Đồ án kinh tế đầu tư xây dựng

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD : GV. ThS. VŨ THỊ KIM DUNG

MỞ ĐẦU
1. VAI TRÒ CỦA ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC DÂN.
• Đầu tư xây dựng công trình (ĐTXD) là hoạt động đầu tư phổ biến trong xã hội gắn

liền với việc xây dựng công trình, mục tiêu đầu tư sẽ được thỏa mãn thông qua việc
•

vận hành công trình xây dựng đã hoàn thành.
Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia,
đều coi việc phát triển cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong nền kinh tế quốc dân là
nhiệm vụ quan trọng. Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt ra thì
hoạt động ĐTXD có vai trò quan trọng được thể hiện qua các đặc trưng sau :
- ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng,
TSCĐ phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát
-

triển các ngành, các thành phần kinh tế và phát triển xã hội.
ĐTXD đáp ứng các nhu cầu ngày càng cao của con người góp phần
nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn
hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc của dân tộc và có tác động quan

•

trọng đến môi trường sinh thái.
ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng

các công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia.

Đối với nước ta hiện nay đang trong giai đoạn quá độ lên Chủ nghĩa xã hội, hoạt
động ĐTXD có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân: là cơ sở, nền
tảng và động lực thúc đẩy thực hiện nhanh công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước mà Đảng, Nhà nước đã chủ trương đề ra.
- Hoạt động ĐTXD tạo ra sản phẩm dưới dạng các công trình xây dựng, đó
chính là các TSCĐ tạo tiền đề về cơ sở vật chất ban đầu cho nền kinh tế
-

quốc dân, từ đó các ngành kinh tế khác khai thác để sinh lợi.
Hoạt động ĐTXD là một hoạt động trực tiếp tạo ra của cải vật chất cho xã
hội, góp phần làm tăng trưởng kinh tế và đóng góp trực tiếp vào tổng sản
phẩm quốc dân, tổng sản phẩm quốc nội (GNP & GDP). Ngoài ra nó còn
đóng góp một nguồn thu khá lớn vào ngân sách Nhà nước (từ việc thu thuế,
phí, lệ phí …).

-

Hoạt động ĐTXD chiếm một khối lượng rất lớn nguồn lực của quốc gia,
trong đó chủ yếu là: Vốn, lao động, tài nguyên … Do đó, đầu tư không đúng
mục đích sẽ gây ra những thất thoát và lãng phí vô cùng lớn, ảnh hưởng

BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 1


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD : GV. ThS. VŨ THỊ KIM DUNG

nghiêm trọng tới nền kinh tế.
-

Thông qua các hoạt động ĐTXD góp phần thúc đẩy phát triển khoa học
công nghệ, đẩy nhanh tốc độ Công nghiệp hóa và Hiện đại hóa đất nước,
góp phần làm tăng năng suất lao động xã hội.
 Tóm lại, hoạt động ĐTXD mà sản phẩm cuối cùng là công trình xây dựng

là một hoạt động mang tính tổng hợp và đầy đủ tất cả các ý nghĩa bao gồm
ý nghĩa về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội, khoa học – công nghệ - kỹ
thuật, môi trường, an ninh quốc phòng …
2. VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN TRONG QUẢN LÍ VÀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG.
• Dự án đầu tư xây dựng công trình (DAĐT) là tập hợp các đề xuất có liên quan đến

việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng
nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm,
•

dịch vụ trong một thời hạn nhất định.
DAĐT là luận cứ có tính khoa học để đảm bảo cho việc đầu tư vốn đúng mục đích,
đạt được mục tiêu đề ra với hiệu quả cao. Nội dung của dự án đầu tư xây dựng

•

quyết định chất lượng và kết quả của hoạt động đầu tư.
DAĐT là căn cứ để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Khi đã được phê duyệt thì
dự án đầu tư là căn cứ xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là cơ sở để các nhà đầu
tư xem xét tính khả thi của dự án.

•

DAĐT có vai trò quan trọng vì thông qua nó nhà nước có thể kiểm soát được một

cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử dụng vốn nhà nước) và hiệu
quả xã hội an ninh quốc phòng.

•

DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà
quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn đồng thời cũng kiểm soát được các
công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường và những khía cạnh khác
đối với dự án…

3. NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG.

BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 2


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD : GV. ThS. VŨ THỊ KIM DUNG

Theo Điều 37 Luật Xây Dựng số 16/2003/QH11: Nội dung của dự án đầu tư xây

•

dựng bao gồm 2 phần :
- Phần 1: phần thuyết minh dự án.
- Phần 2: phần thiết kế cơ sở.
• Phần 1: Phần thuyết minh dự án.
Phần thuyết minh được lập tuỳ theo loại dự án đầu tư xây dựng công trình, bao
gồm các nội dung chủ yếu sau:
-

Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình thuộc
dự án, phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất.

-

Các giải pháp thực hiện:
 Phương án chung về giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ

trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có.
 Phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và các công

trình có yêu cầu kiến trúc.
 Phương án khai thác và sử dụng lao động.
 Phân đoạn thực hiện,tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án.
-

Đánh giá các tác động môi trường, các giải pháp phòng cháy chữa cháy và các

-

yêu cầu về an ninh quốc phòng.
Tổng mức đầu tư của dự án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cung
cấp vốn theo tiến độ, phương án hoàn trả vốn đối với các dự án có yêu cầu thu hồi

•
-

vốn và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính, hiệu quả xã hội của dự án.
Phần 2: Phần thiết kế cơ sở của dự án.

Phần thiết kế cơ sở được lập phải phù hợp với từng dự án đầu tư xây dựng công

trình, bao gồm thuyết minh thiết kế cơ sở và các bản vẽ.
- Phần thuyết minh thiết kế cơ sở gồm :
 Giới thiệu tóm tắt địa điểm xây dựng, phương án thiết kế, tổng mặt bằng công
trình, hoặc phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến, vị
trí, quy mô xây dựng các hạng mục công trình, việc kết nối giữa các hạng mục
công trình thuộc dự án và với hạ tầng kỹ thuật của khu vực.
 Phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu cầu
công nghệ.
 Phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc.
 Phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu của
công trình.
 Phương án bảo vệ môi trường, phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp
luật.
 Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn chủ yếu được áp dụng.
BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 3


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
-

GVHD : GV. ThS. VŨ THỊ KIM DUNG

Phần bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:
 Bản vẽ tổng mặt bằng công trình hoặc bản vẽ bình đồ phương án tuyến công

trình đối với công trình xây dựng theo tuyến.
 Sơ đồ công nghệ, bản vẽ dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu cầu

công nghệ.
 Bản vẽ phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc.
 Bản vẽ phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu
của công trình, kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực.
4. NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI.
• Phân tích tài chính.
- Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng

trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư. Phân tích tài chính dự án đầu tư là nội
-

dung quan trọng nhất của dự án.
Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào, lợi ích
thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định
có đầu tư hay không. Giúp cho chủ đầu tư có những thông tin cần thiết để ra quyết

-

định đầu tư một cách đúng đắn.
Đối với các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở để
xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án và là cơ sở để cấp giấy phép đầu

tư.
- Nội dung phân tích tài chính bao gồm :
 Xác định các yếu tố đầu vào cho việc phân tích, như là: xác định vốn đầu tư của
dự án, doanh thu hàng năm, chi phí vận hành hàng năm…
 Phân tích lỗ lãi của dự án.
 Phân tích hiệu quả chỉ tiêu thông qua 2 nhóm chỉ tiêu: nhóm chỉ tiêu tĩnh ( chỉ
tiêu chi phí tính cho 1 đơn vị sản phẩm, chỉ tiêu lợi nhuận tính cho 1 đơn vị sản
phẩm ... ) và nhóm chỉ tiêu động ( chỉ tiêu NPV, NFV, NAV, IRR, BCR …).

 Phân tích an toàn tài chính và độ nhạy của dự án.
- Phân tích lỗ lãi của dự án
 Phân tích lỗ lãi là việc xem xét trong từng năm vận hành của dự án lỗ hay lãi
bao nhiêu tiền.
 Lợi nhuận trước thuế.
Ltt = D – Csx
 Trong đó : - Ltt : lợi nhuận trước thuế ( thu nhập chịu thuế).
Csx: chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh không gồm VAT.
D: doanh thu.
 Lợi nhuận ròng.
LT = Ltt - TTNDN
 Trong đó: - LT : lợi nhuận ròng.
TTNDN: thuế thu nhập doanh nghiệp.
BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 4


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD : GV. ThS. VŨ THỊ KIM DUNG

Phân tích hiệu quả tài chính của dự án.
Phương pháp dùng nhóm chỉ tiêu tĩnh.
 Chỉ tiêu chi phí tính cho 1 đơn vị sản phẩm.
 Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho 1 đơn vị sản phẩm.
 Phương pháp so sánh theo chỉ tiêu của mức doanh lợi đồng vốn đầu tư.
- Phương pháp dung nhóm chỉ tiêu động.
 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi.
-

NPV = PB – PC =

 Trong đó : PB : giá trị hiện tại của dòng lợi ích.

PC : giá trị hiện tại của dòng tiền chi phí.
Bt : khoản thu ở năm t.
Ct : khoản chi ở năm t.
n : thời kì phân tích đánh giá dự án đầu tư.
r : suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án.
 Phân tích : NPV ≥ 0 : dự án đáng giá.
NPV< 0 : dự án không đáng giá.
 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua giá trị tương lai của hiệu số thu chi
n

∑ (B
NFV = FB – FC =

t =o

t

− Ct )(1 + r ) n −t

 Trong đó : FB : giá trị tương lai của dòng tiền thu.

FC : giá trị tương lại của dòng tiền chi.
Bt : khoản thu ở năm t.
Ct : khoản chi ở năm t.
n : thời kì phân tích đánh giá dự án đầu tư.
r : suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án.
 Phân tích : NFV ≥ 0 : dự án đáng giá.
NFV<0 : dự án không đáng giá.

 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi.

NPV
NAV = EUAB – EUAC =

(1 + r ) n r
(1 + r ) n − 1

NFV
=

 Trong đó: EUAB: dòng tiền thu san đều hàng năm.

r
(1 + r ) n − 1

EUAC: dòng tiền san đều của dòng tiền chi.
Bt : khoản thu ở năm t.
Ct : khoản chi ở năm t.
n : thời kì phân tích đánh giá dự án đầu tư.
r : suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án.
 Phân tích : NAV ≥ 0 : dự án đáng giá.
NAV< 0 : dự án không đáng giá.
 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại
BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 5


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
n

GVHD : GV. ThS. VŨ THỊ KIM DUNG

Bt − Ct

∑ (1 + IRR)
t =0

t

=0

 Trong đó : Bt : khoản thu ở năm t.

Ct : khoản chi ở năm t.
n : thời kì phân tích đánh giá dự án đầu tư
IRR : suất thu lợi nội tại của dự án.
 Phân tích : r : suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án.
IRR < r : dự án không đáng giá.
IRR ≥ r : dự án đáng giá.
 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi

BCR =

PB FB
=
PC FC

 Phân tích : BCR ≥ 1 : dự án đáng giá.

BCR <1 : dự án không đáng giá.

Phân tích kinh tế - xã hội.
- Hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án là những hiệu quả mà dự án mang lại cho

•

cộng đồng và quốc gia. Việc phân tích kinh tế -xã hội của dự án đầu tư là đánh
giá lợi ích, tác động mà dự án tạo ra đối với nền kinh tế và xã hội.
- Nội dung phân tích kinh tế - xã hội bao gồm :
 Phân tích giá trị sản phẩm gia tăng của dự án đầu tư tính cho hàng năm và





cả đời của dự án.
Mức thu hút lao động làm việc.
Mức đóng góp vào ngân sách Nhà nước.
Mức thu ngoại tệ hàng năm.
Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho công nhân, giả
quyết thất nghiệp...

 Bảo vệ môi truờng sinh thái, tự nhiên…
5. GIỚI THIỆU DỰ ÁN
• Tên dự án : Khu biệt thự cho thuê NINH KIỀU.
• Chủ đầu tư : Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng HẢI PHONG.
• Địa điểm xây dựng : Khu đất giáp đường NGUYỄN VĂN CỪ ( thuôc dự án khai

thác mở rộng quỹ đất )- Phường AN HÒA – Quận NINH KIỀU – Thành phố CẦN
THƠ.
• Quy mô dự án :

- Loại dự án đầu tư xây dựng công trình: Căn cứ vào QCVN 03: 2009/ BXD của Bộ
Xây dựng ban hành ngày 30/09/2009, phụ lục A, bảng A.1 : Phân loại, phân cấp

-

các công trình dân dụng, loại công trình nhà ở riêng lẻ biệt thự
 Dự án thuộc cấp III.
Dự án bao gồm 28 hạng mục chính. Trong đó có :

BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 6


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD : GV. ThS. VŨ THỊ KIM DUNG

7 nhà biệt thự loại A. Diện tích mỗi nhà là : SA = 253 m2.
6 nhà biệt thự loại B. Diện tích mỗi nhà là : S B = 120 m2.
7 nhà biệt thự loại C. Diện tích mỗi nhà là : S C = 115 m2.
8 nhà biệt thự loại D. Diện tích mỗi nhà là : SD = 768 m2.
 Tổng diện tích chiếm đất của các hạng mục chính là:
CĐ = 7 x SA + 6 x SB + 7 x SC + 8 x SD
= 7 x 253 + 6 x 120 + 7 x 115 + 8 x 768 = 9440 (m2)
Tổng diện tích khu đất là S KĐ = 26.400 m2.
 Mật độ xây dựng là : (9440/26400) % = 35,76 %.
Dự án còn có các hạng mục phụ khác:
 1 sân tennis.
 Sân bãi đỗ xe + Đường giao thông.
 Hàng rào, cổng ra vào,tường bao.
 Vườn hoa, cây cảnh, thảm cỏ.

 Nhà quản lí khu, nhà bảo vệ.
 Hệ thống cấp điện ngoài nhà.
 Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà.
 Các công trình phục vụ ngoài nhà khác.
Mặt bằng tổng thể khu biệt thự được thể hiện ở bản vẽ sau:
 Khu đất nằm ở vị trí tiếp giáp giữa đường Trần Quốc Toản và Lý Thường





-

-

Kiệt, phường Tây An, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ, có tổng diện
tích là 26.400 m2.
 Khu đất được phân bố theo các hạng mục đã nêu trên.
 Bảng thiết kế diện tích các hạng mục trong dự án.
• Thời gian tính toán đánh giá dự án :
- Thời gian phân tích dự án là 17 năm (gồm cả thời gian xây dựng), trong đó thời

-

gian xây dựng là 2 năm.
Thời gian vận hành dự án và khấu hao tài sản cố định là 25 năm.
Mục đích đầu tư :
Kinh doanh cho thuê diện tích ở , sinh hoạt và nghỉ dưỡng.
Đối tượng thuê là các tổ chức , cá nhân trong nước và ngoài nước.
Giải pháp xây dựng và trang thiết bị :

Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại.
Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, …) được

-

thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công.
Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch.
Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu chuẩn khách

•
•

sạn quốc tế loại 3 sao.
Bảng 1: Bảng thiết kế diện tích các hạng mục trong dự án.
STT

1.

Tên hạng mục.

Xây dựng các nhà A, B, C, D.

BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 7

Diện tích chiếm đất Tỉ lệ chiếm đất
(m2)

(%)

9895

35,76 %


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD : GV. ThS. VŨ THỊ KIM DUNG

2.

Sân tennis.

800

3,03%

3.

Đường giao thông.

2800

10,61 %

4.

Bãi đỗ xe.

755

2,86 %

5.

Vườn hoa cây xanh, thảm cỏ.

5320

20,15 %

6.

Nhà bảo vệ và quản lí dự án.

170

0,64 %

7.

Sân chơi

2430

9,20 %

8.

Vỉa hè

4064

15,40%

9.

Các hạng mục khác

620

2,35 %

10.

Tổng

26400

100%

Bảng 1: Bảng thiết kế diện tích các hạng mục trong dự án.
 Bản vẽ tổng mặt bằng dự án : Khu biệt thự cho thuê Ninh Kiều .

BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 8


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD : GV. ThS. VŨ THỊ KIM DUNG

CHƯƠNG I : PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
A.

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ.

•

XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN (GTMĐT).
1. Công thức xác định tổng mức đầu tư của dự án .
Khi biết giá chuẩn xây dựng, số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì Tổng mức

•

đầu tư được xác định theo công thức (1) sau:
GTMĐT = GXD + GTB + GBT,TDC + GQL + GTV + GK + GDP (1)
Trong đó :

I.

GTMĐT - Tổng mức đầu tư của dự án.
GXD - Chi phí xây dựng.
GTB
- Chi phí thiết bị.
GBT,TDC - Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư.
GQL
- Chi phí quản lí dự án.
GTV
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
GK
- Chi phí khác.

GDP
- Chi phí dự phòng.

2. Xác định chi phí xây dựng.
a. Các căn cứ xác định chi phí xây dựng.
•

Danh mục các công trình, các hạng mục xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng
Khu biệt thự cho thuê Ninh Kiều.

BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 9


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD : GV. ThS. VŨ THỊ KIM DUNG

Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục trong dự án theo thiết kế.
Theo quyết định số 725 / QĐ – BXD ngày 09/08/2012 của Bộ Xây dựng công bố

•
•

tập suất vốn đâu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết
cấu công trình năm 2011.
Các tập chỉ số giá phần xây dựng do Bộ Xây dựng công bố của các năm .
Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành (theo Luật thuế giá trị gia tăng do

•
•

Quốc hội ban hành, Luật số: 13/2008/QH12 và theo thông tư số 06/2012/TT-BTC
của bộ tài chính hướng dẫn thi hành 1 số điều của luật thuế giá trị gia tăng ). Lấy
thuế suất thuế giá trị gia tăng là 10 %, áp dụng theo mục 3 Điều 8, chương II,
Luật thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 quy định và theo Điều 11: thuế suất 10
% của thông tư số 06/2012/TT-BTC hướng dẫn thi hành luật thuế giá trị gia
tăng về loại hàng hóa, dịch vụ áp dụng mức thuế 10% công bố ngày 11 tháng 1
năm 2012 .
b. Công thức xác định chi phí xây dựng của dự án.
• Chi phí xây dựng của dự án được xác định bằng công thức (2) sau:
GXD = (1 + ) (2)
• Trong đó :
- giXD - Chi phí xây dựng trước thuế gia trị gia tăng của công trình, hạng mục
thứ i.
n
- Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án .
– Thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp.
• Đối với những hạng mục thông thường thường thì giXD được tính như sau:
giXD = Si x Pi
- Pi - Suất chi phí xây dựng (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn
-

•

vị công suất của hạng mục thứ i.
Si - Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục).
Đối với những hạng mục theo thiết kế riêng biệt thì g iXD tính như phương pháp

•

lập dự toán chi tiết hạng mục.
c. Tính toán suất chi phí xây dựng.
Tính toán diện tích sàn xây dựng cho các hạng mục xây dựng nhà A,B,C và

-

D.
 Diện tích sàn cho các hạng mục xây dựng nhà A,B,C,D được tính toán
•
•

như trong bảng sau.(xem bảng 1 phần phụ lục I ).
Xác định suất chi phí xây dựng công trình.
Dự án được lập vào thời điểm quý II – năm 2013. Bộ Xây dựng (BXD) mới chỉ ban
hành tập suất vốn năm vào thời điểm đầu quý IV năm 2011 theo quyết định số
725/QD-BXD ngày 9/8/2012 của BXD nên phải quy đổi về suất vốn năm 2013 (dự
kiến),thông qua chỉ số giá xây dựng bình quân , việc tính toán thông qua công thức.
SXD2013quý II = SXD2011 x (I bq quý)6 (b)

BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 10


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD : GV. ThS. VŨ THỊ KIM DUNG

Tính I bq quý.
Trong đó ta có: Ibq được tính toán theo số liệu trong bảng sau, các chỉ số giá phần

•

•

xây dựng lấy theo các số liệu từ các văn bản công bố của Bộ Xây dựng và Sở xây
dựng thành phố Cần Thơ. Các chỉ số giá xây dựng đều được lấy gốc năm 2006 =
•

100 %.
Các chỉ số giá xây dựng được lấy theo:
công văn số 68/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Cần Thơ ngày 11/05/2012.
- quyết định số 06/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Cần Thơ công bố ngày
-

17/01/2013.
quyết định số 183 /QĐ-SXD ngày 29 tháng 11 năm 2012 của Sở xây dựng thành

-

phố Cần Thơ.
Quyết định số 141 /QĐ-SXD ngày 24 tháng 9 năm 2012 của Sở xây dựng thành

-

phố Cần Thơ.
quyết định số 78/QĐ- SXD ngày 08 tháng 6 năm 2012 của sở xây dựng thành phố

-

Cần Thơ.
Quyết định số 78 /QĐ – BXD công bố ngày 20 tháng 8 năm 2010,quyết định số

-

196/ QĐ – BXD công bố ngày 23 tháng 2 năm 2011.
quyết định sô 950/QĐ – BXD công bố ngày 31 tháng 10 năm 2011.
quyết định số 857/QĐ – BXD công bố ngày 20 tháng 9 năm 2011.
quyết định số 1019/ QĐ – BXD công bố ngày 16 tháng 11 năm 2010
Chọn gốc năm 2006 = 100%.
Chỉ số giá phần liên
STT
QUÝ
Chỉ số giá phần xây dựng
1
Qúy I năm 2010
163.46
2
Qúy II năm 2010 170.86
3
Qúy III năm 2010 168.58
4
Qúy IV năm 2010 172.97
5
Qúy I năm 2011
196.91
6
Qúy II năm 2011 204.19
7
Qúy III năm 2011 207.87
8
Qúy IV năm 2011 245.89
9

Qúy I năm 2012
236.72
10
Qúy II năm 2012 239.03
11
Qúy III năm 2012 242.3
12
Qúy IV năm 2012 240.98
CHỈ SỐ GIÁ PHẦN XÂY DỰNG BÌNH QUÂN
 Chỉ số giá phần xây dựng bình quân quý là :

BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 11

hoàn
104.53%
98.67%
102.60%
113.84%
103.70%
101.80%
118.29%
96.27%
100.98%
101.37%
99.46%
103.59%


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD : GV. ThS. VŨ THỊ KIM DUNG

Ibq quý =
= 103.59 %
•

Theo quyết định số 725 / QĐ – BXD ngày 09/08/2012 của Bộ Xây dựng công bố
tập suất vốn đâu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết
cấu công trình năm 2011, có suất chi phí xây dựng tính cho 1 m 2 sàn là 8,18 triệu

•
•

•
•

đồng => SXD2011 = 8,18 (triệu đồng).
Thay các số liệu trên vào phương trình (a):
 SIIXD2013 = 8,18 x (103.59 %)6= 10,1078 (triệu đồng).
Suất chi phí xâ dựng khi trước thuế VAT là:
 SXD2013 (trước thuế) = = 9,189 (triệu đồng ).
d. Tính toán suất chi phí xây dựng các hạng mục phụ khác.
Tính toán chi phí xây dựng sân tennis.
Theo quyết định số 725 / QĐ – BXD ngày 09/08/2012 của Bộ Xây dựng, thì đối
với sân tennis không có khán đài, kích thước 40m x 20m, suất chi phí xây dựng là

•
•

3,9 triệu đồng/ 1m2.

 Suất chi phí xây dựng sân tennis (dự kiến) là :
SXD2013 = 4,82 (triệu đồng)
 Suất xây dựng sân trước thuế VAT dự kiến là:
SXD2013 (trước thuế) = = 4,382 (triệu đồng)
Tính toán chi phí xây dựng đường giao thông.
Khu đất có 4 đường giao thông: 2 đường dài 69 m, 1 đường dài 170 m và 1

•

đường dài 220 m.
 Tổng chiều dài đường giao thông là :
 LGT = 2 x 69 + 170 x 1 + 220 x 1 = 528 (m) =0,528 (km)
Theo quyết định số 725 / QĐ – BXD ngày 09/08/2012 của Bộ Xây dựng, thì đối
với đường cấp III, nền đường rộng 7,5 m, mặt đường rộng 5,5 m, lề đường rộng 2
x 1 m (trong đó lề gia cố rộng 2 x 0,5 m đồng nhất với kết cấu áo đường ), mặt
đường gồm 1 lớp BTN dày 7 cm trên lớp móng cấp phối đá dăm, suất chi phí xây

•

dựng là : 10.280 triệu đồng/ km.
 Suất chi phí xây dựng đường giao thông dự kiến là :
SXD2013 = 12.702(triệu đồng )
 Suất chi phí xây dựng đường trước thuế VAT (dự kiến) là :
SXD2013 (trước thuế) = = 11.547 (triệu đồng).
Sân bãi đỗ xe lấy theo dự toán các công trình tương tự là 1,15 triệu đồng / 1m 2

•
•

(chưa bao gồm thuế VAT ).

Tính toán chi phí xây dựng hàng rào, cổng.
Hàng rào cao 1,8m, xây bằng tường gạch chỉ 110 có bổ trụ cao 0,6m, rào sắt cao 1,2
m, đơn giá xây dựng 1m hàng rào dự kiến tính theo các công trình tương tự là 1,4
triệu đồng / m (chưa bao gồm thuế VAT).

BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 12


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
•

GVHD : GV. ThS. VŨ THỊ KIM DUNG

Cổng ra vào sử dụng 1 cổng chính chi phí dự kiến là: 80 triệu đồng (bao gồm trụ
cổng và cổng) và 1 cổng phụ chi phí dự kiến là 50 triệu đồng. Lấy trung bình là

•
•

65 triệu đồng (chưa bao gồm thuế VAT).
Tính toán chi phí vườn hoa , thảm cỏ, cây xanh.
Đơn giá cho 1 m2 vườn hoa, thảm cỏ dự kiến tính theo các công trình có quy mô

•

tương tự là 130 nghìn đồng /1 m2 (chưa bao gồm thuế VAT).
Dự kiến mỗi nhà đặt 5 cây cảnh trang trí, dự kiến tổng số cây cảnh sử dụng cho
các nhà là 140 cây.Đơn giá dự kiến cho 1 cây cảnh là 350 nghìn đồng /1 cây

•

cảnh.(chưa bao gồm thuế VAT).
Cây xanh bao quanh dự án gồm cây xanh ven đường, trên vỉa hè... .Dự kiến
khoảng 12 m / 1 cay, dự kiến khoảng 180 cây. Đơn giá dự kiến mua cây xanh là

•
•

180 nghìn đồng / 1 cây xanh (chưa bao gồm thuế VAT).
Tính toán chi phí xây dựng hệ thống kĩ thuật ngoài nhà.
Hệ thống cấp điện ngoài nhà: chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp điện ngoài nhà

•

là 1.5% chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế VAT).
Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà: chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp, thoát
nước ngoài nhà là 2 % chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế

•
•

VAT).
Tính toán chi phí xây dựng nhà quản lí và nhà bảo vệ.
Nhà quản lí khu biệt thự: Nhà 1 tầng căn hộ khép kín, kết cấu tường gạch chịu
lực, mái BTCT đổ tại chỗ. Theo quyết định số 725/QĐ – BXD ngày 09/08/2012

•

của Bộ Xây dựng, suất chi phí xây dựng loại nhà trên là 4,26 triệu đồng/ 1m 2.
 Suất chi phí xây dựng nhà quản lí dự kiến (chưa bao gồm thuế VAT) là:

SXD2013 (trước thuế) = 4.785 (triệu đồng).
Nhà bảo vệ khu biệt thự : Nhà ở 1 tầng, tường bao xây gạch, mái tôn. Theo quyết
định số 725/QĐ – BXD ngày 09/08/2012 của Bộ Xây dựng, suất chi phí xây dựng

•
•

loại nhà trên là 1,62 triệu đồng /1 m2.
 Suất chi phí xây dựng nhà bảo vệ dự kiến (chưa bao gồm thuế VAT) là:
SXD2013 (trước thuế) = 1.82 (triệu đồng ).
Tính toán chi phí xây dựng vỉa hè, sân chung.
Chi phí xây dựng vỉa hè lấy theo đơn giá dự kiến là 0,8 triệu đồng /1 m 2 sân vườn

•

( chưa bao gồm thuế VAT).
Chi phí xây dựng sân vườn, sân chơi chung lấy theo đơn giá dự kiến ở các công

•
•

trình tương tự là 660.000 đồng /1 m2 sân vườn ( chưa bao gồm thuế VAT).
Tính toán chi phí san nền :
San nền bằng lớp cát đen dày 1m , chi phí dự kiến san nền lây theo các công

•
•

trình tương tự là 80 nghìn đồng /1 m2 (chưa bao gồm thuế VAT ).
Chi phí cho các hạng mục khác

Trong dự án lấy dự kiến bằng 0.5% chi phí xây dựng hạng mục chính.

BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 13


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD : GV. ThS. VŨ THỊ KIM DUNG

Tính toán chi phí xây dựng dự án.
Với các số liệu và các suất chi phí tính toán dự kiến ở trên ,ta lập bảng tính suất

•
•

chi phí xây dựng của dự án.
Thuế suất thuế giá trị gia tăng : 10 %
Đơn vị tính : triệu đồng.
Bảng suất chi phí xây dựng của dự án xây dựng khu biệt thự cho thuê Ninh Kiều.
e. Xác định chi phí xây dựng của dự án
Dựa theo bảng chi phí xây dựng của dự án xây dựng khu biệt thư cho thuê Ninh

•
•
•
•

Kiều ở trên => ta có chi phí xây dựng dự kiến :
GXD = 221180.97 triệu đồng.
(Xem bảng 2 phần phụ lục I )

3. Xác định chi phí thiết bị ( không bao gồm các dụng cụ, đồ dùng không

thuộc tài sản cố định).
a. Chi phí mua sắm thiết bị.
• Các căn cứ xác định chi phí mua sắm thiết bị.
- Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm : các trang thiết bị
-

trong nhà ở, các trang thiết bị dùng trong quản lí điều hành dự án...
Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm : giá mua, chi phí

-

vận chuyển, kho bãi, bảo quãn, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường...
Thuế GTGT cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành (theo Luật thuế giá trị
gia tăng do Quốc hội ban hành, Luật số: 13/2008/QH12 và theo thông tư số
06/2012/TT-BTC của bộ tài chính hướng dẫn thi hành 1 số điều của luật thuế

•

•

giá trị gia tăng ).
Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau:
GMSTB = * Mi (1 + )
Trong đó:
Qi – Số lượng (cái ) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i.
Mi – Gía tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i.
Xác định Mi
M i = m i + ni + K i + Vi + h i .

mi – Gía gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng VN.
ni – Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiệt bị thứ i.
Ki – Chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container...
Vi – Chi phí bảo quản, bảo dưỡng... tại hiện trường.
hi – Thuế và phí bảo hiểm.
Bảng thống kê số lượng các loại phòng.
 Dựa theo bản vẽ thiết kế các hạng mục, ta có bảng thống kê số lượng

phòng trong các hạng mục của dự án như sau. Các loại nhà:
- 7 nhà A.6 nhà B.7 nhà C.8 nhà D.
- Nhà quản lí (NQL).
- Nhà bảo vệ (NBV).
• Trang thiết bị quản lí và phục vụ chung cho dự án.
BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 14


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
-

GVHD : GV. ThS. VŨ THỊ KIM DUNG

Hệ thống máy phát điện.
Một hệ thống PCCC chung toàn khu.
Một hệ thống lọc & bơm nước.
Mỗi biệt thự được trang bị thêm 1 máy hút bụi: 52 chiếc
Một Bộ Video trung tâm & ăng ten trung tâm.

STT Loại phòng

nhà A nhà B

Nhà C

Nhà D

NQL

NBV

Tổn
g

1

Số lượng

7

6

7

8

1

2

31

2

Phòng khách

7

6

7

32

0

0

52

3

Phòng bếp

7

6

7

32

0

0

52

4

Bar

7

0

0

0

0

0

7

5

Phòng ăn

7

6

7

32

0

0

52

6

Phòng ngủ

28

30

128

0

0

221

7

Phòng SHC

14

6

0

0

0

0

20

8

Phòng vệ sinh

14

24

35

96

1

2

172

9

Phòng tắm

35

6

0

32

0

0

73

10

Phòng giặt

7

6

0

32

0

0

45

11

Phòng giúp việc

7

0

0

32

1

0

40

12

Phòng trang điểm

7

0

0

0

0

0

7

13

Phòng thể thao

0

0

0

32

0

0

32

14

Phòng thay đồ

14

6

0

32

0

0

52

15

Phòng thờ

7

6

0

32

0

0

45

16

Gara

7

6

7

36

0

0

56

17

Phòng trực

0

0

0

0

0

2

2

18

Phòng quản lí

0

0

0

0

1

0

1

18

Phòng tắm xông
7
hơi

0

0

32

0

0

39

19

Thư Viện

0

6

0

32

0

0

38

20

Kho

7

12

0

32

1

0

52

( Xem bảng 3 phần phụ lục I.)
BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 15

35


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD : GV. ThS. VŨ THỊ KIM DUNG

Theo tiêu chuẩn tối thiểu về cơ sở vật chất và tiêu chuẩn phục vụ của

•

khách sạn du lịch, ta có trang thiết bị sử dụng trong các phòng như sau:
- Phòng khách : 01 điều hòa nhiệt độ, 01 bộ bàn ghế salon, 01 telephone, 01 tivi
-

LCD 32 inch, 01 radiocastte, 1 dàn âm thanh, 1 tủ nhỏ để quần áo hành lí.
Phòng ngủ : 01 điều hòa, 01 điện thoại, 01 tivi LCD 32 inch, 01 giường đệm, 01

-

tủ quần áo, 01 tủ lạnh 100 lít, 01 bàn trang điểm.
Phòng Bếp : 01 bếp ga, 01 tủ lạnh 245 lit, 01 tủ bếp, 01 máy hút mùi, 1 lò vi sóng.
Phòng ăn: 01 bộ bàn ghế, 01 điều hòa, 01 tivi LCD 32 inch,1 máy nước nóng

-

lạnh.
Phòng tắm : (các thiết bị sử dụng trong phòng tắm đã được tính trực tiếp vào
phần dự toán chi phí xây dựng công trình, phần vật liệu và phụ kiện vệ sinh theo

-

thông tư Số: 17/2000/TT-BXD của Bộ Xây dựng công bố ngày 29/12/2000)
Phòng WC : (các thiết bị sử dụng trong phòng tắm đã được tính trực tiếp vào
phần dự toán chi phí xây dựng công trình, phần vật liệu và phụ kiện vệ sinh theo

-

thông tư Số: 17/2000/TT-BXD của Bộ Xây dựng công bố ngày 29/12/2000)
Phòng giặt : 01 máy giặt.
Phòng người giúp việc : 01 giường đơn, 01 điện thoại, 01 tủ đứng, 01 quạt treo

-

tường.
Phòng sinh hoạt chung : 01 điều hòa, 01 tivi LCD 32 inch, 01 dàn âm thanh, 01

-

salon to, 01 điện thoai, 01 radiocassette.
Phòng thờ: 01 tủ thờ.
Phòng thư viện : 01giá sách 3 tầng, 1 bàn làm việc, 01 dàn máy tính.
Phòng thay đồ : 1 giá treo quần áo, tủ quần áo 3 ngăn, gương lớn.
Phòng trang điểm : 1 bàn trang điểm.
Phòng điều hành quản lý : 08 bộ bàn ghế văn phòng, 01 tivi LCD 32 inch, 01
tổng đài điện thoại, 01 máy Fax, 03 điện thoại lẻ, 02 điều hòa nhiệt độ, 01 salon

•
-

to, 05 máy vi tính, 02 máy in, 01 máy nước nóng lạnh, 3 tủ tài liệu.
Phòng trực bảo vệ: 01 bộ bàn ghế, 01 tivi 22 inch, 01 điện thoại, 01 giường đệm,
01 bàn ăn, 1 quạt treo tường.
Gara + kho: mỗi gara cho phép chứa được 01 oto con 4 chỗ.
Phòng điều hành : 01 ôtô.
Kết quả tính toán chi phí mua sắm thiết bị được thể hiện như bảng sau :
Bảng : Chi phí mua sắm các thiết bị .
Gía các thiết bị được tham khảo theo giá cả các thiết bị trên hiện trường tại

thời điểm hiện tại.
 Qua bảng tính ta có : G MSTB = 16564.62 triệu đồng ( đã bao gồm thuế
VAT ).
 (Xem bảng 4 phần phụ lục I )
•

Chi phí lắp đặt thiết bị.
- Bảng : Chi phí lắp đặt các thiết bị.

BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 16


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD : GV. ThS. VŨ THỊ KIM DUNG

-

Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị (hoặc)/ giá trị thiết bị cần lắp đặt.

-

Đơn giá lắp đặt thiết bị (hoặc)/ tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp
đặt.

-

Thuế GTGT cho công tác lắp đặt 10%.
 Qua bảng tính ta có : G LĐTB = 98.823 triệu đồng ( đã bao gồm thuế VAT)

(bảng 5 phần phụ lục I).
• Tổng hợp chi phí thiết bị.
- Bảng : Tổng hợp chi phí thiết bị gồm chi phí mua sắm thiết bị và chi phí lắp
đặt thiết bị.
 Qua bảng tính ta có : GTB = 16663.443 triệu đồng.
(bảng 6 phần phụ lục I).
4. Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng tái định cư.
• Theo quy định tại thông tư Số: 04/2010/TT-BXD do Bộ Xây dựng công bố ngày
26 tháng 5 năm 2010, quy định về chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng,
•

tái định cư gồm có:
Chi phí bồi thường nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất theo
quy định được bồi thường và chi phí bồi thường khác.
Các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, chi phí tái định cư.
Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có).
Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật (nếu có).
Khu đất của dự án là đất nông nghiệp trồng lúa, nên các nội dung của chi phí bồi

thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm có :
Bồi thường cây trồng trên đất.
Bồi thường đất.
Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm.
Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống.
Chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng.
• Các căn cứ xác định.
- Diện tích đất sử dụng cho dự án : S = 26400 m2.
- Căn cứ vào quy định hiện hành của Nhà nước về giá bồi thường, tái định cư tại địa
-

phương nơi xây dựng công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc ban
hành, cụ thể là Nghị định 69/2009/ NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ Quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư cho thấy đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% đến 2% giá đất theo
mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ( theo điều 1,
mục 2 , chương II nghị định này ).

BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 17


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
-

GVHD : GV. ThS. VŨ THỊ KIM DUNG

Căn cứ vào quyết định số 13/2012/QĐ – UBND của ủy ban nhân dân thành phố
Cần Thơ về đơn giá cho thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn thành phố Cần

-

Thơ công bố ngày 06 tháng 6 năm 2012.
Căn cứ vào quyết đinh Số: 30/2012/QĐ-UBND của ủy ban nhân dân thành phố
Cần Thơ công bố ngày 26 tháng 12 năm 2012, về việc quy định mức giá các loại
đất năm 2013 trên địa bàn thành phố cần thơ , giá đất tính trong dự án tính
theo phụ lục 2 của quyết định này : Bảng giá đất trồng cây lâu năm.

-

Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và Nghị định 121/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ

sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm
2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
-

Căn cứ vào quyết định số 12/2010/QĐ – UBND ban hành quy định về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố
Cần Thơ công bố ngày 04 tháng 02 năm 2010.

• Phương pháp xác định.
-

Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tái định cư bao gồm: chi phí bồi

-

thường tài sản trên đất, chi phí bồi thường đất, chi phí thuê đất
Trong dự án này giả sử khu đất dự án là khu đất nông nghiệp đang trồng lúa,

nên không có chi phí tái định cư và tổ chức tái định cư.
• Xác định các chi phí bồi thường.
• Chi phí bồi thường
- Chi phí bồi thường đất.
 Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức :
GBTĐ = Gđ x S
 Trong đó : Gđ : giá bồi thường đất - đất dự án là đất ruông, lấy theo phụ
lục 2 của quyết định Số: 30/2012/QĐ-UBND của ủy ban nhân dân thàng

-

phố Cần Thơ => Gđ = 162 nghìn đồng / m2.
S : Tổng diện tích đất.

GBTĐ = 0.162 * 26400 = 4276.8 triệu đồng.
Chi phí bồi thường lúa.
 Chi phí bồi thường lúa được xác định bằng công thức.
GBTL = Gl x S
 Trong đó : G l : giá bồi thường lúa - lấy G l = 7 nghìn đồng được lấy

theo quy định tại Điều 24 Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Điều 12 Thông tư
14/2009/TT-BTNMT – bồi thường đối với cây trồng hàng năm (lúa).
S : Tổng diện tích đất.
BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 18


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

•

GVHD : GV. ThS. VŨ THỊ KIM DUNG


GBTL = 0.007 * 26400 = 184.8 triệu đồng.
Chi phí hỗ trợ .
- Chi phí chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm .
- Đối với hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất theo điều 20 chương III – quyết định

Số: 12/2010/QĐ-UBND của UBND thành phố về bồi thường hỗ trợ tái định cư
, thực hiện theo quy định tại Điều 22 Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Điều

16 Thông tư 14/2009/TT- BTNMT, cụ thể như sau: Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5
đến 5 lần giá đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp bị thu
hồi.
 Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm được xác định theo công thức :

-

GCĐVL = 2*0.162*26400 = 8553.6 triệu đồng.
Chi phí ổn định đời sống :
Thực hiện theo điều 29 chương III - quyết định Số: 12/2010/QĐ-UBND của ủy
ban nhân dân thành phố Cần Thơ quy định như sau: Mức hỗ trợ cho một
nhân khẩu quy định tại các điểm a và b khoản này được tính bằng tiền
tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng với giá 11.000 đồng/kg gạo (hỗ
trợ trong 12 tháng , số nhân khẩu là 40).
 Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống :
GĐS = 0.011*30*12*40 = 158.4 triệu đồng.

-

Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư:
 Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư được xác định theo

thực hiện theo điều 59 chương VIII - quyết định Số: 12/2010/QĐ-UBND
của UBND thành phố Cần Thơ, theo Điều 26 Nghị định 69/2009/NĐ-CP,
Điều 24 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT quy định ‘Kinh phí đảm bảo cho
việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được trích không
quá 2% tổng số kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án ‘

 Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư được xác định bằng

công thức sau :
GCPTC = 2% (GĐS + GCĐVL + GBTL + GBTĐ )
= 2% (158.4 + 8553.6 + 4276.8 + 184.8 )
= 263.472 triệu đồng
• Chi phí thuê đất.
- Chi phí thuê đất trong 1 năm được xác định bằng công thức.
GCPTĐ 1 năm = GTĐ x S
 Trong đó : GTĐ : giá thuê đất - được xác định theo quyết định số
13/2012/QĐ – UBND của UBND thành phố Cần Thơ về đơn giá cho thuê
đất, thuê mặt nước trên địa bàn thành phố và bảng giá đất quận Ninh
BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 19


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD : GV. ThS. VŨ THỊ KIM DUNG

Kiều (Ban hành kèm Quyết định số 30/2012/QĐ-UBND ngày 26 tháng

12 năm 2012 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ).Đơn giá cho
thuê đất phi nông nghiệp ở quận Ninh Kiều khi được hỗ trợ về thuê đất
theo quyết định 31/2011/QĐ – UBND của UBND thành phố về việc ban
hành quy định về hỗ trợ đầu tư trên địa bàn thàng phố Cần Thơ công bố
ngày 12 tháng 10 năm 2011 , giá thuê đất thực hiện dự án lấy là 1.5%
giá đất sản xuất phi nông nghiệp. Gía đất sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp trên đoạn đường NGUYỄN VĂN CỪ ( thuộc dự án khai thác quỹ
đất ) là 1.82 triệu đồng / 1 m2.
 Giá thuê đất 1 m2 trong 1 năm là :
GTĐ = 1.5%* 1.82 = 0.0273 triệu đồng / 1 m2.
 Chi phí thuê đất trong 25 năm xây dựng và vận hành dự án là :
GCPTĐ = 0.0273 *26400 * 25 = 18018 triệu đồng.
• Ta có chi phí thuê đất trong 25 năm là 18018 triệu đồng > Tổng chi phí bồi thường
là 13437.072 tỷ đồng
 Ta có dự án phải trả tiền thuê đất trong 18 năm 8 tháng đầu, sau đó dự án
phải trả tiền thuê đất trong 6 năm 4 tháng.
 Ta có bảng tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái
định cư như sau :
 Bảng :
BẢNG: CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, GP MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ
ST

Nội dung
CPTT
T
1
Chi phí bồi thường đất.
4276.8
2
Chi phí bồi thường tài sản trên đất.

184.8
3
Chi phí hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp
8553.6
4
Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống
158.4
5
Chi phí tổ chức bồi thường
263.472
Tổng chi phí bồi thường, giái phóng mặt bằng tái định cư

ThuếVAT CPST
0%
0%
0%
0%
0%

4276.8
184.8
8553.6
158.4
263.472
13437.072

5. Chi phí quản lí dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác

(chưa kể trả lãi trong thời gian xây dựng ).
• Các căn cứ xác định .

- Nội dung chi phí.
- Các định mức chi phí hiện có.
BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 20


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
•

GVHD : GV. ThS. VŨ THỊ KIM DUNG

Khối lượng và đơn giá.
Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm ... theo quy định
Định mức chi phí quản lí và chi phí tư vấn xây dựng do Bộ Xây dựng công bố
theo quyết định số 957/ QĐ – BXD ngày 29 tháng 9 năm 2009.
Phương pháp tính các chi phí quản lí dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây
dựng và chi phí khác.

 Ta có bảng tính chi phí quản lí dự án, chi phí tư vấn đấu thầu xây dựng và
chi phí khác.

 Tra bảng 8 phần phụ lục.
6. Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án.
• Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án dự kiến lấy bằng nhu
cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất.

• Ta dử dụng cách theo tỷ lệ % so với doanh thu cho thuê diện tích để xác định nhu
cầu vốn lưu động ban đầu cho dự án.

• Doanh thu cho thuê được xác định bằng công thức :
DTcho thuê = Scho thuê x Gcho thuê.

 Trong đó :

Scho thuê = diện tích .

Dự kiến : Gcho thuê = 0.62 triệu đồng /1 m2 / 1 tháng .

• Diện tích sàn cho thuê chiếm 80 % tổng diện tích sàn :
Scho thuê = 18775.29 * 80 % = 15020.232 m2

• Doanh thu cho thuê diện tích năm đầu tiên là :
DTcho thuê năm 1 = 15020.232 * 0.61* 12 * 75%= 82461.074 triệu đồng .
(Giả sử công suất cho thuê năm đầu tiên là 75 %)

 Doanh thu cho thuê năm đầu tiên theo công suất (công suất 75 %) :
DT cho thuê năm thứ 1 = 82461.074 triệu đồng.

• Ta lấy tỷ lệ vốn lưu động so với doanh thu là 10%
 Nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ 1 là :
10% * DT = 8246.107 triệu đồng.

 Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án là 8246.107
triệu đồng.
BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 21


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD : GV. ThS. VŨ THỊ KIM DUNG

7. Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng.
 Từ các chi phí đã tính toán ở trên, ta có bảng tổng hợp vốn đầu tư chưa tính
lãi vay trong thời gian xây dựng như sau:

 Xem bảng 11 phần phụ lục I.
8. Lập kế hoạch huy động vốn , tính lãi vay trong trong thời gian xây dựng và
chi phí dự phòng.

a. Nguồn vốn.
• Vốn đầu tư ban đầu của dự án là gồm 2 nguồn là :
- Vốn tự có chiếm : 35.1 %
- Vốn vay chiếm : 64.9 %
- Lãi suất huy động vốn vay là 12% năm, ghép lãi theo năm.
•

Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả đều bao gồm cả gốc cả

•

lãi trong thời hạn 10 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên.
Phần vốn lưu động tăng trong năm so với vốn lưu động ban đầu sẽ vay ngắn hạn
của Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam VIETCOMBANK với
lãi suất là 12%.

b. Kế hoạch huy động vốn của dự án.
• Căn cứ xác định:
- Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án :
 Thời gian thực hiện dự án là 2 năm, tiến độ thực hiện dự án thể hiện theo
quý.

- Nguồn vốn của dự án
- Nhu cầu sử dụng vốn trong các giai đoạn thực hiện dự án.
• Lập bảng tiến độ thực hiện đầu tư của dự án :
 Tiến độ thực hiện dự án được thể hiện như bảng sau :
 Tra bảng 10 phần phụ lục.
• Dựa theo nhu cầu sử dụng vốn trong các giai đoạn thực hiện đầu tư dự án , ta lập kế
hoạch huy động vốn theo bảng sau ( Tra bảng 13 và 14 phụ lục I )

- Bảng 13 : Bảng tổng hợp vốn cần huy động.
BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 22


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD : GV. ThS. VŨ THỊ KIM DUNG

- Bảng 14 : Bảng kế hoạch huy động vốn trong thời gian xây dựng ( chưa gồm chi
phí dự phòng ).

c. Tính chi phí dự phòng.
•

Chi phí dự phòng (GDP) được xác định bằng tổng của chi phí dự phòng do yếu tố
công việc phát sinh và do yếu tố trượt giá.

• Tính chi phí dự phòng cho dự án bằng biểu thức sau :
GDP = GDP1 + GDP2 .
 Trong đó :

GDP1 : chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc

phát sinh.
GDP2 : dự phòng do yếu tố trượt giá.

• Tính toán chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh G DP1.
 Ta có công thức tính chi phí dự phòng 1 sau :
GDP1 = 10% * (GXD + GTB + GMB + GQLDA + GTV + GK )

• Kế hoạch huy động vốn trong thời gian xây dựng ( bao gồm chi phí dự phòng 1 )
được trình bày như trong bảng 16 phụ lục I.

• Tính toán chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá.
- Cần căn cứ vào độ dài thời gian thực hiện dự án, tiến độ phân bổ vốn, tình hình

biến động giá trên thị trường trong thời gian thực hiện dự án và chỉ số giá xây
dựng đối với từng loại công trình và khu vực xây dựng. Chi phí dự phòng do yếu
tố trượt giá (GDP2) được xác định theo công thức sau:

 Trong đó :
–
–
–
–
–

T: là độ dài thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình. T = 2 năm
t : số thứ tự quý phân bổ vốn thực hiện dự án ( t = 1 8 )
: vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ 4
: chi phí lãi vay của vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t
: chỉ số giá xây dựng công trình bình quân tính trên cơ sở bình quân các chỉ

số giá xây dựng công trình (theo loại công trình) của tối thiểu 3 năm gần
nhất so với thời điểm tính toán (không tính đến những thời điểm có biến
động bất thường về giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng

BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 23


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
–

GVHD : GV. ThS. VŨ THỊ KIM DUNG

: mức dự báo biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khu vực và quốc
tế so với chỉ số giá xây dựng công trình bình quân quý đã tính.

• Tính chỉ số giá xây dựng công trình :
 Ta có chỉ số giá xây dựng công trình được tính toán như trong bảng
sau, dựa theo các quyết định của Bộ Xây dựng và UBND thành phố Cần
Thơ ban hành về chỉ số giá xây dựng các quý, ta có bảng kết quả sau:
BẢNG : CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG BÌNH QUÂN( gốc năm 2006 )
ST
Chỉ số giá xây dựng Chỉ số giá xây dựng
T
QUÝ
công trình
1
Qúy I năm 2010
159.33
2
Qúy II năm 2010 166.01

3
Qúy III năm 2010 164.05
4
Qúy IV năm 2010 168.18
5
Qúy I năm 2011
189.18
6
Qúy II năm 2011 196.49
7
Qúy III năm 2011 200.55
8
Qúy IV năm 2011 238.46
9
Qúy I năm 2012
230.36
10
Qúy II năm 2012 232.38
11
Qúy III năm 2012 235.23
12
Qúy IV năm 2012 234.08
CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG BÌNH QUÂN

công trình liên hoàn
104.19%
98.82%
102.52%
112.49%
103.86%

102.07%
118.90%
96.60%
100.88%
101.23%
99.51%
103.56%

 Qua bảng trên ta có chỉ sô giá xây dựng bình quân quý :
Ibq quý =
= 103.56 %.

• Căn cứ theo tiến độ huy động vốn đã bao gồm dự phòng 1, chỉ số giá xây dựng ta
có bảng tính chi phí trượt giá.

- Theo kết quả bảng tính trên, ta có Ibq quý = 103.56% , ta lập bảng chi phí dự phòng 2
như sau .
(tra bảng 17 phụ lục I )

d. Dự trù lãi vay vốn trong thời kì xây dựng.
• Căn cứ xác định :
- Kế hoạch huy động vốn của dự án ( đã bao gồm đầy đủ chi phí dự phòng 1 và chi
BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 24


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD : GV. ThS. VŨ THỊ KIM DUNG

phí dự phòng 2 )

- Lãi suất vay vốn.
- Phương thức tính lãi (giả định trong thời gian xây dựng chưa trả nợ cả gốc và lãi),
giả thiết vốn vay được huy động ở đầu các quý.

• Lãi suất huy động vốn là 12%, ghép lãi theo năm
 Lãi suất theo quý là :
•

Lập kế hoạch huy động vốn vay của dự án (đã bao gồm đầy đủ chi phí dự phòng 1
và chi phí dự phòng 2).

- Cơ cấu vốn :
 Vốn tự có : 35.1 % = 111936.689 triệu đồng.
 Vốn vay : 64.9 % = 206971.257 triệu đồng.

(tra bảng 18 phụ lục I ).
•

Dựa theo kế hoạch huy động vốn và lãi suất ta lập bảng dự trù lãi vay
trong thời gian xây dựng như sau :
(tra bảng 19 phụ lục I ).
- Tổng số tiền nợ cả gốc và lãi trong thời gian xây dựng được tính như sau :
 Vốn vay được huy động ở đầu các thời đoạn :

n

∑ V t. (1+i)n -t +1

V=

t =1

 Trong đó :
- V : tổng số tiền nợ cả gốc và lãi trong thời gian xây dựng hay số vốn gốc phải trả
nợ của dự án.

- Vt : nợ gốc đi vay trong thời đoạn t.
- i : lãi suất vay vốn của dự án.
- n : thời gian xây dựng.
- B: số vốn vay (cả gốc và lãi) tích lũy đến đầu thời đoạn t.
BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 25