Phân tích đáng giá xu hướng thực trạng kinh doanh và phương hướng phân khúc chung cư cao cấp tại hà nội

Chương 1: ĐẶT VẤN ĐỀ
I. Đặt vấn đề
Theo quan niệm truyền thống, nhà thổ cư mới chứng thực quyền sở hữu lâu dài,
quan niệm đó khiến nhiều người bất chấp mọi bất tiện của ngôi nhà xét về phong
thủy, môi trường sống, tiện nghi để mua bằng được một ngôi nhà thổ cư. Tuy
nhiên, ngày nay chúng ta không thể phủ nhận những tiện ích của căn hộ chung cư
mang lại trong thời buổi “tấc đất tấc vàng”.
Quan niệm chung cư chỉ dành cho những gia đình có thu nhập thấp dường như đã
trở nên lạc hậu. Hiện nay loại hình căn hộ cao cấp với nội thất sang trọng đang
hướng đến các đối tượng có thu nhập tương đối trong xã hội như dân văn phòng,
tầng lớp trí thức với nhu cầu “an cư, lạc nghiệp”. Vậy chung cư cao cấp được hiểu
như thế nào?
Có rất nhiều ý kiến, quan niệm khác nhau về “chung cư cao cấp”:
Ví dụ như:
TS Lê Khắc Hiệp - Chủ tịch HĐQT Cty CP Vincom
Một là, Nhà nước mà cụ thể hơn ở đây là Bộ Xây dựng, cần sớm hoàn thiện
hành lang pháp lý cho vấn đề này: Hoàn thiện và đưa ra các quy phạm, tiêu chuẩn
cụ thể về thiết kế, quy hoạch, quản lý và phân loại xếp hạng các khu chung cư, nhà
ở, khu đô thị mới… nhằm nâng cao chất lượng nhà ở chung cư, minh bạch hóa vấn
đề cấp độ, chất lượng và các vấn đề liên quan đến giá cả. Bên cạnh đó là các quy
định liên quan đến khai thác, kinh doanh, quản lý chung cư sau xây dựng, tránh
tình trạng đưa những quy định bừa bãi tại một số nơi như vừa xảy ra. Đồng thời
điều chỉnh những quy định pháp lý không còn phù hợp với tình hình thực tế.
Hai là, nâng cao năng lực thiết kế, quy hoạch – kiến trúc, môi trường và xây
dựng cho các khu chung cư mới. Có chiến lược quy hoạch phát triển chung cư cao
cấp bên cạnh chiến lược về nhà ở cho người thu nhập thấp, trung bình và nhà tái
định cư… để tạo ra sự phát trển hài hòa, bình ổn. Có chính sách hỗ trợ hạ tầng tốt
hơn nữa cho các dự án, khu vực quy hoạch xây dựng chung cư, đô thị mới… Cần
có cái nhìn sâu rộng hơn về chung cư cao cấp với những quy định về sự đồng bộ,
hợp
lý.

Ba là, Bộ Xây dựng nên nghiên cứu đưa ra một bộ thông tin chuẩn về các quy
định cũng như các tiêu chí cho chung cư, nhà ở cao tầng, khu đô thị mới… trong


đó bao hàm cả những tính toán giá cả mang tính tham khảo cho mỗi hạng loại nhà
ở và công bố rộng rãi trước công chúng.
Hay:
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Ủy viên HĐQT Cty CP Đầu tư Xây dựng và Thương
mại Hà Nội:
Theo chúng tôi, để được gọi là chung cư cao cấp phải đạt một số yêu cầu sau:
- Thiết kế phải đẹp, thông thoáng, tiện nghi, có không gian, có đủ cây xanh... theo
một tỷ lệ nhất định.
- Các dịch vụ công cộng phải tiện nghi, thuận tiện cho người sử dụng và đảm bảo
an toàn cho cuộc sống của người dân.
Nội thất phải đảm bảo, ánh sáng, không khí đủ, tiện nghi sử dụng, chất lượng vật
liệu sử dụng phải là những vật liệu tốt, hiện đại... các hệ thống gas, truyền hình
cáp, điện thoại, hệ thống Internet... phải được trang bị đến từng căn hộ.
- Các dịch vụ bảo dưỡng, sửa chữa và vận hành cơ sở vật chất chung cư của tòa
nhà hợp lý và hiệu quả. An ninh trật tự phải bảo đảm. Thậm chí chủ đầu tư phải
thẩm định cả tiêu chuẩn mức độ thu nhập của khách hàng trước khi bán nhà cho
người mua.
Ông Lê Vũ Dũng - TGĐ Sông Hồng Land:
Chung cư cao cấp, theo tôi, dựa trên các yếu tố sau: Quy hoạch phải đồng bộ và
cao cấp, đầy đủ các công trình xã hội, hạ tầng kỹ thuật như: Gần trường học, bệnh
viên (có thể là trường và bệnh viện quốc tế); thuận tiện trong sử dụng và sinh hoạt;
mật độ xây dựng chung không quá 20%, cây xanh lớn hơn 25%, giao thông lớn
hơn tiêu chuẩn trung bình.
Đối với thiết kế thì kiến trúc phải cao cấp, hiện đại bao gồm những tiêu chuẩn
như: Rộng rãi hơn tiêu chuẩn VN quy định, lớn hơn 25 m2/người; quy phạm nhà ở
tối thiểu 20 m2/người; vật liệu hoàn thiện cao cấp với các thiết bị phải đạt được các

yếu tố thực sự hiện đại, sang trọng. Các thiết bị chung như hệ thống báo cháy, chữa
cháy tự động, bảo vệ 24/24h. Mức độ an toàn phải thực sự cao hơn mức bình
thường, có thể chịu được động đất cấp 13. Về nội thất căn hộ phải có phòng khách
và phòng sinh hoạt chung. Tối thiểu căn hộ phải có 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh


trở lên. Phần diện tích phụ trợ như chỗ giặt, phơi phải được đáp ứng và không gây
mất
mỹ
quan.
Về vấn đề xã hội, chung cư cao cấp phải cho những người cao cấp (theo
nghĩa rộng) ở như có trí thức, học vấn, thu nhập cao, có trách nhiệm với cộng đồng
(chủ đầu tư phải lựa chọn những khách hàng có sự tương đồng về đẳng cấp...).
Những yếu tố này mặc nhiên đưa khu căn hộ đó trở thành cao cấp.
II. Lý do mà chung cư cao cấp trở nên phổ biến
Dù hoàn toàn có khả năng sở hữu cho mình một ngôi nhà thổ cư nhưng vì nhiều lý
do mà người mua lựa chọn nhà chung cư để ở. Có rất nhiều lý do khiến nhiều
người lựa chọn căn hộ cao cấp thay vì nhà thổ cư, đó là:
-Đầu tiên là chi phí. Ví dụ, tại Hà Nội, người mua phải tốn một khoản chi phí
không nhỏ. Tuy nhiên cùng một số tiền đó, người mua có thể lựa chọn cho mình
một căn hộ chung cư cao cấp với nội thất hoàn thiện nằm gần trung tâm thành phố
và thuận tiện hơn là chi phí không cần phải thanh toán một lần cho toàn bộ căn hộ.
- Không gian sống cũng là một yếu tố khiến căn hộ chung cư được ưa chuộng,
không gian trong mỗi căn hộ được thiết kế tối ưu với các gian phòng khách, phòng
ngủ, nhà bếp sắp xếp một cách khoa học. Các tầng cao thường được người mua ưu
ái lựa chọn vì không gian thoáng đãng, có thể nhìn thấy quang cảnh thành phố xinh
đẹp từ trên cao. Công viên cây xanh hay khuôn viên căn hộ chung cư cũng là nơi
giúp cho cư dân căn hộ cao cấp giải tỏa căng thẳng sau những ngày làm việc mệt
mỏi. Ngoài ra, người mua hoàn toàn có thể lựa chọn căn hộ chung cư hợp mệnh gia
chủ giúp cho đường làm ăn, tài lộc thăng hoa, đây là một hạn chế mà các căn nhà

thổ cư khó mà đáp ứng được.
- Bên cạnh đó, khi lựa chọn căn hộ chung cư cao cấp cũng đồng nghĩa với việc bạn
chọn cho mình những người hàng xóm cùng một mức sống. Có những dự án căn
hộ được người nước ngoài lựa chọn cũng là một môi trường sống lý tưởng đối với
gia đình bạn, cộng đồng sống trong những căn hộ cao cấp thường có ý thức giữ gìn
không gian sống, không gây ảnh hưởng cho những gia đình khác. Ở nhà thổ cư
đồng nghĩa với việc có thể bạn sẽ ở gần chợ với môi trường sống phức tạp hoặc ở
gần những hàng xóm trong những khu vực không phù hợp với gia đình bạn…Nhà
thổ cư tại thành phố thường tiềm ẩn những rủi ro không dự đoán hết được.
- Chung cư cao cấp thu hút sự lựa chọn của các cặp vợ chồng trẻ vì các tiện ích
khép kín của nó. Hồ bơi trong nội khu để bất cứ lúc nào bạn cũng có thể thư giãn
sau một ngày làm việc dài. Trung tâm mua sắm ngay dưới căn hộ của bạn, thuận


tiện để bạn mua sắm bất cứ lúc nào giúp tiết kiệm thời gian di chuyển. Phòng tập
gym, spa giúp chăm sóc sức khỏe và sắc đẹp chỉ cách căn hộ một vài bước chân.
Ngoài ra, hầu hết các chung cư cao cấp đều có hệ thống an ninh 3 lớp, bãi đỗ xe
rộng rãi, thông thoáng bảo vệ an toàn cho gia đình bạn.
- Ngoài ra, khuôn viên cây xanh của các căn hộ là nơi cho các bé chơi đùa, người
già tập dưỡng sinh. Các căn hộ cao cấp ngày nay chủ yếu nằm gần các trường học,
bệnh viện, các khu trung tâm vui chơi giúp gia đình có thể tận hưởng các tiện ích
ngoại khu đa dạng…
Chương 2: ĐẶC ĐIỂM CỦA PHÂN KHÚC CHUNG CƯ CAO CẤP
1.

Các căn cứ để đánh giá chung cư cao cấp

• Quy hoạch:
Vị trí: Có hệ thống giao thông bên ngoài nhà đảm bảo các loại phương tiện giao
thông đường bộ đều tiếp cận được đến sảnh chính của công trình

Cảnh quan: Có sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh,
thống nhất.
Môi trường: Không gian xung quanh rộng rãi, môi trường thoáng mát, sạch đẹp.
• Thiết kế kiến trúc:
Cơ cấu của căn hộ: Các không gian chức năng tối thiểu gồm: phòng khách,
phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và các phòng khác; Mỗi căn hộ
tối
thiểu có 02 khu vệ sinh; Phòng ngủ chính có khu vệ sinh riêng.
Diện tích của căn hộ: Phụ thuộc vào quy mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 70
m ;Diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 20 m2 .
Thông gió: Các phòng đều phải đảm bảo thông gió, chiếu sáng.Phòng khách,
phòng ngủ, bếp, phòng ăn phải được thông gió, chiếu sáng tự nhiên và tiếp xúc với
không gian rộng rãi.
Trang thiết bị vệ sinh trong căn hộ: Thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu,


thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm hoặc đứng.Các thiết bị cấp
nước
có hai đường nước nóng và nước lạnh.
Cầu thang: Có thang máy, thang bộ, thang thoát hiểm. Đảm bảo vận chuyển đồ
đạc,
băng ca cấp cứu; Mỗi thang phục vụ tối đa không quá 40 căn hộ.
Chỗ để xe: Có chỗ để xe (trong hoặc ngoài nhà) đảm bảo tiêu chuẩn và được trông
giữ bảo vệ an toàn. Mỗi căn hộ tối thiểu có 1,5 chỗ để ô tô.
• Hạ tầng kỹ thuật:
Hệ thống giao thông: Hệ thống giao thông đồng bộ và đảm bảo tiêu chuẩn cứu hỏa,
cứu nạn.
Hệ thống cấp điện: Có hệ thống cấp điện dự phòng đảm bảo cho sinh hoạt công
cộng
và thắp sáng trong căn hộ khi mất điện lưới quốc gia

Hệ thống cấp, thoát nước: Hệ thống thiết bị cấp, thoát nước đầy đủ, đồng bộ, đảm
bảo vệ sinh và vận hành thông suốt (24 giờ trong ngày).
Hệ thống thông tin liên lạc: Có hệ thống đảm bảo cung cấp dịch vụ truyền hình,
điện
thoại, internet tiên tiến, hiện đại; đảm bảo điều kiện vận hành thông suốt.
Hệ thống phòng chống cháy nổ: Có hệ thống thiết bị cảm ứng tự động báo cháy,
chữa cháy, hệ thống tín hiệu, thông tin khi có hỏa hoạn trong căn hộ và khu vực sử
dụng
chung
Hệ thống thu gom và xử lý rác: Có thùng chứa rác nơi công cộng;Hệ thống thu rác
trong nhà, xử lý rác đảm bảo vệ sinh và cách ly với khu vực sảnh tầng, sảnh chính.
• Hạ tầng xã hội:


Các công trình hạ tầng xã hội: Hạ tầng xã hội đồng bộ với chất lượng cao, có đầy
đủ các công trình (giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông cơ sở, văn hoá thông tin,
dịch
vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn...) trong bán kính
500 m;
Có khu vui chơi giải trí ngoài trời rộng rãi; sân, vườn, đường dạo được thiết kế
đẹp.
• Yêu cầu về chất lượng hoàn thiện:
Vật tư, vật liệu dùng để xây dựng và hoàn thiện: Sử dụng các loại vật tư, vật liệu
có chất lượng cao tại thời điểm xây dựng.
Trang thiết bị gắn liền với nhà: Sử dụng các trang thiết bị có chất lượng cao tại
thời điểm xây dựng.
• Yêu cầu về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng
Bảo vệ an ninh: Có hệ thống camera kiểm soát trong các sảnh, hành lang, cầu
thang. Có nhân viên bảo vệ tại các lối ra vào 24/24 h trong ngày.
Vệ sinh: Thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi các khu vực công cộng, đảm bảo

vệ sinh.
Chăm sóc cảnh quan: Đảm bảo chăm sóc cây xanh, sân, vườn, đường nội bộ luôn
sạch đẹp.
Quản lý vận hành: Bảo dưỡng, sửa chữa hư hỏng kịp.
2.

Bất động sản năm 2016 – năm của phân khúc chung cư cao cấp

Giới chuyên gia BĐS ước tính, trong năm 2016, nguồn cung căn hộ mới tại
TPHCM và Hà Nội lần lượt đạt 50.000 căn và 24.000 căn. Trong đó, phân khúc
căn hộ cao cấp, hạng sang vẫn chiếm một tỷ trọng đáng kể trong nguồn cung mới.
Đặc biệt trong năm 2016, giá thuê trung bình của căn hộ dịch vụ sẽ tăng khoảng từ
5 – 10%. Đây là cơ hội sinh lời cho các nhà đầu tư mua căn hộ cao cấp để cho
thuê.


Theo khảo sát tại các sàn giao dịch bất động sản Hà Nội, hiện nay có rất nhiều nhà
đầu tư cá nhân quyết định “rót” vốn vào đầu tư bất động sản. Trong đó, phân khúc
căn hộ cao cấp đang được các nhà đầu tư lựa chọn, bởi tính thanh khoản cao, đáp
ứng linh hoạt hai nhu cầu cho thuê và bán của nhà đầu tư. Đặc biệt, những dự án
cao cấp, tọa lạc tại vị trí đắc địa, giao thông thuận lợi, tiện ích hiện đại và đồng
bộ… đáp ứng một cuộc sống theo tiểu chuẩn của những khách hàng thành đạt:
thông minh – đẳng cấp – hiện đại và an toàn.
Trong khi thị trường phân khúc căn hộ cao cấp gần như đóng băng nhưng những
dự án của vị tỉ phú Forbes Phạm Nhật Vượng vẫn cứ bán tằng tằng, thậm chí là
nguồn thu chủ lực ở mảng bất động sản của tập đoàn Vingroup (VIC) mà ông
Vượng gây dựng nên.
Quá trình ra quyết định mua căn nhà nào đó trong hàng chục dự án hiện nay hẳn
phụ thuộc nhiều yếu tố, việc đã đánh đúng tâm lý giúp các dự án căn hộ cao cấp do
tập đoàn này xây dựng tiêu thụ khá dễ dàng. Mới đây, tập đoàn Ringier của Thụy

Sỹ đã công bố điều tra thú vị về quyết định chọn mua nhà của người Việt, điều này
càng làm những chủ đầu tư “vò đầu, bứt tai” khi chỉ trông chờ vào một sự giải cứu
hay ấm lên của thị trường.
Sau yếu tố giá cả, thì vị trí khu nhà thuận lợi gần nơi làm việc là tiêu chí quan
trọng hàng đầu - chiếm tỉ lệ 28%. Sau đó, là phần dành cho “thế hệ F1” - gần
trường học - chiếm tỉ lệ 25%, chợ cũng là một tiêu chí lớn để đưa ra quyết định
chọn mua, chiếm tới 23%. Các tiêu chí khác như gần bệnh viện (19%), các yếu tố
tiện ích khác (6%) như: Công viên, bến xe… sẽ được xét tới đặc biệt khi đã thỏa
mãn các tiêu chí trên.
Câu nói “nhất cận thị, nhị cận giang” và… tam “cận lộ” hẳn vẫn đúng trong trường
hợp này. Vị trí đắc địa của ngôi nhà là yếu tố vô cùng quan trọng trong đó những
dự án Royal City và Times City gần như hội đủ các tiêu chí trên. Dưới chân Royal
City là trung tâm thương mại ngầm lớn nhất Việt Nam còn Times City sẽ là siêu
trung tâm thương mại Mega Mall Times City.
Nhưng đó, chưa đủ, bởi ngoài những “điều kiện tiên quyết” thì đối với người Việt
các tiêu chí này “phải động” chứ không phải có… để trưng bày. Do đó, để cho các
tiện ích “hoạt động” mỗi căn hộ tại Times City được một suất học bổng miễn phí
tại các trường mầm non, hoặc trường cấp 1, 2, 3 Vinschool cho năm đầu tiên và 2
năm tiếp theo giảm 50% học phí; mỗi căn hộ/ biệt thự tại Vincom Village, Royal


City và Times City được thẻ bảo hiểm y tế cho 2 người lớn và 2 trẻ em ở Bệnh
viện Đa khoa Quốc tế Vinmec trong một năm; còn tại Royal City thì mỗi hộ có
một suất học bổng miễn phí cho 2 năm liền tại trường mầm mon Vinschool…
Chính vì thế, theo nghiên cứu của chứng khoán Bảo Việt (BVSC), VIC đã ghi
nhận doanh thu thuần cao đột biết đặc biệt trong quý 3/2013, cụ thể là phần hạch
toán các dự án đang đi vào giai đoạn khai thác như Royal City và Times City, song
song cùng các nguồn thu ổn định khác về cho thuê mặt bằng bán lẻ ở TP.HCM và
HN, dự án nghỉ dưỡng…
Cho đến nay, dự án Royal City, VIC đã bán được 2.369 căn với tổng giá trị 11.388

tỉ đồng, trong đó số tiền khách hàng đã trả theo tiến độ là 9.057 tỉ đồng; Times City
đã bán 3.147 căn, tương đương với tổng giá trị 8,364 tỉ đồng, trong đó số tiền đã
thu của khách hàng theo tiến độ là 6.909 tỉ đồng…
Dịch vụ tiện ích hoàn thiện đáp ứng đầy đủ nhu cầu cư trú - học tập - sinh hoạt giải
trí cho cư dân và mức giá khá cạnh tranh, dòng sản phẩm căn hộ cao cấp của VIC
duy trì được mức tiêu thụ khoảng 60-70 căn/dự án/tháng. Hằng ngày, nhân viên ở
các dự án này gần như làm việc liên tục với lịch tiếp xúc khách hàng dày đặc…
Trong những tháng qua, đáng chú ý nhất trên thị trường là 2 dự án căn hộ cao cấp
Park Hill của Vingroup và Goldmark City của Việt Hân. Cả hai dự án khu căn hộ
cao cấp này đều có quy mô rất lớn.
Trong khi Park Hill được chủ đầu tư triển khai xây dựng ở phía Đông Nam Thủ Đô
với lối kiến trúc xanh, mật độ xây dựng khá thấp hướng đến không gian sống vừa
hiện đại và gần gửi thiên nhiên thì Goldmark City được xây dựng tại cửa ngõ phía
Tây Thủ đô với các tòa chung cư trọc trời.
Park Hill và Goldmark City là 2 dự án căn hộ cao cấp cung cấp nhiều nguồn cung
ra thị trường nhất hiện nay với tổng số khoảng 9200 căn. Trong đó, Goldmark City
gần 5000 căn, theo công bố dự án đã giao dịch thành công 1.200 căn chủ yếu từ 4
tòa chung cư đang xây dựng đến tầng từ 11 đến 15. Park Hill cũng đang được đẩy
mạnh tiêu thụ khi phần lớn căn hộ ở tòa Park 3, Park 5 đã được bán, hiện chủ đầu
tư đang bán tòa Park 7 và Park 8.
Một số dự án chung cư cao cấp khác cũng đang được thị trường quan tâm như
Imperia Garden tại số 203 Nguyễn Huy Tưởng cũng có nguồn cung hàng nghìn
căn. Phần lớn căn hộ tòa 29 tầng cũng đã được đặt mua và hiện đơn vị phân phối
đang tung nguồn hàng từ tòa 35 tầng ra thị trường; Dự án Tràng An Complex tại số
1 Phùng Chí Kiên với tổng số 800 căn…


Chương 3: THỰC TRẠNG KINH DOANH CHUNG CƯ CAO CẤP TẠI HÀ
NỘI
I.

1.

Khái quát điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội tại Hà Nội.
Điều kiện tự nhiên

Hà Nội là thủ đô của cả nước, nằm ở vị trí trung tâm đồng bằng Bắc Bộ, nằm
bên bờ sông Hồng trên vùng đồng bằng trù phú, địa hình tương đối bằng phẳng,
khí hậu chịu ảnh hưởng của gió mùa nhiệt đới với hai mùa rõ rệt: mùa mưa
nóng ẩm và mùa khô lạnh, lượng mưa trung bình hàng năm là 1.676 mm.
-

Phía bắc giáp tỉnh Vĩnh Phúc, Thái Nguyên.
Phía đông giáp tỉnh Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang.
Phía nam giáp tỉnh Hà Nam, Hòa Bình.
Phía tây giáp tỉnh Hòa Bình, Phú Thọ.

Hà Nội có diện tích 3328,9 km 2 ba phần tư diện tích tự nhiên của Hà Nội là
đồng bằng, nằm ở hữu ngạn sông Đà, hai bên sông Hồng và chi lưu các con
sông khác. Phần diện tích đồi núi phần lớn thuộc các huyện Sóc Sơn, Ba Vì,
Quốc Oai, Mỹ Đức, với các đỉnh núi cao như Ba Vì (1.281 m), Gia Dê (707 m),
Chân Chim (462 m), Thanh Lanh (427 m), Thiên Trù (378 m)... Khu vực nội
thành có một số gò đồi thấp, như gò Đống Đa, núi Nùng.
Thủ đô Hà Nội có bốn điểm cực là:
•
•
•
•

Cực Bắc là xã Bắc Sơn, huyện Sóc Sơn.
Cực Tây là xã Thuần Mỹ, huyện Ba Vì.

Cực Nam là xã Hương Sơn, huyện Mỹ Đức.
Cực Đông là xã Lệ Chi, huyện Gia Lâm.

Hà Nội là đầu mối giao thông quan trọng của cả nước.
Trong suốt quá trình lịch sử phát triển của mình, Hà Nội luôn giữ vai trò là
trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật của cả nước.
Đại bộ phận diện tích Hà Nội nằm trong vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng
với độ cao trung bình từ 5 m đến 20 m so với mực nước biển, chỉ có ít khu vực
đồi núi ở phía bắc và tây bắc của huyện Sóc Sơn, còn lại đất đai bằng phẳng
thuận lợi cho xây dựng và phát triển bất động sản.
Mặc khác, do Hà Nội có nhiều đầm hồ tự nhiên, nhiều hệ thống kênh rạch nên
với yêu cầu của đô thị hóa, nhiều ao hồ đã được san lấp để lấy đất xây dựng.


Khí hậu nóng lạnh thất thường, độ ẩm cao tác động lớn tới kết cấu, chất lượng
công trình.
2.

Điều kiện xã hội

Theo Tổng cục thống kê, tổng dân số Hà Nội năm 2014 đạt 7.095,9 nghìn
người, mật độ dân số đạt 2134 người/km2, chiếm 7,821 % so với cả nước.
Phân bố dân cư không đồng đều, khu vực nội thành có mật độ dân số cao, trong đó
rất cao là ở khu phố cổ và quận Hoàn Kiếm khoảng 84.000 người/km 2 và 28.000
người/km2. Khu vực ngoại thành có mật độ dân số trung bình khoảng 1.386
người/km2.
Mật độ dân cư Hà Nội có chiều hướng tăng lên tương ứng với tỉ lệ tăng dân số
hàng năm. Ngoài ra do tác động của quá trình đô thị hóa, dân cư nông thôn đổ ra
thành thị ngày càng nhiều làm cho dân số Hà Nội tăng lên nhanh chóng gây ảnh
hưởng tiêu cực đến mội trường sinh thái, an ninh xã hội.

Dân số Hà Nội ngày càng tăng cao nên nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn.
3.

Điều kiện kinh tế

Hà Nội là một trong những trung tâm kinh tế lớn nhất, quan trọng nhất của cả
nước. Nền kinh tế thành phố phát triển mạnh và cơ cấu kinh tế phức tạp. Trong
năm 2016, kinh tế thủ đô có nhiều chuyển biến tích cực:
Chỉ tiêu chủ yếu
Tổng sản phẩm trên địa bàn
Vốn đầu tư phát triển trên địa bàn
Chỉ số sản xuất ngành công nghiệp
Tổng mức hàng hóa bán ra và doanh
thu dịch vụ
Kim ngạch xuất khẩu trên địa bàn
Kim ngạch nhập khẩu trên địa bàn
Chỉ số tiêu dùng CPI

So cùng kỳ (%)
+ 7,3
+10,1
+7,7
+9,7
+0,1
-4,2
+2,08

Nguồn: “Một số chỉ tiêu kinh tế - xã hội chủ yếu 6 tháng đầu năm 2016” của
Tổng Cục Thống Kê.
II.

1.

Thực trạng chung cư cao cấp tại Hà Nội
Thực trạng chung cư cao cấp


Với đặc điểm mật độ dân cư đông đúc, là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã
hội của cả nước, thị trường bất động sản nói chung và hệ thống chung cư ở Hà Nội
nói riêng luôn luôn biến động và không ngừng phát triển. Trên thị trường có rất
nhiều phân khúc chung cư từ phân khúc thấp, trung đến cao cấp đa đạng để phục
vụ nhu cầu của từng đối tượng trong từng giai đoạn. Cho đến nay số lượng chung
cư tại Hà Nội ngày càng nhiều, mọc lên như nấm sau mưa, nếu như giai đoạn năm
2010 – 2013 tập trung đầu tư chủ yếu là các phân khúc chung cư hạng thấp và hạng
trung thì cho tới nay phân khúc chung cư cao cấp đang được để tâm và đầu tư phát
triển không ngừng.
Hiện nay với sự phát triển kinh tế, xã hội, với những chỉ tiêu như: GDP tăng
6,2%, CPI kiểm soát tăng 5%, xuất khẩu tăng 10%…cùng thông tin dòng vốn FDI
đang có xu hướng chảy hướng vào thị trường bất động sản đó là tín hiệu khởi sắc
cho thị trường bất động sản nói chung và chung cư cao cấp nói riêng tăng về số
lượng lẫn chất lượng.
Ta có thể điểm qua một số chung cư cao cấp tại Hà Nội như :
Chung cư
Royal city

Vị trí

72
–
74
Nguyễn Trãi

Times city
458
Minh
Khai
Hòa
Bình 505
Minh
Garden city
Khai
Vinhomes
56
Nguyễn
Nguyễn
Chí Chí Thanh
Thanh
Ecopark Rừng Khu đô thị
Cọ
Ecopark Văn
Giang Hưng
Yên
Vincome Park 191 Bà Triệu
Palace
cạnh
tháp
Vincome, 114
Mai Hắc Đế
Watermark
395 Lạc Long
Tây Hồ
Quân

Loại

Số căn

4 sao

4460

Giá
(triệu/m2)
48 - 52

4 sao

5000

30

3 sao

500

15

4 sao

378

70

3 sao

1500

22

5 sao

200

46

4 sao

128

60 – 80

TB


Mặc dù ở phân khúc cao, giá thành khủng nhưng có thị hiếu khách hàng nên hàng
loạt các dự án chung cư cao cấp đang được thi công hay chờ phê duyệt.
Một nghịch cảnh xảy ra tại Hà Nội đó là “hàng tồn cao nhưng mở bán ít”.
Theo số liệu mới nhất của CBRE Việt Nam, nguồn cung căn hộ cao cấp tại Hà
Nội chiếm khoảng 18% của thị trường. Hiện Hà Nội có khoảng trên 30 dự án
chung cư cao cấp, cung cấp khoảng trên 22.000 căn hộ. Đáng chú ý, CBRE đưa ra
đánh giá rằng một nửa số dự án đã hoàn thiện và đi vào sử dụng, có 25% số dự án
sắp hoàn thiện. Như vậy, lượng cung căn hộ cao cấp lần đầu ra thị trường chỉ có

25% trong tổng số nguồn cung phân khúc này.
Một trong những những nguyên nhân khiến gần đây các dự án chung cư cao cấp
ngừng bung hàng là do lượng hàng tồn trước đó quá lớn. Cụ thể, theo CBRE lượng
căn hộ cao cấp còn tồn kho trên thị trường vào khoảng 6.500 căn.
Chung cư cao cấp nội đô trở thành tâm điểm khi Thủ tướng yêu cầu hạn chế các
dự án nhà ở thương mại trong các quận nội đô. Trước khi có quyết định này, trong
nội đô Hà Nội vốn đã rất ít các dự án nhà ở mới nay lại càng trở nên khan hiếm.
Mới đây Savill đưa ra số nguồn cung giật mình khi quận Đống Đa đang bán
khoảng 4.000 căn, Ba Đình 2.000 căn, Tây Hồ 1.800 căn; Hoàn Kiếm thấp kỷ lục
200 căn.
Xu thế của bất động sản hiện nay, người mua nhà sẽ vẫn quan tâm đến các yếu tố
chủ đạo như vị trí, uy tín chủ đầu tư, tiến độ dự án, tính pháp lý, khả năng tài chính
của bản thân…rồi từ đó mới quyết định có đầu tư vào dự án chung cư này hay
không.
Nhưng không dừng lại ở đó, mâu thuẫn về giá dịch vụ, các tiện ích giữa người dân
và chủ đầu tư tại các chung cư đang là một trong những vấn đề nóng của thị trường
BĐS. Một số tranh chấp đã được giải quyết ổn thỏa nhưng nhiều “cuộc chiến” giữa
chủ đầu tư và người dân vẫn kéo dài dai dẳng. Hệ lụy của các "cuộc chiến" trên
làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín của chủ đầu tư cũng như cuộc sống của cư
dân...
Như vụ việc gần đây, những mâu thuẫn dẫn đến căng thẳng giữa cư dân và chủ
đầu tư tòa nhà Hồ Gươm Plaza (Mỗ Lao, Hà Đông, Hà Nội) đang gây nhiều chú ý.
Nguyên nhân là do tronng quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư đã có nhiều sai
phạm nhưng không được giải quyết triệt để. Tuy nhiên, mới đây chủ đầu tư lại
thông báo mức phí dịch vụ mới tam thu là 5.500 đồng/m 2 (tăng 2.000 đồng/m2 so
với trước). Khi người dân không chịu đóng mức phí này, chủ đầu tư đã cắt điện


nước và khóa thang máy của chung cư. Ngay lập tức, cả trăm cư dân đã tụ tập,
giăng băng rôn, khẩu hiệu phản đối việc làm của chủ đầu tư.

Đây là những tranh chấp chủ yếu xoay quanh các vấn đề như: Quỹ bảo trì, sở hữu
chung riêng, phí dịch vụ… Song, đằng sau câu chuyện của những tranh chấp liên
quan đến quyền lợi này lại là một câu chuyện khác về cách ứng xử giữa các bên có
liên quan.
2.
2.1

Thực trạng thị trường
Cung

Từ đầu năm 2015 đến nay, đã có nhiều dự án chung cư cao cấp mới đủ điều
kiện pháp lý để được chào bán ra thị trường. Một số khác chưa đủ điều kiện bán
hàng cũng tranh thủ cho phép khách hàng đăng ký đặt chỗ, khiến lượng căn hộ
cao cấp được đưa ra thị trường thực tế rất lớn. Mặc dù vậy, theo phản ánh của
một số đơn vị phân phối lớn, thanh khoản của phân khúc này vẫn khá sôi động.
Chỉ tính riêng các dự án căn hộ cao cấp đang mở bán trên địa bàn Hà Nội,
nguồn cung căn hộ cao cấp đã lên đến gần 10.000 căn trong năm nay, chưa kể
một số dự án lớn, với số lượng trên dưới 5.000 căn hộ rải rác tại một số dự án,
đang được chủ đầu tư dự tính mở bán vào cuối năm.
Một báo cáo của CBRE Việt Nam mới đây cho thấy, trong 6 tháng cuối năm,
thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 13.000 căn hộ. Trong đó, tỷ lệ sản phẩm
được chủ đầu tư định vị ở phân khúc cao cấp là rất cao.
Một số dự án phân khúc cao cấp năm 2015 như:
•
•
•
•
•

Tràng An Complex số 1 Phùng Chí Kiên với 2 tòa nhà cao 23 tầng và 28

tầng, có khoảng 800 căn hộ.
Chung cư FLC 36 Phạm Hùng với quy mô 38 tầng, có 500 căn hộ.
Chung cư Goldmark City 136 Hồng Tùng Mậu có 9 tòa nhà cao 40 tầng
với khoảng 5000 căn hộ.
Sun Square 21 Lê Đức Thọ đang xây dựng đến tầng 9 có quy mô gồm 2
tòa chung cư cao 30 tầng, 492 căn hộ đang được chào bán ra thị trường.
Chung cư Goldmark City 136 Hồng Tùng Mậu.

Những dự án có vị trí thuận lợi, đặc biệt là ở trung tâm, hạ tầng đồng bộ, giao
thông phát triển là một lợi thế. Ngoài ra uy tín của chủ đầu tư, chất lượng công
trình, tiến độ dự án… là một trong những điểm cộng giúp cho người mua nhà “ưu
ái” hơn tới những dự án này.


2.2

Cầu

Cầu về thị trường chung cư cao cấp hiện nay ngày càng tăng cao do mức thu nhập
tăng cao, nhu cầu sở hữu một căn hộ cao cấp ở một bộ phận dân cư ngày càng lớn.
Dịch vụ ở các khu chung cư cao cấp rất tốt, đem đến cho người sử dụng nhiều giá
trị về vật chất và tinh thần như:






Tổ ấm nhỏ hạnh phúc.
An ninh, an toàn, bảo vệ 24/24.

Tiện ích đầy đủ, spa, siêu thị, trung tâm mua sắm, trường học từ mầm non
đến tiểu học.
Môi trường sống tuyệt vời trong lành, công viên rộng thoáng mát, đi dạo hít
thở không khí trong lành.
Hàng xóm đều là những người giàu có, có trình độ văn hóa.

Mặt khác, theo luật mới, hiện nay người nước ngoài không những được phép mua
bất động sản để ở mà còn được phép để kinh doanh. Điều này đã thúc đẩy cầu thị
trường tăng mạnh mẽ.
Điều đáng chú ý là hiện nay chủ yếu là cầu giả tạo do một bộ phần người có thu
nhập cao, có khả năng thanh toán mua đầu cơ kinh doanh bất động sản. Còn cầu
thực sự thì không trở thành cầu thực tế do giá nhà, giá đất quá cao, không thể thanh
toán được.
Chương 4: GIẢI PHÁP
I. Giải pháp cho thị trường căn hộ cao cấp:
•

Kinh tế ngày càng phát triển , mức sống mức thu nhập của người dân ngày
càng được nâng lên, kéo theo đó nhu cầu về nhà ở ngày một tăng cao. Việc
phát triển thị trường chung cư cao cấp ngày càng tăng mạnh, do tỷ suất sinh lời
ở phân khúc này rất cao nên nhà đầu tư đầu tư rất mạnh cho thị trường này do
đó kéo theo nguồn cung của thị trường này là rất lớn. Tuy nhiên cầu về thị
trường này vẫn còn tạm dừng ở mức thấp, nhà nước đã có nhiều chính sách
trong việc kích cầu cho thị trường bất động sản trong đó có việc mở bán các
bất động sản cho người nước ngoài, kích thích nhà đầu tư nước ngoài vào thị
trường Việt Nam nhưng còn nhiều ràng buộc trong thủ tục pháp lý nên nhà đầu
tư nước ngoài vẫn còn khá e ngại khi đầu tư vào thị trường này.


Vì vậy nhà nước cần có những chính sách đặc biệt, giảm thiểu tối đa các thủ tục

rườm rà khi mua nhà để có nhiều hơn lượng khách mua nhà tại phân khúc thị
trường cao cấp.
•

Tuy mức sống của người dân ngày một được nâng lên, nhưng thu nhập bình
quân của người dân Việt Nam vẫn ở mức trung bình thấp, tỷ lệ nguời có thu
nhập trung bình thấp chiếm tỷ trọng cao nên nhu cầu về nhà ở chung cư cao
cấp chỉ hướng tới một bộ phận nhỏ những người có thu nhập cao, nên nguồn
cầu về chung cư cao cấp trong nước còn khá hạn chế và không tang mạnh
trong các năm tới do vậy việc cung tăng quá nhiều sẽ dẫn tới mức chênh lệch
về cung cầu là rất lớn. Và để giải quyết cho vấn đề này chính phủ cần quản lý
chặt chẽ hơn các dự án nhà ở chung cư cao cấp, nên chú trọng trong việc xây
nhà ở phúc lợi nhà ở cho người thu nhập trung bình thấp, phát triển tăng trưởng
kinh tế từ nhiều nguồn, hạn chế các dự án chung cư không khả thi hay tính khả
thi thấp, chưa đảm bảo chất lượng. Ngoài ra ngày nay các chủ đầu tư đang liên
kết với các ngân hàng để hỗ trợ cho vay với các khách hàng muốn mua chung
cư cao cấp nhưng chưa có đủ tiền, việc này cũng khiến cho một phần khách
hàng mua được chung cư cao cấp dù muawc thu nhập chưa cao lắm.

•

Chuyên gia BĐS Ngô Đình Hãn, CEO của Real Estate Education cho biết:
“Hiện tại ở Việt Nam chưa có một tổ chức nào quy định rõ ràng về chuẩn căn
hộ cao cấp. Mức chênh lệch giá cả hay cách phân biệt căn hộ trung bình cao và
cao cấp trên thị trường rất mơ hồ. Thông thường các CĐT sẽ đầu tư vào căn hộ
những giá trị hữu hình và vô hình để gắn mác cao cấp và nâng giá thành sản
phẩm. Điều này sẽ khiến cho khách hàng khó phân biệt đâu là căn hộ chuẩn
cao cấp hay không, và vì thế, họ thường xác định một dự án cao cấp dựa vào
giá thành sản phẩm”. Vì không có mức quy định rõ ràng và khách hàng khó có
thể phân biệt được các chung cư có cao cấp hay không khi mức giá chung cư

được chủ đầu tư đẩy lên cao để rồi thất vọng là khó tránh khỏi hay thậm chí
khách hàng sẽ bị lừa. Giá trị của căn hộ không tương xứng với giá cả mà khách
hàng bỏ ra nên sẽ khiến cho khách hàng mất đi niềm tin vào các chủ đầu tư và
sẽ khiến cho một loạt nhu cầu về nhà ở chung cư sẽ giảm. Bên cạnh đó có
nhiều chủ đầu tư cư xử không đúng mực, thu tiền phí dịch vụ cao trong khi
dịch vụ rất kém, hay tiến độ công trình rất chậm chạp. Vì vậy cần có một quy
định rõ ràng về tiêu chuẩn chung cư cao cấp và mỗi khách hàng nên thận trọng
cho chọn cho mình những dự án của những chủ đầu tư cá uy tín, tìm hiểu kĩ
trước khi mua nhà, các chủ đầu tư thì cần công khai rõ ràng các khoản mục đầu
tư cho công trình tạo lòng tin cho khách hàng. Nhà nước cần có chế tài quy


định giải puyết những tranh chấp của chủ đầu tư và khách hàng, bên cạnh đó
cần có những hình phạt thích đáng cho các hành vi lừa đảo và cần thường
xuyên thanh tra kiểm tra các công trình xây dựng, các dự án chung cư để đảm
bảo chất lượng và những cam kết của chủ đầu tư dành cho khách hàng.
II. Giải pháp chung cho thị trường bất động sản
1.

Giải pháp cho thị trường bất động sản ở Việt Nam:
•

Thống nhất hệ thống đăng ký sở hữu bất động sản

•

Về các giải pháp cụ thể, một là, hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm thúc
đẩy và quản lý thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững và lành
mạnh. Trong đó có đề xuất thống nhất hệ thống đăng ký sở hữu bất động
sản, đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất một cách

khoa học, đơn giản về thủ tục, tin học hóa hệ thống đăng ký để người dân tự
nguyện đăng ký, được Nhà nước bảo hộ và dễ dàng thực hiện các quyền đối
với tài sản theo quy định của pháp luật.

•

Hai là, về công tác quy hoạch, Bộ này đề xuất đổi mới công tác lập quy
hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành và
quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn, bảo đảm thị trường bất động sản phát
triển theo quy hoạch, có kế hoạch, khắc phục tình trạng phát triển đô thị, bất
động sản một cách tự phát.

•

Do đó, một trong các yêu cầu là các dự án phát triển đô thị, nhà ở, bất động
sản phải đồng bộ với các công trình hạ tầng xã hội, phù hợp với quy hoạch
và theo kế hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, công khai
quy hoạch chi tiết và kế hoạch phát triển đô thị, điểm dân cư nông thôn để
các nhà đầu tư và người dân dễ dàng tiếp cận thông tin...

•

Đẩy mạnh đấu giá quyền sử dụng đất

•

Ba là, tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước trong khai thác và sử dụng
có hiệu quả nguồn lực đất đai nhằm kiểm soát, điều tiết thị trường bất động
sản phát triển bền vững. Trong giải pháp này, sẽ đẩy mạnh hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất để điều tiết thị trường và tăng nguồn thu cho ngân sách.

Nhà nước thống nhất quản lý việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

•

Bốn là, tái cơ cấu thị trường bất động sản, phát triển đa dạng các loại hàng
hoá bất động sản, nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, khắc
phục lệch pha cung - cầu hàng hoá trên thị trường bất động sản, chủ động


bình ổn thị trường, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh
xã hội. Trong đó, có quy định tất cả các địa phương phải đấu thầu lựa chọn
nhà đầu tư nhằm minh bạch hoá và tạo sự công bằng và chọn được những
chủ đầu tư đủ năng lực để thực hiện dự án; Quy định về cơ cấu các loại nhà
ở, đa dạng các loại hình sản phẩm ngay từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án.
•

Năm là, hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính phát triển
nhằm thu hút các nguồn vốn cho thị trường bất động sản, điều chỉnh chính
sách tín dụng linh hoạt để tạo điều kiện về vốn cho các chủ thể tham gia thị
trường bất động sản. Trong đó, có cơ chế, chính sách tín dụng linh hoạt tạo
hành lang pháp lý để các ngân hàng thương mại có thể huy động được các
nguồn vốn trung và dài hạn với lãi suất ổn định để cung cấp tín dụng cho thị
trường bất động sản, đồng thời hỗ trợ cho các đối tượng có thu nhập trung
bình, ổn định có khả năng mua nhà ở.

•

Sáu là, hoàn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan tới bất động sản
để khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, giao dịch chính thức trên
thị trường, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế cũng như tăng nguồn thu cho Nhà

nước. Điều này được thực hiện trên cơ sở phải sửa đổi, bổ sung Luật thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp; sửa đổi, bổ sung Luật Thuế thu nhập cá nhân, quy
định về lệ phí trước bạ liên quan tới bất động sản.

•

Khuyến khích đầu tư nước ngoài vào bất động sản cao cấp

•

Bẩy là, hoàn thiện cơ cấu, tổ chức và nâng cao năng lực các chủ thể tham gia
thị trường bất động sản để bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động một
cách lành mạnh và chuyên nghiệp. Trong đó, khuyến khích các nhà đầu tư
nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cao cấp như khách sạn hạng
cao cấp, các khu nghỉ dưỡng cao cấp, căn hộ cao cấp và hạ tầng các khu
công nghiệp cần vốn đầu tư lớn cũng như các khu đô thị lớn mang tính đặc
thù.

•

Tám là, xây dựng hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất động sản
thống nhất, tin cậy từ Trung ương đến địa phương làm cơ sở cho hoạch định
chính sách, quản lý thị trường bất động sản; thực hiện cung cấp thông tin,
bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động một cách công khai, minh bạch.
Trong đó, quy định trách nhiệm cung cấp thông tin về dự án bất động sản,
tiến độ thực hiện, tình hình giao dịch của các chủ đầu tư, các sàn giao dịch
bất động sản...


•

2.

Chín là, nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước đối với thị
trường bất động sản. Trong đó, đáng lưu ý là có yêu cầu về công khai các
thủ tục dịch vụ công liên quan đến việc đăng ký, xác lập quyền sở hữu,
chuyển dịch sở hữu, mua bán bất động sản, sao lục hồ sơ bất động sản, giao
đất, cho thuê đất; Thực hiện triệt để cơ chế “một cửa” trong các thủ tục hành
chính liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, chuyển dịch sở hữu, thế
chấp, giải chấp bất động sản.

Quản lý bất động sản ở Hàn Quốc:

Trên thế giới có rất nhiều nước đã từng đối mặt với những sóng gió trong lĩnh vực
bất động sản. Sự biến động, phát triển của thị trường bất động sản theo chu kỳ, có
thuận lợi, rồi gặp khó khăn, rồi lại vượt qua hình như là một hiện thực phổ biến.
Cái chính là sức khoẻ của nền kinh tế, của môi trường kinh doanh bất động sản và
sự đúng đắn của các giải pháp tháo gỡ. Trên thực tế, Nhật Bản và Hàn Quốc - hai
nền kinh tế đạt được sự phát triển thần kỳ bậc nhất thế giới cũng từng phải đối mặt
với những vấn đề nan giải trong việc phát triển và quản lý thị trường bất động sản
nhà ở. Thị trường bất động sản có mối quan hệ sâu rộng với mọi người, mọi tổ
chức trong xã hội, ảnh hưởng lâu dài tới cuộc sống và sự phát triển của đông đảo
cộng đồng dân cư, doanh nghiệp và nền kinh tế của đất nước. Trên thế giới đã có
nhiều ví dụ minh hoạ cho thấy tính tác động đa chiều của các giải pháp quản lý thị
trường bất động sản - nhà ở. Xin giới thiệu một số kinh nghiệm của Hàn Quốc qua
việc quản lý thị trường bất động sản nhà ở. Chúng ta đều biết rằng cũng giống như
Nhật Bản, Hàn Quốc là một đất nước không có nguyên liệu thô trừ nguồn nước,
chỉ có khoảng ¼ đất đai có thể sử dụng được. Tương tự như Nhật Bản, Hàn Quốc
phụ thuộc vào các quốc gia khác về nguồn tài nguyên thiên nhiên như dầu lửa,

quặng sắt, đồng cùng nhiều tài nguyên khác rất cần thiết cho quá trình công nghiệp
hoá. Vào những năm 1950, Hàn Quốc là một trong những quốc gia nghèo nhất trên
thế giới. Thu nhập đầu người của Hàn Quốc cuối những năm 1950 thấp hơn nhiều
so với các nước láng giềng. Tuy nhiên tình hình đất nước đã đổi thay nhanh chóng
khi Hàn Quốc bắt đầu thực hiện kế hoạch 5 năm lần thứ nhất vào năm 1962 và sau
đó đã bước lên bậc thang phát triển một cách nhanh chóng. Đến năm 1995, tổng
sản phẩm quốc dân bình quân đầu người (GNP) của Hàn Quốc vượt 10.000 đô la
Mỹ, xuất khẩu đạt 10 tỷ đô la Mỹ. Hàn Quốc trở thành quốc gia đang phát triển lớn
thứ ba sau Trung Quốc, Brazil nếu tính theo quy mô kinh tế GDP, là nước sản xuất
o tô lớn thứ năm, nước xuất khẩu hàng dệt may lớn thứ ba sau Đức 1 và Ý, là nước
đóng tầu thủy lớn thứ hai sau Nhật Bản, là nước thương mại lớn thứ 11 và là quốc


gia có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao nhất thế giới từ năm1980. Lĩnh vực thị trường
bất động sản nhà ở của Hàn Quốc cũng thu được nhiều kết quả đáng ghi nhận. Tuy
nhiên, trong suốt mấy chục năm qua, Hàn Quốc luôn phải đối mặt với nhiều thách
thức lớn trong lĩnh vực phát triển bất động sản nhà ở, trong mỗi giai đoạn mới lại
xuất hiện những thách thức mới. Tình hình quản lý thị trường bất động sản nhà ở
Hàn Quốc trong những năm gần đây có thể tóm lược như sau: Nhà nước đã ban
hành nhiều chính sách nhằm ỏn định thị trường bất động sản. Bên cạnh kết quả đạt
được thì giá đất trên thị trường ngày càng tăng. Ví dụ ở Giang Nam - nơi cư ngụ
của những người giàu - giá đất tăng gấp đôi. Một căn hộ 120 m2 tại một chung cư
cao cấp ở đây được bán với giá 1,2 triệu USD - cao gấp 4 lần so với cách đây bốn
năm. Chính phủ Hàn Quốc đã đề ra những biện pháp kiểm soát gắt gao kiềm chế
giá nhà đất. Cuối năm 2003, Chính phủ Hàn Quốc đã đề ra chính sách thuế thu
nhập trong kinh doanh bất động sản vớimức thuế suất lên đến 60% trên lợi nhuận
như đối với khu vực ngoại ô phía Nam Seoul. Chính phủ Hàn Quốc còn yêu cầu
nhà đầu tư hạn chế việc xây dựng chung cư cao cấp cho người có thu nhập cao và
tăng số chung cư cho thuê với giá rẻ cho người nghèo. Riêng trong lĩnh vực nhà ở,
trong năm nay Chính phủ Hàn Quốc sẽ cho phép xây dựng 520.000 căn nhà để ổn

định giá bất động sản, đồng thời sẽ tăng kinh phí tài chính cho những người nghèo
mua nhà ở. Trong số nhà ở trên sẽ có 370.000 ngôi nhà xây để bán. 150.000 ngôi
nhà sẽ được giành cho thuê. Chính phủ sẽ giành khoảng 54,45 km2 đất cho xây
dựng nhà và để đạt mục tiêu này Chính phủ dự định sẽ chi hơn 10.130 tỷ Uôn
(khoảng 10 tỷ USD). Chính phủ cam kết ổn định giá nhà ở bằng cách tăng cung và
tăng cường ngăn chặn nạn đầu cơ nhà. Một trong những giải pháp nhằm kiểm soát
chặt chẽ nạn đầu cơ là tăng mức thuế sở hữu nhà ở (từ 58,9% ở năm 2001 lên 63%
năm 2004). Trên thực tế, các chính sách trên đã thu được kết quả rất đáng quan
tâm. Các căn hộ bán tăng 45% so với năm 2004. Các đơn đặt hàng xây dựng cũng
tăng 15% so với trung bình 3 năm gần đây, đạt 5, 2000 tỷ Uôn (khoảng 5 tỷ USD)
Tuy nhiên, các giải pháp quản lý Chính phủ Hàn Quốc đã có tác động theo chiều
ngược lại. Hiện tại nợ dân cư (tức nợ của các gia đình Hàn Quốc) tăng gấp đôi so
với năm 2000, lên đến 450 tỷ USD - trong đó có hơn 50% là các khoản vay để mua
nhà. Vì thế tiêu dùng nói chung đã giản, ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế. Ngoài
ra, các chính sách của chính phủ Hàn Quốc trong quản lý thị trường bất động sản
nhà ở đã làm tăng giá bất động sản nói chung, đặc biệt tăng nhanh tại những khu
vực sinh sống của người có thu nhập cao. Việc này dẫn đến hậu quả lớn là người
giàu đã giàu càng giàu nhanh - tăng thêm khoảng cách giàu nghèo. Tất nhiên
không phải điều gì xảy ra ở một nước này sẽ xảy ra ở một nước khác. Song chắc
chắn là các giải pháp điều tiết vĩ mô - đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản nhà ở


luôn có sự tác động đa chiều. Chính vì vậy mà các giải pháp điều tiết cần được
chuẩn bị rất kỹ, tập hợp 2 đông đảo tinh hoa của đất nước, tránh vội vàng, cảm tính
chủ quan, đặc biệt là thiếu thông tin và sự nghiên cứu cẩn trọng.
Tóm lại, sau khi tham khảo, nghiên cứu thị trường nhà đất của Hàn Quốc, có thể
rút ra một số nhận xét cơ bản sau:
-

Thứ nhất, thị trường nhà đất được hình thành và phát triển tùy thuộc vào đặc

điểm và tình hình cụ thể của mỗi nước, trong đó, pháp lý về nhà đất là yếu tố
ban đầu, yếu tố không thể thiếu.

-

Thứ hai, công tác quy hoạch được đặc biệt chú trọng, tạo sự phát triển bền
vững của thị trường nhà đất. Việc xây dựng quy hoạch được tiến hành từng
bước, khoa học, thận trọng và trước khi công bố công khai phải có ý kiến
đóng góp rộng rãi của người dân.

-

Thứ ba, Nhà nước vừa là người tạo dựng môi trường pháp lý, môi trường
kinh tế - xã hội cho thị trường nhà đất, vừa là ‘’bà đỡ’’ cho thị trường nhà đất.
Trong một số trường hợp, Nhà nước cần can thiệp sâu và tích cực vào thị
trường nhà đất, đặc biệt là thực hiện chính sách nhà ở công, nhằm cung cấp
cho hầu hết người dân có nhà ở thích hợp và hạn chế việc mua đi bán lại.

-

Thứ tư, để phát triển quỹ nhà ở, Chính quyền chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau
đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho
thuê), tránh tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền
bù giải phóng mặt bằng. Không có hiện tượng tư nhân thương lượng với
người dân để mua lại đất xây dựng các công trình nhà ở, cơ sở thương mại để
kinh doanh.

-

Thứ năm, vấn đề tài chính và các chính sách tài chính của Nhà nước cùng góp

phần thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường nhà đất. Trên thế giới
có rất nhiều nước đã từng đối mặt với những sóng gió trong lĩnh vực bất động
sản. Sự biến động, phát triển của thị trường bất động sản theo chu kỳ, có thuận
lợi, rồi gặp khó khăn, rồi lại vượt qua hình như là một hiện thực phổ biến. Cái
chính là sức khoẻ của nền kinh tế, của môi trường kinh doanh bất động sản và
sự đúng đắn của các giải pháp tháo gỡ. Trên thực tế, Nhật Bản và Hàn Quốc hai nền kinh tế đạt được sự phát triển thần kỳ bậc nhất thế giới cũng từng phải
đối mặt với những vấn đề nan giải trong việc phát triển và quản lý thị trường
bất động sản nhà ở. Thị trường bất động sản có mối quan hệ sâu rộng với mọi
người, mọi tổ chức trong xã hội, ảnh hưởng lâu dài tới cuộc sống và sự phát


triển của đông đảo cộng đồng dân cư, doanh nghiệp và nền kinh tế của đất
nước.
Chương 5: LIÊN HỆ CHUNG CƯ CAO CẤP TẠI SINGAPORE
I. Đặt vấn đề
Với 1 đất nước có diện tích khoảng 719.1 km2 và dân số vào năm 2014 là
5.469.700 người tức là khoảng 7615 người/1km2 , so sánh với Hà Nội diện tích
3.329 km2 và dân số vào năm 2014 là 7.588.150 người tức là mật độ khoảng 2279
người/1km2 . Mật độ của singapore gấp gần 2.29 lần Hà Nội. Nhưng Singapore
vẫn có nhiều khu vui chơi giải trí chiếm tới 50% lãnh thổ . Ở singapore, 80% dân
số ở trong chung cư và với GDP bình quân đầu người là 82.762 USD (2014) thì
việc phát triển chung cư cao cấp là điều chắc chắn. Với diện tích đất canh tác hẹp
tài nguyên ít nên họ phải phát triển nền kinh tế tri thức là chủ yếu. Là 1 nước
không có cảnh quan tự nhiên đẹp nhưng họ vẫn kiếm gần 19 tỷ USD vào năm 2012
từ du lịch và khách sạn gần gấp đôi tổng doanh thu từ du lịch và dịch vụ của Việt
Nam vào năm 2013 ( xấp xỉ 10 tỷ USD).
II. Tổng quan về bất động sản tại Singapore
1. Vài nét lịch sử
Từ năm 1947 đến năm 1959, Singapore đã xây được 2100 căn hộ tuy nhiên
chủ yếu là các chung cư từ 5 đến 7 tầng.

Đến năm 1960, Ủy ban nhà ở được thành lập (HDB), người dân có nhiều cơ
hội để sở nhà hơn, và chỉ trong vòng 3 năm đất ngước này đã xây dựng được 3100
căn hộ.
Đến năm 1964 Singapore có nhiều chính sách hỗ trợ vay tiền, trả góp để
người dân mua nhà. Các chung cư đã có nhiều tầng hơn nhưng vẫn giống các hộp
khối đơn giản, chủ yếu là màu trắng, không được đầu tư thiết kế.
Và phải đến năm 1970, các tòa nhà được quy hoạch với nhiều diện tích hơn,
màu sắc cũng đa dạng hơn, tiêu biểu là khu Rochor Center, nhưng các căn hộ diện
tích vẫn còn nhỏ chỉ khoảng 25 đến 90 m2.
Đến năm 1980 các căn hộ đã mở rộng diện tích từ 65 đến 155 m2, bố trí gần
các điểm đón xe công cộng.
2. Đặc điểm
Thị trường bất động sản ở Singapore có thể chia ra hai khu vực:
 Khu vực thứ nhất chuyên giao dịch các loại nhà ở do nhà nước xây mà
dân ở đây thường gọi là nhà của HDB. Loại này chiếm đến khoảng 80%
lượng giao dịch nhưng chỉ có người Singapore và những người nước


ngoài có thẻ PR (tương tự như hộ khẩu thường trú ở Việt Nam) được mua
bán.


Khu vực thứ 2, là khu vực nhà đất tư nhân (do các nhà thầu tư nhân xây
và bán) chiếm khoảng 20% lượng giao dịch. Loại này ai cũng được quyền
mua bán, kể cả người nước ngoài.

Theo Nicholas Mak, Giám đốc Knight Frank, một công ty chuyên về tư vấn địa
ốc, cho biết giữa người Singapore và người nước ngoài chỉ có một khác biệt nhỏ:
người Singapore được vay tới 90% giá trị căn nhà trong khi người nước ngoài chỉ
được vay tối đa 70%. Một tờ báo ở Singapore đưa tin thị trường nhà đất tư nhân

đang thu hút nhiều nhà đầu tư, trong đó có tới 30% giao dịch đến từ những người
mua nước ngoài. Mặc dù có những chính sách hỗ trợ người dân mua chung cư
nhưng nó vẫn thu hút được tới 30% giao dịch đến từ nước ngoài. Điều gì khiến bất
động sản của Singapore lại sức hút đến như vậy?
Chúng ta sẽ cùng tìm hiểu về tập đoàn tư nhân Far East, một trong những tập
đoàn phát triển khá mạnh về lĩnh vực bất động sản tại Singapore. Và tiêu biểu là dự
án nhà ở Orchard Scotts residence. Trước hết ta cần biết chung cư chia thành 2
loại là dạng Flat và dạng Condominium.
1. Dạng Flat là dự án nhà ở không sở hữu đất, mỗi căn hộ chỉ dành riêng cho
mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư.
Chung cư dạng Flat tạo thành quỹ nhà ở mật độ trung bình và mật độ cao số tầng
từ 4 đến 30. Khu nhà Flat mở với cộng đồng tối thiểu thuộc quyền sở hữu cộng
đồng cư dân nơi ấy.
2. Dạng Condominium yêu cầu có quy mô diện tích lớn, phải có không gian
công cộng có giải trí và nghỉ ngơi bên trong khuôn viên. Các tiện ích công cộng
thuộc quyền sở hữu của toàn cộng đồng cư dân và phục vụ nhu cầu của họ.
Orchard Scotts residences
1. Vị trí
- Địa chỉ số 5 đường Anthoni, Singapore.
- Nằm ở giữa Orchard Road và Dhoby Ghaut , Orchard Scotts đặt bạn ở
ngay gần khu trung tâm mua sắm lớn nhất Singapore và bảo tàng lịch sử
Fort Canning Park.
- Chỉ mất 25 phút lái xe đến sân bay quốc tế Changi.


Mất 3 phút đi bộ để đến ga tầu điện ngầm Orchard MTR.
Mất 10 phút lái xe để đến trung tâm thu hút khách du lịch nhất ở
Singapore Orchard road.
- Mất 15 phút lái xe để đến khu mua sắm Scotts shopping centre.
2. Đặc điểm

- Đây là chung cư dạng condominium kết hợp với cả loại hình khách
sạn. Nhưng các phòng đều được bố chi với tiêu chuẩn khách sạn 6 sao. Nếu
như tiêu chí khách sạn 5 sao đã phải đạt đến độ hoàn hảo cả về phục vụ và
kiến trúc như kiến trúc phải kiểu dáng lạ nguyên vật liệu cao cấp… thì để
đạt đến 6 sao thì phải đạt đến hoàn hảo . Đó là điều khiến vào năm 2009
Orchard scotts residential được nhận giải thưởng của FIABCI World Prix
d'Excellence.
Orchard Scotts residential có:
 Phòng tập gym hiện đại và lớn nhất tại Singapore.
 Bốn bể bơi để bạn thư giãn và tránh khí hậu nhiệt đới nóng nức tại
Singapore.
 Có khu vui chơi cho trẻ với vườn cây tuyệt đẹp.
 Hiếm có nơi nào có ‘The Cellar’ (hầm rượu) cho phép khách vừa hút
thuốc vừa thưởng thức rượu thượng hạng.
-

Các loại căn hộ: từ các loft nhỏ diện tích từ 54 m2 đến các
penthouse có diện tích lên tới 314 m2 các trang thiết bị đầy đủ tiện nghi như
2 tivi 42 inch và 26 inch , sofa…
Các dịch vụ của Orchard scotts:
 Cung cấp wifi tốc độ cao miễn phí.
 Hệ thống truyền hình cáp.
 Hệ thống phục vụ vệ sinh 24/24, các phòng cuối tuần đều được dọn vệ
sinh miễn phí.
 Miễn phí đưa cư dân đến ga điện ngầm.
 Và điều làm nên sự khác biệt điều khiến cư dân hoặc khách muốn đến
đây đó là ‘In- house lifestyle program’ mang phong cách sống của bạn vào
trong mái ấm của bạn. Ai cũng sống để phục vụ cho sở thích lối sống của
bản thân. Vậy còn gì tuyệt vời hơn khi mái ấm của bạn mang phong cách lối
sống của bạn.

 Nhân viên phải nói được ít nhất 3 thứ tiếng ( Malai , Trung , Anh)

Giá của các căn hộ này là từ 3.700.000 USD đến 15.600.000 USD
-


3. Thiết kế
Orchard Scotts gồm có 3 tòa nhà chính là: Orchard Scotts Residences,
Seven Orchard Scotts, Three Orchard Scotts. Chúng đều mang kiến trúc độc
đáo, các phòng hầu như là phòng đôi và điểm đặc biệt là không có ban công
và tường hầu hết bằng kính. Nhờ điều này tại nên căn phòng tràn ngập ánh
nắng mang một phong cách hiện đại, sang trọng.
- Orchard Scotts rộng 2.5 ha nhưng đất để ở chỉ chiếm 25% còn lại là
bể bơi sân tennis, sân bóng rổ, bàn cờ vua khổng lồ, khu ăn uống ngoài
trời,.... Orchard Scotts xây các vườn cây được cắt tỉa 1 cách độc đáo bao
quanh, điều này tạo cảm giác thoải mái thân thiện với môi trường tránh xa
con đường ồn ào khói bụi bên ngoài.
III. Xu hướng của chung cư cao cấp
Hiện nay rất nhiều chung cư cao cấp xây theo dạng Condominium. Ví dụ như ở
Việt Nam có: Five Star Garden, Seasons Avenue,... . Chúng được xây dựng theo
kiểu không gian xanh và cung cấp dịch vụ cao cấp. Dạng Condominium này khá
giống với các kiểu resort.
Nhưng điều đáng nói nó đang tiến tới điều con người hướng tới đó là đồng bộ
hóa. Chỉ với 1 tài khoản gmail tôi có thể sử dụng tất cả dịch vụ của Google, đăng
kí các tài khoản trên diễn đàn, thanh toán trên internet… Và giờ đây tôi sẽ sẵn sàng
trả 1 khoản tiền lớn để nhận được những lợi ích những dịch vụ từ A đến Z thay vì
phải trả những khoản lặt vặt và tốn thời gian.
Giá của một căn hộ không phải chỉ bao gồm kiến trúc vật liệu mà nó còn có cả
thương hiệu. Và để tạo lập được thương hiệu thì phải nhờ đến chiến dịch
Makerting. Với phân khúc trung cư cao cấp thì chỉ cần nghe đến đạt danh hiệu

FIABCI World Prix d'Excellence thì nó đã xứng đáng với cái giá gấp đôi căn hộ
cao cấp khác. Nếu con người có thể định giá được từng viên gạch, từng cái cửa...
thì danh hiệu là thứ không thể định giá được. Ví dụ đơn giản nhất là sự thất bại
trong kinh doanh iphone 5c của Apple, khi nhắc đến Apple là nhắc đến dòng
smartphone cao cấp vậy mà họ lại cung cấp dòng smartphone thứ cấp? Và đây
cũng là lí do mà samsung không thể vượt qua apple về dòng smartphone cao cấp.
-