Kiến thức về đầu tư BDS

Bất động sản 05/05/2017
1.

Tại sao đầu tư BDS: Tạo ra nguồn thu nhập thụ động tăng dần trong
tương lai -> Tự do tài chính.

Là dùng lượng tiền, vàng để mua bất động sản và bán ra thị trường
vào thời điểm khác với giá chênh lệch. Gọi là đầu tư mua bán
Trường hợp đầu tư bằng cách sửa chữa, xây nhà để bán được gọi là
đầu tư gia tăng giá trị bất động sản
Đầu tư xây dựng cao ốc hay căn hộ cho thuê, bán
Đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê như xây dựng tổ hợp biệt
thự, khu dân cư …

2.

Các loại BDS:
-

BDS nghỉ dưỡng: Thu lợi cao và dài hạn.

-

Đầu tư lướt sóng: Thu lãi khủng trong thời gian ngắn

-

Đầu tư đất nền, nhà liền thổ: Gồm đất nền dự án, đất nông
nghiệp, nhà phố, đất khu công nghiệp

-

BDS cao cấp : là xu hướng"tìm nơi những người giàu có hay
lui tới" ám chỉ BĐS có vị trí tốt và giao thông dễ dàng, gần
trung tâm.

-

BDS khu dâu cư: phù hợp với người có nguồn vốn nhàn rỗi
tương đối nhỏ, ổn định và ít rủi ro

-

BDS mới nổi theo thị hiếu cung cầu như shophouse, office-tel,
condo-tel ...

-

BDS thương mại: gồm văn phòng, mặt bằng, nhà xưởng cho
thuê ...

-

Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: nhà ở, nhà xưởng và
công trình TM DV, hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội),
BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong nhóm BĐS có đầu tư xây
dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản
gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất


-

-

3.

lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều
yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn
đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như
phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm
BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường
BĐS ở nước ta cũng như trên thế giới.
Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm này
chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao
gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ
sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
Nhóm 3: BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo
tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa,
miếu mạo, nghĩa trang v.v…

Quy tắc chuyển tiền thành giá trị

“Bạn kiếm tiền khi bạn mua vào một BĐS, chứ không phải khi bạn bán đi
một BĐS”
4.

Chọn BDS có tính thanh khoản cao

BDS: + Tiêu dùng
+ Đầu tư
-

Không xa khu trung tâm dân cư: 3 – 10km

5.

Thẩm định tài sản

6.

-

Có kiến thức về BDS tốt

-

Có càng nhiều thông tin thị trường càng tốt

-

Quan điểm cá nhân đầu tư rõ ràng

Pháp lý
-

Chính sách quy hoạch

-

Rõ ràng trước giao dịch (giấy tờ, xung quanh)

-

Thuế

-

Luật kinh doanh BDS, luật đất đai

Sổ hồng (hay còn gọi là giấy chứng nhận QSH nhà ở và QSD đất ở)
do UBND tỉnh thành phố cấp và có giá trị pháp lý cao nhất đối với
một bất động sản
Sổ đỏ (hay còn gọi là giấy chứng nhận QSD đất ở) trước đây sổ đỏ chỉ
cấp cho đất chưa xây dựng nên khi xây nhà chủ bất động sản phải
đăng ký đổi sang sổ hồng để thể hiện hiện trạng nhà. Nhưng hiện tại
sổ đỏ được chính phủ quy định có giá trị như sổ hồng (có nghĩa trong
sổ đỏ có thể hiện cả hiện trạng nhà) và được cấp cho cả đất chưa xây
dựng và đã xây dựng, được áp dụng trên toàn quốc thay thế cho sổ
hồng
Ngoài các giấy tờ trên còn có các giấy tờ hợp pháp khác nhưng chưa
được pháp luật công nhận, có nghĩa từ những giấy tờ này các chủ bất
động sản được quyền làm các thủ tục để cấp sổ đỏ. Các giấy tờ này
không được mua bán chuyển nhượng, cầm cố thế chấp hay bảo
lãnh… việc mua bán chỉ có thể thực hiện bằng thoả thuận, cam kết
giữa hai bên và được hoàn tất cho đến khi bất động sản được cấp sổ
đỏ.
Trong quá trình quy hoạch đền bù giải toả, người dân sau khi bàn giao
mặt bằng được cấp phiếu bố trí đất theo quy hoạch chi tiết (1/500).
Khi dự án hoàn tất người dân sẽ được giao đất ngay sau khi nộp đủ
tiền (hoặc được nợ theo quy định) và được cấp sổ đỏ trong thời gian

quy định (tối đa là 02 tháng). Nhưng do nhu cầu thực tế người dân sẽ
bán bất động sản mà mình sở hữu theo giấy bố trí đất của ban đền bù
giải toả nhưng pháp luật không công nhận vì chưa đủ cơ sở pháp lý
nên đại đa số người mua, bán sẽ tự thoả thuận với nhau bằng hợp
đồng viết tay và tiến hành thủ tục công chứng uỷ quyền. Bên mua sau
khi được uỷ quyền sẽ thay mặt bên bán tự sang tên cho mình hoặc bán
lại cho người khác ngay sau khi nộp đủ tiền và được cấp sổ đỏ. Do
xuất phát từ nhu cầu thực tế của người dân nên ở một số địa phương
và tại Đà Nẵng chính quyền cho phép người dân được sang tên trực
tiếp cho người mua sau khi nộp đủ tiền sử dụng đất và ký giấy xác
nhận tại UBND phường.
Tranh chấp bất động sản: thường xảy ra từ chủ bất động sản (do thừa
kế, do nợ nần, bị kiện do xây dựng sai hoặc lấn chiếm đất người


khác). Cũng có nhiều nguyên nhân do khi mua bán bên mua & bán có
những vi phạm trong hợp đồng hoặc có những thoả thuận không rõ
ràng
dẫn
đến
tranh
chấp.
Giải quyết tranh chấp: thường thì hai bên tự thoả thuận cùng nhau giải
quyết nếu không được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện tại toà
án có thẩm quyền và quyết định của toà án là quyết định sau cùng.

7.

Phong thuỷ trong đầu tư BDS

Hướng: nhà đất có tám hướng chính (Đông, Tây, Nam, Bắc, Đông
nam, Tây Nam, Đông Bắc, Tây Bắc), mỗi người có tử vi hợp với một
vài hướng và không hợp với một vài hướng khác tuy nhiên ở nước ta
hướng Đông và Nam là hai hướng được chuộng nhất vì theo vị trí địa
lý thì hai hướng Đ và N có khí hậu tốt nhất, theo tử vi là hai hướng tốt
hợp với nhiều người nhất.
Hiện trạng nhà đất: phản ánh tình trạng sử dụng đất (đất trống, đất xây
dựng, đất trồng cây, đất nông nghiệp … đất xây dựng gồm: cấp nhà
hoặc nhà bao nhiêu mê, tổng diện tích sử dụng bao nhiêu, đã được
xây dựng bao lâu mới hay cũ …)
Vị trí: là địa chỉ toạ lạc của nhà đất, phường, quận huyện, tỉnh thành
phố … vị trí theo nghĩa giá trị gồm: vị trí thương mại, vị trí an ninh, vị
trí tiềm năng, vị trí thích hợp để ở hoặc kinh doanh một loại hàng hoá
cụ thể …

8.
9.

Tạo đòn bẩy tài chính
Các bước giao dịch BDS:

Giao dịch nhà đất tuy rất đơn giản nhưng cũng rất phức tạp và rất dễ
phát sinh tranh chấp. Do vậy Khi giao dịch ai cũng muốn đảm bảo an
toàn cho mình nhưng đôi khi do sự cẩn thận quá mức do không am
hiểu qui trình thủ tục chuyển nhượng cũng như các vấn đề khác đã
làm cho các bên mua bán không giao dịch được. Để hỗ trợ điều này
chúng tôi xin tóm tắt một số vấn đề thực tiễn để quí khách hàng nắm
rõ và cân nhắc khi tiến hành mua bán sao cho có hiệu quả

1) Các bước tiến hành giao dịch
– Bên bán rao bán nhà đất, bên mua xem và quyết định lựa chọn
– Hai bên tiến hành đàm phán về giá cả, phương thức thanh toán, thủ
tục pháp lý, thời hạn giao nhà, đất và giấy tờ…
– Ký kết hợp đồng mua bán và giao nhận tiền đặt cọc
– Tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng, thanh toán theo thoả thuận
và thanh lý hợp đồng
2) Các nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng nhà đất:
Thực tế việc chuyển nhượng nhà đất hiện nay tồn tại đồng thời 02 loại
hợp đồng. Một là hợp đồng mua bán giữa hai bên có thể có người làm
chứng (gọi tắt là hợp đồng giấy tay). Hai là hợp đồng mua bán có
chứng nhận của công chứng nhà nước. Thực tế hợp đồng giấy tay là
hợp đồng chính thức giữa hai bên giao dịch bao gồm đầy đủ và chi
tiết các nội dung liên quan đến việc chuyển nhượng. Ngược lại hợp
đồng được công chứng nhà nước chứng nhận chỉ mang tính khái quát,
chung chung và chỉ là cơ sở để tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng
đối với các cơ quan quản lý trực tiếp.
+ Chi tiết các nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng thường gặp
– số tiền đặt cọc: là số tiền dùng để đảm bảo cho hợp đồng giữa hai
bên được tiến hành theo đúng thoả thuận bảo vệ quyền lợi cho bên
còn lại trong trường hợp bên kia đơn phương chấm dứt hợp đồng,
thông thường mức tiền đặt cọc là 10% giá trị thực tế hợp đồng và bên
nào chấm dứt hợp đồng phải chịu đền bù cho bên kia số tiền tương
đương với số tiền đặt cọc.
–
thuế
và
phí
chuyển
nhượng:

+ Mức thuế người bán phải nộp cho nhà nước là 4% giá trị chuyển
quyền sử dụng đất theo đơn giá quy định
+ Mức thuế người mua phải nộp là 1% giá trị nhà và đất theo đơn giá
quy định phí chuyển nhượng thông thường gồm: lệ phí công chứng, lệ
phí trước bạ sang tên … nhưng giá trị không đáng kể
trên thực tế hai bên mua bán có thể tự thương lượng về phần thuế và
phí phải nộp nhà nước sao cho thuận lợi nhất
– phương thức thanh toán và các bước làm thủ tục chuyển nhượng:
hai nội dung này có liên quan mật thiết, thủ tục chuyển nhượng là cơ
sở cho quá trình thanh toán
+ thông thường thủ tục chuyển nhượng trải qua các bước chính sau
đặt cọc – công chứng hợp đồng chuyển nhượng (tại công chứng nhà


nước theo quy định) – nộp thuế chuyển quyền, sang tên trước bạ
(phòng tài nguyên môi trường UBND quận có tài sản toạ lạc). Phương
thức thanh toán cũng theo trình tự như vậy tuỳ theo thoả thuận về số
tiền giao nhận, hình thức giao nhận …
Thông thường để đảm bảo cho giao dịch được thuận tiện thì nên tiến
hành
các
bước
sau:
– tiến hành đàm phán ký kết hợp đồng và giao nhận tiền đặt cọc
– ngay sau khi ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng bên bán giao
nhà và đầy đủ giấy tờ cần thiết để bên mua tự sang tên trước bạ, đồng
thời bên mua giao toàn bộ số tiền còn lại
– trường hợp hai bên cùng chịu thuế hoặc bên bán chưa giao nhà ngay
thì bên mua có thể để lại một số tiền để bên bán có trách nhiệm hơn
trong việc thực hiện hợp đồng mua bán và sau khi hoàn tất các thủ tục

còn lại bên mua sẽ giao đủ số tiền như đã thoả thuận
* các nội dung trong hợp đồng dựa trên sự thoả thuận giữa hai bên
giao dịch, thông thường cũng có những điều chỉnh sau khi ký kết hợp
đồng và hợp đồng chỉ bị huỷ bỏ khi một trong hai bên không có khả
năng thực hiện sau khi đã được gia hạn.
3) Phát sinh tranh chấp: sau đây là một số trường hợp phát sinh tranh
chấp thường gặp:
– Bên bán không bảo đảm thời gian công chứng, giao nhà… do các
rủi ro khách quan chủ yếu là tài sản đó bị tranh chấp hoặc thủ tục thừa
kế không hợp pháp. Tranh chấp này rất khó giải quyết vì nguyên nhân
khách quan do vậy nên tránh trường hợp này bằng cách tìm hiểu kỹ
tình hình pháp lý của bất động sản đó. Xem xét có bao nhiêu người
cùng sở hữu nó, có tranh chấp hay không.
– Một trong hai bên cố tình không thực hiện hợp đồng, nếu bên mua
không thực hiện coi như đã mất tiền cọc nhưng nếu bên bán chấm dứt
hợp đồng nếu muốn bồi thường bên mua phải khởi kiện tại toà mất rất
nhiều công sức, do vậy cần xem xét tư cách đạo đức của người bán…