một số quy định về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng dân sự ở Việt Nam hiện nay

MỤC LỤC

1


MỞ ĐẦU
Trước khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, các quy định về hợp đồng
góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được BLDS 2005 và một số văn bản
pháp luật khác quy định. Đây là vấn đề khá phức tạp và xảy ra rất nhiều
tranh chấp tính tới thời điểm hiện tại. Luật đất đai 2013 ra đời đã khắc
phục những hạn chế, bất cập, thiếu xót mà Luật đất đai 2003, BLDS 2005
và những văn bản khác đem lại. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 có thực sự
hoàn thiện trong việc quy định về các quy định về việc góp vốn bằng quyền
sử dụng đất hay chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừ kế...hay không?
Để làm sáng tỏ vấn đề trên, tôi sẽ phân tích và đánh giá bằng bài tiểu luận
dưới đây.

NỘI DUNG
Một số quy định về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng
đất.
1. Định nghĩa
Theo khoản 10 Điều 3 luật Đất đai, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
là một trong những cách thức để chuyển giao quyền sử dụng đất từ người
này sang người khác với mục đích cùng hợp tác, sản xuất kinh doanh hoặc
thành lập doanh nghiệp pháp nhân.
2. Hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất
“Góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty. Góp vốn
bao gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của
doanh nghiệp đã được thành lập ” khoản 13, điều 4 Luật doanh nghiệp
2014
Như vậy, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể được thực hiện

bằng 2 hình thức:
- Hình thức hợp tác kinh doanh theo Hợp đồng hợp tác kinh doanh –
BCC- Business Cooperation Contract – “hợp đồng được ký giữa các
nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận, phân chia
sản phẩm mà không thành lập tổ chức kinh tế” ( Theo định nghĩa tại
Khoản 9 Điều 3 Luật Đầu tư 2014).
I.

2


Hình thức góp vốn để thành lập pháp nhân mới hoặc cùng kinh
doanh sản xuất với pháp nhân đã được thành lập trước. Theo hình
thức này, pháp nhân sẽ được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất sau khi đã hoàn tất thủ tục.
3. Chủ thể tham gia giao kết hợp đồng góp vốn bằng quyền sử
dụng đất
Bên góp vốn : Tổ chức sử dụng đất 1; hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư sử dụng đất2; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước
ngoài có chức năng ngoại giao,doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài 3;
người sử dụng đất 4
Bên nhận góp vốn : tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh ( điểm e
khoản 1 điều 169)
4. Điều kiện của người sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử
dụng đất
- Có giấy chứng nhạn, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 điều 186
và trường hợp thừa kế quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật Đất
Đai 2013
- Đất không có tranh chấp
Quyền sử dụng đất không bị kê bien để đảm bao thi hành án

- Trong thời hạn sử dụng đất
5. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi giao kết hợp đồng góp vốn
bằng quyền sử dụng đất
a.Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Nghĩa vụ của bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
+Giao đất đúng thời hạn, đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số
hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận trong hợp đồng;
+Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo
quy định của pháp luật về đất đai.
Quyền của bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
+Được hưởng lợi nhuận theo tỷ lệ góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng
đất;
-

1 k2 điều 173, điểm đ khoản 2 điều 174, điểm d khoản 1 điều 175 luật đất đai 2013
2 điểm h khoản 1, điểm e khoản 2 điều 179, điểm b khoản 1 điều 181 luật đất đai 2013
3 điểm a khoản 2,điểm đ khoản 3 điều 183, điều 184 luật đất đai 2013
4 Điều 188 Luật đất đai 2013

3


+Được chuyển nhượng, để thừa kế phần góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định
khác;
+Được nhận lại quyền sử dụng đất đã góp vốn theo thỏa thuận hoặc khi
thời hạn góp vốn đã hết;
+Hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên nhận góp vốn
không thực hiện việc thanh toán phần lợi nhuận đúng thời hạn hoặc thanh
toán không đầy đủ.

b. Bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Nghĩa vụ của bên nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
+Thanh toán phần lợi nhuận cho bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng
đất đúng thời hạn, đúng phương thức đã thoả thuận trong hợp đồng;
+Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được góp vốn;
+Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
Quyền của bên nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
+Yêu cầu bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất giao đất đủ diện
tích, đúng thời hạn, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như
đã thoả thuận trong hợp đồng;
+ Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn;
+ Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp bên
nhận góp vốn là pháp nhân, trừ trường hợp góp vốn trong hợp đồng hợp
tác kinh doanh.
6. Thời hạn góp vốn
Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau
đây:
- Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn;
- Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013;
- Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh
hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể
- Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất
hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp
tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện;

4


-Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp

đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện. 5
II.
Thực trạng về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thông
qua hợp đồng dân sự ở Việt Nam hiện nay
Những tồn tại, bất cập vướng mắc phát sinh trong quá trình giải quyết các
tranh chấp về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất :
- Pháp luật chưa có những quy định cụ thể về việc góp vốn bằng quyền
sử dụng đất, vấn đề đặt ra là có rất nhiều văn bản luật đưa ra quy
định về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng không có một
văn bản nào quy định cụ thể chi tiết nên việc giải quyết tranh chấp
hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất rất khó khăn.
Ngoài ra, quy định về việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong
Luật Doanh nghiệp 2014 còn chưa rành mạch , thống nhất với quy định về
góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong luật đất đai 2013. Cụ thể:
Luật Doanh nghiệp hiện hành định nghĩa góp vốn là góp tài sản để
tạo thành vốn điều lệ của công ty. Góp vốn bao gốm góp vốn để thành lập
doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã được thành
lập (khoản 13, điều 4 LDN 2014); tài sản góp vốn có thể là giá trị quyền sử
dụng đất ( điều 35). Theo điều 36 của Luật này, người góp vốn phải làm thủ
tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc làm thủ tục chuyển quyền sở hữu
cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, tài sản là giá trị
quyền sử dụng đất có thể góp vốn vào doanh nghiệp, quyền sử dụng đó phải
được chuyển từ người góp vốn sang công ty, quyền sử dụng đất góp vốn trở
thành tài sản của công ty còn người góp vốn trở thành chủ sở hữu công ty
Luật đất đai quy định về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chứ
không phải là giá trị quyền sử dụng đất. Theo khoản 10 điều 3 luạt này, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong những cách thức để chuyển giao
quyền sử dụng đát từ người này sang gười khác. Khoản 1 điều 99 của luật
cũng nói rõ rằng người nhận góp vốn , dù là tổ chức kinh tế hay doanh
nghiệp liên doanh với nước ngoài, sẽ có các quyền của một người sử dụng

đất thông thường được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trả tiền thuê đất
một lần hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( điều 174,177, 184 LĐĐ).
Nhưng khác với luật cũ, luật đất đai mới không còn quy định về các trường
5 khoản 3 Điều 80 Nghị địnhsố 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chitiết thi hành một
số điều của Luật Đất đai
Điểm a khoản 4 điều 80

5


hợp chấm dứt bằng quyền sử dụng đất nữa. Điều này đã làm cho luật đất
dai gần hơn với quy định của luật Doanh nghiệp liên quan đến vấn đề góp
vốn bằng đất.
Tuy nhiên, không dừng lại ở đó, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng
dẫn thi hành luật đất đai 2013 này lại liệt kê các trường hợp chấm dứt việc
góp vốn bằng quyền sử dụng đất, ví dụ như :
“a) Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
b) Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợpđồng góp
vốn;
c) Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai;
d) Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp táckinh
doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản,giải thể
đ) Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đãchết; bị
mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạtđộng trong
lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốnphải do cá nhân đó
thực hiện;
e) Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạtđộng mà
hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.”
Tức là, theo Nghị định 43, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất có
thẻ bị chấm dứt và khi đó bên góp vốn tùy từng trường hợp, có thể nhận lại

quyền sử dụng đất của mình. Các văn bản luật đã dùng thuật ngữ không
đồng nhất gây lúng túng, khó khăn về mặt hiểu nghĩa cho người áp dụng.
Ngoài ra, điểm a khoản 4 Điều 80 của Nghị định này cũngcó quy
định: “Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏathuận của các bên về
chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốnchuyển quyền sử dụng đất được tiếp
tục sử dụng đất đó trongthời hạn còn lại”
Như vậy, hình thức góp vốn này sẽ không chuyển QSDĐ từ bên góp
vốn sang bên nhận góp vốn. Bên góp vốn sẽ nhận lạiQSDĐ theo thỏa thuận
hoặc khi hết thời hạn góp vốn. Tuy nhiên,quy định cho phép bên góp vốn
nhận lại quyền sử dụng đất đãgóp vốn theo thỏa thuận khi thời hạn góp
vốn đã hết là chưahợp lý vì theo nguyên tắc, khi góp vốn vào doanh nghiệp
thì tàisản góp vốn đó có thể bị mất đi, nếu doanh nghiệp nhận gópvốn bị
phá sản. bên nhận góp vốn sẽ không thể hoàn trả lạiquyền sử dụng đất
được góp vốn cho bên góp vốn hay nói cáchkhác bên góp vốn không thể
“được tiếp tục sử dụng đất trongthời hạn còn lại
- Do đất là một loại tài sản đặc biệt, giá trị quyền sử dụng đất phụ
thuộc nhiều vào giá cả thị trường, có sự biến đổi liên tục theo thời

6


gian, và phần lớn có xu hướng tăng lên, trong khi việc góp vốn bằng
quyền sử dụng đất thì khi thực tế thực hiện thủ tục góp vốn, sẽ cần
phải định giá tài sản và quyền sử dụng đất đó sẽ chỉ có giá trị tại thời
điểm đó. Khi có sự biến động về giá cả thị trường, dễ có những tranh
chấp xảy ra giữa các bên tham gia góp vốn
III.
Phương hướng khắc phục
Để hoàn thiện những chế định về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng
đất, tôi xin được đưa ra những giải pháp sau:

Thứ nhất, cần thống nhất các quy định về vấn đề góp vốn bằng quyền
sử dụng đất giữa các văn bản luật, tránh dùng những thuật ngữ pháp lý
khác nhau gây lúng túng, khó khăn cho người áp dụng.
Về hợp đồng góp vốn: Sau khi đăng ký góp vốn, bên gópvốn không
còn quyền gì liên quan đến quyền sử dụng đất đã góp vốn. Quyền sử dụng
đất đó được chuyển giao cho bên nhận góp vốn và trở thành tài sản của
bên nhận góp vốn. Công ty nhận góp vốn được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất mới không phân biệt góp vốn để thành lập pháp nhân mới hay
góp vốn vào pháp nhân đã được hình thành từ trước. Công ty nhận góp vốn
được toàn quyền thế chấp, chuyển nhượng hay định đoạt tài sản gópvốn.
Đối với bên góp vốn, sau khi đã đem giá trị quyền sử dụng đất gópvốn thì
giá trị đó được vốn hoá và chuyển thành cổ phần (Đốivới công ty cổ phần)
hay phần vốn góp (Đối với cty TNHH) trongcông ty trách nhiệm hữu hạn.

KẾT LUẬN
So với các phát triển trên Thế giới, nền Tư pháp Việt Nam vẫn đang
trên con đường hoàn thiện. Việc áp dụng các quy định của pháp luật vẫn
chưa hiệu quả và còn bị xem nhẹ. Đặc biệt, trong những quy định của pháp
luật nói chung và luật đất đai nói riêng vẫn còn những lỗ hỏng, thiếu xót
nên dẫn đến nhiều tranh chấp. Với đề bài trên, bằng những gì được học, và
những tài liệu tìm được, tôi đã giải quyết được các yêu cầu được đặt ra.
Mong thầy cô xem xét và chỉ ra những thiếu xót để bài làm được hoàn thiện
hơn

7


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1.

2.
3.
4.

Luật Đất đai số 45/2013/QH13
Luật doanh nghiệp 2014
truy cập Thứ Năm, ngày 13/4/2017
/>ItemID=1940 Kiến nghị về quy định góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, truy cạp ngày 13/4/2017

8