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh,
Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cư
trước khi thu hồi đất; 2. Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng
đồng bộ, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong
tục, tập quản của từng vùng miền; 3. Việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi
hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư”.
2.1.2. Vai trò của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Đảm bảo lợi ích công cộng:
Thông qua việc thu hồi đất Nhà nước tạo được một quỹ đất sạch cần thiết
để phục vụ vào phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuât, đảm bảo an ninh quốc phòng,
an sinh xã hội và phát triển kinh tế; phát triển các cơ sở kinh tế, các khu công
nghiệp, các cơ sở sản xuất – kinh doanh, khu đô thị, khi vui chơi giải trí, công
viên cây xanh. Qua đó làm tăng thêm khả năng thu hút đầu tư từ các nhà đâu tư
trong nước và ngoài nước, phục vụ phát triển kinh tế.
Việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tốt sẽ đẩy nhanh
tiến độ thu hồi đất góp phần gián tiếp vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo
hướng giảm tỷ trọng sản xuất nông nghiệp, tăng tỉ trọng sản xuất công nghiệp,
dịch vụ. Khi diện tích đất sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, Nhà nước
thực hiện các biện pháp hỗ trợ cho người nông dân bị mất đất sản xuất trong việc
đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, tìm kiếm việc làm mới. Qua đó, góp phần rút
bớt một lực lượng lao động ở nông thôn chuyển sang làm việc trong khu vực sản
xuất phi nông nghiệp và dịch vụ.
- Đảm bảo giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người
bị thu hồi đất:

Việc thu hồi đất của Nhà nước đối với người SDĐ để sử dụng vào các
mục đích khác nhau sẽ gây ra những thiệt hại và ảnh hưởng trực tiếp đến đời

5


sống của những người bị thu hồi đất. Nếu không thực hiện tốt công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất sẽ dẫn đến tình trạng là trong
khi các công trình phúc lợi được xây dựng trên những diện tích đất bị thu hồi
mang lại lợi ích cho cộng đồng thì trái ngược lại người bị thu hồi đất lại rơi vào
tình trang khó khăn về sản xuất và đời sống do bị mất đất sản xuất hoặc mất nhà
ở (Hoàng Thị Nga, 2010).
Khi thay đổi nơi ở đó là phải chuyển đến khu tái định cư, việc quy hoạch
khu tái định cư không quan tâm đến phong tục tập quán sinh hoạt của người dân
dẫn đến nhiều khó khăn hơn cho người dân phải tái định cư, chất lượng công
trình tái định cư cũng là một trong những nỗi ám ảnh của người dân phải tái định
cư. Do đó, vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải
giải quyết hài hòa các mối quan hệ về lợi ích của Nhà nước, của xã hội vừa để
đảm bảo nhu cầu sử dụng đất đai phục vụ cho việc thực hiện các mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước; vừa bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của
người SDĐ, bồi hoàn cho họ những thành quả lao động, kết quả đầu tư bị thiệt
hại do việc thu hồi đất gây ra.
- Góp phần vào duy trì ổn định chính trị, trật tự, an toàn xã hội:
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có vai trò quan
trọng trong sự phát triển của đất nước. Các công trình phục vụ mục đích an ninh,
quốc phòng, lợi ích quốc gia, mục đích phát triển kinh tế đều cần tới mặt bằng.
Có thể nói công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện nhanh
chóng, hiệu quả thì công trình thực hiện đã hoàn thành được một nửa. Quá trình
thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ảnh hưởng trực tiếp tới đời
sống của người dân tại thời điểm bị thu hồi đất và sau này. Do diện tích đất sản

xuất của người dân bị thu hồi dẫn đến tình trạng thiếu việc làm, người dân không
có thu nhập làm ảnh hưởng đến kinh tế của mỗi hộ gia đình cá nhân. Thiếu việc
làm là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng mất tình hình trật tự an ninh. Đời
sống của nhân dân sau khi bị thu hồi đất có thể được nâng cao một cách nhanh
chóng nhưng không bền vững do người dân không biết sử dụng khoản tiền hỗ trợ
để chuyển đổi nghề nghiệp dẫn đến tình trạng ăn tiêu lãng phí dễ dàng mắc phải
các tệ nạn xã hội (Hoàng Thị Nga, 2010).
Việc thu hồi đất không đúng mục đích, các dự án treo dẫn đến mất đất sản
xuất, người dân không có việc làm đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến

6


tình trạng người dân bị kích động bởi các thế lực chống đối gây mất trật tự an
ninh quốc phòng, mất niềm tin của Nhân dân vào Đảng và Nhà nước. Chính vì
vậy, vai trò của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư rất quan trọng, công
tác bồi thường hỗ trợ, và tái định cư với mục tiêu không chỉ là làm thế nào để
thực hiện thu hồi đất một cách nhanh chóng mà phải tạo ra được bài toán ổn định
và phát triển bền vững cho người dân sau khi bị thu hồi đất.
Việc giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện từ việc thực hiện bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cho thấy nếu không giải quyết tốt việc
bồi thường tổn thất, hỗ trợ tái định cư nhằm hỗ trợ họ vượt qua khó khăn trước
mắt để nhanh chóng ổn định đời sống và sản xuất thì sẽ phát sinh nhiều tranh
chấp, khiếu kiện kéo dài, vượt cấp với số đông người dân tham gia, đây là một
thực trang đang diễn ra. Đây cũng là nguyên nhân cơ bản phát sinh những tụ
điểm gây mất trật tự ổn định về chính trị, trật tự an toàn xã hội và dễ bị kẻ xấu lợi
dụng kích động. Do vậy thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp
phần vào ổn định chính trị, trật tự, an toàn xã hội, tránh nguy cơ nảy sinh các
xung đột xã hội.
2.1.3. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Tính phức tạp:
Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trọng đời sống kinh
tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu
sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất
quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi
nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất,
thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn
không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến
công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường
rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời
sống dân cư sau này (Hoàng Thị Nga, 2010).
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau: Đất ở là tài
sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý,
tập quán của người dân là ngại di chuyển chỗ ở; nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua
nhiều thời kỳ với chế độ quản lý khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến
tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên; thiếu quỹ đất do

7


xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo
được yêu cầu; dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống
bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở
khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển.
- Tính đa dạng:
Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự
nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao,
ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ
tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa
dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực

ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp. Do
đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến hành
với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và
từng dự án cụ thể.
2.1.4. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Yếu tố quản lý nhà nước về đất đai:
Hiện nay công tác quản lý nhà nước về đất đai của các địa phương còn
yếu kém, không chặt chẽ, nhiều vướng mắc trong quan hệ quản lý và sử dụng đất
đai để tồn đọng khá dài không giải quyết được.
- Tác động của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động mang tính định
hướng từ lúc hình thành dự án đến khi GPMB và lập khu TĐC.
- Nhiệm vụ ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về quản
lý sử dụng đất:
Trong quá trình áp dụng cụ thể, tình trạng một chính sách có quá nhiều
văn bản hướng dẫn chưa được khắc phục nên hiệu quả pháp luật không cao, tính
pháp chế trong xã hội bị hạn chế.
- Giao đất, cho thuê đất:
Giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này dẫn đến khó khăn cho
công tác bồi thường.

8


- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng
hàng đầu để quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản, là cơ sở xác
định tính pháp lý của đất đai. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một

chứng thư pháp lý nhằm xác lập quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng trên các
thửa đất cụ thể, là cơ sở pháp lý cao nhất, căn cứ thiết thực nhất để tính toán bồi
thường thiệt hại cho các chủ sử dụng đất.
- Thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai:
Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gắn nhiều đến quyền lợi về tài chính
nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính. Vì vậy
chính quyền địa phương cấp trên, hội đồng thẩm định phải có kế hoạch thanh tra,
kiểm tra, coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai công tác
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, kịp thời phát hiện những sai phạm, vi phạm pháp
luật để xử lý tạo niềm tin cho nhân dân.
- Giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc
quản lý và sử dụng đất đai:
Theo kết quả thống kê của cơ quan thanh tra Nhà nước cho thấy hơn 80%
số vụ tranh chấp, khiếu nại tố cáo hàng năm là thuộc lĩnh vực tranh chấp đất đai,
đặc biệt là khiếu kiện về việc bồi thường chưa thỏa đáng, nhiều nơi áp giá bồi
thường thấp... Có nhiều trường hợp không công bằng như: trong cùng một dự án,
trong cùng một vị trí, địa điểm, diện tích đất như nhau nhưng hai trường hợp lại
được bồi thường khác nhau. Trường hợp không công bằng là nguyên nhân phát
sinh người dân khiếu kiện.
- Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất đai:
Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng
được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên
cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ
mà công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở.
Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản
lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

9

- Giá đất và định giá đất:
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc định giá đất là phù
hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, giá đất cụ thể
để tính bồi thường chưa phù hợp với nguyên tắc nêu trên dẫn tới các khiếu kiện của
người bị thu hồi đất và gây khó khăn trong thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
2.2. QUY ĐỊNH VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ Ở MỘT SỐ
NƯỚC VÀ TỔ CHỨC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở một số nước trên thế giới
2.2.1.1. Australia
Theo Hiến pháp Australia, Chính quyền Liên bang (Chính phủ): “Có
quyền ban hành các luật từ việc thu hồi BĐS theo những điều khoản chính đáng
từ bất kỳ bang hoặc cá nhân nào mà Quốc hội có quyền ban hành luật”. Các cơ
quan chức trách có thể thu hồi đất bằng hai cách: thỏa mãn và cưỡng bức.
Về bồi thường, Luật quy định rằng chủ sở hữu sẽ được bồi thường do việc
thu hồi đất. Chủ nhân có quyền nhận thanh toán tiền không thấp hơn mức thiệt
hại mà anh ta phải chịu nhưng cũng không được cao hơn. Mục đích của việc bồi
thường là trả lại chi phí chủ sở hữu bị lấy đất một khoản hoàn toàn tương đương
với những gì mà họ bị lấy đi.
Ngoài giá thị trường, việc bồi thường cần tính đến các yếu tố khác mà
người bán đất bình thường không thế nhận được từ người mua thông thường, ví
dụ như những khiếu nại về việc gây phiền hà – bồi thường phụ thêm (Phạm
Phương Nam và Nguyễn Thanh Trà, 2011).
Về bồi thường, tổng số tiền mà chủ sở hữu có thể nhận được nếu bán trên
thị trường mở cộng với các khoản thiệt hại khác phát sinh ra từ việc lấy lại đất.
Đảm bảo cho chủ đất không có quyền sở hữu không bị thiệt hại hơn và cũng
không được tốt hơn trước do việc thu hồi tài sản.
Luật Đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu nhà
nước và sở hữu tư nhân. Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của
chủ sở hữu đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp,

thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai. Luật
cũng quy định Nhà nước có thẩm quyền trưng thu đất tư nhân vào mục đích công
cộng, phục vụ phát triển KT – XH và việc trưng thu đó gắn liền với việc Nhà
nước thực hiện bồi thường. Theo luật của Australia có hai loại thu đất, đó là thu
hồi đất bắt buộc và thu hồi đất tự nguyện.

10


Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất.
Trong thu hồi đất tự nguyện không có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà
việc thỏa thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ có đất cần được thu hồi và
người thu hồi đất sẽ thỏa thuận giá bồi thường đất trên tinh thần động thuận và
căn cứ vào thị trường. Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thỏa thuận
và cũng không bên nào được áp đặt đối với bên kia.
2.2.1.2. Trung Quốc
Pháp luật Đất đai Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với Pháp luật đất
đai Việt Nam. Hình thức sở hữu đất đai của Trung Quốc là sở hữu Nhà nước nên ở
Trung Quốc không có chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất kể
cả đất nông nghiệp. Tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các
chủ sử dụng bị thu hồi đất. Nhà nước chỉ bồi thường cho các công trình gắn liền
với đất khi bị thu hồi đất của các chủ sử dụng (Phạm Phương Nam và Nguyễn
Thanh Trà, 2011).
Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dung
đất biết trước họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có
quyền lựa chọn các hình thức bồi thường hoặc bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu
ở mới. Giá bồi thường là giá thị trường. Mức giá này cũng được Nhà nước quy
định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh
hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh
lại chính thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp được bồi thường theo tính

chất đất và loại đất.
Về tái định cư, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và
kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý
điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có
chính sách riêng. Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ.
Khu TĐC được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao
thông tĩnh và động. Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử
lý đối với việc sắp xếp bồi thường khi không đạt được sự thống nhất, lúc này sẽ
xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tải, sau đó theo khiếu tố
(Hoàng Thị Nga, 2010).

11


2.2.1.3. Indonesia
Ở Inđônêxia vấn đề di dân, bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất được coi là sự “hy sinh” mà một số người dân phải chấp nhận vì lợi ích cộng
đồng. Các chương trình bồi thường, tái định cư chỉ giới hạn trong phạm vi bồi
thường theo luật cho đất bị dự án chiếm dụng hoặc một số ít trường hợp bị thu
hồi đất được xây dựng khu tái định cư. Theo chính sách của Chính phủ Inđônêxia
thì vấn đề tái định cư được thực hiện dựa trên 3 tiêu chí cơ bản sau:
+ Bồi thường đối với tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất
trong quá trình thu hồi đất.
+ Hỗ trợ di chuyển, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và phương tiện phù
hợp với cuộc sống của người dân.
+ Trợ cấp khôi phục lại thu nhập cho người dân để đảm bảo ít nhất người
bị ảnh hưởng có được mức sống gần bằng trước khi có dự án.
Cũng theo quy định của Chính phủ thì việc lập kế hoạch là yếu tố không
thể thiếu trong việc lập dự án đầu tư mà ở đó phải giải quyết vấn đề di dân, tái

định cư cho người dân.
2.2.1.4. Hàn Quốc
Cơ sở pháp lý của chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư của Hàn
Quốc: Hiến pháp Hàn Quốc; Luật thu hồi đất năm 1962; Luật các trường hợp đặc
biệt chu hồi đất phục vụ mục đích công và đền bù thiêt hại năm 1975; Luật thu
hồi đất cho các dự án công và đền bù năm 2000; hiện nay Hàn Quốc thực hiện
theo Luật đền bù đất đai. Mục đích của Luật nhằm đảm báo phát huy phúc lợi công
và bảo vệ thích đáng quyền sở hữu tài sản thông qua việc thực thi hiệu quả công
trình công cộng; bằng việc quy định đền bù thiệt hại nảy sinh do quá trình thu hồi
hay sử dụng đất cho các công trình công cộng thông qua tham vấn và cưỡng chế
(Hee-Nam Jung, 2010).
Nguyên tắc đền bù thiệt hại:
- Đền bù của chủ thực hiện dự án: Chủ thực hiện dự án sẽ tiến hành theo
đền bù chủ đất và các cá nhân liên quan về những thiệt hại gây ra do thu hồi hoặc
sử dụng đất, cho các công trình công công.
- Đền bù đi trước: Mọi chủ thể khi thực hiện dự án phải thực hiện đền bù
đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi tiến hành phần việc của mình
liên quan tới công trình công công.

12