HOÀN THIỆN CÔNG tác THẨM ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản tại CÔNG TY cổ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ và GIÁM ĐỊNH VIỆT NAM VVI

MỤC LỤC

3.3.Một số kiến nghị ...........................................................................................62
3.3.3.Một số kiến nghị khác................................................................................66


LỜI CAM ĐOAN
Sau quá trình thực tập và học tập, em đã hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp với
đề tài: “ Hoàn thiện công tác thẩm định giá Bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm
định giá và Giám định Việt Nam – VVI”. Em xin cam đoan đây là công trình nghiên
cứu của riêng em. Những thông tin số liệu trong chuyên đề tốt nghiệp được trích dẫn
trung thực từ những tài liệu chuyên ngành phù hợp và các Báo cáo thẩm định giá của
Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam -VVI cùng các thông tin khác
có liên quan.
Hà Nội, ngày 28 tháng 12 năm 2016
Sinh viên thực hiện

Mai Bích Ngọc


LỜI CẢM ƠN
Để có thể hoàn thành được chuyên đề tốt nghiệp này, đầu tiên em xin gửi lời cảm
ơn sâu sắc tới các thầy cô giáo trong khoa Tài chính, đặc biệt là giảng viên hướng dẫn
cho em cô Vũ Thị Yến Anh trong suốt quá trình viết chuyên đề cô đã luôn giúp đỡ, chỉ
bảo tận tình cho em, giúp cho chuyên đề của em được hoàn thiện tốt nhất.
Cùng với đó em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban Giám đốc và các anh chị
trong Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam – VVI đã tạo điều kiện
cho em có cơ hội được thực tập, và giúp đỡ cũng như hướng dẫn để em có thể dễ dàng
nhanh chóng làm quen với công việc tại công ty.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 28 tháng 12 năm 2016

Sinh viên thực hiện

Mai Bích Ngọc


DANH MỤC TỪ VIẾT
TẮT
BĐS
GTBĐS
ĐGBĐS
TĐGBĐS
CTXD
TĐV
VVA
HĐQT
OTC
CMND
UBNH
BĐSSS
TTTM
SĐCC
CBTĐ

Bất động sản
Giá trị bất động sản
Định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản
Công trình xây dựng
Thẩm định viên
Hội thẩm định giá Việt Nam

Hội đồng quản trị
Thị trường phi tập trung
Chứng minh nhân dân
Ủy ban ngân hàng
Bất động sản so sánh
Trung tâm thương mại
Sổ đỏ chính chủ
Cán bộ thẩm định


DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU
Sơ đồ 2.1: Mô hình tổ chức của Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định
Việt Nam – VVI.
Sơ đồ 2.2: Quy trình thực hiện dịch vụ Thẩm định giá tại Công ty cổ phần Thẩm
định giá và Giám định Việt Nam – VVI
Bảng 2.1: Một số đơn vị, tổ chức tiêu biểu công ty tham gia thẩm định giá
Bảng 2.2: Thông tin về bất động sản thẩm định giá
Bảng 2.3: Bảng thông tin về tài sản so sánh
Bảng 2.4: Bảng điều chỉnh các yếu tố đánh giá
Bảng 2.5: Xác định giá trị công trình trên đất
Bảng 2.6: Tính giá trị quyền sử dụng đất và công trình trên đất


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.Giáo trình thẩm định giá bất động sản – Học Viện Ngân Hàng - TS.Phạm Tiến
Đạt.
2.Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ
nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005.
3.Luật kinh doanh bất động sản số: 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014
4.Từ điển Oxford.

5.Wikipedia- Bách khoa toàn thư.
6.Từ điển Việt Nam.
7.Các báo cáo, chứng thư do Công ty Cổ Phần thẩm định giá và Giám định Việt
Nam –VVI cung cấp
8. Hồ sơ năng lực của Công ty Cổ Phần thẩm định giá và Giám định Việt Nam –
VVI
9.Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính.
10.Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính.
- Nguồn từ website chính thức của Tổng cục Thống Kê: www.gos.gov.vn
- Website chính thức của Công ty Cổ Phần thẩm định giá và Giám định Việt
Nam –VVI : />Và các website khác:
/> /> />

1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Sự cấp thiết của đề tài
Trong giai đoạn nền kinh tế phát triển, Việt Nam đang trên con đường hội nhập
với kinh tế quốc tế, đang ngày càng đổi mới và đi lên ở nhiều lĩnh vực. Khi mà nhu
cầu về BĐS ngày càng cao và thu hút được nhiều sự quan tâm từ các tổ chức, cá nhân.
Cùng với tiến trình hội nhập kinh tế Việt Nam vào khu vực và thế giới, do vậy
thẩm định giá ngày càng được quan tâm và trở thành một công cụ không thể thiếu
trong các hoạt động kinh tế. Cũng giống như tại nhiều quốc gia, thẩm định giá không
chỉ là một định hướng mà đã trở thành một nghề trong xã hội. Nghề này tồn tại một
cách độc lập bằng nhiều hoạt động khác nhau, trong đó thẩm định giá Bất động sản là
một trong những lĩnh vực phổ biến, thiết yếu cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị
trường tại Việt Nam. Giá trị của một bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián
tiếp trong hầu hết các quyết định liên quan đến việc mua bán, tài chính, quản lí, thế
chấp lại tài sản vay vốn, đánh thuế, đánh giá lại tài sản đảm bảo,…
Hiện nay, Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt nam- VVI là một

trong những Doanh nghiệp có chức năng thực hiện các dịch vụ về tài chính, đặc biệt là
hoạt động thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị, giá trị Doanh nghiệp,… Tuy
nhiên, vì là một công ty mới thành lập được một thời gian chưa quá lâu nên không thể
tránh khỏi việc trong hoạt động thẩm định giá nói chung và công tác thẩm định giá Bất
động sản nói riêng của Công ty vẫn còn tồn tại một số bất cập.
Vì thế, nên em đã lựa chọn đề tài “HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM
ĐỊNH VIỆT NAM - VVI” để làm đề tài tốt nghiệp với mong muốn nghiên cứu kĩ
hơn hoạt động thẩm định giá Bất động sản tại Công ty và tìm ra một số giải pháp góp
phần hoàn thiện hơn hoạt động này có thể đóng góp phần nào vào sự phát triển của
Công ty.
2. Mục đích nghiên cứu
Hệ thống hóa cơ sở lý luận về thẩm định giá BĐS nói chung và công tác thẩm
định giá BĐS nói riêng.
Làm rõ sự khác nhau giữa lý thuyết và thực tế vận dụng các phương pháp thẩm
định giá BĐS tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam – VVI
Đưa ra một số giải pháp , kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS
tại Công ty Cổ phần Thẩm định gia và Giám định Việt Nam – VVI.
3. Đối tượng nghiên cứu


2

Công tác thẩm định giá BĐS tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định
Việt Nam – VVI.
4. Phạm vi nghiên cứu
Số liệu, thông tin tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam –
VVI.
5. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra, thu thập thông tin, phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh

nhằm phản ánh đúng thực trạng vận dụng các phương pháp thẩm định giá BĐS tại
Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam – VVI.
6. Số liệu
Số liệu về hoạt động thẩm định giá BĐS tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và
Giám định Việt Nam – VVI.
7. Bố cục đề tài
Ngoài các phần mở đầu, mục lục, danh mục các bảng, danh mục tài liệu tham
khảo… Kết cấu đề tài gồm 3 chương như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về thẩm định giá Bất động sản
Chương 2: Thực trạng công tác Thẩm định giá Bất động sản tại Công ty cổ
phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam – VVI.
Chương 3: Những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá Bất
động sản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam – VVI.


3

CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CHUNG VỀ
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái quát chung về Bất động sản (BĐS)
1.1.1. Khái niệm về Bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản”, theo đó bất động sản
không chỉ là đất đai, của cải mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của
con người tạo ra. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây
trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật
trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật
của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu

chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và
động sản”.
Theo Wikipedia (2010): Bất động sản (Real estate) là thuật ngữ pháp quy để chỉ
các tài sản bao gồm đất đai và các cải thiện (improvements) cho đất đai như là nhà,
công trình xây dựng gắn liền với vị trí của đất đai, và không có tính dịch chuyển được.
“Các cải thiện” trong quan niệm này muốn hàm ý đến các công trình xây dựng hoặc
cải tạo của con người trên đất như hầm mỏ, ao vườn, trồng cây lâu năm. .
Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà
xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 có quy định: “BĐS là các tài
sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các
tài sản khác do pháp luật quy định”.
Có thể tựu chung lại cách nhìn nhận phổ biến về BĐS là: BĐS là những tài sản
vật chất khó di dời, tồn tại ổn định lâu dài.
Và một tài sản được coi là BĐS khi có các điều kiện sau: Là một yếu tố vật chất
có ích cho con người , Có thể đo lường bằng giá trị nhất định, Không thể di dời hoặc
di dời hạn chế để tính chất, công năng , hình thái của nó không thay đổi., Tồn tại lâu
dài.
Qua đó ta thấy rằng khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ
thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong


4

khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS.Hơn nữa, các quy định về BĐS trong
pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể
danh mục các tài sản này.
1.1.2. Đặc điểm của Bất động sản
1.1.2.1. BĐS có Tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di
dời được:

Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đia có đặc điểm là có
vị trí cố địnhvà có giới hạn về diện tích và không gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích
của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích
mang lại của BĐS. Yếu tố vị trí không chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý
thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các
điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo
dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Khi các yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của
BĐS cũng sẽ thay đổi.
1.1.2.2. BĐS là loại hàng hóa có tính bên vững:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc
và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được
cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu
của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
1.1.2.3. Hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm:
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan
hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực,
vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. BĐS là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ
đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể
mở rộng. Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các công
trình lại càng giớ hạn hơn. Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở rộng mawi
không gian bề rộng của các công trình BĐS. Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về BĐS
luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về
BĐS, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên.
1.1.2.4. Tính khác biệt của BĐS:
Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố
riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác. Chính vì tính khan hiếm, tính cố


5

định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng
một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau.
Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí
không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế..
Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo
sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v..
1.1.2.5. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công
trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu
vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của
BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
1.1.2.6. Hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông
thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác
nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý
xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và
hình thức BĐS.
1.1.2.7. BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao:
Do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lời cao
đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và vốn
dài hạn, đồng thời phải biết cách khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại
đầu tư cho kinh doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh BĐS
luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
1.1.2.8.

Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và

chính sách của Nhà nước

BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộ, mỗi cơ quan đơn vị
cũng như mỗi ngườ dân. Các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động rất mạnh
đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trò của mình, duy trì
sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển,Nhà nước phải
quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS.
1.1.2.9. Giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều
vào năng lực quản lý:


6

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá
thông thường khác. Đặc biệt khi mà việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn,
thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
1.1.3. Phân loại Bất động sản
1.1.3.1. Theo đặc tính vật chất
- Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc: Nhà cửa xây dựng
cố định không thể di dời., Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai: hệ thống điện
nước, điện thoại, ăng ten, hệ thống cấp khí ga, hệ thống cứu hỏa,…, Các tài sản khác gắn liền
không thể tách rời với công trình xây dựng: điều hòa, thang máy, chống trộm tự động,…
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai: Vườn cây lâu năm, Các công trình nuôi
trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao, Các
công trình khai thác mỏ.
1.1.3.2. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất
• Đất đai và công trình kiến trúc:
- Công trình kiến trúc: 5 loại: Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán. Công trình
kiến trúc phục vụ sản xuất, Công trình kiến trúc có tính chất thương mại , Khách sạn
và văn phòng cho thuê\, Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trường học,…
- Đất đai: theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất

đai được phân biệt thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi. Trong
đó mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và chưa
sử dụng. Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại sau:
- Nhóm đất nông nghiệp: 8 loại
- Nhóm đất phi nông nghiệp: 10 loại
- Nhóm đất chưa sử dụng: chưa xác định được mục đích sử dụng.
1.1.3.3. Phân loại theo quyền tài sản
- BĐS có giấy chứng nhận( quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất)
- BĐS có hợp đồng( cho thuê, góp vốn, thế chấp, hứa mua, hứa bán…)
- BĐS chưa có giấy chứng nhận.
1.1.3.4. Ý nghĩa của phân loại BĐS:
- Là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng BĐS- loại tài sản có
giá trị lớn, một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội. Sự khác nhau
trong quản lý nhà nước đối với mỗi loại BĐS có mục đích sử dụng khác nhau là ở: giá
quy định, thời gian sử dụng, cơ chế quản lý là giao hay cho thuê, được cấp hay phải
mua,… Từ đó liên quan đến mức giá đền bù, tiền thuể phải nộp, quyền khai thác lợi
ích từ BĐS như quyền được sửa chữa, xây dựng, quyền chuyển đổi mục đích…
- Đối với các nhà đầu tư: đó là cơ sở để người ta xem xét các cơ hội đầu tư, đánh
giá một cách hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư.


7

1.2. Khái quát chung về thẩm định giá Bất động sản
1.2.1. Khái quát chung về Giá trị Bất động sản
1.2.1.1. Khái niệm về Giá trị Bất động sản
• Khái niệm về giá trị BĐS
Thuật ngữ “giá trị” được sử dụng rộng rãi trong đời sống xã hội như: Giá trị của
một sáng kiến, giá trị nghệ thuật, giá trị của hàm số, giá trị dinh dưỡng, giá trị BĐS…
Giá trị BĐS không phải là một thực thể tồn tại, một dữ kiện mà chỉ là một sự ước

tính về sự đánh giá có khả năng nhiều nhất sẽ được thanh toán cho một BĐS được đáp
ứng cho mua bán, trao đổi tại một thời điểm nhất định.
Như vậy, mỗi một hàng hoá có thể có các loại giá trị khác nhau:Giá trị tiềm năng,
giá trị sử dụng, giá trị thế chấp, giá trị bảo hiểm, giá trị đầu tư,….
Cùng là một tài sản nhưng nó có thể có các giá trị khác nhau đối với các cá nhân
khác nhau.
Vì vậy có thể nói, giá trị tài sản là sự biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mủ tài
sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Tiêu chuẩn về giá trị tài
sản là khoản thu nhập bằng tiền mà tài sản có thể mang lại cho mỗi cá nhân trong từng
bối cảnh giao dịch nhất định. Về mặt lý thuyết, có thể giải thích giá trị theo nhiều cách
khác nhau. Một số khái niệm giá trị BĐS thường gặp . Trong đó, giá trị thị trường
(GTTT) vẫn luôn là khái niệm được nhiều người quan tâm, nhất là trong lĩnh vực BĐS.
Ngoài ra, còn phải kể đến giá trị gán cho tài sản để đóng thuế, hay xác định chi phí sử
dụng đất cần phải nộp cho Nhà nước. Giá trị này thường được tính trên cơ sở GTTT.
Bên cạnh những khái niệm nêu trên, hai khái niệm giá trị khác mà có thể còn
nhiều người chưa quan tâm là giá trị hoạt động doanh nghiệp liên quan đến hoạt động
kinh doanh của một doanh nghiệp trên một BĐS nào đó và giá trị thanh lý của BĐS.
1.2.1.2. Các loại Giá trị Bất động sản
Định giá BĐS thực hiện dựa trên cơ sở hai loại giá trị là: giá trị thị trường và giá
trị phi thị trường. Việc vận dụng giá trị nào làm cơ sở để định giá phụ thuộc vào năng
lực của Thẩm định viên, dữ liệu thu thập được liên quan đến BĐS định giá và trạng
thái thị trường tại thời điểm có giá trị hiệu lực.
Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định
giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán và với một bên là người mua sẵn sàng
mua, sau một một quá trình tiếp thị công khai mà tại đó các bên hành động một cách
khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc. Định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường


8

phải gắn liền với việc xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS,
đây là yếu tố mang tính chất quyết định đến giá trị thị trường của BĐS.
Giá trị phi thị trường: là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá
yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thế mua bán tài sản trên
thị trường. Có thể hiểu: giá trị phi thị trường là mức giá ước tính có căn cứ chủ yếu
vào công dụng kinh tế, kỹ thuật, các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng
có thể mua bán trên thị trường của tài sản đó.
1.2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến Giá trị Bất động sản
- Các yếu tố mang tính vật chất: là các yếu tố thể hiện tính hữu dụng của tự
nhiên, vốn có mà BĐS có thể mang lại cho người sử dụng như: vị trí, kích thước, diện
tích…Thuộc tính hữu dụng hay công dụng của BĐS càng cao thì giá trị BĐS càng lớn.
Tuy nhiên, tính hữu dụng lại phụ thuộc vào khả năng khai thác của từng chủ thể đối
với BĐS đó. TĐV cẩn phải xem xét đến mục tiêu, quan điểm giá trị của khách hàng để
tiến hành tư vấn và lựa chọn lạo giá trị cần định giá cho phù hợp.
- Các yếu tố mang tính pháp lý: tình trạng pháp lý của BĐS quy định quyền của
chủ thể đối với việc khai thác các thuộc tính của BĐS trong quá trình sử dụng, ảnh
hưởng rất lớn đến giá trị BĐS. Hai BĐS có các yếu tố vật chất hay công dụng như
nhau, nhưng khác nhau về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau. Thông thường,
quyền khai thác các thuộc tính của tài sản càng rộng thì giá trị tài sản càng cao và
ngược lại.
- Các yếu tố mang tính kinh tế: Đó là cung - cầu trên thị trường . Hai yếu tố này
tạo nên tính khách quan của gí trị hay hay tính kinh tế của giá trị BĐS. Một BĐS được
mua bán trên thị trường, tại một thời điểm nhất định, nếu các yếu tố khác cố định, giá
trị BĐS phụ thuộc vào quan hệ cung – cầu. Giá trị BĐS càng cao khi dư cầu BĐS lớn
hơn dư cung BĐS.
- Các yếu tố khác: như tập quán dân cư, tâm lý tiêu dùng ảnh hưởng đến giá trị
BĐS. Ví dụ: vói cùng một mảnh đất, người A đánh giá cao hơn người B do sự ưa thích
về hướng, phong thủy… Vì vậy, TĐV cần có sự am hiểu về tập quán dân cư, tâm lý xã
hội để lựa chọ cơ sở giá trị của BĐS.
1.2.2. Thẩm định giá Bất động sản

1.2.2.1. Khái niệm về thẩm định giá Bất động sản
Có nhiều quan điểm khác nhau về thẩm định giá trị BĐS như:
- Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
thị trường tại một thời điểm, địa điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc
thông lệ quốc tế.


9

- Thẩm định giá là việc ước tính giá trị theo thị trường hợp lý của tài sản một
cách khách quan dưới dạng văn bản, tại một thời điểm.
- Thẩm định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của BĐS cụ thể tại một
thời điểm xác định.
Từ những quan điểm nói trên thì có thể tóm lại khái niệm cơ bản về thẩm định
giá trị BĐS như sau:
- Là khoa học ước tính GTBĐS
- Giá trị được biểu hiện bằng tiền
- Xác đính giá trị theo thị trường
- Tại một địa điểm, thời điểm cụ thế
- Phục vụ cho mục đích xác định trước
- Bằng những phương pháp phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc
thông lệ quốc tế.
Như vậy chúng ta có thể hiểu rằng: Thẩm định giá BĐS là việc ước tính bằng
tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà BĐS có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại
một thời điểm nhất định.
1.2.2.2. Đặc trưng cơ bản về thẩm định giá Bất động sản
- Là quá trình đánh giá hay ước lượng quyền được sở hữu BĐS hoặc quyền
được nhận các khoản thu nhập cụ thể được hình thành của chủ sở hữu hoặc chủ sử
dụng BĐS.
-Là quá trình xác định giá trị cho một BĐS mà giá trị này có thể được người

mua, người bán hoặc nhà đầu tư chấp nhận làm cơ sở đàm phán để đi đến các quyết
định có lợi nhất.
- Là việc thiết lập một hệ thống quy định,thủ tục và phương pháp thích hợp nhất
nhằm có được giá trị của BĐS hoặc giá trị lợi ích của BĐS trong từng tình huống, mục
đích, cơ sở định giá nhất định.
1.2.2.3. Mục đích của việc thẩm định giá Bất động sản
Mục đích thẩm định giá tài sản có thể phân thành rất nhiều loại, ở đây chỉ đưa ra
một số loại sau đây: mục đích bảo toàn tài sản, mua sắm tài sản, chuyển đổi quyền sở
hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản...Mục đích: Bảo toàn tài sản., Mua bán
tài sản đơn hạng mục, Biến động chủ quyền tài sản của Doanh nghiệp, Chuyển nhượng
Bất động sản, Bồi thường, Thế chấp, Xác định giá trị tài sản để cổ phần hóa , Hạch
toán kế toán, Nghiệp vụ thanh toán, Phục vụ tư vấn
1.2.3. Quy trình Thẩm định giá Bất động sản
Quy trình thẩm định giá là một quá trình có tính hệ thống, logic, qua đó cung cấp
cho những người định giá sự hướng dẫn hành động phù hợp với công tác định giá của


10

mình. Quy trình thẩm định giá cũng là một kế hoạch hành động có trật tự chặt chẽ,
được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho nhà
thẩm định giá đạt đến một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có cở sở và có
thể đảm bảo được.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 5 (Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TTBTC ngày 06/03/2016 của Bộ Tài Chính, Quy trình thẩm định giá Việt Nam bao gồm 6
bước:
+ Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị
trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở định giá.
+ Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
+ Bước 3: Khảo sát thực tế, Thu thập thông tin.
+ Bước 4: Phân tích thông tin.

+ Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
+ Bước 6: Lập Báo cáo kết quả thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên
liên quan.
1.2.3.1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị
trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở định giá.
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý,về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá.
- Mục đích thẩm định giá của khách hàng.
- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng kết quả
thẩm định giá.
- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá
- Xác định thời điểm thẩm định giá. Việc ngày phải được tiến hành ngay sau khi
ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong
phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.
- Xác định cơ sở giá trị của tài sản: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
1.2.3.2. Lập kế hoạch thẩm định giá
- Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những công việc
phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho
cuộc thẩm định giá.
- Nội dung kế hoạch phải thể hiện được những công việc cơ bản sau:
+ Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi, nội dung của công việc
+ Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá


11

+ Lập kế hoạch thu tập tài liệu liên quan đến BĐS và tình trạng của BĐS. TĐV
cũng cần phải xác định nơi sẽ thu thập tài liệu.
+ Lập kế hoạch khảo sát thực tế BĐS cần thẩm định giá và các BĐSSS nếu phải
dùng phương pháp so sánh hay các phương pháp có sử dụng yếu tố so sánh.

+ Phân công công việc trong tổ thẩm định giá.
+ Lên biểu đồ thời gian làm việc, lên thời gian biểu công tác phù hợp với thời
gian hoàn thành việc thẩm định giá.
+ Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.
1.2.3.3. Khảo sát thực tế, Thu thập thông tin
a. Khảo sát hiện trường: TĐV khảo sát và thu thập số liệu về:
- Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp
lý liên quan đến BĐS.
- Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS bao gồm: diện tích đất và công trình kiến
trúc, khung cảnh cung quanh, cơ sở hạ tầng, loại kiến trúc…
- Đối với CTXD dở dang, TĐV phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo
của chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng công trình.
- Để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, TĐV cần chụp ảnh tài dản theo các
dạng ( toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.
b. Thu thập thông tin: TĐV cần thu thập các thông tin sau:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu thập của TSSS
- Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái
người mua – người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản
- Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị.
- Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tê xã hội ảnh hưởng đếnmục đích
sử dụng của tài sản.
TĐV thu thập thông tin từ các nguồn: khảo sát thực tế, mạng Internet, tổ chức
môi giới, nhà thầu, ngân hàng, báo chí, văn bản pháp luật về các vấn đề liên quan đến
BĐS, TĐV cần nêu rõ nguồn thông tin được lấy từ đâu trong hồ sơ định giá.
1.2.3.4. Phân tích thông tin.
Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến giá của BĐS định giá bao gồm:
- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường.

12

- Phân tích những đặc trưng của thị trường BĐS cần định giá (bản chất và hành
vi ứng xử của người tham gia thị trường, xu hướng cung – cầu trên thị trường)
- Phân tích về khách hàng (thị hiếu, nhu cầu, sức mua..)
- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản.
1.2.3.5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
- TĐV phải nêu rõ phương pháp được áp dụng để xác định giá trị của tài sản cần
thẩm định giá.
- TĐV cần phải phân tích mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp
trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế ký thuật của tài sản với mục đích
định giá.
- TĐV cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá phương pháp định giá nào được sử
dụng làm căn cứ chủ yếu,, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi
đến kết luận cuối cùng về giá trị tài sản.
1.2.3.6. Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.
Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy
định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 ngày 06/3/2016 của Bộ tài chính về
“ Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá tài sản” được ban hành hành kèm
theo thông tư 28/2015/TT-BTC về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 05,
06,07. Theo đó:
Báo cáo kết quả thẩm định giá là văn bản do TĐV lập để nêu rõ ý kiến chính thức
của mình về quá trình định giá, mức giá thẩm định tài sản mà khách hàng yêu cầu. Báo
cáo thẩm định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá.
Chứng thư thẩm định giá: là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhằm
công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết
quả định giá BĐS.
Nội dung của báo cáo định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của công việc
định giá. Các nội dung chủ yếu được nêu ra trong báo cáo gồm có:
- Thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá

- Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá: Thông tin về khách hàng thẩm
định giá tài sản, số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định
giá, Tên tài sản thẩm định giá, Thời điểm thẩm định giá, Mục đích thẩm định giá, Các
nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểm tra, thẩm
định các nguồn thông tin đó, Căn cứ pháp lý để thẩm định giá


13

- Thông tin tổng quan về thị trường
- Thông tin về tài sản thẩm định giá
- Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá
- Giả thiết và giả thiết đặc biệt
- Áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá
- Kết quả thẩm định giá
- Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá
- Những điều khoản loại trừ và hạn chế
1.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến Thẩm định giá Bất động sản

b. Nhân tố khách quan:
• Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách nhà nước:
Đây là nhân tố thuộc về môi trường kinh tế, pháp luật, xã hội, tự nhiên, ... Những
nhân tố bên ngoài ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá nói chung và thẩm định giá
BĐS nói riêng. Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách cảu Nhà nước, nhân tố này đóng
vai trò là khuôn khổ định hướng hoạt động của các chủ thể trong nền kinh tế. Những
khuyết điểm trong tính hợp lý, tính đồng bộ hay tính tiêu cực của các văn bản pháp lý,
chinh sách quản lý của Nhà nước dều có thể gây ảnh hưởng với hoạt động thẩm định.
• Hệ thống các tiêu chuẩn, chuẩn mực thẩm định giá do các cơ quan có thẩm quyền ban hành
Hệ thống các tiêu chuẩn, chuẩn mực thẩm định giá có ảnh hưởng trực tiếp đến quá
trình thẩm định giá nói chung và với thẩm định giá BĐS nói riêng. Nếu một hệ thống tiêu

chuẩn được xây dựng và hoàn thiện sẽ giúp cho quá trình thẩm định tăng độ tin cậy và
ngược lại nếu quá trình thẩm định giá không được xây dựng thành một hệ thống các
chuẩn mực chung dẽ gây ra sự hỗn loạn trong việc xác định giá trị tài sản, dẫn đến giá trị
của tài sản được thẩm định không mang độ tin cậy cao và khó có thể được áp dụng cho
bất kỳ mục đích nào.
• Tác động của thị trường
Thị trường là yếu tố có ảnh hưởng lớn tói việc thẩm định giá tài sản, đặc biệt là loại
hình BĐS có giá trị lớn. Thị trường gây nên sự thay đổi về giá cả theo thời gian. Do vậy,
nó làm biến đổi dòng tiền kỳ vọng và tỷ lệ chiết khấu khi đánh giá dòng thu nhập từ hoạt
động của BĐS. Thị trường biến đổi liên tục và khó có thể dự đoán một cách chính xác vì
nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như quy luật cung cầu, thu nhập và tâm lý người tiêu
dùng, tốc dộ tăng trưởng của nền kinh tế. Do vậy, khi xác định giá trị của một BĐS nào
đó, cần phải xác định chính xác, hợp lý giá cả của các yếu tố cấu thành chi phí hay doanh
thu của BĐS đó..
• Hệ thống thông tin về BĐS


14

Thông tin là yếu tố vô cùng quan trọng đối với hoạt động định giá. Nguồn thông
tin cung cấp và độ chính xác của mỗi thông tin sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính
xác của kết quả định giá và chất lượng hoạt động định giá. Vì vậy, TĐV phải biết cách
thu thập thông tin, xử lý thông tin một cách khoa học và hợp lý để đưa ra mức giá
đáng tin cậy của BĐS.
• Yếu tố khách hàng
Khách hàng là đối tượng yêu cầu định giá, sử dụng kết quả định giá và cũng là đối
tượng cung cấp thông tin cho TĐV. Do vậy, chất lượng và số lượng thông tin khách
hàng cung cấp ảnh hưởng tới công việc định giá của TĐV. Nếu khách hàng cố tình giả
mạo giấy tờ, cung cấp sai thông tin sẽ gây khó khăn cho TĐV khi ước tính giá trị BĐS.
c. Nhân tố chủ quan

• Mục đích thẩm định giá
Việc định giá BĐS phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà BĐS mang lại cho
chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch mà họ mong muốn. Vì vậy, mục đích định
giá BĐS là yếu tố chủ quan, ảnh hưởng đến các quyết định xây dựng các tiêu chuẩn về
giá trị khi định giá BĐS.Việc tìm hiểu rõ mục đích, yêu cầu cần thiết của định giá là
một yếu tố quan trọng đối với TĐV. .
• Nhận thức của lãnh đạo các tổ chức doanh nghiệp về công tác thẩm định giá:
Điều này có ý nghĩa hết sức quan trọng. Vì nếu lãnh đạo các doanh nghiệp cho rằng
công tác thẩm định giá tài sản là không cần thiết đối với các doanh nghiệp thì sẽ không
có việc thẩm định tài sản trước khi ra một quyết định nào đó như góp vồn, đầu tư,....
Công tác thẩm định giá trị tài sản chỉ thực sự được quan tâm và nâng cao khi các nhà
lãnh đạo doanh nghiệp nhận thức được ý nghĩa của công tác này đối với hoạt động của
chính doanh nghiệp.
• Trình độ cán bộ thẩm định giá
Năng lực của người tham gia thẩm định giá có vai trò rất quan trọng vì kết quả
thẩm định tài chính được dựa trên các kết quả nghiên cứu, phân tích về kỹ thuật, thị
trường, tổ chức sản xuất,.. Năng lực của cán bộ thẩm định giả ảnh hưởng trực tiếp đến
kết quả mà họ đảm trách. Do vậy, trong mọi trường hợp, muốn haonf thiện công tác thẩm
định giá thì trước hết bản thân chất lượng của cán bộ thẩm định phải không ngừng được
nâng cao.
• Quy trình nội dung và phương pháp thẩm định giá tài sản có ảnh hưởng rất lớn
tới công tác thẩm định giá


15

Một quy trình, nội dung và phương pháp phù hợp khách quan, khoa học và đầy đủ
là cơ sở đảm bảo thực hiện tốt công tác thẩm định giá. Ngược l ại, một quy trình, nội
dung và phương pháp thẩm định bất hợp lý, sơ sài chắc chắn sẽ dẫn tới kết quả thẩm định
tài sản không cao và khó có thể dựa vòa đó để ra quyết định chính xác.

• Thông tin thẩm định giá
Thông tin là cơ sở cho những phân tích , đánh giá, là “nguyên liêu” cho quá trình
tác nghiệp của cán bộ thẩm định. Nguồn thông tin quan trọng nhất trước hết là từ hồ sơ
dự án. Nếu thông tin trong hồ sơ dự án thiếu hoặc không rõ ràng, cán bộ thẩm định có
quyền yêu cầu những người yêu cầu thẩm định cung cấp thêm hoặc giải trình những
thông tin đó. Bên cạnh các thông tin về tài sản, để việc thẩm định được tiến hành một
cách chủ động, có những đánh giá khách quan, chính xác hơn thì khả năng tiếp cận, thu
thập các nguồn thông tin khác và khả năng xử lý thông tin của cán bộ thẩm định đóng vai
trò quyết định.
• Quy trình tổ chức điều hành
Thẩm định tài chính dự án đầu tư là tập hợp nhiều hoạt động có liên quan chặt chẽ
với nhau và với các hoạt động khác. Kết quả thẩm định sẽ phụ thuộc nhiều vào công tác
tổ chức quản lý điều hành, sự phối hợp nhịp nhàng của cán bộ trong quá trình thẩm
định. Khác với các nhân tố khác, việc tổ chức điều hành tác động một cách gián tiếp tới
công tác thẩm định.Công tác tổ chức điều hành được thực hiện một cách chặt chẽ, khoa
học và sẽ khai thác tối đa mọi nguồn lực phục vụ hoạt động thẩm định dự án.

1.3. Khái quát chung về các phương pháp Thẩm định giá Bất động sản
1.3.1. Nguyên tắc Thẩm định giá Bất động sản
1.3.1.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
• Cơ sở của nguyên tắc: Con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác tối đa
lợi ích của tài sản.
• Nội dung của nguyên tắc: Giá trị của tài sản được xác định hay thừa nhận trong
điều kiện tài sản đó được sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.
• Tuân thủ nguyên tắc: Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là đạt được mức
hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế phù hợp, có thể cho
phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Nguyên tắc này thường được sử dụng khi thẩm định viên lựa chọn phương pháp định
giá là phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư.
1.3.1.2. Nguyên tắc thay thế

16

• Cơ sở của nguyên tắc: Những người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn
để mua một tài sản nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản
tương tự.
• Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sảncó thể được đo bằng chi phí để có
một tài sản tương đương.
• Tuân thủ nguyên tắc: TĐV cần nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí
xây dựng của các tài sản tương tự, găn với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh
và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản.
Nguyên tắc này thường được sử dụng khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp
và phương pháp chi phí để định giá BĐS.
1.3.1.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
• Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích
mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng.
• Nội dung nguyên tắc: Phải dự kiến được các khoản lợi ích mà tài sản có thể
đem lại cho chủ thể làm cơ sở ước tính giá trị tài sản.
• Tuân thủ nguyên tắc: Định giá dựa trên nguyên tắc này là sự bổ sung quan
trọng và kiểm tra tính đúng đắn của sự vận dụng các nguyên tắc sử dụng tốt nhất và
hiệu quả nhất và nguyên tắc thay thế vì vậy TĐV cần lưu ý:
- Phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó
để ước tính giá trị tài sản.
- Phải thu thập những chứng cứ thị trường gần nhất của các tài sản tương tự để
tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh, và ước tính giá trị của tài sản.
Nguyên tắc này thường được sử dụng khi TĐV lựa chọn phương pháp định giá là
phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư.
1.3.1.4. Nguyên tắc đóng góp
• Cơ sở của nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của nó cao

hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ.
• Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu thành một tài
sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản
tăng lên hoặc giảm đi là bao nhiêu?.
• Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá trị
toàn bộ BĐS. Vì vậy, khi đánh giá tổ hợp tài sản thì không được cộng giá trị của các
tài sản riêng lẻ lại với nhau.
Nguyên tắc đóng góp thường được vận dụng khi TĐV sử dụng phương pháp chi
phí và phương pháp thặng dư để định giá BĐS
1.3.1.5. Nguyên tắc cung - cầu


17

• Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc định giá tài sản là dựa
vào giá trị thị trường. Giá trị thị trường của tài sản tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
• Nội dung nguyên tắc: Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tác động của
các yếu tố cung – cầu.
• Tuân thủ nguyên tắc: TĐV phải đánh giá được tác động của yếu tố cung – cầu
đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai,
nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên được định giá trên cơ sở giá trị thị trường
hay giá trị phi thị trường.
Khi lựa chọn phương pháp thu nhập để định giá TĐV cần vận dụng nguyên tắc
cung – cầu để xác định được giá trị của BĐS cần định giá.
Ngoài các nguyên tắc thẩm định giá áp dụng theo Tiêu chuẩn Việt Nam số 06
ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tài
chính thì khi thẩm định giá BĐS còn vận dụng một số nguyên tắc sau: Nguyên tắc hiệu
suất còn lại của đất. Nguyên tắc cân bằng, Nguyên tắc phụ thuộc, Nguyên tắc ngoại vi.
Nguyên tắc thay đổi, Nguyên tắc cạnh tranh, Nguyên tắc phù hợp
1.3.2. Các phương pháp Thẩm định giá Bất động sản

1.3.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
a. Khái niệm:
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích
mức giá của các BĐS tương tự với BĐS cần định giá đã giao dịch thành công hoặc
đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần định giá hoặc gần với thời điểm cần
định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của BĐS đó.
b. Cơ sở của phương pháp
Giá trị thị trường của BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương
tự có thể so sánh được, đã hoặc đang được mua, bán trên thị trường.
c. Nguyên tắc ứng dụng: Nguyên tắc thay thế, Nguyên tắc đóng góp
d. Các bước tiến hành
Khi tiến hành định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần tiến hành theo
trình tự sau:
- Tìm kiếm các thông tin về những BĐS được bán trong thời gian gần nhất trên
trên thị trường có thể so sánh được với BĐS mục tiêu, đối tượng cần định giá về mặt
cấu tạo, cụ thể: kích cỡ, công năng, kiểu dáng và các chi tiết kỹ thuật khác…
- Kiểm tra các thông tin về BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị thị
trường của nó làm cơ sở để so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá. Thông thường nên


18

lựa chọn một số BĐS thích hợp nhất về mặt cấu tạo có thể so sánh được với BĐS mục
tiêu cần thẩm định (thường là từ 3-5 BĐS).
- Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau về đặc điểm kỹ thuật như:
kích cỡ, kiểu loại, tuổi thọ và các điều kiện khác (tốt hơn hoặc xấu hơn) của mỗi BĐS
so sánh với BĐS cần định giá, sau đó điều chỉnh giá bán BĐS này (có thể tăng lên
hoặc giảm xuống) so với BĐS cần định giá.
Quá trình điều chỉnh để đi đến xác định giá trị của BĐS cần định giá được tiến
hành như sau. Lấy BĐS cần định giá làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điều

chỉnh giá trị giao dịch của BĐS so sánh xuống và ngược lại.
- Ước tính giá trị của BĐS, đối tượng cần định giá trên cơ sở các giá bán có thể
so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
e. Ứng dụng thực tiễn
- Áp dụng đối với những BĐS có tính đồng nhất cao như: căn hộ, chung cư, dãy
nhà cùng kiểu…
- Định giá đất trống hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu: mua bán, thế chấp, góp
vốn, phân chia quyền lợi về tài sản, tính tiền thuê BĐS…
f. Ưu điểm, nhược điểm
Ưu điểm: Là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt ký thuật
- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường
- Là cơ sở của các phương pháp khác
Nhược điểm
- Phải có giao dịch về BĐS tương tự ở cùng khu vực mới có thể sử dụng để so
sánh được
- Các thông tin, chứng từ thường mang tính chất lịch sử.
- Đòi hỏi TĐV phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến
hành định giá một cách thích hợp.
1.3.2.2. Phương pháp chi phí
a. Khái niệm
Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài
sản tương tự tài sản cần định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần định giá.
b. Cơ sở của phương pháp
Người mua tiềm năng có đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS
lớn hơn chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có lợi ích tương đương.
c. Nguyên tắc ứng dụng:
Nguyên tắc thay thế và Nguyên tắc đóng góp
d. Các bước tiến hành
Trình tự của phương pháp định giá chi phí được tiến hành như sau:

19

- Ước tính giá trị của mảnh đất, coi mảnh đất đó là trống và việc sử dụng hiện tại
là cao nhất, tốt nhất.
-Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình
hiện có trên mảnh đất.
- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên
mảnh đất xem xét trên tất cả mọi nguyên nhân. Sự giảm giá đó được chia thành ba
loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài.
- Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế
những công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất, để có giá trị hiện tại của công trình.
Giá trị công trình= Chi phí thay thế (chi phí tái tạo) – tổng giảm giá tích lũy
- Ước tính phần trăm giảm giá của các công trình xây dựng và các chi phí của các
công trình cải tạo khác nằm trên địa điểm.
Giá trị BĐS = Giá trị đất + chi phí thay thế đã giảm giá (giá trị hiện tại của
công trình) + chi phí công trình phụ giảm giá (giá trị hiện tại của công trình phụ)
e. Ứng dụng thực tiễn:
- Định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt, những tài sản chuyên
dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh như: trường
học, bệnh viện, nhà thờ, nhà máy điện…
- Định giá BĐS phục vụ cho mục đích bảo hiểm, tính toán mức đền bù, giải tỏa…
- Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu.
f. Ưu điểm, nhược điểm:
Ưu điểm:
- Được sử dụng thích hợp khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để
so sánh.
- Cách định giá này nhiều người cảm nhận rằng nó đảm bảo được sự công bằng
cho cả người mua và người bán.
Nhược điểm:

- Phương pháp này bỏ qua sự ảnh hưởng của cầu và sự nhận thức của khách hàng
- Phương pháp này chỉ thích hợp khi mức giá dự kiến trên thực tế đảm bảo mức
tiêu thụ dự kiến, kinh doanh trong ngành ở trạng thái ổn định.
- Để áp dụng phương pháp này yêu cầu người định giá phải có nhiều kinh
nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
1.3.2.3. Phương pháp thu nhập
a. Khái niệm
Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá trị của một BĐS bằng cách
hiện giá các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do BĐS mang lại thành giá
trị vốn thời điểm hiện tại.