Quản lý thị trường nhà ở chung cư tại một số thành phố ở châu á và bài học cho hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
---------------------

TRẦN CHIẾN THẮNG

QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHUNG CƢ
TẠI MỘT SỐ THÀNH PHỐ Ở CHÂU Á
VÀ BÀI HỌC CHO HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG

Hà Nội – 2017


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
---------------------

TRẦN CHIẾN THẮNG

QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHUNG CƢ
TẠI MỘT SỐ THÀNH PHỐ Ở CHÂU Á
VÀ BÀI HỌC CHO HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 60 34 04 10

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. NGUYỄN THI ̣ KIM CHI
XÁC NHẬN CỦA
CÁN BỘ HƢỚNG DẪN

PGS.TS. NGUYỄN THỊ KIM CHI

XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HĐ
CHẤM LUẬN VĂN

GS. TS. PHAN HUY ĐƢỜNG

Hà Nội – 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan rằng tôi đã viết luận văn này một cách độc lập và không sử
dụng các nguồn thông tin hay tài liệu tham khảo nào khác ngoài những tài liệu và
thông tin đã được liệt kê trong phần thư mục tham khảo của luận văn.
Những phần trích đoạn hay những nội dung lấy từ các nguồn tham khảo
được liệt kê trong phần danh mục tài liệu tham khảo dưới dạng những đoạn trích
dẫn hay diễn giải trong luận văn kèm theo thông tin về nguồn tham khảo rõ ràng.
Bản luận văn này chưa từng được xuất bản và vì vậy cũng chưa được nộp
cho một hội đồng nào khác cũng như chưa chuyển cho một bên nào khác có quan
tâm đối với nội dung này.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Trầ n Chiế n Thắ ng


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành chương trình cao học và viết luận văn này, tôi đã nhận được
sự hướng dẫn, giúp đỡ và góp ý nhiệt tình của quý thầy cô Trường Đại học Kinh tế Đa ̣i ho ̣c Quố c gia Hà Nô ̣i.
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn đến quý thầy cô Trường Đại học Kinh
tế, đã tận tình hướng dẫn , giúp đỡ tôi trong quá trình học tập.
Tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến PGS. TS. Nguyễn Thị Kim Chi là cán bộ
giảng dạy Khoa Kinh tế Quốc tế, Trường Đại học Kinh tế - ĐHQG Hà Nội đã dành
rất nhiều thời gian và tâm huyết hướng dẫn nghiên cứu và giúp tôi hoàn thành luận
văn tốt nghiệp.
Mặc dù tôi đã có nhiều cố gắng nỗ lực, tìm tòi, nghiên cứu để hoàn thiện
luận văn , tuy nhiên không thể tránh khỏi những thiếu sót
những đóng góp tận tình của quý thầy cô và các bạn .

, rất mong nhận được


MỤC LỤC
DANH MỤC CHƢ̃ VIẾT TẮT ................................................................................ i
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................. ii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ ........................................................................................... iii
DANH MỤC HÌ NH ................................................................................................. iv
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ
LUẬN VỀ QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHUNG CƢ ..............................5
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu ......................................................................5

1.1.1. Tài liệu trong nước và ngoài nước ....................................................................5
1.1.2. Khoảng trống cần nghiên cứu .........................................................................10
1.2. Cơ sở lý luận về thị trƣờng nhà ở chung cƣ ..................................................10
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của thị trường nhà ở chung cư .....................14
1.2.2. Các yế u tố cấ u thành thị trường nhà ở chung cư và các yếu tố ảnh hư ởng tới
thị trường nhà ở chung cư .........................................................................................14
1.3. Quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở chung cƣ ..................................35
1.3.1. Khái niệm về quản lý .......................................................................................35
1.3.2. Khái niệm quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở chung cư ....................36
1.3.3. Sự cần thiết và vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở chung cư .38
1.3.4. Mục đích, yêu cầu của quản lý nhà nước về thị trường nhà ở chung cư ........39
1.3.5. Nguyên tắc của quản lý nhà nước về thị trường nhà ở chung cư ...................40
1.3.6. Đối tượng của quản lý nhà nước về thị trường nhà ở chung cư .....................40
1.3.7. Các công cụ quản lý nhà nước về thị trường nhà ở chung cư ........................41
1.3.8. Nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở chung cư ......................42
1.3.9. Những nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về thị trường nhà ở chung
cư..............................................................................................................................
CHƢƠNG 2. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................48
2.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu .........................................................................48
2.1.1. Dữ liệu thứ cấp ................................................................................................48
2.2. Phƣơng pháp xử lý số liệu ...............................................................................48
2.3. Các phƣơng pháp cụ thể ..................................................................................48
2.2.1. Phương pháp luận duy vật biện chứng ...........................................................48


2.2.2. Phương pháp phân tích và tổng hợp ...............................................................49
2.2.3. Phương pháp gắn liền logic với lịch sử ..........................................................50
2.2.4. Phương pháp trừu tượng hóa khoa học ..........................................................51
CHƢƠNG 3. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHUNG CƢ
TẠI MỘT SỐ THÀNH PHỐ Ở CHÂU Á VÀ HÀ NỘI ......................................52

3.1. Tổng quan chung về thị trƣờng nhà ở chung cƣ tại một số thành phố ở
Châu Á ......................................................................................................................52
3.2. Thực trạng quản lý thị trƣờng nhà ở chung cƣ ở một số thành phố ở Châu
Á ................................................................................................................................54
3.2.1. Thực trạng quản lý thị trường nhà ở chung cư ở Tokyo, Nhật Bản ................54
3.2.2. Thực trạng quản lý thị trường nhà ở chung cư tại Singapore ........................56
3.2.3. Quá trình phát triển nhà ở tại Hàn Quốc .......................................................60
3.2.4. Thực trạng quản lý thị trường nhà ở chung cư tại các thành phố ở Trung
Quốc ..........................................................................................................................71
3.2.5. Thực trạng quản lý thị trường nhà ở chung cư tại Đài Loan và HongKong..77
3.2.6. Thực trạng công tác quản lý thị trường nhà ở chung cư ở Hà Nội ................78
3.3. Đánh giá chung về công tác quản lý thị trƣờng nhà ở chung cƣ tại một số
thành phố .................................................................................................................83
3.3.1. Những thành tựu..............................................................................................83
3.3.2. Những tồn tại và hạn chế ................................................................................87
3.3.3. Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế........................................................90
CHƢƠNG 4. MỘT SỐ BÀI HỌC CHO CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỊ
TRƢỜNG NHÀ Ở CHUNG CƢ Ở HÀ NỘI TỪ KINH NGHIỆM MỘT SỐ
THÀNH PHỐ Ở CHÂU Á ......................................................................................95
4.1. Quan điể m, định hư ớng, mục tiêu phát triển thị trƣờng nhà ở trên địa bàn
thành phố Hà Nội đế n năm 2030 ...........................................................................95
4.1.1. Quan điểm .......................................................................................................95
4.1.2. Định hướng phát triển TTNO trên địa bàn Hà Nội đến năm 2030 .................96
4.1.3. Các mục tiêu phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội .................102
4.2. Một số bài học kinh nghiệm trong quản lý thị trƣờng nhà ở chung cƣ ở Hà
Nội từ kinh nghiệm một số thành phố ở Châu Á ...............................................103
4.21. Bài học từ thành công ....................................................................................103
4.22. Bài học từ thất bại cùng với các bài học thành công ....................................111

4.3. Kiến nghị một số giải pháp áp dụng cho Hà Nội trong quản lý thị trƣờng
nhà ở chung cƣ.......................................................................................................114
4.3.1. Áp dụng về hình thức cho thuê nhà ở xã hội theo kinh nghiệm của Hàn Quốc
.................................................................................................................................114
4.3.2. Áp dụng và kiểm soát giá nhà chung cư và nạn đầu cơ ................................114
4.3.3. Áp dụng về cải tạo chung cư cũ ....................................................................114
KẾT LUẬN ............................................................................................................115


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
STT

KÝ HIỆU

NGUYÊN NGHĨA

1

BĐS

Bấ t động sản

2

CPF

Quỹ tiết kiệm trung ương

3

DN

Doanh nghiê ̣p

4

HDB

Ủy ban phát triển nhà đất

5

KĐT

Khu đô thị

6

KĐTM

Khu đô thi ̣mới

7

KTTT

Kinh tế thi ̣trư ờng

8

KT - XH

Kinh tế – xã hội

9

NOCC

Nhà ở chung cư

10

QLNN

Quản lý nhà nước

11

REIT

Quỹ tín thác BĐS

12

TTBĐS

Thị trường bất động sản

13

TTNĐ

Thị trường nhà đất

14

TTNO

Thị trường nhà ở

15

TTNOCC

Thị trường nhà ở chung cư

16

UBND

Ủy ban nhân dân

i


DANH MỤC BẢNG
TT

SỐ HIỆU

1

Bảng 3.1

Hình thức cho thuê nhà ở xã hội tại Hàn
Quốc

66-67

2

Bảng 4.1

Dự báo nhu cầu nhà đất khu vực đô thị của
Việt Nam đến năm 2020

92-93

NỘI DUNG

ii

TRANG


DANH MỤC SƠ ĐỒ
TT

SỐ HIỆU

1

Sơ đồ 3.1

Mô hình quản lý phát triển nhà ở xã hội
Singapore

58

2

Sơ đồ 3.2

Cơ cấu tổ chức của Cu ̣c phát triể n nhà ở
(HDB)

59

NỘI DUNG

iii

TRANG


DANH MỤC HÌ NH
TT

SỐ HIỆU

1

Hình 1.1

Cung về đất

20

2

Hình 1.2

Quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu về đất

25

3

Hình 1.3

Mức thu nhập với tổng cầu nhà đất

26

4

Hình 1.4

Quan hệ giá và lượng cầu

26

5

Hình 1.5

Quan hệ cung - cầu

28

6

Hình 1.6

Mức độ thay đổi của cung ngắn hạn và dài hạn

29

7

Hình 1.7

Cầu thay đổi trong ngắn hạn và dài hạn

30

NỘI DUNG

iv

TRANG


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường nhà ở hình thành và phát triển là một tất yếu khách quan. Thị trường
nhà ở đóng vai trò là đối tượng và là cơ sở hạ tầng cho các hoạt động kinh tế. Hiện
tại, thị trường nhà ở nước ta, đặc biệt là thị trường nhà ở chung cư tại Hà Nội đang
phát triển với quy mô khá rộng, quy hoạch không tốt và độ rủi ro cao. Thực trạng này
xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó nguyên nhân quan trọng là công tác quản lý
Nhà nước còn yếu kém. Để đảm bảo phát triển ổn định, thúc đẩy thị trường phát triển
theo đúng định hướng thì vai trò quản lý của Nhà nước đối với các thị trường nói
chung và thị trường nhà ở chung cư nói riêng là rất cần thiết. Nhà nước phải hoàn
thiện các chính sách và công cụ quản lý cho phù hợp với quy luật của thị trường và
tình hình phát triển kinh tế cụ thể của đất nước (Đinh Văn Thông, 2015).
Ở Việt Nam, tại các thành phố lớn, thị trường nhà ở đang dầ n ổ n đinh
̣ , nhà ở
chung cư là mô hình nhà ở phù hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất , đáp ứng nhu
cầ u nhà ở cho nhân dân. Tuy nhiên, do mật độ dân số ngày càng cao (do quá trình di
dân cơ học từ nông thôn vào thành thị), thu nhập của người dân từng bước được cải
thiện dẫn tới nhu cầu nhà ở tăng nhanh cả về số lư ơ ̣ng và chấ t lư ơ ̣ng . Thực tế tại Hà
Nội, cung cầ u về nhà ở bi ̣mấ t cân đố i , nhà ở của nhân dân chư a đáp ứng yêu cầ u .
Tình tra ̣ng đầ u cơ nhà ở , kích cầ u ảo , tạo khan hiếm giả để nâng giá làm cho thị
trường "nóng, lạnh" thấ t thư ờng, nhiề u cơ n số t giá nhà đã xảy ra . Quản lý thị trường
nhà ở chung cư còn nhiều bất cập ở các góc độ: pháp lý, quy hoạch, phân loại nhà,
quản lý sở hữu và vận hành nhà, hệ thống các nhà đầu tư, các trung gian tài chính…
Do vậy, đây là loa ̣i thi ̣trường mới phải đư ơ ̣c đầ u tư nghiên cứu hệ thố ng , bài bản và
cần tham khảo kinh nghiệm của các nước phát triển.
Trên thế giới, các nước ở khu vực Châu Á có nhiều điểm tương đồng hơn cả với
Việt Nam về quá trình hình thành và phát triển nhà ở chung cư, khi quá trình đô thị

hóa diễn ra nhanh, dân số tăng nhanh và phân bố không đồng đều.Một số nước phát
triển như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore… có thị trường nhà ở chung cưhình thành
sớm hơn và phát triển sớm hơn Việt Nam. Qua nhiều giai đoạn, các nước này đã có

1


những biện pháp, chính sách khác nhau để quản lý thị trường nhà ở chung cư phát
triển vượt bậc như ngày nay. Mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ, các biện pháp, chính sách
của các nước có thể là phù hợp hay không phù hợp đều đưa đến những bài học - bài
học từ thành công và cũng có thể là từ thất bại. Việt Nam cần xem xét các bài học này
để áp dụng trong quản lý thị trường nhà ở chung cư ở các thành phố lớn.
Hà Nội là trung tâm chính tri ̣ - kinh tế - văn hoá của cả nước , thị trường nhà ở
chung cư ngoài những đặc điể m chung còn có những đặc thù so với các tỉnh thành
phố khác trong cả nư ớc . Phát triể n lành ma ̣nh thị trường nhà ở chung cư sẽ ảnh
hưởng tích cực đến thị trường nhà ở, các thi ̣trư ờng khác và góp phầ n ổ n đinh
̣ xã hội.
Xuất phát từ những nhận định trên, đề tài “Quản lý thị trƣờng nhà ở chung
cƣ tại một số thành phố ở Châu Á và bài học cho Hà Nội” đã được tác giả lựa
chọn làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ của mình.
Câu hỏi nghiên cƣ́u của đề tài:
- Thực tra ̣ng công tác quản lý thị trường nhà ở chung cư ở Hà Nội và một số
thành phố ở Châu Á như thế nào?
- Bài học nào cho công tác quản lý thị trường nhà ở chung cư Hà Nội từ kinh
nghiệm một số thành phố ở Châu Á?
2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ hơn cơ sở lý luận và thực tiễn công tác quản lý thị trường nhà ở
chung cư tại Hà Nội và một số thành phố ở Châu Á.
- Đánh giá thực trạng quản lý thị trường nhà ở chung cư của một số thành phố

ở Châu Á qua đó rút ra bài học kinh nghiệm cho công tác quản lý thị trường nhà ở
chung cư của Hà Nội. Những bài học có giá trị và phù hợp với hiện tại sẽ được kiến
nghị thành giải pháp, áp dụng cho Hà Nội.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Hệ thống hóa những lý luận cơ bản về quản lý thị trường nhà ở chung cư.
- Phân tích thực tiễn công tác quản lý thị trường nhà ở chung cư tại một số
thành phố ở Châu Á.

2


- Rút ra một số bài học cho công tác quản lý thị trường nhà ở chung cư tại Hà
Nội, kiến nghị một số giải pháp, áp dụng cho Hà Nội.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là công tác quản lý thị trường nhà ở chung cư ở Hà Nội
và một số thành phố ở Châu Á theo cách tiếp cận khoa học quản lý kinh tế. Nghiên
cứu quản lý thị trường nhà chung cư gắn với đặc điểm của nhà ở chung cư và công
cụ, cơ chế, chính sách quản lý kinh tế của Nhà nước.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung: Công tác quản lý thị trường nhà ở chung cư ở Hà Nội và một số
thành phố ở Châu Á.
- Về không gian: Công tác quản lý thị trường nhà ở chung cư ở Hà Nội và một
số thành phố ở Châu Á.
- Về thời gian: Từ năm 2000– 2016, tầm nhìn đến năm 2030 (Tầm nhìn tới
năm 2030 phù hợp với Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 của Thủ
tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và
tầm nhìn đến năm 2030).
4. Những đóng góp khoa học của luận văn
- Góp phần hệ thống hoá những vấn đề lý luận liên quan đến quản lý thị

trường nhà ở chung cư.
- Từ phân tích thực tiễn công tác quản lý thị trường nhà ở chung cư tại một số
thành phố ở Châu Á, đã rút ra những thành tựu, hạn chế, nguyên nhân của những
tồn tại và hạn chế của thị trường nhà ở chung cư tại một số thành phố Châu Á.
- Đưa ra một số bài học cho công tác quản lý thị trường nhà ở chung cư tại Hà
Nội, đồng thời kiến nghị một số giải pháp, áp dụng cho Hà Nội.
5. Kết cấu luận văn
Ngoài phầ n mở đầ u , kế t luận, danh mu ̣c tài liệu tham khảo và phu ̣ lu ̣c , kết cấu
luận văn gồm 4 chương sau:

3


Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý luận về quản lý thị
trường nhà ở chung cư
Chương 2: Phương pháp nghiên cứu
Chương 3: Thực trạng quản lý thị trường nhà ở chung cư tại một số thành phố
ở Châu Á
Chương 4: Một số bài học cho công tác quản lý thị trường nhà ở chung cư trên
địa bàn Hà Nội, kiến nghị một số giải pháp, áp dụng cho Hà Nội.

4


Chƣơng I
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN
VỀ QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHUNG CƢ
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu
Đã có nhiều công trình nghiên cứu với quy mô và cách tiếp cận khác nhau về
công tác quản lý thị trường nhà ở chung cư cũng như các vấn đề liên quan. Để đảm

bảo tính kế thừa và thể hiện những đóng góp mới của luận văn, một số tài liệu đã
được tác giả tham khảo, điển hình là những tài liệu sau:
1.1.1. Tài liệu trong nước và ngoài nước
1.1.1.2. Tài liệu nước ngoài
Sing, Tien Foo (2001), Dynamics of the Condominium Market in Singapore [28].
(Sự năng động của thị trường nhà ở chung cư tại Singapore). Bài viết cho thấy mô
hình các lực lượng kinh tế và các yếu tố thị trường thúc đẩy thị trường nhà chung cư tại
Singapore quan trọng từ quan điểm của các nhà hoạch định chính sách, các nhà phát
triển nhà ở chung cư và các nhà đầu tư, nó đảm bảo thực hiện hiệu quả hơn các chính
sách nhà ở. Trong mô hình giá nhà ở nhà chung cư, các chính sách có chủ ý của chính
phủ nhằm tăng nguồn cung đất đai của người dân và việc định lượng cho giới hạn cho
vay đã có hiệu quả trong việc giảm giá nhà chung cư. Việc điều chỉnh giá nhà ở nhà ở
cũng liên quan tới các biện pháp chống đầu cơ.
Gregory C. Chow, Linlin (2015), Housing Prices in Urban China as
Determined by Demand and Supply [29]. (Giá nhà ở đô thị Trung Quốc dưới góc độ
cung và cầu). Bài viết nghiên cứu cung và cầu về nhà ở tại đô thị Trung Quốc kể từ
cuối những năm 1980 khi thị trường nhà ở đô thị đã trở thành thương mại hóa. Sử
dụng tổng hợp số liệu từ năm 1987-2012, bài viết thấy rằng sự gia tăng nhanh
chóng trong giá nhà ở đô thị có thể được giải thích bởi các yếu tố cung và cầu dưới
góc độ kinh tế vi mô.
Ya Ping Wang, Alan Murie (1999), Commercial Housing Development in
Urban China [30]. (Phát triển nhà ở thương mại ở đô thị Trung Quốc). Bài viết

5


cung thông tin về chính sách phát triển nhà ở thương mại tại các thành phố lớn của
Trung Quốc từ những năm 1990. Bài viết nhấn mạnh những tồn tại trong phát triển
nhà ở thương mại mà Trung Quốc phải đối mặt như hệ thống pháp luật còn thiếu,
quan hệ cung, cầu và khả năng thanh toán còn nhiều bất cập.

Ngai Ming Yip (2007), Modes of condominium management: a principalagent perspective [32]. (Phương thức quản lý nhà chung cư: quan điểm tác nhân
chính). Bài viết cho rằng nhà chung cư là một hình thức thống trị của quyền sở hữu
nhà ở khu vực đô thị ở châu Á. Để phát triển hệ thống các loại hình về chế độ quản
lý chung cư, các quan điểm học thuyết học thuyết chủ - thợ được sử dụng như là
công cụ phân tích. Với việc phân tích theo thuyết này, mục tiêu của chủ đầu tư,
người sử dụng nhà chung cư, công ty quản lý điều hành nhà chung cư sẽ ít mâu
thuẫn hơn.
Fang-Ni Chu, Chin-Oh Chang and Tien Foo Sing (2013), Collective Action
Dilemmas in Condominium Management [37]. (Những tác động tập thể nan giải
trong quản lý nhà ở chung cư). Bài viết xem xét các tài liệu về quy định phần sở
hữu chung CPR (common-pool resources) trong nhà chung cư, đề xuất một mô hình
hoạt động chung có tính lý thuyết để giải thích sự đánh đổi của các tiện ích giữa
người sử dụng nhà chung cư và bên thứ 3 - TPM (third party manager). Nghiên cứu
cũng thiết kế phương pháp thực nghiệm và phân tích dữ liệu. Kết quả nghiên cứu
cho thấy rằng các chi phí quản lý có tác động đáng kể, nhưng tiêu cực trên các chỉ
số hiệu quả. Hệ số âm hàm ý rằng các cư dân không được hưởng các tiện ích cận
biên cao hơn bằng cách trả phí cao hơn cho các dịch vụ của bên thứ 3.
Hung Ren Hsieh (2009), Issues and proposed improvements regarding
condominium management in Taiwan [33]. (Các vấn đề và đề xuất cải tiến về quản
lý nhà chung cư tại Đài Loan). Tác giả đã làm rõ hiện trạng quản lý chung cư ở Đài
Loan. Các vấn đề lớn của quản lý nhà chung cư được xác định dựa trên một cuộc
khảo sát bảng câu hỏi và phỏng vấn với các chuyên gia. Kết quả của nghiên cứu này
được so sánh với các dữ liệu tương ứng ở Nhật Bản. Nghiên cứu này xác định ba
đặc tính của tình trạng hiện tại của quản lý chung cư ở Đài Loan, cụ thể là: sử dụng

6


an toàn, quản lý cơ sở hạn chế và quản lý chung cư không chuyên nghiệp. Ngoài ra,
nghiên cứu này đã xác định những mặt hạn chế chủ yếu sau đây về quản lý nhà

chung cư: văn bản dưới luật không hoàn hảo, các hoạt động quản lý chung cư ngoài
kế hoạch, hạn chế các hoạt động cộng đồng, bảo trì nhà chung cư không phù hợp,
quỹ bảo trì không đủ để cải tạo, công tác lưu trữ hồ sơ nhà chung cư không tốt, sự
khác biệt trong mức độ hài lòng với công tác quản lý nhà chung cư giữa đơn vị quản
lý toà nhà và người sử dụng nhà chung cư, quản lý nhà nước đối với nhà chung cư
là yếu kém. Cuối cùng, nghiên cứu này đề xuất các biện pháp tổ chức quản lý nhà
chung cư và chính phủ Đài Loan để cải thiện việc quản lý nhà chung cư.
Yao-Chen Kuoa, Jui-Sheng Choub, Kuo-Shun Sun (2011), Elucidating how
service quality constructs influence resident satisfaction with condominium
managemet [36] (Làm rõ chất lượng dịch vụ nhà ở ảnh hưởng đến sự hài lòng của
cư dân đối với quản lý nhà chung cư). Bài viết nhằm làm rõ cấu trúc dịch vụ chất
lượng và các chỉ số liên quan có ích cho việc đánh giá thực hiện dịch vụ, cũng như
các mối quan hệ giữa sự hài lòng của người sử dụng nhà chung cư và chất lượng
quản lý nhà chung cư.
1.1.1.1. Tài liệu trong nước
Cuốn sách "Thị trường bất động sản, những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt
Nam" của Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam, xuất bản năm 2003 [10]. Tác giả đã đề
cập các yế u tố cấ u thành thi ̣trường bất động sản . Thực tra ̣ng thi ̣trường BĐS Việt
Nam cũng được đề cập tương đối chi tiết. Bên cạnh đó, vai trò QLNN đối với thị
trường BĐS cũng được đề cập.
"Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới
ở Việt Nam" của tác giá Lê Xuân Bá, xuất bản năm 2003 [8]. Cuốn sách đã phân
tích các nhân tố chính của thi ̣trườ ng BĐS gồ m cung , cầ u, giá cả , các yếu tối tác
động tới giá BĐS . Kinh nghiệm quố c tế cũng được đề cập làm bài học cho sự ph át
triển của thị trường.
Cuốn sách "Thị trường bất động sản" của tác giả Hoàng Văn Cường, xuất bản
năm 2006 [14]. Tác giả đã phân tích các yế u tố cấ u thành của thi ̣tr ường BĐS. Từ

7

thực tiễn thi ̣ trường BĐS Việt Nam và qua kinh nghiệm của một số nước, tác giả đã
khuyến nghị một số giải pháp để phát triển thị trường, đặc biệt là thi ̣trường nhà ở .
"Quản lý đất đai và thị trường bất động sản" của tác giả Nguyễn Đình Bồ ng ,
xuất bản năm 2006 [15]. Cuốn sách đã đề cập tới chính sách quản lý đấ t đai và

thị

trường BĐS ta ̣i Việt Nam trên các ph ương diện pháp lý , quy hoa ̣ch , tài chính, giá
cả... qua tham khảo kinh nghiệm từ một số nước.
Cuốn sách "Thuế đất đai - công cụ quản lý và điều tiết thị trường bất động
sản" của tác giả Đàm Văn Nhuệ, xuất bản năm 2006 [13]. Tác giả đã đưa ra những
kiế n nghi ̣để sửa đổ i và hoàn thiện chính sách thuế đấ t đai trong việc quản lý

, phát

triển thị trường bấ t đô ̣ng sản .
Cuốn sách "Nhà đất cho người có thu nhập thấp ở các đô thị lớn hiện nay:
Kinh nghiệm Hà Nội" của Hoàng Xuân Nghĩa và Nguyễn Khắc Thanh, xuất bản
2009 [12]. Tác giả đã nghiên cứu thi ̣trường nhà ở cho người thu nhập thấ p ta ̣i một
số nước. Các tác giả cũng đã đề cập tới việc quản lý thi ̣trường nhà ở cho người thu
nhập thấ p ta ̣i Hà Nội.
Bài viết "Quản lý thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay" của tác giả
Đinh Văn Thông đăng trên Tạp chí khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội: Kinh tế và
kinh doanh, số 3/2015 [6]. Bài viết đã đề cập vai trò của thi ̣ trường bấ t động sản và
công tác quản lý thi ̣ trường bấ t động sản ở nước ta thời gian qua . Tác giả cũng đưa
ra những đánh giá mặt thành công , hạn chế của công tác quản lý nhà nước đối với
thị trường bất động sản ở nước ta ; đồng thời đề cập một số khuyế n nghi ̣phát triển
thị trường.
Luận án tiến sĩ kinh tế "Thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội" của tác giả Lê

Văn Huy, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, 2015 [16]. Luận án đã nghiên
cứu TTNĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội dưới góc độ kinh tế chính trị. Tác giả đã đề
cập khá nhiều giải pháp để pháp triển và quản lý thị trường BĐS trên địa bàn thành
phố Hà Nội như hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao năng lực quản lý, tăng cung
hàng hóa cho thị trường và cải thiện chất lượng nguồn cung hàng hóa trên địa bàn Hà
Nội.

8


Luận án tiến sĩ "Tăng cường vai trò quản lý của nhà nước đối với đất đai
trong quá trính đô thị hóa ở thành phố Hà Nội "của tác giả Trần Tú Cường, Trường
Đại học Kinh tế quốc dân, 2006 [18]. Luận án đã phân tích thực trạng quá trình đô
thị hóa ở thành phố Hà Nội theo nhóm vấn đề từ quá trình chuyển dịch dân cư, thay
đổi kết cấu hạ tầng, chất lượng cuộc sống… Từ đó tác giả đưa ra những giải pháp
mang tính dung hợp giữa vai trò QLNN với sự vận động của cơ chế thị trường để từ
đó nâng cao vai trò của hoạt động quản lý đối với đất đai ở Hà Nội.
Bài viết "Vai trò của Nhà nước đối với sự phát triển thị trường BĐS" của tác giả
Đoàn Hùng Nam đăng trên Tạp chí Tài chính số 9/2009 [20]. Bài viết đã khảo sát lại
hệ thống các khung khổ pháp lý đã được tạo lập để quản lý thị trường BĐS như: Luật
đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS... và các nghị định, quyết
định, thông tư hướng dẫn thị hành. Tuy nhiên công tác QLNN vẫn tồn tại những bất
cập liên quan đến nhận thức của đội ngũ cán bộ quản lý, sự thiếu thống nhất và đồng
bộ trong hệ thống QLNN về thị trường BĐS. Tác giả đã đề xuất các giải pháp liên
quan đến việc cải thiện môi trường pháp lý và đầu tư BĐS, sử dụng hiệu quả các
công cụ QLKT như công cụ tài chính, công cụ thuế, chính sách phát triển nhà ở thu
nhập thấp...
Bài viết "Quản lý nhà chung cư cần mô hình mới "của tác giả Đoàn Dương
Hải đăng trên Tạp chí Kinh tế xây dựng số 01/2013 [19]. Bài viết đã gợi mở về mô
hình quản lý chung cư thông qua kinh nghiệm của một số nước tiên tiến trên thế

giới, cụ thể như Mô hình thành lập Công ty trách nhiệm hữu hạn của các chủ sở hữu
chung cư để điều hành hoạt động quản lý nhà chung cư thay vì thành lập ban quản
trị nhà chung cư như hiện nay; trong đó tất cả các chủ sở hữu căn hộ là thành viên
của Công ty trách nhiệm hữu hạn, đây chính là cơ sở pháp lý quan trọng để Công ty
trách nhiệm hữu hạn các chủ sở hữu chung cư hoạt động.
1.1.2. Khoảng trống cần nghiên cứu
Nhìn chung, các công trình đã nghiên cứu thực hiện theo những cách tiếp cận,
những khía cạnh khác nhau liên quan vấn đề quản lý thị trường nhà ở chung cư nói
chung, quản lý thị trường chung cư ở một số khu vực hành chính cụ thể nói riêng.
Thực tiễn cho thấy mỗi khu vực hành chính đều có đặc điểm, chức năng, mô hình
9


hoạt động... khác nhau. Do vậy, cách tiếp cận nghiên cứu có thể có điểm chung về
khung khổ lý thuyết, nhưng về cơ bản vận dụng có sự khác biệt.
Mặc dù c ác tài liệu rấ t đa da ̣ng và phong phú xong vẫn chư a có công trình
nghiên cứu phân tích cụ thểvềquản lý thị trường nhà ở chung cư tại Hà Nội dưới
góc nhìn quản lý kinh tế. Đây là một yế u tố quan tro ̣ng trong quyế t đinh
̣ lựa cho ̣n
đề tài nghiên cứu của tác giả.
Có thể khẳng định đây là đề tài đầu tiên nghiên cứu có hệ thống và cập nhật
về quản lý thị trường nhà ở chung cư ở Hà Nội, quản lý thị trường nhà ở chung cư
ở một số thành phố ở Châu Á. Từ những bài học thành công và thất bại trong công
tác quản lý thị trường nhà ở chung cư, đề tài kiến nghị một số giải pháp phù hợp
với thực tiễn để áp dụng cho Hà Nội.
1.2. Cơ sở lý luận về thị trƣờng nhà ở chung cƣ
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của thị trường nhà ở chung cư
1.2.1.1. Khái niệm thị trường nhà ở và nhà ở chung cư
a) Khái niệm thị trường nhà ở
TTNOCC là một bộ phận của thị trường nhà ở , là nơi diễn ra việc mua bán

hàng hóa nhà ở chung cư, có người mua, người bán, giá cả theo cơ chế thị trường,
có sự điều tiết của Nhà nước.
TTNO có thể hình dung mộ t cách trừu tư ợng là nơ i mà ngư ời mua và người
bán thoả thuận đư ợc với nhau về số lư ợng, chấ t lư ợng và giá cả hàng hoá là quyề n
sở hữu nhà ở. TTNO ở các vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau tuỳ
theo số lư ợng, quy mô của những ngư ời tham gia , kế t cấ u hạ tầ ng và các điề u kiện
thông tin giữa ngư ời mua và ngư ời bán (Lê văn Huy, 2015).
b)Khái niệm nhà ở chung cư
Nhà ở là công trình được xây dựng cho mục đích để ở và sinh hoạt của con
người.
Nhà ở chung cư là một loại nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối
đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công
trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà
10


chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có
mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh (Luật nhà ở, 2014).
1.2.1.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản và thị trường nhà ở chung cư
Nghiên cứu về TTBĐS nói chung, TTNOCC nói riêng, các chuyên gia trong
lĩnh vực này đều thống nhất về những đặc điểm của thị trường (Đinh Văn Thông,
2015).
Thứ nhấ t , đó là tính cách biệt giữa hàng hóa với đi ̣a điể m giao di ̣ch . Vì thế ,
quan hệ giao dich
̣ BĐS không kế t thúc ngay ta ̣i điạ điể m giao dich
̣ mà nó thư ờng
trải qua các khâu cơ bản, đó là: thông tin về BĐS giao dich;
̣ khâu kiể m tra thực đia,̣
kiể m tra tính có thực và kiể m tra độ chính xá

c của các thông tin về BĐS ; khâu

đăng ký pháp lý, thực hiện các thủ tu ̣c xác nhận quan hệ giao dich
̣ và thực hiện các
nghĩa vụ mua bán.
Thứ hai, TTBĐS thực chấ t là thi ̣ trư ờng giao di ̣ch các quyề n và lợi ích chứa
đựng trong NOCC. Điề u ngư ời mua mong muố n là các quyề n hay các lơ ̣i ích do
BĐS mang la ̣i. Do đó, khi xem xét giá cả BĐS, không thể xác đinh
̣ giá tri ̣của nó
như các loại hàng hóa thông thường khác , mà phải xác đinh
̣ trên khả năng sinh lơ ̣i
của BĐS và khả năng sinh lơ ̣i của vố n đầ u tư vào BĐS...
Thứ ba, TTBĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắ c . BĐS có đặc điể m là
không di dời đư ơ ̣c , gắ n liề n với nó là các điề u kiện tự nhiên , kinh tế , xã hội của
từng vùng, từng khu vực.
Thứ tư , TTBĐS là thi ̣ trư ờng không hoàn hảo , do thông tin về hàng hóa BĐS
không đầ y đủ và phổ biế n rộng rãi như các loa ̣i hàng hóa khác . Hơn nữa, số lư ơ ̣ng
cung và cầ u về BĐS đề u có số lư ơ ̣ng nhỏ , không đảm bảo ca ̣nh tranh hoàn hảo .
Thứ năm, cung về BĐS thư ờng phản ứng chậm so với biế n độ ng về cầ u và giá
cả BĐS. Thời gian để ta ̣o ra BĐS đòi hỏi lâu dài . Cung BĐS là có giới ha ̣n , trong
khi cầ u về BĐS luôn có xu hư ớng tăng . Do vậy, sự thay đổ i về giá thư ờng là do sự
mấ t cân đố i cung cầ u .
Thứ sáu, các giao di ̣ch trên TTBĐS đòi hỏi phải có tư vấ n chuyên nghiệp , do
đó phải có sàn giao dich
̣ BĐS và có vai trò quản lý của Nhà nư ớc .

11


Thứ bảy , TTBĐS có giá tri ̣ lớn , do đó mo ̣i giao dich

̣ đầ u tư kinh doanh BĐS
đòi hỏi phải có một nguồ n vố n lớn . Lượng vốn này thường được huy động từ thị
trường vốn.
Thứ tám, thị trường BĐS chịu sự chi phối của pháp luật
. BĐS là tài sản có giá tri ̣
lớn, do đó đòi hỏi phải có sự quản lý của N hà nư ớc, trước hết bằng pháp luật, từ đó
đảm bảo an toàn cho các giao dich
̣ về BĐS . Hơn nữa, thông qua quản lý thi ̣trư ờng,
Nhà nư ớc tăng đư ơ ̣c nguồ n thu ngân sách từ thuế đố i với các giao dich
.
̣ BĐS
TTNOCC là một bộ phận của TTBĐS, mang tất cả các đặc điểm chung của
TTBĐS, ngoài ra TTNOCC có tính riêng về sở hữu hàng hóa. Giá trị của hàng hóa
nhà ở chung cư bao gồm cả phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung.
1.2.1.3. Vai trò của thị trường nhà ở và thị trường nhà ở chung cư
Thứ nhấ t, TTNO là nơ i thực hiện các giao dich
̣ về nhà ở , góp nâng cao hiệu
quả sử dụng nhà đất . Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt , nhà ở đư ơ ̣c chuyể n
quyề n sở hữu và quyề n sử du ̣ng từ ngư ời này sang ngư ời khác . Việc mua đi bán la ị
như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giờ cạn cung cấp cho thị
trường, làm cho TTNO phong phú . Đồng thời, thị trường là nơi chuyển hoá vốn từ
hình thái hiện vật sang giá tri ̣, là nhân tố quyế t đinh
̣ tố c độ chu chuyể n vố n, sự tăng
trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh nhà đất

(Lê

văn Huy, 2015).
Thứ hai , TTNO là cầ u nố i giữa sản xuấ t và tiêu dùng , giữa xây dựng , mua
bán nhà và mua bán quyề n sử dụng đấ t . Trong điề u kiện của sản xuấ t hàng hoá ,

người sản xuất trước hết lo tổ chức sản xuất kinh doanh
xuấ t để sản xuấ t ra những sản phẩ m hàng hoá

, sử du ̣ng các yế u tố sản

, những sản phẩ m hàng hoá đó sẽ

đư ơ ̣c đem bán. Trong khi đó những ngư ời tiêu dùng sản phẩm lại cần tìm mua các
loại sản phẩm đó . Để giải quyế t mâu thuẫn này , nơi gặp gỡ chính là thị trường .
Thông qua thi ̣trư ờng ngư ời bán (bên cung ) và ngư ời mua (bên cầ u ) gặp gỡ thoả
thuận với nhau và sản phẩ m đư ơ ̣c thực hiện ta ̣o điề u kiện cho quá trình sả n xuấ t
diễn ra bình thư ờng (Lê văn Huy, 2015).
Thứ ba, thúc đẩy áp dụng khoa học - kỹ thuật, cải tiến công nghệ , nâng cao
chấ t lư ợng nhà ở , bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tà i nguyên đấ t . Thị trường
12


nói chung, TTNO nói riêng chiụ sự tác động tư ơ ng hỗ lẫn nhau giữa các yế u tố cơ
bản là cung cầu , giá cả , cạnh tranh. Cạnh tranh trong việc cung cấp hàng hoá nhà
đấ t thúc đẩ y các doanh nghiệp áp du ̣ng tiế n bộ khoa ho ̣c và công nghệ , cải tiến tổ
chức và quản lý , thực hiện các biện pháp hữu hiệu nhằ m nâng cao năng suấ t lao
động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng nhà đất nhằm giành được các điều kiện
tiêu thu ̣ thuận lơ ̣i để thu lơị nhuận cao (Lê văn Huy, 2015).
Thứ tư, hoạt động của TTN O góp phầ n thúc đẩy quá trình đổ i mới quản lý
đấ t đai, nhà ở , các công trình công cộ ng và các cơ sở kinh tế - xã hộ i khác. TTNO
đư ơ ̣c hình thành và phát triể n góp phầ n từng bư ớ c xây dựng đồ ng bộ các loa ̣i thi ̣
trường trong nền kinh tế hàng hoá . Thông qua hoa ̣t động của TTNO, nhà nư ớc tiế p
tục bổ sung hoàn thiện pháp luật và các chính sách cũng như tổ chức quản lý tạo
điề u kiện cho thi ̣trư ờng mở rộng

và phát triể n , góp phầ n khắ c phu ̣c tình tra ̣ng

"kinh doanh ngầ m ", tham nhũng , trố n thuế , đầ u cơ và các tệ na ̣n khác ung quanh
hoạt động kinh doanh nhà đất đang có chiều hướng gia tăng ở nước ta . TTNO hình
thành và phát triể n góp phầ n ác lập mố i quan hệ kinh tế giữa nhà nư ớc và ngư ời sử
dụng đất và các công trình , tài sản gắ n liề n với đấ t đai , nâng cao hiệu quả sử du ̣ng
nguồ n tài nguyên đấ t , khắ c phu ̣c tình tra ̣ng phi kinh tế trong đầ u tư

xây dựng cơ

bản, tận du ̣ng và phát triể n BĐS để đáp ứng nhu cầ u của các tầ ng lớp dân cư , tăng
nguồ n thu đáng kể vào ngân sách nhà nư ớc (Lê văn Huy, 2015).
Thứ năm, phát triể n TTNO góp phầ n tăng cư ờng quan hệ hợp tác , nâng cao
trình độ xã hộ i hoá trong sản xuấ t kinh doanh. Trên thi ̣trư ờng, các nhà kinh doanh,
những ngư ời có nhu cầ u sử du ̣ng nhà đấ t có điề u kiện tiế p xúc, quan hệ qua la ̣i ta ̣o
ra các quan hệ thi ̣trư ờng và các quan hệ với các ngành , các liñ h vực khác như xây
dựng, điạ chính, ngân hàng, môi trư ờng đô thi ̣v .v... để mở rộng thị trường . Ngành
kinh doanh BĐS nói chung , nhà đấ t nói riêng đòi hỏi nhiề u vố n , sức hấ p dẫn cao ,
nế u thi ̣trư ờng đư ơ ̣c mở rộng, nâng cao năng lực kinh doanh và tăng cư ờng quản lý
thì khả năng thu hút vố n đầ u tư lớn trong điề u kiện do các doanh gia trong và ngoài
nước cũng như các tầng lớp dân cư có được địa bàn đầu tư , từ đó ta ̣o ra khả năng
mở rộng quy mô sản xuấ t kinh doanh , đổ i mới công nghệ, hơ ̣p lý hoá tổ chức quản
lý, nâng cao hiệu quả hơ ̣p tác liên doanh . Thông qua kế t quả hoa ̣t động kinh doanh
13


nhà đấ t mà đáp ứng nhu cầ u thiế t yế u của nhân dân về nhà ở , về các sản phẩ m cầ n
thiế t khác đư ơ ̣c ta ̣o ra gắ n liề n vớ i đấ t đai (Lê văn Huy, 2015).
TTNOCC là một bộ phận của TTNO, TTNOCC có vai trò hết sức quan trọng
ở những khu vực có mật độ dân cư đông trong khi diện tích đất ở hạn chế, điển

hình là các khu đô thị, các thành phố lớn.
1.2.2. Các yế u tố cấ u thành thị trường nhà ở chung cư và các yếu tố ảnh hưởng
tới thị trường nhà ở chung cư
1.2.2.1. Hàng hoá nhà đất và hàng hóa nhà ở chung cư
a) Khái niệm nhà đất (Lê văn Huy, 2015)
Tài sản với tư cách là đối tượng quan trọng của sở hữu được chia thành hai
nhóm, gồm BĐS và động sản. Ngày nay, thuật ngữ BĐS và động sản đã và đang
được sử dụng rộng rãi, được ghi nhận ở hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật
thành văn ở nhiều nước trên thế giới như Anh, Mỹ, Thái Lan, Malaysia v.v... Việc
chế định BĐS được thể chế hoá trong Luật BĐS. Hầu hết các khái niệm BĐS giữa
các nước đều có sự thống nhất. Mặc dầu vậy, khi xác định các tài sản cấu thành
BĐS còn có sự khác nhau ở một mức độ nhất định, tuy rằng không nhiều.
Ở Việt Nam, trước khi ban hành Bộ luật Dân sự năm 1995, trong hệ thống
pháp luật cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế chúng ta rất ít khi sử dụng
thuật ngữ BĐS và động sản. Trong pháp luật kinh tế chúng ta đã sử dụng tài sản cố
định và tài sản lưu động và xác định được nội hàm của chúng. Theo thông lệ và tập
quán quốc tế cũng như trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản
có di dời được hay không, Bộ luật Dân sự 2005 đã phân chia tài sản thành BĐS và
động sản. Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 đã xác định khái niệm BĐS và động sản
như sau: BĐS là các tài sản bao gồm: 1) Đất đai; 2) Nhà, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; 3) Các
tài sản khác gắn liền với đất đai; và 4) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Nhà đất bao gồm nhà và diện tích đất gắn liền với nhà được xây dựng trên đó,
là bộ phận cấu thành của BĐS. Nhà đất là tài sản đặc biệt với hai bộ phận cấu
thành là đất đai và nhà ở cùng với các công trình xây dựng gắn liền với đất đai đó.

14