đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố ninh bình, tỉnh ninh bình

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

PHẠM THÁI THẠCH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Nguyễn Văn Quân

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Phạm Thái Thạch

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết
ơn sâu sắc đến TS Nguyễn Văn Quân đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức các phòng ban của
UBND thành phố Ninh Bình: phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Thống kê, phòng
Tài chính – Kế hoạch; UBND phường Đông Thành, UBND phường Bích Đào, UBND
phường Nam Thành đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Phạm Thái Thạch

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt.................................................................................................. vi
Danh mục bảng .......................................................................................................... vii
Danh mục đồ thị, sơ đồ hình ảnh ............................................................................... viii
Trích yếu luận văn ....................................................................................................... ix
Thesis abstracts .......................................................................................................... xii
Phần 1. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1

1.2.

Mục đích nghiên cứu .......................................................................................2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................3

1.4.1.

Những đóng góp mới .......................................................................................3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học .............................................................................................3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn. ............................................................................................3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ..........................................................................................4
2.1.

Cơ sở lý luận của đấu giá quyền sử dụng đất ...................................................4

2.1.1.

Một số thuật ngữ liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất . .............................4

2.1.2.

Đấu giá quyền sử dụng đất. ..............................................................................4

2.1.3.

Bất động sản và thị trường bất động sản. ........................................................12

2.2.

Đấu giá đất ở một số nước trên thế giới ..........................................................14

2.2.1.

Đấu giá đất ở Úc. ..........................................................................................14

2.2.2.

Đấu giá đất ở Đài Loan. .................................................................................16

2.2.3.

Đấu giá đất ở Nhật Bản. .................................................................................18

2.3.

Đấu giá quyền sử dụng đất ở việt nam ...........................................................20

2.3.1.

Cơ sở pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..............................20

iii


2.3.2.

Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ..............................................31

2.3.3.

Tình hình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay ....... 33

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................40
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................40

3.2.

Thời gian nghiên cứu .....................................................................................40

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................40

3.4.

Nội dung nghiên cứu......................................................................................40

3.4.1.

Khái quát địa bàn nghiên cứu. ........................................................................40

3.4.2.

Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình: ............................................................................41

3.4.3.

Kết quả đấu giá QSD đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Ninh
Bình, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2011-2015 .....................................................41

3.4.4.

Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ............................41

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá QSD đất ...........................41

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................42

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp.............................................................42

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..............................................................42

3.5.3.

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ...............................................................42

3.5.4.

Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp và xử lý số liệu .............................43

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................44
4.1.

Khái quát địa bàn nghiên cứu .........................................................................44

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên .........................................................................................44

4.1.2.

Đặc điểm kinh tế - xã hội của thành phố Ninh Bình .......................................46

4.1.3.

Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình ...............54

4.2.

Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố

Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình (giai đoạn 2011-2015)..........................................62

4.2.1.

Cơ sở pháp lý về công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Ninh
Bình, tỉnh Ninh Bình......................................................................................62

4.2.2.

Công tác xác định giá khởi điểm khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. ......... 64

4.2.3.

Tình hình thực hiện đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Ninh Bình,
tỉnh Ninh Bình ...............................................................................................65

iv


4.3.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành
phố Ninh Bình, tình Ninh Bình ......................................................................71

4.3.1.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở khu dân cư mới Đông Sơn, phường
Bích Đào, thành phố Ninh Bình .....................................................................72

4.3.2.

Kết quả đấu giá đất khu dân cư mới phía Tây Bệnh Viện Sản Nhi (giai
đoạn 2), phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình. ......................................76

4.3.3.

Kết quả đấu giá đất khu đô thị mới Hồ Cánh Võ (khu Nam cầu Non
Nước), phường Đông Thành, thành phố Ninh Bình. .......................................80

4.4.

Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án......84

4.4.1.

Hiệu quả kinh tế.............................................................................................84

4.4.2.

Hiệu quả xã hội..............................................................................................86

4.4.3.

Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai .....................................91

4.4.4.

Đánh giá của người trúng đấu giá thông qua phiếu điều tra tại 03 dự án .........92

4.4.5.

Một số tồn tại và hạn chế của công tác đấu giá quyền SDĐ ............................94

4.5.

Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất ............96

4.5.1.

Chính sách đấu giá quyền sử dụng đất............................................................96

4.5.2.

Giải pháp về kỹ thuật .....................................................................................96

4.5.3

Giải pháp về tài chính. ...................................................................................97

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................98
5.1.

Kết luận .........................................................................................................98

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................99

Tài liệu tham khảo ..................................................................................................... 100

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CN-TTCN-XD

Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp và Xây dựng

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ĐVT

Đơn vị tính

GCN

Giấy chứng nhận

GTSX

Giá trị sản xuất

HĐĐG

Hợp đồng đấu giá

HTX

Hợp tác xã

NXB

Nhà xuất bản

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Xác định số lượng phiếu điều tra .............................................................43
Bảng 4.1. Kết quả cấp GCN của thành phố Ninh Bình giai đoạn 2011 – 2015 .........57
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp TP Ninh Bình năm 2015 .................59
Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp TP Ninh Bình năm 2015 ...........60
Bảng 4.4. Kết quả phiên đấu giá khu dân cư mới Đông Sơn, phường Bích Đào,
thành phố Ninh Bình tổ chức vào ngày 02/12/2012..................................74
Bảng 4.5. Kết quả phiên đấu giá khu dân cư mới phía Tây Bệnh Viện Sản Nhi
(giai đoạn 2), phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình tổ chức vào
ngày 19/7/2014 ........................................................................................78
Bảng 4.6. Kết quả phiên đấu khu đô thị mới Hồ Cánh Võ (khu Nam cầu Non
Nước), phường Đông Thành, thành phố Ninh Bình tổ chức vào ngày
23/12/2013 ..............................................................................................82
Bảng 4.7. Chênh lệch giá đất giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá .....................85
Bảng 4.8. Tính minh bạch và các thông tin liên quan đấu giá QSDĐ .......................92
Bảng 4.9. Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá....................................................93
Bảng 4.10. Đánh giá việc thực hiện phương án đấu giá sau khi trúng đấu giá ..........93

vii


DANH MỤC ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ HÌNH ẢNH

Đồ thị 4.1. Cơ cấu các loại đất chính thành phố Ninh Bình năm 2015 .......................58
Hình 2.1. Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản ở Nhật Bản ....................................19
Hình 4.1. Thực trạng ô nhiễm môi trường khu dân cư mới Đông Sơn , phường

Bích Đào, thành phố Ninh Bình ...............................................................76
Hình 4.2. Khu đất dự kiến đấu giá Khu dân cư mới Đông Sơn .................................87
Hình 4.3. Khu đất dự kiến đấu giá khu đô thị mới Hồ Cánh Võ................................87
Hình 4.4. Khu đất dự kiến đấu giá khu Tây bệnh viên Sản Nhi ................................88
Hình 4.5. Khu đất đấu giá tại khu dân cư mới Đông Sơn, phường Bích Đào,
thành phố Ninh Bình. ..............................................................................88
Hình 4.6. Khu đất đấu giá phía Tây Bệnh Viện Sản Nhi (giai đoạn 2), phường
Nam Thành, thành phố Ninh Bình. ..........................................................89
Hình 4.7. Trường THCS Đinh Tiên Hoàng, phường Bích Đào .................................90
Hình 4.8. Nhà văn hóa Phúc Lộc, phường Nam Thành đang được xây dựng ............90

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Phạm Thái Thạch
Tên Luận văn: "Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
một số dự án trên địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình "
Ngành: Quản lý đất đai

Mã: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu:
Nghiên cứu này nhằm phân tích các yếu tố tác động về đấu thầu đất quyền sử
dụng đất tại thành phố Ninh Bình, rút ra những thuận lợi và khó khăn trong và sau quá
trình đấu thầu quyền sử dụng đất. Nghiên cứu cố gắng tìm ra một số giải pháp để thúc
đẩy quá trình đấu thầu, sử dụng đất và quản lý đất đai có hiệu quả.
Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

+ Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có liên
quan đến mục tiêu của đề tài. Nguồn từ các cơ quan Trung ương, các cơ quan của tỉnh,
thành phố, các cơ quan của các quận, huyện và các Viện nghiên cứu, Trường Đại học.
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
+ Chọn 03 dự án qua đó tìm ra được nhân tố tích cực và hạn chế, tồn tại của vấn
đề đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương từ đó đề xuất phương hướng và những giải
pháp thiết thực nhằm giúp cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiệu quả hơn.
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở khu dân cư mới phố Đông Sơn, phường Bích
Đào, thành phố Ninh Bình, đây là dự án có nhiều lô đất được đưa ra đấu giá QSD đất,
có nhiều phiên đấu giá, hiệu quả kinh tế thấp nhưng lại có hiệu quả về quản lý sử dụng
đất và môi trường.
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở khu khu đô thị mới Hồ Cánh Võ (Nam cầu
Non Nước), phường Đông Thành, thành phố Ninh Bình đây là dự án có vị trị thuận lợi
gần trung tâm, thuận tiện cho đi lại nhưng lại lại có hiệu quả kinh tế không cao, lượng
người tham gia đấu giá thấp.
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở khu dân cư mới phía Tây Bệnh Viện Sản
Nhi (giai đoạn 2) phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình, đây là dự án có số lượng
người tham gia nhiều, có hiệu quả cao về kinh tế, xã hội.

ix


- Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp
+ Điều tra xem xét tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Ninh Bình.
+ Phỏng vấn trực tiếp và thăm dò ý kiến các hộ gia đình trúng đấu giá quyền
sử dụng đất tại các dự án bằng phiếu điều tra theo nội dung đã được định sẵn. Lựa
chọn trực tiếp một số hộ gia đình trúng đấu giá với tổng số phiếu điều tra 189
phiếu, trong đó 71 phiếu thuộc khu dân cư mới Đông Sơn, phường Bích Đào; 59
phiếu thuộc khu dân cư phía Tây Bệnh Viện Sản Nhi (giai đoạn 2), phường Nam

Thành; 59 phiếu thuộc khu đô thị mới hồ Cánh Võ, phường Đông Thành.
- Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp và xử lý số liệu
+ Tổng hợp và phân tích số liệu.
+ Xử lý số liệu thống kê bằng phần mềm Micrrosoft Exell
+ So sánh các kết quả nghiên cứu đạt được theo giai đoạn, mở rộng phạm vi so
sánh ra các vùng có kết quả tương đương nhằm đưa ra các số liệu chứng minh đánh giá
cho đề tài.
Kết quả chính và kết luận:
Nghiên cứu này đánh giá các điều kiện kinh tế tự nhiên và xã hội của thành phố
Ninh Bình. sử dụng đất và đấu thầu đất tại thành phố Ninh Bình, giai đoạn 2011 - 2015
cũng đã được kiểm tra. Nghiên cứu cho thấy hiệu quả của đấu thầu đất ở các khía cạnh
của xã hội, kinh tế và quản lý đất đai.
- Về hiệu quả xã hội: Đấu giá QSDĐ tạo được nguồn thu hỗ trợ cho sự phát
triển các lĩnh vực giáo dục, y tế, nâng cấp, cải tạo hệ thống trường học, nhà trẻ, mẫu
giáo, bệnh viện, trạm xá; đầu tư trang thiết bị dạy học, khám chữa bệnh, đáp ứng yêu
cầu về cơ sở vật chất, nâng cao chất lượng dạy học và khám chữa bệnh.
- Về mặt hiệu quả kinh tế: Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác,
sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ
đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại được
yếu tố tiêu cực trong cơ chế " xin, cho" đã tồn tại trong thời gian dài ở nhiều địa phương
trong cả nước, thu hút được nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau
tham gia vào thị trường bất động sản. 02 dự án đấu giá: khu dân cư phía Tây bệnh viện
Sản Nhi (giai đoạn 2) và khu đô thị mới Hồ Cánh Võ (Nam cầu Nin Nước) được đánh
giá là thành công vê mặt hiệu quuar kinh tế mặc dù vẫn còn 1 số lô đất đấu giá chưa
thành và phải đấu giá lần 2, lần 3 nhưng số tiền thu được từ đấu giá từ 2 dự án
36.7211.860.000đồng, cao hơn 39.034.750.000 đồng so với tiến hành giao đất theo giá
sàn (số tiền thu được qua giao đất theo giá sàn: 328.177.110.000 đồng) 100% nguời

x

trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận được GCN QSDĐ, hiện tại
người dân đang dần ổn định đời sống, sinh hoạt.
- Đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai: Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án
đã góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chính, đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước.
Để góp phần cải thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, trong giai đoạn tới
tập trung giải quyết các vấn đề sau:
- Ban hành quyết định quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất có thu tiền
sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình theo Luật Đất đai 2013.
- Thay thế các văn bản, quyết định không phù hợp với Luật Đất đai 2013
- Trước khi xây dựng dự án đấu giá cần khảo sát nhu cầu nhà ở, đất ở của người
dân để quy hoạch các dự án đấu giá quyền sử dụng đất cho hợp lý, có hiệu quả cao về
kinh tế xã hội, môi trường, quản lý sử dụng đất.
- Không đề cao thu ngân sách của cấp Tỉnh, cấp huyện từ đấu giá quyền sử dụng đất.
- Có chính sách kích cầu thị trường bất động sản.
- Có phương án đấu giá phù hợp với từng dự án đấu giá.
- Xây dựng ”sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để tiến tới hình thành các chợ
giao dịch, từng bước tập trung công tác đấu giá đất về một đầu mối, trên cơ sở đó cùng
một dự án có thể chia ra thành nhiều phiên đấu giá.
- Quy trình lập dự án đấu giá, thực hiện dự án đấu giá nên có sự giám sát chặt
chẽ của các cơ quan quản lý, có cơ chế kiểm tra chéo, tăng cường sự giám sát của người
dân và các cơ quan báo chí, từ đó ngăn chặn được các hành vi tiêu cực có thể xảy ra.

xi


THESIS ABSTRACTS
Master candidate: Pham Thai Thach
Thesis title: "Evaluating the bidding practice of land use right in some

projects of NinhBinh city, NinhBinh Province"
Major: Land Management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam national University of Agriculture
Resarch Objectives:
This study aimed to analyze the factors that impact on bidding land use rights in
the city of NinhBinh, draw the advantages and difficulties during and after the bidding
process of land use rights. The research is to figure out some solutions to promote the
process of bidding, land use and land management effectively.
Materials and methods:
- Secondary data analysis: legacy documents related to the objectives of the
topic have been collected and systematized. The of source literatureis from the central
agencies, provincial agencies, the city, the bodies of the districts and the research
institute, or University.
- Site selection method: the study has selected 03 projects to find positive factors
and limitations of the bid of land use right then to propose orientations and necessary
solutions to makethe bidding process effectively.
The bidding project of residential land use right in Dong Son, Bich Dao Ward,
NinhBinh City.This project has the highest number of plots for bidding, many bidding
sections, low effectiveness of economic but effectiveness of land use and the
environmentmanagement.
The bidding project of residential land use rightin the new urban area of Ho
Wing Vo (south of Non Nuocbridge), Dong Thanh Ward, NinhBinh City. This project
has a favorable position near the center, convenient for travel but has low economic
efficiency, the participants of the auction low.
The bidding project of residential land use right in the new residential area west of High
Pediatrics Hospital (Phase 2) Nam Thanh Ward, NinhBinh City.This project that
attracted the number of people to participate more, are highly effective in

socioeconomic.
- Primary data survey: interviews and surveys of households that won the bid of
land use rights in three projects have been conducted by the 189questionnaires of which

xii


71 in new residential stock of Dong Son, Bich Dao ward; 59 in a residential area west of
High Pediatrics Hospital (phase 2), Nam Thanh Ward; 59 in the new towns Wing Vo
Lake, Dong Thanh Ward.
- Data analysis:
+ Synthesis and analysis of data.
+ Statistics handled by MicrrosoftExell
+ Research results has been comparedby stages, and extendedthecomparison to
the areas where existed similarity of results
- Findings: This study assessed the economic conditions and the social nature of
the NinhBinhcity as well as land use and the bid of land use right, the period 2011 2015. The research shows theefficiency of land biddingin aspects of social, economic
and land management.
- Social efficiency: land bidding creates financial capital that could support for
education and health care development like upgrading facilities of schools and
commune health care center, then step by step enhancing quality of education and health
care services.
- Economics efficiency: land bidding is an effective type of land use that creates
a positive competition among investors to generate financial capital for state budget,
meanwhile, eliminates negative impacts mechanism that prolong exited in many local
government of Vietnam.
Main findings and conclusions:
Land bidding has also attract sectors to be involved to estate market. Two bidding
projects: residential west Is Children's Hospital (phase 2) and the new urban area of Ho
Canh Vo (South Non Nuoc Bridge) is rated as successful in terms of economic efficiency.

Although some of plotsfailed for bidding at the begin and it was undertaken to 2nd, 3
round, but the projects gains 36.7211.860.000 VND, 39,034,750,000 VND higher than
selling at floor price (floor price: 328 177 110 000 VND) 100% of household who won
the bid has completed their financial obligations and receive certificates of land use rights,
the current people are gradually stable life and living.
- Land management: land bidding has contributed for a transparency of
administrative procedure, for a promotion of modernization and industrialization in
Vietnam.
To contribute to improving the bidding of land use right, in the period to focus
on the following issues:

xiii


- To issue decisions provisions on land use right bidding, land allocation with
collection of land use fees or lease of land in the province of NinhBinh city under the
Land Law in 2013.
- Replace the text, decided not to match the 2013 Land Law
- Before constructingthe bidding project it should surveyneeds of housing,
residential land of the people to plan the bidding of land use right for society,
environment, land-use managementeffectively.
- Do not pay much attention on financial gains from the bidding of land use right
atProvincial and district level.
- Stimulate the policies of estate market.
- Build up the plans that suit for each project of land bidding.
- Construct "floor of exchanges of land use rights" to forma market, gather the
bidding in a clue, and the bidding projects can be divided into many sections.
- The process of bidding projects should be closely supervised by the authorities,
with cross-checking mechanism, strengthen the supervision of the public and press
agencies, thereby preventing negative behaviors may occur.

xiv


PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài sản lớn của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện
tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội tồn tại và phát triển.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội nước ta, cơ chế thị trường đã từng
bước hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và hình thành xu hướng
mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và đầu ra trở thành sản phẩm hàng
hóa, trong đó đất đai cũng không phải trường hợp ngoại lệ
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và
một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm
đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai, tạo thêm nguồn thu cho ngân
sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu về đất cho nhân dân, đảm bảo tính công khai,
dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại
hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ
trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực
tế đã được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng
trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn, tồn tại như việc định giá cho
các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành
không chặt chẽ. Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà
nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Mặc dù mới
được triển khai tại một số tỉnh, thành phố nhưng vẫn còn một số bất cập như
chưa tạo được cơ hội cho người thu nhập thấp, dễ xẩy ra tình trạng rửa tiền,

nhưng công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là hướng đi mới cho thị
trường bất động sản ở nước ta. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích
lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất vì đó chính là giá
giao dịch thành công trên thị trường.
Là một trong những địa phương đi đầu trong công tác đấu giá đất, thời
gian qua thành phố Ninh Bình đã cho thực hiện đấu giá đất theo nhiều hình thức
khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác nhau.

1


Thành phố Ninh Bình là một thành phố trực thuộc của tỉnh Ninh Bình.
Thành phố có quỹ đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng tương đối lớn. Đó là một
nguồn tài nguyên vô cùng quý giá. Để khai thác quỹ đất, phát huy nguồn nội lực
phát triển kinh tế xã hội địa phương, thành phố Ninh Bình đã từng bước đưa các quỹ
đất vào sử dụng có mục đích và hiệu quả cao nhất. Căn cứ vào quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất đã phê duyệt, Thành phố đã triển khai công tác phát triển quỹ đất
và đất phục vụ cho các công tác tái định cư khi giải phóng mặt bằng, công tác đấu
giá quyền sử dụng đất....
Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện cũng đã bộc lộ những khó khăn,
thiếu sót nhất định và hiệu quả chưa cao vì lý do gì? Hiệu quả về kinh tế, xã hội, môi
trường, quản lý đất đai như thế nào? Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá
hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các dự án khác nhau với các
phương án đấu giá khác nhau để có thể đề xuất bổ sung, hoàn chỉnh quy trình đấu
giá ngày càng hoàn thiện và đem lại nhiều hiệu quả nhất.
Xuất phát từ tình hình trên, chúng tôi đã thực hiện đề tài: "Đánh giá thực
trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành
phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình ".
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Ninh Bình, tỉnh

Ninh Bình. Qua đó tìm ra được nhân tố tích cực và hạn chế, tồn tại của vấn đề
đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương.
- Đề xuất những giải pháp thiết thực nhằm giúp cho công tác đấu giá quyền
sử dụng đất đạt hiệu quả hơn.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Các dự án đấu giá trên địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình giai
đoạn 2011- 2015, trong đó nghiên cứu sâu vào 03 dự án:
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở khu dân cư mới phố Đông Sơn,
phường Bích Đào, thành phố Ninh Bình. Thời gian đấu giá trong năm 2012,
2013, 2014
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở khu khu đô thị mới Hồ Cánh Võ
(Nam cầu Non Nước), phường Đông Thành, thành phố Ninh Bình. Thời gian đấu
giá năm 2013, 2014.

2


- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở khu dân cư mới phía Tây Bệnh Viện
Sản Nhi (giai đoạn 2), phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình. Thời gian đấu
giá năm 2014.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Từ luận văn đã cho thấy kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc
rất lớn vào công tác xây dựng phương án đấu giá phù hợp với từng dự án,
từng vị trí lô đất. Vị trí địa lý của khu đất đấu giá quyết định tới mức độ
thành công của dự án.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành
phố Nınh Bình, nêu lên những kết quả đạt được, hạn chế yếu kém, nguyên nhân
của kết quả đạt được, nguyên nhân của những hạn chế yếu kém, từ đó đưa ra các

giải pháp, quy định hợp lý giúp cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất ngày
càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn.
Những giải pháp mà luận văn đưa ra xuất phát từ thực trạng đấu giá quyền
sử dụng đất tại thành phố Ninh Bình. Do vậy có thể làm tài liệu tham khảo góp
phần nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương. Đồng
thời có thể làm tài liệu tham khảo cho học viên cao học và sinh viên.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Một số thuật ngữ liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất .
+ Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá giá
cao nhất thì được chấp nhận.
+ Đấu giá BĐS: Là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn người
mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản.
+ Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
+ Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời
điểm xác định.
+ Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một
thời điểm xác định.
+ Định giá BĐS: Là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể
tại một thời điểm xác định.
+ Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn

hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
2.1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất.
2.1.2.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán công khai, được tổ
chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán đấu
giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở mức giá cao nhất do
người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua
được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất
mang bán đấu giá”.
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức
bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua

4


tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm
là người mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự
về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá
cao nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu
và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá
hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh,2010)
Vì thế, bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán công khai,
được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người
bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở với giá cao nhất
do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua
được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất
mang bán đấu giá. Quyết định số 137-QĐ/UB ngày 9/9/2005 của UBND
Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất có
ghi: “Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
công khai lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc mọi

thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo về kỹ thuật
của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn
đầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa
bàn Thành phố Hà Nội”
2.1.2.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó là
một vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong
quá trình sử dụng (được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng các công trình,…) và chính
nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng,
giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu
giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị trường của một bất
động sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào
nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân đất đai và bất động sản.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là
sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá
cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi
đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền
sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp.

5


Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất
là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó
trong không gian và thời gian xác định. ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
giá cả đất đai là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là giá trị hiện hành của
địa tô nhiều năm được chi trả một lần. Giá cả đất đai ở nước ta không giống các
quốc gia có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử

dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là,
do thời gian sử dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụng, người sử dụng
đất có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn
QSDĐ theo quy định của pháp luật .
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của
đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu
từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4 Luật Đất đai
2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền
tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong
giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá đất được hình thành trong các trường hợp
sau đây (Điều 55- Luật Đất đai 2003):
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Khoản 19, Điều 3 Luật Đất đai 2013 ghi rõ:Giá đất là giá trị của quyền sử
dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Điều 113, 114 quy định giá đất được
ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong
thời gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so
với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá
đất cho phù hợp.
Giá đất thị trường là giá bán QSĐ một lô đất nào đó có thể thực hiện được
phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động
của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền

6

do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa
thuận với nhau tại một thời điểm xác định.
Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị
trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định
được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không
thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị
quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi
phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước .
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục
việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê
đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất,... biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng
(bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm
xác định gọi là giá đất thị trường. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó
phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác
động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh...
Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng
sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục
sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều
kiện kinh tế thị trường.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị
trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất
làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị
trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai.
Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế

đất giữa Nhà nước – chủ sở hữu đất và người sử dụng đất – người được Nhà nước
giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển
quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng đất. Giá thị trường là

7


giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp,
góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong
việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với
người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng
trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất.
2.1.2.3. Các yếu tố tác động tới giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và
khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng
sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất
bao gồm các yếu tố sau:
Vị trí của khu đất : Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong
việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị
thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ
hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương
mại...sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền)
hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc
hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì
vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các
nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu đất cho dù
có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu

đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược lại, một
khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát
nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất
qui mô lớn.v.v.(những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống
sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá
trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ: Khu vực có điều kiện
kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa
hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở,
các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu
công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế

8


xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít
dẫn đến giá đất giảm.
Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau: Một lô
đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu ảnh
hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản
thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian
và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho
một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn
bất biến.
2.1.2.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ
Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ, gồm có hai
phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương
pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được bổ sung tại Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Tại Điều 4, nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 có 5 phương pháp định giá đất, gồm

- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đât so sánh) đã chuyển nhượng trên thị
trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần
định giá.
- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi
tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số
giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định
giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại NHTM nhà nước có mức lãi
suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép
chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tông
chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

9


- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ sổ điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
Nghị định cũng quy định rõ:
- Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị
trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá
quyền sử dụng đất.
- Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản

gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất
và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng
trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định
được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.
Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng
phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định
được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;
- Riêng Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất
cho: Các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, с và d Khoản 4 Điều 114; Khoản
2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai mà thửa đất hoặc khu đất của
dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các
thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng
cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; đối với trường hợp thuê đất thu tiền
hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo;
giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền
thuê đất hàng năm.
Hàng năm, UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng
cho các trường hợp như quy định trên.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đấtcũng được áp dụng cho trường hợp
quy định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đối với dự án có các thửa
đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc
sử dụng đất tương tự nhau. Đối với trường hợp này thì UBND cấp tỉnh quyết
định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước
quyết định thu hồi đất.

10