Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (771.34 KB, 94 trang )
LỜI CẢM ƠN
Xuất phát từ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, em xin gửi lời cảm ơn
chân thành tới Ban giám hiệu trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà
Nội, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Đất đai, và toàn thể các thầy cô đã giảng
dạy nhiệt tình, chu đáo trong suốt quá trình em theo học tại trường. Để đến
hôm nay, đối với em nói riêng và các sinh viên theo học tại trường nói chung
đã trang bị được kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như rèn luyện về lối
sống, đạo đức để chúng em có hành trang vững chắc cho cuộc sống sau này.
Đặc biệt, trong đồ án tốt nghiệp lần này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của
bản thân, em còn nhận được sự quan tâm, chỉ bảo, giúp đỡ tận tình của TS.
Nguyễn Thị Hải Yến, người đã trực tiếp hướng dẫn em thực hiện đề tài này.
Qua đây, em cũng xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới toàn thể các anh chị,
cán bộ, công nhân, viên chức Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Ân Thi,
tỉnh Hưng Yên đã tạo điều kiện, giúp đỡ tận tình trong thời gian em tham gia
thực tập tốt nghiệp tại địa phương để em có được kỳ thực tập tốt nghiệp nhiều
trải nghiệm và bổ ích.
Cuối cùng, em xin kính chúc các thầy cô giáo và toàn thể cán bộ Phòng
Tài nguyên và Môi trường huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên luôn luôn mạnh
khỏe, hạnh phúc, lao động và công tác tốt, để cống hiến nhiều hơn cho đất
nước, cống hiến cho cuộc đời.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hưng Yên, ngày 14/05/2017
Sinh viên
Nguyễn Văn Quân
1
1
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan kết quả đạt được trong đồ án là sản phẩm nghiên cứu,
tìm hiểu của riêng cá nhân tôi. Trong toàn bộ nội dụng của đồ án, những điều
được trình bày hoặc là cá nhân tôi hoặc là được tổng hợp từ nhiều nguồn tài
liệu. Tất cả các tài liệu tham khảo đều có xuất xứ rõ ràng và được trích dẫn
hợp pháp.
Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và chịu mọi hình thức kỷ luật theo
quy định cho lời cam đoan của mình.
Hưng Yên, ngày 14 tháng 05 năm 2017
Người cam đoan
Nguyễn Văn Quân
2
2
MỤC LỤC
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................90
3
3
DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
CT
CP
CV
ĐKĐĐ
ĐKTK
GCN
Chữ viết đầy đủ
Chỉ thị
Chính phủ
Công văn
Đăng ký đất đai
Đăng ký, thống kê
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
HTX
HĐND
QĐ
QL
QSDĐ
TB
TNMT
TTg
UBND
VPĐKĐĐ
gắn liền với đất
Hợp tác xã
Hội đồng nhân dân
Quyết định
Quốc lộ
Quyền sử dụng đất
Thông báo
Tài nguyên môi trường
Thủ tướng
Ủy ban nhân dân
Văn phòng đăng ký đất đai
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
4
4
DANH MỤC HÌNH ẢNH
5
5
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô giá của mỗi quốc gia, đó không chỉ đơn thuần là
nơi sinh sống, sản xuất của con người mà nó còn là nơi diễn ra các hoạt động
giao lưu văn hóa, trao đổi thông tin, làm phong phú cuộc sống của con người,
tạo nên nét văn hóa riêng của từng quốc gia, từng dân tộc.
Đất đai là nguồn gốc của mọi tài sản vật chất của con người. Qua quá
trình sản xuất, khai thác từ nguồn lợi của đất, con người đã tạo ra lương thực,
thực phẩm, trang phục, nơi làm việc… Tuy nhiên, quỹ đất là có hạn, nó không
thể sinh ra thêm do đó cần phải quản lý tốt quỹ đất hiện có. Vấn đề quản lý
việc sử dụng đất đai ngày càng trở lên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ dân
số, hiện đại hóa, công nghiệp hóa, tài nguyên ngày càng cạn kiệt như ngày
nay. Vì vậy công tác quản lý đất đai ngày càng được Chính phủ chú trọng
quan tâm, để quản lý chặt chẽ những biến động cả về chủ sử dụng và bản thân
đất đai thì Nhà nước phải thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và lập
hồ sơ địa chính. Các quốc gia trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng
để quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên
đất đai, Nhà nước đã ban hành một loạt các văn bản pháp luật về đất đai.
Điều 53, Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam ngày
28 tháng 11 năm 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên
khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và
các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.”
Luật Đất đai Số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 bắt đầu có
hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014 (sau đây gọi chung là Luật Đất đai
năm 2013) cùng với các văn bản pháp luật có liên quan đang từng bước đi vào
thực tế.
6
Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý nhà nước về đất
đai trong đó trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa
chính. Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống
hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là
cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử
dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ
sở đảm bảo chế độ quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý,
tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Huyện Ân Thi là một trong 10 đơn vị hành chính cấp huyện (huyện,
thành phố) của tỉnh Hưng Yên, tuy có vị trí địa lý tương đối thuận lợi nhưng
trong thời gian dài ít được chú ý nên kinh tế của huyện Ân Thi còn chậm phát
triển; Những năm gần đây, thực hiện công cuộc đổi mới chung của tỉnh,
huyện đã đạt được một số thành tựu nhất định trong các lĩnh vực kinh tế và xã
hội, xong cũng bộc lộ rõ nhiều khó khăn, yếu kém cần khắc phục, trong đó có
công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Để đảm bảo quản lý nhà nước về đất đai một cách hợp lý, hiệu quả đến
từng thửa đất, từng đối tượng sử dụng, huyện Ân Thi đã xác định công tác
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là nội dung quan trọng để nâng cao trách nhiệm
quản lý và bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng. Thực tế huyện Ân Thi đã chú
trọng công tác tuyên truyền, vận động và tạo điều kiện để người dân thực hiện
các thủ tục, hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khách
quan và chủ quan, công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
7
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều tồn tại và
gặp nhiều khó khăn.
Từ thực tế cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của công tác
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất cùng với sự nhận thức ở trên, được sự phân công của
Khoa Quản lý đất đai - Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội,
dưới sự hướng dẫn trực tiếp của TS. Nguyễn Thị Hải Yến và sự giúp đỡ của
các cán bộ Phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Ân Thi, tôi tiến hành
thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên”.
2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài
2.1 Mục tiêu nghiên cứu
Thông qua việc đánh giá thực trạng tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên,
nêu ra được những thuận lợi và khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp
GCN cho hộ gia đình, cá nhân và đề xuất các hướng giải quyết những khó
khăn đó.
2.2 Yêu cầu nghiên cứu
-
Số liệu điều tra, thu thập chính xác, phải phản ánh trung thực và khách quan
-
việc thực hiện đăng ký đất đai, cấp GCN.
Nắm được hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực đất đai và
các văn bản pháp luật có liên quan. Thực hiện đầy đủ các quy trình, quy phạm
-
của các văn bản về đăng ký đất đai, cấp GCN.
Đề xuất các hướng giải quyết đúng với quy định của pháp luật, có tính chất
khoa học, khả thi phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
8
1.1 Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1 Một số thuật ngữ có liên quan
1.1.1.1 Quyền sử dụng đất
Chúng ta đều biết quyền sở hữu bao gồm các quyền sau:
-
Quyền chiếm hữu: là quyền nắm giữ một tài sản nào đó và là quyền loại trừ
-
người khác tham gia sử dụng tài sản đó.
Quyền sử dụng: là quyền được lợi dụng các tính năng của tài sản để phục vụ
-
cho các lợi ích kinh tế và đời sống của con người.
Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận pháp lý của tài sản.
Như vậy, quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai là quyền sở hữu
và quyền sử dụng được áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất đai. Đối
với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất
đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất. Như vậy, Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu
đất đai, còn các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất đai
chứ không có quyền định đoạt đất đai.
1.1.1.2 Đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy
đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối
quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước
quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của
người sử dụng đất.
9
Có 2 hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc. Theo
quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời kỳ,
đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn:
-
Giai đoạn 1: đăng ký đất đai lần đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên
phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều
-
kiện.
Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn
thành đăng ký đất đai lần đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội
dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập.
1.1.1.3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo, nâng cao hiệu quả sử
dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Do cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và
lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, GCN chính là cơ sở pháp lý để Nhà
nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng. GCN có vai
trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo
dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thẩm quyền
và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính
của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai.
1.1.2. Vị trí, vai trò của công tác đăng ký, cấp GCN
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý. Nhà nước giao cho các tố chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử
10
dụng đất. Đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng
sử dụng đất trong các trường họp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển
quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng
ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp GCN bởi vì:
-Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích giữa Nhà
nước và chủ thể sử dụng đất. Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân
bằng lợi ích giữa các chủ thể, đảm bảo cho thửa đất có được mục đích sử
dụng tốt nhất. Thông qua công tác quản lý nhà nước về đất đai một cách chặt
chẽ bằng công cụ đăng ký đất đai, lợi ích của chủ sử dụng đất được Nhà nước
bảo vệ khi có các tranh chấp, khiếu nại; khuyến khích dầu tư cá nhân, hỗ trợ
các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai.
-Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở
hữu Nhà nước. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho nhân dân sử dụng trên
bề mặt, không được khai thác trong lòng đất và trên không, nếu được phải có
sự cho phép của Nhà nước. Bảo vệ hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy
định của pháp luật để đảm bảo lợi ích chung của toàn xã hội. Vì vậy đăng ký
đất đai với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai sẽ là công cụ hữu ích
giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên này.
-Đăng ký đất đai giúp Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt mục đích sử
dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ địa chính, hồ sơ địa chính
cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, thời hạn sử
dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi trong quá trình sử
dụng và quản lý những thay đổi này.
-
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Bảo vệ
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của
11
người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng
đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong
việc sử dụng đất. Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một
sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người
sử dụng đất đai trong việc chấp hành pháp luật về đất đai. Đồng thời, việc
đăng ký và cấp GCN sẽ cung cấp thông tin đây đủ nhất và làm cơ sở pháp lý
để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà
-
nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm ... đất đai.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất. Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là
toàn bộ diện tích trong phạm vi lãnh thổ các cấp hành chính. Nhà nước muốn
quản lý chặt chẽ đối với toàn bộ đất đai, thì trước hết phải nắm vững toàn bộ
các thông tin về đất đai theo yêu cầu của quản lý. Các thông tin cần thiết cho
quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:
+ Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần có các thông tin sau:
tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng
đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng,
những thay đổi trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý.
+ Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí, hình
thể, diện tích, loại đất.
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất.
Thửa đất chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên,
kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất
đai.
12
-
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường
bất động sản, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản. Từ
trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một cách
tự phát (chủ yếu là thị trường ngầm), sự quản lý của Nhà nước đối với thị
trường này hầu như chưa tương xứng, việc quản lý thị trường này còn nhiều
khó khăn do thiếu thông tin. Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp GCN sẽ tạo ra
một hệ thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn
ra trên thị trường, đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa các lợi ích, từ đó góp phần
-
mở rộng và thúc đẩy sự phát triển của thị trường này.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai, việc xây dựng các văn
bản pháp quy về quản lý, sử dụng đất phải dựa trên thực tế của các hoạt động
quản lý sử dụng đất, trong đó việc cấp GCN là một cơ sở quan trọng. Ngược
lại, các văn bản pháp quy lại là cơ sở pháp lý cho việc cấp GCN đúng thủ tục,
-
đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất.
Đối với công tác điều tra đo đạc: Kết quả điều tra đo đạc là cơ sở khoa học
cho việc xác định vị trí, hình thế, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử
-
dụng thực tế để phục vụ yêu cầu tổ chức cấp GCN.
Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Trước hết kết quả của
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác cấp GCN
thông qua việc giao đất. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chính là căn cứ
cho việc giao đất, mặt khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng ảnh
hưởng trực tiếp đến việc cấp GCN vì nó cung cấp thông tin cho việc xác minh
những mảnh đất có nguồn gốc không rõ ràng.
13
-
Công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất cho thuê đất của Chính
phủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định
-
quyền hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký.
Công tác phân hạng đất và định giá đất: Dựa trên kết quả phân hạng và định
giá đất để xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau
khi đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời nó là cơ sở
xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất của
-
họ.
Đối với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai: Nó giúp việc xác
định đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại do lịch sử để
lại, tránh được tình trạng sử dụng đất ngoài sự quản lý của Nhà nước.
Như vậy, việc đăng ký và cấp GCN nằm trong nội dung chi phối của
quản lý Nhà nước về đất đai, thực hiện tốt việc đăng ký đất đai, cấp GCN sẽ
giúp cho việc thực hiện tốt các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất
đai.
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1 Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.2.1.1 Hệ thống các văn bản pháp luật được sử dụng trước ngày
01/07/2014:
Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945, kháng chiến chống thực dân Pháp
thắng lợi, cải cách ruộng đất thành công (năm 1957), hình thức đưa ruộng đất
vào sở hữu tập thể phát triển nhanh chóng. Do điều kiện thiếu thốn, chiến
tranh kéo dài, hồ sơ chế độ cũ lại không được chỉnh lý và sử dụng không
được, hồ sơ đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm có: Sổ mục kê và bản đồ
hoặc sơ đồ giải thửa ruộng đất. Chỉ từ sau khi nhà nước ban hành những quyết
14
định, chỉ thị, hiến pháp thì việc đăng ký đất đai mới được bắt đầu thực hiện
trở lại ở Việt Nam, đó là:
*
Quyết định 201/CP ngày 1/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về thống nhất
quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước.
* Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc, phân hạng đất và đăng
ký thống kê ruộng đất.
* Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục Quản lý ruộng đất
ban hành quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước.
Đến năm 1988, trên cơ sở Hiến pháp 1980, Luật đất đai đầu tiên ra đời.
Việc đăng ký, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính được ghi vào Luật đất đai và
trở thành một trong bảy nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Công tác đăng
ký đất đai vẫn được triển khai thực hiện theo tinh thần chỉ thị 299/TTg năm
1980, Tổng cục Địa chính đã ban hành Quyết định 201 – ĐKTK ngày
14/7/1989 về việc cấp GCN và Thông tư 302.
*
Đăng ký thống kê ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện quyết định này. Quy
định này đã tạo ra sự biến đổi lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của
Việt Nam.
* Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực ngày 15 tháng 10 năm 1993.
* Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2004, trong đó có quy
định các vấn đề mang tính nguyên tắc về cấp GCN; các trường hợp được cấp
GCN, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN; lập hồ sơ địa chính và việc
xác định diện tích đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với
nhà ở; trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai để cấp GCNhoặc
chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên GCN
* Luật đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009
* Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn
thi hành Luật đất đai năm 2003. Trong đó cụ thể hóa một số điều của Luật đất
đai.
15
*
Nghị định 84/2007/NĐ – CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy đinh bổ sung
về việc GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất; trình tự, thủ tục thực
hiện bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai.
* Nghị định số 88/2008/NĐ – CP ngày 19/10/2009 quy định về cấp GCN.
* Thông tư số 17/2009/TT – BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về GCN.
* Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của BộTài nguyên và Môi
trường quy định sửa đổi, bổ sung một số điều liên quan đến thủ tục hành
chính về lĩnh vực đất đai.
* Thông tư 16/2011/TT – BTNMT ngày 20/05/2011 của Bộ Tài nguyên và Mội
trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung về thủ tục cấp GCN; cấp lại
GCNdo bị mất; đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
đăng ký chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp
hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cấp GCN trong
trường hợp tách thửa, hợp thửa đất; gia hạn sử dụng đất; chuyển mục đích sử
dụng đất; giao lại đất, thuê đất trong khu công nghệ cao, khu kinh tế.
1.2.1.2 Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành:
*
*
Luật đất đai số 45/2013/QH13 có hiệu lực ngày 01/07/2014
Nghị định 43/2014/NĐ – CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một
số điều của Luật đất đai 2013.
* Thông tư số 23/2014/TT – BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
* Thông tư số 24/2014/TT – BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
* Nghị định 01/2017/NĐ – CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung
một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai 2013.
1.2.1.3 Một số văn bản quy phạm pháp luật của địa phương đang được sử
dụng
16
Để đảm bảo quản lý chặt chẽ quỹ đất hiện có cùng với các văn bản luật, dưới
luật của Nhà nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, UBND tỉnh Hưng
Yên, UBND huyện Ân Thi đã có những quyết định chỉ đạo cụ thể sau:
*
Quyết định số 831/2017/QĐ – UBND ngày 13/03/2017 của UBND tỉnh Hưng
Yên về việc giao chỉ tiêu đấu giá quyền sử dụng đất, xử lý đất đôi dư, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
-
liền với đất năm 2017.
Quyết định số 12/2015/QĐ – UBND ngày 16/07/2015 của UBND tỉnh Hưng
Yên Ban hành quy định một số trường hợp cụ thể khi cấp, cấp đổi Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
-
cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên.
Quyết định số 18/2014/QĐ – UBND ngày 21 tháng 11 năm 2014 của UBND
tỉnh Hưng Yên Quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở; diện
tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở và cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối
với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu trên địa bàn
tỉnh Hưng Yên.
1.2.2 Các quy định về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.2.1 Quy định về Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Điều 95, Luật Đất đai 2013 nêu rõ các quy định về Đăng ký đất đai, nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được
giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
- Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ
17
quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử
và có giá trị pháp lý như nhau.
- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp
Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi
tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa
đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình
thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ
thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở
hữu tài sản chung của vợ và chồng;
18
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của
nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với
đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ;
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất
đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản
công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền
kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng
ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ
điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên
quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước
có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.
- Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và
l khoản 4 của Điều 95, Luật Đất đai 2013 thì trong thời hạn không quá 30
19
ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng
ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến
động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
- Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký vào Sổ địa chính.
1.2.2.2 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Điều 98, Luật Đất đai 2013 nêu rõ nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như
sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị
trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất
đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên
của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường
hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng
nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.
20
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền
cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi
tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp
chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi
cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với
số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 hoặc
Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi
so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không
có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử
dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch
nhiều hơn nếu có.
21
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc
thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện
tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định tại Điều 99 của Luật Đất đai 2013.
1.2.2.3 Mẫu Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp
cho người sử dụng đất nhằm mục đích bảo đảm quyền của người sử dụng đất
hợp pháp và quản lý chặt chẽ được quỹ đất.
Từ ngày 01/07/2014 theo quy định Khoản 2, Điều 97 Luật Đất đai 2013
được gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản khác gắn liền với đất. Trình tự, thủ tục cấp GCN, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất được quy định và hướng dẫn cụ thể tại Thông
tư số 23/2014/TT-BTNMT.
22
Hình 1.1: Mẫu GCN ban hành theo thông tư 23/2014/TT-BTNMT
Theo Điều 3, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một
tờ giấy có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa
văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in
màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6
chữ số, bắt đầu từ BA 000001, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên
và Môi trường;
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất", trong đó, có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây
23
dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng
năm ký giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp
Giấy chứng nhận;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng
nhận";
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với người
được cấp giấy chứng nhận; mã vạch. đất theo một mẫu thống nhất trong cả
nước đối với tất cả các loại, cấp theo từng thửa đất và do Bộ Tài nguyên và
Môi trường phát hành và trên giấy chứng nhận có gắn liền quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
24
1.2.2.4 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo quy định tại Điều 99 Luật đất đai 2013: Nhà nước cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho những trường hợp sau đây:
* Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013;
* Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai
2013 có hiệu lực thi hành;
* Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ;
* Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, qusyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
* Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
* Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
* Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
* Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
* Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có;
25
