Đánh giá công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản tại địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––––––

TRẦN XUÂN CHIẾN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ - TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Đỗ Thị Lan

THÁI NGUYÊN - 2012

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
hoàn toàn trung thực, chưa hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào. Mọi sự giúp đỡ
cho hoàn thành luận văn đều đã được cảm ơn. Các thông tin, tài liệu trình bày trong

luận văn này đã được ghi rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Trần Xuân Chiến

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




ii

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự quan tâm,
giúp đỡ của Ban Giám hiệu, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Phòng Tài
nguyên và Môi trường; và các phòng ban khác thuộc UBND thành phố Cẩm Phả, các thầy
giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp này tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
1. PGS.TS. Đỗ Thị Lan - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, cô đã tận tình giúp
đỡ tôi trong quá trình hoàn thành Luận văn này.
2. Ban Giám hiệu, Khoa Sau đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường và các
thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trường Đại học Nông Lâm, Đại học
Thái Nguyên đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập.
3. Phòng Tài nguyên và Môi trường; và các phòng ban khác thuộc UBND thành
phố Cẩm Phả, các thầy giáo, cô giáo, cùng bạn bè đồng nghiệp và người thân đã quan
tâm giúp đỡ và động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Trần Xuân Chiến

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




iii

MỤC LỤC
Lời cam đoan ............................................................................................................... i
Lời cảm ơn ................................................................................................................. ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt và ký hiệu .............................................................................. vi
Danh mục các bảng .................................................................................................. vii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài .............................................................1
1.2. Mục đích nghiên cứu đề tài .................................................................................2
1.3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................2
Chƣơng 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................................3
1.1. Tổng quan thị trường bất động sản ......................................................................3
1.1.1. Khái niệm về thị trường bất động sản ...............................................................3
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản ..................................................................................3
1.1.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản .................................................................3
1.1.1.3. Các bộ phận cấu thành thị trường bất động sản .............................................3
1.1.1.4. Các loại thị trường bất động sản ....................................................................4
1.1.2. Đặc điểm thị trường bất động sản .....................................................................4
1.1.3. Những yếu tố cấu thành và tác động đến thị trường bất động sản ....................5
1.1.3.1. Cung cầu về bất động sản...............................................................................5
1.1.3.2. Quan hệ cung cầu bất động sản .....................................................................6
1.1.4. Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản ...............................................6

1.1.4.1. Nhà nước ........................................................................................................6
1.1.4.2.Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (nhà đầu tư) .....................................6
1.1.4.3. Các tổ chức trung gian ...................................................................................7
1.1.4.4. Khung pháp lý và chính sách của Nhà nước ..................................................7
1.2. Khái niệm quản lý Nhà nước đối với đất đai .......................................................7
1.3. Đất đai, sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ......................................................9
1.3.1. Khái niệm ..........................................................................................................9
1.3.2. Chế độ sở hữu và sử dụng đất đai ở nước ta từ năm 1945 đến nay ................11
1.4. Những đặc thù của thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta ..............................13
1.4.1. Khái niệm và sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta .13

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




iv
1.4.2. Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...............................15
1.5. Nội dung quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất ............................17
1.6. Vai trò của Nhà nước trong việc quản lý thị trường quyền sử dụng đất ..................19
1.6.1. Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết giá quyền sử dụng đất ...................19
1.6.2. Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết các nguồn cung .............................20
1.6.3. Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết các nguồn cầu ...............................24
1.7. Quản lý thị trường đất đai ở một số nước trên thế giới ......................................25
1.7.1. Quản lý thị trường đất đai ở Australia ............................................................25
1.7.2. Chế độ sở hữu và quản lý thị trường quyền sử dụng đất ở Trung Quốc ...............26
1.7.3. Thị trường quyền sử dụng đất ở Hàn Quốc.....................................................27
Chƣơng 2. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...........................28
2.1. Địa điểm, thời gian, đối tượng nghiên cứu ........................................................28
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................28

2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của vùng nghiên cứu .............28
2.2.2. Thực trạng và những vấn đề đặt ra trong việc quản lý và phát triển thị trường
quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên địa bàn nghiên cứu ...............................28
2.2.3. Đánh giá thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên
địa bàn nghiên cứu ....................................................................................................28
2.2.4. Các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử
dụng đất trong thị trường BĐS ..................................................................................28
2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................28
Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................................30
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội .................................................................30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................30
3.1.1.1. Vị trí địa lý ...................................................................................................30
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo .........................................................................................31
3.1.1.3. Khí hậu .........................................................................................................31
3.1.1.4. Thủy văn .......................................................................................................32
3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên ...................................................................................33
3.1.1.6. Điều kiện kinh tế - xã hội .............................................................................34
3.2. Thực trạng và những vấn đề đặt ra trong việc quản lý và phát triển thị trường
quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ..................42
3.2.1. Giai đoạn từ năm 1993 đến nay ......................................................................42
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




v
3.2.1.1. Thực trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ............................45
3.2.1.2. Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý hồ
sơ địa chính ...............................................................................................................49
3.2.1.3. Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và giải phóng mặt bằng ....... 51

3.2.1.4. Thực trạng công tác thông tin và quản lý nguồn lực đất đai ........................53
3.2.1.5. Thực trạng chính sách tài chính đất đai .......................................................54
3.2.1.6. Thực trạng công tácthế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền ửs dụng đất...........62
3.3. Đánh giá thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên địa
bàn thành phố Cẩm Phả.............................................................................................63
3.3.1. Những kết quả tích cực ...................................................................................63
3.3.2. Những hạn chế ................................................................................................64
3.3.3. Nguyên nhân ...................................................................................................65
3.4. Các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nước về thị trường quyền
sử dụng đất trong thị trường bất động sản ................................................................67
3.4.1. Mục tiêu và quan điểm nâng cao công tác quản lý nhà nước về thị trường
quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS ..................................................................67
3.4.1.1. Mục tiêu .......................................................................................................67
3.4.1.2. Quan điểm ....................................................................................................68
3.4.2. Các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nước về thị trường quyền
sử dụng đất trong thị trường bất động sản ................................................................70
3.4.2.1. Hoàn thiện công cụ pháp luật, tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý và
điều tiết thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS ...................................70
3.4.2.2. Các giải pháp về thị trường .........................................................................76
3.4.2.3. Giải pháp hạn chế đầu cơ và ổn định thị trường đất đai ..............................76
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................78
1. Kết luận .................................................................................................................78
2. Đề nghị ..................................................................................................................79
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................80

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU
BĐS

: Bất động sản

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

UBND

: Ủy ban nhân dân

TNMT

: Tài nguyên và Môi trường

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Tổng hợp lao động trong các ngành, lĩnh vực năm 2011 .......................37
Bảng 3.2: Hiện trạng dân số thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2000 - 2011 .....................38
Bảng 3.3: Phân bổ diện tích các loại đất đến năm 2015 của thành phố ....................46
Bảng 3.4: Tình hình thực hiện các dự án sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả từ
năm 2007 đến năm 2011 ..........................................................................47
Bảng 3.5: Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Tính đến 31/12/2011) ......50
Bảng 3.6: Tình hình thực hiện công tác đấu giá , đấu thầu quyền sử dụng đất tại
thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2007 - 2011 ..............................................52
Bảng 3.7: Tình hình giải phóng mặt bằng từ năm 2008 đến năm 2011 ....................53
Bảng 3.8: Số hộ biết về thông tin quy hoạch đất đai ................................................54
Bảng 3.9: Giá đất Nhà nước quy định tại thành phố Cẩm Phả giai đoạn từ năm
2004 - 2011 ................................................................................... 56
Bảng 3.10: Giá đất trên thị trường thành phố Cẩm Phả giai đoạn từ năm 2008 - 2011 ........57
Bảng 3.11: Kết quả điều tra giá đất tại thành phố Cẩm Phả năm 2011 ....................58
Bảng 3.12. Kết quả thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2007 - 2011 ...............................59
Bảng 3.13: Kết quả thu tiền thuê đất giai đoạn 2007 - 2011 ....................................60
Bảng 3.14: Kết quả thu lệ phí trước bạ giai đoạn 2007 - 2011 .................................60
Bảng 3.15: Kết quả thu thuế chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2007-2011 ........61
Bảng 3.16. Lượng giao dịch bất động sản tại thành phố Cẩm Phả
, tỉnh Quảng Ninh giai
đoạn 2007 - 2011.......................................................................................62

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




1

MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần thiết yếu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân
cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng...là nguồn nội lực
để phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Đất đai có tác động và ảnh hưởng đến mọi
mặt của đời sống kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng. Nhưng đất đai lại không phải
là nguồn tài nguyên vô tận. Lịch sử của nhân loại đã chứng kiến biết bao cuộc chiến
tranh đẫm máu giữa các quốc gia, các dân tộc vì mục đích tranh giành đất đai , lãnh
thổ. Vì vậy nhiệm vụ giữ gìn , bồi bổ và sử dụng đất đai tiết kiệm , có hiệu quả là
trách nhiệm của mỗi tổ chức, mỗi cơ quan và mỗi công dân Việt Nam.
Hiện nay, trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước và đang
trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá

, hiện đại hoá đất nước , đất đai được

khẳng định là một loại hàng hoá đặc biệt , là nguồn nội lực và là nguồn vốn to lớn
trong hoạt động kinh tế , chính trị. Chính vì vậy mà thị trường bấ t động sản có tác
động mạnh mẽ tới kinh tế xã hội và chất lượng cuộc sống của nhân dân.
Để thị trường bất động sản (BĐS) phát triển đúng đắn, về mặt quản lý nhà
nước cần bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi,
làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn quan trọng phục vụ cho
phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, thị
trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS của Việt Nam nói chung, của Cẩm
Phả nói riêng, đang tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm vượt ra ngoài tầm kiểm soát của
Nhà nước. Nhằm trốn thuế, rất nhiều giao dịch đất đai tồn tại dưới dạng phi chính
thức hoặc bán chính thức. Trong khi các doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư cho sản
xuất, một nguồn vốn lớn lại được đầu tư vào BĐS chờ đợi để hưởng chênh lệch giá
cả. Các quan hệ sở hữu và sử dụng đất được duy trì không rõ ràng và gây nhiều bức
xúc; khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng và phát triển mạnh, giá cả đất đô thị

trên thị trường biến động hết sức phức tạp làm giảm hiệu quả sử dụng đất đai.
Những tồn tại nêu trên đã bộc lộ một sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước
đối với thị trường quyền sử dụng đất đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho
công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá,
hiện đại hoá.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




2
Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, xác lập
quy hoạch rõ ràng, sát thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý thị trường quyền sử
dụng đất, khắc phục các tiêu cực trong sử dụng đất đai, xoá bỏ thị trường "ngầm"
trong thị trường quyền sử dụng đất hợp pháp, góp phần tăng nguồn thu ngân sách,
ổn định tình hình kinh tế xã hội phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước. Đây cũng chính là nhiệm vụ mà Đảng và Nhà nước ta đặt ra đối với
lĩnh vực quản lý đất đai.
Trong điều kiện thành phố Cẩm Phả đang từng ngày phát triển nhanh chóng,
thì việc quản lý tốt thị trường bất động sản là điều quan trọng cấp thiết nhằm giúp
Nhà nước khắc phục những tồn tại tiêu cực và định hướng phát triển cho thị trường
bất động sản. Xét từ nhu cầu thực tế đó tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá
công tác quản lý Nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản tại thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh".
1.2. Mục đích nghiên cứu đề tài
- Phân tích thực trạng quản lý nhà nước về quyền sử dụng đất trong thị
trường BĐS để thấy rõ những nguyên nhân, những yếu tố tác động và ảnh hưởng
đến công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Cẩm Phả.
- Đưa ra một số giải pháp, kiến nghị để góp phần hoàn thiện công tác quản lý

nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên địa bàn thành
phố Cẩm Phả.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của quản lý nhà nước về thị trường quyền
sử dụng đất trong tiến trình đổi mới hiện nay của đất nước.
- Từ đó góp phần hoàn thiện các văn bản pháp luật, cơ chế chính sách, cơ chế
tổ chức, hoạt động của các cơ quan nhà nước về quản lý và phát triển thị trường
quyền sử dụng đất ở Cẩm Phả nói riêng và cả nước nói chung.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....

data error !!! can't not
read....



data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....

data error !!! can't not
read....

data error !!! can't not
read....

data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....

data error !!! can't not
read....