Phát triển kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. thực trạng và giải pháp

LờI NóI ĐầU
Bất động sản (BĐS) là một nguồn tài sản lớn của mọi quốc gia, mọi nền
kinh tế, của mọi gia đình và cá nhân. Nó có vai trò vô cùng quan trọng, là t
liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội, đảm
bảo cho quá trình tái sản xuất tồn tại và phát triển. Cùng với sự phát triển của
sản xuất hàng hoá thì BĐS cũng đợc mua bán và trở thành hàng hoá, từng bớc
phát triển từ thấp đến cao, qui mô mở rộng dần từ cá biệt thành phổ biến, từ
đó thị trờng BĐS đợc hình thành và phát triển. Trong thị trờng này, kinh
doanh (KD) BĐS là hoạt động giữ vai trò chủ đạo và đợc rất nhiều ngời quan
tâm.
ở nớc ta, thị trờng BĐS mới đợc hình thành kể từ khi Luật đất đai 1993
ra đời, cho nên nó còn ở giai đoạn sơ khai. Chính vì vậy, Đảng và Nhà nớc
(NN) ta đang rất nỗ lực trong việc tạo lập và hoàn thiện môi trờng vĩ mô cho
sự phát triển của thị trờng BĐS, trong đó đặc biệt chú trọng tới hoạt động
KDBĐS. Báo cáo chính trị của Ban Chấp hành Trung ơng Đảng khoá IX tại
Đại hội Đại biểu Toàn quốc lần thứ X của Đảng đã chỉ rõ: Phát triển thị tr-
ờng BĐS, bao gồm thị trờng quyền sử dụng đất và BĐS gắn liền với đất...
Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cờng tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cơng
trong quản lý đất đai. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về KDBĐS.
Trong thời gian vừa qua, dới tác động của hệ thống pháp luật và chính
sách của NN, hoạt động KDBĐS ở nớc ta đã có những bớc tiến đáng kể. Tuy
nhiên, do đây là một lĩnh vực còn rất non trẻ nên còn tồn tại rất nhiều bất cập,
gây cản trở cho sự phát triển của KDBĐS. Và trong tiến trình hội nhập kinh
tế hiện nay, nhiều cơ hội mới đã đợc các doanh nghiệp Việt Nam nắm bắt,
song những thách thức đặt ra cũng không nhỏ. Đặc biệt, về môi trờng pháp
lý, còn có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu nhất quán giữa các văn bản
pháp quy; các chính sách của NN cha thực sự thúc đẩy sự phát triển của lĩnh
vực KDBĐS; thủ tục hành chính còn rờm rà, rắc rối, gây nhiều phiền hà. Do
vậy, yêu cầu bức thiết đợc đặt ra lúc này là cần phải chỉnh sửa lại, tiến tới
1
hoàn thiện dần hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai và BĐS, cũng nh

phải đổi mới trong cách thức KD của các doanh nghiệp nhằm đa hoạt động
KDBĐS ở nớc ta phát triển bắt kịp với xu thế của thời đại. Để thực hiện đợc
những điều này thì đòi hỏi phải có một cơ sở lý luận khoa học và những kinh
nghiệm thực tiễn phong phú và đúng đắn. Tuy nhiên cho đến nay có rất ít
công trình khoa học nghiên cứu một cách đầy đủ về thị trờng BĐS Việt Nam
cũng nh là đề xuất các giải pháp nhằm đẩy mạnh sự phát triển của hoạt động
KDBĐS ở Việt Nam. Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài Phát triển kinh
doanh bất động sản ở Việt Nam: thc trng v gi i phap" trở nên hết sức
cấp thiết, có ý nghĩa sâu sắc cả về lý luận và thực tiễn.
Mục tiêu nghiên cứu: đó là qua việc đi sâu vào tìm hiểu những mặt còn
tồn tại, gây cản trở đối với hoạt động KDBĐS ở Việt Nam, nhằm đề xuất các
giải pháp để có thể khắc phục đợc các tồn tại này với các cơ quan hoạch định
chính sách NN, để thúc đẩy sự phát triển của hoạt động KDBĐS ở Việt Nam
trong giai đoạn hiện nay.
Đối tợng, phạm vi nghiên cứu: Công trình này tiếp cận hệ thống
những vấn đề chủ yếu liên quan đến môi trờng vĩ mô tác động tới hoạt động
KDBĐS với t cách là những vấn đề mang tính lĩnh vực, đó là lĩnh vực đất đai,
BĐS.
Phơng pháp nghiên cứu: Công trình này lấy phơng pháp duy vật biện
chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu, đồng thời kết hợp chặt chẽ
với các phơng pháp khác nh phơng pháp thống kê, phơng pháp chuyên gia,
phơng pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn hoạt động KDBĐS v.v.
và có tham khảo thêm các công trình nghiên cứu đã thực hiện trong lĩnh vực
này. Các số liệu trong công trình này đợc lấy từ các nguồn số liệu thống kê
của cơ quan NN và trên các tạp chí BĐS, các trang web chuyên ngành v.v.
Kết cấu công trình: Công trình này bao gồm 3 chơng:
Chơng I: Một số vấn đề cơ bản của hoạt động KDBĐS.
Chơng II: Thực trạng hoạt động KDBĐS ở Việt Nam.
2
Ch¬ng III: Mét sè gi¶i ph¸p chñ yÕu thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña

KDB§S ë ViÖt Nam trong giai ®o¹n hiÖn nay.
3
CHƯƠNG 1:
MộT Số VấN Đề CƠ BảN Về HOạT ĐộNG
Kinh Doanh BấT ĐộNG SảN
1.1. KháI niệm, đặc điểm, vai trò bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng,ngời ta
có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái
quát nhất mà tất cả các nớc đều sử dụng là phân chia tài sản làm hai loại:Bất
động sản và động sản.
Bất động sản là một khái niệm đợc sử dụng phổ biến ở hầu hết các nớc trên
thế giới. ở nớc ta theo điều 181 bộ luật dân sự quy định:
Bất động sản là các tài sản không thể di dời đợc bao gồm:
-Đất đai;
-Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền nhà ở, công trình xây dựng đó;
-Các tài sản khác gắn liền với đất;
-Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sn là những tài sản
vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Nh vậy,đợc coi là bất
động sản khi có các điều kiện sau :
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con ngời.
- Đợc chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng ngời.
- Có thể đo lờng bằng giá trị nhất định.
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của
nó không thay đổi.
- Tồn tại lâu dài
Với quan niệm trên, BĐS thờng đợc phân chia thành nhóm sau đây:
4

-Đất đai: Phải là đất không di dời đợc hoặc di dời đợc nhng không đáng kể;
Phải là đất đai đã xác định chủ quyền; Đất đai đó phải đợc đo lờng bằng giá
trị.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở và công trình xây dựng đó là: nhà cửa xây dựng cố định không thể
di dời, hoặc không di dời đáng kể: nhà ở, trung tâm thơng mại, khách sạn,
văn phòng; các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: nh đờng xá,cầu
cống, bến cảng,sân bay, bãi đỗ đợc xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản
khác gắn liền không thể di dời với các công trình xây dựng đó: máy điều hoà
trung tâm, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình; Các tài
sản đó phải có khả năng đo lờng và lợng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn
đo lờng nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai nh vờn cây lâu năm bao gồm cả cây
trồng và đất trồng cây; Các công trình nuôi trồng thuỷ sản;cánh đồng làm
muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác
hầm mỏ và các tài sản do pháp luật quy định.
1.1.2. Đặc điểm chủ yếu của BĐS.
Ngoài những đặc trng cơ bản nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm cụ thể
sau:
Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả
năng di dời đợc. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất
đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian.
Chính vì vậy, giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Yếu tố
vị trí bao gồm: vị trí địa lý và vị trí tơng đối. Vị trí địa lý đợc xác định bằng
các tiêu thức đo lờng địa lý thông thờng, còn vị trí tơng đối đợc đánh giá bởi
khoảng cách đến trung tâm, các điểm dịch công cộng, các công trình công
cộng nh: thơng mại, văn hoá, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp
cận. Yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của BĐS. Khi một
yếu tố làm thay đổi vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của BĐS.
5

Khi một yếu tố làm thay đổi vị trí thì cũng làm thay đổi lợi ích của BĐS. Do
vậy một mặt, khi đầu t kinh doanh phát triển hoặc định giá BĐS phải dự tính
trớc các thay đổi này. Đồng thời, đầu t vào các công trình BĐS phải đi đôi với
việc phát triển các yếu tố tiếp cận, giảm khoảng cách đến các trung tâm bằng
việc phát triển cơ sở hạ tầng, giao thông, điện, nớc.
Cũng do BĐS có tính cố định về vị trí nên giá trị và lợi ích của BĐS chịu tác
động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt, bao gồm các yếu tố về: điều kiện tự
nhiên, kinh tế - xã hội và môi trờng.
Thứ hai, BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hoá
BĐS gắn liền với sự trờng tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng
không thể bị tiêu huỷ: Mặt khác, các công trình xây dựng, kiến trúc thờng có
tuổi thọ cao kể cả BĐS nông nghiệp (vờn cây lâu năm) cũng tồn tại lâu dài.
Tính lâu bền của BĐS khác nhau tuỳ theo loại BĐS. Tính lâu bền BĐS thể
hiện ở cả 2 góc độ: vật lý và kinh tế, thờng tuổi thọ vật lý cao hơn tuổi thọ
kinh tế chính vì vậy, khi đầu t xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết
định tuổi thọ vật lý, tránh đầu t lãng phí hoặc đầu t nhiều lần.
Thứ ba, hàng hoá BĐS mang tính khan hiếm. Sở dĩ có tính khan hiếm là do
đất đai là yếu tố có giới hạn, đất đai dùng cho đầu t phát triển lại càng giới
hạn hơn. Trong khi đó do yêu cầu phát triển, nhu cầu về đất đai ngày càng
nhiều dẫn đến sự mất cân đối cung - càu BĐS đẩy giá lên cao, xuất hiện hiện
tợng đầu cơ đất đai. Vì vậy nhà nớc phải có tính chất điều tiết cân bằng cung
- cầu.
Thứ t, tính dị biệt của BĐS. Sự khác biệt của BĐS trớc hết là do khác nhau
về vị trí, khác nhau về kết cấu, kiến trúc, hớng, cảnh quan. Do vậy, trong đầu
t phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị BĐS và đáp
ứng nhu cầu về tính dị biệt của ngời tiêu dùng.
Thứ năm, hàng hoá BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã
hội. Nhìn chung mọi hàng hoá đều có đặc điểm này nhng với hàng hoá BĐS
thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ nh vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu
6

vực, mỗi dân tộc đều chịu ảnh hởng của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã
hội thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngỡng, tôn giáo, tâm lý.
Thứ sáu, hàng hoá BĐS chịu ảnh hởng lẫn nhau. Giữa các hàng hoá BĐS có
sự tác động và ảnh hởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay hoàn thiện của
hàng hoá BĐS này là điều kiện ra đời hoặc mất đi, tăng hoặc giảm giá trị của
BĐS kia. BĐS là loại tài sản có tính ảnh hởng rất mạnh giữa các BĐS liền kề
và có tác động ảnh hởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế - xã hội có liên
quan. Do vậy, khi đầu t xây dựng hoặc đánh giá BĐS phải tính đến yếu tố
ảnh hởng tới công trình khác. Cũng chính vì sự ảnh hởng của BĐS đến các
hoạt động kinh tế - xã hội nên nhà nớc phải giữ vai trò quản lý và điều tiết thị
trờng BĐS.
Thứ bảy, BĐS là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu
t xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy,
đầu t kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và vốn dài hạn, phải biết khai thác đặc
tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu t kinh doanh. Cũng do đặc điểm
này đòi hỏi các hoạt động kinh doanh BĐS cần đến sự tham gia của ngân
hàng và các tổ chức tín dụng.
Thứ tám, hàng hoá BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật và
chính sách của Nhà nớc. BĐS là loại tài sản quan trọng. Các quan hệ giao
dịch về BĐS thờng có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế
- xã hội. Hơn nữa BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai về bản chất thuộc sở
hữu toàn xã hội. Do vậy, để tăng cờng vai trò của mình, quản lý các hoạt
động của thị trờng BĐS, nhà nớc ban hành các văn bản pháp luật, chủ trơng,
chính sách nhằm thực hiện vai trò quản lý và khai thác có hiệu quả nguồn nội
lực.
Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hoá BĐS phụ thuộc
nhiều vào năng lực quản lý. Vì BĐS thờng có giá trị cao, nhiều chủng loại
nên việc quản lý chúng khá phức tạp đòi hỏi ngời quản lý phải có năng lực
cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với hàng hoá thông thờng.
7

1.1.3. Vai trò của BĐS
Hiện nay ở Việt Nam cha có nguồn thống kê chính thức nào về tổng giá trị
các BĐS ở nớc ta là bao nhiêu và nó chiếm tỷ lệ nào trong tổng tài sản quốc
gia, do vậy khó thông qua các số liệu thống kê chính thức để minh hoạ cho
quy mô và qua đó là vai trò của BĐS trong xã hội. Theo một cách tiếp cận,
tuy không đợc chính thống song vẫn có sức thuyết phục, đó là việc phân tích
về các BĐS nhà ở hiện nay trong xã hội chúng ta bởi theo quy luật chung của
sự phát triển thì BĐS nhà ở thờng chiếm tỷ trọng lớn trong các loại BĐS. Với
một số giả định và các số liệu lấy từ nguồn trên Website của Tổng cục Thống
kê đã ớc tính tổng giá trị các BĐS nhà ở hiện nay của Việt Nam tơng đơng
khoảng 150 tỷ đô la Mỹ. Trong cách ớc tính trên thì tổng giá trị BĐS nhà ở
của Việt Nam cũng có giá trị ít nhất bằng 5 lần tổng thu nhập quốc dân hiện
nay và đó là một con số rất lớn. Bên cạnh các BĐS nhà ở, các BĐS thơng
mại, công nghiệp, công cộng, cũng có giá trị không nhỏ và do đó có thể nói
tổng giá trị BĐS là một số khổng lồ.
Hơn nữa, mỗi một công dân, một hộ gia đình, tổ chức đều cần đến BĐS
trong cuộc sống hàng ngày nh: nơi ở, nơi làm việc, nơi sản xuất, nơi vui chơi,
giải trí.
Do vậy, vai trò BĐS là vô cùng lớn và hết sức quan trọng trong mọi cộng
đồng, mọi quốc gia trong đó có Việt Nam.
1.2. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của thị trờng BĐS
1.2.1. Khái niệm thị trờng BĐS
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng BĐS, song các quan niệm cùng
có một điểm chung khái quát về thị trờng BĐS là tổng hoà các quan hệ giao
dịch về BĐS đợc thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá - tiền tệ diễn ra
trong một không gian, thời gian nhất định.
BĐS bao gồm nhiều loại khác nhau song mọi BĐS đều gắn liền yếu tố đất
đai. Do vậy các đặc trng của hàng hoá - thị trờng đất đai luôn là yếu tố đóng
vai trò trọng tâm, chi phối toàn bộ hoạt động của thị trờng BĐS.
8

1.2.2. Phân loại thị trờng BĐS
Tuỳ theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, ngời ta có thể phân loại thị trờng
BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau. Ví dụ:
Dựa vào loại hàng hoá BĐS. Phân chia thành: thị trờng đất đai, thị trờng
nhà ở, thị trờng BĐS công nghiệp, thị trờng BĐS thơng mại - dịch vụ,...
Dựa vào mức độ kiểm soát, phân chia thành thị trờng chính thức và thị tr-
ờng phi chính thức.
Dựa vào trình tự tham gia, phân chia thành: thị trờng sơ cấp và thị trờng thứ
cấp.
1.2.3. Những đặc điểm chủ yếu của thị trờng BĐS
Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá thông
thờng nên thị trờng BĐS cũng có đặc điểm riêng.
Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hoá với đặc điểm giao dịch. Do đặc điểm
của BĐS có vị trí cố định, không thể di dời đợc. Do vậy các giao dịch BĐS đ-
ợc tiến hành trên các chợ ảo, có thể sàn giao dịch, chợ địa ốc hoặc một địa
điểm nhỏ nh nhà riêng, nhà hàng, mạng Internet Quan hệ giao dịch BĐS dù
diễn ra ở đâu đều phải qua 3 khâu cơ bản đó là: đàm phán, kiểm tra thực địa
và đăng ký pháp lý. Từ đặc điểm này cho thấy nhà nớc muốn quản lý thị tr-
ờng BĐS phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc, nó không giống
nh kiểm soát các loại hàng hoá khác bày bán trên sạp hàng: tem nhãn, xuất
xứ, chất lợng, và thời gian diễn ra giao dịch thờng dài, do đó dễ gặp các biến
động rủi ro. Điều đó buộc các bên phải ấn định và rút ngắn thời gian giao
dịch.
Thứ hai,thị trờng BĐS thực chất là thị trờng giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong các BĐS. Do đặc điểm của đất đai là không hao mòn và mất
đi (trừ trờng hợp đặc biệt và ngời sở hữu và sử dụng đất đai không sử dụng
đất đai nh các hàng hoá khác. Điều mà họ mong muốn là quyền hay các lợi
ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai phải dựa vào khả
năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu t vào đất đai.
9

Thứ ba, thị trờng BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc.Do BĐS không di
dời đợc, nó có vị trí cố định gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội
của từng vùng, từng khu vực. Do đó cung - cầu BĐS ở các vùng, các khu vực
rất phong phú, đa dạng từ số lợng, chất lợng kiểu cách đến quy mô và trình
độ phát triển. Mặt khác, BĐS còn phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu
của từng vùng. Từ đặc điểm này cho thấy quan hệ giao dịch BĐS nếu có biến
động thì thờng chỉ diễn ra ở từng vùng nhất định. Đồng thời, khi nghiên cứu
thị trờng BĐS phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực gắn với từng
điều kiện cụ thể.
Thứ t, thị trờng BĐS là thị trờng không hoàn hảo. Do các thông tin về hàng
hoá BĐS và thị trờng BĐS không đầy đủ và không đợc phổ biến rộng rãi nh
các loại hàng hoá khác. Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại khó chính xác,
BĐS mang tính vùng và khu vực chúng không liền kề nhau và không phải
bao giờ cũng tìm đợc BĐS cùng loại để so sánh. Hơn nữa, số lợng ngời tham
gia giao dịch là nhỏ không đủ đảm bảo tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo mà là
giá sản phẩm đơn chiếc do đó ngời bán có lợi thế độc quyền nhờ đó thu đợc
lợi nhuận cao. Cũng do tính độc quyền của ngời cung có thể tạo nên những
cơn sốt giá.
Thứ năm, cung về BĐS phản ứng chậm hơn cầu và giá BĐS. Do đặc điểm
của BĐS cần phải có thời gian để tạo ra chúng. Cung BĐS là có giới hạn, cầu
BĐS lại luôn tăng nên sự biến động từ giá thờng bắt đầu do sự thay đổi của
cầu. Sự phản ứng của cung không kịp cầu hình thành những cơn sốt giá BĐS.
Do vậy, nhà nớc phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung - cầu BĐS,
đặc biệt có các giải pháp bình ổn thị trờng BĐS hạn chế nạn đầu cơ, tạo môi
trờng và điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh BĐS, xử lý nghiêm
các vi phạm pháp luật.
Thứ sáu, thị trờng BĐS là thị trờng khó thâm nhập nên cần có t vấn chuyên
nghiệp. Do BĐS là loại hàng hoá có tính khan hiếm và giá trị lớn. Ngời mua
và bán BĐS ít có kinh nghiệm và lợng thông tin không đầy đủ để lựa chọn đ-
ợc thị trờng phù hợp với BĐS cần giao dịch nên cần phải có các nhà t vấn,

10
môi giới - đó là những ngời đợc đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am
hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia của họ, các giao dịch
BĐS sẽ trở nên dễ dàng hơn.
Thứ bảy, thị trờng BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. BĐS là tài
sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của nhà nớc đối với chúng bằng pháp
luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch BĐS. Mọi BĐS đều đợc
nhà nớc quản lý thông qua công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận. Sự tham
gia của nhà nớc vào thị trờng BĐS thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị
trờng BĐS ổn định hơn và an toàn hơn. Hơn nữa thông qua kiểm soát thị tr-
ờng BĐS, nhà nớc tăng đợc nguồn thu từ thuế đối với các giao dịch BĐS.
Thứ tám, thị trờng BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trờng vốn. Đặc
điểm này bắt nguồn từ đặc điểm BĐS là tài sản có giá trị lớn do đó mọi giao
dịch đầu t kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có một lợng vốn lớn. Lợng vốn này
phải huy động từ thị trờng vốn. Thực tế, nếu không có một thị trờng vốn phát
triển lành mạnh, ổn định thị trờng BĐS cũng không thể phát triển lành mạnh
và ổn định đợc. Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự
khủng hoảng của thị trờng BĐS.
Thứ chín, sự tham gia hay rút khỏi thị trờng BĐS là khó khăn, phức tạp và
cần nhiều thời gian. Sở dĩ nh vậy là vì BĐS thờng có giá trị lớn, ngời mua
không đông, việc mua bán lại không thể đơn giản, nhanh chóng nh đối với
các loại hàng hoá khác. BĐS là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển
đổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi định hớng đầu
t, đặc biệt đòi hỏi nhà đầu t tham gia thị trờng BĐS phải xác định hớng đầu t
dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ
vật lý để quyết định hớng đầu t.
1.2.4. Vai trò của thị trờng BĐS
Thứ nhất, thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
11
BĐS là yếu tố không thể thiếu trong quá trình tái sản xuất xã hội, điều kiện

đảm bảo tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ. Thị trờng
BĐS cung cấp hàng hoá BĐS cho các nhu cầu đó.
Thị trờng BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất cho các yếu tố sản xuất. Sản
xuất phát triển đòi hỏi các yêu cầu về BĐS từ đó việc kinh doanh BĐS phát
triển, vì vậy xã hội không ngừng phát triển thị trờng BĐS.
Thị trờng BĐS phát triển còn góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, sắp
xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và theo định hớng phát
triển kinh tế ở mỗi địa phơng và cả quốc gia.
Thị trờng BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về BĐS, cầu nối giữa
các giao dịch BĐS. Trong điều kiện phát triển của kinh tế thị trờng cần áp
dụng khoa học kĩ thuật và công nghệ tiên tiến nâng cao chất lợng BĐS, nâng
cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất.
Thứ hai, thị trờng BĐS huy động vốn cho đầu t phát triển.
Thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Sản xuất phát triển sẽ
tạo đợc nguồn vốn đầu t. Trớc hết, thị trờng BĐS phát triển chính là do yếu tố
tăng đầu t cho tài sản cố định của nền kinh tế quốc dân. Sự tăng trởng của
BĐS đòi hỏi sự gia tăng đầu t; thị trờng BĐS phát triển chính là tăng khối l-
ợng hàng hoá BĐS giao dịch hoặc mở rộng phạm vi các quan hệ giao dịch.
Do đó tăng tốc độ chu chuyển vốn; Đồng thời,việc thế chấp BĐS để vay vốn
phục vụ sản xuất kinh doanh có tác dụng khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong
dân c cho đầu t phát triển; dùng BĐS (đặc biệt là đất đai) làm vốn liên
doanh.; nhà nớc dùng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Thứ ba, phát triển thị trờng BĐS góp phần tăng doanh thu cho ngân sách
nhà nớc. Thị trờng BĐS phát triển chính là tăng khối lợng giao dịch BĐS là
điều kiện cơ bản để tăng thu cho ngân sách nhà nớc. Thị trờng BĐS phát triển
làm tăng các quan hệ giao dịch, làm cho cùng 1 khối lợng nhng qua nhiều lần
giao dịch tức làm tăng khối lợng hàng hoá luân chuyển đó cũng là cách góp
phần tăng thu NSNN.
12
Thứ t, phát triển thị trờng BĐS góp phần mở rộng thị trờng trong và ngoài n-

ớc, mở rộng quan hệ quốc tế.
Thị trờng BĐS thuộc tổng thể các thị trờng trong nền kinh tế quốc dân, có
quan hệ mật thiết đến thị trờng vốn, thị trờng hàng hoá, thị trờng lao động, đó
phát triển thị trờng BĐS ảnh hởng trực tiếp đến sự mở rộng phát triển các thị
trờng khác tức góp phần thúc đẩy phát triển thị trờng chung.
Trong điều kiện mọi nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trờng nói chung
và thị trờng BĐS nói riêng không chỉ bó hẹp trong phạm vi một quốc gia. Thị
trờng BĐS phát triển vợt khỏi một quốc gia chẳng những tạo điều kiện cho cá
nhân, tổ chức nớc ngoài tham gia giao dịch BĐS mà còn tạo điều kiện cho họ
đầu t phát triển sản xuất kinh doanh, đầu t BĐS và họ cũng có thể c trú, sinh
sống, đó là cơ sở tạo ra các quan hệ xã hội, sự hiểu biết lẫn nhau giữa các n-
ớc, các dân tộc, góp phần mở rộng quan hệ quốc tế.
Thứ năm, phát triển thị trờng BĐS góp phần ổn định xã hội.
Vì đất đai, nhà ở và các công trình khác luôn gắn chặt với hoạt động sản
xuất và đời sống con ngời và các hoạt động xã hội của con ngời. Cho nên thị
trờng BĐS ổn định thì tâm lý ngời dân sẽ ổn định, yên tâm hơn, họ sẽ lo sinh
sống, làm ăn. Vì thế chính trị - xã hội ổn định hơn.
Thị trờng BĐS nhất là thị trờng đất đai ở bất cứ xã hội nào cũng đều gắn
với chính sách đất đai của một quốc gia. Một khi thị trờng BĐS phát triển
lành mạnh cũng tức là chính sách đất đai phù hợp, xã hội ổn định. Một khi
thị trờng BĐS không lành mạnh sẽ tác động trực tiếp đến mọi hoạt động xã
hội, xáo trộn t tởng, hoài nghi về chính sách pháp luật làm xã hội thiếu ổn
định, gây nhiều hiện tợng tiêu cực.
Thứ sáu, thị trờng BĐS góp phần nâng cao đời sống của nhân dân:
Thị trờng BĐS phát triển kéo theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng kèm theo
các BĐS. Cơ sở hạ tầng là yếu tố cải thiện đời sống nhân dân.
Thị trờng BĐS phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ, nâng cao
chất lợng nhà ở cũng nh các công trình phục vụ cho hoạt động trực tiếp của
con ngời, cho nhu cầu văn hoá, xã hội, thể thao, giao tiếp của cộng đồng thoả
13

mãn nhu cầu ngày càng cao về nơi ăn, chốn ở, đi lại và sinh hoạt, nơi con ng-
ời thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác.
Thị trờng BĐS phát triển ảnh hởng vào sự phát triển của thị trờng vốn, thị
trờng hàng hoá góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trờng đáp ứng
nhu cầu nhiều mặt của đời sống con ngời.
Thứ bảy, phát triển thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách
đất đai, đổi mới quản lý đất đai và bất động sản.Vì chỉ có thông qua thị trờng
BĐS các giao dịch dân cự về đất đai mới đợc thực hiện và chính ở thị trờng
mới bộc lộ những hạn chế, thiếu sót không phù hợp thực tiễn của chính sách
đất đai và của công tác quản lý đất đai. Vì thế, thông qua thị trờng giúp Nhà
nớc đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai thực hiện đổi mới công
tác quản lý đất đai cho phù hợp, hiệu quả, khắc phục các tình trạng tiêu cực
trên thị trờng BĐS.
1.3. Tớnh tt yu khỏch quan phỏt trin kinh doanh BS
Nh chỳng ta ó bit, hai iu kin cn v cho s ra i v tn ti ca
sn xut hng húa, ú l cú s phõn cụng lao ng xó hi v cú s bit lp
tng i gia cỏc ch th kinh t. S phõn cụng lao ng xó hi dn n
chuyờn mụn húa trong sn xut, nh ú cú th nõng cao nng sut lao ng
cng nh cht lng sn phm. Tuy nhiờn, do cú s bit lp tng i gia
cỏc ch th kinh t, mi ngi ton quyn chi phi sn phm do mỡnh lm
ra, m cỏc ch th ny li chuyờn v sn xut mt loi sn phm nht nh,
h tha sn phm do mỡnh lm ra nhng li thiu cỏc loi sn phm khỏc,
do ú nhng ngi sn sut trong cỏc ngnh khỏc nhau mun s dng cỏc
loi sn phm ca nhau thỡ phi tin hnh trao i, mua bỏn hng húa, t ú
xut hin th trng. Mt khỏc trong nn kinh t hng húa, sn phm c
sn xut ra bỏn ch khụng phi tiờu dựng, do vy hot ng trao i,
mua bỏn hng húa l mt hin tng kinh t khỏch quan.
Bt ng sn cng l mt loi hng húa c em ra trao i, mua bỏn,
thuờ mn nh bao hng húa khỏc, t ú hỡnh thnh nờn th trng bt
14

động sản. Trong thị trường này cũng có bên cung và bên cầu. Họ gặp nhau
trên thị trường nhằm thỏa mãn những lợi ích của mình, đó là đáp ứng nhu
cầu hàng hóa bất động sản của người mua, người thuê và đem lại thu nhập
cho người cung ứng.
Là một hàng hóa, bất động sản cũng có giá trị và giá trị sử dụng. Khác
với các loại hàng hóa khác, giá trị hàng hóa bất động sản còn phụ thuộc vào
chính giá trị sử dụng của nó. Tính hữu ích của hàng hóa bất động sản còn
thể hiện ở chỗ nó cung cấp nơi trú ngụ và những tiện nghi cho người sử
dụng cũng như là tạo cơ sở cho các hoạt động sản xuất ra hàng hóa và cung
ứng dịch vụ để phục vụ các nhu cầu của đời sống con người. Tính hữu ích
của bất động sản còn thể hiện ở chỗ nó có khả năng tạo ra giá trị lớn hơn so
với chi phí sản xuất, tức là mang lại lợi nhuận cho người tạo ra nó. Tuy
nhiên người tạo ra bất động sản (nhà đầu tư) không được hưởng toàn bộ
phần lợi nhuận này, mà nó được phân phối một phần cho các chủ thể tham
gia hoạt động hỗ trợ vốn cho nhà đầu tư như các tổ chức tài chính tín dụng
cũng như những người cung cấp các dịch vụ trên thị trường bất động sản
như môi giới, tư vấn, định giá bất động sản.
Như vậy có thể thấy rằng, mỗi bên tham gia thị trường bất động sản đều
vì một động cơ riêng: người tiêu dùng là vì động cơ thỏa mãn những nhu
cầu về sử dụng bất động sản, còn người cung ứng bất động sản và các dịch
vụ liên quan là vì động cơ lợi nhuận.
Và để thỏa mãn cả hai động cơ này, hoạt động kinh doanh bất động sản
đã ra đời. Do đó có thể nói rằng các hoạt động kinh doanh bất động sản ra
đời và phát triển là kết quả sự vận động của các tác nhân trong trong xã hội
nhằm thỏa mãn các nhu cầu về BĐS xuất phát từ hai động cơ kể trên. Đó
cũng là một yêu cầu mang tính khách quan của sự phát triển thị trường bất
động sản trong một nền kinh tế hàng hóa.
15
1.4. Khái quát về hoạt động kinh doanh BĐS
1.4.1. Các giai đoạn trong hoạt động kinh doanh BĐS

Một hoạt động kinh doanh BĐS thông thường bao gồm 3 giai đoạn:
- Giai đoạn mua sắm, tạo dựng BĐS (đầu tư, xây dựng ban đầu).
- Giai đoạn quản trị, khai thác BĐS (cho thuê).
- Giai đoạn thanh lý, chuyển nhượng BĐS (bán).
Ba giai đoạn trên bao gồm đầy đủ các bước, các vấn đề phát sinh cần
được giải quyết trong thực tiễn kinh doanh BĐS. Tuy nhiên trên thực tế,
tuỳ theo điều kiện và khả năng của từng nhà đầu tư mà hoạt động kinh
doanh BĐS của họ có thể diễn ra với ít giai đoạn hơn. Chẳng hạn như một
doanh nghiệp chuyên mua đất trống, làm hạ tầng rồi sau đó phân lô để bán
thì trong hoạt động kinh doanh của họ không có giai đoạn quản trị, khai
thác BĐS để đem lại thu nhập từ việc cho thuê BĐS. Mỗi giai đoạn có
những đặc điểm riêng và cách thức tiến hành riêng. Sau đây là nội dung cụ
thể của từng bước:
1.4.1.1. Giai đoạn mua sắm, tạo dựng BĐS
Công việc đầu tiên của nhà đầu tư trong giai đoạn này, đó là xác định
mục tiêu đầu tư trên cơ sở các nguồn lực sẵn có của mình cũng như các
nguồn lực mà nhà đầu tư có thể huy động được (như vốn vay ngân hàng,
vốn huy động từ khách hàng…). Dựa trên những nguồn lực này mà nhà đầu
tư quyết định quy mô kinh doanh.
Tiếp theo nhà đầu tư cần tiến hành phân tích thị trường và môi trường
đầu tư, qua đó tìm kiếm cơ hội đầu tư. Trong việc phân tích thị trường, nhà
đầu tư cần xác định rõ từng loại thị trường cụ thể ( thị trường nhà ở, cho
thuê, mua bán v.v.. ), trạng thái và khu vực hoạt động của nó, đồng thời
ước lượng cầu thực tế và cầu tiềm năng trên thị trường, đặc biệt là xác định
đối tượng khách hàng và khả năng thanh toán của khách hàng, phân tích
các nguồn cung hiện có trên thị trường và khả năng hấp thụ của nó, từ đó
có thể xác định được khối lượng hàng hóa bất động sản cần bổ sung trên
16
mỗi thị trường. Kết quả của việc phân tích thị trường và môi trường đầu tư,
đó là sẽ dự báo được loại hàng hóa bất động sản nào là mục tiêu sẽ đầu tư,

đó là loại hàng hóa bất động sản có thị trường triển vọng nhất, phù hợp
nhất với điều kiện các nguồn lực, đặc biệt là nguồn lực tài chính của nhà
đầu tư.
Từ việc xác định được loại bất động sản sẽ đầu tư, nhà đầu tư sẽ đánh
giá, lựa chọn bất động sản cụ thể để tiến hành đầu tư. Đây là việc xem xét
các thuộc tính của bất động sản, qua đó xác định được mức độ sinh lời của
bất động sản đó trong tương lai.
Sau khi lựa chọn được bất động sản cụ thể để đầu tư, công việc tiếp
theo của nhà đầu tư sẽ là ra quyết định đầu tư. Trong quyết định đầu tư, nhà
đầu tư cần xác định rõ các vấn đề như loại bất động sản đầu tư, qui mô đầu
tư, thời gian đầu tư, lợi nhuận dự kiến thu được.v.v… Đối với trường hợp
chủ đầu tư cần huy động thêm vốn thì nhà đầu tư cần cân nhắc giữa các
phương án cho vay vốn của các tổ chức tài chính tín dụng để có thể lựa
chọn được khoản tín dụng tốt nhất. Đồng thời, nhà đầu tư cũng phải dự
đoán xu hướng dao động của lãi xuất, tỉ giá hối đoái…để cân nhắc mức độ
hợp lí của các điều kiện tín dụng. Tiến độ giải ngân cũng như tiến độ thi
công công trình cũng là một vấn đề quan trọng mà nhà đầu tư cần chú ý.
Đối với các bất động sản xây dựng mới thì việc quản lí quá trình xây
dựng bất động sản cũng cần được quan tâm đúng mức, trong đó phải đảm
bảo các yêu cầu về mặt pháp lý và kĩ thuật cho công trình.
1.4.1.2. Giai đoạn quản trị, khai thác BĐS
Thông thường đây là giai đoạn mang lai thu nhập chủ yếu và quan
trọng nhất theo kế hoạch của nhà đầu tư. Chiến lược quản trị kinh doanh
trong giai đoạn này sẽ quyết định mức doanh thu mà nhà đầu tư nhận được.
Công việc đầu tiên trong giai đoạn này là tiến hành các hoạt động
maketing để tìm kiếm khách thuê. Để đạt được hiệu quả kinh doanh cao thì
cần có một chiến lược maketing tốt.
17
Sau khi đã tìm được khách thuê thì công việc tiếp theo là tiến hành ký
kết hợp đồng cho thuê. Trong hợp đồng cần qui định rõ các điều khoản liên

quan đến quyền lợi và trách nhiệm của cả hai bên trong giao dịch. Các điều
khoản này đều phải được công chứng để đảm bảo hiệu lực trước pháp luật.
Tiếp theo là quá trình vận hành bất động sản, nhằm cung cấp cho
người thuê các dịch vụ cần thiết như cấp điện, cấp nước… đã được qui định
trong hợp đồng thuê và bảo dưỡng định kỳ để đảm bảo cho các thiết bị kỹ
thuật của bất động sản luôn ở chế độ vận hành tốt.
1.4.1.3. Giai đoạn thanh lý, chuyển nhượng BĐS
Trước tiên cần cân nhắc việc bán hoặc giữ bất động sản. Đó là việc
tính toán, so sánh lợi ích giữa hai phương án này. Nếu như việc bán bất
động sản là có lợi hơn thì người sở hữu sẽ quyết định bán.
Khi đã quyết định bán thì việc tiếp theo là tiến hành định giá bất động
sản. Đây là việc xác định giá trị thị trường của bất động sản tại thời điểm
bán. Định giá BĐS là một công việc phức tạp, đòi hỏi phải có kỹ năng,
kinh nghiệm và thông tin về giá cả bất động sản trên thị trường. Do đó
trong nhiều trường hợp cần thuê các chuyên gia trong lĩnh vực định giá
BĐS để có thể đưa ra một mức giá hợp lý.
Bước tiếp theo là việc bán bất động sản. Để bán được bất động sản thì
cần phải tìm được khách hàng mua. Sau đó tiến hành ký kết hợp đồng. Việc
ký kết hợp đồng giao dịch giữa người mua và người bán phải được xác
nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì mới có giá trị pháp lý. Nếu
bất động sản đem bán đang trong thời kì cho thuê thì trong hợp đồng phải
qui định rõ việc phân chia các khoản thu nhập cũng như các chi phí phát
sinh. Cuối cùng, người bán chuyển giao hợp đồng mua bán cho người mua.
1.4.2. Các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh BĐS
Nhà đầu tư : nhà đầu tư và người cho vay vốn là những người phải
ra những quyết định quan trọng nhất trong kinh doanh bất động sản. Họ chi
18
tiền ra và chấp nhận rủi ro. Do vậy, họ phải tính toán kĩ lưỡng việc phải sử
dụng, vận hành bất động sản như thế nào để có thể đem lại hiệu quả cao
nhất.

Người cho vay vốn : là người tài trợ vốn cho các nhà đầu tư kinh
doanh bất động sản dưới dạng các khoản vay có kì hạn, và phần họ nhận
được là tiền trả lãi từ vốn vay của các nhà đầu tư. Họ rất quan tâm đến tính
khả thi của dự án và khả năng trả nợ của chủ đầu tư.
Người môi giới bất động sản : giữ một vị trí quan trọng, là cầu nối
giữa người bán và người mua. Khi người bán và người mua gặp được nhau
nhờ người môi giới thì người môi giới sẽ thu được tiền phí hoặc tiền hoa
hồng. Nhờ người môi giới mà người bán và người mua đều tiết kiệm được
chi phí và thời gian. Một người môi giới cần am hiểu đầy đủ các vấn đề về
bất động sản cũng như các giao dịch BĐS.
Những người phát triển BĐS: bao gồm các nhà thầu xây dựng,
những người xây dựng hạ tầng (đường xá, hệ thống cấp thoát nước, cấp
điện.v.v… ) cho các khu xây dựng, các nhà quy hoạch đất đai, kiến trúc sư.
Đây là những nhà chuyên môn trong lĩnh vực của mình và thường thực
hiện các công việc đó theo hợp đồng kí kết với chủ đầu tư bất động sản.
Chuyên gia định giá bất động sản: là người có nhiệm vụ đưa ra
mức giá thị trường của một bất động sản, phục vụ cho các hoạt động
nghiệp vụ về bất động sản. Nhà định giá phải có đầy đủ các kĩ năng định
giá, giàu kinh nghiệm, nắm rõ thông tin bất động sản trên thị trường và đặc
biệt là phải đảm bảo về tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp để có thể đưa ra
một mức giá hợp lí cho bất động sản.
Các nhà quản trị bất động sản : có thể là chủ sở hữu hoặc người
thay mặt chủ sở hữu, đứng ra quản lí quá trình đưa bất động sản vào khai
thác để đem lại thu nhập. Công việc của họ là tìm kiếm khách hàng, kí kết
hợp đồng, cung cấp các dịch vụ, bảo dưỡng bất động sản, thu tiền thuê theo
định kì.v.v…
19
Luật sư trong lĩnh vực bất động sản: tham gia đàm phán các hợp
đồng thuê,các hợp đồng mua bán, hợp đồng bảo hiểm bất động sản, kiểm
tra tính hợp pháp của các giấy tờ sở hữu của bất động sản theo yêu cầu của

các nhà đầu tư, tham gia giải quyết các tranh chấp trong việc sử dụng và sở
hữu bất động sản.
1.4.3. Các loại hình hình kinh doanh BĐS phổ biến
Đất trống : do nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng, trong khi quĩ
đất đai là có hạn, cho nên kinh doanh đất thường có lợi nhuận cao hơn cả.
Tuy nhiên, kinh doanh đất thường có độ rủi ro cao hơn các bất động sản
khác. Giá trị của khu đất phụ thuộc rất nhiều vào qui hoạch sử dụng đất,
các qui chế xây dựng liên quan đến khu đất và cơ sở hạ tầng xung quanh
khu đất, bởi vì những yếu tố này làm thay đổi vị trí tương đối của mảnh
đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, qua đó làm thay đổi khả năng sinh lời
của mảnh đất. Đồng thời, đất là một tài sản có tính thanh khoản thấp , do đó
người đầu tư thường bị động. Cũng vì độ rủi ro cao như vậy nên các tổ
chức tín dụng cũng không ưu tiên cho lĩnh vực này, do vậy vốn đầu tư phần
lớn là do nhà đầu tư tự bỏ ra.
Những người tham gia vào đầu tư đất thường là những nhà đầu cơ ngắn
hạn, hoặc các nhà đầu tư chuẩn bị cho việc xây dựng bất động sản trên đất.
Cũng có thể là một số người muốn giữ giá trị của đồng tiền, tránh sự mất
giá của đồng tiền do lạm phát nên cũng đầu tư vào đất đai.
Nhà ở cho thuê hoặc để bán: so với các bất động sản khác, kinh
doanh nhà ở có nhiều lợi thế hơn : nhu cầu xã hội về nhà ở tăng lên không
ngừng do sự tăng dân số, công việc kinh doanh không đòi hỏi quá nhiều
công sức và tính chuyên nghiệp, công chúng có một sự hiểu biết tương đối
về loại bất động sản này, tính thanh khoản của nó cao hơn.v.v… Do vậy
hoạt động trong lĩnh vực này thường sôi động hơn so với các loại hình bất
động sản khác. Tuy nhiên lợi nhuận trong kinh doanh nhà ở không cao vì
20
giá nhà thường tăng chậm theo thời gian, đồng thời lượng cung về nhà ở có
thể tăng khá nhanh cũng gây nên tâm lí e ngại cho một số nhà đầu tư bởi
như vậy, độ rủi ro sẽ tăng cao hơn.
Các toà nhà cho thuê văn phòng: đáp ứng nhu cầu về văn phòng làm

việc cho các doanh nghiệp, các cá nhân tham gia kinh doanh trong xã hội.
Lĩnh vực này đòi hỏi một lượng vốn đầu tư ban đầu lớn, trình độ quản trị
cao và phải cung cấp nhiều dịch vụ khác nhau với chất lượng tốt cho nhu
cầu làm việc của các doanh nghiệp. Hoạt động này phụ thuộc nhiều vào sự
tăng trưởng của nền kinh tế, đặc biệt là sự gia tăng số lượng các doanh
nghiệp. Việc huy động vốn trong thời kì nền kinh tế tăng trưởng cao và các
nhà đầu tư lạc quan vào triển vọng trong tương lai là tương đối dễ. Tuy
nhiên hạn chế của nó là tính thanh khoản không cao do giá trị của cả tòa
nhà là rất lớn, và nó phụ thuộc quá nhiều vào tình hình phát triển của nền
kinh tế và kì vọng trong tương lai của các nhà đầu tư.
Kho chứa hàng cho thuê: kinh doanh loại bất động sản này chịu ảnh
hưởng lớn từ các hoạt động sản xuất công nghiệp và thương mại ở khu vực,
do vậy nó cũng có rủi ro. Yêu cầu của loại bất động sản này là phải gần các
trục giao thông chính, có lối ra vào cho các xe vận tải. Việc kinh doanh
không đòi hỏi vốn đầu tư lớn và trình độ quản lí cao.
Các trung tâm thương mại: yêu cầu chung là phải gần các trục giao
thông chính, ra vào thuận lợi, gần các khu dân cư, các khu văn phòng làm
việc. Việc quản lí trung tâm là rất phức tạp, đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao.
Việc kinh doanh bất động sản loại này phụ thuộc nhiều vào sức mua của
dân cư trong khu vực, do vậy nó phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế của
cộng đồng trong khu vực.
Khách sạn: việc quản lí đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. Hoạt động
tiếp thị giữ một vị trí hết sức quan trọng, quyết định số lượng khách đến
khách sạn. Việc đầu tư đòi hỏi một số lượng vốn lớn, do vậy giá trị của
khách sạn rất lớn và tính thanh khoản không cao. Hoạt động kinh doanh
21
khách sạn phụ thuộc nhiều vào sự phát triển của kinh tế, sự ổn định chính
trị, an ninh xã hội và cảnh quan thiên nhiên của địa phương.
Các hoạt động dịch vụ liên quan: bao gồm hoạt động môi giới, tư
vấn, định giá bất động sản. Các hoạt động này cung cấp dịch vụ cho cả

người cần mua và người cần bán bất động sản. Những người tham gia trong
lĩnh vực này là những chuyên gia về bất động sản, họ có kiến thức, kinh
nghiệm chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp, do đó có thể giúp cho những
người tham gia vào thị trường bất động sản có thể ra những quyết định
đúng đắn.
1.4.4. Một số vấn đề chính của hoạt động kinh doanh BĐS
1.4.4.1. Nghiên cứu thị trường
Nghiên cứu thị trường BĐS là việc xác định và phân tích thị trường
đối với một loại hàng hoá BĐS cụ thể. Khi tiến hành phân tích, cần xem xét
các điều kiện của thị trường đối với loại hàng hoá BĐS đó.
Nghiên cứu thị trường BĐS bao gồm 4 nội dung chính:
Phân tích cầu của thị trường BĐS: Cầu hàng hoá BĐS là khối lượng
hàng hoá BĐS mà người có nhu cầu tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận thanh
toán với một mức giá nhất định.
Điều kiện để xuất hiện cầu hàng hoá BĐS trên thị trường, đó là:
+ Phải có nhu cầu thực sự về BĐS nhưng không có khả năng tự thoả
mãn.
+ Phải có nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán.
+ Phải có thị trường để tạo mối quan hệ giữa cung và cầu.
Khi tiến hành phân tích cầu của thị trường BĐS, cần phải xác định đối
tượng khách hàng, phân tích nhu cầu của từng đối tượng khách hàng về các
loại hàng hoá BĐS và khả năng thanh toán của họ. Đồng thời, phải phân
loại cầu đối với từng loại BĐS cụ thể và phân tích các yếu tố tác động đến
cầu của từng loại BĐS đó.
22
Các yếu tố tác động đến cầu hàng hoá BĐS bao gồm:
+ Quy mô và kết cấu dân số.
+ Thu nhập của người dân.
+ Mốt, thị hiếu và phong tục, tập quán và truyền thống của từng
vùng.

+ Cung và giá cả của hàng hoá BĐS thay thế.
+ Quá trình đô thị hoá.
+ Sự phát triển của cơ sở hạ tầng.
+ Chính sách tiền tệ của Nhà nước.
+ Chính sách quản lý BĐS.
Qua việc phân tích cầu, có thể dự đoán được xu hướng phát triển của
cầu một loại hàng hoá BĐS cụ thể về qui mô cũng như chất lượng, mẫu
mã. Kết thúc công việc này, người phân tích phải đưa ra được hàm cầu
trong tương lai.
Phân tích cung hàng hoá BĐS: Cung hàng hoá BĐS trên thị trường
là khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàng đem ra trao đổi, mua bán trên thị
trường với một mức giá nhất định.
Điều kiện để hàng hoá BĐS trở thành cung trên thị trường, đó là:
+ BĐS phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường.
+ Người sở hữu BĐS không có ý định sử dụng mà sẵn sàng mang
trao đổi, chuyển giao cho người khác.
+ Giá cả phải phù hợp với mức giá chung trên thị trường.
+ Phải có thị trường.
Khi tiến hành phân tích cung, phải xác định được khối lượng cung
hàng hoá BĐS tiềm năng trên thị trường, thông qua việc xác định các
nguồn cung và các đối tượng có thể cung cấp hàng hoá BĐS trên thị
trường. Việc đánh giá chất lượng của các nguồn cung cũng rất quan trọng,
vì chất lượng của mỗi nguồn cung phù hợp vớI một đối tượng nhất định.
23
Bên cạnh số lượng và chất lượng của BĐS thì giá cả cũng là một yếu tố
không thể thiếu được khi phân loại BĐS trên thị trường.
Công việc tiếp theo là đánh giá các yếu tố tác động đến cung BĐS,
bao gồm:
+ Các quy luật khách quan của thị trường như giá cả, cạnh
tranh.v.v…

+ Các chính sách của Nhà nước.
+ Các chi phí đầu vào.
+ Sự phát triển của cơ sở hạ tầng.
Để đánh giá khả năng cạnh tranh trên thị trường của một doanh nghiệp
kinh doanh BĐS, cần phải phân tích các vấn đề sau:
+ Số lượng đơn vị tham gia vào kinh doanh BĐS.
+ Năng lực hoạt động của các doanh nghiệp.
+ Quy mô, phạm vi và lĩnh vực hoạt động chính của các doanh
nghiệp.
+ Đánh giá các nguồn cung tiềm năng.
Khi đánh giá về tác động của các chính sách của Nhà nước đến các
nguồn cung BĐS trên thị trường, trước tiên cần chú ý đến chiến lược phát
triển kinh doanh BĐS nằm trong chiến lược tổng thể phát triển kinh tế-xã
hội của quốc gia và của địa phương, được cụ thể hoá thông qua các bản quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn cũng
như các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở và các công
trình khác. Bên cạnh đó cũng cần quan tâm đến các chính sách ưu tiên của
Nhà nước nhằm thu hút vốn đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng ở một khu vực
nào đó, hoặc là chính sách khuyến khích tạo dựng nhà ở cho một số đối
tượng trong xã hội như người có thu nhập thấp, những gia đình thuộc diện
chính sách.v.v… Ngoài ra, các chính sách về pháp luật của Nhà nước liên
quan đến đất đai, nhà ở và quản lý BĐS, đặc biệt là các quy định về quyền
lợi và trách nhiệm của người sở hữu và sử dụng BĐS, cũng có ảnh hưởng
24
trực tiếp đến phạm vi và lĩnh vực hoạt động của các doanh nghiệp kinh
doanh BĐS.
Một chính sách nữa của Nhà nước có liên quan đến khả năng tiếp cận
các nguồn vốn của doanh nghiệp là chính sách về tài chính, tín dụng, trong
đó mức lãi xuất, thời gian cho vay và một số điều kiện tín dụng khác có ảnh
hưởng đến khả năng vay vốn của doanh nghiệp, qua đó tác động đến tính

khả thi của các dự án phát triển kinh doanh BĐS và là một trong những yếu
tố ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp.
Còn một số yếu tố khác cũng cần được đánh giá nữa như các thủ tục
hành chính (liên quan đến khả năng tiến hành giao dịch trên thị trường),
khả năng thay thế và chuyển đổi mục đích sử dụng của các hàng hoá BĐS
(tính đa năng của các công trình), tỉ lệ lấp đầy chỗ trống của hàng hoá BĐS
( tỉ lệ hàng hoá BĐS được trao đổi so với mức cung trên thị trường), hệ số
sử dụng của hàng hoá BĐS và các hoàn cảnh, điều kiện kinh tế cá biệt khác
của từng địa phương.
Khi đánh giá sự tác động của các yếu tố trên, cần đặt chúng trong mối
quan hệ hữu cơ, xác định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố để thấy được
vai trò của chúng cũng như xắp xếp thứ tự các yếu tố theo mức độ ưu tiên,
từ đó có thể ra những quyết định hợp lý. Mục tiêu cuối cùng của công việc
phân tích cung hàng hoá BĐS là phải dự báo được quy mô của các nguồn
cung trong tương lai.
Phân tích cân bằng cung -cầu hàng hoá BĐS trên thị trường:
Về mặt lý thuyết, thị trường BĐS cũng phản ứng giống như bất cứ thị
trường nào đối với những sự thay đổi của cung và cầu:
+ Khi cầu tăng lên vượt quá cung, thị trường người bán sẽ được hình
thành và giá cả tăng lên. Ngược lại, khi cung tăng lên vượt quá cầu thì thị
trường người mua sẽ được hình thành và giá cả giảm xuống.
25