Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư qua thực tiễn thành phố hà nội (tóm tắt)

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

K

ĐẶNG HỒNG KHANG

HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN TRONG GIAO DỊCH
CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ CHUNG CƯ QUA
THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
Mã số

: 60.38.01.07

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI – 2017


Cơng trình được hồn thành tại:
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHẠM THỊ GIANG THU

Phản biện 1: TS. TRẦN QUANG HUY
Phản biện 2: TS. HỒ NGỌC HIỂN

Luận văn sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp

tại: Học viện Khoa học xã hội

hồi

giờ

ngày tháng năm 2017

Có thể tìm hiểu luận văn tại:
Thư viện Học viện Khoa học xã hội


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Vấn đề nhà ở luôn là tâm điểm gây chú ý của xã hội. Khoản 1 Điều
3 Luật Nhà ở 2014 đã giải thích thuật ngữ: “Nhà ở là cơng trình xây
dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia
đình, cá nhân”. Điều này cho thấy, nhà đất ở các thành phố lớn là vấn đề
phức tạp vì nó gắn liền với nhu cầu sinh hoạt của các hộ gia đình và cá
nhân trong xã hội.
Trong những năm vừa qua, trước yêu cầu của sự nghiệp đổi mới, đẩy
mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, q trình đơ thị hóa,
chủn dịch lực lượng lao động từ nông thôn ra thành thị đang diễn ra
hết sức nhanh chóng, sự thay đổi về thu nhập và điều kiện sống của
người dân, cùng với quá trình thực hiện các dự án phát triển hạ tầng,
chỉnh trang đô thị của Nhà nước,... đã làm cho nhà ở đã trở thành một
vấn đề kinh tế - xã hội bức xúc luôn giành được sự quan tâm của các cấp
chính quyền và doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà.
Mặt khác, hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở nước ta nói chung và
tại các thành phố lớn như thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh

nói riêng, hiện nay đang diễn biến hết sức phức tạp, phát sinh nhiều vấn
đề cần phải giải quyết. Một trong những giao dịch sôi động nhất hiện
nay liên quan đến nhà ở chung cư đã sử dụng hình thức hợp đồng ủy
quyền khá phổ biến, trong đó chủ sở hữu nhà chung cư ủy quyền cho cá
nhân, tổ chức khác thay mặt mình thực hiện các giao dịch liên quan đến
nhà chung cư.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy phạm
liên quan, thì nhà, đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp
trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới có thể làm thủ
tục mua bán, chuyển nhượng, trong khi những căn hộ chung cư nói trên
thì phải mất một thời gian rất dài mới được cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu. Tính từ khi nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư, cá biệt có trường
hợp sinh sống lâu dài trên dưới 5 năm, thậm chí lâu hơn chủ nhân căn hộ
vẫn chưa có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp lệ. Nhưng những căn
hộ này vẫn giao dịch bình thường trên thị trường bất động sản, người
1


tham gia giao dịch dưới mọi hình thức hợp đồng ủy quyền quản lý, sử
dụng và định đoạt tài sản khi có đủ điều kiện.
Hiện nay, trên địa bàn thành phố Hà Nội có hàng ngàn căn hộ chung
cư, nền đất mặc dù đã bàn giao nhà cho người mua nhưng chủ đầu tư
chưa thể làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người dân. Nguyên nhân là do
các chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính; chủ đầu tư đã mang thế
chấp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
hình thành trong tương lai tại ngân hàng nhưng chưa giải chấp, hoặc chủ
đầu tư mất khả năng giải chấp để lấy lại “sổ đỏ” hay tài sản hình thành

trong tương lai ra để làm Giấy chứng nhận cho người mua; tài sản đã bị
phong tỏa để thi hành án… Nhưng những căn hộ này vẫn giao dịch bình
thường trên thị trường bất động sản, người tham gia giao dịch dưới hình
thức hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng, và định đoạt tài sản khi có đủ
điều kiêṇ.
Do nhiều nguyên nhân khác nhau, không chỉ những nhà đất chưa được
cấp giấy chứng nhận, mà cả những nhà, đất đã được cấp giấy chứng nhận,
nhưng cũng dùng hình thức ủy quyền để người khác đại diện cho mình
trong những giao dịch chuyển nhượng, mua bán sau này.
Trên địa bàn Hà nội, từ thực tiễn hoạt động mua bán nhà chung cư đã cho
thấy những giao dịch mua bán nhà chung cư thông qua hợp đồng ủy quyền
này khá phổ biến.
Bên cạnh những thuận lợi của hình thức ủy quyền mang lại như tạo
điều kiện thúc đẩy các giao dịch dân sự khi chủ sở hữu căn hộ chung cư
không có điều kiện trực tiếp tham gia giao dịch nên đã ủy quyền cho
người khác đại diện cho mình thực hiện những giao dịch liên quan.
Chính từ việc thơng qua hình thức ủy quyền, nhiều cá nhân, pháp nhân
đã lạm dụng khi người dân không thực sự hiểu hết những rủi ro pháp lý
mà họ sẽ gặp phải khi chọn lựa hình thức này. Bởi vậy, tôi chọn đề tài
"Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư
qua thực tiễn thành phố Hà Nội" để nghiên cứu, nhằm đưa ra một cái
nhìn thực tiễn tồn diện về tình trạng vấn đề ủy quyền chuyển nhượng
trong giao dịch nhà ở chung cư hiện nay tại địa bàn thành phố Hà Nội,
đưa ra những thuận lợi, bất cập do hình thức này mang lại, đồng thời có
những nhận xét, kiến nghị để hy vọng có thể đóng góp một phần rất nhỏ

2


trong việc nhận thức pháp luật nói chung và hồn thiện pháp luật về ủy

quyền.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Đến thời điểm này đã có nhiều bài nghiên cứu khoa học về các hợp
đồng ủy quyền phổ biến ở Việt Nam. Nhưng những bài viết này hầu hết
tập trung vào một số khía cạnh về đại diện theo ủy quyền trong pháp luật
về tố tụng, thương mại. Năm 2004, tác giả Đinh Thị Thanh Thủy bảo vệ
thành công luận văn Thạc sĩ đề tài "Quan hệ đại diện theo ủy quyền
trong hoạt động thương mại", nhưng nghiên cứu vấn đề ủy quyền trong
một lĩnh vực đó là hoạt động thương mại. Năm 2008, tác giả Nguyễn Thị
Lan Hương bảo vệ thành công luận văn thạc sĩ luật học với đề tài "Hợp
đồng ủy quyền theo pháp luật Việt Nam", đây được đánh giá là cơng
trình nghiên cứu khoa học đầu tiên nghiên cứu một cách hệ thống, toàn
diện về chế định hợp đồng ủy quyền nói chung và trên cơ sở các vấn đề
phát sinh thời điểm trước 2008 mà khơng phải là thời điểm hiện tại.
Ngồi ra, từ thực tiễn giao dịch về nhà đất nói chung và nhà chung cư
nói riêng, cũng như thực tiễn giao kết hợp đồng ủy quyền, đã có thêm
nhiều bài nghiên cứu, bình luận khoa học về hợp đồng ủy quyền trong
giao dịch về bất động sản trên các tạp chí chuyên ngành hay những bài
viết trên những trang liên quan đến pháp luật, nhưng cũng chỉ dừng lại ở
việc nêu ra một số bất cập, rủi ro pháp lý trong việc áp dụng pháp luật về
hợp đồng ủy quyền trong thực tiễn, rất cần có những cơng trình khoa học
nghiên cứu toàn diện, chuyên sâu hơn từ mấy năm gần đây.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Chọn nghiên cứu đề tài "Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch
chuyển nhượng nhà chung cư qua thực tiễn thành phố Hà Nội" tác
giả nhằm các mục đích sau:
- Nghiên cứu và phân tích những vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng
ủy quyền như khái niệm, đặc điểm, lịch sử hình thành, vai trò của hợp
đồng ủy quyền trong nền kinh tế thị trường.
- Phân tích và đánh giá thực tiễn giao dịch nhà ở chung cư hiện nay,

rút ra những nguyên nhân người tham gia giao dịch lựa chọn hình thức
ủy quyền khi giao dịch nhà ở chung cư trên thị trường.
- Dựa trên căn cứ quy định của pháp luật và thực tiễn, phân tích
những thuận lợi, rủi ro mà người tham gia giao dịch có thể gặp phải khi
giao dịch nhà ở chung cư bằng hình thức hợp đồng ủy quyền, từ đó đưa
3


ra phương hướng và một số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp
luật, nâng cao hiểu biết và ý thức pháp luật trong xã hội của người dân.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ đề tài nghiên cứu này, tác giả chủ yếu tập trung
phân tích vào khía cạnh giao dịch ủy quyền đối với nhà chung cư trong
hai trường hợp:
- Nhà chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu
- Nhà chung cư chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu - tức là chưa
đủ điều kiện tham gia giao dịch mua bán theo quy định của pháp luật
hiện hành.
Trên cơ sở kết quả phân tích đó rút ra những thuận lợi, những rủi ro
pháp lý và những bất cập còn tồn tại trong những quy định của pháp luật
hiện hành. Đồng thời từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục
những khó khăn của cơng chứng viên, người có trách nhiệm công chứng,
chứng thực hợp đồng ủy quyền trong hoạt động công chứng, chứng thực
thường gặp. Mặt khác, tác giả cũng đưa ra các biện pháp hạn chế rủi ro,
kiểm soát để tránh tình trạng lợi dụng hợp đồng ủy quyền gây thiệt hại
cho Nhà nước, cho sự phát triển của xã hội và nhằm tạo điều kiện thuận
lợi cho mọi các nhân, tổ chức thực hiện hợp đồng ủy quyền .
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa
duy vật biện chứng Mác-Lênin, phân tích tổng hợp các chế định ủy

quyền của Bộ luật dân sự và liên hệ thực tiễn với những vấn đề của xã
hội. Ngồi ra, q trình nghiên cứu, tác giả sử dụng các phương pháp
nghiên cứu khoa học khác như so sánh, pháp luật, lịch sử, logic, hệ
thống, phân tích, tổng hợp, …
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Luận văn phân tích, đánh giá những quy định của pháp luật hiện hành
cũng như thực tiễn áp dụng tại thành phố Hà Nội. Những đóng góp của
luận văn có giá trị không chỉ giúp cho hoạt động công chứng, chứng
thực hợp đồng ủy quyền mà còn trong nghiên cứu khoa học; những kiến
nghị, đề xuất của luận văn là cơ sở để ban hành những văn bản pháp luật
có liên quan..
Luận văn hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng căn hộ chung cư theo
pháp luật Việt Nam có mục đích là nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý
luận, pháp luật thực định cũng như những đặc thù hợp đồng ủy quyền.
4


Trên cơ sở đó, phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật và thực
trạng tranh chấp hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng căn hộ chung cư
đang diễn ra. Từ những phân tích này, đề xuất một số ý kiến, giải pháp
nhằm giảm thiểu tranh chấp trong hợp đồng ủy quyền căn hộ chung cư,
giảm thiểu rủi ro cho người mua căn hộ chung cư.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 2 chương:
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ỦY
QUYỀN
Chương 2:THỰC TIỄN GIAO KẾT HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN
TRONG GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ CHUNG CƯ Ở HÀ
NỘI, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN

5


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN
1.1. Khái niệm, đặc điểm hợp đồng uỷ quyền
1.1.1. Khái quát lịch sử hình thành hợp đồng uỷ quyền trên thế giới
Theo Luật La Mã, hợp đồng uỷ quyền là một văn bản xác định giao
dịch có tính chất tương trợ lẫn nhau, khơng phải là hợp đồng mang tính
chất dịch vụ. Người đại diện tuyên bố “Không phải anh ta ký kết hợp
đồng nhân danh người được đại diện mà là người đại diện ký kết hợp
đồng thông qua anh ta”[5].
Bộ Luật Dân Sự Pháp năm 1804 ra đời đánh dấu bước phát triển vượt
bậc của luật dân sự, những tư tưởng pháp lý không chỉ có ý nghĩa đối
với nước Pháp mà còn ảnh hưởng đến luật dân sự của rất nhiều nước
trên thế giới.
Bộ Luật dân sự Đức năm 1900, một trong những bộ luật dân sự có sự
phân biệt rõ ràng giữa chế định uỷ quyền và chế định đại diện. Bộ Luật
Dân Sự Đức cho phép coi hợp đồng uỷ quyền là một dạng hợp đồng
không đền bù có đối tượng là những hành vi pháp lý.
Bộ Luật Dân Sự Nhật Bản cũng phân chia chế định đại diện và chế
định uỷ quyền . Chế định đại diện được quy định tại Phần chungChương VII, hợp đồng uỷ quyền quy định tại Phần Nghĩa vụ-Chương
XVIII. Đại diện có chức năng to lớn trong hoạt động xã hội của con
người.
Trong hệ thống pháp luật của Anh, khơng có nhiều quy định điều
chỉnh về hợp đồng ủy quyền như của Pháp, Đức; hợp đồng đại lý được
coi là cơ sở hoạt động cho quan hệ đại diện và uỷ quyền.
Pháp luật của Mỹ cũng có cách tiếp cận như tương tự đối với vấn đề uỷ

quyền như pháp luật của Anh. Thuật ngữ "đại diện" theo nghĩa rộng bao
hàm tất cả các quan hệ tồn tại giữa hai chủ thể khi một trong số họ hoạt
động vì lợi ích và dưới sự kiểm sốt của người thứ hai.
1.1.2. Khái quát lịch sử hình thành hợp đồng uỷ quyền tại Việt
Nam.
Cùng với sự phát triển của lịch sử Nhà nước và pháp luật, ở Việt Nam
chế định hợp đồng (khế ước) ra đời và tồn tại từ rất sớm. Trong những
bộ luật cổ, như Bộ Luật Hồng Đức, Bộ Luật Gia Long đã có một số quy
định về ủy quyền. Tuy nhiên, do đặc điểm của thời kỳ này, những quy
6


định của pháp luật mới chỉ dừng ở việc ghi nhận một cách sơ lược, chưa
hình thành chế định hợp đồng ủy quyền theo đúng nghĩa như hiện nay.
Kể từ khi thực dân Pháp xâm lược nước ta, cùng với việc áp đặt bộ máy
cai trị kiểu thực dân, thực dân Pháp đã chia nước ta thành ba kỳ đó Bắc Kỳ,
Trung Kỳ và Nam Kỳ, tương ứng với mỗi kỳ là một bộ máy cai trị, hệ thống
pháp luật riêng. Có thể nhận xét một cách chung nhất đối với ba Bộ Luật
Dân Sự mà thực dân Pháp ban hành ở nước ta đó là sự đơn giản những quy
định của Bộ Luật Dân Sự Pháp năm 1804 đồng thời ghi nhận những quy
định của pháp luật phong kiến Việt Nam đang tồn tại.
Bộ Luật Dân Sự được thực dân Pháp ban hành đầu tiên ở Việt Nam là
Bộ luật giản yếu Nam Kỳ năm 1883. Bộ Luật Dân Sự giản yếu được ban
hành vào ngày 26/03/1884, nhưng vẫn quen gọi là Bộ Dân luật giản yếu
năm 1883 bởi trước đó có hai sắc lệnh được ban hành vào năm 1883 liên
quan tới quốc tịch, cư trú và hộ tịch[23]. Ngày 01-7-1991, Pháp lệnh
Hợp đồng Dân sự có hiệu lực pháp luật. Pháp lệnh này bao gồm 59 điều,
trong đó có một điều quy định về đại diện theo uỷ quyền.
1.1.3. Khái niệm hợp đồng ủy quyền
Năm 1995 Bộ Luật Dân Sự ra đời, những quy định về hợp đồng dân

sự được quy định một cách hệ thống và khá đầy đủ, phù hợp với thực
tiễn cũng như pháp luật của các nước trên thế giới. Chúng ta đã đưa ra
khái niệm về hợp đồng dân sự theo đó hợp đồng dân sự là sự thoả thuận
giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dút quyền, nghĩa vụ
dân sự.
Theo Điều 581 Bộ luật dân sự năm 2005 đưa ra khái niệm về hợp
đồng ủy quyền theo đó: Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các
bên, theo đó bên uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện cơng việc nhân danh
bên uỷ quyền, cịn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có sự thoả
thuận hoặc pháp luật có quy định.
Theo Điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015 đã đưa ra khái niệm về hợp
đồng ủy quyền: Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo
đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy
quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp
luật có quy định.
Trong quan hệ ủy quyền, người được ủy quyền thay mặt người ủy
quyền thực hiện những cơng việc vì lợi ích của người ủy quyền. Như
vậy, trong quan hệ ủy quyền, tồn tại các mối quan hệ pháp lý cơ bản đó
7


là: Mối quan hệ giữa người ủy quyền với người được ủy quyền; mối quan
hệ giữa người được ủy quyền với người thứ ba; mối quan hệ giữa người ủy
quyền với người thứ ba do người được ủy quyền tham gia. Từ những phân
tích trên có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng ủy quyền như sau: Hợp đồng
ủy quyền là sự thoả thuận của các bên, theo đó một bên (bên uỷ quyền), trao
cho người khác (bên được uỷ quyền) thực hiện những công việc mà bên uỷ
quyền có quyền hoặc có nghĩa vụ phải thực hiện.
Hợp đồng ủy quyền nhà ở chung cư là một văn bản pháp lý ghi nhận
thỏa thuận giữa các bên, mà trong đó chủ sở hữu nhà chung cư (bên ủy

quyền) đồng ý cho cá nhân, tổ chức (bên được ủy quyền) được nhân
danh mình xác lập các giao dịch liên quan đến căn hộ trong nhà ở chung
cư thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền.
1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng ủy quyền
1.2.1. Chế định pháp luật – cơ sở pháp lý của hợp đồng ủy quyền
Việc ủy quyền chính là một trong những hình thức của chế định đại
diện trong pháp luật dân sự. Đó là việc người có quyền diễn đạt và trao
đổi ý chí một cách gián tiếp thông qua "đại diện" được người đó ủy
quyền bằng văn bản (hợp đồng). Hợp đồng ủy quyền được ghi nhận
trong xã hội đương đại như là một công cụ đắc lực thúc đẩy các giao
dịch trong điều kiện sự phân công lao động xã hội càng lúc càng chặt
chẽ và tinh vi.
1.2.2. Quyền của bên được ủy quyền
Điều 566 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
1. Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần
thiết để thực hiện công việc ủy quyền.
2. Được thanh tốn chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công
việc ủy quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận.
1.2.3. Nghĩa vụ của bên ủy quyền
1. Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được ủy
quyền thực hiện công việc.
2. Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong
phạm vi ủy quyền.
3. Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đã bỏ ra để thực
hiện công việc được ủy quyền; trả thù lao cho bên được ủy quyền, nếu
có thỏa thuận về việc trả thù lao.

8

1.2.4. Quyền của bên ủy quyền
1. Yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công
việc ủy quyền.
2. Yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc
thực hiện cơng việc ủy quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ
quy định tại Điều 565 của Bộ luật này.
1.2.5. Nghĩa vụ của bên được ủy quyền
Nghĩa vụ của bên được ủy quyền quy định tại điều 565 như sau:
1. Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc
thực hiện công việc đó.
2. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn,
phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.
3. Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc
ủy quyền.
4. Giữ bí mật thơng tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy
quyền.
5. Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được
trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định
của pháp luật.
6. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.
1.2.6. Thời hạn ủy quyền
Theo Điều 563. “Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do
pháp luật quy định; nếu khơng có thỏa thuận và pháp luật khơng có quy
định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc
ủy quyền”.
1.2.7. Ủy quyền lại
Được quy định tại điều 564 trong Bộ luật dân sự 2015
1. Bên được ủy quyền được ủy quyền lại cho người khác trong trường
hợp sau đây:

a) Có sự đồng ý của bên ủy quyền;
b) Do sự kiện bất khả kháng nếu không áp dụng ủy quyền lại thì mục
đích xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vì lợi ích của người ủy quyền
không thể thực hiện được.
2. Việc ủy quyền lại không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu.

9


3. Hình thức hợp đồng ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức ủy quyền
ban đầu.
1.2.8. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng ủy quyền nói chung và hợp
đồng ủy quyền chuyển nhượng nhà chung cư nói riêng.
Hợp đồng ủy quyền cũng mang những đặc điểm chung của hợp đồng
dân sự, đó là sự thể hiện ý chí của các bên; sự tự do, tự nguyện, bình
đẳng của các bên khi giao kết hợp đồng,… hợp đồng uỷ quyền có những
đặc điểm riêng biệt. Những đặc trưng của hợp đồng ủy quyền thể hiện ở
những đặc điểm sau:
1.2.8.1 Giao dịch ủy quyền là những giao dịch mang tính chất pháp lý
Công việc ủy quyền là những công việc mang tính pháp lý. Cơng việc
được ủy quyền là những cơng việc mà cá nhân hoặc tổ chức được phép
thực hiện trong một thời hạn nhất định; do vậy, người được uỷ quyền sẽ
thay thế người uỷ quyền để thực hiện công việc trong khoảng thời gian
mà người ủy quyền lẽ ra phải thực hiện. Hành vi của người được ủy
quyền nhân danh người được ủy quyền, có thể xác lập với người thứ ba
và nó sẽ phát sinh hậu quả pháp lý đối với người ủy quyền.
Chính vì vậy, cơng việc được ủy quyền là những cơng việc mang tính
pháp lý hướng tới mục đích của mỗi bên, mà việc thực hiện công việc
này sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với người được ủy quyền.
1.2.8.2. Hợp đồng ủy quyền thực hiện công việc thay cho người ủy

quyền vì lợi ích của người được ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền thực hiện công việc thay cho người ủy quyền vì
lợi ích của người được ủy quyền, điều này chính là bản chất của chế định
đại diện cũng như của Hợp đồng ủy quyền: người được ủy quyền sẽ
hành động với danh nghĩa người ủy quyền và vì lợi ích của người ủy
quyền. Người đại diện theo ủy quyền chỉ được phép giao kết hợp đồng
trong phạm vi thẩm quyền được cho phép và phải có trách nhiệm thơng
báo cho bên thứ ba về phạm vi thẩm quyền đó.
1.2.8.3. Hợp đồng ủy quyền là hợp đồng mang tính song vụ
Hợp đồng ủy quyền là hợp đồng song vụ. Hợp đồng song vụ là hợp
đồng mà các bên trong hợp đồng đều có nghĩa vụ. Hay như mỗi bên chủ thể
của hợp đồng song vụ vừa là người có quyền vừa là người có nghĩa vụ.
Trong mối quan hệ giữa các bên trong hợp đồng song vụ thì quyền của bên
này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia.
1.2.8.4. Hợp đồng ủy quyền là hợp đồng có đền bù và khơng đền bù
10


Hợp đồng đền bù là hợp đồng mà trong đó mỗi chủ thể sau khi thực
hiện cho bên kia một lợi ích thì sẽ nhận được từ bên kia một lợi ích
tương ứng. Sự tương ứng trong hợp đồng có đền bù chỉ mang tính chất
tương đối, khơng phải lúc nào sự tương ứng cũng có thể so sánh bằng
những đại lượng đo lường cụ thể. Hợp đồng không có đền bù là hợp
đồng mà trong đó một bên nhận được từ bên kia một lợi ích nhưng
khơng phải giao lại một lợi ích nào cho bên kia.
Thơng thường hợp đồng song vụ là hợp đồng có đền bù. Bản chất
của hợp đồng uỷ quyền là hợp đồng mà trong đó các bên có mục đích
tương trợ giúp đỡ nhau.
1.2.8.5. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng
nhà chung cư.

Phân tích về đặc điểm pháp lý, bản chất pháp lý của hợp đồng ủy
quyền chuyển nhượng nhà chung cư là giao dịch mua bán nhà đất: các
bên tiến hành thỏa thuận giá cả, phương thức thanh toán, tiến hành ký
kết hợp đồng (giấy viết tay) và thực hiện hợp đồng: bên mua trả tiền, bên
bán bàn giao nhà đất và giấy tờ pháp lý liên quan. Tuy nhiên về hình
thức các bên chưa tuân thủ quy định của pháp luật, đó là: hợp đồng mua
bán nhà đất phải được công chứng, nộp hồ sơ đăng ký thay đổi chủ sở
hữu và nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
1.3. Phân loại hợp đồng uỷ quyền
Căn cứ vào những tiêu chí khác nhau, hợp đồng dân sự có thể phân
chia thành những loại khác nhau.Việc căn cứ vào tiêu chí nào để phân
chia hợp đồng thụ thuộc vào việc phân chia đó nhằm mục đích gì. Việc
phân chia hợp đồng thành những loại khác nhau không chỉ có ý nghĩa về
về khoa học mà còn là căn cứ để xây dựng những quy định của pháp luật
liên quan đến từng loại hợp đồng. Hợp đồng là căn cứ pháp lý chủ yếu
làm phát sinh quyền quyền và nghĩa vụ dân sự. Tương ứng với sự đa
dạng trong quan hệ xã hội khi các chủ thể tham gia, thì hợp đồng dân sự
cũng rất đa dạng và phong phú. Hiện nay, việc phân loại hợp đồng dân
sự căn cứ vào những tiêu chí chủ yếu sau.
Nếu căn cứ vào hình thức của hợp đồng, thì hợp đồng dân sự được
phân thành hợp đồng miệng, hợp đồng văn bản; hợp đồng có cơng chứng
và chứng thực và hợp đồng không công chứng, chứng thực, … Nếu dựa
vào mối liên hệ về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, thì
hợp đồng có thể phân thành hợp đồng đơn vụ và hợp đồng song vụ. Nếu
11


dựa vào sự phụ thuộc lẫn nhau về hiệu lực của hợp đồng, thì hợp đồng
được phân thành hợp đồng chính và hợp đồng phụ. Nếu dựa vào tính
chất có đi có lại về lợi ích giữa các chủ thể trong hợp đồng, thì hợp đồng

được phân thành hợp đồng có đền bù và hợp đồng không có đền bù. Nếu
dựa vào thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng, thì hợp đồng dân sự
được phân thành hợp đồng ưng thuận và hợp đồng thực tế. Nếu căn cứ
vào nội dung của hợp đồng, thì hợp đồng cịn được phân thành hợp đồng
có điều kiện và hợp đồng vì lợi ích của người thứ ba.
1.4. Vai trị và ý nghĩa pháp lý của hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền tạo điều kiện cho chủ thể của quan hệ pháp luật
dân sự tiết kiệm chi phí, tiền bạc cũng như thời gian. Các chủ thể trong
một thời gian nhất định không chỉ tham gia một giao dịch dân sự mà còn
tham gia nhiều giao dịch dân sự khác trong xã hội.
Từ những phân tích trên cho thấy, hợp đồng uỷ quyền có vai trị và ý
nghĩa như sau:
Thứ nhất, việc xác lập hợp đồng uỷ quyền sẽ tạo điều kiện cho chủ
thể của quan hệ pháp luật dân sự tiết kiệm chi phí, tiền bạc cũng như
thời gian. Ngày nay, những quy định của pháp luật về hình thức, phạm
vi và đối tượng của ủy quyền ngày càng mở rộng, việc này đã tạo điều
kiện thuận lợi cho việc ủy quyền được diễn ra nhanh chóng, kịp thời.
Thứ hai, hợp đồng uỷ quyền là một công cụ đắc lực góp phần thúc
đẩy và phát triển các giao dịch dân sự trong xã hội. Một người hoặc một
tổ chức có thể là chủ thể của rất nhiều hợp đồng, giao dịch nếu sử uỷ
quyền cho người khác tham gia các giao dịch dân sự nhân danh mình.
Thứ ba, việc Bơ luật dân sự Việt Nam ghi nhận hợp đồng uỷ quyền là
một trong những hợp đồng dân sự thông dụng là phù hợp với pháp luật
quốc tế, thể hiện sự hoà nhập của pháp luật nước ta với các nước trên thế
giới. Hợp đồng ủy quyền cũng là phương tiện ghi nhận một trong những
quyền cơ bản trong quan hệ dân sự đó là quyền tự do khi tham gia quan
hệ dân sự.

12

Chương 2
THỰC TIỄN GIAO KẾT HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN TRONG
GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI,
PHƯƠNG HƯỚNG VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN
2.1. Thực tiễn giao kết hợp đồng ủy quyền trong giao dịch chuyển
nhượng nhà chung cư ở Hà Nội
2.1.1. Nhà chung cư – xu hướng tất yếu trong xã hội đơ thị hóa
2.1.1.1. Tình hình sử dụng và sở hữu nhà chung cư ở đơ thị
Quay ngược dịng lịch sử, người La Mã là những người đầu tiên xây
dựng nhà ở dạng chung cư với tên gọi "insula" dành cho người nghèo và
tầng lớp dưới (pleb). Mỗi insula có thể chứa tới hơn 40 người trên diện
tích trệt chỉ khoảng 400 m2 , tầng cao xây dựng có khi lên đến 6-7 tầng.
Trong thời kỳ cực thịnh của mình, số lượng chung cư insula tại Roma có
thời điểm lên đến 50.000 nhà. Khái niệm "chung cư" (condominium) là
một khái niệm cổ đã được người La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6
trước công nguyên, trong tiếng Latinh "con" có nghĩa là "của chung" và
"dominium" là quyền sở hữu hay "sử dụng". Trong tiếng Anh hiện đại,
từ "condominium" là từ được sử dụng phổ biến để chỉ một cơng trình
chung cư thay thế cho từ "apartment".
Ngày nay, “condominium” là một hình thức quyền sở hữu chứ khơng
phải là hình thức tài sản ngun vẹn. Từ lịch sử phát triển đơ thị của lồi
người như vậy, có thể nói rằng: chính nhà ở chung cư cao tầng đã vừa là
giải pháp vừa là động lực tạo ra cuộc sống văn minh đô thị.
2.1.1.2. Hà Nội với đặc trưng của đô thị lớn ở Việt Nam và nhu cầu
sử dụng, sở hữu nhà chung cư
Hiện nay, diện tích đất đơ thị chỉ có khoảng 110.000 ha, nghĩa là chỉ
chiếm 25% so với yêu cầu. Dân cư tăng trung bình 35% /năm trong khi
nhu cầu nhà ở tăng mạnh từ 40% đến gần 60%, dự tính đến năm 2020

tăng hơn 70% cho thấy nhu cầu nhà ở tại đô thị là rất lớn. Quỹ nhà ở
tăng lên nhưng bình qn diện tích đầu người vẫn thấp vì dân số đô thị
tăng nhanh. Xây dựng chung cư cao tầng là giải pháp cơ bản nhất để giải
quyết vấn đề nhà ở nói chung và đảm bảo một diện tích sống hợp lý cho
người dân đô thị. Tại thành phố Hà Nội, nhiều khu nhà ở mới đã và đang
được xây dựng theo quy hoạch với quy mô hiện đại, đồng bộ, bao gồm
13


cả các dịch vụ thương mại, thể thao, vui chơi giải trí và các cơng trình hạ
tầng kỹ thuật đúng tiêu chuẩn. Đó là khu đô thị mới Định Công, Linh
Đàm, khu làng Quốc tế Thăng Long, khu đô thị mới Trung Hồ - Nhân
Chính(tại Hà Nội), Xa La Hà Đông, An Khánh, Times City, Royal City,
Park Hills….. Nhiều khu tái định cư, khu nhà ở xã hội cho người có thu
nhập thấp... đã và đang được xây dựng tại một số khu ven ngoại thành.
Các dự án nhà ở chung cư theo quy hoạch sẽ được chú trọng tăng cao,
cung cấp diện tích sàn nhà ở lớn trong vài năm tới. Ngoài ra, những giao
dịch về nhà ở đã có giấy chứng nhận sở hữu nhà không chiếm đa số bởi
việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ở nhà chung cư bị kéo dài.
Trong khi đó, số lượng hợp đồng ủy quyền liên quan đến nhà ở chung cư
thì tăng tỷ lệ thuận cùng với sự phát triển về nhu cầu nhà chung cư, các
căn hộ được mua đi bán lại thông qua hợp đồng ủy quyền từ giai đoạn
đầu dự án. Có tới 65% bất động sản giao dịch trên thị trường thông qua
hợp đồng ủy quyền.
Và với các dự án nhà chung cư được xây dựng tỷ lệ với nhu cầu nhà
ở trong dân cư mà vẫn chưa đáp ứng đủ, báo hiệu thị trường bất động
sản còn biến động lớn, các giao dịch về nhà ở chung cư trong đó có Hợp
đồng ủy quyền nhà ở chung cư cũng sẽ có những biến động theo thị
trường này.
2.1.1.3. Đặc điểm pháp lý của việc giao kết hợp đồng ủy quyền liên

quan đến căn hộ trong nhà chung cư.
Theo quy định tại Điều 100 Luật nhà ở năm 2014 quy định về những
phần sở hữu riêng và những phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Nhà ở chung cư là loại nhà ở không sở hữu đất và quyền sử dụng
chung của chủ căn hộ đối với không gian cộng đồng thuộc khuôn viên
khu chung cư.
Bởi vậy, cần có khung pháp lý điều chỉnh phù hợp đặc điểm của nó
đối với những bất động sản khác. Những nguyên nhân - đặc điểm pháp
lý dẫn đến việc giao kết hợp đồng ủy quyền liên quan đến căn hộ trong
nhà ở chung cư có thể thấy đó là:
Nguyên nhân 1: Nhu cầu thực sự của người chủ sở hữu căn hộ nhà
chung cư
Hợp đồng ủy quyền nhà ở chung cư, trước tiên chính nhằm đáp ứng
nhu cầu thực sự của chủ sở hữu căn hộ trong nhà ở chung cư, cần người
đại diện có đủ năng lực để thay mặt họ trong các giao dịch về nhà ở
14


chung cư. Hợp đồng ủy quyền ở đây đơn thuần là một dịch vụ, một giao
dịch dân sự phổ biến trong đời sống xã hội mà bên ủy quyền là người
được hưởng lợi ích đầu tiên.
Nguyên nhân 2: Rủi ro khi giao dịch với chủ đầu tư liên quan tài sản
hình thành trong tương lai
Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai luôn sôi động. Trên
thực tế đã xuất hiện các giao dịch mà đối tượng là tài sản/bất động sản
hình thành trong tương lai (các công trình xây dựng chưa có trên thực tế,
thực địa). Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương
lai là một bước tiến lớn trong khoa học pháp lý nói chung và luật hợp
đồng nói riêng.
Hiện nay, nhiều căn hộ chung cư vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận

sở hữu nhà ở Hà Nội, trong đó có nhiều dự án mới hồn thành. Nếu sau
q trình xây dựng, chủ đầu tư chưa thể quyết tốn, hồn cơng cơng
trình thì họ thường sử dụng cách ủy quyền với người mua nhà.
Tuy nhiên, có nhiều trường hợp người mua nhà do khơng nắm được
các quy định pháp luật đã bị thiệt hại, thua lỗ khi gặp phải chủ đầu tư
không thực hiện đúng theo hợp đồng mua nhà đã ký kết.
Nguyên nhân 3: Do mục đích tư lợi thơng qua hợp đồng ủy quyền là
phương thức để che giấu một giao dịch khác
Mua bán căn hộ chung cư thông qua hợp đồng ủy quyền là một dạng
rất phổ biến đang diễn ra trên thành phố Hà Nội. Đa phần các căn hộ
chung cư đều được dùng để mua bán bằng hình thức ủy quyền này khi
thực hiện việc mua đi bán lại giữa các thứ cấp. Sở dĩ, cả người bán và
người mua đều ưa thích dạng hợp đồng này của hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư vì nhiều lý do như: Bên mua nhà chưa đủ điều kiện được sở
hữu nhà tại Việt Nam; Căn hộ chưa đủ điều kiện để bán; Thời gian chờ
được cấp Giấy chứng nhận quá lâu mà chủ sở hữu cần bán căn hộ vì lý
do riêng; Để tránh việc phải nộp thuế (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí
trước bạ …);…..
Nguyên nhân 4: Sự lạm dụng ủy quyền trong hoạt động cấp tín dụng.
Hợp đồng ủy quyền đi kèm hợp đồng bảo đảm tiền vay và những hệ
lụy.
Trong thực tế, hiện nay có khá nhiều ngân hàng đang thực hiện và đề
nghị khách hàng ký hợp đồng ủy quyền xử lý tài sản cho Tổ chức tín
dụng khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm.
15


Việc một số ngân hàng yêu cầu công chứng hợp đồng uỷ quyền nêu
trên xuất phát từ ý kiến và sự lo lắng cho rằng nếu không có hợp đồng
ủy quyền xử lý tài sản, thì ngân hàng không tự bán tài sản thế chấp được.

Để bảo vệ quyền lợi của mỗi bên khi tham gia giao dịch bảo đảm cũng
như tạo sự thuận lợi cho việc bán tài sản bảo đảm để thu hồi nợ của ngân
hàng một phần rất quan trọng là sự thỏa thuận cụ thể của các bên về
nhiệm vụ, quyền hạn trong xử ký tài sản trong hợp đồng bảo đảm, chứ
không phải là lại tạo thêm một hợp đồng ủy quyền xử lý tài sản bảo đảm
bên cạnh hợp đồng bảo đảm, làm phức tạp thêm hồ sơ vay vốn tín dụng
và phát sinh thêm một loạt các chi phí cũng như thủ tục khi thế chấp tài
sản để vay vốn tại ngân hàng.
Cấp tín dụng cho chính người được ủy quyền trong hợp đồng ủy
quyền.
Trong thực tế, có hiện tượng Tổ chức tín dụng cấp tín dụng cho chính
người được ủy quyền với tài sản bảo đảm thuộc quyền sở hữu của người
khác hoặc sử dụng “hợp đồng ủy quyền định đoạt” với tư cách là tài liệu
chứng minh mục đích vay vốn. Khá nhiều trường hợp cấp phê duyệt tín
dụng cũng như cán bộ tín dụng, cấp quản lý tín dụng đã nhầm lẫn về mối
quan hệ sở hữu trong trường hợp có ủy quyền định đoạt đối với tài sản
thế chấp.
2.1.2. Những thành tựu cơ bản khi thực hiện hợp đồng ủy quyền
liên quan đến căn hộ trong nhà chung cư ở Hà Nội
2.1.2.1. Bên ủy quyền có thể tiết kiệm thời gian và chi phí trong việc
giao dịch liên quan đến nhà ở chung cư mà họ sở hữu
Có nhiều trường hợp mà chủ sở hữu không thể trực tiếp tham gia
những giao dịch liên quan đến nhà ở chung cư thuộc sở hữu của mình
như: khơng có thời gian (do phải đi công tác thường xuyên, do đặc thù
của công việc cá nhân….); trở ngại về khoảng cách địa lý (Ví dụ: một
cơng dân mua căn hộ chung cư thời gian sau đó lại định cư ở nước
ngoài); bệnh tật (Ví dụ: sau khi sở hữu căn hộ, chủ căn hộ có thể bị bệnh
nặng khó đi lại)….. Ngồi ra, nhiều chủ sở hữu lại không thông thạo về
thủ tục pháp lý, không tự tin trong việc thực hiện giao dịch về nhà ở của
mình do thiếu thơng tin. Người sở hữu nhà ở chung cư có thể ủy quyền

cho một cá nhân khác thay mặt mình tham gia những giao dịch liên quan
mà không mất công sức đi lại, mất thời gian mà vẫn đạt kết quả như
mình mong muốn.
16


2.1.2.2. Bên nhận ủy quyền được trả thù lao cho dịch vụ ủy quyền mà
mình cung cấp
Hợp đồng ủy quyền không chỉ giúp cho bên ủy quyền đạt được những
mục đích của mình, mà cịn mang lại những lợi ích cho bên nhận ủy quyền.
Việc trả thù lao đã giúp cho việc thúc đẩy một dịch vụ mới xuất hiện và
mang lại cơ hội việc làm kiếm lợi nhuận cho nhiều cá nhân, tổ chức trong xã
hội bằng việc cung cấp dịch vụ ủy quyền cho những người có nhu cầu. Khi
thực hiện xong công việc, bên nhận ủy quyền được nhận thù lao và chấm
dứt hợp đồng ủy quyền, cũng như không phải lo những ràng buộc về tài sản,
nghĩa vụ khác khi thay mặt bên ủy quyền thực hiện giao dịch.
2.1.3. Những hạn chế pháp lý cơ bản khi thực hiện hợp đồng ủy
quyền liên quan đến căn hộ trong nhà chung cư
2.1.3.1. Hợp đồng ủy quyền không thay thế cho hợp đồng mua bán nhà ở
chung cư
Hợp đồng ủy quyền khơng phải là hình thức có thể thay thế cho hợp
đồng mua bán nhà chung cư, không làm phát sinh việc chuyển quyền sở
hữu, quyền sử dụng mà chỉ là sự thay đổi chủ thể thực hiện các quyền
của chủ sở hữu, nên không đương nhiên quyền sở hữu căn hộ chung cư
được chuyển cho bên được ủy quyền. Quyền sở hữu căn hộ chung cư
vẫn thuộc về người ủy quyền, mà không thuộc về người nhận ủy quyền.
Tư cách của người nhận ủy quyền ở đây chỉ là thay mặt cho người ủy
quyền thực hiện các quyền năng nêu trên.
2.1.3.2. Hợp đồng ủy quyền có thể bị Tịa án tun vơ hiệu
Loại hợp đồng ủy quyền thường được giao kết trên thị trường mang

nhiều rủi ro bị vô hiệu. Với những giao dịch mua bán được "ẩn giấu"
đằng sau hợp đồng ủy quyền, một bên có thể u cầu Tịa án tun hợp
đồng ủy quyền đó vô hiệu theo Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 về Giao
dịch dân sự vô hiệu do giả tạo: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự
một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch
dân sự giả tạo vơ hiệu, cịn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực,
trừ trường hợp giao dịch đó cũng vơ hiệu theo quy định của Bộ luật này
hoặc luật khác có liên quan”.
2.1.3.3. Hợp đồng ủy quyền có thể bị chấm dứt theo quy định của
pháp luật

17


Theo khoản 3 Điều 140 Bộ luật dân sự 2015, về nguyên tắc trong thời
hạn ủy quyền, bên được ủy quyền phải thực hiện xong công việc đã
được ủy quyền.
Nếu các bên mua bán căn hộ chung cư nhưng không làm thủ tục mua
bán theo quy định, mà lại sử dụng hợp đồng ủy quyền thay thế thì khi
bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền (bên bán và mua theo thỏa thuận
mua bán) chết thì hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên chấm dứt. Căn hộ
chung cư là tài sản mua bán sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của bên ủy
quyền (trong trường hợp bên được ủy quyền chết) hoặc được để thừa kế
cho người thừa kế của bên ủy quyền (trong trường hợp bên ủy quyền
chết). Ngoài ra, nếu tòa án tuyên bên ủy quyền bị mất năng lực hành vi
dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì đương nhiên hợp
đồng ủy quyền cũng bị chấm dứt.
2.1.3.4. Hợp đồng ủy quyền có thể bị đơn phương chấm dứt bất cứ
lúc nào
Pháp luật cho phép chấm dứt tư cách của người đại diện theo ủy

quyền căn cứ theo ý chí của một bên trong quan hệ ủy quyền.
Vì vậy, bên ủy quyền (bên bán) có quyền đơn phương chấm dứt hợp
đồng ủy quyền bất kỳ lúc nào miễn là báo trước cho bên được ủy quyền
một thời hạn hợp lý.
2.1.3.5. Hợp đồng ủy quyền không được chấp nhận trong một số
giao dịch trong thực tiễn
Nhiều cá nhân, tổ chức dùng hợp đồng ủy quyền cùng giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở chung cư để đại diện cho bên ủy quyền mang
tài sản thế chấp vay vốn. Một số tổ chức tín dụng, đặc biệt là ngân hàng
nước ngoài, từ chối việc nhận thế chấp vì các ngân hàng hiểu rõ bản chất
và ngần ngại về hệ lụy của giao dịch ủy quyền này.
2.1.3.6. Có thể ký hợp đồng ủy quyền cho nhiều người
Theo đó thì việc ủy quyền cho nhiều chủ thể, pháp luật khơng hạn
chế việc một người có thể ủy quyền cho nhiều người thực hiện cơng việc
thay cho mình. Tất cả những người được ủy quyền đều có thể thực hiện
công việc đã ủy quyền. Như vậy, với một căn hộ trong nhà ở chung cư,
người chủ sở hữu có thể đồng thời ủy quyền cho nhiều người thay mặt
mình thực hiện các giao dịch có liên quan.

18


2.2 Phương hướng và một số đề xuất hoàn thiện pháp luật về hợp
đồng ủy quyền
2.2.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng ủy
quyền
2.2.1.1. Cần hoàn thiêṇ pháp luâṭ dân sự điều chỉnh chế định ủy
quyền và hợp đồng ủy quyền
Do sự phát triển mạnh mẽ của kinh tế - xã hội những quy định của
pháp luật nói chung và những quy định về hợp đồng ủy quyền nói riêng

chưa đáp ứng được yêu cầu của xã hội cộng thêm đó là những yếu tố
khác như con người, cơ sở vật chất, ý thức của người dân,... điều này
ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động công chứng hợp đồng ủy quyền
cũng như đảm bảo quyền chủ thể khi giao kết hợp đồng ủy quyền. Để
khắc phục những hạn chế trên, Nhà nước cần ban hành những văn bản
hướng dẫn những quy định về hợp đồng ủy quyền trong Bộ luật dân sự
năm 2015 để đảm bảo cho hoạt động áp dụng pháp luật thực sự có hiệu
quả thúc đẩy giao dịch dân sự phát triển.
2.2.1.2. Cần minh bạch hóa thị trường bất động sản
Minh bạch hóa thị trường bất động sản được thừa nhận là công cụ
hữu hiệu để ngăn ngừa và phòng chống hiệu quả những biểu hiện tiêu
cực trong tiếp cận và sử dụng thông tin về bất động sản.
2.2.1.3. Vai trò tư vấn pháp luật của các cơng chứng viên
Rà sốt lại hoạt động Công chứng sao cho phù hợp với pháp luật nội
dung, đồng thời tăng cường vai trò tư vấn pháp luật của các cơng chứng
viên nhằm giải thích giúp cho các bên liên quan hiểu đúng bản chất của
hợp đồng. Công chứng sẽ giúp bảo đảm tính hợp pháp của nội dung các
giao dịch.
2.2.1.4. Xem xét, hoàn thiện chế định mua bán tài sản hình thành trong
tương lai, mua bán quyền tài sản…nhằm giúp các bên đạt được mục đích
chuyển giao lợi ích một cách nhanh chóng, tăng vịng quay của giao dịch
một cách hợp pháp và tránh rủi ro cho các bên
Việc nghiên cứu hoàn thiện chế định mua bán tài sản hình thành
trong tương lai, mua bán quyền tài sản,… nhằm giúp các bên đạt được
mục đích chuyển giao lợi ích một cách nhanh chóng, tăng vịng quay của
giao dịch một cách hợp pháp và tránh rủi ro cho các bên là một phương
hướng đúng đắn.

19

2.2.1.5. Gỡ bỏ các rào cản không cần thiết trong thủ tục chuyển
nhượng bất động sản, nhằm tạo điều kiện cho người dân xác lập được
đúng những giao dịch mong muốn
Khi chọn lựa giao dịch, người dân luôn muốn đạt được mục đích
cuối cùng nhanh nhất mà khơng phải đi đường vịng như sử dụng hình
thức hợp đồng ủy quyền. Tuy vậy, thủ tục chuyển nhượng, mua bán bất
động sản còn nhiều quy định trở thành rào cản mà việc gỡ bỏ những quy
định này giúp cho các giao dịch dân sự dễ dàng thực hiện hơn, đơn giản
hơn.
2.2.2. Đề xuất biện pháp đảm bảo thực thi hợp đồng ủy quyền đã
giao kết
2.2.2.1 Xây dựng pháp luật đồng bộ về ủy quyền
Pháp luật nên quy định những quy phạm bảo vệ người ủy quyền
chống lại chính họ bằng cách quy định hình thức hợp đồng chặt chẽ, nội
dung rõ ràng, cụ thể, thời hạn ủy quyền hợp lý.
2.2.2.2. Hoàn thiện pháp luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật Công chứng
để khắc phục những khuyết điểm còn tồn tại thời gian qua
Trước những bất cập của pháp luật, trên cơ sở đánh giá thực tiễn giao
dịch bất động sản thời gian qua, Chính phủ đã ban hành nghị định Nghị
định số 71/2010/NĐ-CP Hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà ở và mới đây
là Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 đã quy định "mở" cho các
giao dịch về nhà ở. Đặc biệt, hai văn bản quy phạm này đã đưa ra quy định
về điều kiện, trình tự, thủ tục để hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức khơng có
chức năng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai. Những quy định này góp phần giải quyết vấn đề
trước mắt hiện nay là giúp cho rất nhiều nhà ở chung cư được mua bán mà
không cần phải đợi đến khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
2.2.2.3. Hoàn thành việc đăng ký bất động sản nói chung và nhà ở
chung cư nói riêng trên tồn quốc

Xét về bản chất, đăng ký bất động sản là việc cơng khai hóa thơng tin
về tình trạng pháp lý của bất động sản, phục vụ cho sự vận hành một
cách minh bạch và lành mạnh của thị trường bất động sản. Về nội dung,
đăng ký bất động sản là việc công bố sự tồn tại của các quyền đối với bất
động sản.
2.2.2.4. Nâng cao vai trị, trách nhiệm của những cá nhân, tở chức đươc ̣
giao chức năng thực thi pháp luâṭ, cung cấp dic ̣h vụ pháp lý
20


Cơng chứng viên, người có trách nhiệm chứng nhận hợp đồng hơn ai
hết phải thận trọng xem xét kỹ trước khi ký và đóng dấu vào hợp đồng.
Công chứng viên, người có trách nhiệm chứng thực như một người
làm chứng, người thứ ba chứng nhận một sự kiện pháp lý đảm bảo tính
hợp pháp cho kết hợp đồng, giao dịch. Theo quy định của pháp luật, văn
bản cơng chứng có giá trị chứng cứ, trong tố tụng không cần chứng minh.
2.2.2.5. Phổ biến pháp luâṭ, nâng cao nhâṇ thức, ý thức pháp luật
trong xã hội
Việc có nhiều giao dịch bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền
thời gian qua do nhiều nguyên nhân khác nhau: hoặc do các bên chưa
hiểu những quy định của pháp luật hoặc cố ý lợi dụng những kẽ hở của
pháp luật còn chưa chặt chẽ. Chính vì vậy cần có kênh phổ biến pháp
luật đến người dân một cách kịp thời để nâng cao nhận thức, ý thức pháp
luật trong xã hội.
2.2.2.6. Đề xuất giải quyết các tranh chấp phát sinh liên quan đến
giao dịch ủy quyền đã giao kết
Trường hợp bên ủy quyền chết
Có sự ảnh hưởng rất lớn đến việc cịn hiệu lực hay không của hợp
đồng ủy quyền, nhưng vấn đề bên ủy quyền cịn sống hay đã chết lại khó
kiểm sốt. Bởi vậy, để giải quyết trường hợp này có thể sử dụng một số

biện pháp kiểm tra, đánh giá như: Có văn bản yêu cầu xác minh thông
tin về bên ủy quyền của cơ quan có thẩm quyền; Văn bản ủy quyền cần
xác định một thời hạn ủy quyền hợp lý.
Trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền
Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền nên được các bên
tham gia giao dịch thỏa thuận phương thức giải quyết ngay trong văn
bản ủy quyền, là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh
chấp sau này.
Khi bên ủy quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản
Khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, các bên tiến hành hủy
hợp đồng ủy quyền, và ký hợp đồng mua bán nhà ở để hợp thức hóa
quyền sở hữu theo đúng quy định của pháp luật.
Khi bên ủy quyền giao kết hợp đồng ủy quyền với nhiều người - tức là
mua bán một tài sản với nhiều người
Về nguyên tắc thì bên ủy quyền có thể giao kết hợp đồng ủy quyền
với nhiều người. Để tránh những rủi ro trong trường hợp bất động sản
21


chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, được giao dịch thông qua
hợp đồng ủy quyền thì trước tiên việc kiểm soát tài sản giao dịch cần
được thực hiện tại các Văn phịng cơng chứng, phịng cơng chứng bằng
hệ thống thông tin được kết nối giữa các đơn vị này.
Hợp đồng ủy quyền là một chế định “rất mở và thoáng” được quy
định trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Bất cứ người dân nào cũng có
quyền tham gia giao dịch này nhưng nội dung và mục đích của hợp đồng
ủy quyền không được vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, đối
tượng giao dịch ủy quyền phải có thật.

22

KẾT LUẬN
Hợp đồng ủy quyền thực chất cũng là một hợp đồng/giao dịch dân sự,
cho nên vẫn phải bảo đảm tuân thủ các nguyên tắc chung của hợp đồng
dân sự, cũng như việc giải thích và giải quyết các vấn đề pháp lý liên
quan đến hợp đồng ủy quyền phải áp dụng và thực hiện theo qui định về
hợp đồng – tại Bộ luật dân sự. Những quy định của pháp luật về hợp
đồng ủy quyền ngày càng hoàn thiện cùng với sự phát triển và đơ thị hóa
của xã hội Việt Nam.
Ngày nay, quan hệ đại diện theo ủy quyền là một trong những quan
hệ giao dịch không thể thiếu trong giao dịch dân sự. Sự gia tăng dân số,
q trình đơ thị hố và cơng nghiệp hố đang diễn ra nhanh chóng cũng
như sức ép của quá trình di dân từ nông thôn ra thành phố đã khiến cho
vấn đề nhà ở tại đô thị trở thành một trong những vấn đề cấp bách nhất
của Việt Nam đối với tất cả mọi người dân, không chỉ đối với những
người có thu nhập cao mà quan trọng đối với cả những người có thu
nhập thấp, khơng chỉ quan trọng đối với người dân ở thành thị mà còn
quan trọng đối với cả người dân ở nơng thơn mang tính lâu dài. Trong
quá trình phát triển kinh tế - xã hội, nhà chung cư chính là giải pháp tối
ưu để giải quyết nhu cầu cấp bách về nhà ở đáp ứng được tốc độ gia tăng
dân số, đó là một bước phát triển mới cho văn minh đô thị.
Hợp đồng ủy quyền liên quan đến những giao dịch chuyển nhượng
nhà chung cư được điều chỉnh bởi các văn bản quy phạm pháp luật như
Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014, Luật Công chứng 2014. Sự gia
tăng của hợp đồng ủy quyền liên quan đến giao dịch trong nhà ở chung
cư thời gian qua đáp ứng nhu cầu giao dịch sôi động của thị trường bất
động sản, mặt khác, bộc lộ khơng ít những rủi ro, bất cập trong thực tiễn
cần được khắc phục. Vấn đề ủy quyền nhà ở chung cư có thể không gây
quá nhiều tranh luận như vậy nếu nó khơng tạo thành một làn sóng tiềm

ẩn sự bất ổn của thị trường bất động sản Việt Nam, cũng như ảnh hưởng
khơng nhỏ đến tình hình phát triển chung của nền kinh tế - xã hội.
Luận văn này nhằm mục đích nghiên cứu những vẫn đề lí luận cơ
bản về hợp đồng ủy quyền, sự phát triển của nhà chung cư, cố gắng tổng
hợp và phân tích để thấy được mối liên hệ thực tiễn giữa hai vấn đề này
và đưa ra thực tiễn chứng minh tính đa dạng của giao dịch chuyển
nhượng nhà chung cư qua hợp đồng ủy quyền trên địa bàn thành phố Hà
23