Nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai từ thực tiễn thành phố hồ chí minh

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ NGỌC DUYÊN

NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ THEO HỢP ĐỒNG
MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ NGỌC DUYÊN

NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ THEO HỢP ĐỒNG
MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã ngành: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. HỒ NGỌC HIỂN

HÀ NỘI – 2017


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng các nội dung được trình bày trong Luận văn “Nghĩa
vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành
trong tương lai từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu
của riêng tôi dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Hồ Ngọc Hiển. Mọi số liệu dẫn
chứng cụ thể trong luận văn là trung thực và được chú thích nguồn đầy đủ.
TP. Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 02 năm 2017
Người cam đoan

Nguyễn Thị Ngọc Duyên


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU . .................................... ................................................................................ 1
Chương 1: LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ
CỦA CHỦ ĐẦU TƯ THEO HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ Ở
THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI .......................................... 7
1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai .. 7
1.2. Pháp luật về nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở
thương mại hình thành trong tương lai ......................................................................... 16
Chương 2: THỰC TIỄN THỰC HIỆN NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ
TRONG HOẠT ĐỘNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH................... 36

2.1. Thực trạng về mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại
Thành phố Hồ Chí Minh……………………………………… ... ……………………36
2.2. Tình hình xử lý những vi phạm của chủ đầu tư: .................................................... 53
2.3. Những tồn tại và hạn chế từ pháp luật và thực tiễn đối với nghĩa vụ của chủ đầu
tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ......... 59
Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG
CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU
TƯ THEO HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI……………………………………………. .... ...... 65
3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng
mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai…………………….. ... 65
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua
bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ............................................. 69
KẾT LUẬN .................................................................................................................. 74
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................... 76
PHỤ LỤC


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm gần đây, tốc độ đô thị hóa của Thành phố Hồ Chí Minh diễn
ra rất nhanh, bộ mặt thành phố ngày càng thay đổi theo hướng văn minh, hiện đại,
thị trường bất động sản phát triển mạnh đã góp phần rất quan trọng vào sự thay đổi
đó và đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân Thành phố Hồ Chí
Minh. Thế nhưng, sự gia tăng dân số nhanh chóng ở Thành phố hơn 10 triệu dân
này khiến nhu cầu nhà ở tăng cao, sự thiếu hụt nguồn cung về nhà ở kéo theo môi
trường sống bị xuống cấp, cụ thể là giảm diện tích nhà ở tại trung tâm Thành phố
chưa kể nhiều khu vực người dân còn sinh sống trong các khu nhà ổ chuột trên kênh
rạch ô nhiễm, lụp xụp… Theo Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, hiện số nhà
ven và trên kênh rạch cần giải tỏa là hơn 17.000 căn, phát sinh hơn 7.000 căn so với

trước đây nhiều nhất là địa bàn quận 8, với hơn 9.500 căn [76].
Chính vì vậy việc phát triển nhà ở có vai trò quan trọng trong thực hiện mục
tiêu phát triển đô thị bền vững, do đó Quyết định 2631/QĐ-TTg về Quy hoạch tổng
thể phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 và tầm nhìn
đến năm 2025 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt và ban hành ngày
31/12/2013 [38, 8. mục III, Điều 1]
Trước yêu cầu cấp thiết của xã hội về nhà ở, các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản trong nước cũng như nước ngoài tại Thành phố Hồ Chí Minh đã có nhiều
dự án nhà ở nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân tại Thành phố Hồ Chí
Minh nói riêng và cả nước nói chung, cụ thể: Thành phố Hồ Chí Minh, đã có 1.219
dự án phát triển nhà ở, trong đó có 405 dự án chưa khởi công, 325 dự án đã khởi
công (trong đó 97 dự án đã phải tạm ngưng thi công), số dự án còn lại đã hoàn
thành hoặc còn dang dỡ… Bên cạnh đó, theo số liệu thống kê tại Sở Xây dựng
Thành phố Hồ Chí Minh cho biết trong năm 2016, Thành phố có 77 dự án thế chấp
ngân hàng, 60 dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được xác nhận đủ
điều kiện huy động vốn với 14.901 căn hộ .

1


Tuy nhiên, do những biến động của thị trường gây khó khăn cho hoạt động
kinh doanh bất động sản, nhiều doanh nghiệp hoạt động thua lỗ, có nguy cơ phá
sản, làm nảy sinh những hiện tượng tiêu cực, nhiều doanh nghiệp thiếu kinh
nghiệm, thiếu năng lực tài chính, năng lực quản lý vẫn tham gia kinh doanh bất
động sản, mở bán nhiều dự án không đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật quy định,
dẫn đến tình trạng chậm tiến độ, đình trệ,… nổi bật là các dự án thuộc Công ty Cổ
phần Đầu tư xây dựng và Khai thác công trình giao thông 584, Công ty cổ phần Vật
tư Xuất nhập khẩu Tân Bình (Tamexim), Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển xây
dựng Invesco, Công ty cổ phần Bất động sản xây lắp dầu khí Việt Nam, chủ đầu tư
chung cư cao cấp Vạn Hưng Phát, Chung cư 4S (quận Thủ Đức), Chung cư Era

Town thuộc Phường Phú Mỹ, Quận 7 do Công ty Đức Khải đầu tư… Các chủ đầu
tư này chú trọng nhiều đến tìm kiếm lợi nhuận nên làm ăn chụp giật, thiếu minh
bạch thông tin trong việc bán “sản phẩm”, không thực hiện đầy đủ những nghĩa vụ
đã cam kết trong hợp đồng với khách hàng, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp
pháp của người mua, khiến tình hình mua bán nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh
trong thời gian qua có nhiều diễn biến phức tạp, khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện kéo
dài,…gây ra tình trạng mất an ninh trật tự, náo loạn, bất ổn trong hoạt động mua
bán nhà ở, đặc biệt là nhà ở, bất động sản hình thành trong tương lai nói chung và
căn hộ chung cư thương mại nói riêng.
Do vậy, tình trạng vi phạm nghĩa vụ của chủ đầu tư trong mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai là hồi chuông cảnh báo cần sớm có những biện pháp chấn
chỉnh phù hợp đối với những vi phạm của chủ đầu tư để thị trường kinh doanh bất
động sản ở thành phố phát triển lành mạnh, góp phần thực hiện thành công những
mục tiêu trước mắt và lâu dài cho chiến lược phát triển Thành phố Hồ Chí Minh
thành đô thị đặc biệt, phát triển về kinh tế, văn hóa, văn minh và hiện đại, đủ sức
giao lưu và hội nhập quốc tế.
Mặc dù pháp luật đã có những quy định cụ thể về nghĩa vụ của chủ đầu tư
trong hoạt động mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai trong
các văn bản pháp luật như Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014,

2


Luật Xây dựng 2014, Bộ luật Dân sự 2015 cũng như nhiều văn bản hướng dẫn thi
hành nhưng tranh chấp giữa chủ đầu tư với khách hàng là người mua nhà về thực
hiện nghĩa vụ theo hợp đồng vẫn luôn là tranh chấp phổ biến trong hoạt động mua
bán căn hộ nhà ở hình thành trong tương lai.
Việc nghiên cứu về những quy định của pháp luật liên quan đến nghĩa vụ của
chủ đầu tư trong hoạt động mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong
tương lai là rất cần thiết. Từ những lý do nêu trên tác giả chọn đề tài “Nghĩa vụ của

chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong
tương lai từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” để làm luận văn tốt nghiệp Thạc
sĩ Luật học, chuyên ngành Luật Kinh tế của mình. Mong rằng những nghiên cứu
trong luận văn góp thêm những thông tin hữu ích cho những cá nhân tham gia hoạt
động mua bán căn hộ nhà ở thương mai hình thành trong tương lai tránh những rủi
ro, thiệt hại quyền lợi của mình từ sự vi phạm nghĩa vụ của chủ đầu tư.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu
Cho đến nay đã có nhiều tác giả nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở nói
chung và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng, bao gồm những quy
định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật
Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, nhiều bài viết trên các tạp chí chuyên ngành
cũng đề cập đến hợp đồng mua bán nhà ở đặc biệt là vấn đề thực hiện nghĩa vụ
trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Liên quan đến đề tài hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã có
đề tài luận văn thạc sĩ của Hoàng Thị Phượng Nghĩa năm 2015 về “Hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Nhà ở hiện nay của Việt Nam”.
Trong luận văn này tác giả đã nghiên cứu những quy định cụ thể của pháp luật đối
với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để từ đó chỉ ra những bất
cập giữa thực tiễn với những quy định trong luật hiện hành và đề xuất hướng hoàn
thiện, tuy nhiên, vấn đề gút mắc hiện nay trong hoạt động mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai đặc biệt là căn hộ nhà ở chung cư thương mại chính là vấn đề thực

3


hiện nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng giữa các bên tham gia giao dịch chưa
được tác giả chú trọng.
Liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn có luận văn của thạc sỹ
Nguyễn Thanh Đạm về “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong các dự án phát
triển nhà ở thương mại từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2015”. Tác giả đã

đánh giá được những rủi ro pháp lý trong quá trình thực hiện giao kết hợp đồng mua
bán căn hộ nhà ở thương mại qua thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh nói chung
nhưng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là một mảng
lớn trong giao dịch bất động sản hiện nay lại không được tác giả đề cập. Cũng là
vấn đề hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, luận văn thạc sĩ về “Tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư - Thực trạng và giải pháp” của tác giả Hoàng Thị
Thùy năm 2010 đã chỉ rõ những vấn đề phát sinh tranh chấp trong hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư qua các hình thức biến tướng thành hợp đồng đặt cọc và hợp
đồng ủy quyền, hợp đồng góp vốn hợp tác đầu tư, hợp đồng hứa mua, hứa bán và đề
xuất ý kiến hoàn thiện pháp luật hợp đồng.
Tuy nhiên, theo hiểu biết của tác giả, hiện nay chưa có công trình nào nghiên
cứu về “Nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại
hình thành trong tương lai từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh”.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Tác giả chọn đề tài này nhằm mục đích làm sáng tỏ những quy định của pháp
luật kinh doanh bất động sản về những nghĩa vụ cụ thể của chủ đầu tư theo hợp
đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, qua đó chỉ rõ
những bất cập trong quy định của pháp luật hiện hành, cảnh báo cho người mua nhà
những rủi ro trong việc mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương
lai đồng thời kiến nghị những điều chỉnh trong quy định của pháp luật cho phù hợp
tình hình thực tế phát triển của thị trường bất động sản.
Để thực hiện mục tiêu đó, tác giả sẽ phân tích, đối chiếu những quy định của
pháp luật về nghĩa vụ của chủ đầu tư với thực tiễn áp dụng, qua đó tác giả sẽ đề xuất
hướng hoàn thiện pháp luật, khắc phục những bất cập còn đang tồn tại này.

4


4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Trong luận văn này, tác giả tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật Việt

Nam về hợp đồng, nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán nhà ở thương
mại hình thành trong tương lai, cụ thể là những quy định trong Luật Nhà ở năm
2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Xây dựng năm 2014, Bộ luật Dân
sự 2015, Luật Doanh nghiệp năm 2014, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm
2010.
Tất cả những vấn đề này được tác giả đặt trong không gian nghiên cứu là thực
tiễn hoạt động của thị trường căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại
Thành phố Hồ Chí Minh trong vòng 5 năm gần đây.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Đề tài được tác giả thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý luận kết hợp với thực
tiễn qua các phương pháp nghiên cứu khoa học cơ bản như thu thập thông tin, phân
tích, so sánh, tổng hợp để làm sáng tỏ những vấn đề liên quan đến nghĩa vụ của chủ
đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
tại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh - một trong những thị trường kinh doanh bất
động sản sôi động nhất nước ta hiện nay.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Qua phân tích những quy định của pháp luật dưới góc độ lí luận các vấn đề về
mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai cho thấy sự cần thiết,
tầm quan trọng của việc xây dựng những quy định của pháp luật cần phải hết sức
chặt chẽ, thống nhất giữa các văn bản pháp luật nhằm tạo hành lang pháp lý an toàn,
thống nhất và ổn định trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và căn hộ
nhà ở thương mại hình thành trong tương lai nói riêng.
Bên cạnh đó, những phân tích, dẫn chứng từ tình hình thực tế hoạt động mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng góp phần chỉ
rõ những bất cập, tồn tại trong thực tiễn áp dụng những quy định của pháp luật để từ
đó cảnh báo cho người mua nhà những rủi ro pháp lý có thể xảy ra khi thực hiện
những giao dịch này.

5

Cuối cùng là một số đề xuất, kiến nghị mà tác giả sẽ đưa ra, có thể là nguồn
thông tin hữu ích cho người mua nhà, là nguồn tham khảo cho những nhà làm luật
liên quan đến các giao dịch mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong
tương lai.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo và Phụ lục, Nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Lý luận và quy định của pháp luật về nghĩa vụ của chủ đầu tư theo
hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai;
Chương 2: Thực tiễn thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong hoạt động mua
bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí
Minh;
Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực
thi pháp luật về nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở
thương mại hình thành trong tương lai.

6


Chương 1
LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ CỦA CHỦ
ĐẦU TƯ THEO HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
1.1. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai
1.1.1. Khái niệm về hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở hình thành trong
tương lai
Nhà ở luôn là một trong những vấn đề quan trọng của cuộc sống, là một loại
hàng hóa đặc thù gắn với sự phát triển kinh tế quốc gia cũng như ảnh hưởng trực

tiếp đến cuộc sống mỗi thành viên trong xã hội, chính vì tầm quan trọng của nhà ở
trong việc góp phần tạo dựng đời sống an cư, lạc nghiệp cho người dân nên nhu cầu
giao dịch mua bán, chuyển nhượng về nhà ở rất lớn nhất là ở khu vực thành thị, đặc
biệt tại Thành phố Hồ Chí Minh. Bên cạnh nhu cầu nhà ở luôn tăng khi dân số phát
triển nhanh do tình trạng di dân ồ ạt từ các tỉnh đổ về, quỹ đất những nơi này cũng
ngày càng thu hẹp, khiến bài toán nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trở nên nóng
bỏng, nan giải.
Vì thế, phát triển nhà ở cho người dân trở thành trách nhiệm của Nhà nước và
toàn xã hội, và là điều kiện cần thiết để phát triển con người được quy định tại
Khoản 1 Điều 22 và Khoản 1 Điều 32 Hiến pháp 2013, đó còn là một trong những
nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội. Chính vì vậy, chú
trọng phát triển, tăng tỷ trọng nhà chung cư là một trong những chiến lược hành
động được đề xuất trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm
nhìn đến năm 2030 của Chính phủ [37, 2. Mục III, Điều 1]. Chiến lược này đã dự
đoán nhu cầu về nhà ở tại các đô thị đến năm 2020 là rất lớn do biến động dân số,
thu nhập và giá nhà ở trên thị trường bất động sản. Do vậy, việc mua bán nhà ở có
sẵn sẽ biến động mạnh và tổng cung về nhà ở sẽ không thể đáp ứng đủ tổng cầu
nhất là với đối tượng người có thu nhập thấp.

7


Ở những trung tâm Thành phố lớn của Việt Nam như Thành phố Hồ Chí Minh
xuất hiện mô hình căn hộ chung cư được đầu tư xây dựng và mở bán từ một vài
năm qua như loại hình căn hộ cao cấp khu vực Phú Mỹ Hưng (Quận 7), căn hộ trả
góp Quận 2, chung cư trả góp Quận Thủ Đức,..Như vậy, khái niệm Căn hộ theo Từ
điển tiếng Việt có thể hiểu là một phần sở hữu riêng được thiết kế khép kín trong
nhà chung cư của mỗi cá nhân, gia đình, tổ chức; còn Nhà chung cư theo Luật Nhà
ở số 56/2005/QH11 là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có

phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả
các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư [33, khoản 1 Điều 70]. Quy định này
còn chung chung, chưa rõ ràng như lối đi, cầu thang không quy định thuộc phần sở
hữu của ai, do đó chủ đầu tư lẫn tránh trách nhiệm trong vấn đề này khi kê khai
thuế, chuyển mục đích sử dụng. Kẻ hở này được khắc phục tại Điều 3 Luật Nhà ở
số 65/2014/QH13 (Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014) với quy định: Nhà chung
cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần
sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho
các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục
đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và
kinh doanh.
Sự phát triển nhà chung cư là để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá
thành xây dựng, tạo cơ hội về nhà ở cho nhiều người ở mọi tầng lớp khác nhau, vì
vậy, cho phép giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai có cả căn hộ nhà ở thương
mại hình thành trong tương lai sẽ góp phần nâng tổng cung về nhà ở, cân đối quan
hệ cung cầu và tạo điều kiện cho mọi người dân được sở hữu nhà tại Thành phố Hồ
Chí Minh.
Pháp lệnh nhà ở năm 1991, Bộ Luật Dân sự năm 1995, Khoản 2 Điều 320 Bộ
luật Dân sự năm 2005, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm
2006 chỉ đề cấp đến giao dịch nhà ở có sẵn, mặc dù Điều 2, Nghị định số
165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ quy định “Tài sản hình thành

8


trong tương lai là một đối tượng của quyền sở hữu”, tuy nhiên trong thực tiễn khái
niệm này chỉ được quan tâm khi xem là đối tượng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự. “Tài
sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm
ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi,
lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà

bên bảo đảm có quyền nhận”, vấn đề này được Khoản 2 Điều 320 Bộ Luật Dân sự
năm 2005 cụ thể hóa nhưng cũng chưa rõ nét. Tại Khoản 2 Điều 4 Nghị định số
163/2006/NĐ-CP của Chính phủ thể hiện “Tài sản hình thành trong tương lai gồm:
Tài sản được hình thành từ vốn vay, tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc
đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, tài sản đã
hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm
giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp
luật”[58]. Tuy nhiên, Khoản 2 Điều 108 Bộ Luật Dân Sự năm 2015 (có hiệu lực từ
01/01/2017) đã quy định cụ thể hơn: “Tài sản hình thành trong tương lai gồm tài
sản chưa hình thành, tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài
sản sau thời điểm xác lập giao dịch.” Theo đó, nguyên tắc chung trong giao dịch
bảo đảm là tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, không có
tranh chấp về quyền sở hữu và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu, trong khi đó,
đối với tài sản hình thành trong tương lai thì quyền sở hữu của bên thế chấp chưa
được công nhận tại thời điểm xác lập giao dịch, vì vậy, đây là một loại tài sản bảo
đảm mang tính đặc thù.
Chính nhu cầu giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng tăng
nên Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 đã đưa nhà ở
hình thành trong tương lai nói chung và căn hộ chung cư thương mại hình thành
trong tương lai nói riêng vào giao dịch trên thị trường. Đây là trường hợp mua bán
nhà trong dự án nghĩa là ngay khi dự án được phê duyệt, hoặc khi đã tiến hành xong
móng nền của công trình chủ đầu tư đã thông báo về việc bán các căn hộ hoặc ngôi
nhà trên bản vẽ thiết kế với diện tích, vật liệu xây dựng, các thiết bị khác có liên
quan đến ngôi nhà, căn hộ. Và các bên trong giao dịch đã tiến hành ký hợp đồng

9


mua bán căn nhà chưa hình thành đó. Trong trường hợp này bên mua nhà phải tạm
ứng trước một khoản tiền cho bên bán như đã thỏa thuận, đây là phương thức thanh

toán rất riêng của mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: trả tiền trước nhận nhà
sau. Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà ở mà tại thời
điểm ký kết hợp đồng nhà ở đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo thiết kế
bản vẽ thi công, tiến độ cụ thể trong hồ sơ dự án.
Đối tượng mua bán trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
không phải là một vật cụ thể có thể nhìn thấy để định dạng như một vật đặc định mà
đối tượng này chỉ mới hình thành trong tâm trí người mua với những thông số về
diện tích, hình dáng, chất lượng…tất cả đều tồn tại trên giấy, trên hồ sơ, bản vẽ thiết
kế do bên bán cung cấp mà thôi. Bên cạnh đó, việc thanh toán tiền của bên mua
cũng không theo cách thức thông thường “tiền trao, cháo múc” mà người mua phải
trả tiền khi đối tượng mua bán chưa thực sự tồn tại.
Mặc dù trên thực tế giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra sôi
động từ nhiều năm trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ra đời nhưng đến
nay khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn chưa
được quy định cụ thể, pháp luật chỉ quy định các hình thức hợp đồng trong giao
dịch kinh doanh bất động sản mà thôi.
Thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được
thực hiện khi đã xây xong phần móng và một số điều kiện quy định khác của pháp
luật nên để có thể huy động vốn sớm hơn các chủ đầu tiến hành việc mua bán dưới
hình thức hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư (ký kết khi dự án được duyệt), hợp
đồng đặt cọc giữ chỗ (thời điểm ký kết do các bên tự thỏa thuận), hợp đồng hứa
mua, hứa bán (thời điểm ký kết do các bên tự thỏa thuận) bởi luật Kinh doanh bất
động sản năm 2006 chưa quy định nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng
được mua bán [58]. Vì vậy, căn cứ vào đối tượng mua bán cũng như thời điểm kí
kết giao dịch mua bán nêu trên và căn cứ vào quy định của Điều 430 Bộ luật Dân sự
2015 quy định về hợp đồng mua bán tài sản có áp dụng cho mua bán nhà ở thì hợp
đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được hiểu là sự

10

thỏa thuận bằng văn bản theo nội dung và hình thức quy định của pháp luật giữa
bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao căn hộ và quyền sở
hữu căn hộ cho bên mua tương ứng với từng thời điểm đã thỏa thuận. Bên mua có
nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời gian, địa điểm, theo phương thức mà các
bên đã thỏa thuận trong hợp đồng.
1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở hình thành trong
tương lai
Hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng của
hợp đồng mua bán tài sản nói chung được quy định tại Điều 430 Bộ luật Dân sự
2015 nhưng được áp dụng thêm những quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh
doanh bất động sản 2014 nên có những đặc điểm riêng của hợp đồng mua bán nhà
ở: đó là hợp đồng mang tính thỏa thuận, tính song vụ, có đền bù và là hợp đồng
chuyển giao quyền sở hữu, đồng thời về mặt hình thức hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai còn phải công chứng, chứng thực và phải tuân thủ các
nội dung của hợp đồng theo mẫu [2, Điều 2] được đăng ký tại Sở Công thương hoặc
Cục quản lý cạnh tranh.
Đặc điểm chung
Hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai chính
là hợp đồng mua bán tài sản và cũng là hợp đồng mua bán nhà ở, do đó có những
đặc điểm cơ bản sau:
Một là, hợp đồng mang tính thỏa thuận: Hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở
thương mại hình thành trong tương lai trước hết phải thể hiện ý chí và sự thỏa thuận
của các bên, việc giao kết này dựa trên nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện, tự do và
không trái pháp luật cũng như đạo đức xã hội quy định tại Điều 4, Điều 5 Bộ luật
Dân sự 2005 và Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015 về các nguyên tắc cơ bản của pháp luật
dân sự.
Hai là, hợp đồng là hợp đồng song vụ: Có nghĩa là các bên tham gia trong
quan hệ hợp đồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau, theo đó quyền của bên này là
nghĩa vụ của bên kia và ngược lại và quan hệ giữa các bên trong hợp đồng song vụ

11


chịu sự chi phối của một số quy tắc không được áp dụng cho hợp đồng đơn vụ: nếu
một bên trong hợp đồng song vụ không thể thực hiện nghĩa vụ do lỗi của bên kia,
thì có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại; trong trường hợp các
bên trong hợp đồng song vụ không thỏa thuận bên nào thực hiện nghĩa vụ trước, thì
các bên phải đồng thời thực hiện nghĩa vụ đó đối với nhau quy định tại Điều 414 Bộ
luật Dân sự 2005 hoặc Điều 410 Bộ luật Dân sự 2015. Ở đây, chủ đầu tư có nghĩa
vụ giao nhà và có quyền yêu cầu bên mua trả đủ tiền còn bên mua có nghĩa vụ thanh
toán tiền đầy đủ, đúng thời hạn, địa điểm, cách thức và có quyền yêu cầu bên bán
giao nhà đúng thỏa thuận trong hợp đồng mà thôi.
Ba là, hợp đồng mang tính đền bù: Khi tham gia quan hệ hợp đồng bên bán có
nghĩa vụ bàn giao căn hộ theo đúng quy định và chuyển giao quyền sở hữu thì được
nhận một khoản tiền thanh toán từ người mua hoặc khi bên mua chuyển giao đầy đủ
tiền cho bên bán thì được nhận nhà, như vậy tính chất này là sự khác biệt giữa hợp
đồng mua bán nhà ở với hợp đồng tặng cho nhà ở hoặc tặng nhà tình nghĩa.
Bốn là, hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có nhà ở hình thành trong tương lai
còn là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu đối với phần nhà hoặc ngôi nhà của bên
bán sang cho bên mua. Đặc điểm này giúp phân biệt hợp đồng mua bán nhà với hợp
đồng cho thuê hay hợp đồng ủy quyền gửi giữ, quản lý nhà ở [40, tr.161].
Đặc điểm riêng của hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành
trong tương lai
Thứ nhất, về đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở hình thành trong
tương lai:
Khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ
cho phép bên bán huy động vốn thông qua việc ký hợp đồng mua bán căn hộ từ giai
đoạn dự án hoàn thành phần móng nên đối tượng mua bán ở đây chính là căn hộ
chung cư hình thành trong tương lai - một loại tài sản đặc biệt, một bất động sản

hình thành trong tương lai và là một đối tượng của quyền sở hữu nên việc ký hợp
đồng giữa chủ đầu tư và bên mua chỉ được thực hiện sau khi hoàn tất thủ tục qua
sàn giao dịch bất động sản trừ một số trường hợp khác theo quy định pháp luật. Như

12


vậy, tài sản đưa vào giao dịch phải hợp pháp, không thuộc danh mục hàng cấm kinh
doanh, hạn chế kinh doanh hoặc hàng hóa kinh doanh có điều kiện…
Tuy nhiên, Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Đối tượng của hợp
đồng mua bán là tài sản được phép giao dịch; trong trường hợp đối tượng của hợp
đồng mua bán là vật thì vật phải được xác định rõ; trong trường hợp đối tượng của
hợp đồng là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng
minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán”.
Điều 431 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định Đối tượng của hợp đồng mua
bán:
“1. Tài sản được quy định tại Bộ luật này đều có thể là đối tượng của hợp
đồng mua bán. Trường hợp theo quy định của luật, tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế
chuyển nhượng thì tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán phải phù hợp với các
quy định đó.
2. Tài sản bán thuộc sở hữu của người bán hoặc người bán có quyền bán.”
Với quy định này căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai cũng
được xem là đối tượng đưa vào giao dịch nhưng nếu tham chiếu tại Luật Kinh
doanh bất động sản 2014 thì tài sản còn phải hợp pháp và rõ ràng, cụ thể:
- Tính hợp pháp của tài sản chỉ được thể hiện qua hồ sơ pháp lý của dự án
được mở bán tức là phải đáp ứng điều kiện: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ
dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép
xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu
việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong

tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa
nhà đó; Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư
phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều
kiện được bán, cho thuê mua [32, Điều 55], như vậy, điều này phụ thuộc rất nhiều
vào chủ đầu tư, khiến cho hoạt động kinh doanh mua bán nhà ở hình thành trong

13


tương lai vốn chứa đựng nhiều rủi ro, lại phải chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp
luật.
- Tính rõ ràng của tài sản: Vì là tài sản hình thành trong tương lai nên tại thời
điểm giao kết hợp đồng căn hộ này chưa tồn tại với những đặc điểm được mô tả mà
người mua chưa có thể tận mắt nhìn thấy. Mặc dù, tính rõ ràng của đối tượng mua
bán vẫn được bảo đảm bởi những thông số về sản phẩm được thể hiện trên bản vẽ
thiết kế, trong sơ đồ vị trí căn hộ, trong hợp đồng mua bán với những cam kết thực
hiện của chủ đầu tư về hồ sơ pháp lý hợp lệ…
Thứ hai, về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương
mại hình thành trong tương lai:
- Trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở hình thành trong tương lai pháp luật
có những quy định cụ thể về năng lực cho các chủ thể tham gia ký kết. Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2014 quy định chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất
động sản là tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt
Nam định cư ở nước ngoài.
- Điều kiện đối với bên bán: phải là Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập
và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam và. Có vốn pháp định theo quy
định của pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với
từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư đồng thời phải có chức năng kinh
doanh bất động sản theo quy định của pháp luật [34, Điều 21] và có thể là nhà đầu
tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

[30, Khoản 13 Điều 3].
Như vậy so với Điều 5 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản
năm 2006 thì quy định hồ sơ giấy tờ rõ ràng hơn.
Về mức vốn: Khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và
Điều 3 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất
động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không
được thấp hơn 20 tỷ đồng.

14


Như vậy, mức vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng này là điều kiện cần khi
thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, còn khi thực hiện dự án cụ thể thì
chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu
tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng
mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên theo quy định của
pháp luật về đất đai. Và cũng theo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất
động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên không phải thành lập doanh nghiệp
nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
- Điều kiện đối với bên mua phải có đủ năng lực hành vi dân sự [25, Điều 19,
Điều 20], đồng thời thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam cụ
thể nếu doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam tham
gia giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ thì doanh nghiệp đó không có
chức năng kinh doanh bất động sản mà có nhu cầu về nhà ở cho những người đang
làm việc tại doanh nghiệp. Đối với cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại
Việt Nam từ 3 tháng trở lên; đối với cá nhân nước ngoài thì phải đang sinh sống tại
Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại

Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn
trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam.
-Thứ ba, Về hình thức hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai
Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc
chứng thực theo quy định tại Điều 450 Bộ luật Dân sự năm 2005 (Điều 430 Bộ luật
Dân sự 2015), Điều 122 Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên theo Khoản 2 Điều 17 Luật
Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì hợp đồng kinh doanh bất động sản phải
được lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất
động sản do các bên thỏa thuận trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 10 của
luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực. Bên cạnh quy định Hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ các quy định của hợp đồng kinh

15


doanh bất động sản nói chung, hoạt động mua bán này lại thuộc danh mục hàng
hóa, dịch vụ thiết yếu và phải đăng ký hợp đồng theo mẫu [24, Điều 407], và quy
định Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa ra
theo mẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý. Nếu bên được đề nghị trả lời
chấp nhận thì coi như chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề
nghị đưa ra [25, Điều 405].
Tại Điều 19 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 và Điều 8 Nghị
định số 99/2011/NĐ-CP, hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư bao gồm cả hợp
đồng mua bán Nhà ở hình thành trong tương lai mà đối tượng là căn hộ chung cư sẽ
phải đăng ký với Sở Công thương hoặc Cục Quản lý cạnh tranh (thuộc Bộ Công
thương) tùy theo phạm vi áp dụng của hợp đồng. Và cũng từ quy định này nảy sinh
vấn đề phải kiểm soát các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Theo quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, trước khi áp
dụng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để giao kết với người tiêu dùng, tổ chức,
cá nhân kinh doanh phải hoàn thành nghĩa vụ đăng ký với Cơ quan Bảo vệ người

tiêu dùng tại trung ương và địa phương. Theo đó, bên cạnh việc tự mình rà soát các
quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư do chủ đầu tư đưa ra, người tiêu
dùng có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin về việc đăng ký hợp đồng này
với cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.nhằm kiểm soát hợp đồng theo mẫu
và điều kiện giao dịch chung [27, Điều 19]
Như vậy, với những nét đặc thù về đối tượng, về hình thức, về chủ thể việc
tuân thủ những quy định trong giao kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở hình thành
trong tương lai có ý nghĩa quan trọng, góp phần hạn chế những rủi ro, bất lợi cho
những người tham gia giao dịch.
1.2. Pháp luật quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán
căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
- Việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong
tương lai làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư và người mua, do đó
nghĩa vụ của chủ đầu tư phải thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu

16


đối với nhà bán, nếu có; giao nhà đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo
hồ sơ về nhà cho bên mua, thực hiện đúng các thủ tục mua bán theo quy định của
pháp luật và chuyển giao quyền sở hữu cho người mua và bảo quản nhà ở đã bán
trong thời gian chưa giao nhà cho bên mua [24, Điều 451] .Việc chuyển giao quyền
sở hữu của bên bán bao gồm việc giao nhà và thực hiện các thủ tục sang tên, trước
bạ nhà ở tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền [40, tr.163-164 ]. Bộ luật Dân sự
2015 không quy định nghĩa vụ của bên bán nhà nhưng quy định các bên phải tuân
thủ những quy định về quyền và nghĩa vụ các bên trong Luật Kinh doanh bất động
sản 2014 và Luật Nhà ở 2014. Cụ thể như sau:
1.2.1. Nghĩa vụ chung của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở
thương mại hình thành trong tương lai
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư

như sau:
Tại Điều 6 quy định về công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh
doanh, Điều 13 quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động
sản, Điều 20 về bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán và Điều 22 về nghĩa vụ
bên bán nhà, công trình xây dựng.
Trong mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải
có trách nhiệm trong việc tạo lập nhà ở như lập, triển khai dự án đúng quy định; ký
quỹ thực hiện dự án; đóng tiền bảo đảm giao dịch cũng như bảo đảm năng lực tài
chính thực hiện dự án. Chủ đầu tư phải thực hiện dự án theo đúng quy hoạch, nội
dung quyết định chủ trương đầu tư, đúng thiết kế và đúng tiến độ của dự án. Ngoài
ra, việc dành một phần đất trong dự án phát triển nhà ở thương mại để xây dựng nhà
ở xã hội cũng là trách nhiệm của chủ đầu tư. Bên cạnh đó, Điều 45 Luật Thương
mại 2005 quy định về nghĩa vụ bên bán phải bảo đảm:
Một, Quyền sở hữu của bên mua đối với hàng hóa đã bán không bị tranh chấp
bởi bên thứ ba;
Hai, Hàng hóa đó phải hợp pháp ;
Ba, Việc chuyển giao hàng hóa là hợp pháp ;

17


Ngoài ra, chủ đầu tư với tư cách là bên bán còn phải thực hiện những nghĩa vụ
chung nhất như công khai thông tin về dự án trên các trang thông tin điện tử, tại trụ
sở Ban Quản lý dự án và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.
Trên cơ sở những quy định chung này trong hợp đồng mua bán nhà ở quyền
và nghĩa vụ của các bên sẽ được cụ thể hóa trong các điều khoản của hợp đồng như
một nét chung của hợp đồng mua bán nhà ở nhưng cũng có những nghĩa vụ được
quy định như một nét đặc thù trong giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành
trong tương lai trong đó có căn hộ chung cư.
1.2.2. Nghĩa vụ đặc thù của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà

ở thương mại hình thành trong tương lai
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là những
nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử
dụng gọi chung là nhà ở hình thành trong tương lai. Loại nhà ở này bao gồm nhà ở
riêng lẻ và nhà chung cư. Chính những đặc điểm khác biệt trong sở hữu, sử dụng
phần sở hữu chung, riêng; trong quản lý vận hành so với nhà riêng lẻ nên giao dịch
mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đòi hỏi chủ đầu tư
phải thực thiện những nghĩa vụ đặc thù mà trong hợp đồng các bên đã thống nhất
đưa ra.
1.2.2.1. Nghĩa vụ cung cấp thông tin
Khoản 1 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cung cấp thông
tin là nghĩa vụ của bên bán, theo đó “bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy
đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng và chịu trách nhiệm về thông tin do
mình cung cấp”. Có thể thấy quy định trên gần như được cụ thể hóa : “Bên bán có
nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn
cách sử dụng tài sản đó; nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ này thì bên mua có
quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện trong một thời hạn hợp lý; nếu bên bán vẫn
không thực hiện làm cho bên mua không đạt được mục đích giao kết hợp đồng thì
bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại [25, Điều 443]”.
Những thông tin này được công khai tại trụ sở Ban quản lý dự án, Sở Xây dựng, tại

18


địa phương nơi có dự án và trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm tạo điều
kiện cho người mua có thể nắm bắt thông tin về đối tượng, đảm bảo tính công khai
minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Thông tin mà bên bán đưa ra phải đầy đủ, có nghĩa là bên bán có thể cung cấp
những thông tin khác nhau, tuy nhiên phải đảm bảo những nội dung tại Điều 11
Luật Kinh doanh bất động sản 2014, như loại bất động sản, vị trí; thông tin về quy

hoạch có liên quan đến bất động sản; quy mô, diện tích, tình trạng pháp lý của bất
động sản, giá bán bất động sản, nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư, tên dự án, ký
hiệu lô đất, ký hiệu từng căn hộ, ảnh chụp toàn cảnh công trình tại thời điểm giới
thiệu, thông tin về quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan, tình trạng đang
thế chấp (nếu có). Thông tin phải trung thực có nghĩa là thông tin đưa ra phải chính
xác, đúng thực tế và các giấy tờ pháp lý của nhà ở. Chủ đầu tư không được đưa ra
thông tin sai lệch nhằm thu hút khách hàng và phải chịu trách nhiệm về thông tin
đưa ra. Trong quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai do đặc trưng của
quan hệ này mang tính rủi ro cao, bên mua chỉ có thể tìm hiểu đối tượng thông qua
hồ sơ và giấy tờ pháp lý, những thông tin mà chủ đầu tư cung cấp có thể xem là
hiện thân của tài sản mà họ sẽ nhận trong tương lai cho nên việc cung cấp thông tin
của chủ đầu tư là rất quan trọng và cần thiết.
Nghĩa vụ cung cấp thông tin được đặt ra cho chủ đầu tư không chỉ khi hợp
đồng được ký kết mà nghĩa vụ này đặc biệt có ý nghĩa với bên mua căn hộ ở giai
đoạn thương lượng, thỏa thuận trước khi ký kết hợp đồng. Người mua nhà, căn hộ
cần có những thông tin về tính pháp lý của dự án nhà ở như quyền sử dụng đất,
quyết định phê duyệt dự án, giấy phép xây dựng, về tình trạng quy hoạch, về bảo
lãnh của ngân hàng, về giá cả, thời gian giao nhà, về diện tích, thiết kế căn
hộ…cũng như về uy tín, năng lực hoạt động, khả năng tài chính hay thông tin về
việc thực hiện bảo trì, bảo hành sản phẩm sau khi bán hàng của chủ đầu tư.
Vì vậy, theo tác giả việc quy định nghĩa vụ cung cấp thông tin cho chủ đầu tư
là cần thiết và là một trong những nghĩa vụ cơ bản, quan trọng nhất của pháp luật
kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Nội dung của nghĩa vụ này

19


được pháp luật quy định trong nhiều văn bản luật, dưới luật. Luật Bảo vệ quyền lợi
người tiêu dùng năm 2010 cũng có những quy định cụ thể tại Điều 12 và xem việc
cung cấp thông tin về hàng hóa, dịch vụ là trách nhiệm của bên bán. Quy định này

được thể hiện chi tiết hơn trong việc công khai thông tin về bất động sản tại trang
thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; tại trụ sở Ban quản lý
dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; tại sàn giao dịch bất động
sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản. trong đó nội
dung thông tin về bất động sản gồm: Loại bất động sản; vị trí bất động sản; Thông
tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; quy mô của bất động sản; Đặc
điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng
loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng đối với bất động sản là tòa nhà hỗn
hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; Thực trạng các công trình hạ tầng liên
quan đến bất động sản; Hồ sơ giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng,
quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư bất động sản; Hợp đồng
bảo lãnh, Văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Các hạn chế
về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, nếu có; Giá bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản [32, Điều 6], các chủ đầu tư còn cung
cấp thông tin qua các cuộc triển lãm, quảng cáo trên các phương tiện truyền thông
đại chúng. Người mua nhà cũng có thể tìm hiểu thông tin về uy tín, năng lực nhà
đầu tư thông qua những người mua nhà, căn hộ ở các dự án khác do chính chủ đầu
tư này thực hiện.
Tuy nhiên, để đảm bảo cho các thông tin được cung cấp một cách đầy đủ và
trung thực, pháp luật Việt Nam đã có nhiều quy định nhằm điều chỉnh việc cung cấp
thông tin của tổ chức, cá nhân kinh doanh, quy định về trách nhiệm bên thứ ba trong
việc cung cấp thông tin về hàng hóa, dịch vụ cho người tiêu dùng. Ở đây, bên thứ ba
là bên thay mặt cho tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có thể là đơn vị
truyền thông, quảng cáo phải có trách nhiệm cung cấp thông tin chính xác, đầy đủ
về hàng hóa, dịch vụ; yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ cung

20

cấp chứng cứ, chứng minh tính chính xác và đầy đủ của thông tin về hàng hóa, đồng
thời chịu trách nhiệm liên đới về việc cung cấp thông tin không chính xác, đầy đủ
đó theo Điều 13 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 về trách nhiện
của bên thứ ba..
Với nghĩa vụ này, thời điểm cung cấp thông tin cũng là vấn đề quan trọng vì
thông tin không minh bạch ở thời điểm thương lượng trước khi ký kết hợp đồng thì
sẽ gây nhiều rủi ro, bất lợi cho người mua và hậu quả khó khắc phục. Bên cạnh đó
những thông tin về tiến độ thực hiện dự án, về việc sử dụng tiền mua nhà trả trước
phải luôn được minh bạch, cung cấp thường xuyên cho người mua trong suốt quá
trình thực hiện hợp đồng. Để đảm bảo nghĩa vụ này, người mua phải yêu cầu chủ
đầu tư thực hiện nghiêm túc, hợp lý về mặt thời gian, đúng về đối tượng, đồng thời
phải yêu cầu chủ đầu tư công bố công khai địa chỉ, địa điểm niêm yết thông tin để
người mua thuận tiện theo dõi như trụ sở Ban quản lý dự án, các trang thông tin
điện tử của doanh nghiệp, phương tiện truyền thông đại chúng nào đăng tải và quan
trọng hơn là báo cáo trực tiếp cho khách hàng những thông tin cụ thể về tiến trình
thực hiện dự án cũng như những thay đổi trong quá trình thực hiện hợp đồng để hai
bên kịp thời có những thỏa thuận, giải quyết.
Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, là cơ sở để người mua đối chiếu
thông tin được chủ đầu tư cung về tính hợp pháp của dự án bất động sản mà mình
muốn mua.
Tóm lại, trong giao dịch mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong
tương lai thông tin có liên quan đến hồ sơ pháp lý của dự án, năng lực chủ thể của
chủ đầu tư, hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng và những điều kiện của bất động sản
hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là những thông tin quan trọng
nhất. Ngoài ra, thông tin về tiến độ thực hiện công trình, về sử dụng tiền ứng trước,
về thời hạn giao nhà cho người mua cũng là những thông tin thiết yếu chủ đầu tư
bắt buộc cung cấp cho khách hàng.
Chế tài xử lý vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin được quy định theo pháp
luật dân sự là hủy hợp đồng và yêu cầu bồi thường nhưng bất cập ở chỗ việc hủy

21