Bài tập lớn môn Định giá tài sản Định giá khách sạn Long Anh

ĐỊNH
GIÁ
TÀI
SẢN
NHÓM 2


Danh sách TV
1. Bùi Thị Hoa
2. Nguyễn Thị
Hồng Lụa
1. Hoàng Thị Huyền
2. Phạm Thế Hiệp
3. Nguyễn Văn Sang
4. Trần Thanh Vân
5. Phạm Thị Hồng
6. Nguyễn Thị
Mai Hương


ĐỀ TÀI: ĐỊNH GIÁ KHÁCH SẠN

LONG ANH


Báo cáo kết quả định giá
Khách hàng yêu cầu định giá: Nguyễn Thanh Thúy
Địa chỉ: Số 242 – Tổ dân phố 1 – Đường Thạch Sơn Thị trấn Sa Pa – Tỉnh Lào Cai
Điện thoại: 0986.295.447
Tài sản thẩm định giá: Khách sạn Long Anh
Địa điểm định giá: Số 242 - Đường Thạch Sơn – Sa Pa Lào Cai

Mục đích thẩm định giá: Để bà Nguyễn Thanh Thúy làm
cơ sở trong việc ra quyết định kinh doanh.
Thời điểm thẩm định giá: Tại thời điểm hiện nay (4/2016)
Đơn vị tính giá: Triệu Vnđ


NỘI DUNG
1

Phương thức tiến hành định giá

2

Đặc điểm tài sản định giá

3

Nguyên tắc và cơ sở định giá

4

Ứng dụng các phương pháp định giá


Phương thức tiến hành định giá


Đặc điểm tài sản định giá
Đặc điểm pháp lý:
• Giấy phép xây dựng

số 85/GPXD,
ngày 13/4/2004
• Giấy chứng nhận
Quyền sử dụng đất
số: 0203871220


Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật
• BĐS cần TĐG là khách sạn Long Anh thuộc sở hữu
của bà Nguyễn Thanh Thuý
• Có giấy chứng nhận ĐKKD DNTN số 12H 070000475
HKD do UBND Huyện Sa Pa, Phòng Tài chính – Kế
hoạch cấp, đăng ký lần đầu 02/01/2005, thay đổi lần
thứ 2 vào 06/01/2016.
• Địa chỉ trụ sở chính của DN: Số 242, Đường Thạch
Sơn, Thị trấn Sa Pa, Tỉnh Lào Cai
• Ngành nghề kinh doanh: Lưu trú du lịch, dịch vụ ăn
uống, cafe – giải khát, rượu bia, thuốc lá, đồ lưu niệm.
• Vốn đầu tư: 1.5 tỷ đồng (Một tỷ năm trăm triệu VNĐ)
• Chủ doanh nghiệp đứng tên là bà: Nguyễn Thanh Thúy


Đặc điểm tài sản định giá
• Khách sạn ở vị trí mặt tiền đường Thạch Sơn, giao
thông thuận lợi, ngay trục đường chính ra Lào Cai
• Vị trí tọa lạc ngay khu du lịch
• Gần khu dân cư sinh sống, gần chợ, gần bến xe khách,
gần cây xăng duy nhất ở thị trấn Sa Pa
• Thuộc khu đô thị có cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh,
có khả năng kinh doanh

• Xung quanh có nhiều khách sạn khác.


Đặc điểm tài sản định giá
• Khách sạn được xây dựng và đã đi vào hoạt động từ
năm 2005. Ban đầu tài sản xây dựng trên lô đất rộng
100m2 (ngang 4m dài 25m vuông vức).
• Sau quá trình kinh doanh, vào năm 2010, chủ tài sản
quyết định mua thêm lô đất bên cạnh có cùng diện
tích để xây dựng mở rộng quy mô khách sạn.
• Trong quá trình xây mới năm 2010, phần BĐS cũ cũng
được nâng cấp cải tạo lớn để hợp với phần BĐS mới
thành một khối công trình thống nhất.


Đặc điểm tài sản định giá
• Hiện tại, BĐS có ba tầng và một sân thượng xây dựng
với kết cấu đúc kiên cố, tọa lạc trên diện tích đất 200 m2,
có diện tích xây dựng là 185.6 m2, có diện tích sàn là
649.6 m2.
• Hình dạng đất và BĐS đều vuông vức, hướng Nam.
• Toàn bộ đất và BĐS dùng để KD khách sạn đều thuộc sở
hữu của pháp nhân là DNTN Long Anh.
• DNTN Long Anh đứng tên giấy chứng nhận QSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do
vậy, lô đất được phân loại là đất sản xuất kinh doanh
dịch vụ.


Đặc điểm tài sản định giá

DN có đầy đủ các loại giấy tờ còn thời hạn hiệu lực bao
gồm:
• Giấy chứng nhân đăng ký doanh nghiệp của UBND
Huyện Sa Pa, Phòng Tài chính – Kế hoạch.
• Giấy công nhận hạng cơ sở lưu trú du lịch của Sở Văn
hóa, Thể thao và Du lịch Lào Cai, quyết định công
nhận khách sạn Long Anh đạt tiêu chuẩn 1 sao.
• Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự để
làm ngành, nghề kinh doanh có điều kiện của Công an
Huyện Sa Pa.
• Giấy chứng nhận đủ điều kiện về PCCC của Sở Cảnh
sát Phòng cháy và Chữa cháy tỉnh Lào Cai.
• Giấy chứng nhận cơ sở đủ điều kiện vệ sinh an toàn
thực phẩm của Sở Y tế tỉnh Lào Cai.


Phòng khách sạn


Phòng khách sạn


Phòng khách sạn


Phòng khách sạn


Phòng ăn khách sạn

Nguyên tắc trong định giá bất động sản
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Nguyên tắc cung - cầu
Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc cân bằng
Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc cạnh tranh
Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi
những bất động sản khác
11. Nguyên tắc phân phối thu nhập
12. Nguyên tắc dự tính tương lai


Cơ sở trong định giá bất động sản
Cơ sở giá trị thị trường

Cơ sở giá trị thị trường

Giá trị thực ước tính

Giá trị trong sử dụng

Một tài sản có thể trao đổi

Giá trị có thể bảo hiểm

Vào ngày thẩm định giá

Giá trị tận dụng

Người mua tự nguyện

Giá trị phục hồi

Người bán tự nguyện

Giá trị bồi thường thiệt hại

Trong một GD bình thường

Giá trị đầu tư

Sau khi tiếp thị đúng mức

Giá trị đặc biệt

Ở nơi ấy các bên đã hành động Giá trị thanh lý hoặc giá
thận trọng và có hiểu biết
bán bắt buộc
Và không bị ép buộc

Giá trị thực hiện đấu thầu


Ứng dụng các phương pháp
định giá

Ứng
DụngTiếp
Cận Chi
Phí

Ứng DụngTiếp
Cận Doanh
Thu
Trong thẩm
định giá trị
khách sạn


Ứng dụng tiếp cận chi phí
trong thẩm định giá trị
khách sạn

Ước tính giá trị quyền sử dụng đất:
Bảng các BĐS so sánh
Chỉ
tiêu
1
2
3

Yếu tố so
Thửa đất
sánh
cần TĐG
Giá bán
Chưa biết
(triệu đồng)
Tổng diện
200
tích (m2)
Giá bán mỗi
Chưa biết
m2 (tr đồng)

Thửa đất
so sánh 1

Thửa đất so
sánh 2

Thửa đất
so sánh 3

850

1,650

1,275

68

125

126.5

12.5

13.2

10.08


Ước tính giá trị quyền sử dụng đất
Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh
4

Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh
Hình dạng
Vuông vức

4.1
Tỷ lệ

Tỷ lệ điều
chỉnh
Mức điều
chỉnh

100%

Cân đối

Vuông
vức

Cân đối

95%

100%

95%

5.26%

0%

5.26%

0.657

0

0.53

Triệu
Triệu
đồng/m2 đồng/m2

Triệu
đồng/m2


Ước tính giá trị quyền sử dụng đất
Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh
4

Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh

Đất TM,
Đất ở
Đất ở
4.2 Mục đích DV thuộc
thuộc đô thuộc đô
sử dụng đất đô thị loại
thị loại V thị loại V
V
Tỷ lệ
100%
125%
125%
Tỷ lệ
-20%

-20%
điều chỉnh
Mức
-2.5
-2.64
điều chỉnh
Triệu
Triệu
đồng/m2 đồng/m2

Đất TM,
DV thuộc
đô thị loại
V
100%
0%
0
Triệu
đồng/m2


Ước tính giá trị quyền sử dụng đất
E

Mức giá chỉ dẫn
(Tr đồng/m2)

10.657

10.56

10.61

Thống nhất mức giá chỉ dẫn
G

2

1

1

Số điều chỉnh thuần
(triệu đồng)

-1.843

-2.64

0.53

Số điều chỉnh tuyệt
đối (triệu đồng)

3.157

2.64

0.53

Số lần điều chỉnh