Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật việt nam


KHOA LUẬT




HOÀNG THỊ OANH




HîP §ång mua b¸n c¨n hé chung c-
theo ph¸p luËt viÖt nam





LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC







HÀ NỘI - 2014


KHOA LUẬT

HOÀNG THỊ OANH



HîP §ång mua b¸n c¨n hé chung c-
theo ph¸p luËt viÖt nam

Chuyên ngành: Luật dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số: 60 38 01 03



LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC



Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. BÙI ĐĂNG HIẾU



HÀ NỘI - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu
khoa học của riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn

trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung
thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng
được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

 LU


Hoàng Thị Oanh

MỤC LỤC
Trang
Trang ph 
L
Mc lc
MỞ ĐẦU 1
Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN
HỘ CHUNG CƯ 5
1.1. Khái quát chung về nhà chung cư, căn hộ chung cư và vấn đề
sở hữu căn hộ chung cư 5
1.1.1.   5
1.1.2. S h  12
1.2. Khái niệm, đặc điểm Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 20
1.2.1. m H  20
1.2.2. m H  20
Chương 2: GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MUA BÁN
CĂN HỘ CHUNG CƯ 28
2.1. Quy định pháp luật về giao kết và thực hiện Hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư 28
2.1.1. Nhn v giao kt Hng 28
2.1.2. Thc hin H  33

2.2. Thực tiễn áp dụng 41
2.2.1. Mt s ri ro c 41
2.2.2. a H  47
Chương 3: QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ THEO HỢP ĐỒNG MUA
BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 61
3.1. Hoạt động cung cấp các tiện ích cho Nhà Chung cư 63

3.2. Bảo trì, sửa chữa và cải tiến Nhà chung cư 70
3.3. Việc xây dựng và áp dụng nội quy Nhà Chung cư 74
Chương 4: TỔNG KẾT VÀ KIẾN NGHỊ 78
4.1. Tổng kết 78
4.2. Một số kiến nghị 82
4.2.1. V n qu 83
4.2.2.  nh t trong vi 83
4.2.3.  m ca ch c khi
v 84
KẾT LUẬN 88
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 90




1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Bng s l ng
i vi cuc sng c  t trong
nhy ra tranh chp.  nh lc
bi  TP  i, TP H  t  

      ng m    t hi 
u dng di chuyn sc ti
 i s t li 
th m rng, nhu c ng t
h i vi nhii. Tuy
  
kh t vng m nhing hp, ,
  s dng bin ta H 
tim n nhiu ri ro ng  
 i.
t Vii vi giao dch mua
 thng nh
dn vic vn dng lung mc trong thc tin. 
Hn tng nh
giao dch   quan tr 
c ng s  u
i m  vn s cho ra nhng H
li cho h u th i mua. Thc t
nh sn mu Hi h
 u khi l a Hp

2
 D 
vc minh bch, H m
Lunh phi ghi chi tin tranh chp v
H n
i bia Hn
ng y quyi dung ca Hnn vic s hu
chung, s h bi t
Ha ch Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo

pháp luật Việt Nam thc hin lut hc nhm m
 nhnt thnh v H
 ng thu thc tr 
p ch yu ca loi H thc nh
, ri ro tim n trong giao dch, t ng hp nhng v ng
mc  kin ngh mt s 
 b 
hi sng thc tit ra.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
ch  



t s ,










Tranh chấp hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư – Thực trạng và giải pháp" c 
ng dn tt nghiMột số vấn đề lý
luận và thực tiễn về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định của
pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành a Thiu Quang Sang do ThS.
Nguyn Hng Hng dn (2010) 

 


/





.


  









, tip c







3








 . Nhng v 
vi  cn giao d 
ch i dung ca Hng ch 
bi p thc t 
n ni dung Hng mua u
 p v
3. Đối tượng nghiên cứu
u ca lunh v Hng mua
 t Vit Nam; thc trng giao kthc
hin H  a Hng
tp xu ng qu
trong H 
4. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ của luận văn
Ma lung v 
lut thn Hng
  c tr
dt v H ng th xut
mt s n, gi 
ti Vit Nam hin nay.
 thc hin mng nhim v sau:
- t thnh v  p

;
- c trt v Hng mua
 c trng tranh chp;
-  xut git.
5. Phạm vi nghiên cứu
Lu yu tu nhnh ca Lu

4
ng d n Hng
 n giao d
s tu 02 dng bin
a H ng y quyp
 i dung
ng ca H
n qui dung Hng  cp t
nh, ca Hng, Lu
mt  m  v c
m hay thc t, bu v n.
6. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
- P





, .
- 




, 



.
- 



, .
- 





c, 





.
- 





, 




.
7. Kết cấu của luận văn
hn m u, kt luu tham kho, ni dung
ca lu
Chương 1: n chung v H 
Chương 2: Giao kc hin H 
Chương 3: Qu    theo Hp    

Chương 4: Tng kn ngh.

5
Chương 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN
CĂN HỘ CHUNG CƯ

1.1. Khái quát chung về nhà chung cư, căn hộ chung cư và vấn đề
sở hữu căn hộ chung cư
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm căn hộ chung cư, nhà chung cư
1.1.1.1. Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư
 Vi hi
b                
ng xut hin nhiu   lquan trng trong s
n c i, s t  
 ln, t , nhu cu v n
thit ph n   tit kim di dt,
gi ng, t cho nhii  ng lp
ng nhu cng b

chloi giao dy, t 
u lc, lc nh
bn quy phc gp th.
nh c:
  hai tng tr u
 th tng s dng chung cho nhiu h
n s ha tng h gia
n s hu chung ca tt c  
s d [393u 3, khon 5].
 c hin s h
ca m chc bao gm: Phn di,

6
bao gm c din lin v n di
 hnh ca
t; h thng trang thit b k thut s dn lin v,
phn dic s h
    hi     p h    
ng trong 1 khi thng nh  s h chung
 hn ch mt phn quyn s hu c s h
 s h b gii hn quyn s
h  ng vic s h          
 vt thuc s ha h  gii hp l
u th  hn vn.

u s dng thc t ci s d n tu kin
t ch ng
 ng (ch y t
   phn h
, tng.

- H cng s dng cao,
m bo quy hoch, ki tng k thut, h ti, cht
n, trang thit b u kin cung cp dch v qun
 dt m o;
- ng s dng cao;
m bu v quy hoch, ki tng k thut, h tng
i, chn, trang thit b u kin cung cp
dch v qu dt m o;
- ng chng s dng  d
cao; tt c t m 

7
- Cung s
d m b u
ki  d
    nh        p
tht gi
cho nhu c a nh
 l c [7].
 t  2006 bu xut hing
 t nhii ta g
nh trong bt
k  nh gia
ng. Tha lo
t tha nh hi nm gn
c nh ln
ng s dng. Vi viquy hoch
ng ch ng, ch 
4 tng m 70%, h  h tng
 n theo t, 

ch s h     c
c tham gia giao dch m ng
hi dng, mi ti thit
k  ti thu nhu s d
thiu tip
u cm c
bn nht trong giao d  nguyn, t,
i.
 ,  -       a

8
 nh chi ting d c s to
u kin cho nh  

. c bit,
v qu  ca h nh:
Tng hp h  t t
hai tng tr i mi t  tr 
c thit kng theo ki p
 ng ca mi
 ti thi
2
nh v 
nh tu 70 ca Lu [12u 43, Khon 3].
 -i v 
 u ki c
m quyn cp giy chng nhn quyn s hi vi
t   g l 
y chng nhn quyn s hu. Khi
   tc chuyn quyn s dng

t s dng chung. Vic qu dng
 chu ch s hu hou h 
dc thc hinh v qu d chung t.
 thy, Ngh -c s 
nh trong lom bo v quyn li
s h. Do lo
trii mua la chn nhi nh vic
  ch bng sn, hp
ng phi cng nhn cng hoc chng thc c
thm quyn; ni dung ca hng phn dic s hu
  s hu chung, di
 [9, u 13].

9
1.1.1.2. Đặc điểm căn hộ chung cư, nhà chung cư
          i s hu li b hn ch
quyn s hu so v s h
m chung c ng
g bi
- i s dng, bao g s
h, ch s hn dii s dng
c biu dic s hu
chung, s d cc
s h i, s hu chung cng
  h th:
+ Phn s hm:
Phn di, bao gm c di
gn lin v n di
nh hnh ct; H thng trang thit b k
thut s d n lin v , phn dic phn s

h
+ Phn s hm:
Phn dii cn dic
s h thng kt cu chu lc, trang thit b k
thum: khung, cng chu lng

cu thang b thng h tng k thuc
kt ni v
- Nu m t, ch s hc s h 
  s h 
lc s h chung

10
c cho Lu c th m
/TT-BXD u lc  
  hoy. Vi
 t  hi s
nh tm a khou
49 Ngh  thuc s hu chung;
- c bi  1 dng c
n lin vi vic chuyn s dng
ng chuyng quyn s dt, s h 
i mua r phi chu nhng thit hi vi
  t ngn h
i (thi ht lt kiu
i hng tranh chp, ri ro trong vic
ht thi ha thu vic ch 
cht tii hn s dng.
- ng s hnh bi nhinh
, Lu, Lung. Vic qu

 th nh v qu
d 2005, Quynh s -BXD
  a B  ng, Ngh nh s - 
23/6/2010 c c
ng thc hin qu du
kin sm bo an i s dm bo an ninh trt t, to
lp np si s
 s ng, trong quy sinh
mt s ng mc, bp cp. Thc t y ra mt s tranh ch
n v s h thng nht

11
trong vi 
n.
-  ng, ch s h quyn
quynh trong vic qu c u
ch s hc qu c t
ny sinh tranh cht nhiu. Vic qu
s dng do Ban qun tr p qu
m nhn tr i
ngh i ngh c s hi s d
 n cao nht trong vic qu dng n
ba Ban qun tr  s h 
vng tranh chp xung quanh v qu 
ch v, b
-  
 i. N  thuc
  c c ph thu tr
c qun, huy thut s


c
 gia
+ Dch v c
+ Lo ng 1, hng 2 hay hng 3 hoc hng 4)
n ph kt tinh giu t k thut,
king dch v  qua m
c lt v s hc kt ni trong m
cu sn ph
o ra nh t cng yu t  u
quy c 

12
1.1.2. Sở hữu căn hộ chung cư
1.1.2.1. Quy định sở hữu riêng, sở hữu chung trong căn hộ chung cư
c khi Lu u lnh s hu
chung, s h cu chnh bi Quy ch qun
nh s -
03/4/2003 ca B ng B  ng. Ti    nh v s hu
 hp tc li Lu, Ngh nh
71/-nh chi ting dut
Nc bit, phn s hn s hi
 
- V s h quca B
nh:
Phn s h       m phn din
 (bao gm c din
lin v n di-
thng phnh h
nh ct [4, u 3, khon 4].
Tin, Lu 2005  hệ thống trang thiết

bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu
riêng [39, u 70, Khon 2]  hu n
gii quyt nhng m qu
c.
nh chi ting dut N chi tit
ng nh v phn thuc s h
1. 
















u ch s h:
a) 

 (








 ,

13






) ; 




























 chc, 

;
b) 







(




, 






n dic
























);
c)  , 



  hoc c
 h
Ch s h, ch s hn di
nh tm b khoc gi
 s h [12, u 49, Khon 1].
 hiu phn s h 
hu c  ho ch 
n cht ca Hng mua
c b tin s h chc mua di
v  hn s hi vi nhng di
 ch
   a ch   i vic giao dch chuyn quyn s h 
 c s hy,
   n v phn s h  ng c th c ra rt
ri Vit Nam tn ti nhiu lo
  c hi.
t vn li ci m 
   m a, c khoc s h
bao g, di.

14
- V s hu chung: Quy ch qu2003
ca B ng B nh:
Phn s hu chung m phn din
i (tr phn dic s hi khon 4
 thng kt cu chu lc, trang thit
b k thu
ngu thang b

him, lng x p k thu xe; h thng cc,
c, b pht,
u ho thng kt cu h tng k thun
v [4, u 3, Khon 5].
n Lut N 2005, nh v s hi
nhng bao chu l
 [33u 70, Khon 3]. Ti nh
71 nh chi ting dut N tip t
nh v s hn th hu
m:
phn dit b s d
 
a) Phn dic s hu chung c s h
u thang b, cu thang
ng, khung, cng chu l
nm, h thng
b pht, lc s
h s h
b) Phn din dic s hu
 s hnh ti khon 1 ;

15
 
ng theo quy chu b i
tng hm hoc ti tng mt hoc ti phn dic
i vi khu v ng
theo quy chu       nh thuc
quyn s hu chung c s hc thuc
s ha ch s h  nh ti khon 1


t b s d nh ti
khou 70 ca Lu [12, u 49, Khon 2].
Phn dic s hnh ti kho
 s d s hnh ca Lut
, Ngh nh v qu dng 
V nh dic s h s
d s hnh v qu dng
y, ki-t, ch  c s hu
ng hp: ch ng ch s h hoc
 chc thuc s ha ch 
ch  l  phn di
thuc s h  ch s hi vi
ch  -t, ch  
ng hi s  h.
1.1.2.2. Thực tế áp dụng quy định sở hữu chung và sở hữu riêng.
Mnh v s hu chung, s ha
          u 49 Ngh    nh:
Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung nhà chung cư quy định tại Điều này
phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư [12] 

16
thc t ng ki
: Ti pha H ca Time
  ph 
Khu vc s hng ca ch c khu vc s hu
c quyn
s ha Ch   bao
gm: (i) t tn tng 2; (ii) ding hm; (iii) din
ng tum; (iv) ch  xe trong tng hm thuc Khu vc s hu
a Ch m

c s hc s ha
 s h .
Khu vc s h s h hoc Khu
vc s h      n di     
thuc s ha ch s h nh c th
 lc 1 ca H t
gia Ch s h vi Ch  [14].
H ca Time City ch ng lin s
ha ch n s hi mua b ph
thu lc Hng  bn li 
 cp trc tin s hu chung. Duy ch m tcác công
trình tiện ích chungc xut hin trong pha ng ti s
h bn H
v  s ha, vi pha Hp
 c s ha ch t rng, bao
u hn di i cm t nằm
ngoài Khu vực sở hữu riêng của bên mua, khu vực sở hữu riêng của các chủ
sở hữu căn hộ khác và các công trình tiện ích chung

17
V ha ch m c di
tng hm; ding tum; ch  xe trong tng hm thuc Khu vc s hu
a Ch t c hn
ding hc s ha ch m
tthuộc khu vực sở hữu riêng của chủ đầu tư c s 
          a H   u
khon v ng nhinh v s
hu chung, s hi, trong khi Lunh s hu chung
bao gm c i H phn
c s ha ch  duy nht thuc s hu chung ca

c s h n ti
M u 1 H c T
hch v  ng Trn Duy
n Cu Gi ph
ch ng t nh:
1.13 n s hu chung ca kh
b ho   phn ho   c c    m
trong phn s ha bt k ca Ch s hm
i h hng m thng
kt cu chu lc, trang thit b k thu
gm khung, cng chu l (tr n
nh ti m
, cu thang b (tr cu
thang b ch v),  thang
ch v), lng ni
b, lm, lng x  thng c
c, b ph

18
xe thuc tng hng ht c
snh kh tng 1;
1.14 n s hn din
i hn bi: Di
b nh, di
dc thm mc v b  c ding k
thut dch v), di  ng hm 1, tng hm 2, di  
 t tn tng 5 (tr dit
cnh kh tng 1); di
 
c S hu chung ca kh nh

chng m  
nh trong d c
quyn s hu chung (n 
gi lc hin vi 
1.15 n s hn din
, bao gm c din lin
v; phn di
hnh ct; h thng trang thit b k
thut s dng gn lin v  , phn di  c s hu
nh tu 2 ca H [16].
i Hng ca Time City, Hnh
chi ti n s hi, s hu chung,
s ha ch   ha ch nh
i mua hii hn quyn cp
  .
 ng dn thi

19
u lc, thc t cho thy, phn lp v phn s hu
chung do H th n di hc bit
n di kinh doanh, dch v  hu
c s ha ch m mnh.
 vic di hu chung b chim dng kiu:
Cu thang, c; lc ca ra
o; ln chim tin s  li
Vic chim dt tim quyn li c s
hc trn ra tu khu chung
 i. Mt s ng hi vi nh
c khi Lu  u
ln s h

m do
qun, tu sc hin vic tu sa li tng b b 
1.1.2.3. Việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư
Quyn s hn thuc s hu theo Lut D i vn
m vi rn s h 
 s h trong chuu ch s hn s hu
i quyn s h  s
hu trong mt cng s hu chung. Quyn s hu ca h b gii hn bi
lunh. Ch  ng phnh v quy
 trong s h hn ch quyn bnh v
quyn s dng, quyi v thuc s hu c:
- i kt cu phn s hc phn s dng
 c;
-  c s dng vt li      ca  


20
1.2. Khái niệm, đặc điểm Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1.2.1. Khái niệm Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
H ng ca H
 ni th cho loi h
bn cht ca loi h m v h
 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận
giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao căn hộ chung cư và chuyn
quyn sở hữu căn hộ chung cư cho bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ trả tiền
cho bên bán theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
a loi H l
thit yu, ng trc tip, to li sng ci mua, d xy ra
tranh ch c B ng quy
nh m th t 16/2010/TT-

Trong H  ch u 
ca d y chng nhc gi
n quyn s dnh giao
t d 
c tin D ch d 
 [9].
 i
n dic quyn s hu chung, phn dic quyn
s ha ch s hn 
   
phm ca loi H
1.2.2. Đặc điểm Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1.2.2.1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang những đặc điểm
chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở
H ng ca H