Hoàn thiện công tác thẩm định giá trị doanh nghiệp tại Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Một thành viên Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵn

Header Page 1 of 145.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG

ĐỖ NGỌC KHOA

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ
DOANH NGHIỆP TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM
HỮU HẠN MỘT THÀNH VIÊN THẨM ĐỊNH GIÁ
VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH ĐÀ NẴNG

Chuyên ngành
Mã số

: Tài chính - Ngân hàng
:
60.34.02.01

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

Đà Nẵng - Năm 2016

Footer Page 1 of 145.


Header Page 2 of 145.
Công trình được hoàn thành tại
ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. HOÀNG TÙNG

Phản biện 1: PGS. TS. Võ Thị Thúy Anh
Phản biện 2: TS. Trần Ngọc Sơn
.

Luận văn đã được bảo vệ trước Hội đồng chấm Luận văn tốt
nghiệp Thạc sĩ Tài chính Ngân hàng họp tại Đại học Đà Nẵng vào
ngày 16 tháng 10 năm 2016.

Có thể tìm hiểu luận văn tại:
- Trung tâm Thông tin – Học liệu, Đại học Đà Nẵng;
- Thư viện trường Đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng

Footer Page 2 of 145.


Header Page 3 of 145.

1
MỞ ĐẦU

1. T

t

t

t

Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới, đẩy mạnh phát triển
nền kinh tế thị trường năng động và nỗ lực không ngừng để hội nhập

nền kinh tế toàn cầu. Thực tế nhu cầu về nghề Thẩm định gi trị
oanh nghi p chu n nghi p ngày càng thiết yếu với sự phát triển
của nền kinh tế Vi t Nam.
Giá trị của một oanh nghi p c ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián
tiếp trong hầu hết các quyết định li n quan đến vi c mua, bán, tài
chính, quản lý, sở hữu, đ nh thuế, thế chấp tài sản vay vốn, đ nh giá
lại tài sản đảm bảo nợ vay, nâng hạn mức tín dụng ...
Định gi
động mua

oanh nghi p c thể uất ph t từ

n, s p nhập, hợp nhất hoặc chia nh

u cầu của hoạt
oanh nghi p Đ

l loại giao ịch i n ra c t nh chất thường u n v phổ iến trong
c chế thị trường, phản nh nhu cầu về đầu tư trực tiếp v o sản uất
inh oanh, nhu cầu t i trợ cho sự tăng trưởng v ph t triển
ếu tố

ng c c

n ngo i, nh m tăng cường hả năng t n tại trong m i trường

tự o cạnh tranh
Hi n nay, Công ty TNHH MTV Thẩm định giá và Dịch vụ tài
ch nh Đ Nẵng là một doanh nghi p có chức năng thực hi n các dịch
vụ về t i ch nh, đặc bi t là Thẩm định giá bất động sản, máy móc

thiết bị,

c định giá trị doanh nghi p .... Là Công ty hoạt động lâu

năm trong lĩnh vực thẩm định giá và dịch vụ tài chính; với lực lượng
thẩm định viên nắm vững kiến thức về công tác thẩm định gi , c đạo
đức nghề nghi p, mạng lưới thông tin phòng phú.. Tuy nhiên, trong
quá trình làm vi c tại Công ty vẫn còn t n tại những vấn đề chưa
được và những th nh c ng qua đ n u ra những ý kiến đ ng g p

Footer Page 3 of 145.


Header Page 4 of 145.

2

trong công tác thẩm định giá nói chung và thẩm định gi tri oanh
nghi p n i ri ng
Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề, kết hợp với thực tế tại
Công ty TNHH MTV Thẩm định giá và Dịch vụ t i ch nh Đ Nẵng
vì vậy tôi chọn đề tài: "HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH
GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP TẠI CÔNG TY TNHH MTV
THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH ĐÀ NẴNG" với
mong muốn nghiên cứu hoạt động Thẩm định giá trị doanh nghi p và
tìm ra một số giải ph p để góp phần hoàn thi n h n nghi p vụ này.
2. Mục t u

u

H thống c c phư ng ph p thẩm định giá trị doanh nghi p theo
tiêu chuẩn thẩm định giá Vi t Nam và Quốc tế, c c văn ản pháp luật
c li n quan đến hoạt động Thẩm định giá trị doanh nghi p.
Rà soát lại quy trình thẩm định giá trị doanh nghi p của Công
ty TNHH MTV Thẩm định giá và dịch vụ t i ch nh Đ Nẵng. Qua
đ , đề xuất một số giải pháp nh m hoàn thi n công tác thẩm định giá
trị doanh nghi p tại Công ty.
3. Câu hỏi nghiên c u
Ta lần lượt làm rõ các vấn đề sau:
- Thứ nhất, quy trình thẩm định giá trị doanh nghi p tại Công
t được thực hi n như thế nào ?
- Thứ hai, phư ng ph p thẩm định giá trị doanh nghi p nào
được được áp dụng tại Công ty ?
- Thứ ba, những mặt hạn chế và các giải pháp hoàn thi n công
tác thẩm định giá trị doanh nghi p tại Công ty ?
4. Đố tƣợng và phạm vi nghiên c u
Đối tượng nghi n cứu của đề t i: Qu trình v c c i n ph p
nghi p vụ của Doanh nghi p hoạt động thẩm định gi c

Footer Page 4 of 145.

ịch vụ


Header Page 5 of 145.

3

thẩm định gi trị oanh nghi p.
Phạm vi nghiên cứu: Công ty TNHH MTV Thẩm định giá và

Dịch vụ t i ch nh Đ Nẵng từ năm 2012 - 2015.
5. P ƣơ

á

u

Sử dụng tổng hợp c c phư ng ph p u vật bi n chứng, quá
trình tham chiếu thống kê, thu nhập thông tin số li u về số lượng,
phân tích và di n giải về chất lượng để đi đến giá trị ước tính của
doanh nghi p, biểu hi n b ng một số lượng tiền nhất định, tổng hợp
và so sánh, khảo sát thực tế v tư u logic ết hợp với các kiến thức
tổng hợp từ nhiều lĩnh vực.
6.

t

u uậ vă

Chư ng 1: C sở lý luận của hoạt động thẩm định giá trị doanh
nghi p.
Chư ng 2: Thực trạng công tác thẩm định giá trị doanh nghi p
tại công ty TNHH MTV thẩm định giá và dịch vụ t i ch nh Đ Nẵng.
Chư ng 3: Một số giải pháp hoàn thi n c ng t c

c định giá

trị doanh nghi p tại Công ty TNHH MTV thẩm định giá và dịch vụ
t i ch nh Đ Nẵng.
7. Tổ

u

t

ệu

u

Trong ối cảnh nền inh tế

i t Nam ng

nền inh tế thế giới, ng nh thẩm định gi
v ng

c ng đ p ứng nhu cầu trong

c ng hội nhập với

i t Nam đang ph t triển

hội C thể coi thẩm định gi

n i chung v thẩm định gi trị oanh nghi p n i ri ng l một trong
những c ng cụ g p phần v o vi c n ng cao hi u quả inh oanh của
c c oanh nghi p đặc i t l

oanh nghi p nh nước, của nền inh

tế
ới u hướng hội nhập ng
cổ phần ho

c ng s u, rộng thì vai tr của vi c

oanh nghi p nh nước đ được thực hi n phổ iến

Footer Page 5 of 145.


Header Page 6 of 145.

4

trong thời gian qua Thực ti n hoạt động của c c oanh nghi p nh
nước ở

i t Nam cho thấ mặc

được giao ph vai tr chủ đạo

song hoạt động của c c oanh nghi p nh nước lại t hi u quả v c n
nhiều ất cập Do đ vi c cổ phần ho

oanh nghi p nh nước s

mang lại những tha đổi tri t để trong cấu tr c tổ chức v hoạt động
của oanh nghi p
Trong phạm vi của đề t i:

trị oanh nghi p tại C ng t TN

o n thi n C ng t c thẩm định gi
MT

Thẩm định gi v Dịch vụ

t i ch nh Đ Nẵng ch n u tổng quan về t i li u nghi n cứu li n
quan đến lĩnh vực thẩm định gi trị oanh nghi p cụ thể:
- Cục quản l gi –

ộ T i ch nh: T i li u

i ư ng iến

thức ngắn hạn nghi p vụ thẩm định gi chu n ng nh Ngu n l căn
ản về thẩm định gi

T i li u giới thi u tổng quan về Thẩm định

gi , c c ngu n tắc của Thẩm định gi , c ch ứng ụng to n học trong
thẩm định gi , c ch tiếp cận v c c phư ng ph p thẩm định T i li u
cung cấp c c ti u chuẩn thẩm định gi ở

i t Nam v tr n thế giới,

qu trình thẩm định v thực trạng hoạt động thẩm định gi ở

i t

Nam.
- Cục quản l gi –

ộ T i ch nh: T i li u

i ư ng iến

thức ngắn hạn nghi p vụ thẩm định gi chu n ng nh Thẩm định gi
oanh nghi p

T i li u giới thi u tổng quan về Thẩm định gi trị

oanh nghi p c sở gi trị, qu trình thực hi n thẩm định gi trị
oanh nghi p C c ếu tố cần ph n t ch
oanh nghi p như m i trường

m

t hi thẩm định gi trị

n ngo i oanh nghi p, m i trường

n trong oanh nghi p C c phư ng ph p thẩm định gi trị oanh
nghi p, mỗi phư ng ph p c những ưu điểm v nhược điểm ri ng tuỳ
thuộc v o loại hình oanh nghi p cần thẩm định
- H thống tiêu chuẩn thẩm định giá Vi t Nam bao g m 13 tiêu

Footer Page 6 of 145.

Header Page 7 of 145.

5

chuẩn, mỗi tiêu chuẩn hướng dẫn cụ thể từng phư ng ph p thẩm
định, những điều cần v đủ khi là một thẩm định viên. Tuy nhiên vẫn
còn một v i phư ng ph p chưa được áp dụng rộng rãi tại Vi t Nam
cũng như tại Công ty TNHH MTV Thẩm định giá và Dịch vụ tài
ch nh Đ Nẵng.
- TS. Nguy n Minh

o ng, Ngu n l chung định giá tài sản

và giá trị doanh nghi p , cung cấp những kiến thức căn ản nhất về
mặt phư ng ph p luận cho vi c

c định giá trị đối với tất cả các loại

tài sản nói chung và thẩm định gi trị oanh nghi p n i ri ng
- TS. Nguy n ăn Thọ, N ng cao năng lực và phát triển nghề
Thẩm định giá ở Vi t Nam th o "Chuyên san Thẩm định giá & Thị
trường 5" đ đề cập đến bốn vấn đề chính: vấn đề hành lang pháp lý,
vấn đề đ o tạo ngu n nhân lực, đ i n t về các loại hình doanh nghi p
thẩm định giá ở Vi t Nam và vấn đề c sở dữ li u phục vụ cho công
tác thẩm định giá. Với những thực trạng về thẩm định giá của Vi t
Nam đ n u, đ l những ước trở ngại đối với quá trình phát triển
của nghề thẩm định giá nói chung và thẩm định giá Bất động sản nói
riêng. Và từ đ n u l n những đề xuất có thể đ l những đề nghị chủ
quan nhưng có thể là giải ph p n ng cao năng lực và tạo động lực
phát triển cho ngành thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất

động sản nói riêng tại Vi t Nam.
- Phan Nguy n Linh Đa:

o n thi n công tác thẩm định giá

Bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính
Đ Nẵng Luận văn trình bày về c c phư ng ph p thẩm định giá bất
động sản, thực trạng và giải pháp hoàn thi n công tác thẩm định giá
trị bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ tài
ch nh Đ Nẵng.
- Dư ng Thị Mỹ Lạng:

Footer Page 7 of 145.

o n thi n công tác thẩm định giá trị


Header Page 8 of 145.

6

doanh nghi p tại công ty TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính
Đ Nẵng

Luận văn trình

về c c phư ng ph p

c định giá trị

doanh nghi p, thực trạng và giải pháp hoàn thi n c ng t c

c định

giá trị doanh nghi p tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ tài
ch nh Đ Nẵng.
CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA HOẠT ĐỘNG
THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP
1.1. TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
1.1.1.
Tại

á

ệm T ẩm ị

á

i t Nam, định nghĩa n

được qu định trong Điều 4

Pháp l nh gi số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10/05/2002:
“Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của
tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định
theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế ”
1.1.2. Quá trình hìn t

T ẩm ị

á

a. Thẩm định giá trên thế giới và khu vực
b. Thẩm định giá ở Việt Nam
1.2. KHÁI QUÁT DOANH NGHIỆP
1.2.1. Khái quát Do

ệ

a. Khái niệm Doanh nghiệp
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005, Doanh
nghi p l một tổ chức thư ng mại, c ng nghi p, ịch vụ ha đầu tư
đang th o đuổi một hoạt động inh tế
Th o luật oanh nghi p số 60 2005 Q 11 ho
o Quốc hội nước Cộng ho

Footer Page 8 of 145.

hội chủ nghĩa

, ỳ họp thứ

i t Nam th ng qua


Header Page 9 of 145.
ng

7

2 11 2005, Doanh nghi p l tổ chức inh tế c t n ri ng, c t i

sản, c trụ sở giao ịch ổn định, được đăng

inh oanh th o qu

định của ph p luật nh m mục đ ch thực hi n c c hoạt động inh oanh
b. Đặc điểm của o nh nghiệp
Căn cứ v o luật oanh nghi p năm 2005 thì oanh nghi p c
những đặc điểm sau:
- L đ n vị inh tế, hoạt động tr n thư ng trường, c trụ sở
giao ịch ổn định, c t i sản
- Đ được đăng

inh oanh

- oạt động inh oanh
c. Phân loại doanh nghiệp
Có rất nhiều c ch h c nhau để phân loại Doanh nghi p. Một
số cách phân loại phổ biến:
- Theo ản chất inh tế của chủ sở hữu.
- Căn cứ v o hình thức ph p l của oanh nghi p
- Căn cứ v o chế độ tr ch nhi m
- Căn cứ v o tư c ch ph p nh n
1.2.2. G á trị do
trị ủ do

ệ v

á

u tố tá

á

ệp

a. Giá trị doanh nghiệp
b. Các yếu tố tác động đến giá t ị do nh nghiệp
 Các yếu tố nội tại của doanh nghi p
 Các yếu tố thuộc m i trường kinh doanh của doanh nghi p
1.3. TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH
NGHIỆP
1.3.1.

á

ệm t ẩm ị

á trị do

ệ

Thẩm định giá doanh nghi p: là vi c ước tính giá trị của doanh
nghi p hay lợi ích của nó theo một mục đ ch nhất định b ng cách sử

Footer Page 9 of 145.

Header Page 10 of 145.

8

dụng các phư ng ph p thẩm định giá phù hợp.
Nói cách khác, thẩm định giá doanh nghi p l qu trình đ nh
gi ha ước lượng giá trị thị trường của các quyền và lợi ích mang lại
từ sở hữu doanh nghi p cho chủ doanh nghi p. Quá trình này do
thẩm định viên chuyên nghi p tiến hành.
1.3.2. V
k

trò ủ t ẩm ị

á trị do

ệ tro

t
1.3.3. Mụ
1.3.4. Cá

t ẩm ị
u

tắ

á trị do

ủ t ẩm ị

1.3.5. Các y u tố tá

ệ
á trị do

ệ

n giá trị doanh nghiệp

a. Các yếu tố thuộc về môi t ường kinh doanh
M i trường kinh doanh (MTKD) là yếu tố ảnh hưởng có tính
khác khoanh, về c

ản vượt kh i tầm kiểm soát của doanh nghi p

Để t n tại và phát triển được, cũng giống như trong hoa học tự
nhiên, doanh nghi p phải tìm cách thích nghi với m i trường. Môi
trường inh oanh được chia làm 2 loại:

 Môi trường kinh doanh tổng quát
 Môi trường đặc thù
b. Các yếu tố nội tại doanh nghiệp
 Hiện trạng tài sản trong doanh nghiệp
 Vị trí kinh doanh
 Uy tín kinh doanh
 Trình độ kỹ thuật và tay nghề lao động
 Năng lực QTKD
1.3.6. P ƣơ

á t ẩm ị

a. hư ng pháp t i

á trị do

ệ

n

 Khái niệm
L phư ng ph p ước tính giá trị của doanh nghi p dựa trên giá

Footer Page 10 of 145.


Header Page 11 of 145.

9

trị thị trường của tổng tài sản của doanh nghi p.

 ông th c t nh
Giá trị thị trường của doanh nghi p được tính toán dựa trên
bảng c n đối tài sản của doanh nghi p và giá trị của vốn chủ sở hữu
được t nh như sau:
VE = VA – VD
Trong đ :

E:

Giá trị thị trường của vốn chủ sở hữu

VA: Giá trị thị trường của toàn bộ tài sản
VD: Giá trị thị trường của nợ
b. hư ng pháp d ng tiền chiết h
C 2 trường hợp ước tính giá trị doanh nghi p b ng cách chiết
khấu dòng tiền:
- Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghi p;

- Ước tính giá trị toàn bộ doanh nghi p (bao g m vốn chủ
sở hữu và các thành phần sở hữu như tr i phiếu, cổ phiếu
ưu đ i )
c. hư ng pháp o ánh thị t ường

 Khái niệm
Phư ng ph p so s nh thị trường l c ch ước tính giá trị của
một doanh nghi p, các lợi ích về quyền sở hữu, hay chứng khoán
b ng cách sử dụng một hay nhiều phư ng ph p, trong đ so s nh gi
trị của đối tượng cần thẩm định với các doanh nghi p, các lợi ích về
quyền sở hữu, hay chứng ho n tư ng tự đ được bán trên thị trường.

 Điều kiện áp dụng
 ác phư ng pháp ước tính giá trị doanh nghiệp dựa vào
thị t ường
- Sử dụng tỷ số P E trung ình ng nh để ước tính giá trị doanh
nghi p, với điều ki n là các doanh nghi p khác trong ngành có thể so

Footer Page 11 of 145.

Header Page 12 of 145.

10

s nh được với doanh nghi p đang thẩm định và thị trường ước tính
giá trị các doanh nghi p n
- Tỷ số gi

tư ng đối chính xác.

oanh thu cũng được sử dụng để ước tính giá trị

doanh nghi p, với tỷ số giá / doanh thu bình quân của các công ty có
những đặc điểm tư ng tự được sử dụng cho mục đ ch so s nh
Ngoài 2 tỷ số tr n được ứng dụng khá phổ biến thì một số tỷ số
h c cũng được

ng để thẩm định giá doanh nghi p như: thị giá /

thư gi , thị giá so với dòng tiền, thị giá so với cổ tức, thị giá so với
giá trị thay thế.
1.3.7. Qu trì

t ẩm ị

á trị do

ệ

Quy trình thẩm định giá doanh nghi p g m c 6 ước:
a. Xác định v n đề
b. Lập kế hoạch thẩm định giá
c. Tìm hiể do nh nghiệp v th thập t i liệ
d. Đánh giá các điểm mạnh v điểm yế củ do nh nghiệp
e. Xác định phư ng pháp thẩm định giá, phân t ch ố liệ ,
tư liệ , v ước t nh giá t ị do nh nghiệp.
f. hần ch ẩn bị báo cáo v lập báo cáo thẩm định giá.
CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ
DOANH NGHIỆP TẠI CÔNG TY TNHH MTV THẨM ĐỊNH
GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH ĐÀ NẴNG
2.1. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY
2.1.1. Sơ ƣợc quá trình hình thành và phát triển
2.1.2. B máy tổ ch c và ch
a. Bộ máy tổ ch c

Footer Page 12 of 145.

ă

oạt

ng


Header Page 13 of 145.

11
GIÁM

ĐỐC

PHÓ GIÁM
ĐỐC 1

PHÓ GIÁM
ĐỐC 2

PHÒNG NGHIỆP VỤ
01

PHÒNG KẾ HOẠCH
TỔNG HỢP

PHÒNG NGHIỆP VỤ
02

b. Ch c năng hoạt động
- Thẩm định giá hàng hóa, tài sản (động sản và bất động sản)
cho mọi thành phần kinh tế và công dân có yêu cầu để: phục vụ cho
mục đ ch mua sắm, đấu thầu mua sắm mới; góp vốn li n oanh, đầu
tư; th nh lập doanh nghi p; hạch toán, khấu hao tài sản, điều chuyển,
thanh lý; mua, bán hoặc chuyển nhượng; tư vấn giá khởi điểm bán
đấu giá; thế chấp để vay vốn; chứng minh tài sản để đi u học; chia
tài sản thừa kế; giải quyết tranh chấp; đền bù ...
- Thẩm định gi để

c định giá trị doanh nghi p, định giá cổ

phần.

- Tư vấn chuyển đổi sở hữu, chia tách, sáp nhập, thành lập mới
doanh nghi p.
- Dịch vụ

n đấu giá tài sản.

- Tư vấn đấu thầu chuyên nghi p.
- Liên kết đ o tạo, kiểm toán quyết toán vốn đầu tư v c c ịch
vụ khác về tài chính.

Footer Page 13 of 145.


Header Page 14 of 145.

12

2.1.3. Doanh thu m t số hoạt

ng chính

a. Doanh thu thẩm định tài s n là b t động s n gi i đoạn
2012 – 2015
Đối với tài sản là bất động sản Công ty sử dụng chủ yếu 2
phư ng ph p thẩm định l phư ng ph p so s nh v phư ng ph p
thặng ư Thẩm định giá bất động sản đ m lại thu nhập chủ yếu cho
Công ty và khách hàng lớn là Hội đ ng thẩm định gi đất thành phố
Đ N ng v c c To

n tr n địa bàn thành phố Đ Nẵng.

Bảng 2.1. Bảng tổng hợp doanh thu từ thẩm định bất động sản giai
đoạn 2012 – 2015
Năm 2012
( ồ

Năm 2013

)

3.142.000.000

( ồ

)

3.653.000.000

Năm 2014
( ồ

)

3.445.000.000

Năm 2015
( ồ

)

4.192.000.000

(Nguồn: Phòng KHTH Công ty)
b. Doanh thu thẩm định tài s n l động s n gi i đoạn 2012
– 2015
Đối với tài sản l động sản Công ty sử dụng chủ yếu là
phư ng ph p so s nh để tiến hành thẩm định Phư ng ph p so s nh
c ưu điểm là d thực hi n, ch cần thu thập 3 báo giá của tài sản
giống với tài sản cần thẩm định đ v đang giao ịch trên thị trường
để l m c sở thẩm định giá. Khách hàng lớn của Công ty là Ban
Quản lý Dự án Xây dựng thành phố Đ Nẵng, Sở Giáo dục v Đ o
tạo thành phố Đ Nẵng, Sở Y tế, các Phòng Tài chính - Kế hoạch của
các quận huy n tr n địa bàn thành phố Đ Nẵng.

Footer Page 14 of 145.


Header Page 15 of 145.

13

Bảng 2.2. Bảng tổng hợp doanh thu từ hẩm định động sản giai đoạn
2012 – 2015
Năm 2012
( ồ

Năm 2013

)

( ồ

1.214.000.000

Năm 2014

)

1.347.000.000

( ồ

)

Năm 2015
( ồ

1.142.000.000

)

1.094.000.000

(Nguồn: Phòng KHTH Công ty)
c. Doanh thu thẩm định giá t ị do nh nghiệp gi i đoạn
2012 – 2015
Đối với hoạt động thẩm định gi trị oanh nghi p C ng t sử
ụng chủ ếu l phư ng ph p t i sản
điểm l đ n giản,

ì phư ng ph p n

thực hi n v cho ra gi trị ch nh

c ưu

c h n so với

c c phư ng ph p thẩm định h c
Bảng 2.3. Bảng tổng hợp doanh thu từ thẩm định giá trị doanh
nghiệp giai đoạn 2012 – 2015
Năm 2012
( ồ

Năm 2013

)

( ồ

1.587.000.000

Năm 2014

)

( ồ

1.345.000.000

)

1.019.000.000

Năm 2015
( ồ

)

865.000.000

(Nguồn: Phòng KHTH Công ty)
2.2. HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP
TẠI CÔNG TY
2.2.1. Cơ sở
ệ tạ Cô

á

ý ủ

oạt

t ẩm ị

á trị do

t

2.2.2. Nhiệm vụ của các b phận trong công tác thẩm ịnh

giá trị doanh nghiệp tại Công ty
a. Phòng Kế hoạch – Tổng hợp
b. Phòng nghiệp vụ

Footer Page 15 of 145.


Header Page 16 of 145.
2.2.3. P ƣơ

14
á

t ẩm

ị

á trị do

ệ

tạ

Công ty
hư ng pháp t i

a.

n

Ước t nh gi trị của oanh nghi p ựa tr n gi trị thị trường
của tổng t i sản của oanh nghi p.



T

T

sả

Đ

: Th o phư ng ph p t i sản

ệ vật

- Ch đ nh gi lại những tài sản mà công ty tiếp tục sử dụng.
-

i trị thực tế của t i sản

ng ( ) Ngu n gi t nh th o gi

trị thị trường tại thời điểm tổ chức định gi nh n ( ) Chất lượng c n
lại của t i sản tại thời điểm định giá.
T

sả

ệ vật

Căn cứ tr n i n ản đối chiếu, thư
gốc, sổ ế to n,

c nhận, h s chứng từ

o c o t i ch nh đ được kiểm to n tại thời điểm

Đ TDN;
 PHƢƠNG PHÁP TÍNH
b.

hư ng pháp d ng tiền chiết kh u
c định tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn ình qu n đến

thời điểm định giá cổ phần v ước tính kế hoạch kinh doanh từ 3 – 5
năm trong tư ng lai c t nh hả thi để thanh toán.
 Dự toán lợi nhuận sau thuế của 3 – 5 năm tư ng lai
 Ước tính khoản lợi nhuận sau thuế để chia cổ tức
 Dự kiến vốn chủ sở hữu 4 năm tư ng lai


c định tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu bình quân 4



c định ch số g (tỷ l tăng trưởng h ng năm của cổ tức)



c định tỷ l chiết khấu (hay tỷ l hoàn vốn cần thiết)

năm

 Ước tính giá trị vốn Nh nước năm trong tư ng lai thứ 3

Footer Page 16 of 145.


Header Page 17 of 145.

15

 Tính giá trị vốn chủ sở hữu tại thời điểm định giá cổ phần.
hư ng pháp o sánh

c.

Trước hết, Công ty x c định ngành nghề kinh doanh, quy mô
của đ n vị cần thẩm định giá trị doanh nghi p. Tìm kiếm trên thị
trường những đ n vị có cùng ngành nghề kinh doanh, quy mô hoạt
động ( th ng thường c c đ n vị được chọn làm tài sản so sánh là các
đ n vị đ niêm yết trên thị trường chứng khoán).

 hư ng pháp t nh toán
Với mục đ ch l định giá cổ phần đ n vị cần

c định giá trị

doanh nghi p th o phư ng ph p so s nh c c ch số P/E và ch số
P/BV.
 Định giá cổ phầ t eo

ƣơ

á

á so sá

ƣơ

á so sá

sử dụng

chỉ số P/E
 Định giá cổ phầ t eo

sử dụng chỉ

số Giá/ Giá trị SS (P/BV)
2.2.4. Quy trì

t ẩm ị

 Quy trình thực hiện xá
-

á trị do

ệ tạ Cô

t

ịnh giá trị doanh nghiệp:

ước 1: Sau khi nhận yêu cầu thực hi n

c định giá trị

doanh nghi p của khách hàng, Công ty s tiến hành khảo s t s

ộ,

nắm bắt tổng quát về h s , t i li u, tài sản của doanh nghi p cần
định giá. Qua đ C ng t s tính và thông báo phí cho khách hàng.
- ước 2: Sau khi thông báo mức phí dịch vụ cho khách hàng,
hai bên bàn bạc thống nhất mức phí và tiến hành ký kết hợp đ ng
c định giá trị doanh nghi p.
-

ước 3: Sau khi ký kết hợp đ ng, Công ty s lập kế hoạch

khảo sát hi n trạng doanh nghi p cần định giá và thông báo cho
doanh nghi p biết để phối hợp thực hi n.
-

ước 4: Công ty tiến hành phân công nhi m vụ cho các

Footer Page 17 of 145.


Header Page 18 of 145.

16

chu n vi n đảm nhận công vi c về các mảng như: m

m c thiết bị,

công cụ dụng cụ, nhà ở, vật kiến tr c…Căn cứ theo lịch làm vi c đ
thống nhất với khách hàng, chuyên viên tiến hành khảo sát hi n
trạng, thu thập số li u cần thiết Sau đ Chu n vi n tiến h nh đ nh
giá lại v định giá các tài sản của doanh nghi p cần thẩm định giá và
gửi lại cho thẩm định viên tổng hợp số li u. Các chuyên viên s có
trách nhi m giải trình số li u mình làm ra với thẩm định viên và
khách hàng.
- ước 5: Sau khi tổng hợp số li u báo cáo từ các chuyên viên
thực hi n, Thẩm định viên s lập báo cáo và phát hành chứng thư

c

định giá trị doanh nghi p cho khách hàng.
- ước 6: Khách hàng nhận Chứng thư

c định giá trị doanh

nghi p và tiến hành thanh lý hợp đ ng với Công ty.
-

ước 7: Khách hàng thanh toán phí dịch vụ và Công ty s

chịu trách nhi m giải trình số li u khi có yêu cầu của khách hàng và
các bên liên quan về kết quả thẩm định giá trị doanh nghi p.
2.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH
NGHIỆP TẠI CÔNG TY
2.3.1. N ữ

ạ

Công tác thẩm định giá trị doanh nghi p tại Công ty TNHH
MTV Thẩm định giá và Dịch vụ t i ch nh Đ Nẵng thời gian qua đ
đạt được những kết quả nhất định và tạo được uy tín tốt đối với đa số
các khách hàng. Tuy nhiên quy trình và công tác thẩm định giá trị
doanh nghi p của c ng t cũng h ng thể tránh kh i những hạn chế
cần phải khắc phục để ngày một hoàn thi n h n trong thị trường cạnh
tranh như h m na :
 Thứ nhất, nhu cầu của khách hàng về thẩm định giá trị
doanh nghi p h ng thường u n o đ

Footer Page 18 of 145.

h ng c những nhân viên


Header Page 19 of 145.

17

chuyên về công tác thẩm định giá trị doanh nghi p. Ngo i ra đa phần
nhân viên trong công ty là trẻ tuổi ít kinh nghi m nên trong quá trình
làm vi c c n h

hăn, chưa c

inh nghi m xử lý tình huống.

 Thứ hai, chưa c sự thống nhất trong vi c trình bày các bảng
tổng hợp số li u về tài sản thẩm định giá của doanh nghi p như nhà
cửa vật kiến trúc, máy móc thiết bị, phư ng ti n vận tải, công cụ
dụng cụ… g
lập

oc o

h

hăn cho thẩm định viên trong công tác tổng hợp,

c định giá trị doanh nghi p.

 Thứ ba, các thẩm định viên trong công ty chủ yếu sử dụng
phư ng ph p t i sản để thẩm định giá trị doanh nghi p mà ít dùng các
phư ng ph p h c Đ i hi khách hàng nhận được kết quả
giá trị doanh nghi p đ
pháp khác. Từ đ

c định

u cầu công ty thực hi n th m c c phư ng

h ch h ng c c sở so sánh giá trị của c c phư ng

pháp và lựa chọn phư ng ph p chủ yếu để

c định giá trị doanh

nghi p.
 Thứ tư, trong quá trình tiến hành thực hi n
doanh nghi p, thẩm định viên phải
sản,

c định giá trị

c định giá trị còn lại của các tài

c định giá trị của các bất động sản, thư ng hi u doanh nghi p.

Vì tỷ l phần trăm chất lượng còn lại của tài sản được đ nh gi dựa
vào kinh nghi m của thẩm định viên, giá trị đất được đ nh gi

ựa

trên kết quả giá trị của c c l đất tr n c ng đoạn đường nên kết quả
mang tính chất tư ng đối và phụ thuộc nhiều vào thẩm định viên.
2.3.2. Nguyên nhân
Nguyên nhân của những hạn chế trong qu trình

c định giá

trị doanh nghi p mà Công ty TNHH MTV Thẩm định giá và dịch vụ
t i ch nh Đ Nẵng bao g m: nguyên nhân khách quan và nguyên
nhân chủ quan.

Footer Page 19 of 145.


Header Page 20 of 145.

18

a. Nguyên nhân khách quan
Nguyên nhân khách quan bao g m những nguyên nhân n m
ngoài kiểm soát của Công ty bao g m:
 Hi n nay ở Vi t Nam các tiêu chuẩn thẩm định giá ch nêu
ra c c phư ng ph p

c định giá trị doanh nghi p, nhưng h ng n u

rõ về vi c nên lựa chọn kết quả
phư ng ph p n

c định giá trị doanh nghi p theo

ha phư ng ph p h c.

 Trong c ng t c

c định giá trị doanh nghi p cho mục đ ch

cổ phần hoá, các báo cáo tài chính của doanh nghi p nh nước
thường không phản ánh thực chất tình trạng hoạt động và hi u quả
của doanh nghi p.
 Thiếu thông tin thị trường: Thông tin thị trường là vấn đề
hết sức cần thiết trong vi c

c định giá trị doanh nghi p khi sử dụng

th o phư ng ph p so s nh Th o ti u chuẩn thẩm định gi , đối với
phư ng ph p so s nh cần phải tìm 3 tài sản so sánh là các doanh
nghi p c lĩnh vực, quy mô hoạt động tư ng tự với tài sản thẩm định
trên thị trường là rất h

hăn

i c điều ch nh khác bi t các yếu tố

của tài sản so sánh về c ng điều ki n với tài sản thẩm định là rất khó
ch nh

c đặc bi t đ

l gi trị doanh nghi p.

b. Nguyên nhân chủ quan
 Trong lĩnh vực thẩm định thẩm định giá, c c văn ản pháp
luật về tài chính, thẩm định giá cập nhật thường xuyên, trong khi
khối lượng công vi c nhiều o đ các thẩm định viên, chuyên viên
không có nhiều thời gian nghiên cứu, cập nhập các kiến thức, văn

bản mới.
 Số lượng thẩm định vi n trong c ng t

t, đa phần là các cán

bộ trẻ ít kinh nghi m nên khi gặp các tình huống phức tạp vi c giải
quyết vấn đề còn gặp nhiều h

Footer Page 20 of 145.

hăn

s thẩm định ngày càng


Header Page 21 of 145.

19

nhiều, trong khi thời gian để thực hi n 1 hợp đ ng là có hạn, o đ
rất khó tránh kh i vi c sai sót trong quá trình làm vi c.
 Trong quá trình thực hi n

c định giá trị doanh nghi p, đối

với các doanh nghi p lớn có danh mục tài sản nhiều, trong khi thời
gian ký kết thực hi n hợp đ ng là có hạn th ng thường là 30 ngày
làm vi c. Do đ vi c khảo sát, tìm kiếm, thu thập thông tin giá của
các tài sản tại thời điểm

c định giá trị doanh nghi p rất h

hăn,

trong trường hợp này các chuyên viên s sử dụng giá trị còn lại của
tài sản theo sổ sách của doanh nghi p, nên không thể tránh kh i kết
quả còn hạn chế.
 Quá trình phân công công vi c chưa thật sự khoa học. Các
chu n vi n h ng được phân công theo từng mảng công vi c nhất
định m được đ o tạo th o hướng tổng quát bao g m thẩm định giá
trị tài sản mua sắm, thẩm định bất động sản, thẩm định giá trị doanh
nghi p

Do đ chu n vi n h ng c

iến thức chuyên sâu về một

mảng công vi c.
CHƢƠNG 3
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
TRỊ DOANH NGHIỆP TẠI CÔNG TY TNHH MTV THẨM
ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH ĐÀ NẴNG
Tr n c sở phân tích thực trạng phư ng ph p v qu trình
trong công tác thẩm định gi trị oanh nghi p áp dụng tại Công ty
TNHH MTV Thẩm định giá và Dịch vụ t i ch nh Đ Nẵng, kết hợp
với lý luận c
giải ph p c

ản, chư ng a của chu n đề s đề cập đến một số
ản nh m hoàn thi n phư ng ph p v qu trình trong

công tác thẩm định giá trị oanh nghi p tại công ty.

Footer Page 21 of 145.


Header Page 22 of 145.

20

3.1. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
TRỊ DOANH NGHIỆP TẠI CÔNG TY
3.1.1. Nâ
v

t ự

ệ

o trì
ô

tá t ẩm ị

ũ T ẩm ị

v

á trị do

u

ệ

Các giải pháp cần thực hi n để n ng cao năng lực trình độ đội
ngũ Thẩm định viên, chuyên viên thực hi n công tác thẩm định giá trị
doanh nghi p:


ựng qu trình tu ển ụng hoa học, ph hợp với

u

cầu ph t triển ngu n lực trong tình hình mới
 C ng t đầu tư thu h t những người uất sắc tới c ng t
ng c ch thực hi n c c ch nh s ch thu h t, u trì những người lao
động gi i
 N ng cao trình độ chu n m n nghi p vụ
3.1.2. Thống nh t xây dựng bảng biểu, số liệu
Trong qu trình tiến h nh

c định gi trị oanh nghi p, mỗi

ộ phận s được giao c c c ng vi c h c nhau

i c thu thập v tổng

hợp số li u tr n c c ảng iểu l rất quan trọng, n c thể gi p giảm
thời gian trong vi c tổng hợp số li u từ c c chu n vi n v hạn chế
những sai s t trong qu trình tổng hợp m đ

l điều rất cần thiết vì

th ng thường t i sản của c c oanh nghi p cần
lớn Do đ cần thống nhất c c ảng iểu trình

c định gi trị l rất
số li u của c c

chu n vi n hi tiến h nh thẩm định hi n trạng đ n vị để
gi trị oanh nghi p Một số ảng iểu trình

c định

ngắn gọn v đầ đủ

c c th ng tin m c c thẩm định vi n ha sử ụng trong qu trình
định gi trị oanh nghi p.

Footer Page 22 of 145.

c


Header Page 23 of 145.

21

a. B ng ê ố dư tiền mặt v tiền gửi ngân h ng
Bảng 3.1: Bảng kê số dư tiền mặt và tiền gửi ngân hàng

Stt

Dễ
ả

Theo
sổ sá
k toá

Số dƣ t
mặt
t
ử
â
xá ị
ạ

Chênh
ệ

Ghi
chú

B

1

2

3=2-1

4

A
1

b. B ng ê đánh giá lại tài s n cố định hữu hình
Bảng 3.2: Bảng kê đánh giá lại tài sản cố định hữu hình
G á trị sổ sá
Loạ
Stt

tài

Nguyê

sả

A

n giá

B

1

Đã
k

u

G á trị t ự t

GT còn

2

trị

giá xác
ị

3=1-2

ệ

Giá

Nguyên

ạ

hao

C

còn

ạ

Nguyên G á trị
ò

giá

ạ

ạ

4

5

6=4-1

7=5-3

1

c.B ng kiểm ê đánh giá lại giá trị vô hình
Bảng 3.3: Bảng kiểm kê đánh giá lại giá trị vô hình
T ờ

Stt

G á trị t eo sổ sá

Tên

gian

tài

ƣ

Nguyên

sả

v o sử

giá

Đã

B

C

k

u

1

1

Footer Page 23 of 145.

2

ị

Tỷ ệ
GT
ò

ạ

3=1-2

ạ

ệ
Ghi

Nguyên GT còn
%

giá

4

C

GT

Nguyên

hao

dụ
A

G á trị xá

còn

CLCL

ạ

5

6

giá

ạ

7=4-1

8=6-3

chú

9


Header Page 24 of 145.

22

d. B ng kiểm ê đánh giá lại nhà cửa vật kiến trúc, máy móc
thiết bị, phư ng tiện, dụng cụ qu n lý
Bảng 3.4. Bảng kiểm kê đánh giá lại nhà cửa vật kiến trúc,
máy móc thiết bị, phương tiện, dụng cụ quản lý
T ờ

T ờ

gian
Mã Tên
TT

TS TSCĐ

ầu

ƣ
v o sử
dụ

G á trị sổ sá

trích
k

u

Đã
Nguyên

k

u

giá
hao

Tỷ
Giá
trị
ò

B

C

D

E

ệ

Nguyên Tỷ ệ
giá xác CLCL

ạ

CL

ị

ạ

C

1

2

3=1-2 4

G á trị Nguyên
ò

ạ

giá

(%)

5

6

ệ
Giá
trị

Ghi
chú

còn
ạ

(%)

hao

A

G á trị t ự t

bắt

7=5*6 8=5-1 9=7-3 10

1

3.1.3. Sử dụ
do

ệ k á
3.1.4. T

m

k t ợ

á

ƣơ

á xá

ị

á trị

u
ịnh giá vớ á

ô

t

ƣớc ngoài

Kết hợp định giá với các công ty uy tín trên thế giới là cách
nhanh nhất để rút ngắn khoảng cách về trình độ với c c c ng t nước
ngo i Điều n

cũng s giúp công ty có thể tiếp cận với c c phư ng

ph p định giá tiên tiến trên thế giới, học h i được nhiều kinh nghi m
về cách thức

c định và xây dựng các thông số liên quan. Từ đ

nâng cao uy tín của công ty và phát triển thêm hoạt động nghi p vụ.
3.1.5. Mở r

u mô v

ịa bàn hoạt

tă

ƣờng

công tác quảng bá công ty
Hi n na c ng t đang hoạt động với mô hình Công ty TNHH
Một thành viên góp vốn l c quan nh nước, quỹ đầu tư ph t triển
thành phố Đ Nẵng góp 100%. Tổng vốn điều l của Công ty hi n
nay ch đạt 1,95 tỷ đ ng, so với c c đ n vị cùng ngành thì số vốn của
Công ty là quá ít. Trên thực tế, hoạt động thẩm định giá là hoạt động

Footer Page 24 of 145.


Header Page 25 of 145.

23

dịch vụ không có nhiều nhu cầu về vốn.
3.1.6. M t số giải pháp hoàn thiện khác
Ngoài những giải pháp trên, Công ty TNHH MTV Thẩm định
giá và dịch vụ t i ch nh Đ Nẵng cần phải:

- Nên trang bị c sở vật chất tốt nhất cho c c chu n vi n để
tăng hi u quả làm vi c.
- Tham gia các khoá học ngắn hạn, dài hạn để cập nhật, bổ
sung kiến thức cho các chuyên viên hoàn thành tốt công vi c.
3.2. KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI CƠ QUAN NHÀ NƢỚC CÓ THẨM
QUYỀN
3.2.1. Ti p tục ban hành và hoàn thiện hệ thố
pháp luật

ƣớc và hình thành hệ thống quả

ý

vă bản
ƣớc v

thẩm ịnh giá
3.2.2. Xây dựng hệ thố

ơ sở dữ liệu và thông tin thị

trƣờng
3.2.3. Tă

ƣờ

ô

tá

o tạo nguồn nhân lực v thẩm

ịnh giá
3.2.4. Nâng cao vai trò của h i thẩm ịnh giá Việt Nam

Footer Page 25 of 145.