Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản tại việt nam, trường hợp một số thành phố lớn

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

VŨ ĐỨC TOÀN

PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI VIỆT NAM: TRƯỜNG HỢP MỘT SỐ
THÀNH PHỐ LỚN
Chuyên ngành
Mã số

: Quản lý Kinh tế
: 62 34 04 10

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
1. TS. Tô Thị Ánh Dương
2. PGS. TS. Bùi Quang Tuấn

Hà Nội - 2017


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu
nêu trong luận án là trung thực. Những kết luận khoa học của luận án chưa
từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Tác giả luận án


ii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG VÀ
NGOÀI NƯỚC VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .................. 10
1.1. Công trình nghiên cứu của nước ngoài về phát triển thị trường BĐS ............ 10
1.2. Công trình nghiên cứu của Việt Nam về phát triển thị trường BĐS ............... 15
1.3. Khoảng trống nghiên cứu có thể bổ sung và phát triển .................................. 22
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ PHÁT
TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ............................................................... 24
2.1. Khái niệm về BĐS và những vấn đề liên quan ................................................ 24
2.2. Khái niệm và các vấn đề liên quan thị trường BĐS ........................................ 31
2.3. Phát triển thị trường BĐS ............................................................................... 41
2.4. Kinh nghiệm của các nước trên thế giới về phát triển thị trường BĐS .......... 49
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VIỆT NAM ............................................................................................................... 59
3.1. Chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam ............................................. 59
3.2. Thực trạng phát triển thị trường BĐS Việt Nam ............................................. 71
3.3. Đánh giá sự phát triển của thị trường BĐS tại Việt Nam ............................... 89
CHƯƠNG 4: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN VIỆT NAM PHÁT TRIỂN .............................................................. 109
4.1. Bối cảnh quốc tế và trong nước..................................................................... 109
4.2. Quan điểm phát triển thị trường BĐS Việt Nam ổn định và bền vững127127130
4.3. Giải pháp phát triển ổn định và bền vững thị trường BĐS Việt Nam ........... 137
KẾT LUẬN ............................................................................................................. 150
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................... 152

PHỤ LỤC ................................................................................................................ 162


iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

AEC

Cộng đồng kinh tế ASEAN

ASXH

An sinh xã hội

ASEAN

Hiệp hội các quốc gia Đông Nam Á

BĐS

Bất động sản

BĐKH

Biến đổi khí hậu

CBRE

Commercial Real Estate Services (Dịch vụ bất

động sản thương mại)

CP

Chính phủ

CPI

Chỉ số giá tiêu dùng

ĐTH

Đô thị hoá

EVFTA

Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - EU

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

GDP

Tổng sản phẩm quốc nội

HĐH

Hiện đại hoá

HNKTQT

Hội nhập kinh tế quốc tế

KCN

Khu công nghiệp

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TCTD
FDI

Tổ chức tín dụng
Đầu tư trực tiếp nước ngoài

NĐ

Nghị định

NHNN

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

UBND

Ủy ban Nhân dân

UNWTO

Tổ chức Du lịch Thế giới


iv

VLXD

Vật liệu xây dựng

TT BĐS
TPP

Thị trường bất động sản Hiệp định đối tác xuyên
Thái Bình Dương

VID Group

Tập đoàn Đầu tư Phát triển Việt Nam

VNAT

Tổng Cục Du lịch Việt Nam

v

DANH MỤC BẢNG, HỘP
Danh mục bảng biểu
Bảng 3.1: Các văn bản pháp luật liên quan đến thị trường BĐS giai đoạn 2013
– 2016 .............................................................................................................. 68
Bảng 3.2: Dư nợ vay và tỷ lệ nợ xấu BĐS ...................................................... 82
Bảng 3.3: Hoạt động của thị trường nhà liền kề, biệt thự, nhà đất ................. 85
Bảng 4.1: Số lượng nhà ở hoàn thành trung bình hàng năm tại các nước giai
đoạn 2012 - 2025 ........................................................................................... 116
Bảng 4.2. Phân tích SWOT Thị trường BĐS du lịch và nghỉ dưỡng ........... 124
Danh mục hình vẽ
Hình 3.1: Tỷ lệ giảm của giao dịch địa ốc thành công, 2003 – 2005 (%) ...... 74
Hình 3.2: Tín dụng cho vay BĐS giai đoạn 2006 – 2009 (tỷ đồng) ............... 78
Hình 3.3: Số lượng căn hộ tồn kho 2010 – 2013 ............................................ 81
Hình 3.4: Tình hình hoạt động căn hộ để bán ................................................. 86
Hình 3.5: Hoạt động của thị trường căn hộ cho thuê ...................................... 87
Hình 3.6: Tình hình thị trường văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà
Nội ................................................................................................................... 88
Hình 3.7: Tình hình hoạt động bán lẻ ............................................................. 89
Hình 4.1: Giá trị hàng hóa BĐS toàn cầu (nghìn tỷ USD) ........................... 116
Hình 4.2: Dự báo tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam 1995 – 2025 (%) .................. 123
Hình 4.3: Tăng trưởng tổng doanh thu từ khách du lịch (đvt: nghìn tỷ) ...... 123
Danh mục hộp
Hộp 3.1: Thị trường BĐS Việt Nam mang nặng yếu tố đầu cơ và tâm lý đám
đông ................................................................................................................. 77
Hộp 3.2: Tồn đọng BĐS lớn, lệch pha “cung – cầu” của TT BĐS ................ 80
Hộp 4.1: Dự báo những thay đổi của thị trường BĐS toàn cầu trong tương lai 118

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản (BĐS) được cho là một trong những bộ phận
quan trọng nhất của nền kinh tế rộng lớn (Reed, R.J Mills, 2007). Thị trường
BĐS là nơi lưu giữ một nguồn vốn lớn của nền kinh tế, thông thường tổng giá
trị BĐS chiếm khoảng 40% của cải của một quốc gia (Vương Quân Hoàng và
Nguyễn Hồng Sơn, 2008) và khoảng 1/3 tổng tài sản trên thế giới nằm trong
BĐS nhà ở (Syz J. , 2008).
Bản thân thị trường này lại có mối liên thông mật thiết với nhiều thị trường
khác như thị trường tài chính, tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây
dựng, thị trường lao động… Do đó, sự phát triển mạnh hay yếu của thị trường
bất động sản (TT BĐS) có ảnh hưởng rất lớn đến nhiều lĩnh vực, ngành nghề của
nền kinh tế. Do những đặc trưng như sự khan hiếm về đất đai, tính không song
trùng và sự bất đối xứng thông tin trên thị trường nên BĐS thường dễ trở thành
đối tượng để đầu cơ và “thổi giá” lên cao dẫn đến hình thành hiện tượng bong
bóng BĐS.
Tầm quan trọng của TT BĐS là giữ vai trò vận hành trôi chảy và hiệu
quả của nền kinh tế; là chỗ dựa vững chắc cho nền tài chính; là nơi tích lũy tài
sản của người dân, của xã hội và đáp ứng một trong những nhu cầu bức thiết
nhất của đời sống xã hội. Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng
bộ các loại thị trường. Thị trường này phát triển sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh
tế – xã hội của đất nước và góp phần nâng cao đời sống dân cư.
Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung đòi hỏi tiền vốn lớn, đương
nhiên sức hấp dẫn của thị trường cao. Thị trường này phát triển góp phần
nâng cao năng lực kinh doanh, sự năng động của các chủ thể tham gia thị
trường. Hơn nữa, người quản lý thị trường thuộc các lĩnh vực có liên quan
đến thị trường BĐS cũng phải không ngừng tự nâng cao trình độ của mình để
bắt kịp với sự phát triển của thị trường. Mặt khác, thị trường BĐS phát triển

thì khả năng thu hút vốn đầu tư của các nhà kinh doanh trong nước và ngoài
nước cũng như huy động vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư tăng lên, tạo


2

điều kiện mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, nâng cao
hiệu quả của đồng vốn...
Tình trạng của thị trường BĐS phản ánh sức khỏe chung của cả nền kinh
tế. Khi thị trường BĐS đình đốn thì nền kinh tế thường cũng rơi vào trì trệ,
suy thoái và thậm chí khủng hoảng. Cuộc khủng hoảng địa ốc tại Mỹ sau đó
lan ra thành khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 là một bằng chứng cho
thấy vai trò quan trọng của thị trường BĐS. Phát triển thị trường BĐS ngày
càng hiện đại là mục tiêu phấn đấu của nhiều quốc gia trên thế giới. Phát triển
và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình
phát triển của nền kinh tế.
Ở Việt Nam, trước khi đổi mới nền kinh tế thị trường BĐS chưa có điều
kiện để phát triển. Nhưng kể từ sau khi đổi mới kinh tế, đặc biệt là từ khi Luật
đất đai được ban hành vào năm 1993, thị trường BĐS đã có những bước phát
triển so với giai đoạn trước khi đổi mới kinh tế. Tuy nhiên, trong quá trình
hình thành và phát triển, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn
“thăng trầm” khi thì quá nóng, khi thì quá lạnh đã gây ảnh hưởng lớn đến việc
ổn định kinh tế vĩ mô.
Trong những năm gần đây, do nhiều nguyên nhân, thị trường BĐS Việt
Nam rơi vào tình trạng đóng băng. Các giao dịch trên thị trường này thưa thớt.
Hàng tồn đọng nhiều. Theo một số thống kê không chính thức, thị trường BĐS
của TP Hồ Chí Minh và thành phố Hà Nội có số lượng hàng tồn kho đáng kể.
Đến hết tháng 6 năm 2013, tổng hàng tồn đọng về BĐS của cả Hà Nội và
Thành phố Hồ Chí Minh vào khoảng 70.000 căn hộ. Số lượng hàng tồn kho
nhiều như vậy đã tạo nên tình trạng nợ xấu của nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là

các doanh nghiệp BĐS. Tình trạng nợ xấu của doanh nghiệp, đến lượt nó, làm
cho hệ thống ngân hàng rơi vào tình trạng rủi ro, thậm chí có thể đổ vỡ, gây rối
loạn nền kinh tế và làm mất ổn định kinh tế vĩ mô. Như vậy, thị trường BĐS
đóng băng, không phát triển, có thể gây ra những hệ lụy khôn lường.
Phát triển BĐS nói chung, phá băng thị trường BĐS nói riêng, là một vấn
đề có tính cấp thiết cao, có vai trò quan trọng trong việc ổn định kinh tế vĩ mô và
phát triển thị trường ở Việt Nam. Một vấn đề đặt ra là tại sao thị trường BĐS lại


3

không phát triển một cách ổn định và bền vững tại Việt Nam? Các khiếm khuyết
của thị trường BĐS hiện nay là gì? Tìm hiểu nguyên nhân thực trạng này của thị
trường BĐS, trên cơ sở đó đưa ra các giải pháp khắc phục, là một vấn đề hết sức
cần thiết và có tầm quan trọng đặc biệt đối với cả nền kinh tế.
Vì tầm quan trọng của vấn đề, trong khi còn thiếu những công trình
nghiên cứu sâu sắc và toàn diện về TT BĐS nên NCS chọn đề tài: “Giải pháp
thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam: Trường hợp một
số thành phố lớn” làm đề tài luận án tiến sỹ.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1. Mục tiêu nghiên cứu của luận án
2.1.1. Mục tiêu tổng quát
Đề xuất các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS Việt Nam.
2.1.2. Mục tiêu cụ thể
Để đạt được mục tiêu tổng quát của luận án, đề tài đặt ra các mục tiêu
nghiên cứu cụ thể sau:
Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở lý luận về BĐS và thị trường BĐS, phát
triển thị trường BĐS. Những chu kì, cấp độ, thành tố, điều kiện phát triển…
sẽ được thảo luận để tìm ra những điểm then chốt trong phát triển thị trường
BĐS, Đặc biệt, luận án cũng làm rõ vai trò của Nhà nước trong phát triển thị

trường bất động sản.
Thứ hai, nghiên cứu kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS của một số
nước về các khía cạnh như bong bóng BĐS ở Nhật Bản và Mỹ; cải cách hệ
thống địa chính kinh nghiệm của Cộng hòa Séc; Vai trò của Nhà nước trong
vấn đề phát triển và kinh doanh BĐS kinh nghiệm của Philippines và Thụy
Điển để từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
Thứ ba, đánh giá thực trạng phát triển của thị trường BĐS Việt Nam trên hai
góc độ: những kết quả đạt được và những hạn chế đang tồn tại kìm hãm sự phát
triển của thị trường. Luận án chỉ rõ nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế kìm
hãm sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam, đồng thời đi sâu phân tích thực
trạng thị trường BĐS Hà Nội và thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh để làm
bằng chứng nghiên cứu.


4

Thứ tư, trên cơ sở phân tích những hạn chế trong việc phát triển thị trường
BĐS, luận án đề xuất quan điểm và các giải pháp khả thi nhằm thúc đẩy thị trường
BĐS Việt Nam phát triển ổn định, bền vững.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của luận án
Nhiệm vụ nghiên cứu của Luận án nhằm trả lời các câu hỏi nghiên cứu:
Phát triển thị trường BĐS là gì? Những vấn đề có liên quan đến phát
triển thị trường BĐS là gì? Những nhân tố nào ảnh hưởng đến phát triển thị
trường BĐS (cả trên bình diện lý luận và kinh nghiệm quốc tế).
Thực trạng phát triển thị trường Việt Nam trong những năm qua như thế
nào? Nó được thể hiện trên địa bàn các thành phố lớn như Hà Nội và Thành
phố Hồ Chí Minh như thế nào? Những điểm đặc biệt của quá trình phát triển
thị trường BĐS Việt Nam là gì? Những yếu tố nào đã tác động đến sự phát
triển thị trường BĐS Việt Nam ? đặc biệt, luận án chú trọng tới vấn đềNhà
nước đã đóng vai trò gì trong quá trình quản lý và phát triển thị trường BĐS

Việt Nam?
Triển vọng và các giải pháp phát triển thị trường BĐS Việt Nam những
năm tới là gì? Cần có những giải pháp gì để thúc đẩy thị trường BĐS phát
triển lành mạnh, bền vững?
Luận án thuộc chuyên ngành quản lý kinh tế nên trong quá trình nghiên
cứu, phân tích, đánh giá thực trạng phát triển thị trường BĐS Việt Nam luận
án sẽ tập trung đi sâu vào phân tích vai trò của thị trường bất động sản tới nền
kinh tế, các chính sách điều tiết thị trường BĐS, chỉ ra những lỗ hổng của
chính sách, làm rõ vai trò của Nhà nước trong quản lý, phát triển thị trường
bất động sản. Từ đó, luận án đề xuất nhóm giải pháp tạo lập môi trường pháp
lý thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triển; nhóm giải pháp về công tác
lập quy hoạch, kiểm tra, kiểm soát, chế tài để nâng cao hiệu lực quản lý nhà
nước đối với thị trường BĐS; và nhóm giải pháp phát triển các hoạt động dịch
vụ thúc đẩy thị trường BĐS


5

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận án là thị trường BĐS ở Việt Nam, trong
đó chủ yếu hướng đến các giải pháp nhằm phát triển thị trường BĐS ổn định
và bền vững.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
3.2.1. Phạm vi nghiên cứu của luận án về nội dung
Nội dung của luận án giới hạn ở việc cung cấp lý luận và cơ sở khoa học
cho sự phát triển của thị trường BĐS, phân tích các yếu tố cấu thành thị
trường BĐS, các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS. Sự
phát triển của thị trường bất động sản được nhìn nhận dưới góc độ quản lý
nhà nước, do vậy, luận án sẽ đi sâu vào vấn đề thể chế, cơ chế chính sách tác

động tới sự phát triển thị trường bất động sản, chứ không đi sâu vào danh mục
đầu tư bất động sản. Luận án tập trung nghiên cứu sự phát triển của thị trường
BĐS Việt Nam, đặc biệt lấy 2 thành phố lớn của Việt Nam là Hà Nội và
Thành phố Hồ Chí Minh làm trường hợp nghiên cứu điển hình về sự phát
triển của thị trường BĐS;. Làm rõ nguyên nhân của những khiếm khuyết hiện
nay của quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam nói chung, thị trường
BĐS Hà Nội và thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. Luận án
nghiên cứu kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS của một số nước (Nhật
Bản, Mỹ, Séc, Philippines, Trung Quốc, Thụy Điển) và từ đó rút ra bài học
kinh nghiệm đối với Việt Nam. Trên cơ sở thực tiễn Việt Nam và kinh
nghiệm các nước, luận án đưa ra các nhóm giải pháp nhằm phát triển thị
trường BĐS Việt Nam lành mạnh và bền vững.
3.2.2. Phạm vi nghiên cứu của luận án về không gian
Luận án tập trung nghiên cứu thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt lấy 2
thành phố lớn của Việt Nam là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh làm
trường hợp nghiên cứu điển hình về sự phát triển của thị trường BĐS.
3.2.3. Phạm vi nghiên cứu của luận án về thời gian
Luận án nghiên cứu sự phát triển của Thị trường BĐS Việt Nam từ năm
1986 tới nay, trong đó luận án đi sâu phân tích sự phát triển của thị trường


6

BĐS trong giai đoạn từ năm 2005đến2016. Riêng thị trường BĐS Hà Nội và
Thành phố Hồ Chí Minh sẽ tập trung nghiên cứu từ năm 2005- tới nay, đặc
biệt là những biến chuyển trong các năm 2014-2016.
4. Phương pháp nghiên cứu
Luận án sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính, phương pháp phân
tích, tổng hợp và so sánh khi nghiên cứu kinh nghiệm phát triển thị trường
BĐS của một số nước, từ đó rút ra bài học cho Việt Nam nhằm thúc đẩy sự

phát triển của thị trường BĐS. Đồng thời tại Chương 3, luận án sử dụng
phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp các số liệu thống kê thứ cấp, qua đó
làm rõ thực trạng phát triển thị trường BĐS của Việt Nam nói chung, thị
trường BĐS tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, từ đó chỉ rõ
những đặc trưng cơ bản, các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS Việt
Nam. Qua đó, luận án chỉ rõ những hạn chế và nguyên nhân của những hạn
chế đó của thị trường BĐS Việt Nam.
Luận án sử dụng phương pháp thống kê, so sánh: sử dụng các số liệu
thống kê, phân tích sự phát triển, cũng như những biến động của thị trường
BĐS trong các giai đoạn khác nhau, trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp thúc
đẩy thị trường BĐS phát triển.
Về nguồn số liệu sử dụng trong luận án: Do giới hạn về thời gian và kinh
phí, tác giả không tiến hành khảo sát trực tiếp thị trường BĐS Việt Nam mà
chủ động thu thập số liệu từ hai nguồn chính: (1)Một là, số liệu thứ cấp từ
Tổng cục Thống kê, các báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Công
thương, các vùng và các tổ chức liên tỉnh, các Sở Kế hoạch và Đầu tư của một
số địa phương, các báo cáo của Ngân hàng Thế giới (WB), Tổ chức Hợp tác
và Phát triển kinh tế (OECD), Liên Hợp quốc (UN) và một số tổ chức quốc tế
khác. Ngoài ra, luận án cũng sử dụng số liệu của các công ty BĐS trên thế
giới có mặt ở thị trường Việt Nam như CBRE Việt Nam, Savills, Cushman &
Wakefield. (2) Hai là, số liệu sơ cấp thu thập tại 2 thành phố lớn là Hà Nội
và Thành phố Hồ Chí Minh dựa trên kết quả điều tra của CBRE Việt Nam
và Savills.


7

Luận án sử dụng phương pháp phân tích, so sánh, kết hợp với phương
pháp thống kê nhằm dự báo, đánh giá tác động thị trường BĐS tới sự phát
triển kinh tế của Việt Nam.

Luận án sử dụng phương pháp phân tích định tính SWOT (điểm mạnh,
điểm yếu, cơ hội và thách thức) để làm rõ thêm thực trạng phát triển, cơ hội
và thách thức của thị trường BĐS Việt Nam nói chung, thị trường du lịch và
nghỉ dưỡng nói riêng.
Luận án cũng sử dụng phương pháp chuyên gia, phỏng vấn sâu một số
chuyên gia lĩnh vực kinh tế, BĐS, tài chính ngân hàng để làm rõ hơn các kết
quả nghiên cứu.
Cụ thể, luận án đã phỏng vấn sâu 12 chuyên gia để đánh giá thị trường
BĐS của Việt Nam nói chung, thị trường BĐS và Thành phố Hồ Chí Minh
nói riêng (xem phụ lục 1 tr 137).
Bảng hỏi được thiết kế để làm rõ một số nội dung chủ yếu sau:
(i) Tác động của Luật Nhà ở 2014 đến thị trường BĐS Việt Nam;
(ii) Nguyên nhân của các đợt “sốt” nóng – lạnh của thị trường bất động
từ những năm 1986 đến nay;
(iii) Đánh giá của chuyên gia về thị trường BĐS Hà Nội hiện nay;
(iv) Đánh giá của chuyên gia về thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh
hiện nay;
(v) Đánh giá của chuyên gia về những thách thức của thị trường BĐS;
(vi) Đánh giá của chuyên gia về cơ hội của thị trường BĐS Việt Nam
trong tương lai;
(vii) Đánh giá, nhận xét của chuyên gia về tiềm năng của thị trường BĐS
du lịch và nghỉ dưỡng ở Việt Nam.
Đây là cơ sở quan trọng để luận án có thể đưa ra những nhận định, đánh
giá xác đáng về thực trạng thị trường BĐS Việt Nam nói chung, thị trường
BĐS Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng.


8

Khung phân tích của luận án

Cầu
CẦU

CUNG
Giá cả BĐS

Giá cả tiêu dùng
Thu nhập dân cư
Tăng trưởng dân
số

Phát triển thị
trường BĐS

Kế hoặc phát triển KT&
XH

Quỹ BĐS trong qui hoạch

Chính sách của Chính
phủ

Kỳ vọng tiêu dùng

5. Những đóng góp mới về khoa học của luận án
Trên cơ sở tổng kết các chính sách về thị trường BĐS luận án đã chỉ ra
những “lỗ hổng” của chính sách là khung pháp lý liên quan đến thị trường BĐS
chưa điều chỉnh và bao quát được hết các vấn đề phát sinh trong thực tiễn. Đặc biệt
là những chính sách liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đất đai.
Những chính sách này hay thay đổi, không nhất quán, thiếu tính dự báo và thiếu

tính chế tài. Qua đó, luận án đề xuất các khuyến nghị trong đó chú trọng đến việc
ban hành khung pháp lý liên quan đến sự hình thành, xác lập thị trường BĐS, đặc
biệt là các văn bản liên quan đến quy hoạch đất đai. Các giải pháp về xây dựng hệ
thống kiểm tra, giám sát, thiết lập những chế tài xử phạt nghiêm minh đối với
những trường hợp vi phạm pháp luật của Nhà nước về đất đai và quản lý đất đai.
Kết quả nghiên cứu của luận án khi phân tích thực trạng của thị trường BĐS
đã tìm ra những hạn chế của thị trường trong giai đoạn hiện nay là: Công tác quy
hoạch đất đai, đô thị còn nhiều bất cập. Vì vậy cần đổi mới trong công tác lập quy
hoạch đặc biệt nhấn mạnh đến yếu tố công khai minh bạch. Thị trường BĐS phát
triển không ổn định, thiếu tính minh bạch, mang nặng yếu tố đầu cơ và tâm lý đám


9
đông, hàng hóa BĐS không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS. Để giảm thiểu
những hạn chế này luận án đề xuất các giải pháp như: Tổ chức một cơ quan đăng ký
BĐS duy nhất, xây dựng hệ thống thông tin về thị trường BĐS một cách công khai
minh bạch. Nâng cao năng lực cho các chủ thể trên thị trường BĐS, điều tiết giá đất
bằng quan hệ cung cầu, xây dựng khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn
đầu tư.

6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án
- Những đóng góp mới của luận án về mặt lý luận:
Hệ thống hóa các vấn đề lý luận cơ bản về thị trường bất động sản và phát
triển bất động sản, đặc biệt đi sâu phân tích làm rõ đặc thù của thị trường bất động
sản theo các phương diện như bộ phận cấu thành, giá trị sử dụng, giá trị trao đổi,
những đặc thù của thị trường BĐS thể hiện qua mối quan hệ cung, cầu và các nhân
tố ảnh hưởng.
- Những đóng góp mới của luận án về mặt thực tiễn
Khi phân tích thực trạng của thị trường BĐS Việt Nam, luận án sẽ tìm ra
những hạn chế của thị trường để đề xuất các khuyến nghị thúc đẩy thị trường BĐS

Việt Nam phát triển ổn định, bền vững. Các khuyến nghị trên cơ sở khoa học và
thực tiễn là nguồn đáng tin cậy để các nhà hoạch định chính sách tham khảo, ban
hành các giải pháp khả thi.
Đối với các doanh nghiệp khi tham khảo nội dung của luận án sẽ có thêm một
“kênh” thông tin để có những quyết định đúng đắn, cũng như sự chủ động lựa chọn
phương án tối ưu khi thực hiện kinh doanh BĐS.

7. Cơ cấu của luận án
Ngoài phần Mở đầu và Kết luận, Tài liệu tham khảo, Luận án gồm có 4
chương như sau:
Chương 1: Tổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước
về phát triển thị trường BĐS
Chương 2: Cơ sở lý luận và thực tiễn về phát triển thị trường bất động sản
Chương 3: Thực trạng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam
Chương 4: Quan điểm và giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất
động sản Việt Nam


10

CHƯƠNG 1:
TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG VÀ NGOÀI
NƯỚC VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Công trình nghiên cứu của nước ngoài về phát triển thị trường
BĐS
Nghiên cứu về BĐS là vấn đề học thuật được nghiên cứu theo nhiều khía
cạnh khác nhau. Nghiên cứu của Kimberly Winson – Geideman và Nicholas
Evangelopoulos (2013) đã tổng quan các công trình nghiên cứu về BĐS trong
giai đoạn 1973 – 2010 trên các tạp chí lớn và thống kê được 53% các bài viết
về chủ đề thị trường BĐS và 47% số bài viết về danh mục đầu tư BĐS. Như

vậy có thể thấy rằng, chủ đề nghiên cứu tương đối tập trung. Trong giới hạn
của luận án này, tác giả tập trung tổng quan theo chủ đề thị trường BĐS. Luận
án tập trung theo 4 mảng nghiên cứu sau: (1) Thể chế phát triển TTBĐS (2)
Các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS; (3) Các giai đoạn
phát triển của TTBĐS và (4) Phân loại TTBĐS.
1.1.1. Thể chế phát triển thị trường BĐS
1.1.1.1. Chính sách tạo lập thị trường BĐS
Chính sách phát triển của TTBĐS được nghiên cứu ở 3 căn cứ phân
loại cụ thể:
(i) Dựa vào chức năng quản lý, có năm nhóm: chính sách về đầu tư –
doanh nghiệp, chính sách về đất đai, chính sách về xây dựng, chính sách tiền
tệ và chính sách tài chính. Những tác giả tiêu biểu là Hernando de Soto
(2006), Peter Nolan (2004), Philip Day (2005); Stephen Bell
(2002)[101][113][120].
(ii) Dựa theo tín hiệu thị trường, có ba nhóm: chính sách liên quan đến
cung hàng hoá BĐS tạo lập hàng hoá BĐS, đăng kí, sở hữu và xác lập quyền,
hạn điền, xây dựng nhà, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô
thị mới,...); chính sách liên quan đến cầu hàng hoá BĐS (chính sách tài
chính, tiền tệ, thế chấp, thế chấp thứ cấp, chính sách mua trả dần, mua trả
góp, thuê mua, chứng khoán hoá BĐS...); chính sách giao dịch BĐS (giá,


11

thuế, phí, các đối tượng trung gian (môi giới, tư vấn...), các hoạt động hỗ trợ
giao dịch như các trung tâm giao dịch BĐS, mạng các sàn giao dịch BĐS...)
(iii) Dựa vào các bộ phận cấu thành của chính sách thị trường BĐS, có
ba nhóm đó là: về thể chế (Hernando de Soto, 2006); về các nội hàm của thị
trường BĐS; về cấp độ phát triển của thị trường BĐS [101].
Về thể chế (gồm chủ trương, chính sách, qui định pháp luật về các luật

chơi cho Thị trường BĐS): Hầu hết các tác phẩm đều đề cập đến tầm quan
trọng và giải pháp để hoàn thiện thể chế thị trường BĐS. Hernando de Soto
(2006) cho rằng vai trò thể chế thực chất là tạo lập khung khổ pháp lý phù
hợp với thực tiễn để tất cả các tài sản BĐS đều được đăng kí chính thức, được
huy động hữu hiệu vào hoạt động sản xuất kinh doanh, và đưa vào vận hành
trong nền kinh tế [101]. Trình độ phát triển của thể chế thị trường BĐS là
thước đo đại diện cho trình độ phát triển của thể chế kinh tế thị trường tại các
quốc gia. Nếu có thể chế và chính sách thích hợp, nguồn tài nguyên đất đai sẽ
là nguồn lực sản xuất, kinh doanh đóng góp lớn nhất cho sự thịnh vượng của
mỗi quốc gia. Ưu tiên chính sách hàng đầu của mọi nước là biến nguồn tài
nguyên (đất đai là một thành tố) thành nguồn lực và từ đó trởthành tài sản và
vốn của nền kinh tế.
Ở góc độ của các nền kinh tế chuyển đổi, Peter Nolan (2004) nhận định
để có thể chuyển đổi và phát triển thành công cần xác lập các thể chế kinh tế
mà các chủ thể kinh tế, không phân biệt thành phần kinh tế đều có quyền và
nghĩa vụ ngang nhau trong việc tiếp cận nguồn lực (mà đất đai, BĐS là một
yếu tố cực kì quan trọng) [113]. Điều này có nghĩa là, cần phải có khung
chính sách để xây dựng những thể chế này (Philip Day, 2005), Stephen Bell,
2002) và mối quan hệ giữa việc phát triển thể chế đối với quản lý đất đai và
thể chế thị trường đất đai rất gắn kết (Klaus Deininger và Gersban Feder
(1998)[104].
Cụ thể, các chính sách phát triển TTBĐS gồm: chính sách thuế đất
(Nicolaus Tideman và Florenz Plassmann, 2006) chính sách đầu tư (Jude
Wallace, 2005); Chính sách đất đai và sở hữu đất đai (Chengri Ding , 2003);
Chính sách xây dựng và nhà ở (Bertrand Renaud, 1995); Chính sách tiền tệ


12

(Shigeru Otsubo và Masahiko Tsutsumi, 1996); Chính sách tài chính bao gồm

chính sách thuế, chính sách giá và định giá và các chính sách về nguồn tài
chính phục vụ thị trường BĐS (Joseph K. Eckert, Rober I. Gloudemans và
Richard R. Almy, 1990) và Liu Tinghuan (2004) [109]. Đặc biệt là nghiên
cứu của Gershon Fedor (1998), “Các thể chế và thị trường đất đai” đã tổng
hợp thể chế về luật đất đai và thị trường đất đai của các nước kinh tế phát
triển (chủ yếu ở Châu Âu). Tác giả đã nêu bật những vai trò của Nhà nước
trong việc thực thi các điều kiện, can thiệp vào thị trường đất đai cho các đối
tác nước ngoài. Huy động các nguồn lực tài chính từ thị trường đất đai để phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước. [98]
1.1.1.2. Môi trường pháp lý để quản lý thị trường BĐS
Tầm quan trọng của Chính phủ trong vấn đề quản lý thị trường BĐS
luôn là vấn đề được các tác giả quan tâm nghiên cứu (David C. Parks, 1992).
Đó là những yêu cầu về pháp luật, tài chính, đạo đức về phòng các rủi ro về
mặt pháp lý. Nguyên ngân thuộc môi trường pháp lý có thể ảnh hưởng đến thị
trường BĐS, song việc hoàn thiện môi trường pháp lý lại rất khó khăn [90].
David Palmer & John MC Langhlin (1994) nêu ra các phương pháp lồng
ghép về quản lý đất đai theo kiểu truyền thống với quản lý đất đai theo
phương pháp hiện đại. Những ưu điểm của mô hình này sẽ tạo điều kiện
thuận lợi cho công tác quản lý và quy hoạch [90]. Tuy nhiên, ở mỗi quốc
gia cần có những điều chỉnh cho phù hợp. Liu Tinghuan (2004) cho rằng ở
mỗi quốc gia cần có các chính sách cụ thể để huy động nguồn lực tài chính
từ đất đai vào ngân sách nhà nước để đảm bảo lợi ích của Nhà nước [109].
1.1.1.3. Chính sách thuế đối với thị trường BĐS
Nghiên cứu về xây dựng chính sách thuế BĐS (Joan M. Youngman,
1996), nghiên cứu về cải cách hệ thống thuế BĐS (Jay K. Rosengard, 1998).
Một hệ thống thuế đất hoàn thiện sẽ tạo ra rất nhiều lợi ích cho quốc gia cũng
như thúc đẩy phát triển đô thị, làm giàu cho quốc gia thông qua việc sử dụng
hiệu quả nguồn đất đai, BĐS và vốn hóa được nguồn lực này nhằm phục vụ
vốn cho phát triển kinh tế nói chung. Roy Bahl và Jorge Martinez-Vazquez
(2007) nghiên cứu về thuế tài sản ở những nước đang phát triển (trong đó có

13

thuế BĐS), nghiên cứu này đã đưa ra những thuận lợi và bất lợi của phân cấp
tài chính và quản lý thuế tài sản ở các nước đang phát triển, làm thế nào để
tăng số thu về thuế tài sản và đóng góp của thuế tài sản trong phát triển đất
nước [116].
Nghiên cứu về phân cấp tài chính trong quản lý thuế BĐS còn có Blane
D. Lewis (2002), Roy Kelly (2004) các nghiên cứu này đã đưa ra các thách
thức đang nổi lên trong phân cấp tài chính từ cải cách thuế tài sản ở
Indonesia.
1.1.2. Các thành tố thị trường BĐS
Ciurlia và Gheno (2009) cho rằng thị trường BĐS nhạy cảm với cơ cấu
kỳ hạn lãi suất [86]. Trong khi đó, Ewing và Payne (2003) đã kết luận có mối
quan ngại đáng kể với việc đánh giá hiệu suất lợi nhuận BĐS hoặc xác định ý
nghĩa của các biến trạng thái cơ bản. Họ tìm ra những cú sốc chính sách tiền
tệ, tăng trưởng kinh tế, và lạm phát tất cả dẫn đến thấp hơn so với lợi nhuận
kỳ vọng, trong khi một cú sốc đối với phí bảo hiểm rủi ro mặc định là liên kết
với cao hơn lợi nhuận trong tương lai [94]. Frappa và Mesonnier (2010) đưa
ra bằng chứng mạnh mẽ của một hiệu ứng tích cực đáng kể của lạm phát tới
mục tiêu về tăng trưởng giá nhà thực tế và tỷ lệ tiền thuê nhà [94].
Thực tế là lạm phát làm giảm đầu tư, kinh tế sản lượng tăng trưởng và
tương lai cũng đã được xác định chắc chắn bởi Clark (1993). Huizinga (1993)
và Zion et al., (1993) tuyên bố lạm phát dẫn đến sự ổn định thấp hơn giá
tương đối gây bất ổn cao hơn các khoản đầu tư [99]. Feldstein và Summers
(1979) cũng xác định chắc chắn rằng lạm phát cao dẫn đến thuế thu nhập cao
hơn người dân. Mức độ nhạy cảm lãi suất phụ thuộc như thế nào nhiều thay
đổi của dự án đầu tư sẽ xảy ra trong lạm phát kỳ vọng [96]. Hevert et al.,
(1998) có điều tra sự nhạy cảm của tăng trưởng lạm phát gây ra bởi thay đổi

của lãi suất và xác định chắc chắn rằng sự tăng trưởng là nói chung là ít nhạy
cảm về lãi suất hơn về sở hữu. Yếu tố "kỳ vọng ngông cuồng" về giá nhà
trong tương lai cũng ảnh hưởng mạnh đến thị trường BĐS [102]. Chính sự kỳ
vọng này đã làm gia tăng nhiều các giao dịch trên thị trường BĐS, tuy nhiên
có thể gây ra các “ảo giác tiền tệ” (Brunnenmeier và Julliard, 2008) [82].


14

Những ảnh hưởng biến động bất thường của giá cổ phiếu cũng ảnh hưởng
mạnh đến giá BĐS và tốc độ bán BĐS. Lee et al., (2012) cho rằng có một
liên kết mạnh mẽ giữa các chỉ số chứng khoán và BĐS [107]. Cuộc khủng
hoảng kinh tế lớn, có thể làm gia tăng thiếu hụt vốn và tăng rủi ro trên thị
trường vốn, từ đó sẽ có tác động vào các hoạt động của thị trường BĐS
(Lipej, 2008) [108]. Các yếu tố tác động ảnh hưởng đến tăng trưởng hoặc suy
giảm BĐS là: thu nhập hộ gia đình, nhân khẩu học và xã hội, chỉ số chứng
khoán, cung cấp tài trợ và chi phí tài trợ, và đặc biệt là tác động của nhà nước.
Như vậy, thị trường BĐS cần có các dữ liệu cơ bản và thông tin, đặc
biệt, giá thị trường và xu hướng thời gian. Đối với một thị trường, để thành
công, cần phải được đảm bảo về tính minh bạch, an toàn về quyền sở hữu,
địa chính hiệu quả và hệ thống đăng ký đất đai nhanh chóng, đáng tin cậy và
cách thức truy cập, chấp nhận dữ liệu BĐS cho người sử dụng.
1.1.3. Các cấp độ phát triển của thị trường BĐS và phân loại thị
trường BĐS
World Bank (1995) chỉ ra rằng thị trường BĐS có những chu kì. Nhìn
chung sẽ có 5 cấp độ: sơ khai, tập trung hoá, tiền tệ hoá, tài chính hoá và thị
trường trưởng thành. Tác động của nó là rất lớn, đôi khi nó có thể làm cho
nền kinh tế của một quốc gia bị đình trệ, như trường hợp bong bóng BĐS của
Nhật Bản cuối những năm 80 của thế kỉ XX đã làm cho nền kinh tế Nhật Bản
có tăng trưởng thấp, thậm chí tăng trưởng âm. Chẳng hạn, khi lý giải về

nguyên nhân gây nên hiện tượng bong bóng nhà đất, Mark Thornon (2013)
kết luận rằng chính sách duy trì lãi suất thấp của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ
(FED) trong một khoảng thời gian quá lâu là nguyên nhân chính dẫn đến các
cơn sốt giá nhà đất trên thị trường BĐS của Mỹ [110]. Việc quản lý TTBĐS
có vai trò rất quan trọng. Vì vậy, mỗi chính phủ cần phải theo dõi sát sao tình
hình phát triển của thị trường BĐS.
David Geltner & Normal G. Miller (2001) đã chia thị trường BĐS thành:
thị trường không gian xây dựng; thị trường tài sản và ngành kinh doanh phát
triển BĐS. Thị trường không gian xây dựng bao gồm thị trường đất đai và thị
trường mặt bằng nhà xưởng, căn hộ. Thị trường tài sản gồm thị trường đất đai,


15

nhà xưởng và những vật kiến trúc. Bộ phận quan trọng còn lại là ngành kinh
doanh BĐS bao gồm những tổ chức kinh doanh, những doanh nhân kinh doanh
và các tổ chức hỗ trợ [90]. BĐS không phải đơn thuần là một ngành kinh tế kĩ
thuật hẹp mà là một lĩnh vực hoạt động kinh tế (Michael E. Porter, 1989) do
vậy, kinh doanh cũng như phát triển BĐS và thị trường, cần có một hệ thống
kiến thức, kinh nghiệm cũng như một hệ thống chính sách minh bạch và lành
mạnh [110].Tuy nhiên, trên thực tế, ở khu vực Nam Á đất đai chủ yếu nằm
trong tay một số chủ đất nên thị trường bị thao túng và phát triển không hướng
đến cộng đồng dân cư (Rashid Faruqee và Kevin Carey, 1997). Như vậy, việc
hoạch định chính sách phát triển của thị trường là rất quan trọng.
Tóm lại, những công trình nghiên cứu của nước ngoài đã tiếp cận và
phân chia thị trường BĐS theo các tiêu chí khác nhau. Tuy nhiên, những
nghiên cứu này đều lấy bối cảnh cụ thể tại các quốc gia khác nhau trên thế
giới do vậy việc áp dụng nguyên vẹn một khung lý thuyết của một nghiên cứu
nào đó vào bối cảnh Việt Nam hiện nay sẽ không thể hiện được sự khác biệt
cũng như phản ảnh được chính xác vấn đề nghiên cứu của Việt Nam. Tuy

nhiên, những nghiên cứu nước ngoài về thị trường BĐS như đã đề cập ở trên
là những tài liệu tham khảo tốt đối với luận án về phương pháp tiếp cận, cách
thức phân loại thị trường, các nhân tố tác động tới thị trường BĐS,.. cũng như
các bài học kinh nghiệm thành công/thất bại trong phát triển thị trường BĐS.
1.2. Công trình nghiên cứu của Việt Nam về phát triển thị trường
BĐS
1.2.1. Các công trình nghiên cứu về thể chế thị trường BĐS
Đinh Văn Ân (2009), khi nghiên cứu về chính sách phát triển thị trường
BĐS ở Việt Nam đã đánh giá về tình hình thực hiện, khả năng thực tiễn và tác
động của chính sách đối với thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 1986-2009.
Nghiên cứu đã đề ra các giải phát triển thị trường BĐS đến năm 2020, gồm:
(i) Giải pháp chính sách xác lập BĐS; (ii) Giải pháp tài chính-tiền tệ; (iii) Giải
pháp chính sách khai thác giá thị trường BĐS; (iv) Giải pháp chính sách minh
bạch hoá thị trường BĐS; (v) Giải pháp về chính sách tổ chức và quản lý thị
trường BĐS;và (vi) Giải pháp về đào tạo nguồn nhân lực [2]. Tuy nhiên, do


16

công trình nghiên cứu thực hiện từ năm 2009 nên bối cảnh đề xuất giải pháp
của tác giả khác rất nhiều so với thực tiễn hiện nay.
Võ Văn Đức, Phạm Thị Khanh (2009) khi nghiên cứu chính sách đầu tư
phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam đã cho rằng thị trường BĐS ở Việt
Nam còn sơ khai, phát triển thiếu bền vững và tiểm ẩn nhiều rủi ro đối với
nền kinh tế quốc dân. Một trong những nguyên nhân quan trọng là do chính
sách đầu tư phát triển thị trường BĐS còn nhiều bất cập. Chính sách tín dụng
đối với đầu tư phát triển TTBĐS chưa thật sự thúc đẩy thị trường này phát
triển bền vững. Chính sách đầu tư chưa thực sự tác động tới các chủ đầu tư có
tiềm lực tài chính mạnh, kỹ thuật, công nghệ cao trong phát triển hàng hóa
BĐS chất lượng cao đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững. Sự phối kết hợp

giữa chính sách đầu tư phát triển TTBĐS với chính sách xã hội, thực hiện
công bằng xã hội, xóa đói giảm nghèo … còn hạn chế [12].
Nguyễn Văn Điển (2010) trong nghiên cứu về hệ thống văn bản pháp
luật quản lý thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh đã cho rằng mặc dù có
những kết quả tích cực nhưng hệ thống văn bản pháp lý về quản lý thị trường
BĐS trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh của chính quyền vẫn còn những
khoảng trống, chưa chế định đầy đủ, thể hiện trên các mặt sau: (i) Các văn
bản chế định nằm phân lập ở hai mảng đất đai và xây dựng công trình BĐS,
chứ chưa hội tụ chung về các văn bản chi phối lĩnh vực kinh doanh và vận
hành thị trường BĐS. (ii) Phương cách phối hợp và trách nhiệm trong việc
xây dựng quy hoạch đô thị, kế hoạch sử dụng đất chưa rõ. (iii) Phương thức
giải quyết đền bù giải tỏa chưa hợp lý. (iv) Biện pháp điều tiết địa tô chênh
lệch chưa rõ và chưa hiệu quả. (v) Cơ chế giám sát hoạt động của các sản,
trung tâm giao dịch BĐS, thể chế môi giới BĐS, chế tài nghiêm minh khi xử
phạt vị phạm lĩnh vực BĐS chưa có [10].
Lê Xuân Bá (2011) khi nghiên cứu về chính sách phát triển thị trường
BĐS đã cho rằng: hệ thống cơ chế chính sách liên quan đến thị trường BĐS
vẫn còn những tồn tại thể hiện trên các mặt sau: (i) Thị trường BĐS Việt Nam
còn đang ở cấp độ phát triển thấp, các thành tố của thị trường hình thành chưa
đầy đủ. (ii) Thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn rất thiếu minh bạch, chủ yếu phụ


17

thuộc vào bên bán. (iii) Thị trường BĐS Việt Nam còn bị phân chia, cắt khúc
xét ở góc độ địa bàn, chủ thể đầu tư và cả loại hình sản phẩm. (iv) Thị trường
BĐS Việt Nam rất khó tiếp cận, chi phí phi chính thức cao, gây trở ngại, hạn
chế phát triển sản xuất. (v) Chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam
còn thiếu nhiều văn bản quan trọng, hay thay đổi thiếu tính dự báo, thiếu tính
chế tài [3].

1.2.2. Các công trình nghiên cứu về các thành tố thị trường BĐS
Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
(2002) trong công trình “Housing Finance- Tài chính nhà ở” đã phân tích các
vấn đề cung cầu tiền tệ của thị trường BĐS. Qua đó đề xuất về sự cần thiết
phải hình thành một thị trường thế chấp thứ cấp cho BĐS [58]. Trịnh Huy
Thục (2006) trong công trình “Nghiên cứu các yếu tố cấu thành thị trường
BĐS nhà đất, đề xuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý thị trường
BĐS” đã trình bày khá toàn diện về các vấn đề liên quan đến thị trường BĐS
từ cách tiếp cận của các nhà quản lý và nhà ở. Nghiên cứu đã chỉ ra rằng thị
trường BĐS Việt Nam mới đang phát triển ở cấp độ thấp, mua bán trực tiếp, thị
trường thứ cấp chưa hình thành [68]. Hoàng Thị Hương Lan (2011) đã chỉ ra
thị hiếu về nhà của các gia đình trẻ ở thủ đô Hà Nội với trọng tâm là loại hình
trung cư cao tầng trong các khu đô thị mới. Bằng phương pháp phát biểu sở
thích (stated – preference), áp dụng phép đo trực tiếp và các phương pháp phân
tích để trả lời câu hỏi nghiên cứu, kết quả cho thấy các gia đình quan tâm nhất
đến các cam kết của chủ đầu tư và chất lượng cơ bản của chung cư và dịch vụ
thân thiện với trẻ. Nghiên cứu cũng chỉ ra giá cả là yếu tố có ảnh hưởng nhất
đến sở thích của hộ gia đình, tiếp theo là vị trí và diện tích sàn. Đa số các hộ gia
đình thích sống gần trung tâm thành phố để dễ dàng tiếp cận với công việc,
trường học và trạm y tế và các dịch vụ giải trí. Một phần nhỏ hộ gia đình lại lựa
chọn sống xa trung tâm thành phố để có những điều kiện về môi trường, không
gian sống và chi phí thấp. Những thị hiếu được thảo luận trong mối liên hệ với
các điều kiện hiện tại của khu vực đô thị Hà Nội để đưa ra những khuyến nghị
chính sách quy hoạch đô thị và những dự án nhà mới [47].


18

Trần Kim Chung (2010), đã nghiên cứu các kênh cung cấp vốn cho thị
trường BĐS bao gồm: kênh cấp vốn từ hệ thống ngân hàng, kênh cấp vốn

thông qua thị trường cổ phiếu-thị trường chứng khoán, kênh vốn đầu tư nước
ngoài, kênh cấp vốn từ các nhà đầu tư tiềm năng và các kênh khác. Qua đó, đề
xuất 3 nhóm giải pháp tăng cường nguồn vốn cho doanh nghiệp BĐS gồm:
nhóm giải pháp tăng cường năng lực doanh nghiệp và đầu tư, nhóm giải pháp
với các công cụ tiền tệ và nhóm giải pháp với các công cụ tài chính [8]. Trong
một nghiên cứu khác, Đặng Hùng Võ (2011) đã nghiên cứu thị trường BĐS
Việt Nam với vấn đề ổn định kinh tế vĩ mô, kiềm chế lạm phát. Nghiên cứu
này đã chỉ ra rằng hiệu quả của kiềm chế lạm phát cũng như sự phục hồi của
thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào niềm tin ở thị trường ngày mai của người
tiêu dùng, của nhà đầu tư nhỏ lẻ. Tâm lý lạc quan vào chính sách của Chính
phủ, vào triển vọng lợi nhuận của tương lai luôn tạo hiệu quả cao trong khắc
phục lạm phát và bình ổn thị trường BĐS [70].
Phan Thanh Sỹ (2012) cũng đã nghiên cứu các yếu tố chính ảnh hưởng
đến quyết định mua BĐS của người tiêu dùng Việt Nam, trong phạm vi thành
phố Hồ Chí Minh. Hai yếu tố quyết định chính là không gian sống và khoảng
cách, sau đó mới đến đặc điểm của ngôi nhà, tài chính và môi trường. Còn các
yếu tố như nhân khẩu học, giới tính, tình trạng hôn nhân, giáo dục, tuổi tác,
giới tính, nghề nghiệp và thu nhập không giải thích cho các biến phụ thuộc và
không có sự khác nhau trong các nhóm dân số khác nhau [62]. Đào Hữu Hòa
(2013), phân tích đặc điểm và cơ chế vận hành của thị trường BĐS ở Việt
Nam để làm rõ nguồn gốc của “bong bóng” BĐS và chỉ ra những hậu quả của
nó. Nguyên nhân hình thành “bong bóng” BĐS ở Việt Nam là do: (i) Cung
BĐS biến động không theo đúng quy luật cung – cầu trên thị trường , cung
luôn có độ trễ so với cầu. (ii) Việc duy trì chính sách độc quyền nhà nước về
đất đai luôn là mảnh đất mầu mỡ cho việc phát triển các hành động hối lộ để
chạy dự án. Điều này làm cho chi phí ngầm tăng cao, đẩy giá thành BĐS lên
cao hơn so với giá trị thực của nó. (iii) Việc tạo “bong bóng” BĐS còn có sự
tham gia tích cực của một đội ngũ đông đảo các nhà đầu cơ thực hiện công
việc mua qua bán lại, đẩy giá BĐS liên tục tăng cao. (iv) Một nhân tố cũng

19

quan trọng không kém trong việc tham gia đẩy giá BĐS lên cao đó là tình
trạng thiếu hụt về thông tin. Chính sự không minh bạch trên thị trường BĐS
những năm qua là môi trường lý tưởng cho giới đầu cơ lợi dụng tạo những
cơn sốt giá, đẩy giá đất lên cao [43].
Trần Thị Thu Hiền (2014), nghiên cứu về tín dụng BĐS liên kết 4 “nhà”:
ngân hàng – chủ đầu tư – nhà thầu – nhà cung cấp vật liệu xây dựng. Theo tác
giả, sự liên kết này chỉ thực hiện hiệu quả khi tất cả các chủ thể kể trên – chủ đầu
tư – nhà thầu – nhà cung cấp vật liệu xây dựng – cùng là khách hàng của một tổ
chức tín dụng… Nghiên cứu cũng chỉ ra 3 giải pháp mà ngân hàng thương mại
cần phải thực hiện để sự liện kết đạt hiệu quả, đó là: (i) Các ngân hàng thương
mại cần thiết lập cơ chế phối hợp trong việc công bố thông tin về khách hàng.
(ii) Các ngân hàng thương mại cần xác định đối tác thích hợp cho các doanh
nghiệp tham gia chuỗi. (iii) Các ngân hàng thương mại cần thống nhất về chính
sách tín dụng trong việc thu hồi hay thanh toán các khoản nợ [41].
1.2.3. Các công trình nghiên cứu về cấp độ phát triển của thị trường
bất động sảnVũ Đình Ánh (2006) ở nghiên cứu “Những nghịch lý trên thị
trường BĐS đô thị Việt Nam” đã cho rằng mức độ phát triển của thị trường
BĐS Việt Nam mới ở cấp độ thấp, có 6 nghịch lý dẫn đến tình trạng này
nhưng nguyên nhân chủ yếu là từ tài chính, tiền tệ. Thị trường BĐS Việt Nam
chưa thể vượt qua những vấn đề về tài chính, tiền tệ và mới chỉ dừng lại ở cấp
độ xây dựng, tập trung hóa [1]. Vũ Lâm Bình (2008) trong nghiên cứu về
“Tình hình đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam”, đã phản ánh thực trạng mất
cân đối trong quan hệ cung-cầu trên thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay đặc
biệt là đối với 2 thành phố lớn là Hà Nội,và Thành phố Hồ Chí Minh. Nghiên
cứu cũng đề cập đếnsự nhận thức, xu hướng đầu tư vào thị trường BĐS của
các nhà đầu tư nước ngoài thời gian gần đây và những thế mạnh của họ [5].
Đinh Sơn Hùng (2008), đã có nghiên cứu về thị trường BĐS và sự phát

triển của loại hình dịch vụ này tại Thành phố Hồ Chí Minh. Qua việc phân
tích những hạn chế, tác giả đã đưa ra một số đề xuất phát triển thị trường BĐS
ở Thành phố Hồ Chí Minh theo hướng phát triển toàn diện, đảm bảo thúc đẩy
việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế thành phố theo hướng tiến bộ và hiện đại, góp