đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án tuyến đường số 4 và dự án khu đô thị vinhome riverside 2 thuộc quận long biên, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGÔ QUANG KHẢI

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN TUYẾN ĐƯỜNG SỐ 4
VÀ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ VINHOME RIVERSIDE 2
THUỘC QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu và kết
quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ
một học vị nào. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cám ơn và các
thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Ngô Quang Khải

i


LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của
bản thân, tôi đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ rất tận tình, chu đáo của các nhà khoa
học, các Thầy giáo, Cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan và nhân dân địa
phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS
Nguyễn Khắc Thời đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành
luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy cô giáo Khoa
Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam, UBND quận Long Biên, Thành phố
Hà Nội, Ban Bồi thường GPMB quận và các phòng ban, cán bộ, nhân dân phường Phúc
Đồng quận Long Biên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn
này.
Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và các bạn đồng nghiệp đã tạo điều kiện về
mọi mặt, động viên, giúp đỡ cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn.

Hà Nội, ngày

tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Ngô Quang Khải

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục hình ...........................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix
Thesis abstract .............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 3

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 3

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................ 3

1.4.1.

Đóng góp mới .................................................................................................. 3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ............................................................................................. 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................................. 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4
2.1.

Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường, GPMB khi nhà nước
thu hồi đất .................................................................................................................4

2.1.1.

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ............................................................... 4

2.1.2.

Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ), lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) ................................................... 4

2.1.3.

Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ....................................................... 4

2.1.4.

Giá đất ............................................................................................................. 5

2.1.5.

Định giá đất ..................................................................................................... 6

2.1.6.

Thị trường bất động sản ................................................................................... 6

2.1.7.

Một số yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về đất đai .................................. 7

2.2.

Chính sách bồi thường, gpmb của một số tổ chức và các nước trên thế giới ............ 8

2.2.1.

Trung Quốc ..................................................................................................... 8

2.2.2.

Hàn Quốc ........................................................................................................ 9

2.2.3.

Thái Lan ........................................................................................................ 11

iii


2.2.4.

Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Ngân hàng thế giới
(WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) ............................................... 12

2.3.

Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam ................................... 13

2.3.1.

Thời ký trước khi có Luật Đất đai năm 1988 .................................................. 13

2.3.2.

Thời ký từ khi có Luật Đất đai năm 1987 đến Luật Đất đai năm 1993 ............ 15

2.3.3.

Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến Luật Đất đai năm 2003 ............ 16

2.3.4.

Những điểm mới trong Luật Đất đai năm 2013 về bồi thường giải
phóng mặt bằng. ........................................................................................... 18

2.4.

Cơ sở pháp lý về bồi thường, GPMB ............................................................. 19

2.4.1.

Các Văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước ở Trung ương ban
hành. .............................................................................................................................19

2.4.2

Các văn bản quy phạm pháp luật do Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội
ban hành.20

2.5.

Tình hình thực hiện công tác bồi thường, GPMB khi nhà nước thu
hồi đất ở Việt Nam ........................................................................................ 21

2.5.1.

Thực tiễn của việc bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam .................... 21

2.5.2.

Những vướng mắc, bất cập và nguyên nhân trong công tác bồi thường
GPMB .....................................................................................................................23

2.6.

Tình hình thực hiện công tác bồi thường, gpmb khi nhà nước thu hồi
đất trên địa bàn thành phố Hà Nội .................................................................. 24

2.7.

Đánh giá công tác bồi thường, GPMB quận Long Biên từ khi thành lập
quận đến nay. ..........................................................................................................28

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 29
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 29

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 29

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 29

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 29

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 29

3.5.1.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 29

3.5.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp................................................. 30

3.5.3.

Phương pháp thống kê phân tích, xử lý số liệu ............................................... 31

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 32
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất
đai của quận Long Biên. ................................................................................ 32

iv


4.1.1.

Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường ................................ 32

4.1.2.

Điều kiện kinh tế. .......................................................................................... 35

4.1.3.

Điều kiện xã hội............................................................................................. 35

4.1.4.

Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ........................................ 37

4.2.

Tình hình quản lý sử dụng đất tại quận Long Biên ......................................... 38

4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất quận Long Biên: ........................................................ 38

4.2.2.

Tình hình biến động đất đai trên địa bàn quận giai đoạn 2010 - 2015. ............ 40

4.2.3.

Đánh giá công tác quản lý đất đai quận Long Biên ......................................... 41

4.3.

Công tác bồi thường, gpmb trên địa bàn quận long biên ................................. 42

4.3.1.

Quy trình thực hiện bồi thường, GPMB trên địa bàn quận Long Biên ............ 42

4.3.2.

Kết quả thực hiện công tác thu hồi đất, BTHT và TĐC năm 2011 – 2015 ............ 46

4.3.3.

Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Long Biên ............. 47

4.4.

Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng thực hiện dự án “tuyến đường
số 4 và dự án khu đô thị VINHOME RIVERSIDE 2”. ................................... 48

4.4.1.

Khái quát chung về dự án nghiên cứu: ........................................................... 48

4.4.2.

Cơ sở pháp lý để thực hiện hai dự án nghiên cứu ........................................... 50

4.4.3.

Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB tại 02 dự án
nghiên cứu ..................................................................................................... 55

4.5.

Đánh giá chung về công tác bồi thường, GPMB trên địa bàn quận Long
Biên ............................................................................................................... 65

4.6.

Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện công tác bồi thường,
GPMB ........................................................................................................... 69

4.6.1.

Chính sách hỗ trợ giá phù hợp ....................................................................... 69

4.6.2.

Công tác tuyên truyền .................................................................................... 70

4.6.3.

Giải pháp hỗ trợ đào tạo nghề và giới thiệu việc làm ...................................... 70

4.6.4.

Một số giải pháp khác .................................................................................... 70

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 71

5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 71

5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 72

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 73

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

ADB

Ngân hàng phát triển châu Á

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GRC

Hội đồng giải quyết bức xúc

GRM

Cơ chế giải quyết bức xúc

GRU

Đơn vị giải quyết bức xúc

KKBT

Kiểm kê bồi thường

KKT

Khu kinh tế

KT-XH

Kinh tế xã hội

PMU

Văn phòng ban quản lý dự án

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QLNN

Quản lý nhà nước

SDD

Sử dụng đất

TDC

Tái định cư

TW

Trung ương

UBND

Ủy ban nhân dân

WB

Ngân hàng Thế giới

XDCB

Xây dựng cơ bản

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Diện tích tự nhiên các quận nội thành – thành phố Hà Nội ........................ 34
Bảng 4.2. Cơ cấu đất phi nông nghiệp quận Long Biên ............................................. 39
Biểu 4.3.

Biến động sử dụng đất giai đoạn 2010-2015 quận Long Biên .................... 40

Biểu 4.4.

Bảng tổng hợp công tác GPMB quận Long Biên giai đoạn 20112015 .......................................................................................................... 46

Bảng 4.5. Một số chỉ tiêu cơ bản của các dự án nghiên cứu ....................................... 49
Bảng 4.6. Đối tượng đươc bồi thường và không được bồi thường về đất tại 2
dự án nghiên cứu ....................................................................................... 55
Bảng 4.7. Ý kiến của người bị thu hồi đất về chênh lệch giữa giá thị trường với
giá bồi thường do Nhà nước quy định tại 2 dự án nghiên cứu .................... 57
Bảng 4.8. Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ
tại dự án nghiên cứu .................................................................................. 60
Bảng 4.9. Tổng hợp ý kiến của người dân đối với công tác hỗ trợ tại 02 dự án
nghiên cứu ................................................................................................ 60
Bảng 4.10. Tổng hợp kinh phí bồi thường công trình vật kiến trúc, cây cối hoa
màu trên đất bị thu hồi tại 02 dự án ........................................................... 63
Bảng 4.11. Tổng hợp ý kiến của người dân đối với công tác bồi thường cây
trồng vật kiến trúc tại 02 dự án nghiên cứu ................................................ 63

vii

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Sơ đồ quận Long Biên..................................................................................32
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất quận Long Biên năm 2015.............................................39

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Ngô Quang Khải
Tên luận án: Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt
bằng dự án tuyến đường số 4 và dự án khu đô thị Vinhome riverside 2 thuộc quận
Long Biên, Thành phố Hà Nội.
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Khoa: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
1. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất
dự án “Tuyến đường số 4 và dự án Vinhome Riverside 2 trên địa bàn quận Long Biên,
thành phố Hà Nội”. Đề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt chính sách bồi
thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn quận Long Biên.
2. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Đề tài thực hiện trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội với 2 dự án, cụ thể:
- Dự án tuyến đường số 4 được thực hiện theo nghị định 69/NĐ-CP của chính phủ.
- Dự án khu đô thị Vinhome Riverside 2 được thực hiện theo nghị định 47/NĐCP của chính phủ.

- Mỗi phường chọn 40 hộ gia đình, cá nhân để điều tra, nghiên cứu việc thực hiện
chính sách giải phóng mặt bằng. Tổng số phiếu điều tra của 2 phường là 80 phiếu.
Phương pháp điều tra thu thập số liệu
- Số liệu thứ cấp: Các số liệu thứ cấp được điều tra từ các phòng ban của quận,
được công bố trên các phương tiện thông tin đại chúng. Nội dung điều tra: các số liệu,
tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất, công tác
cấp GCN QSDĐ, báo cáo về tình hình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa
bàn quận.
- Số liệu sơ cấp: Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp điều tra
nhanh nông thôn có sự tham gia của người dân (PRA). Nội dung điều tra: tình hình thực
hiện bồi thường giải phóng mặt bằng đối với đất và tài sản trên đất theo phương pháp
phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình, cá nhân với các chỉ tiêu theo mẫu phiếu điều tra in
sẵn với các chỉ tiêu theo mẫu phiếu điều tra in sẵn. Số hộ điều tra 80 hộ tại 2 dự án
nghiên cứu.

ix


Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu tài liệu
Các số liệu được thống kê xử lý bằng phần mềm excel.
3. Kết quả chính và kết luận
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất đai của
quận long biên.
- Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận.
- Công tác bồi thường, GPMB trên địa bàn quận long biên.
- Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng thực hiện dự án “tuyến đường số 4
- Đánh giá chung về công tác bồi thường, GPMB trên địa bàn quận long biên
thông qua dự án nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện công tác bồi thường, GPMB.
- Tổng diện tích đất tự nhiên theo số liệu thống kê năm 2015 của quận là

5.982,1ha trong đó diện tích đất nông nghiệp 1.829,4 ha đất phi nông nghiệp 4.140,2 ha
đất chưa sử dụng 12,4 ha Tổng dân số tính đến hết 31/12/2015 là 279.188 người mật độ
dân số 4.667 người/km2; tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân trong những năm gần đây
luôn đạt ở mức bình quân 17%/năm.
- Trong giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2015 trên địa bàn quận Long Biên đã
triển khai 214 dự án có liên quan đến bồi thường GPMB. trong đó đã phê duyệt và chi
trả 9.823.09 tỷ đồng tiền bồi thường GPMB; số hộ phải bố trí tái định cư là 1.610 hộ
trên tổng diện tích đất là 9.19ha; di chuyển 9.596 ngôi mộ ra khỏi vị trí GPMB.
- Kết quả thực hiện công tác giải phóng mặt bằng đới với 02 dự án nghiên cứu
cho thấy:
- Tổng số tiền phê duyệt phương án BTHT :1.516.087.1420 đồng; Số tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân đã nhận tiền: 1335 hộ/1815 hộ; Số tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đã
bàn giao mặt bằng và nhận thưởng tiến độ bàn giao mặt bằng: 1335 hộ/1815 hộ.
- Số hộ gia đình, cá nhân chưa nhận tiền và chưa bàn giao mặt bằng: 413 trường
hợp, Nguyên nhân 02 hộ không đồng ý với phương án bồi thường, 03 hộ tranh chấp dân
sự đang chờ quyết định của tòa và 408 trường hợp có mộ không nhận tiền và bàn giao
mặt bằng, 9.216,60 m2 đất nghĩa trang chưa tổ chức công tác GPMB: Đây là phần đất
nghĩa trang lâu đời của người dân, việc triển khai là rất khó khăn do phong tục địa
phương và người dân vẫn tiếp tục chôn cất.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Ngo Quang Khai
Thesis title: Assess the implementation of the compensation policy, supported by
the State's land acquisition project " Routes 4 and projects in the province
Vinhome Riverside 2 Long Bien District, Hanoi ".
Major: Land Management

Code: 62.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
1. Research objectives
- Review the implementation of the compensation policy, supported when the
State recovers land in a number of projects in the area of Long Bien district, Hanoi and
propose solutions to the implementation of the policy of compensation when the State
recovers land in Long Bien district.
2. Materials and methods
The method selected research sites
Thread performed on Long Bien District, Hanoi City with two projects,
namely:
- No. 4 Line Project is implemented by decree 69 / ND-CP of the Government.
- Urban project Vinhome Riverside 2 is done by decree 47 / ND-CP of the
Government.
- Each household ward selected 40 individuals for investigation, research, policy
implementation clearance. Total survey of 2 wards of 80 votes.
Survey methods of data collection
- Secondary data: The secondary data surveyed from the county's department, is
published in the mass media. Contents of investigation: the data and documents on the
natural conditions, socio-economic situation and land use management, work LURCs,
reported on the status of implementation of the clearance in the district.
- Primary data: Sources of primary data was collected by means of Rural
investigate the involvement of people (PRA). Contents of investigation: the
implementation of clearance compensation for land and property on the ground by the
method of direct interviews of households and individuals with the norms according to
the printed questionnaire with norms according to the printed questionnaire. Number of
households surveyed 80 households in two research projects.

xi

Methods of processing and synthesis document data
The data were processed by statistical software excel.
3. Main findings and conclusions
- Natural conditions, economic - and social situation of land use management in
Long Bien district.
- Land management situation in the district.
- Land clearance compensation work in the district of dragon wings.
- Evaluation of the clearance of the project "and the route number 4 vinhome
urban projects riverside 2.
- An overall assessment of the compensation. support and resettlement in the
district of dragon wings through research projects.
- Proposed a number of measures for the implementation of the compensation.
support and resettlement.
- The total natural land area according to statistics in 2015 the county was
5.982,1ha including agricultural land 1829.4 hectares of agricultural land 4140.2
hectares of unused land 12.4 ha Total population count 31/12/2015 279 188 people by
the end of the 4667 population density persons / km2; economic growth on average in
recent years and attained at an average 17% / year.
- In the period from 2010 to 2015 in Long Bien district has implemented 214
projects related to land clearance compensation. which was approved and paid 9.823.09
billion in compensation and land clearance; Some households have resettled layout is
1,610 households out of the total land area of 9.19ha; 9596 move out of position tomb
clearance.
- Result implementation of clearance zone with 02 research projects shows:
- The total amount approved plans BTHT: 1.516.087.1420 contract; Some
organizations, households and individuals have received money: 1335
households/household in 1815; Some organizations, households and individuals have to
hand over and receive reward progress hand over: 1335 households / 1815 households.

- The number of households and individuals have not received the money and not hand
over: 413 cases, 02 households Cause disagrees with the compensation plan, 03
households civil disputes are pending in court and 408 cases otherwise unpaid grave and
hand over, 9216.60 square meters organized cemeteries no clearance work: This is the
oldest part of the cemetery land of the people, the implementation is very difficult due
to local customs and people still buried.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối
với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều
kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát
triển. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ
và một xu hướng tất yếu về nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra
đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ. Đất
đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Vì
vậy để sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên đất đai là mối quan tâm hàng đầu
của mỗi quốc gia trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước.
Trong những năm gần đây Nhà nước đã từng bước hoàn thiện pháp luật về
đất đai và ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện về công tác bồi
thường, GPMB nhằm khắc phục những khó khăn, vướng mắc trong quá trình
triển khai thực hiện chính sách bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất để
thực hiện các dự án vì lợi ích quốc gia công cộng, kinh tế và an ninh quốc phòng.
Tuy nhiên việc thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất của người đang sử
dụng đất để giao đất cho các nhà đầu tư vẫn đang gây nhiều bức xúc trong thực tế

triển khai, nhất là những bức xúc của người bị thu hồi đất về phương thức thực
hiện bồi thường, GPMB.
Luật Đất đai 1988, Luật Đất đai 1993 đều quy định chỉ có một hình thức
Nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư và nhà
đầu tư phải thực hiện bồi thường, GPMB cho người có đất bị thu hồi.
Luật Đất đai 2003 đã hạn chế lại chỉ một số trường hợp được thực hiện
cơ chế Nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
và việc bồi thường, GPMB do Nhà nước thực hiện (biện pháp hành chính để
có đất thực hiện dự án). Các trường hợp khác, để tiếp cận quỹ đất, nhà đầu tư
phải thương thảo trực tiếp với người đang sử dụng đất thông qua hình thức

1


nhận chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn (biện pháp dân sự để có đất
thực hiện dự án).
Trong thực tế triển khai, cả hai biện pháp nêu trên đều có những bất cập
gây khó khăn cả cho cơ quan nhà nước, nhà đầu tư và người đang sử dụng đất.
Trong biện pháp hành chính, cơ quan nhà nước phải chi phí lớn về kinh phí, nhân
lực để tham gia, nhà đầu tư chịu áp lực của bộ máy hành chính và cũng chịu áp
lực của người bị thu hồi đất, người đang sử dụng đất luôn không thỏa mãn với
mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do Nhà nước giải quyết. Trong biện pháp dân
sự, nhà đầu tư khó tìm được sự đồng thuận của tất cả mọi người đang sử dụng đất
trong thương thảo, một số người đang sử dụng đất không muốn hợp tác với nhà
đầu tư, nâng giá đất lên quá cao.
Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế văn hóa xã hội của cả nước,
đang từng bước mở rộng và phát triển trên con đường công nghiệp hóa, hiện đại
hóa; Nhu cầu đất cho phát triển Hà Nội không ngừng tăng lên và tình hình thực
hiên đền bù, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Hà Nội
cũng không nằm ngoài những khó khăn, thách thức chung của cả nước trong vấn

đề bức xúc này.
Quận Long Biên nằm ở phía Đông Bắc của ngõ của Thành phố Hà Nội, là một
trong 10 quận nội thành của Hà Nội, có ý nghĩa quan trọng về kinh tế, chính trị, an
ninh quốc phòng. Trên địa bàn quận có 14 phường với 64 đường phố có tên.
Là một Quận từ khi thành lập (06/11/2003) cho đến nay, được sự quan
tâm của Thành phố, cơ sở hạ tầng của quận được đã được đầu tư đáng kể, cùng
với việc triển khai thực hiện các dự án xây dựng hạ tầng, các dự án nhằm mục
tiêu phát triển kinh tế, xã hội có sử dụng đất dẫn đến sự biến động đất đai trên địa
bàn quận. Chính vì thế quận Long Biên luôn đứng đầu toàn Thành Phố về công
tác giải phóng mặt bằng. Cũng như các địa phương khác trong cả nước, công tác
bồi thường, GPMB để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn quận cũng gặp một
số các khó khăn vướng mắc về chính sách, thủ tục thu hồi đất, bồi thường,
GPMB cần phải tiếp tục dần hoàn thiện. Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài: “Đánh
giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án tuyến
đường số 4 và dự án khu đô thị Vinhome riverside 2 thuộc quận Long Biên,
Thành phố Hà Nội”.

2


1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng của việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB
khi Nhà nước thu hồi đất, đối với dự án “giải phóng mặt bằng tuyến đường số
4 và dự án khu đô thị Vinhome riverside 2 thuộc quận Long Biên, Thành phố
Hà Nội”.
- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị góp phần giải quyết những tồn tại,
khó khăn góp phần nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, GPMB trên địa bàn
nghiên cứu.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vị không gian: Địa bàn nghiên cứu được thực hiện tại phường

Phúc Đồng, quận Long Biên, thành phố Hà Nội.
- Phạm vị thời gian: Từ tháng 6/2015 đến tháng 4/2016.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Đóng góp mới
Luận án đã đánh giá khái quát được các chính sách bồi thường, GPMB khi
Nhà nước thu hồi đất tại địa bàn quận Long Biên và đưa ra phương hướng, giải pháp
để hoàn thiện các chính sách bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Nghiên cứu thông qua tình hình quản lý Nhà nước và các chính sách đất
đai, chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất qua các thời kỳ và
hiện tại, đề ra phương hướng trong việc sửa đổi, bổ sung chính sách bồi thường,
GPMB khi Nhà nước thu hồi đất là cần thiết nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ
GPMB thực hiện CNH - HĐH, ổn định đời sống nhân dân.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần đánh giá thực tiễn, tình hình quản
lý đất đai tại địa phương. Đánh giá và đề xuất một số giải pháp góp phần thực
hiện tốt chính sách bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn
quận Long Biên, thành phố Hà Nội.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GPMB KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
2.1.1. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Bồi thường là đền bù những tổn thất đã gây ra. Đền bù là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá
trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền

sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
2.1.2. Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ), lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người
sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc
thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan
tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường, GPMB, giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất,
diện tích đất tính bồi thường, Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn
còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường,
GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tiến
độ GPMB nhanh hơn.
2.1.3. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là
điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử
dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền
kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát
triển xã hội. Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định
4


hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông
qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc
phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá

trình phát triển đang đặt ra .
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, GPMB nào đều dựa
trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là
phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ
là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực
hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi
thường, GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng
nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất (Nguyễn Đức Minh 2001).
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà
theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, 2013 việc giao đất, cho thuê đất chỉ
được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.
2.1.4. Giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB
hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của
pháp Luật Đất đai 2003 tại Điều 55 thì giá đất được hình thành trong các trường
hợp sau đây(QH, 2003):
- Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp
tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung
giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01
hàng năm.

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

5


- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây
dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban
hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai
vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ (QH, 2013).
2.1.5. Định giá đất
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có
những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế
nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi
chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất
được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá đất
người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại tại thời điểm định
giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc
định giá đất chủ yếu sử dụng một phương pháp truyền thống như các nước trên thế
giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Giá đất tính bồi thường về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh
tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của Luật
Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong
điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do
các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn
tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện
(Điều 55, Luật đất đai 2003). Hiện tại theo Luật Đất đai năm 2013 quy định

“Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin
về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất
đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Theo khoản 3, Điều 114 Luật
đất đai năm 2013, căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất
đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban
nhân dân cùng cấp quyết định (QH, 2013).
2.1.6. Thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động
sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị

6


trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án
đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao
dịch trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất
đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách
TĐC và bồi thường,
- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
động tới giá đất tính bồi thường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005).
2.1.7. Một số yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về đất đai
- Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản trong quản lý đất đai.
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai
đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định
cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã bốn
lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai (1998;
2001; 2003 và năm 2013) nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất

nước. Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không
ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những
đổi mới về pháp luật Đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt được những
kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầuvề mặt bằng cho việc phát
triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của
pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp khá
nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn
bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi
thường, GPMB.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả
kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho
thấy: nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý
đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi
đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. Nhận
thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản
lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai,
7


công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành
pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh
hưởng trực tiếp tiến độ GPMB(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005).
2.2. CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, GPMB CỦA MỘT SỐ TỔ CHỨC VÀ CÁC
NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Trung Quốc
Pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp
luật đất đai của Việt Nam. Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp
luật của người Trung Quốc rất cao. Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực
sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển

nhượng đất đai. Do vậy thị trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị
trường nhà cửa.
Về bồi thường thiệt hại về đất đai, do đất đai thuộc sở hữu nhà nước nên
không có chính sách bồi thường thiệt hại. Khi nhà nước thu hồi đất, kể cả đất
nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử
dụng bị thu hồi đất.
Về phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử
dụng đất biết trước việc sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có
quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới.
Tại thủ đô Bắc kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi
thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc, nơi làm
việc của mình.
Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường, mức giá này cũng
được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được
điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác
động điều chỉnh tại thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp việc bồi thường thiệt
hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu).
Về tái định cư, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng đồng
bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu
sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền quan
tâm đến điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được nhà
nước chú ý và có chính sách xã hội riêng.
Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có
những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do:
8


- Thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc
đối với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho
người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư.

- Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh.
Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương
trình bồi thường hỗ trợ tái định cư.
- Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ
trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn. Tiền đền bù cho đất
đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm
kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát
triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các
hộ bị ảnh hưởng.
Bên cạnh những thành công, thì chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc
làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện GPMB bằng trước khi xây
xong nhà tái định cư....
2.2.2. Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nên
đất công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Do đó để sử dụng đất
một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch và quy chế được coi như một hình thức
pháp luật.
Luật đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở luật quy hoạch đô thị
cho từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị, Nhà
nước chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ.
Đặc biệt, khái niệm cơ bản của Luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai
rõ dàng về đất đai. Đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền
sử dụng đất để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã hội. Chế
độ này giúp việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc đẩy quyền sử
dụng đất nhiều hơn quyền sở hữu đất. Với khái niệm công khai về đất đai, hạn
chế sở hữu đất, hạn chế sử dụng đất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý
các quy chế công cộng được áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như
thế này được xem là đặc trưng của luật liên quan đến đất đai của Hàn Quốc.
Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc được chia ra thành hai thể chế.

Một là ”đặc lệ” liên quan đến bồi thường GPMB cho đất công cộng đã đạt

9


được theo thủ tục thương lượng của phát luật. Hai là luật “sung công đất” theo
thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp.
Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng
trong một thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “sung công
đất” đã được thiết lập trước vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích
thương lượng thu hồi đất công thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi
toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào năm
1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc đã triển khai bồi thường cho đến nay.
Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “đặc lệ” thương
lượng không đạt được thỏa thuận thì “Luật sung công đất” được thực hiện bằng
cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi
khi trùng lặp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ
tăng. Do đó, cho đến nay đã có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này là một.
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba
giai đoạn:
Thứ nhất: Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh
giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công
cộng. Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành định giá trên 27 triệu địa điểm trên
toàn quốc và chỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá
của giám định để dựa theo đó hình thành giá quy địnhcho việc bồi thường, Giá
quy định không dựa vào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách
quan trong việc bồi thường,
Thứ hai: Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất. Quy trình
chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai,

thương lượng, chấp thuận thu hồi. Thứ ba: Biện pháp di rời là một đặc điểm quan
trọng. Nhà nước hỗ trợ tích cực về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con
người, cung cấp đất đai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công
trình công cộng cần thiết của Nhà nước. Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn
người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB. Theo luật bồi
thường, nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì
phải xây dựng cho các đối tượng này nơi cư trú hoặc 30% giá trị của tòa nhà đó.
Còn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các đối tượng
này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành.

10


Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống nhưng không có pháp nhân,
các đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân
huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu
kinh doanh.
Luật bồi thường Hàn Quốc được thực hiện theo ba giai đoạn trên đối với
đất đai, bất động sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng
sản... để cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời.
Chế độ và luật GPMB: theo luật sung công đất đai thì nếu như đã trả hoặc
đặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì được xem như gây hại
cho lợi ích công cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa được thực hiện
quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngay
phải theo pháp lệnh cảnh cáo theo quy định. Thực chất biện pháp GPMB thường
bị người dân hoặc các người ở thuê phản đối và chống trả quyết liệt gây ảnh
hưởng xấu đến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp
cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả (Ngân hàng phát triển Châu Á 2006).
2.2.3. Thái Lan
Thái Lan chưa có chính sách bồi thường TĐC quốc gia, nhưng Hiến Pháp

năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ
tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị cải
tạo đất đai và mục đích công cộng khác phải theo thời giá thị trường cho những
người hợp pháp về tất cả thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi
thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài
sản đó. Dựa trên quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện
trưng dụng đất của ngành mình.
Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất động sản áp dụng
cho việc trưng dụng đất sử dụng vào mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc
phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc có lợi ích khác cho đất nước phát triển
đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng.
Luật quy định những nguyên tắc trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi
thường các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy
định cụ thể về trình tự tiến hành bồi thuờng TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá
bồi thường, các bước lập và phê duyêt dự án bồi thường thủ tục thành lập các cơ
quan, ủy ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường
quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa tòa án. Ví dụ: Trong ngành điện năng thì

11


cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường TĐC lớn nhất nước,
họ đã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “Đảm bảo cho những người bị ảnh
hưởng và đặt một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có
chất lượng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có
thu nhập cao hơn và được tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì
vậy thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi đất trong nhiều dự án (Ngân hàng
phát triển Châu Á 2005).
2.2.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Ngân hàng thế giới
(WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)

2.2.4.1. Ngân hàng thế giới (WB)
Hầu hết các dự án được tài trợ bởi vốn vay của WB đều có chính sách về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do WB đưa ra. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và
tái định của tổ chức này có nhiều khác biệt so với luật, quy định, chính sách của
nhà nước Việt Nam nên có những khó khăn nhất định, nhưng bên cạnh cũng có
những ảnh hưởng tích cực tới việc hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cho người bị thu hồi đất của Việt Nam. Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và
tái định thì vấn đề tái định cư được WB quan tâm nhiều hơn, hỗ trợ những người
bị ảnh hưởng trong suốt quá trình tái định cư, từ việc tìm nơi ở mới thích hợp cho
một khối lượng lớn chủ sử dụng đất phải di chuyển, tổ chức các khu tái định cư,
trợ giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở mới, đào tạo nghề nghiệp, cho vay
vốn phát triển sản xuất, cung cấp các dịch vụ tại khu tái định cư (Viện Nghiên
cứu Địa chính 2008).
2.2.4.2. Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)
Khung chính sách của ADB được xây dựng với mục tiêu tránh việc tái
định cư bắt buộc bất cứ khi nào có thể được hoặc giảm thiểu tái định cư nếu
không thể tránh khỏi di dân; đảm bảo những người phải di chuyển được giúp đỡ
để ít nhất họ cũng đạt mức sống sung túc như họ đã có được nếu không có dự án
hoặc tốt hơn. Với các nguyên tắc cơ bản là:
- Cần tránh hoặc giảm thiểu tái định cư bắt buộc và thiệt hại về đất đai,
công trình, các tài sản và thu nhập bằng cách khai thác mọi phương án khả thi.
- Tất cả các hộ đều được quyền bồi thường theo giá thay thế cho tài sản,
thu nhập và các công việc sản xuất, kinh doanh bị ảnh hưởng, được khôi phục đủ
để cải thiện hay ít nhất cũng hồi phục được mức sống, mức thu nhập và năng lực
sản xuất của họ như trước khi có dự án.

12