đánh giá công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản tại địa bàn thị xã phú thọ tỉnh phú thọ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



ĐẶNG THỊ PHƯƠNG THÚY




ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ - TỈNH PHÚ THỌ




L
L
U
U
Ậ
Ậ
N
N


V

V
Ă
Ă
N
N


T
T
H
H
Ạ
Ạ
C
C


S
S
Ĩ
Ĩ


K
K
H
H
O
O
A

A


H
H
Ọ
Ọ
C
C


N
N
Ô
Ô
N
N
G
G


N
N
G
G
H
H
I
I
Ệ

Ệ
P
P









THÁI NGUYÊN - 2010
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



ĐẶNG THỊ PHƯƠNG THÚY


ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ - TỈNH PHÚ THỌ


CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60 62 16

L
L
U
U
Ậ
Ậ
N
N


V
V
Ă
Ă
N
N


T
T
H
H
Ạ
Ạ
C
C

S
S
Ĩ
Ĩ


K
K
H
H
O
O
A
A


H
H
Ọ
Ọ
C
C


N
N
Ô
Ô

N
N
G
G


N
N
G
G
H
H
I
I
Ệ
Ệ
P
P





Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN NGỌC NÔNG




THÁI NGUYÊN - 2010

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là hoàn toàn trung thực, chưa hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào. Mọi
sự giúp đỡ cho hoàn thành luận văn đều đã được cảm ơn. Các thông tin, tài
liệu trình bày trong luận văn này đã được ghi rõ nguồn gốc.
Tác giả
Đặng Thị Phương Thúy










Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ii
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận đƣợc sự quan
tâm, giúp đỡ của Ban Giám hiệu, Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên,
Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng; và các phòng ban khác thuộc UBND thị xã Phú
Thọ, các thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp này tôi xin đƣợc bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
1. PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, thầy

đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành Luận văn này.
2. Ban Giám hiệu, Khoa Sau đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trƣờng
và các thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trƣờng Đại học Nông Lâm,
Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập.
3. Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng; và các phòng ban khác thuộc UBND thị
xã Phú Thọ, các thầy giáo, cô giáo, cùng bạn bè đồng nghiệp và ngƣời thân đã
quan tâm giúp đỡ và động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề
tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả
Đặng Thị Phương Thúy



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iii
MỤC LỤC
STT
Nội dung
Trang
(1)
(2)
(3)

Phần 1: MỞ ĐẦU
1
1.1
Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
1

1.2
Mục đích nghiên cứu đề tài
2
1.3
Ý nghĩa của đề tài
3

Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
4
2.1
Tổng quan thị trƣờng bất động sản
4
2.1.1
Khái niệm về thị trƣờng bất động sản
4
2.1.1.1
Khái niệm bất động sản
4
2.1.1.2
Khái niệm thị trƣờng bất động sản
5
2.1.1.3
Các bộ phận cấu thành thị trƣờng bất động sản
5
2.1.1.4
Các loại thị trƣờng bất động sản
6
2.1.2
Đặc điểm thị trƣờng bất động sản
7

2.1.3
Những yếu tố cấu thành và tác động đến thị trƣờng bất động sản
8
2.1.3.1
Cung cầu về bất động sản
8
2.1.3.2
Quan hệ cung cầu bất động sản
10
2.1.4
Các lực lƣợng tham gia thị trƣờng bất động sản
11
2.1.4.1
Nhà nƣớc
11
2.1.4.2
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
11
2.1.4.3
Các tổ chức trung gian
12
2.1.4.4
Khung pháp lý và chính sách của Nhà nƣớc
12
2.2
Khái niệm quản lý Nhà nƣớc đối với đất đai
13
2.3
Đất đai, sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất
15

2.3.1
Khái niệm
15

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iv
2.3.2
Chế độ sở hữu và sử dụng đất đai ở nƣớc ta từ năm 1945
đến nay
20
2.4
Những đặc thù của thị trƣờng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta
24
2.4.1
Khái niệm và sự hình thành thị trƣờng quyền sử dụng đất ở
nƣớc ta
24
2.4.2
Đặc điểm của thị trƣờng quyền sử dụng đất ở Việt Nam
28
2.5
Nội dung quản lý Nhà nƣớc về thị trƣờng quyền sử dụng đất
32
2.6
Vai trò của Nhà nƣớc trong việc quản lý thị trƣờng quyền sử
dụng đất
35
2.6.1
Vai trò của Nhà nƣớc trong việc điều tiết giá quyền sử dụng đất

35
2.6.2
Vai trò của Nhà nƣớc trong việc điều tiết các nguồn cung
36
2.6.3
Vai trò của Nhà nƣớc trong việc điều tiết các nguồn cầu
41
2.7
Quản lý thị trƣờng đất đai ở một số nƣớc trên thế giới
43
2.7.1
Quản lý thị trƣờng đất đai ở Australlia
43
2.7.2
Quản lý thị trƣờng đất đai ở Trung Quốc
45
2.7.3
Quản lý thị trƣờng đất đai ở Hàn Quốc
46

Phần 3: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
48
3.1
Địa điểm, thời gian, đối tƣợng nghiên cứu
48
3.2
Nội dung nghiên cứu
48
3.3
Phƣơng pháp nghiên cứu

48

Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
50
4.1.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
50
4.1.1
Điều kiện tự nhiên
50
4.1.2
Điều kiện kinh tế - xã hội
53
4.2
Thực trạng và những vấn đề đặt ra trong việc quản lý và
phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng
58

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

v
BĐS trên địa bàn thị xã Phú Thọ
4.2.1
Giai đoạn trƣớc năm 1993
58
4.2.2
Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
60
4.2.2.1
Thực trạng quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ

63
4.2.2.2
Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và quản lý hồ sơ địa chính
68
4.2.2.3
Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và
giải phóng mặt bằng
71
4.2.2.4
Thực trạng công tác thông tin và quản lý nguồn lực đất đai
75
4.2.2.5
Thực trạng chính sách tài chính đất đai
76
4.2.2.6
Thực trạng công tác thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất
87
4.3
Đánh giá thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị
trƣờng BĐS trên địa bàn thị xã Phú Thọ
88
4.3.1
Những kết quả tích cực
88
4.3.2
Những hạn chế
89
4.3.3

Nguyên nhân
91
4.4
Các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nƣớc về
thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng BĐS
95
4.4.1
Mục tiêu và quan điểm nâng cao công tác quản lý nhà nƣớc
về thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng BĐS
95
4.4.1.1
Mục tiêu
95
4.4.1.2
Quan điểm
95
4.4.2
Các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nƣớc về
thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng bất động sản
98
4.4.2.1
Hoàn thiện công cụ pháp luật, tạo hành lang pháp lý cho
98

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vi
việc quản lý và điều tiết thị trƣờng quyền sử dụng đất trong
thị trƣờng BĐS
4.4.2.2

Các giải pháp về thị trƣờng
108
4.4.2.3
Giải pháp hạn chế đầu cơ và ổn định thị trƣờng đất đai
110

Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
112
5.1
Kết luận
112
5.2
Đề nghị
115

TÀI LIỆU THAM KHẢO
116


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU

BĐS
: Bất động sản
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
UBND
: Ủy ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

viii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng
Nội dung
Trang
(1)
(2)
(3)
4.1
Diện tích các loại đất
51
4.2
Tỷ lệ đóng góp của các khối ngành vào quy mô tăng trƣởng
kinh tế của thị xã Phú Thọ
53
4.3
Tỷ lệ đóng góp của thị xã Phú Thọ vào quy mô tăng trƣởng
của tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2001-2005
54
4.4
Dân số thị xã Phú Thọ năm 2009
54
4.5
Diện tích đất phi nông nghiệp
64
4.6

Phân bổ diện tích các loại đất đến năm 2015 của thị xã
64
4.7
Tình hình thực hiện các dự án sử dụng đất tại thị xã Phú Thọ
từ năm 2001 đến năm 2005
66
4.8
Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
69
4.9
Tình hinnhf thực hiện công tác đấu giá, đấu thầu quyền sử
dụng đất tại thị xã Phú Thọ giai đoạn 2007-2008
73
4.10
Tình hình giải phóng mặt bằng từ năm 2006 đến năm 2009
73
4.11
Một số diện tích sử dụng sai mục đích bị Nhà nƣớc thu hồi
74
4.12
Số hộ biết về thông tin quy hoạch đất đai
76
4.13
Giá đất Nhà nƣớc quy định tại thị xã Phú Thọ giai đoạn từ năm
2004-2010
78
4.14
Giá đất trên thị trƣờng thị xã Phú Thọ giai đoạn từ năm
2004-2007
80

4.15
Kết quả điều tra giá đất tại thị xã Phú Thọ
81
4.16
Kết quả thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2004-2009
83
4.17
Kết quả thu tiền thuê đất giai đoạn 2004-2009
84
4.18
Kết quả thu lệ phí trƣớc bạ giai đoạn 2004-2009
85
4.19
Kết quả thu thuế chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2004-2009
86

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

1
Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần thiết yếu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng
là nguồn nội lực để phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Đất đai có tác động
và ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng.
Nhưng đất đai lại không phải là nguồn tài nguyên vô tận. Lịch sử của nhân
loại đã chứng kiến biết bao cuộc chiến tranh đẫm máu giữa các quốc gia, các
dân tộc vì mục đích tranh giành đất đai, lãnh thổ. V vậy nhiệm vụ giữ gn ,

bồ i bổ và sử dụ ng đấ t đai tiế t kiệ m , c hiệu quả l trch nhiệm của mỗi tổ
chức, mỗ i cơ quan và mỗ i công dân Việ t Nam .
Hiện nay, trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước và
đang trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, đất
đai được khẳng định là một loại hàng hoá đặc biệt, là nguồn nội lực và là
nguồn vốn to lớn trong hoạt động kinh tế, chính trị. Chính vì vậy mà thị
trường bấ t độ ng sả n c ó tác động mạnh mẽ tới kinh tế xã hội và chất lượng
cuộc sống của nhân dân.
Để thị trường bất động sản (BĐS) phát triển đúng đắn, về mặt quản lý
nhà nước cần bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách
thuận lợi, làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn quan trọng
phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Tuy nhiên, trong những
năm gần đây, thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS của Việt
Nam nói chung, của Phú Thọ nói riêng, đang tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm
vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Nhằm trốn thuế, rất nhiều giao
dịch đất đai tồn tại dưới dạng phi chính thức hoặc bán chính thức. Trong khi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

2
các doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư cho sản xuất, một nguồn vốn lớn lại được
đầu tư vào BĐS chờ đợi để hưởng chênh lệch giá cả. Các quan hệ sở hữu và
sử dụng đất được duy trì không rõ ràng và gây nhiều bức xúc; khi nền kinh tế
đang trên đ tăng trưởng và phát triển mạnh, giá cả đất đô thị trên thị trường
biến động hết sức phức tạp làm giảm hiệu quả sử dụng đất đai. Những tồn tại
nêu trên đã bộc lộ một sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với thị
trường quyền sử dụng đất đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công
cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá,
hiện đại hoá.
Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định,
xác lập quy hoạch rõ ràng, sát thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý thị

trường quyền sử dụng đất, khắc phục các tiêu cực trong sử dụng đất đai, xoá
bỏ thị trường "ngầm" trong thị trường quyền sử dụng đất hợp pháp, góp phần
tăng nguồn thu ngân sách, ổn định tình hình kinh tế xã hội phục vụ cho sự
nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Đây cũng chính là nhiệm vụ
mà Đảng và Nhà nước ta đặt ra đối với lĩnh vực quản lý đất đai.
Trong điều kiện thị xã Phú Thọ đang từng ngày phát triển nhanh chóng,
thì việc quản lý tốt thị trường bất động sản là điều quan trọng cấp thiết nhằm
giúp Nhà nước khắc phục những tồn tại tiêu cực và định hướng phát triển cho
thị trường bất động sản. Xét từ nhu cầu thực tế đ tôi tiến hành nghiên cứu đề
`tài : " Đánh giá công tác quản lý Nhà nước về thị trường quyền sử dụng
đất trong thị trường bất động sản tại thị xã Phú Thọ - tỉnh Phú Thọ ".
1.2. Mục đích nghiên cứu đề tài
- Phân tích thực trạng quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng
đất trong thị trường BĐS để thấy rõ những nguyên nhân, những yếu tố tác
động và ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử
dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

3
- Đưa ra một số giải pháp, kiến nghị để góp phần hoàn thiện công tác
quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên
địa bàn thị xã Phú Thọ.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của quản lý nhà nước về thị trường
quyền sử dụng đất trong tiến trình đổi mới hiện nay của đất nước.
- Từ đ góp phần hoàn thiện các văn bản pháp luật, cơ chế chính sách,
cơ chế tổ chức, hoạt động của các cơ quan nhà nước về quản lý và phát triển
thị trường quyền sử dụng đất ở Phú Thọ nói riêng và cả nước nói chung.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

4
Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Tổng quan thị trƣờng bất động sản
2.1.1. Khái niệm về thị trƣờng bất động sản
2.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Việc phân loại ti sản thnh động sản v bất động sản c nguồn gốc từ
Luật cổ đại La Mã, theo đ bất động sản không chỉ l đất đai, của cải trong
lòng đất m l tất cả những g được tạo ra do sức lao động của con người trên
mảnh đất. Bất động sản v động sản gồm cc công trnh xây dựng, mùa mng,
cây trồng v tất cả những g liên quan đến đất đai, những vật trên mặt đất
cùng với những bộ phận cấu thnh lãnh thổ.

Hầu hết cc nước trên thế giới coi bất động sản l đất đai v những ti
sản liên quan đến đất đai, không tch rời với đất đai, được xc định bởi vị trí
địa lý của đất. Tuy nhiên c một số nước (như Nga) quy định cụ thể bất động
sản l mảnh đất chứ không phải l đất đai chung chung. Việc ghi nhận l hợp
lý bởi v đất đai ni chung l bộ phận của lãnh thổ, không thể l đối tượng của
giao dịch dân sự.
Bộ luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã phân chia
cc ti sản thnh động sản v bất động sản như sau:
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà
cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản
khác do pháp luật quy định.
Động sản là tài sản không phải là bất động sản.[4]
Cch phân loại trên đây phù hợp với yêu cầu của công tc quản lý v
hoạt động sản xuất kinh doanh.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

5
2.1.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp l nơi diễn ra cc giao dịch
bất động sản như mua, bn, thế chấp, cho thuê, cầm cố
- Theo nghĩa đầy đủ: Thị trường bất động sản l tổng hòa cc mối quan
hệ về giao dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý xc định, trong
một khoảng thời gian nhất định tuân theo quy luật của thị trường.
Ở Việt Nam c điểm khc biệt l hng ha trao đổi trên thị trường bất
động sản l trao đổi gi trị quyền sử dụng đất c điều kiện v quyền sở hữu
cc ti sản, vật kiến trúc gắn liền trên đất. Đây l điểm khc biệt với thị
trường bất động sản ở cc nước TBCN. V ở cc nước ny họ trao đổi quyền
sở hữu với đầy đủ cc quyền c liên quan.
2.1.1.3. Các bộ phận cấu thành thị trường bất động sản

Về cơ bản thị trường bất động sản gồm c cc bộ phận sau:
- Nh ở đô thị, nh cửa dùng trong sản xuất kinh doanh v nh ở nông thôn.
- Đất đai cc loại, cây tri mùa mng gắn liền trên đất.
Cc yếu tố trên c quan hệ mật thiết với nhau như sau:
- Giữa cc bộ phận gắn chặt với nhau, không tch rời nhau.
- Độ to nhỏ của đất ảnh hưởng đến vật kiến trúc trên đất như: nh ở,
nh xưởng.
- Gi cả bất động sản cao thấp c quan hệ giữa cc yếu tố với nhau.
Cc yếu tố trên cũng c nét riêng, thể hiện như sau:
- Thị trường nh của l tổng hòa cc mối quan hệ mua bn, trao đổi nh
ở, nh xưởng, nh cửa dùng trong sản xuất kinh doanh n l sản phẩm của
lao động l tư liệu sinh hoạt cơ bản của con người như nh để ở, l tư liệu sản
xuất nếu dùng vo sản xuất kinh doanh. Chúng l những yếu tố vật chất
không thể thiếu trong sinh hoạt v sản xuất của con người.
- Còn thị trường đất đai trong điều kiện Việt Nam l thị trường chuyển
quyền sử dụng đất. Đất đai l sản phẩm của thiên nhiên trao tặng không phải
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

6
do con người tạo ra. Đất đai bị hạn chế về không gian v vô hạn về thời gian,
ít bị thay đổi. Do nhu cầu của con người ngy cng tăng cao nên đất đai ngy
cng khan hiếm dẫn đến gi cả luôn c xu hướng tăng lên.
- Vật kiến trúc do con người tạo ra, nên thay đổi theo thời gian, gi trị
sử dụng nhiều hay ít đối với người mua lệ thuộc vo gi trị sử dụng nhiều hay
ít của đất. Chẳng hạn đất ở khu vực mặt tiền, hoặc cạnh Trung tâm thương
mại th gi trị sử dụng nhiều hơn (khả năng sinh lợi nhiều hơn) so với đất xa
mặt tiền, xa trung tâm thương mại. Do đ ảnh hưởng đến gi cả của n trên
thị trường.
2.1.1.4. Các loại thị trường bất động sản
* Phân loại theo tính chất php lý của giao dịch bất động sản: c hai loại:

- Thị trường bất động sản chính thức: l thị trường m ở đ cc hoạt
động c liên quan đến giao dịch bất động sản được thực hiện theo đúng quy
định của php luật (cc sn giao dịch bất động sản, hoạt động của cc trung
tâm giao dịch bất động sản)
- Thị trường không chính thức: l thị trường m ở đ cc giao dịch về
bất động sản không tuân thủ đầy đủ cc quy định của php luật nhưng vẫn tồn
tại (còn gọi l thị trường ngầm, hoạt động của thị trường ny chủ yếu l thông
qua cc môi giới tư nhân hay còn gọi l “cò”).
* Xem xét theo khu vực địa lý: C thể phân thị trường bất động sản
theo từng khu vực, từng địa phương như: thị trường ở cc tỉnh, thnh phố,
quận, huyện, thị xã hoặc thị trường bất động sản nội thnh, ngoại thành.
* Xem xét theo gi trị sử dụng của bất động sản: gồm thị trường đất đai, thị
trường nh ở, thị trường công trnh công nghiệp, thị trường công trnh thương mại
v dịch vụ, thị trường cc công trnh đặc biệt (sân bay, bến cảng ).
* Xem xét theo tính chất kinh doanh của bất động sản: c thị trường
mua bn, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

7
* Đối với thị trường quyền sử dụng đất, nếu xem xét theo qu trnh tạo
ra, c hai cấp:
- Thị trường cấp 1 (sơ cấp) l chỉ hnh vi Nh nước - đại diện chủ sở
hữu, giao quyền đất đai cho cc đơn vị kinh tế thuộc cc thnh phần kinh tế
v c nhân sử dụng v lợi ích của cộng đồng v dân tộc trong một thời hạn
nhất định v người sử dụng phải nộp một khoản tiền thuê đất, khoản tiền ny
phụ thuộc vo địa tô hng năm đem lại của thửa đất v lãi suất của ngân hng,
vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi.
- Thị trường cấp 2 (thứ cấp) l thị trường chuyển nhượng đất cho người
khc bao gồm việc bn, cho thuê, thế chấp, cầm cố, gp vốn
2.1.2. Đặc điểm thị trƣờng bất động sản

* Không có thị trường trung tâm:
Khc với thị trường hng ha khc, thị trường bất động sản không c
thị trường trung tâm m tại đ người mua, người bn c thể tc động qua lại
lẫn nhau. Hoạt động mua bn trên thị trường bất động sản chủ yếu là thông
qua cc đơn vị kinh doanh bất động sản, thông qua cc thông tin trên bo chí
hoặc thông qua cc tổ chức c nhân môi giới (thường gọi l cò nh đất). Mặc
dù đây l sự giao dịch kém an ton nhưng trên thực tế n đã được hnh thnh
v tồn tại từ rất lâu tạo nên thị trường ngầm về bất động sản. Do không c thị
trường trung tâm l cho thông tin về thị trường kh thu thập độ tin cậy kém,
tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường. Trong những năm gần
đây ở một số tỉnh, thnh phố lớn sự xuất hiện của cc công ty kinh doanh địa
ốc, cc trung tâm giao dịch bất động sản đã tạo điều kiện cho cc giao dịch
trên thị trường dễ dng, thuận lợi, an ton v hiệu quả, hạn chế được những
tiêu cực do thị trường ngầm tạo ra. Đây l tiền đề quan trọng để tiến tới xây
dựng một thị trường bất động sản lnh mạnh v c sự quản lý của Nh nước.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

8
* Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở:
Đặc tính của đất đai l bất động, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi,
sự thừa thãi đất ở nơi ny không thể sử dụng để đp ứng sự thiếu hụt ở nơi
khc, dẫn đến thị trường bất động sản mang tính chất địa phương.
* Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo và rất nhạy cảm:
Do tính chất không ti tạo được của đất nên thị trường bất động sản mang
tính chất độc quyền nhiều hơn thị trường hng ha thông dụng, biến động của
gi đất cũng thường mạnh hơn biến động gi của hng ha thông dụng.
Ngoi những đặc tính như: đặc điểm của thị trường bất động sản,
phương php tiến hnh cc giao dịch mua bn v sự thiếu thông tin cần thiết
cho cc giao dịch tạo nên sự không hon hảo trong cạnh tranh trên thị trường.
Do thị trường bất động sản l một thị trường kém hon hảo hơn những thị

trường hng ha khc nên dẫn đến những độc quyền trong cạnh tranh, đặc
biệt l trong lĩnh vực gi cả, mặt khc cũng dễ dẫn đến những méo m của thị
trường ny. V vậy đòi hỏi sự can thiệp nhiều hơn cuả Nh nước, đặc biệt l
trong công tc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, pht triển hạ tầng kỹ thuật,
pht triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung, trong việc xc lập quyền
v bảo hộ sở hữu ti sản bất động sản của công dân, tổ chức trong qu trnh
trao đổi bất động sản.
Thị trường bất động sản l thị trường rất nhạy cảm, dễ biến động khi c
sự biến động của cc yếu tố kinh tế, chính trị v xã hội. Dễ bị “nng” khi nền
kinh tế c mức tăng trưởng cao v dễ bị “đng băng” khi kinh tế suy giảm.
2.1.3. Những yếu tố cấu thành và tác động đến thị trƣờng bất động sản
2.1.3.1. Cung cầu về bất động sản
Cũng như tất cả cc hng ha khc trong nền kinh tế thị trường, bất
động sản cũng l một loại hng ha vận động theo quy luật cung cầu, nhưng
cung cầu hng ha bất động sản c đặc điểm l kém đn hồi đối với những
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

9
thay đổi về gi cả. Điều ny c ý nghĩa l nếu cung khôg c tính đn hồi cao
th một sự thay đổi về cầu sẽ không cân bằng nhanh chng, do kh c khả
năng mở rộng cung dẫn đến sự thay đổi lớn về gi cả. Tương tự như vậy, nếu
cầu khôgn c tính đn hồi cao thì khi c sự biến đổi về cung sẽ chậm trễ tạo ra
sự mở rộng hay thu hẹp của cầu v cũng dễ dẫn đến sự thay đổi lớn về gi cả.
Cung cầu ảnh hưởng đến bất động sản trên cc mặt sau đây:
* Cung bất động sản:
Cung bất động sản l khối lượng (đất, nh, kiến trúc trên đất ) v gi
cả m nhm người cung cấp c thể muốn v sẵn sng bn ra trên thị trường
bất động sản tại một thời điểm. Điều ny dẫn đến l nếu nh cung cấp chưa
sẵn sng đem cc sản phẩm bất động sản của mnh ra thị trường để trao đổi
mua bn th dẫn đến khan hiếm hng ha trên thị trường. V vậy để c nhiều

hng ho bất động sản đòi hỏi cc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải
tạo ra nhiều sản phẩm hng ha.
Cc yếu tố tc động đến cung bất động sản:
- Tổng cung hnh ha bất động sản.
- Cc chính sch của Nh nước c liên quan đến bất động sản như:
Thuế, quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng.
- Mức độ pht triển của cc thị trường: Tiền tệ, chứng khon
- Cc yếu tố của môi trường vĩ mô như: GDP, tốc độ đô thị ha.
- Gi cả bất động sản hiện tại v tương lai.
- Cc yếu tố đầu vo tạo ra bất động sản.
- Gi cả hng ha dịch vụ c liên quan đến việc tạo ra bất động sản.
- Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng v kiến trúc.
- Sự pht triển của kết cấu hạ tầng như: Đường giao thông, điện, nước,
viễn thông, trường học, trung tâm thương mại
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

10
* Cầu bất động sản:
Cầu bất động sản l khối lượng bất động sản m người tiêu dùng sẵn
sng chấp nhận v c khả năng thanh ton để nhận được bất động sản đ trên
trị trường. Thông thường cầu bất động sản gồm c: đất, nh ở, cc công trnh
kiến trúc, cơ sở hạ tầng phục vụ nhu cầu pht triển công nghiệp, thương mại,
dịch vụ v nhu cầu công cộng, cc công trnh đặc biệt như: sân bay, bến cảng,
sân gol
Cầu bất động sản chịu tc động bởi cc yếu tố sau đây:
- Gi bn bản thân hng ha bất động sản.
- Gi cả hng ha dịch vụ c liên quan đến qu trnh sử dụng bất động sản.
- Tâm lý, thị hiếu.
- Dự bo gi cả bất động sản hiện tại v tương lai.
- Tốc độ tăng dân số.

- Thu nhập của dân cư.
- Tốc độ đô thị ha.
2.1.3.2. Quan hệ cung cầu bất động sản
Quan hệ cung cầu bất động sản l một khi niệm của nền kinh tế thị
trường, được thể hiện thông qua một hm số gi cả bất động sản. Nghĩa l
một sự thay đổi của gi bất động sản sẽ lm thay đổi cung cầu bất động sản.
Cũng như cc hng ha khc, cung cầu bất động sản cũng được thể
hiện qua hai loại cân bằng:
- Cân bằng ổn định: tức l khi lệch ra khỏi điểm cân bằng nhưng do cc
nhân tố khc tc động c thể ti lập được điểm cân bằng mới.
- Cân bằng không ổn định: l khi không ti lập được điểm cân bằng mới.
Cung cầu bất động sản c thể được xem xét trên 4 mặt: số lượng, kết
cấu, không gian v thời gian.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

11
2.1.4. Các lực lƣợng tham gia thị trƣờng bất động sản
2.1.4.1. Nhà nước
Trong thực tiễn nước ta hiện nay, Nh nước l lực lượng c vai trò rất
lớn trong việc tham gia cũng như tc động đến thị trường bất động sản, thể
hiện trên một số điểm sau đây:
- Nh nước ban hnh cc quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ
ti chính c liên quan đến quyền sử dụng đất v đặc biệt l vạch ra quy hoạch
về quản lý v sử dụng đất cũng như cc quy định về kiến trúc xây dựng.
- Trong qu trnh cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nh nước cũng như
chỉnh trang đô thị c một số nh xưởng, trụ sở lm việc của doanh nghiệp v
cơ quan nh nước cần bn đi. Đây l nguồn cung kh quan trọng cho thị
trường bất động sản.
Ngoi ra việc quy hoạch cc trung tâm thương mại, cc cụm tuyến dân
cư, mở rộng lấn biển của Nh nước cũng tạo ra một nguồn cung bất động sản

rất lớn cho thị trường.
2.1.4.2.Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (nhà đầu tư)
Sẽ không c thị trường bất động sản nếu không c doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản tham gia. Doanh nghiệp ở đây được hiểu l công ty Nh
nước, cc loại hnh tổ chức kinh doanh tư nhân, hộ gia đnh, cc trung tâm
kinh doanh bất động sản Xuất pht từ đặc điểm của mnh cc hng ha bất
động sản đều đòi hỏi phải được tạo lập theo quy hoạch: trồng cây theo quy
hoạch, xây nh theo quy hoạch, xây dựng nh my cũng phải theo quy
hoạch Để đp ứng yêu cầu ny, chỉ c những người c kỹ thuật chuyên môn,
c vốn mới đmả nhận được việc tạo hng ha bất động sản v tổ chức việc
cung ứng hng ha ny cho cc nhu cầu trong xã hội. Hoạt động ny phải
tuân theo những quy định nhất định của Nh nước, từ đ hnh thnh nên cc
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

12
2.1.4.3. Các tổ chức trung gian
Hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ c người mua,
người bn m giữa họ còn c tổ chức trung gian lm cầu nối. Do bất động sản
l loại ti sản không di dời được, lại c nhiều công dụng v l ti sản quý
hiếm nên việc mua bn thường phải trải qua một quá trình phức tạp hơn rất
nhiều so với việc mua bn cc loại ti sản khc. Ở những trường hợp đơn giản
người mua v người bn c thể giao dịch v mua bn với nhau, nhưng trong
những trường hợp phức tạp hơn, việc mua bn cần phải c một tổ chức trung
gian đứng ra lm cầu nối giữa người mua v người bn.
Cc tổ chức trung gian bao gồm:
- Cc tổ chức thông tin như bo chí (bo in), pht thanh truyền hnh,
bo điện tử cung cấp cc thông tin về bất động sản.
- Cc tổ chức tư vấn bất động sản giúp bên mua bên bn hiểu thêm về
tnh trạng php lý của bất động sản, thể thức giao dịch, cch thức mở đầu v

kết thúc một qu trnh mua bn bất động sản.
- Cc tổ chức môi giới bất động sản.
- Cc tổ chức định gi bất động sản.
2.1.4.4. Khung pháp lý và chính sách của Nhà nước
Sự pht triển của thị trường bất động sản phụ thuộc rất nhiều bởi Nh
nước. Bởi v sự tc động của Nh nước đối với cc chủ thể kinh tế tham gia
thị trường bất động sản được thể hiện trên hai phương diện.
Một l: Tạo lập cho cc chủ thể kinh tế môi trường kinh tế - xã hội -
luật php để pht triển, qua đ Nh nước hướng sự pht triển của cc chủ thể
kinh tế tham gia thị trường theo mục tiêu đã định.
Hai l: Thúc đẩy sự pht triển của cc nhân tố bên trong của cc doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản bằng cc chính sch giúp đỡ, hỗ trợ về vật
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

13
chất, tạo điều kiện nâng cao năng lực của doanh nghiệp. Mặt khc Nh nước
cũng phải c sự can thiệp nhằm đảm bảo công bằng xã hội, c chính sch hỗ
trợ cần thiết cho những đối tượng bị thua thiệt như người c thu nhập thấp,
người nghèo v cc đối tượng chính sch khc.
2.2. Khái niệm quản lý Nhà nƣớc đối với đất đai
Quản lý theo nghĩa chung nhất được hiểu l sự tc động của hệ thống ny
lên hệ thống khc nhằm điều khiển hệ thống đ, hướng hệ thống đ vận động,
pht triển theo một trật tự, một quy luật nhất định nhằm đạt được mục tiêu đã đặt ra.
Quản lý nh nước l sự tc động mang tính quyền lực nh nước tới cc đối
tượng bị quản lý, nhằm đạt được mục tiêu do chủ thể quản lý nh nước đặt ra.
Quản lý nh nước về đất đai được hiểu l hoạt động của cơ quan nh
nước c thẩm quyền trong việc sử dụng cc phương php, cc công cụ quản lý
thích hợp tc động đến hnh vi của người bị quản lý nhằm mục đích sử dụng
đất tiết kiệm, c hiệu quả trên phạm vi cả nước v trên từng địa phương.
Từ khi niệm trên cho thấy quản lý nh nước về đất đai bao hm cc

yếu tố sau:
- Chủ thể quản lý nh nước về đất đai l cc cơ quan nh nước c thẩm
quyền. Nh nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam với tư cch l đại diện
chủ sở hữu ton dân về đất đai thực hiện quyền quản lý nh nước của mnh
thông qua cc cơ quan nh nước c thẩm quyền như Quốc hội, hội đồng nhân
dân cc cấp, Chính phủ, ủy ban nhân dân cc cấp v hệ thống cơ quan chuyên
ngnh được tổ chức thống nhất từ trung ương đến cơ sở.
Đối tượng quản lý nh nước về đất đai bao gồm:
+ Cc chủ thể sử dụng đất: l những c nhân, hộ gia đnh, tổ chức trong
v ngoi nước; cộng đồng dân cư, cơ sở tôn gio; người Việt Nam ở nước
ngoi, người nước ngoi được Nh nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

14
+ Cc cơ quan quản lý nh nước về đất đai: dưới gc độ quản lý hnh
chính nh nước, chính cc cơ quan quản lý nh nước về đất đai cấp dưới cũng l
đối tượng chịu sự quản lý của cơ quan nh nước cấp trên về đất đai.Ví dụ Sở Ti
nguyên v Môi trường chịu sự quản lý của Bộ Ti nguyên v Môi trường trong
việc thực hiện cc hoạt động chuyên môn như: khảo st, đo đạc, lập bản đồ địa
chính
Như vậy, đối tượng của quản lý nh nước về đất đai chính l hnh vi, hoạt
động của cc cơ quan, tổ chức v c nhân trong qu trnh quản lý v sử dụng
đất đai.
- Mục tiêu quản lý nh nước về đất đai được xc định cụ thể trong Hiến
php năm 1992 v trong cc quy định của php luật về đất đai, đ l bảo đảm
sử dụng đất đai đúng mục đích, hiệu quả, tiết kiệm v bảo vệ môi trường ở
mỗi địa phương v trong cả nước.
- Nội dung quản lý nh nước về đất đai theo Luật đất đai hiện hnh bao gồm:
+ Ban hnh cc văn bản quy phạm php luật về quản lý, sử dụng đất đai

v tổ chức thực hiện cc văn bản đ;
+ Xc định địa giới hnh chính, lập v quản lý hồ sơ địa giới hnh
chính, lập bản đồ địa chính;
+ Khảo st, đo đạc, đnh giá v phân hạng đất, lập bản đồ địa chính;
bản đồ hiện trạng sử dụng đất v bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
+ Quản lý quy hoạch v kế hoạch việc sử dụng đất;
+ Quản lý giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Đăng ký quyền sử dụng đất, lập v quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Thống kê, kiểm kê đất đai;
+ Quản lý v pht triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS;
+ Quản lý, gim st việc thực hiện quyền v nghĩa vụ của người sử
dụng đất;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

15
+ Thanh tra, kiểm tra việc chấp hnh cc quy định php luật về đất đai
v xử lý cc vi phạm php luật về đất đai;
+ Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố co cc vi
phạm trong việc quản lý v sử dụng đất đai;
+ Quản lý cc hoạt động dịch vụ công về đất đai.
2.3. Đất đai, sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất
2.3.1. Khái niệm
Đất đai: Đất đai l bề mặt của tri đất, trên đ diễn ra cc hoạt động
của con người. Đất đai l sản vật của tự nhiên không do con người tạo ra, l
ti nguyên thiên nhiên không thể ti tạo được. Đất cung cấp cho con người
trực tiếp hay gin tiếp hầu hết cc nhu cầu thiết yếu của cuộc sống. Ni đến
đất chúng ta cần chú ý đến khi niệm đất với nghĩa l lớp phủ thổ nhưỡng
(soil) l ni đến bề mặt tơi xốp của quả đất, c độ ph nhiêu phù hợp với cc
hoạt động sản xuất trồng trọt của con người, hoạt động sống của sinh vật v

đất với nghĩa mặt bằng lãnh thổ (land) để phục vụ cho hoạt động ni chung
của con người ni riêng như nới cư trú, lm mặt bằng sản xuất, khai thc
khong sản Mc đã viết:" Đất l tư liệu sản xuất cơ bản v phổ biến quý bu
nhất của sản xuất nông nghiệp, điều kiện không thể thiếu được của sự tồn tại
v ti sinh của hng loạt thế hệ người kế tiếp nhau".
Sở hữu đất đai: Đất đai được coi l một tặng vật của tự nhiên cho con
người, nhưng không phải cho c nhân cụ thể no. Xã hội cng pht triển, nhu
cầu khi ph đất đai phục vụ cho cuộc sống con người ngy cng tăng. Trên
cơ sở đ, mỗi vùng đất đai sẽ trở thnh ti sản chiếm giữ v sở hữu riêng của
từng tập đon người riêng biệt, thường l một quốc gia. Từ đ, quyền sở hữu
đất đai được hnh thnh. Tùy vo tnh hnh kinh tế chính trị của mỗi quốc gia,
mỗi giai đoạn lịch sử m luật php c những quy định khc nhau về quyền sở
hữu đất đai.