Báo cáo tốt nghiệp về thành lập bản đồ giá đất ở tại thị trấn Trôi bằng Arcgis

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
ỨNG DỤNG ARCGIS TRONG THÀNH LẬP BẢN ĐỒ GIÁ ĐẤT Ở
(THEO KHUNG GIÁ ĐẤT NHÀ NƯỚC) TẠI THỊ TRẤN TRẠM TRÔI,
HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Giáo viên hướng dẫn :

ThS. Vũ Lệ Hà

Sinh viên thực hiện:

Lê Văn Hưng

Mã SV:

DH00300893

Địa điểm TT: CN VPĐK đất đai Hà Nội huyện Hoài Đức
Thời gian thực tập: 06/2/2017 đến 02/04/2017


Hoài Đức, 2017

MỤC LỤC


LỜI CẢM ƠN
Qua quá trình học tập và làm việc, với vốn kiến thức còn hạn chế của mình,
nhưng được sự quan tâm, giúp đỡ và dạy bảo của các thầy cô giáo trong khoa Quản lý
đất đai trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội và đặc biệt của ThS. Vũ Lệ
Hà, ThS Đỗ Như Hiệp và ThS Bùi Thị Cẩm Ngọc đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tôi
trong quá trình thực hiện và hoàn thiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo, các chú, các anh chị trong
Chi Nhánh Văn Phòng ĐKĐĐ Hà Nội huyện Hoài Đức đã tạo điều kiện cho tôi trong
quá trình học tập, công tác, nghiên cứu và giúp đỡ cung cấp các tài liệu, số liệu để tôi
hoàn thành luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn.
Sinh viên

Lê Văn Hưng


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng, có vị trí cố định trong
không gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người. Đất đai là tư
liệu sản xuất không gì thay thế được, đặc biệt là đối với nông nghiệp. Đối với nước
CHXHCN Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý.
Để sử dụng tài nguyên đất một cách hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm cần có sự
nghiên cứu khoa học, trải nghiệm thực tiễn nhằm đưa ra những chính sách phù hợp để
phát huy hết tiềm năng đất đai trong mỗi giai đoạn phát triển của đất nước.
Việc quản lý giá đất đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân,

đặc biệt là giá đất ở. Đây được coi là một loại hàng hóa đặc biệt trên thị trường hiện
nay, cần có giải pháp quản lý thật tốt nhằm đáp ứng ngày càng cao của nền kinh tế thị
trường mở trong thời kỳ hội nhập.
Hiện nay việc quản lý thông tin về giá đất và dữ liệu không gian còn nhiều bất
cập, đặc biệt là cách quản lý thủ công toàn bộ các số liệu được lưu trên giấy, không có
sự liên kết giữa dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính là giá đất, gây nhiều bất lợi
cho nhà quản lý và người dân.
Ngày nay cùng với sự phát triển mạnh mẽ của cuộc cách mạng khoa học công
nghệ, các ứng dụng Hệ thống thông tin địa lí GIS (Geographic Information System)
được liên tục phát triển trong lĩnh vực quản lý và bảo vệ tài nguyên môi trường. Xu
hướng hiện nay trong quản lý tài nguyên và môi trường là sử dụng tối đa khả năng cho
phép của GIS. Sự phát triển của máy tính có khả năng nhiều hơn, mạnh hơn và các
ứng dụng cũng trở nên thân thiện hơn với người sủ dụng bởi các khả năng hiển thị ba
chiều, các công cụ phân tích không gian và giao diện tùy biến cho phép truy, xuất dữ
liệu một cách nhanh chóng và chính xác. Nhờ khà năng xử lý tập hợp dữ liệu lớn từ
các cớ sở dữ liệu phức tạp tập nên GIS thích hợp với nhiệm vụ quản lý tài nguyên môi
trường và môi trường. Các mô hình phức tạp cũng có thể dễ dàng cập nhật thông tin
nhờ sử dụng GIS.

5


Xuất phát từ những yêu cầu thực tế đó, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Ứng dụng ArcGIS thành lập bản đồ giá đất ở theo khung giá đất Nhà Nước tại
thị trấn Trạm Trôi, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội.”
2. Mục tiêu của đề tài
- Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian (CSDL)
- Nghiên cứu ứng dụng phần mềm ArcGis thành lập bản đồ giá đất ở năm 2017
tại thị trấn Trạm Trôi, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1. Đối tượng nghiên cứu
+ Giá đất và khung giá đất thành lập bản đồ giá đất ở phục vụ công tác định giá
đất
+ Ứng dụng ArcGIS thành lập bản đồ khung giá nhà nước 2017
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Thị trấn Trạm Trôi, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội
4. Nội dung nghiên cứu
4.1. Giá đất, phương pháp xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
4.2. Quy trình thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo khung giá Nhà Nước
4.3. Ứng dụng phần mềm ArcGIS xây dựng bản đồ giá đất ở theo khung giá đất
Nhà nước tại Thị trấn Trạm Trôi, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội.
4.4. Đánh giá và định hướng sử dụng khai thác cơ sở dữ liệu giá đất ở tại Thị trấn
Trạm Trôi, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội.
5. Phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp thu thập – phân tích xử lý tài liệu, số liệu
Thu thập và nghiên cứu tài liệu là một công việc quan trọng cần thiết cho bất kì
hoạt động nghiên cứu khoa học nào. Từ những nhiệm vụ và mục tiêu đặt ra cho đề tài,
nhóm tiến hành thu thập các tài liệu, số liệu liên quan đến vấn đề nghiên cứu. Những
tài liệu, số liệu thu thập bao gồm:
-

Tài liệu chuyên ngành gồm tài liệu về hệ thống thông tin địa lí (GIS), phương pháp
xác định giá đất, các nghị định, thông tư hướng dẫn và các tài liệu liên quan đến đề tài
nghiên cứu, các bài báo, tạp chí...

-

Tài liệu về khu vực nghiên cứu gồm thu thập sô liệu, tài liệu thống kê về điều kiện tự
nhiên, tình hình phát triển kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu, bản đồ địa chính,
6

giao thông, thủy hệ thị trấn Trạm Trôi, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội được chỉnh lý mới
nhất, giá đất thị trấn Trạm Trôi, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội năm 2016 và những năm
trước.
-

Sau đó tiến hành nghiên cứu, phân tích, xử lý và chọn lọc những tài liệu cần thiết đồng
thời tổng hợp những kiến thức cần vận dụng trong việc thực hiện nghiên cứu đề tài.
5.2. Phương pháp khảo sát thực địa
Sau khi đã hoàn tất việc thu thập xử lý thông tin, tiến hành khảo sát thực địa
nhằm đảm bảo tính khách quan, khoa học, chính xác của đề tài đồng thời giúp đề tài có
tính cơ sở thực tiễn cao.
Việc khảo sát thực địa là cách tốt nhất để kiểm chứng lại những lý thuyết, những
nghiên cứu trong công tác nội nghiệp nhằm đảm bảo tính thực tiễn khoa học.
Khi khảo sát thực địa sẽ nắm bắt được tình hình thay đổi giữa hiện trạng sử dụng
đất ngoài thực tế và trên bản đồ địa chính giúp cho việc xác định chính xác giá trị cho
mỗi thửa đất sử dụng thực tế.
5.3. Phương pháp xử lý bản đồ giá đất trong ArcGIS
Dựa trên lý thuyết về hệ thống thông tin địa lí, giá đất và phần mềm ARCGIS
Deskop 10.3 tiến hành:

-

Chuyển đổi dữ liệu không gian thu thập được dữ liệu vào phần mềm ARCGIS, xây
dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính cần quản lý và liên kết các dữ liệu này với nhau.

-

Từ bản đồ địa chính, bản đồ gia thông, thủy hệ tiến hành phân loại các thửa đất theo

tiêu chuẩn có cùng các đặc điểm tương tự về vị trí, điều kiện kinh tế - xã hội.

-

Xác định hệ số cho từng vị trí theo thứ tự vị trí có đặc điểm thuân lợi hơn sẽ có hệ số
lớn hơn.

-

Sử dụng phần mềm ARCGIS để tính giá đất của các thửa đất theo phân loại vị trí và hệ
số đã quy định.

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.

Tổng quan về giá đất
7


1.1.1. Khái niệm về giá đất
Theo nhà Triết học Mác: “Giá cả đất đai là địa tô tư bản hóa.”
Tại nước ta theo Điều 3, chương 1, Luật Đất đai 2013: “Giá đất là giá trị của
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.”
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. [1]
Thực tế ở nước ta và nhiều nước khác trên thế giới tồn tại 2 loại giá đất: giá đất
do Nhà nước quy định và giá thị trường được hình thành qua các giao dịch về quyền
sử dụng đất. Cả 2 loại giá đất này có quan hệ mật thiết với nhau, đều chịu ảnh hưởng
của quy luật kinh tế. Giá Nhà nước quy định thường là giá trung bình của giá đất thị
trường trong năm tài chính trước, phục vụ mục đích thu thuế và các loại mục đích

khác, có trạng thái tĩnh tương đối; còn giá đất thị trường lại luôn biến động. Trong nền
kinh tế ổn định, 2 loại giá đất này khác nhau không đáng kể nhưng ở nước ta, giá thị
trường luôn có xu hướng cao hơn giá Nhà nước quy định, dẫn tới tiêu cực trong quản
lý và đầu cơ trong sử dụng.
Giá đất chính là thước đo kinh tế của đất, đất có khả năng sinh lợi càng cao thì
giá đất càng cao và ngược lại. Ngày nay, giá đất đóng vai trò trung tâm trong nền kinh
tế quốc dân, mọi hoạt động kinh tế đều liên quan tới khả năng sinh lợi của đất.
1.1.2. Lý luận về giá đất
1.1.2.1 Lý luận về quyền sở hữu đất đai
Sở hữu là phạm trù lích sử gắn liền với quá trình phát triển các hình thái kinh tế
- xã hội loài người. Các Mác phân tích sở hữu đất đai là nguồn gốc đầu tiên của mọi
của cải vật chất. Trong chế độ cộng sản nguyên thủy chưa hình thành khái niệm sở
hữu, bởi con người thời kỳ này tồn tại dựa vào lao động chiếm dụng sản vật có sẵn
trong tự nhiên, sau đó là chế độ chiếm hữu nô lệ, chế độ phong kiến, chế độ tư bản chủ
nghĩa. Khi con người đạt tới tầm cao mới trong lao động sản xuất, tạo ra của cải vật
chất dư thừa trên những đất đai tự nhiên nhất định, bắt đầu xuật hiện hình thức tư hữu
về sản hẩm lao động, cũng nhu tư hữu các tư liệu sản xuật, trong đó có tư liệu sản xuất
đặc biệt là đất đai. [10]
Từ thời kỳ phong kiến trở về trước, sở hữu đồng nhất với chiếm hữu, sử dụng
quyền lực khẳng định sự chiếm hữu. Theo phân tích hiện đại, quyền sở hữu là một
phạm trù pháp lý, bao gồm 3 quyền năng:
8


-

Quyền chiếm hữu: quyền chiếm hữu một vật là quyền được sở hữu vật đó trong tay.
Quyền chiếm hữu chỉ thể hiện về mặt pháp lý của quyền sở hữu, như một tuyên bố

-

được pháp luật thừa nhận về quyền sở hữu.
Quyền sử dụng: là quyền năng pháp lý được thực hiện những hành vi nhất định để sử
dụng, khai thác những mặt có ích của đối tượng sử dụng.
Đối với đất đai, về mặt kinh tế đây là quyền năng quan trọng nhất của quyền sở
hữu nhưng chủ sở hữu không nhất thiết là người trực tiếp sử dụng. Vào thời kỳ đầu khi
mới hình thành quyền sở hữu đất đai, chủ chiếm hữu trực tiếp là người sử dụng. Khi
kinh tế nông nghiệp ngày càng phát triển, chủ đất chiếm hữu được càng nhiều đất hơn,
họ không thể trực tiếp sử dụng mà cho người khác thuê để sản xuất kinh doanh nhằm
đạt được hiệu quả cao hơn. Xu hướng tách biệt quyền sử dụng và quyền chiếm hữu
ngày càng rõ nét theo quá trình phát triển của các hình thái kinh tế xã hội. Ngày nay,
tùy theo truyền thống và thể chế chính trị ở mỗi quốc gia mà có mức độ gắn quyền sử
dụng với quyền chiếm hữu khác nhau.

-

Quyền định đoạt: là quyền năng quyết định số phận pháp lý của đối tượng sở hữu, chỉ
chủ sở hữu mới có quyền này.
Không giống như quyền sở hữu tài sản thông thường, quyền sở hữu đất đai có
những đặc trưng khác biệt được tạo nên bởi đặc tính riêng của đất đai: đất đai do thiên
nhiên ban tặng con người, lãnh thổ của một quốc gia được củng cố, bảo vệ bằng công
sức của toàn dân tộc trong suốt quá trình lịch sử, mọi người đều có quyền sự dụng ở
những mức độ khác nhau; đất đai có hạn, đất đai không thể sản sinh thông qua sản
xuất, cố định về vị trí, nằm trong mối quan hệ mật thiết với môi trường xung quanh,
nếu chủ đất sử dụng bất hợp lý sẽ gây ảnh hưởng tói môi trường thiên nhiên và lợi ích
toàn xã hội. Pháp luật không cho phép chủ đất làm những việc gây thiệt hại cho đất
đai, ảnh hưởng xấu đến lợi ích chung của cộng đồng. Bị hạn chế về quyền sủ dụng và
quyền định đoạt, vì vậy ở một số nước quyền sở hữu tư nhân về đất đai dù được công
nhận nhưng cũng là quyền sở hữu không đầy đủ. Tại các nước xã hội chủ nghĩa, Nhà
nước không công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai, bởi vậy giá đất thực chất là

giá của quyền sử dụng đất.
Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Quyền sử dụng đất của toàn dân thể hiện qua việc Nhà nước giao đất hoặc cho các chủ
sử dụng có năng lực thuê đất trực tiếp sử dụng vào các mục đích khác nhau. Quyền
9


định đoạt của Nhà nước thể hiện thông qua hệ thống pháp luật, việc phê duyệt các
quyết định, chính sách pháp luật về đất đai, Nhà nước trao một phần quyền định đoạt
đối với đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
1.1.2.2. Lý luận về địa tô
Người sở hữu ruộng đất (địa chủ) có quyền sử dụng đất theo ý muốn của họ:
trực tiếp sử dụng hay cho nhà tu bản kinh doanh nông nghiệp thuê đất. Để được sử
dụng đất của địa chủ vào kinh doanh sản xuất thì nhà tư bản phải trả cho địa chủ một
khoản tiền theo hợp đồng, đó chính là địa tô. Số tiền này được tính theo từng năm,
hình thành không dựa vào ý muốn của địa chủ hay nhà tư bản, số tiền phải đủ lớn tròn
mặt bằng chung về mức lợi nhuận trong toàn nền kinh tế. Địa tô thể hiện giá trị kinh tế
của quyền sở hữu đất đai của địa chủ, chính là giá trị thặng dư trong sản xuật nông
nghiệp, mang lại thu nhập cho địa chủ.
Địa tô có 2 hình thức:
-

Địa tô chênh lệch
Địa tô chênh lệch là lợi nhuận siêu ngạch trong sản xuất nông nghiệp. Lợi nhuận
siêu ngạch là sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung và giá cả sản xuất cá biệt. Giá
cả sản xuất chung được quyết định bởi giá trị của nông sản trên đất sản xuất xấu nhất.
Giá cả sản xuất cá biệt là giá cả của nông sản ở từng nơi sản xuật cụ thể. Lợi nhuận
siêu ngạch trong sản xuất nông nghiệp diễn ra cố định trong thời gian dài bởi trong
thực tế, luôn tồn tại sự chênh lệch về độ phì đất đai tại các vị trí khác nhau. Địa tô

chênh lệch có thể được viết dưới dạng công thức:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất chung – Giá cả sản xuất cá biệt
Địa tô chênh lệch do ưu đãi của tự nhiên mang lại được gọi là địa tô chênh lệch
1, địa tô chênh lệch do đầu tư lao động của người sử dụng mang lại gọi là địa tô chênh
lệch 2.

-

Địa tô tuyệt đối
Địa tô tuyệt đối là khoản tiền nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải nộp cho
chủ sở hữu đất. Địa tô tuyệt đối chính là một phần địa tô chênh lệch mà nhà tư bản thu
được xác định thông qua giá cả đất đai, giá cả đất đai phụ thuộc vào lợi nhuận thu
được trên đât, vì vậy Mác gọi giá đất là địa tô tư bản hóa:
Giá đất = Địa tô/ Tỷ suất lợi nhuận [10]
10


1.1.2.3. Lý luận về giá trị, giá trị sử dụng, giá cả thị trường của đất đai
- Giá trị
Đất đai và tài nguyên thiên nhiên là “tặng vật” của tự nhiên cho con người. Khác
với những tư liệu sản xuất khác do con người tạo ra, đất đai do tự nhiên đem lại ngoài
ý muốn của con người, đất đai cố định về vị trí, không gian, vô hạn về thời gian sử
dụng. Bản thân đất đai không tạo ra của cải vật chất, đất đai chỉ đem lại của cải khi con
người đầu tư lao động vào đất đai, sự đầu tư lao động càng hợp lý thì lợi ích mang lại
càng lớn, lao động chính là thước đo giá trị của hàng hóa. Vì vậy, đất đai không phải
sản phẩm của lao động mà là đối tượng của lao động, bản thân đất đai tự nhiên không
có giá trị.
-

Giá trị sử dụng

Bản thân đất đai tự nhiên không có giá trị nhưng đất đai có những thuộc tính
khiến đất có công dụng thỏa mãn nhu cầu con người trong sản xuất hoặc trong các
mục đích sử dụng khác. Bằng kinh nghiệm hoặc bằng lao động khoa học con người
phát hiện đất đai có đặc tính có lợi cho loài người, ở những vị trí khác nhau đất đai có
đặc tính tự nhiên, xã hội tốt xấu khác nhau. Con người tiếp tục thực hiện điều tra khảo
sát, khai hoang, quy hoạch, thiết kế, thi công, mua bán đất đai. Đất đai tự nhiên lúc này
trở thành đất đai kinh tế, là hàng hóa và có giá trị, thể hiện giá trị sử dụng của đất đai.

-

Giá cả thị trường
Lao động chuyển hóa đất đai tự nhiên thành đất đai kinh tế nên đất đai có giá trị,
theo Mác giá trị này là cơ sở của giá cả thị trường đất đai (giá đất). Giá trị là bản chất
bên trong, giá cả là biểu hiện bằng tiền ra bên ngoài. Giá cả thị trường đất đai chịu ảnh
hưởng của các nhân tố như: giá trị của đất đai, sức mua tiền tệ, tỷ suất lợi tức, mức độ
lạm phát, cạnh tranh, tâm lý khách hàng, mức độ khan hiếm, cung – cầu, luật pháp, các
chính sách đất đai, các hình thức địa tô …
Nhân tố cung – cầu, sự khan hiếm và tâm lý khách hàng là nhóm nhân tố ảnh
hưởng nhiều nhất tới giá cả thị trường của đất đai. Dân sô ngày càng tăng, nhu cầu sử
dụng đất, đặc biệt nhu cầu đối với những mảnh đất có đặc tính tốt ngày càng lớn trong
khi đất đai có hạn, khiến cho cung thường ở trạng thái nhỏ hơn cầu, dẫn tới giá cả thị
trường của đất đai cao hơn nhiều giá trị của nó. Đất đai kinh tế là loại hàng hóa đặc
biệt, giá đất chỉ là một “ước lệ” trong mối quan hệ kinh tế giữa đất đai – con người tại
11


một thời điểm, một hoàn cảnh nhất định, không thể tính đúng và đủ giá trị vốn có của
nó. [11]
1.1.2.4. Lý luận về phân vùng đất đai
Phân vùng đất đai là chia đất đai thành các vìng theo vị trí không gian trên cơ sở

các nhân tố tự nhiên hoặc kinh tế xã hội. Các yếu tố tự nhiên như: độ dốc địa hình, tình
hình ngập úng, chất lượng môi trường,… và các yếu tố kinh tế - xã hội: mức độ phồn
hoa hiện đại của đô thị, cơ sở hạ tầng, mức độ thông thoáng của hệ thống giao thông,
mật độ dân số, quy hoạch sử dụng đất,…
Các vùng đất đai khác nhau sản sinh ra giá trị cá giá trị sử dụng khác nhau.Cùng
một mục đích sử dụng, đất đai ở những vị trí khác nhau có giá trị khác nhau. Cùng một
vị trí, đất đai có mục đích sử dụng khác nhau có giá trị khác nhau. Vị trí không gian
của vùng đất đai có ảnh hưởng rất lớn tới giá trị và trị sử dụng của nó, các tác dụng
như thước đo địa tô. Các vùng có nhiều nhân tố thuận lợi có giá cao hơn. Căn cứ vào
vùng được hình thành và giá trị, giá trị sử dụng đất được biểu hiện trong vùng để phục
vụ công tác định giá đất. [11]
1.2. Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất
Đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu của nền kinh tế nông nghiệp, là địa bàn sản
xuất của công nghiệp cà dịch vụ, đất đai là nguồn gốc của cải xã hội. Đất đai kinh tế
còn là một loại hàng hóa đặc biệt. Thị trường bất động sản với các hoạt động mua bán,
cho thuê, góp vốn, thế chấp,… luôn diễn ra sôi động khiến đất đai có vị trí quan trọng
trong guồng quay kinh tế. Vì vậy các đặc tính tự nhiên vốn có, quy luật kinh tế, nhân
tố xã hội ảnh hưởng tới khả năng sinh lợi của thửa đất, quy định trực tiếp tới giá đất.

1.2.1. Yếu tố tự nhiên
1) Vị trí

Yếu tố trực tiếp ảnh hưởng tới giá đất. Những thửa đất có vị trí càng thuận lợi
cho công việc thương mại, kinh doanh, cho thuê… có giá càng cao. Những thửa đất
trong đô thị thường có giá trị cao hơn những thửa đất ở nông thôn. Trong cùng một đô
thị, giá những thửa đất có vị trí gần các đầu mối giao thông quan trọng, gần trung tâm
hành chính, văn hóa, y tế, du lịch… có giá cao hơn những thửa đất khác.
12

2) Hình thể, diện tích thửa đất

Thửa đất được coi là tối ưu khi hình thể, diện tích, kích thước của nó đáp ứng
được nhu cầu, hợp túi tiền của người sử dụng. Với nhu cầu để ở, thửa đất vuông vắn,
diện tích trung bình phù hợp với đa số nhu cầu của người dân đô thị, có giá cao hơn
những thửa đất khác. Nhưng với những người dân nông thôn, đất không chỉ để ở mà
còn để tăng gia sản xuất, những thửa đất có diện tích rộng được ưa chuộng hơn. Với
mục đích kinh doanh thương mại, người sử dụng yêu cầu những thửa đất có mặt tiền
rộng. Thửa đất với hình thể và diện tích riêng, trong từng mục đích sử dụng khác nhau
sẽ có giá khác nhau.
3) Thổ nhưỡng

Mức độ phù hợp của chất đất, các tính chất lý hóa học của đất, độ dày bề mặt, độ
phì, đặc điểm dưới long đất… ảnh hưởng tới giá trị của đất. Ở vùng nông thôn, đất có
độ dày bề mặt lớn, độ phì cao phù hợp với mục đích sản xuất nông nghiệp, có giá cao
hơn. Đất dùng khai thác khoáng sản, xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình,… yêu
cầu đất có những đặc tính thổ nhưỡng phù hợp.
4) Độ dốc

Độ dốc của thửa đất ảnh hưởng tới sự thuận tiện trong giao thông, sinh hoạt đối
với khu dân cư, ảnh hưởng tới chất lượng trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp.
5) Môi trường tự nhiên

Vùng đất có khí hậu thuận hòa được ưa chuộng hơn vùng có khí hâu khắc nghiệt.
Các vùng kinh tế sản xuất đặc thù đòi hỏi môi trường khí hậu phù hợp. Tình trạng môi
trường (ô nhiễm nước thải, không khí, ô nhiễm tiếng ồn, mùi hôi, mức độ ngập lụt…),
tần suất thiên tai cũng khiến giá đất đai tăng lên hoặc ngược lại. [11]
1.2.2. Yếu tố kinh tế xã hội
1) Chính sách pháp lý

Nhà nước đưa ra các quy định, chính sách pháp luật vì mục tiêu phát triển kinh tế
vĩ mô, phục vụ lợi ích toàn xã hội, ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp tới giá cả đất đai
và thị trường bất động sản.
Chế độ sở hữu, chế độ sử dụng đất quyết định sự tồn tại, tăng lên, giảm xuống
của giá cả đất đai.
13


Các chính sách tài chính, tín dụng, thuế, chính sách về giá đất ảnh hưởng trực
tiếp tới xu thế của giá đất, tâm lý nhà đầu tư, nhu cầu người sử dụng.
Chế độ nhà ở cũng ảnh hưởng tới giá đất, thể hiện rõ trong 2 thời kỳ bao cấp (nhà
nước cấp phát nhà ở, tiền thuê nhà không bao gồm tiền thuê đất vì đất không có giá) và
thời kỳ kinh tế thị trường (đất trở thành hàng hóa nên có giá).
Quy hoạch đô thị về mục đich sử dụng đất, diện tích xây dựng quy định tới hiệu
ích sử dụng đất, mức độ lợi nhuận đem lại, tính hoàn chỉnh, hiện đại của đô thị. Một
mảnh đất trong các mục đích sử dụng khác nhau đem lại hiệu ích kinh tế khác nhau
nên có giá khác nhau.
Ngoài ra các chính sách thay đổi hành chính như nâng cấp đô thị, thay đổi ranh
giới, sát nhập tỉnh thành,… cũng làm thay đổi giá đất.
2) Cơ sở hạ tầng kỹ thuật

Mức độ hoàn thiện và hiện đại của hệ thống cầu đường, hệ thống điện nước, cống
thoát nước, hệ thống viễn thông, internet và các tiện nghi khác quyết định tới lợi thế và
giá trị của thửa đất.
3) Cơ sở hạ tầng xã hội

Sự thuận lợi của thửa đất đối với các nhu cầu của con người về y tế, giáo dục,
giải trí cộng đồng, thửa đất càng thuận lợi thì có giá càng cao. Khoảng cách từ thửa đất
tới bệnh viện, công viên, trường học, khu vui chơi, siêu thị, chợ, cơ quan hành chính,
tín ngưỡng,… và mức độ hiện đại của cơ sở hạ tầng xã hội đều ảnh hưởng tới giá cả

đất đai.
4) Dân số, mật độ dân số và dân trí

Dân số ngày càng đông, mật độ dân số tăng, nhu cầu sử dụng đất lớn khiến giá
đất tăng cao. Nhu cầu ngày càng lớn về khi nhà ở cao cấp xây dựng cho lượng dân cư
có dân trí cao và thu nhập lớn, cơ sở hạ tầng, môi trường sống tốt, an ninh xã hội ổn
định khiến giá đất tăng lên.
5) An ninh xã hội

Người sử dụng đất quan tâm tới tình hình trị an, mức độ tệ nạn xã hội của khu
đất. Khu đất an toàn sẽ kích thích đầu tư, mua bán, cư trú làm giá đất tăng lên.
Ổn định chính trị ảnh hường tới sự đầu tư nhà đất. Một nền chính trị ổn định thì sự đầu
tư ít rủi ro.
6) Tâm lý xã hội
14


Tâm lý xã hội hiện nay là hình thức quy mô gia đình nhỏ thay vì hình thức sống
“tam tứ đại đồng đường”, tăng nhu cầu nhà ở khiến giá đất tăng lên.
Yếu tố phong thủy cũng ảnh hưởng tới tâm lý đầu tư đất đai. Người sử dụng quan
tâm tới vị trí, hướng hợp tuổi, hình dáng thửa đất theo phong thủy. Những thửa đất đáp
ứng được yêu cầu người sử dụng, có phong thủy đẹp, mang lại cho tâm lý con người
sự an tâm hay hy vọng tài lộc có giá cao hơn những thửa khác.
7) Các yếu tố kinh tế

Tình trạng phát triển kinh tế, thu nhập quốc dân, trạng thái tiền tệ, biến động giá
cả, mức lãi suất tiền vay, tình hình cung – cầu bất động sản, tình hình thị trường chứng
khoán, thị trường lao động,… ảnh hưởng tới nhu cầu sử dụng đất và giá đất. Nền kinh
tế phồn vinh khiến thị trường bất động sản sôi động, giá đất tăng cao. Các vấn đề phức
tạp như đầu cơ nhà đất, mức độ dự trữ và đầu tư, lạm phát… cũng khiến giá đất biến

động khó lường.
8) Yếu tố quốc tế

Sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia chịu sự ảnh hưởng của nền kinh tế thế
giới, thị trường bất động sản cũng chịu sự chi phối của các quy luật kinh tế chung.
Ngoài ra, quan hệ chính trị thế giới ảnh hưởng tới sự hợp tác kinh tế, tới sự đầu tư của
nước ngoài vào thị trường bất động sản của mỗi quốc gia. [14]
1.2.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất
Giá đất chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác nhau. Có nhân tố tác động trực tiếp
tới giá đất như yếu tố tự nhiên, yếu tố kinh tế, tâm lý người sử dụng,… , có các nhân tố
tác động gián tiếp tới giá đất như yếu tố chính sách kinh tế vĩ mô, yếu tố khí hậu, yếu
tố an ninh xã hội, yếu tố quốc tế…
Trong mỗi nhóm yếu tố tác động trực tiếp hay gián tiếp, luôn toàn tại những yếu
tố tác động nhiều, yếu tố tác động ít. Đối với yếu tố tự nhiên, vị trí của thửa đất quyết
định lớn nhất tới giá thành thửa đất, sau đó là yếu tố hình thể, diện tích hay thổ
nhưỡng. Nhưng đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và
người sử dụng cụ thể. Mỗi đối tượng sử dụng đất có nhu cầu khác nhau. Doanh nhân
mong muốn mua được thửa đất có vị trí kinh doanh tốt; người sử dụng cao tuồi ưa
chuộng những thửa đất có vị trí gần bệnh viện, gần công viên, có môi trường yên tĩnh;
gia đình có con nhỏ ưa chuộng thửa đất gần trường học, trụ sở cơ quan; người nông
dân ưa chuộng những mảnh đất có diện tích rộng lớn, thổ nhưỡng tốt, thuận tiên cho
15


tưới tiêu;… Ngoài ra, còn có các trường hợp cá biệt khiến giá đất tăng với mức độ
khác nhau nhưng đều quyết định tơi khả năng sinh lợi của đất. Lợi ích này đối với mỗi
đối tượng sử dụng là khác nhau. Sự đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này chỉ
mang tính chất tương đối.
1.3. Khái niệm và nguyên tắc định giá đất
1.3.1. Khái niệm

Định giá đất là môn khoa học nhằm ước tính giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ
dựa trên quan hệ về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và khả năng sinh lợi của đất ở
một thời điểm và mục đích sử dụng xác định. Định giá đất phục vụ hoạt động thị
trường bất động sản (mua bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp, cầm cố, bảo hiểm, …) và
công tác quan lý nhà nước về đất đai (quản lý đất đai, thực hiện nghĩa vụ tài chính,…)
Định giá đất mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, dựa trên cơ sở khoa học
thực tiễn, mặt khác, định giá đất còn mang tính xã hội bởi giá đất chịu ảnh hưởng của
yếu tố tâm lý, xã hội và phụ thuộc vào kinh nghiệm, sự nhạy bén của người định giá
đối với thị trường. Định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị, không thể tính
đúng và đủ như định giá các tài sản thông thường. [9]
1.3.2. Nguyên tắc định giá đất
Giá đất chịu sự ảnh hưởng của nhiều yếu tố, các yếu tố này luôn biến động. Để
xác định được giá đất cần nghiên cứu tỉ mỉ các yếu tố đó và tương tác giữa chúng.
Phán đoán chính xác xu thế biến động, sử dụng các nguyên tắc định giá đất như kim
chỉ nam cho việc nghiên cứu. Các nguyên tắc trong định giá đất là những nguyên tắc
kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, không được phân tích riêng lẻ mà các nguyên
tắc này được xem xét trong mối quan hệ chặt chẽ với nhau.
1.3.2.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất (HBU)
Một bất động sản được đánh giá là cho hiệu ích sử dụng cao nhất và tốt nhất tại
thời điểm định giá khi nó đáp ứng được yêu cài ở 4 khía cạnh:
-

Về mặt vật chất: bất động sản đó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho

-

nhiều nhười hoặc cho một người cụ thể).
Về mặt pháp luật: việc sử dụng bất động sản đó phải hợp pháp, được Nhà nước thừa

-

nhân và bảo hộ.
Về mặt sử dụng: bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại
của thu nhập ròng trong tương lai cao nhất.
16


-

Về mặt thời gian: bất động sản đó có thời gian cho thu nhập thực (thu nhập ròng) cao
nhất và kéo dài nhất.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng
nhất của định giá bất động sản. [14]
1.3.2.2. Nguyên tắc thay thế
Giá một thửa đất chịu sự ràng buộc của thửa đất khác tương đồng về giá trị sử
dụng, loại hình sử dụng và có khả năng thay thế nó.
Nguyên tắc thay thế thường được sử dụng trong phương pháp so sánh. Những
thửa đất có tính cá biệt nên phải điều chỉnh giá trị của những điểm khác nhau để có
những thửa đất giống nhau và giá sẽ như nhau. Tuy nhiên, đây chỉ là biện pháp tình
huống, càng ít hiệu chỉnh kết quả càng chính xác.
Nguyên tắc thay thế có quan hệ với phương pháp thu nhập, hai thửa đất có thu
nhập như nhau, thửa nào được chủ đất đưa ra giá thấp hơn sẽ được bán nhanh hơn.
1.3.2.3. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất
Nguyên tắc này cho rằng khi đầu tư sản xuất trên một đơn vị đất đai, sau khi trừ
các khoản chi phí về lao động, vốn, quản lý thì lợi nhuận còn lại được sản sinh từ đất.
Nguyên tắc này giúp giải thích khả năng sinh lời của thửa đất phụ thuộc vào vị trí, dẫn
tới sự khác biệt giá cả giữa các thửa đất.

1.3.2.4. Nguyên tắc thay đổi
Giá cả thị trường của bất động sản luôn biến động vì các nhân tố ảnh hưởng tới

giá đất như nhân tố tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội,… cũng thay đổi theo thời gian.
Sự thay đổi này là một quy luật khách quan, luôn vận động không phụ thuộc vào ý
muốn của con người. Phải nắm bắt được quy luật biến động này để dự đoán chính xác.
Việc ước tính giá cả đất đai tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá nhưng vẫn phải
phản ánh được xu thế tương lai của bất động sản.
1.3.2.5. Nguyên tắc cạnh tranh
Cạnh tranh phát sinh giữa cung và cầu, giá cả là kết quả của cạnh tranh tại điểm
cân bằng cung – cầu. Nguyên tắc cạnh tranh là tiền đề của nguyên tắc cung – cầu.
Do đất có tính cá biệt, cố định về vị trí, giới hạn về không gian, cung do Nhà
nước không chế nên cạnh tranh thường diễn ra phía cầu và giữa các bên có nhu cầu.
17


Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế vị trí hoặc một loại
nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một lại nhà ở khác
nếu giá cả hấp dẫn. Những người kinh doanh bất động sản cỏ thể chuyển từ thị trường
bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phương khác, tìm
kiếm lợi nhuân cao hơn.
1.3.2.6. Nguyên tắc cung – cầu
Trong thị trường tự do, giá cả được quyết định tại điểm cân bằng cung – cầu: cầu
lớn hơn cung thì giá đất sẽ cao, cầu nhỏ hơn cung thì giá đất sẽ thấp. Sự cạnh tranh
giữa nguồn cung và cầu, sự biến động giá cả đất đai dẫn tới sự hình thành mối quan hệ
cung – cầu.
1.3.2.7. Nguyên tắc phù hợp
Một thửa đất có thể có nhiều sự lựa chọn sử dụng, nhưng chỉ có một mục đích sử
dụng mang tính pháp lý, được quy định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được phê duyệt. Phải căn cứ vào mục đích sử dụng hợp pháp này để định giá.
1.3.2.8. Nguyên tắc đóng góp
Giá đất dựa trên sự đóng góp của khả năng sinh lợi và quy mô diện tích của đất
đai. Khi định giá đất, dựa vào thu nhập ròng trên đất, thời gian sử dụng đất và phần

trăm lãi suất mong muốn.
Khả năng sinh lợi phụ thuộc vào nhiều yếu tố: vị trí thửa đất, thời điểm, đặc điểm
thửa đất, môi trường xung quanh,… các yếu tố này đóng góp vào khả năng sinh lợi
của đất.
1.3.2.9. Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động
sản khác
Nội dung của nguyên tắc này là giá trị của thửa đất chủ thể có thể phụ thuộc vào
thửa đất khác nằm trong cùng một vùng giá trị. Giá trị thị trường của những thửa đất
có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các thửa đất khác trong
vùng có cùng mục đích sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần. Những thửa
đất có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những thửa đất ở đó chủ yếu có giá
trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các thửa đất có giá trị cao đó có chiều
hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.
1.4. Một số phương pháp xác định giá đất
18


Để ước tính được giá đất đạt độ chính xác cao nhất không chỉ sử dụng các
nguyên tắc định giá như kim chỉ nam mà còn vận dụng chặt chẽ các phương pháp định
giá. Các phương pháp định giá được quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT
Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định
giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
1.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
-

Khái niệm:
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá thông qua việc phân tích
mức giá của các thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi,
điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã
giao dịch trên thị trường để xác định giá của thửa đất cần định giá.

-

Cơ sở khoa học:
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở nguyên tắc thay thế. Các thửa đất
tương tự nhau có cùng điều kiện thị trường sẽ có cùng một giá cả, chúng có thể thay
thế cho nhau, do cạnh tranh mà giá cả khống chế lẫn nhau và đi tới thống nhất.

-

Quy trình thực hiện:
+ Thu thập thông tin: thu thập thông tin của thửa đất cần định giá và thông tin
của tối thiểu 3 thửa đất đã giao dịch.
+ Phân tích, so sánh thông tin: lựa chọn các mẫu giao dịch để so sánh, so sánh
thửa đất cần địn giá với các mẫu giao dịch để tìm ra các đặc điểm khác nhau và theo
đặc điểm thị trường trước.
+ Xác định giá cả thửa cần định giá: lựa chọn một trong số những kết quả thu
được sau hiệu chỉnh.

-

Đánh giá phương pháp:
+ Ưu điểm: là phương pháp dễ thực hiện về mặt kỹ thuật, kết quả định giá dựa
trên chứng cứ thị trường thực tế nên trực quan, mang tính thuyết phục cao.
+ Nhược điểm: phương pháp chỉ thực hiện được khi có đủ nhiều lượng các thửa đất
tương tự đã giao dịch trong khu vực. Khi chất lượng thông tin về các bất động sản kém
sẽ ảnh hưởng xấu tới kết quả định giá. Sự chính xác của phương pháp còn phụ thuộc
vào kinh nghiệm của người định giá. [14]
1.4.2. Phương pháp thu nhập

-

Khái niệm:
19


Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa
mức thu nhập ròng thu được binh quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với
lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại
tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền
gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
-

Cơ sở khoa học:
Dựa trên những lý luận về địa tô, giá đất, thu nhập do đất mang lại và lý luận về
sự đóng góp của các yếu tố trong sản xuất hàng hóa (các yếu tố lao động, vốn, quản lý,
đất đai).

-

Quy trình thực hiện:
+ Xác định thu nhập của đất: là lượng thu nhập của đất sau khi đã khấu trừ mọi
chi phí, mang tính khách quan, ổn định và phổ biến.
+ Xác định tỷ lệ vốn hóa của đất: là xác định tỷ lệ sử dụng để chuyển dòng thu
nhập tương lai về giá trị hiện tại.

-

Đánh giá phương pháp:
+ Ưu điểm: nếu được tiến hành chặt chẽ mang lại kết quả định giá chính xác.

Thông qua phương pháp này tiếp cận trực tiếp được lợi ích người sử dụng thu được từ
thửa đất, giúp định hướng đầu tư.
+ Nhược điểm: yêu cầu các tham số để tính toán có độ chính xác cao, nhưng các
tham số được xác định chỉ là dự kiến, ước tính, khiến hạn chế độ chính xác. Có thể
khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp khác để kiểm tra.
1.4.3. Phương pháp chiết trừ

-

Khái niệm:
Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đối với thửa đất có tài sản gắn
liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị
bất động sản (bao gồm giá trị đất và ía trị tài sản gắn liền với đất).

-

-

Phạm vi ứng dụng:
+ Định giá đất cho các khu công nghiệp.
+ Định giá đất cho các khu đô thị mới.
+ Định giá đất khai hoang.
Quy trình thực hiện
+ Xác định chi phí để có đất.
20


+ Xác định chi phí đầu tư phát triển.
+ Xác định lợi tức trên vốn đầu tư.
+ Xác định lợi nhuận của nhà đầu tư.

+ Xác định thu nhập tăng theo giá trị gia tăng của đất sau khi đầu tư phát triển.
- Đánh giá phương pháp:
+ Ưu điểm: phương pháp chiết trừ thích hợp để định giá đất cho khu vực mới
phát triển, thị trường chưa phát triển.
+ Nhược điểm: phương pháp này còn một số hạn chế, cần lưu ý rằng sự gia tăng
chi phí không hẳn làm tăng giá trị đất đai. Khi dùng phương pháp này áp dụng để định
giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất thì yêu cầu phải có đủ số liệu về các bất
động sản nằm trên đất.

21


1.4.4. Phương pháp thặng dư
-

Khái niệm:
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đối với thửa đất có tiềm năng
phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ chi phí ước tính ra
khỏi tổng doanh thu phát triển của giả định của bất động sản.

-

Cơ sở khoa học:
Phương pháp thặng dư dựa trên nguyên tác HBU, nguyên tắc cung – cầu và
nguyên tắc dự báo.

-

Phạm vị ứng dụng:

+ Định giá khu đất trống, các bất động sản có công trình xây dựng có giá trị
không đáng kể. Thường được sử dụng trong các dự án có đấu thầu quyền sử dụng đất.
+ Định giá đất các công trình xây dựng còn mới và đang phát huy hiệu quả.

-

-

Quy trình tiến hành:
+ Điều tra tình hình cơ bản của khu đất cần định giá.
+ Xác định phương thức sử dụng đất.
+ Ước tính tổng giá trị bất động sản sau khi phát triển.
+ Ước tính tổng chi phí xây dựng.
+ Định giá đất dựa vào giá bất động sản và tổng chi phí xây dựng.
Đánh giá phương pháp:
+ Ưu điểm: thích hợp áp dụng định giá cho các bất động sản có giá trị tiềm năng,
tính chính xác cao.
+ Nhược điểm: các bước thực hiện phức tạp, chứa nhiều biến số. Các đại lượng
chỉ mang tính dự báo, có thể thay đổi theo điều kiện thị trường. Phương pháp đòi
hỏi người thực hiện cần có kiến thức và kỹ năng tốt.

1.5. Tổng quan về hệ thống thông tin địa lý (GIS)
1.5.1. Khái niệm GIS

22


Từ các cách tiếp cận khác nhau nhiều nhà khoa học có những định nghĩa khác
nhau về GIS:
Theo Võ Quang Minh (2005) GIS là một kỹ thuật quản lý các thông tin dựa vào

máy vi tính được sử dụng bởi con người vào mục đích lưu rữ, quản lý và xử lý các số
liệu địa lý hoặc không gian nhằm phục vụ cho các mục đích khác nhau.
Theo ESRI: GIS là một tập hợp có tổ chức, bao gồm hệ thống phần cứng, phần
mềm máy tính, dữ liệu địa lý và con người, được thiết kế nhằm mục đích nắm bắt, lưu
trữ, cập nhật, điều khiển, phân tích và hiển thị tất cả các dạng thông tin liên quan đến
vị trí địa lý.
Theo GS. Shunji Murai: GIS là một hệ thống thông tin được sử dụng để nhập,
lưu trữ, truy vấn, thao tác, phân tích và xuất ra các dữ liệu có tham chiếu địa lý hoặc
dữ liệu địa lý không gian; hỗ trợ ra quyết định trong việc quy hoạch về sử dụng đất,
quản lý tài nguyên thiên nhiên, môi trường, giao thông, đô thị và nhiều lĩnh vực quản
lý khác.
1.5.2. Các thành phần của GIS
Có các kiểu phân chia khác nhau về thành phẩn của GIS:
Mô hình hệ thống 3 thành phần bao gồm: phần cứng, phần mềm, con người.
Mô hình hệ thống 4 thành phần bao gồm: kỹ thuật (phần cứng và phần mềm),
thông tin, tổ chức, con người.
Mô hình hệ thống 5 thành phần bao gồm: phần cứng, phần mềm, dữ liệu, quy
trình, con người.
Mô hình hệ thống 6 thành phần bao gồm: phần cứng, phần mềm, dữ liệu, quy
trình, tổ chức, con người.
Theo Võ Quang Minh (2005), GIS gồm các thành phần:

23


Hình 1.1. Các thành phần của GIS
1.5.2.1. Phần cứng (Hardware)
Phần cứng của hệ thống thông tin địa lý bao gồm các thành phần sau:
-

Hệ thống máy tính: Màn hình, chuột điều khiển, main, bàn phím, đồ dọc đĩa, ổ cứng…
Hệ thống mạng (LAN, WAN, Internet)
Các thiết bị ngoại vi: Máy quét, máy in, bàn số hóa, GPS…
1.5.2.2. Phần mềm (Software)
Là tập hợp các câu lệnh, chỉ thị nhằm điều khiển phần cứng của máy tính thực
hiện một nhiệm vụ xác định, phần mềm hệ thống thông tin địa lý có thể là một hoặc tổ
hợp phần mềm máy tính. Phần mềm được sử dụng trong hệ thống thông tin địa lý
(GIS) bao gồm các tính năng sau:

-

Nhập và kiểm tra dữ liệu
Lưu trữ và quản lý cơ sở dữ liệu
Xuất dữ liệu
Biên đổi dữ liệu
Tương tác với người dùng
Phần mềm GIS được phân ra hai nhóm: phần mềm thương mại và phần mềm
nguồn mở. Các phần mềm sử dụng phổ biến trong GIS: Mapinfo. ArcGis. Grass GIS,
ArcView, Quantum GIS…
1.5.2.3.. Con người
Con người trong GIS gồm 3 nhóm người:

-

Nhà phân tích tính toán thực tế: nhóm người này có nhiệm vụ tìm hiểu, phân tích, tìm
ra các bài toán thực tế giải quyết các vấn đề trong quản lý thông tin địa lý, nhóm này

-

chiếm số rất ít.

Nhóm chuyên viên kỹ thuật, quản trị hệ thống GIS: thực hiện chức năng chuyên về kỹ
thuật trong hệ thống.
24


-

Nhóm người sử dụng GIS phục vụ tác nghiệp hằng ngày, chiếm số lượng nhiều trong
thành phần này.
1.5.2.4. Số liệu, dữ liệu địa lý
Số liệu được sử dụng trong GIS không chỉ là số liệu địa lý riêng lẻ mà còn phải
được thiết kế trong một cơ sở dữ liệu. Những thông tin địa lý sẽ bao gồm vị trí địa lý,
thuộc tính của thông tin, mối quan hệ không gian của các thông tin và thời gian. Có hai
hình dạng số liệu được sử dụng trong kỹ thuật GIS:

-

Cơ sở dữ liệu bản đồ: là những mô tả hình ảnh bản đồ được số hóa theo một khuôn
dạng nhất định mà máy tính hiểu được. Hệ thống thông tin địa lý dùng cơ sở dữ liệu
này xuất ra các bản đồ trên màn hình hoặc ra các thiết bị ngoại vi khác nhau như máy
in, máy vẽ…
+ Số liệu Vector: được trình bày dưới dạng điểm, đường và diện tích, mỗi dạng
có liên quan đến một số liệu thuộc tính được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu.
+ Số liệu Raster: được trình bày dưới dạng lưới ô vuông hay ô chữ nhật đều

-

nhau, giá trị được ấn định cho mỗi ô sẽ được chỉ định giá trị của thuộc tính.
Số liệu thuộc tính: được trình bày dưới dạng các ký tự hoặc số, hoặc ký hiệu để mô tả
các thuộc tính của các thông tin thuộc về địa lý.

1.5.2.5. Chính sách và quản lý
Đây là thành phần đóng vai trò quan trọng đảm bảo khả năng hoạt động của hệ
thống. Để hoạt động thành công, hệ thống GIS phải được đặt trong một khung tổ chức
phù hợp và có những hướng dẫn cần thiết để quản lý, thu thập, lưu trữ và phân tích số
liệu, đồng thời có khả năng phát triển hệ thống GIS theo yêu cầu.
Hệ thống GIS phải được điều hành bởi một hệ thống quản lý, bộ phân này phải
được bổ nhiệm để tổ chức hoạt động của hệ thống một cách có hiệu quả phục vụ nhu
cầu người sử dụng thông tin.
Ngoài ra, cần phối hợp với cơ quan chức năng có liên quan nhằm làm gia tăng
tính hiệu quả sử dụng của GIS cũng như các nguồn số liệu hiện có.
1.5.3. Giới thiệu về cấu trúc cơ sở dữ liệu trong GIS
1.5.3.1. Dữ liệu không gian
Dữ liệu không gian có hai dạng cấu trúc. Đó là dạng Raster và dạng Vector:

25