Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt Nam (LA tiến sĩ)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ QUỐC PHÒNG

HỌC VIỆN HẬU CẦN
[\

LÊ HẢI

PHÁT TRIỂN CÁC SẢN PHẨM TÀI CHÍNH CHO
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 62.34.02.01

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:
1. TS. Quách Mạnh Hào
2. PGS,TS. Trần Thị Thanh Tú

HÀ NỘI - 2016


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận án: “Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị
trường bất động sản tại Việt Nam” là công trình nghiên cứu độc lập của tôi, do
chính tôi thực hiện.
Các tài liệu tham khảo, trích dẫn, các số liệu thống kê phục vụ mục tiêu

nghiên cứu của công trình này là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.
Nghiên cứu sinh

Lê Hải


ii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................... i
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ vi
DANH MỤC BẢNG ..............................................................................................viii
DANH MỤC HÌNH VẼ........................................................................................... ix
PHẦN MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CÁC SẢN PHẨM TÀI
CHÍNH CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ................................................ 14
1.1.

Tổng quan về bất động sản - thị trường bất động sản............................. 14

1.1.1. Bất động sản .................................................................................................. 14
1.1.2. Thị trường bất động sản ................................................................................ 17
1.2.

Sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản ..................................... 23

1.2.1. Khái niệm sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản.......................... 23
1.2.2. Các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản theo từng giai đoạn
phát triển của thị trường bất động sản........................................................... 24
1.2.3. Các mô hình phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản ...... 28

1.3.

Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản ............. 36

1.3.1. Khái niệm phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản ... 36
1.3.2. Nội dung phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản ..... 37
1.3.3. Các chỉ tiêu đánh giá sự phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường
bất động sản................................................................................................... 40
1.3.4. Các nhân tố ảnh hưởng tới sự phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường
bất động sản................................................................................................... 45
Kết luận chương 1................................................................................................... 50
Chương 2: KINH NGHIỆM THẾ GIỚI VỀ PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM
TÀI CHÍNH CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ........................................ 51
2.1.

Sản phẩm tài chính tại những quốc gia có thị trường bất động sản
phát triển ...................................................................................................... 51


iii

2.1.1. Sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Đức .............................. 51
2.1.2. Sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Mỹ ............................... 54
2.1.3. Sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Nhật Bản...................... 55
2.1.4. Sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Malaysia ...................... 56
2.2.

Mô hình sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản phổ biến
trên thế giới .................................................................................................. 56

2.2.1. Đối tác trách nhiệm hữu hạn về bất động sản (Real estate limited
partnerships -RELPs) .................................................................................... 56
2.2.2. Quỹ đầu tư bất động sản (Real estate investment trusts - REITs) ................ 58
2.3.

Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam ........................................................... 59

2.3.1. Mô hình Ngân hàng Tiết kiệm Nhà ở với sản phẩm tài chính truyền thống
cho thị trường bất động sản ........................................................................... 59
2.3.2. Mô hình chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản ............................... 60
Kết luận chương 2................................................................................................... 62
Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM TÀI CHÍNH CHO
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM – TRƯỜNG HỢP
NGHIÊN CỨU NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI ......... 63
3.1.

Khái quát về thị trường bất động sản tại Việt Nam................................. 63

3.1.1. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường bất động
sản tại Việt Nam............................................................................................ 63
3.1.2. Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam ......................................... 71
3.2.

Thực trạng phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất
động sản tại Việt Nam .............................................................................. 77

3.2.1. Quy trình thực hiện một dự án bất động sản tại Việt Nam ........................... 77
3.2.2. Thực trạng phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại
Việt Nam. ...................................................................................................... 78
3.2.3. Đánh giá thực trạng phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất động

sản tại Việt Nam............................................................................................ 84


iv

3.3.

Giới thiệu khái quát về Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội và
thực trạng sản phẩm tài chính bất động sản tại Ngân hàng thương
mại cổ phần Quân đội ................................................................................. 90

3.3.1. Giới thiệu khái quát về Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội................... 90
3.3.2. Thực trạng sản phẩm tài chính bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ
phần Quân đội ................................................................................................ 92
3.4.

Nguyên nhân tác động đến mức độ phát triển sản phẩm tài chính cho
thị trường bất động sản tại Việt Nam........................................................ 96

Kết luận chương 3................................................................................................... 98
Chương 4: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG NHU CẦU SẢN PHẨM TÀI
CHÍNH CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM................... 99
4.1.

Đánh giá nhu cầu sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản
cho chủ dự án............................................................................................... 99

4.1.1. Các nguồn tài chính bất động sản ở Việt Nam hiện nay ............................. 100
4.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc huy động các nguồn tài chính bất động sản .....108
4.2.

Đánh giá nhu cầu về sản phẩm tài chính bất động sản cho người
mua nhà ......................................................................................... 125

4.2.1. Mức độ khó khăn của các nguồn huy động đối với người mua nhà............... 127
4.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến sản phẩm tài chính bất động sản cho người
mua nhà ....................................................................................................... 129
4.2.3. Mức độ quan trọng của các yếu tố đối với khả năng vay vốn của người
mua nhà ....................................................................................................... 133
4.2.4. Mức độ hiểu biết các sản phẩm tài chính bất động sản của người mua nhà136
Kết luận chương 4................................................................................................. 139
Chương 5: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CÁC SẢN PHẨM TÀI CHÍNH
CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM VÀ ỨNG DỤNG
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI .......................... 140
5.1

Định hướng về phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam giai
đoạn 2015 – 2020 ....................................................................................... 140


v

5.2

Quan điểm về phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất
động sản tại Việt Nam............................................................................... 142

5.3

Giải pháp phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động

sản tại Việt Nam ........................................................................................ 144

5.3.1 Nhóm giải pháp đẩy mạnh phát triển sản phẩm tàichính hiện hữu:............ 145
5.3.2 Nhóm giải pháp phát triển sản phẩm tài chính bất động sản chuỗi liên kết 152
5.4.

Ứng dụng các giải pháp phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường
bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội.................. 171

5.4.1 Giải pháp phát triển các sản phẩm truyền thống đối với Người mua nhà
và Chủ đầu tư – là khách hàng hoặc khách hàng tiềm năng của Ngân
hàng thương mại cổ phần Quân đội ............................................................ 171
5.4.2. Nhóm giải pháp phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản
chuỗi liên kết ................................................................................................ 173
5.4.3. Nhóm giải pháp hướng tới mô hình tối ưu.................................................. 174
5.5.

Điều kiện thực hiện giải pháp................................................................... 176

5.5.1. Điều kiện đối với Ngân hàng Nhà nước...................................................... 176
5.5.2. Điều kiện đối với Bộ Tài chính ................................................................... 178
5.5.3. Điều kiện đối với Bộ Xây dựng ................................................................... 179
Kết luận chương 5................................................................................................. 180
KẾT LUẬN............................................................................................................ 181
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BĐS

Bất động sản

ACB

Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu

BIDV

Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam

MB

Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân Đội

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

NHTM

Ngân hàng thương mại

KHCN

Khách hàng cá nhân

TCTD

Tổ chức tín dụng

TMCP

Thương mại Cổ phần

TSBĐ

Tài sản bảo đảm

UBND

Ủy ban nhân dân

RELPs

Đối tác trách nhiệm hữu hạn về BĐS (Real estate limited
partnerships -RELPs)

REITs

Quỹ đầu tư BĐS (Real estate investment trusts – REITs)

MBS

Chứng khoán có đảm bảo bằng thế chấp (Mortgage backed
securities - MBS)

CMOs

Nghĩa vụ thế chấp có thể cầm cố (Collateralized mortgage
obligations - CMOs)

OECD

Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (Organization for Econmic
Cooperation and Development – OECD)

CMBSs

Chứng khoán thế chấp thương mại – Commercial MortgageBacked Securities (CMBSs)

MBB

Chứng khoán hóa có tài sản thế chấp không thông qua trung gian
- The Mortgage Backed Bond (MBB)

MRSs

Quyền phục vụ thế chấp – Mortgage Servicing Rights (MRSs) 

SPC

Công ty SPC (Special Purpose Company)

Ngân hàng Tiết kiệm
Ngân hàng tiết kiệm nhà ở Bausparkasse Schwabisch Hall AG
Nhà ở BSH AG


viii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Ưu điểm của mô hình Ngân hàng Tiết kiệm Nhà ở ...................................54
Bảng 3.1. So sánh sản phẩm xây lắp của BIDV, Vietinbank, MB.............................80
Bảng 3.2. Đặc điểm chính của sản phẩm cho vay mua, xây dựng, sữa chữa nhà đất ......... 82
Bảng 3.3. Các tiện ích tăng thêm của sản phẩm mua, xây dựng, sửa chữa nhà đất .......83
Bảng 4.1: Giá trị cho các yếu tố của khoản vay .......................................................130


ix

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 1.1:

Mô hình MBS............................................................................................. 29

Hình 1.2:

Quy trình tạo chứng khoán CMO............................................................... 30

Hình 1.3.

Mô hình kết hợp giữa nhà tạo lập bất động sản, ngân hàng tín thác và
công ty SPC................................................................................................ 34

Hình 1.4:

Mô hình xây dựng và vận hành dự án bất đống sản................................... 35

Hình 1.5:

Mô hình kết hợp giữa bên tạo lập bất động sản và công ty SPC ............... 36

Hình 2.1:

Mô hình Ngân hàng Tiết kiệm Nhà ở ........................................................ 52

Hình 2.2.

Lợi ích từ việc hỗ trợ chênh lệch tiền lãi tiết kiệm nhà ở .......................... 53

Hình 3.1.

Tăng trưởng tín dụng tại Việt Nam giai đoạn 2001 - 2011........................ 72

Hình 3.2.

CPI của Việt Nam qua các tháng năm 2010-2011 ..................................... 73

Hình 3.3.

Lượng căn hộ tồn kho tại Hồ Chí Minh và Hà Nội.................................... 74

Hình 3.4.

Dư nợ và nợ xấu bất động sản của Việt Nam giai đoạn 2010- 2012............... 75

Hình 3.5.

Quy trình thực hiện một dự án bất động sản .............................................. 77

Hình 3.6.

Dư nợ cho vay thị trường BĐS và tổng dư nợ của thị trường.................... 84

Hình 3.7.

Mức độ quan trọng của quy trình nghiệp vụ .............................................. 87

Hình 3.8.

Khả năng đáp ứng nhu cầu của chủ đầu tư ................................................ 88

Hình 3.9.

Khả năng đáp ứng nhu cầu của KHCN ...................................................... 89

Hình 3.10. Khả năng tiếp cận các sản phẩm dịch vụ của khách hàng ......................... 90
Hình 3.11. Tỷ lệ dư nợ bất động sản/dư nợ KHCN tại MB ......................................... 92
Hình 3.12. Tỷ trọng dư nợ nhà chung cư, đất dự án so với tổng dư nợ bất động
sản tại MB .................................................................................................. 93
Hình 3.13. So sánh dư nợ cho vay Người mua nhà của MB với một số NHTM ở

Việt Nam .................................................................................................... 94
Hình 4.1.

Nguồn tài trợ của các dự án bất động sản ................................................ 100

Hình 4.2:

Mức độ quan trọng của nguồn vốn từ người mua nhà đối với chủ dự án 101

Hình 4.3:

Mức độ quan trọng của vốn vay ngân hàng đối với chủ dự án ................ 102

Hình 4.4:

Mức độ quan trọng của vốn ngân sách đối với chủ dự án ....................... 102

Hình 4.5:

Mức độ rủi ro của huy động tiền từ người mua nhà đối với chủ dự án ... 103

Hình 4.6:

Mức độ rủi ro của huy động vốn vay ngân hàng đối với chủ dự án .............. 104


x

Hình 4.7:

Mức độ rủi ro của huy động vốn trái phiếu đối với chủ dự án................. 104

Hình 4.8:

Mức độ rủi ro của huy động vốn từ quỹ đầu tư bất động sản đối với
chủ dự án .................................................................................................. 105

Hình 4.9:

Mức độ rủi ro của sử dụng vốn ngân sách đối với chủ dự án .................. 105

Hình 4.10: Lý do không triển khai dự án nhà ở ......................................................... 107
Hình 4.11: Quy định pháp lý với vấn đề này không rõ ràng...................................... 109
Hình 4.12: Người mua nhà không tin tưởng năng lực chủ đầu tư ............................. 109
Hình 4.13: Người mua nhà không được bảo vệ về lộ trình dự án.............................. 110
Hình 4.14: Lộ trình trả tiền không phù hợp ............................................................... 110
Hình 4.15: Người mua nhà ngại rủi ro biến động giá bất động sản ........................... 111
Hình 4.16: Ngân hàng không tin tưởng vào năng lực chủ đầu tư .............................. 112
Hình 4.17: Ngân hàng không tin tưởng vào triển vọng thị trường bất động sản ....... 113
Hình 4.18: Thủ tục ngân hàng quá rườm rà ............................................................... 113
Hình 4.19: Lãi suất không phù hợp ............................................................................ 114
Hình 4.20: Tài sản thế chấp và đối ứng không phù hợp ............................................ 114
Hình 4.21: Thời hạn cho vay không phù hợp............................................................. 115
Hình 4.22: Tìm ngân hàng bảo lãnh phát hành .......................................................... 116
Hình 4.23: Tìm được nhà đầu tư mua trái phiếu ........................................................ 116
Hình 4.24: Lãi suất trái phiếu không hấp dẫn ............................................................ 117
Hình 4.25: Thời hạn trái phiếu không phù hợp .......................................................... 117
Hình 4.26: Tài sản đảm bảo không phù hợp .............................................................. 118
Hình 4.27: Thị trường chứng khoán không thuận lợi................................................. 119
Hình 4.28: Giá trị phát hành quá nhỏ so với nhu cầu của dự án ................................ 120

Hình 4.29: Sức ép lớn trong việc trả cổ tức ............................................................... 120
Hình 4.30: Cổ đông không ủng hộ phát hành cổ phiểu.............................................. 121
Hình 4.31: Khái niệm này còn rất mới ....................................................................... 122
Hình 4.32: Khó tìm nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ ................................................... 122
Hình 4.33: Nhà đầu tư không tin vào năng lực quản lý quỹ ...................................... 123
Hình 4.34: Rủi ro biến động giá bất động sản............................................................ 123
Hình 4.35: Thời hạn quỹ không phù hợp ................................................................... 124
Hình 4.36: Sự phù hợp của sản phẩm tài chính bất động sản ở Việt Nam ................ 125


xi

Hình 4.37. Các sản phẩm tài chính bất động sản mới do người phỏng vấn đề xuất.. 126
Hình 4.38: Khó tiếp cận nguồn tài trợ........................................................................ 127
Hình 4.39: Lãi suất tài trợ không hợp lý .................................................................... 127
Hình 4.40: Giá trị đối ứng không hợp lý .................................................................... 128
Hình 4.41: Thời gian cho vay không hợp lý .............................................................. 128
Hình 4.42: Thủ tục rườm rà........................................................................................ 129
Hình 4.43: Mức lãi suất cho vay phù hợp .................................................................. 130
Hình 4.44: Thời gian vay phù hợp ............................................................................. 131
Hình 4.45: Tỷ lệ vốn đối ứng ..................................................................................... 131
Hình 4.46: Định kỳ thanh toán lãi và gốc .................................................................. 132
Hình 4.47: Định kỳ điều chỉnh thời hạn của lãi suất.................................................. 132
Hình 4.48: Giá trị của tài sản thế chấp so với giá trị khoản vay ................................ 133
Hình 4.49: Giá trị tiền gửi tiết kiệm của người mua nhà ........................................... 134
Hình 4.50: Chứng minh dòng tiền trả nợ của người mua nhà.................................... 134
Hình 4.51: Địa vị xã hội của người mua nhà ............................................................. 135
Hình 4.52: Người mua nhà có lịch sử tín dụng tốt..................................................... 135
Hình 4.53: Biết về các mô hình tài chính bất động sản.............................................. 137
Hình 4.54: Tính khả thi của các mô hình ................................................................... 138

Hình 5.1.

Mẫu hình lý thuyết cho sản phẩm tài chính bất động sản ........................ 158

Hình 5.2.

Quy trình chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp BĐS....................... 159

Hình 5.3:

Mô hình REIT .......................................................................................... 167

Hình 5.4:

Quy trình phát hành trái phiếu công trình ................................................ 168

Hình 5.5:

Quy trình phát hành chứng chỉ bất động sản............................................ 170


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Thời gian gần đây, ở Việt Nam, thị trường BĐS “phát triển nóng”
hoặc “đóng băng” luôn là chủ đề luôn thu hút được sự quan tâm không chỉ
của các nhà đầu tư BĐS, các nhà kinh doanh, nhà ngân hàng mà còn cả cơ
quan quản lý, nhà nghiên cứu, hoạch định chính sách. Thị trường BĐS tại

Việt Nam đang phải đối mặt với các vấn đề về thanh khoản và nguồn tài
chính phục vụ cho các dự án phát triển do sự thiếu hụt các sản phẩm tài chính
gắn liền với các sản phẩm BĐS (Trần Thị Thái Hà & Lê Trung Thành, 2013).
Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng đó là do các sản phẩm tài chính cho
thị trường còn khá đơn điệu. Các sản phẩm tài chính truyền thống chủ yếu là
tín dụng BĐS dường như không còn đủ đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của
thị trường bất động sản, hệ lụy tất yếu là sự trồi sụt của thị trường. Cùng với
quá trình phát triển của thị trường BĐS, các sản phẩm tài chính hiện hữu,
giao dịch trên thị trường BĐS Việt Nam đã phần nào được cải thiện
(CIEM, 2014). Tuy nhiên, các sản phẩm tài chính vẫn còn hạn chế về số
lượng, chưa đáp ứng được yêu cầu thay đổi về chất, đang là trở ngại lớn
kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam.
Trên cương vị công tác của mình và thời gian trải nghiệm thực tiễn,
NCS nhận thức rõ nếu không phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường
BĐS tại Việt Nam thì thị trường sẽ khó phát triển bền vững như mong đợi, và
hơn thế, chiến lược phát triển đồng bộ các thị trường đáp ứng yêu cầu phát
triển kinh tế Việt Nam sẽ khó thành hiện thực. Trong khi đó, tại Việt Nam,
những nghiên cứu liên quan tới sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS vẫn
còn hạn chế. Phần lớn những nghiên cứu gần đây tập trung vào việc nhìn nhận
thị trường bất động một cách tổng quát và gần như chưa có một nghiên cứu
nào phân tích chuyên sâu về sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS.


2

Do đó, một nghiên cứu chính thức về các sản phẩm tài chính cho thị
trường BĐS tại Việt Nam là cần thiết. Bên cạnh đó, tại Ngân hàng TMCP
Quân Đội (MB) là một định chế tài chính lớn tại Việt Nam, các sản phẩm tài
chính dành cho thị trường BĐS cũng chưa nhiều. Hiện nay, danh mục sản
phẩm tài chính cho thị trường BĐS chủ yếu mới dừng ở các sản phẩm cho

vay từng đối tượng riêng lẻ của chuỗi liên kết BĐS (Chủ đầu tư; Nhà thầu;
Nhà cung cấp vật liệu, Người mua nhà), các sản phẩm chưa đáp ứng được hết
nhu cầu của các khách hàng, các chủ thể tham gia vào thị trường BĐS. Trước
những yêu cầu từ thị trường và các quy định pháp luật có liên quan, nhu cầu
phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS nói chung và tại MB nói
riêng cũng đang trở nên vô cùng cần thiết. Chính vì vậy, đề tài “Phát triển
các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt Nam” đã được
NCS lựa chọn với mong muốn sẽ có những đóng góp vào sự hiểu biết chung
của giới học giả cũng như giới kinh doanh về sự kết hợp giữa sản phẩm tài
chính và sản phẩm BĐS, đáp ứng yêu cầu phát triển ngày càng cao của thị
trường BĐS.
2. Tổng quan về tình hình nghiên cứu đề tài

Theo Austin J. Jaffe; C. F. Sirmans (1994), nghiên cứu về sản phẩm tài
chính cho thị trường BĐS là một lĩnh vực nghiên cứu mang tính ứng dụng cao
chủ yếu tập trung vào hai khía cạnh (i) các công cụ tài chính và (ii) thị trường
BĐS. Sự kết hợp giữa hai nhóm này tạo ra sự đặc thù riêng là sản phẩm tài
chính cho thị trường BĐS. Như vậy, có thể hiểu rằng sản phẩm tài chính cho
thị trường BĐS là một lĩnh vực ứng dụng các công cụ tài chính vào trường
hợp cụ thể là thị trường BĐS. Tại các quốc gia như Anh, Mỹ, việc thiết kế các
sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS vừa là động lực xã hội vừa là cơ hội
kiếm tiền cho những tổ chức tư vấn và TCTD. Xét ở khía cạnh xã hội, việc
tạo dựng các sản phẩm nhà ở xã hội đòi hỏi một nguồn lực tài chính rất lớn


3

trong điều kiện việc huy động vốn bởi chủ đầu tư không hề dễ dàng (Quach
M.H và Dayson K., 2006). Đây chính là lý do giải thích tại sao các mô hình
kết hợp công – tư ra đời trong lĩnh vực nhà ở xã hội. Xét ở khía cạnh kinh

doanh, việc phát triển sản phẩm tài chính cho lĩnh vực BĐS về bản chất là sự
kết nối giữa những người tiết kiệm (có tiền nhàn rỗi) với những người phát
triển BĐS (developer). Có thể nói, sản phẩm tài chính cấu trúc là một đỉnh
cao của giới kinh doanh tài chính trong việc tạo ra thanh khoản cho thị
trường BĐS.
Tuy vậy, những sản phẩm tài chính cũng chính lại cũng là tác nhân
mang lại những rủi ro trong nền kinh tế. Adam B.Ashcraff and Till
Shuermann (March 2008) và Federic. S. Mishkin (2004) đã phân tích và chỉ
ra rằng bản thân các sản phẩm chứng khoán hóa BĐS không mang lại rủi ro
mà việc vận hành nó đã mang lại rủi ro do những tiêu chuẩn truyền thống về
dịch vụ tín dụng đã không được đảm bảo. Trước đó, cuộc khủng hoảng năm
1997/1998 tại các quốc gia châu Á lại được nhìn nhận là do sự thiếu vắng các
công cụ tài chính làm cho thị trường BĐS trở thành bong bóng (Willem H.
Buiter (2007). Rất nhiều các bài học kinh nghiệm đã được rút ra sau cuộc
khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007-2008 bắt nguồn từ Mỹ mà nguyên nhân
chính là các khoản vay thế chấp BĐS dưới chuẩn và thiếu một hệ thống sản
phẩm và các công cụ kiểm soát rủi ro (Priyanka Chandra (2008); Dwight
M.Jaffee (April 7, 2008)). Như vậy, có thể thấy rằng việc nghiên cứu để tìm
ra những bài học chung từ sự phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường
BĐS của các quốc gia trên thế giới là điều cần thiết để tìm ra những thế mạnh
có thể phát huy và những điểm yếu cần phải tránh. Sự đánh giá này sẽ là nền
tảng cho việc phát triển lành mạnh và bền vững thị trường BĐS tại Việt Nam.
Tính tới thời điểm trước khi thực hiện Luận án này, các nghiên cứu
trước đó ở trong nước chỉ tập trung vào vào việc nhìn nhận thị trường bất


4

động sản một cách tổng quát (Bùi Văn Huyền,2010). Hay như nghiên cứu
mới của PGS.TS Trần Thị Thái Hà (2011) có đề cập tới kinh nghiệm phát

triển thị trường BĐS của các quốc gia trên thế giới và những bài học kinh
nghiệm cho Việt Nam nhưng chưa đề cập sâu về các vấn đề thuộc về sản
phẩm tài chính cho thị trường BĐS. Các nghiên cứu khác trong lĩnh vực này
phần lớn gắn việc đánh giá sự phát triển thị trường BĐS với các chính sách tài
chính, tiền tệ và tín dụng một cách tổng quát và chưa thực sự đề cập tới sản
phẩm tài chính cho thị trường BĐS (Lê Xuân Nghĩa, 2011). Mặc dù các
nghiên cứu cũng đã có những nhận xét hết sức xác đáng liên quan tới tính
pháp lý, khả năng thanh khoản thị trường, môi trường tài chính... nhưng phần
lớn các nghiên cứu chưa thực sự chỉ rõ liệu đâu là những sản phẩm tài chính
phù hợp và liệu những sản phẩm tài chính đó có thể ứng dụng tại Việt Nam
hay là không (Lê Vũ Nam, 2008); Bùi Văn Huyền, 2010). Như vậy, có thể
thấy khoảng trống nghiên cứu cho thị trường BĐS chính là sản phẩm tài
chính cho thị trường BĐS và các mô hình sản phẩm tài chính có thể áp
dụng cho thị trường BĐS tại Việt Nam.
Do đó, để lấp đầy khoảng trống nghiên cứu nói trên, Luận án tập trung
nghiên cứu về các sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS trên thế giới và các
mô hình sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS có thể áp dụng cho thị trường
BĐS tại Việt Nam. Nội dung chính của Luận án bao gồm: (i) Nghiên cứu nhu
cầu của thị trường BĐS Việt Nam và các mô hình sản phẩm tài chính cho thị
trường BĐS hiện có tại Việt Nam; (ii) Nghiên cứu các mô hình sản phẩm tài
chính cho thị trường BĐS, bao gồm cả thành công và thất bại, trên thế giới
trong đó nhấn mạnh vào các quốc gia có điều kiện tương đồng với Việt Nam
khi bắt đầu phát triển; (iii) Nghiên cứu thực trạng sản phẩm tài chính cho thị
trường BĐS tại Việt Nam; và (iv) Đề xuất xây dựng mô hình sản phẩm tài
chính cho thị trường BĐS tại Việt Nam, lựa chọn một số sản phẩm có thể ứng
dụng trong hiện tại và tương lai tại Ngân hàng TMCP Quân đội.


5

3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu:

¾ Mục tiêu nghiên cứu của Luận án tập trung vào việc tìm kiếm các
sản phẩm tài chính và mô hình sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS trên
thế giới, phù hợp với điều kiện Việt Nam, từ đó đề xuất giải pháp phát triển
sản phẩm tài chính và mô hình sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS tại
Việt Nam.
¾ Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Nghiên cứu lý thuyết và kinh nghiệm quốc tế trong việc phát triển
các sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS, các mô hình phát triển sản phẩm
tài chính cho thị trường BĐS.
- Phân tích, đánh giá thực trạng phát triển sản phẩm tài chính cho thị
trường BĐS tại Việt Nam và khảo sát nhu cầu sản phẩm tài chính cho thị
trường BĐS tại Việt Nam.
- Đề xuất giải pháp phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS
tại Việt Nam và ứng dụng tại MB, đặc biệt là mô hình chứng khoán hóa các
khoản vay thế chấp BĐS của người mua nhà, chủ đầu tư và mô hình Ngân
hàng tiết kiệm nhà ở.
¾ Câu hỏi nghiên cứu: Để thực hiện được các mục tiêu nghiên cứu
trên, NCS tập trung trả lời các các câu hỏi nghiên cứu sau:
- Kinh nghiệm quốc tế trong việc phát triển sản phẩm tài chính cho thị
trường BĐS?
- Thực trạng nhu cầu và mức độ phát triển của các sản phẩm tài chính
cho thị trường BĐS tại Việt Nam hiện nay như thế nào?
- Mô hình phát triển sản phẩm tài chính nào phù hợp cho thị trường
BĐS tại Việt Nam?
- Điều kiện thực hiện và ứng dụng mô hình sản phẩm tài chính cho thị
trường BĐS ở MB là gì?

6

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

¾ Đối tượng nghiên cứu: Sản phẩm tài chính cho thị trường
BĐS tại Việt Nam trên giác độ các thành viên tham gia thị trường, cụ thể
như sau:
(i) Người phát triển dự án BĐS – Chủ đầu tư BĐS (Developer);
(ii) Người tiêu dùng, nhà đầu tư – Người mua BĐS (End user);
(iii) Nhà thầu (Contractors);
(iv) Nhà cung ứng vật liệu (Material Suppliers);
(v) Nhà tài trợ - Các trung gian tài chính (Financier);
(vi) Nhà đầu tư tài chính (Financial Investor).
¾ Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu sản phẩm tài chính cho thị
trường BĐS tại Việt Nam giai đoạn 2010-2015. Việc lựa chọn phạm vi
nghiên cứu là tại thị trường BĐS của Việt Nam và trong giai đoạn 20102015 bởi các lý do sau:
Thứ nhất, từ sau năm 2010 là giai đoạn thị trường BĐS Việt Nam đã
qua giai đoạn phát triển nóng, do đó đã loại bỏ được những yếu tố bất thường
của thị trường. Các nghiên cứu thực trạng sẽ phản ánh đúng bản chất của thị
trường BĐS.
Thứ hai, đây cũng là giai đoạn bắt đầu phát sinh nhu cầu lớn cho việc
phát triển thị trường BĐS và nhu cầu hình thành các sản phẩm tài chính
phái sinh.
Các số liệu về sản phẩm tài chính BĐS được tổng hợp từ các dữ liệu
thống kê chính thức của Ngân hàng Nhà nước, Báo cáo tài chính của các
NHTM và Tổng cục Thống kê trong giai đoạn 2010-2015.
Kết quả điều tra khảo sát về nhu cầu các sản phẩm tài chính BĐS do
NCS thực hiện trong khoảng thời gian từ tháng 3 đến tháng 9 năm 2014.

7

5. Phương pháp nghiên cứu:

¾ Khung phân tích: Trong luận án, NCS sẽ sử dụng khung phân tích
dưới đây, áp dụng cho các bên liên quan (stakeholders) trong chuỗi phát triển
sản phẩm tài chính BĐS: Người phát triển dự án BĐS – Chủ đầu tư BĐS
(Developer); Người tiêu dùng, nhà đầu tư – Người mua BĐS (End user); Nhà
thầu, Nhà cung ứng vật liệu (Contractors); và Nhà tài trợ - Các trung gian tài
chính (Financier)

¾ Cách tiếp cận: NCS sẽ sử dụng cách tiếp cận ứng dụng dựa trên
nghiên cứu so sánh. Khi đó, NCS sẽ tập trung vào việc nghiên cứu sản phẩm
tài chính cho thị trường BĐS trên thế giới, cả ở các nước phát triển và các
nước đang phát triển, đánh giá thực trạng tại Việt Nam, các mô hình tương
đồng và tiên tiến trên thế giới để từ đó có thể đưa ra mô hình phù hợp với
thực tiễn Việt Nam. Kết quả nghiên cứu sẽ được sử dụng thực tế vào các
dự án BĐS đang thực hiện tại Việt Nam.
¾ Phương pháp thu thập thông tin/dữ liệu:
Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp: Nghiên cứu tại bàn (Desk
Research/Literature Review): Phương pháp nghiên cứu dựa trên phương pháp
tổng quan tài liệu, sử dụng các nghiên cứu trước đó có liên quan, tập trung


8

vào nghiên cứu cơ sở lý thuyết phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam;
nghiên cứu về thực trạng cung, cầu, sản phẩm tài chính; quá trình phát triển
sản phẩm BĐS tại Việt Nam; nghiên cứu các mô hình phổ biến trên thế giới;
so sánh những điểm tương đồng và khác biệt giữa Việt Nam và thế giới.Ngoài

ra, các thông tin, số liệu thứ cấp cũng được thu thập từ các Báo cáo công khai
của NHNN, các NHTM, Tổng cục Thống kê về tình hình phát triển thị trường
BĐS, dư nợ BĐS, các sản phẩm tài chính BĐS ở Việt Nam trong giai đoạn
2010-2015.
Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp:
- Bảng hỏi (Questionnaire): Thiết kế bảng hỏi gửi cho các bên liên
quan trong chuỗi BĐS để xác định đặc thù của sản phẩm tài chính cho thị
trường BĐS tại Việt nam. Nội dung bảng hỏi tập trung vào việc đánh giá nhu
cầu về sản phẩm tài chính BĐS của người tiêu dùng, nhà đầu tư và nhà thầu,
khả năng đáp ứng nhu cầu về sản phẩm tài chính BĐS của các NHTM hay các
tổ chức tài chính.
- Phỏng vấn sâu (Indepth Interviews): Chọn lọc phỏng vấn sâu một số
bên liên quan trong trong chuỗi BĐS tại Việt Nam.
- Nhóm đại diện (Focus Groups): Thực hiện lấy ý kiến tranh luận thông
qua cuộc thảo luận nhóm tập trung đối với các bên điển hình trong chuỗi BĐS
tại Việt nam.
¾ Cách thức phỏng vấn:
Phương pháp điều tra nhóm trọng tâm được sử dụng rộng rãi trong các
nghiên cứu về kinh tế xã hội nhằm lấy ý kiến số đông những người có kiến
thức về lĩnh vực chuyên môn nghiên cứu. Cụ thể, việc lựa chọn những người
có chuyên môn sẽ giúp các chủ đề nghiên cứu được hiểu đúng và đủ, trên cơ
sở đó các ý kiến của họ về đối tượng nghiên cứu bao gầm sản phẩm, chính
sách sẽ trở nên chính xác, đúng đối tượng và phù hợp với hoàn cảnh.


9

Trong Luận án, NCS lựa chọn ngẫu nhiên 100 người hiện đang làm
việc trong lĩnh vực tài chính, đã hoặc đang có nhu cầu về các sản phẩm tài
chính nhà ở được lựa chọn để phục vụ cho công việc điều tra. Trước khi thực

hiện các cuộc phỏng vấn cụ thể, NCS tiến hành giới thiệu chi tiết các câu hỏi
nhằm giúp họ hiểu đúng và chính xác các câu hỏi. Bảng hỏi được thiết kế để
thu thập dữ liệu theo hai phần chính, phần các câu hỏi lựa chọn nhằm tìm hiểu
quan điểm chung theo số đông và phần các câu hỏi mở nhằm lấy ý kiến rộng
rãi khác biệt của những người được hỏi. Phần này cũng tạo cơ hội để những
người được hỏi có thể trao đổi, tranh luận về quan điểm của mình. Quan sát
quá trình này giúp người phỏng vấn hiểu rõ hơn quan điểm của người được
phỏng vấn.
Những người được lựa chọn phỏng vấn có kiến thức tốt về quá trình tạo
ra các sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS nhà ở, bao gồm chủ yếu các
hoạt động tài trợ, và nhu cầu tài chính từ chính cá nhân họ cho sản phẩm BĐS
nhà ở. Với cách lựa chọn mời phỏng vấn, 100% số người được mời đã gửi lại
bảng hỏi. Với việc giữ tên tuổi của họ ở dạng ẩn và với chủ đề nghiên cứu
không có nội dung mang tính cá nhân, nhạy cảm, NCS tự tin rằng số liệu điều
tra phản ánh trung thực, chính xác quan điểm của người được điều tra.
¾ Nghiên cứu mẫu và phỏng vấn sâu:
Với mục tiêu tìm hiểu sâu về khả năng ứng dụng sản phẩm tài chính cho
thị trường BĐS tại Việt Nam, sau khi có kết quả điều tra sơ bộ NCS lựa chọn
MB là nghiên cứu mẫu điển hình. Tại đây, NCS đã lấy ý kiến của một số cán bộ
chủ chốt, cán bộ nhân viên liên quan tới việc phát triển các sản phẩm tài chính
cho thị trường BĐS hiện hữu. Mục tiêu nhằm xác định xem liệu các phát hiện
của NCS về sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS trên thế giới cùng với ý
kiến của số đông từ kết quả điều tra về sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS
tại Việt Nam liệu có ứng dụng được tại Việt Nam hay không?


10

Với phương pháp phỏng vấn sâu có lựa chọn với những người am hiểu
sản phẩm, dịch vụ, có khả năng ra quyết định, dựa trên phương pháp so sánh

đối chiếu giữa thực tiễn ngân hàng và phát hiện từ nghiên cứu, những giải
pháp khả thi về phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS tại MB đã
được đưa ra. Những giải pháp này có tính khả thi cao và phù hợp với thực tiễn
ngân hàng, và bởi vậy NCS tin rằng luận án này đã mang lại giá trị ứng dụng
thực tiễn, phân biệt với các nghiên cứu khác cùng lĩnh vực vốn chỉ nhìn nhận
chủ đề nghiên cứu ở khía cạnh lý thuyết.
Mặc dù nghiên cứu dạng này không phải là mới trên thế giới, nhưng
đối với Việt Nam thì tính mới nằm ở việc chọn lựa những kinh nghiệm phù
hợp nhất của thế giới, kết hợp với điều kiện thực tiễn tại Việt Nam để đưa ra
các mẫu hình sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS tại Việt Nam. Tính sáng
tạo nằm ở bộ sản phẩm được cá thể hóa này và tính độc đáo nằm ở khả năng
ứng dụng thực tế của các sản phẩm tài chính BĐS được đề xuất.
6. Những đóng góp mới của Luận án

Sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS là một khái niệm khá mới ở
Việt Nam. Từ trước tới nay, khi nói tới thị trường BĐS, người ta thường nghĩ
tới các vấn đề liên quan tới quan hệ cung cầu BĐS, các yếu tố pháp lý ảnh
hưởng tới thị trường BĐS cũng như mối quan hệ của thị trường BĐS trong
nền kinh tế. Hầu hết các nghiên cứu ở Việt Nam về chủ đề thị trường BĐS
thường tập trung vào giải quyết các vấn đề liên quan tới sự cân đối cung cầu
cũng như các chính sách của Nhà nước nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị
trường này (Trần Thị Thái Hà, 2013), ( Lê Trung Thành, 2013).
Khía cạnh tài chính cho thị trường BĐS rất ít khi được đề cập trong các
nghiên cứu chính thức hoặc được đề cập một cách không chính thống trong
các nghiên cứu về BĐS. Ví dụ, các nghiên cứu trong nước thường đưa các
vấn đề về tài chính như các gói hỗ trợ thị trường BĐS của Nhà nước (chẳng


11

hạn gần nhất là gói 30 nghìn tỷ đồng), hay các chính sách dành cho các đối
tượng mua nhà ở xã hội... nằm trong các nghiên cứu lớn về chính sách tiền tệ
hoặc chính sách phát triển kinh tế nói chung (CIEM, 2014). Các nghiên cứu
nhỏ hơn về sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS thường không mang tính
khoa học bởi chúng là các tài liệu nghiên cứu thị trường ở cấp độ công ty và
ngân hàng liên quan chủ yếu tới một sản phẩm duy nhất là cho vay mua nhà
hoặc phát hành trái phiếu cho các công trình riêng lẻ.
Chính vì vậy, một nghiên cứu chuyên sâu tập trung và nhấn mạnh các
mối quan hệ tài chính trong thị trường BĐS, tìm hiểu nhu cầu thực tế của thị
trường, xây dựng một mô hình sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS có thể
ứng dụng được tại Việt Nam là hết sức cần thiết. Luận án này tập trung vào :
(i) Đánh giá mức độ phát triển của các sản phẩm tài chính BĐS ở Việt Nam,
(ii) Nghiên cứu các mô hình phát triển sản phẩm tài chính BĐS trên thế giới,
từ đó, (iii) Đề xuất, khuyến nghị xây dựng các mô hình sản phẩm tài chính
BĐS ở Việt Nam và giải pháp để vận dụng tại MB.
Đóng góp chính của luận án về lý thuyết thể hiện ở một số nội dung:
- Hệ thống hóa các vấn đề lý luận cơ bản về BĐS và thị trường BĐS
với đầy đủ luận cứ khoa học. Đặc biệt, luận án đã trình bày được các mô hình
phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS.
- Luận giải rõ khái niệm, nội dung của phát triển sản phẩm tài chính
cho thị trường BĐS.
- Xây dựng hệ thống các chỉ tiêu đánh giá, đo lường mức độ phát triển
sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS, bao gồm nhóm các chỉ tiêu định
lượng (Quy mô dư nợ cho vay BĐS; Tỷ trọng thu nhập từ sản phẩm tài chính
BĐS trên tổng thu nhập của ngân hàng; Số lượng sản phẩm; Giá của sản
phẩm) và nhóm các chỉ tiêu định tính (Mức độ chuẩn hóa quy trình nghiệp vụ;
Khả năng đáp ứng nhu cầu của khách hàng; Khả năng tiếp cận sản phẩm tài
chính của khách hàng; Chất lượng dịch vụ).

12

Về thực tiễn, luận án có một số đóng góp nổi bật sau:
- Để hoàn thành luận án, NCS đã thiết kế mẫu và thực hiện khảo sát
điều tra để đánh giá về nhu cầu sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS tại
Việt Nam. Việc khảo sát được thực hiện với sự tham gia của 100 người được
lựa chọn ngẫu nhiên, có am hiểu về thị trường BĐS và sản phẩm tài chính cho
thị trường BĐS. Với cách đánh giá thực trạng của NCS là sử dụng hệ thống
các chỉ tiêu định lượng và định tính đã xây dựng ở chương 1 để đo lường,
cùng với số liệu thống kê từ các phiếu điều tra, kết quả đánh giá đảm bảo
phản ánh được một cách chính xác, trung thực và khách quan nhất về thực
trạng phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS tại Việt Nam.
- Xây dựng, đề xuất nhóm các giải pháp phát triển sản phẩm tài chính
cho thị trường BĐS Việt Nam. Trong đó đặc biệt là hai giải pháp về mô hình
Ngân hàng tiết kiệm nhà ở và mô hình chứng khoán hóa các khoản vay thế
chấp BĐS. Đây là hai mô hình tiên tiến, phù hợp cho thị trường BĐS tại Việt
Nam đang trong giai đoạn phát triển lên cấp độ 4, cấp độ tài chính hóa.
7. Kết cấu Luận án:

Luận án được cấu trúc thành 5 chương, ngoài phần mở đầu, kết luận và
danh mục tài liệu tham khảo:
Sau phần mở đầu, Chương 1 của Luận án tập trung nghiên cứu nền tảng
lý thuyết cho việc phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS tại
Việt Nam. Chương này sẽ đánh giá những đặc điểm của sản phẩm tài chính
BĐS, phân tích rủi ro, nhu cầu để từ đó đưa ra các sản phẩm tài chính đa dạng
được áp dụng tại các thị trường BĐS khác nhau. Trong chương này, NCS
cũng đã hệ thống hóa và luận giải các tiêu chí đánh giá mức độ phát triển sản
phẩm tài chính BĐS để làm cơ sở đánh giá thực trạng ở Việt Nam ở chương 3
Trong Chương 2, các kinh nghiệm thế giới về phát triển sản phẩm tài
chính cho thị trường BĐS được trình bày, trong đó tập trung vào những sản

phẩm tài chính cho thị trường BĐS tại các nước phát triển và tại một số nước
trong cùng khu vực với Việt Nam.


13

Tiếp theo, trong Chương 3, trên cơ sở số liệu thứ cấp thu thập được,
NCS đã đánh giá tổng quan thị trường BĐS tại Việt Nam, trong đó tập trung
phân tích đánh giá mức độ phát triển sản phẩm tài chính BĐS ở Việt Nam nói
chung và MB nói riêng theo các tiêu chí đã được đưa ra ở chương 1.
Trong chương 4, NCS trình bày kết quả điều tra khảo sát về nhu cầu
các sản phẩm tài chính BĐS ở Việt Nam và những khó khăn/hạn chế và
nguyên nhân các sản phẩm tài chính BĐS ở Việt Nam chưa được phát triển
tương xứng với tiềm năng như hiện nay.
Chương 5 đưa ra những đề xuất xây dựng mô hình phát triển sản phẩm
tài chính BĐS ở Việt Nam. Bên cạnh đó, trên cơ sở thực tế, đặc thù của MB,
một số giải pháp có thể áp dụng tại MB đã được lựa chọn và cụ thể hóa. Và
phần cuối cùng của luận án là phần Kết luận.
Cụ thể, luận án được chia thành các phần cơ bản sau:
Phần mở đầu;
Chương 1 – Cơ sở lý luận về phát triển các sản phẩm tài chính cho thị
trường bất động sản;
Chương 2 – Kinh nghiệm thế giới về phát triển sản phẩm tài chính cho thị
trường bất động sản;
Chương 3 – Thực trạng phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất
động sản tại Việt Nam – Trường hợp nghiên cứu Ngân hàng thương mại cổ
phần Quân đội
Chương 4 – Đánh giá thực trạng nhu cầu sản phẩm tài chính cho thị
trường bất động sản tại Việt Nam;
Chương 5 – Giải pháp phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường

bất động sản tại Việt Nam và ứng dụng tại Ngân hàng thương mại cổ phần
Quân đội;
Kết luận.


14

Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CÁC SẢN PHẨM TÀI CHÍNH
CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tổng quan về bất động sản - thị trường bất động sản
1.1.1. Bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản

Bắt nguồn từ Luật cổ La Mã, tài sản được phân loại thành “động sản”
và “BĐS”, trong đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn
là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất
đó. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả
những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất
cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do
pháp luật quy định”.
Từ đó nhận thấy rằng, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam
là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài
sản này.
Tuy nhiên, trong luận án này, loại bất động sản được giới hạn nghiên
cứu là nhà, công trình xây dựng, vật kiến trúc, gắn liền với đất đai.

1.1.1.2. Đặc điểm của bất động sản

Có thể rút ra một số đặc điểm nổi bật của các sản phẩm BĐS mà một số
trong chúng sẽ có liên quan trực tiếp đến vấn đề nghiên cứu được dẫn giải ở
các chương sau: