Đánh giá thực trạng Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Thanh Xuân Thành phố Hà Nội

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường Đại học Tài Nguyên và
Môi Trường Hà Nội, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của các
thầy cô giáo trong trường, đặc biệt là các thầy cô giáo khoa Quản lý đất đai.
Các thầy cô đã trang bị cho em những kiến thức cơ bản về chuyên ngành làm
hành trang cho em vững bước về sau. Với long cảm ơn sâu sắc, em xin chân
thành cảm ơn Ban Giám Hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Đất
Đai, các thầy cô đã giảng dậy, hướng dẫn em trong suốt quá trình học tập tại
trường.
Đặc biệt, để hoàn thành đồ án tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản
thân, em còn nhận được sự quan tâm, giúp đỡ tận tình của cô giáo, TS. Thái
Thị Quỳnh Như, sự giúp đỡ của các thầy cô trong khoa Quản Lý Đất Đai
cùng với sự giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ Phòng Tài Nguyên và Môi
Trường quận Thanh Xuân – Thành phố Hà Nội, sự động viên của gia đình,
bạn bè đã tạo điều kiện để em hoàn thành đồ án tốt nghiệp này.
Trong đồ án tốt nghiệp sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, em rất
mong nhận được sự đóng góp chỉ đạo của các thầy cô cùng các bạn sinh viên
để em có thể vững bước hơn trong chuyên môn sau này.
Cuối cùng, em xin kính chúc các thầy cô giáo, các cán bộ Phòng Tài
Nguyên và Môi Trường quận Thanh Xuân, gia đình, bạn bè luôn mạnh khỏe,
hạnh phúc và đạt được nhiều thành công trong cuộc sống.
Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Sinh viên

Đặng Thu Giang

1


MỤC LỤC

2


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tài nguyên vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được đối với sản
xuất nông - lâm nghiêp, đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát
triển của xã hội, là tặng vật vô giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho loài người,
thông qua trí tuệ và lao động của chính bản thân mình, con người đã tác động
vào đất đai và làm ra những sản phẩm nuôi sống mình và thông qua đất phục
vụ những lợi ích khác trong cuộc sống vật chất và tinh thần của con người.
Trong 3 loại nguồn lực đầu tư cơ bản vào nền kinh tế, xã hội gồm: đất đai lao động - vốn, thì con người quan tâm đặc biệt tới đất đai vì đây là một loại
tài nguyên có hạn, gắn liền với mọi hoạt động của con người, có tác động trực
tiếp đến môi trường sinh thái.
Hiến Pháp năm 1992 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà
nước thống nhất quản lý” và “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai
theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu
quả”. Xuất phát từ tình hình đó, Nhà nước ta cần có một hệ thống chính sách
quản lý đất đai một cách chặt chẽ nhằm tăng cường công tác quản lý và sử
dụng đất triệt để hợp lý hơn. Trong đó đăng ký quyền sử dụng đất, lập và
quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những nội dung quan
trọng trong 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại điểm e
khoản 2 điều 6 Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009. Công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là GCN) là một thủ tục hành
chính đòi hỏi có tính cấp thiết trong giai đoạn hiện nay để xác định quyền và
nghĩa vụ của các chủ sử dụng đất và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai của quốc
3

gia; đồng thời giúp cho người dân yên tâm sản xuất và đầu tư phát triển trên
mảnh đất đó.
Quận Thanh Xuân là đơn vị hành chính của thành phố Hà Nội với
nhiều tiềm năng để phát triển kinh tế, là nơi đang có nhiều chính sách để thu
hút đầu tư. Cùng với sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa - hiện đại
hóa thì công tác cấp GCN là một trong những công cụ để nhà nước quản lý
chặt chẽ quỹ đất của địa phương.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tế trên, đồng thời được sự phân công
của khoa Quản lý đất đai - trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội,
dưới sự hướng dẫn của TS. Thái Thị Quỳnh Như, em tiến hành thực hiện đồ
án tốt nghiệp: “Đánh giá thực trạng Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tại quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội”.
2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
- Mục đích:
+ Nhằm đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
quận Thanh Xuân-Thành phố Hà Nội
+ Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên
địa bàn quận Thanh Xuân- thành phố Hà Nội.
- Yêu cầu:
+ Đề xuất các giải pháp mang tính khả thi, thiết thực nhằm cải thiện
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Thanh Xuân-thành phố Hà Nội

4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học về quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng
cho con người. Quy mô đất đai của Thế giới và của mỗi quốc gia là một số
hữu hạn. Tài nguyên đất là nguồn có giới hạn vế số lượng, được phân bố cố
định trong không gian, không thể di chuyển theo ý chí chủ quan của con
người. Trong quá trình phát triển của xã hội, con người luôn gắn chặt với đất
đai, luôn tìm cách sử dụng đất đai có hiệu quả cao phục vụ cho cuộc sống của
mình và bảo vệ tốt nhất nguồn tài nguyên đất. Trong quá trình sử dụng, đất
đai luôn biến động để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của con người và phù hợp
với sự phát triển kinh tế, xã hội trong tương lai. Vì thế, quản lý nhà nước về
đất đai là công việc hết sức quan trọng và cần thiết đối với mỗi quốc gia, mỗi
vùng lãnh thổ, mỗi thời đại.
Quản lý Nhà nước về đất đai thực chất là quản lý mỗi quan hệ giữa con
người với con người trong quá trình sử dụng đất, trong đó, một trong những
nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai là đăng ký đất đai, cấp
GCN, lập và quản lý hồ sơ địa chính. Cho nên, Nhà nước muốn tồn tại và phát
triển được thì phải nắm chắc, quản lý chặt nguồn tài nguyên đất đai theo quy
hoạch và pháp luật để hướng đất đai phục vụ yêu cầu phát triển của nền kinh
tế quốc dân cũng như bảo vệ an ninh quốc phòng của quốc gia đó.
Trước đây, do kinh tế xã hội chưa phát triển nên công tác quản lý đất
đai chưa thực sự được quan tâm. Ngày nay, do công cuộc đổi mới kinh tế
cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nen kinh tế thị trường đã gấy sức ép
không nhỏ đến quỹ đất vốn có hạn của chúng ta. Sự đai dạng củ nền kinh tế
làm cho mối quan hệ đất đai ngày càng phức tạp hơn. Từ thực tế đòi hỏi nhà
5

nước cần thực hiện việc đăng ký đất đai, cấp GCN, để giải quyết các quan hệ
phát sinh trong quá trình sử dụng đất, để việc sử dụng đất trở nên hợp lý, hiệu
quả và tiết kiệm.
1.1.1. Đăng ký đất đai
1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy
đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối
quan hệ pháp lý giữa nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước
quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của
người sử dụng đất.
1.1.1.2. Vai trò của công tác đăng ký đất đai
- Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước nhằm đảm bảo lợi ích Nhà
nước, cộng đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò
trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử
dụng tốt nhất. Nhà nước biết được cách để quản lý chung qua việc dùng công
cụ đăng ký đất đai để quản lý. Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà
nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến
khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giai dịch về đất đai, giảm khả năng tranh
chấp đất đai.
- Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở
hữu nhà nước. Nhà nước chia cho dân sử dụng trên bề mặt, không được khai
thác trong lòng đất và trên không, nếu được phải có sự cho phép của Nhà
nước. Bảo vệ hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để
đảm bảo lợi ích chung của toàn xã hội. Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết
lập hệ thống thông tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý.
- Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài
nguyên đất. Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ
6

sơ địa chính, hồ sơ địa chính cung cấp thông tin chủ sử dụng, diện tích, vị trí,
hình thể, góc cạnh.thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc
thay dổi trong quá trình sử dụng và những quản lý của những thay đổi này.
1.1.2.3. Hình thức đăng ký đất đai
Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc.
Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời
kỳ đăng ký đất được chia thành 2 giai đoạn:
- Giai đoạn 1: Đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên
phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều
kiện.
- Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương
đã hoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội
dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập
1.1.2. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đât
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận (GCN) là chứng thư
pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ
yên tâm đầu tư, cải tạo và nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các
quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất, GCN chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và
bảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng. GCN có vai trò rất quan trọng, nó
là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất
đai, kiểm soát dao dịch dân sự về đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải

7

quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ tài chính về tài chính của
người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lí vi phạm về đất đai.
1.1.3. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý. Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hàh đăng ký quyền sử
dụng đất. Đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng
sử dụng đất trong các trường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới
được nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển
quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng
ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận bởi vì:
- Giấy chứng nhận là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với
đất đai
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai thực chất là bảo vệ lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện những
nghĩa vụ khi sử dụng đât theo đúng pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng
giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất.
Thông qua việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận, cho phép xác lập một
sự rang buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và người sử
dụng đất trong việc chấp hành luật đất đai. Đồng thời, việc đăng ký và cấp
giấy chứng nhận sẽ cung cấp thông tin đầy đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để
Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước
bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm...đất đai.
- Giấy chứng nhận là điều kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ
toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng
đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
8

Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trong
phạm vi lãnh thổ các cấp hành chính. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối
với toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất
đai theo yêu cầu của quản lý. Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về
đất đai bao gồm:
Đối với đất đai nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần có các thông tin
sau: tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích,
hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử
dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý.
Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí,
hình thể, diện tích, loại đất.
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết với từng thửa đất.
Thửa đất chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên,
kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất
đai.
- Giấy chứng nhận đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên
thị trường, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản. Từ trước
đến nay, thị trường bất động sản vẫn chị phát triển một cách tự phát (chủ yếu
là thị trường ngầm).Sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường này hầu như
chưa tương xứng. Việc quản lý thị trường này còn nhiều khó khăn do thiếu
thông tin. Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận sẽ tạo ra một hệ
thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ra trên
thị trường, đảm bảo sự kết hợp hải hòa giữa cá lợi ích.Từ đó góp phần mở
rộng và thúc đẩy sự phát triển của thị trường này.
- Cấp giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ
với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai.

9

Việc xấy dựng các vắn bản pháp quy về quản lý, sử dụng đất phải dựa
trên thực tế của các hoạt động quản lý sử dụng đất, trong đó việc cấp giấy
chứng nhận là một cơ sở quan trọng.Ngược lại, các văn bản pháp quy lại là cơ
sở pháp lý cho việc cấp giấy chứng nhận đúng thủ tục, đúng đôi tượng, đúng
quyền và nghĩa vụ sử dụng đất. Đối với công tác điều tra đo đạc: kết quả điều
tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện
tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế để phục vụ yêu cầu tổ chức cấp giấy
chứng nhận.
Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: trước hết kết quả
của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác cấp
giấy chứng nhận thông qua việc giao đất. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
chính là căn cứ cho việc giao đất, mặt khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng
đất cũng ảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp giấy chứng nhận vì nó cung cấp
thông tin cho việc xác minh những mảnh đất có nguồn gốc không rõ ràng.
Công tác giao đất, cho thuê đất: quyết định giao đất, cho thuê đất của
Chính phủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao nhất để
xác định quyền hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký.
Công tác phân hạng đất và định giá đất: dựa trên kết quả phân hạng và
định giá đất để xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và
sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời nó là cơ
sở để xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất
của họ.
Đối với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai: nó giúp việc
xác định đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại do lịch sử
để lại, tránh được tình trạng sử dụng đất ngoài sự quản lý của nhà nước.

10

Như vậy, việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận nằm trong nội dung chi
phối của quản lý Nhà nước về đất đai. Thực hiện tốt việc cấp GCN sẽ giúp
cho việc thực hiện tốt các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai.
1.2. Cơ sở pháp lý về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.2.1. Các văn bản pháp lý hiện hành về đăng kí, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Xuất phát từ vai trò quan trọng của đất đai trong mọi lĩnh vực của đời
sống, là nơi diễn ra mọi hoạt động của xã hội, quyết định đến hiệu quả sản
xuất và sự sống còn của vận mệnh quốc gia. Do đó cần phải sử dụng nguồn
tài nguyên này một cách đầy đủ, hợp lý, hiệu quả.
Nhận thức được tầm quan trọng đó nên công tác quản lý Nhà nước về
đất đai được Đảng và Nhà nước quan tâm sâu sắc. Trong 13 nội dung quản lý
Nhà nước về đất đai được Đảng và Nhà nước quan tâm thì công tác đăng ký,
cấp giấy chứng nhận được Nhà nước quan tâm hơn cả, bởi nó liên quan đến
những vấn đề cơ bản nhất, nhạy cảm nhất về đất đai, là cơ sở pháp lý để quản
lý việc sử dụng đất một cách chặt chẽ.
- Luật Đất đai năm 2013 quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; các trường hợp được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; lập hồ sơ địa chính và trình tự thực hiện các thủ tục hành
chính về đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chỉnh lý biến
động về sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ về
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013.
- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 quy định về lệ phí
trước bạ.
11

- Nghị định số 84/2007/NĐ - CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 23/2014/TT - BTNMT ngày 19/5/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận QSD đất
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
1.2.2. Một số quy định hiện hành về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
1.2.2.1. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Cấp giấy chứng nhận là bước xác lập mối quan hệ pháp lý chặt chẽ, đầy
đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, từ đó, người sử dụng đất được thực
hiện tốt nhất các quyền và lợi ích tối đa của mình được pháp luật cho phép.
Cấp GCN lần đầu được thực hiện đối với đất đai trên phạm vi cả nước và
được thực hiện từ cơ sở cấp xã, phường, thị trấn.
Khi người sử dụng đất hoàn tất việc kê khai đăng ký đất đai ban đầu
theo đúng trình tự thủ tục pháp luật và được các cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt, người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm tổ chức việc đăng ký đất đai
cho người sử dụng đất, xét duyệt và chuẩn bị hồ sơ trình UBND cấp có thẩm
quyền cấp GCN đối với đất thuộc phạm vi quản lý của địa phương.
Văn phòng đăng ký nhà đất thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường- là
cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và

12

biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính và thực hiện thủ tục hành
chính về quản lý, sử dụng đất.
Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận được quy định tại Điều 98 Luật Đất
đai 2013 như sau:
- Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất.
Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp
trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã,
xã, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một giấy chứng nhận chung cho các
thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng
đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
- Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã
hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp giấy chứng nhận, trừ trường
hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của
pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì giấy chứng nhận được cấp
sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ
tài chính theo hợp đồng đã ký.
1.2.2.2. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo quy định tại Điều 99 của Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành
ngày 01/07/2014 Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

13

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật đất đai
2013 có hiệu lực thi hành;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người
nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất
để thu hồi nợ;
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh
chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;
người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có;
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị
mất.

14


1.2.2.3. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định tại Điều 100, Điều 101, Điều 102 của Luật đất đau 2013.
Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất:
*Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại
giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10
năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách
đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng
lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài
sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với
đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền
với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác
nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

15

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo
quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm
theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên
quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ
tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có
tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản
công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải
thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa
được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ
tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu,
am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của
Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có
đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

16


* Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có
giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu
lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có
hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội
khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy
ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định,
không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng
đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định
tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày
01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban
nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch
sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm
dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với
nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
*Điều 102. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử
dụng đất
1. Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử
dụng đúng mục đích.

17


2. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được giải quyết như sau:
a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không
đúng mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị
chiếm;
b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban
nhân dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp
đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01
tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư
trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa
phương quản lý.

3. Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho
thuê đất quy định tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp
tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau
đây:

a) Được Nhà nước cho phép hoạt động;

b) Không có tranh chấp;
c) Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01
tháng 7 năm 2004.

18


1.2.2.4. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận được quy định tại Điều 105 Luật
Đất đai 2013 như sau:
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.
- UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc cấp tỉnh cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được ủy quyền cho cơ quan quản lý
đất đai cùng cấp.
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương uỷ quyền cho Sở Tài
nguyên và Môi trường thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức,
cá nhân nước ngoài trong các trường hợp sau:
+ Người sử dụng đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; có quyết định giao lại đất hoặc hợp đồng thuê đất của Ban Quản lý
khu công nghệ cao, Ban Quản lý khu kinh tế; có văn bản công nhận kết quả
đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật, có kết quả hòa giải tranh

chấp đất đai được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương công nhận;
có quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền về việc chia tách hoặc sáp
nhập tổ chức; có văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù
hợp với pháp luật; có thỏa thuận về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp bảo
19


lãnh để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật; có quyết định hành chính về
giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, có bản án hoặc
quyết định của toà án nhân dân, quyết định của cơ quan thi hành án đã được
thi hành.
+ Người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động về sử dụng đất khi
hợp thửa, tách thửa mà thửa đất trước khi hợp thửa, tách thửa đã được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Người sử dụng đất được cấp lại hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
+ Cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các loại giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp theo pháp luật về đất đai trước ngày 01
tháng 7 năm 2004.
1.3. Cơ sở thực tiễn của việc đăng ký, cấp giất chứng nhận
1.3.1. Tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên thế giới
Trên thế giới có rất nhiều quốc gia và ở mỗi quốc gia có một hình thức sở
hữu đất đai và các quan hệ đất đai riêng. Điều đó phụ thuộc vào bản chất của
từng Nhà nước và lợi ích của giai cấp thống trị của quốc gia đó. Chúng ta có
thể tham khảo một số nước sau:
a)

Mỹ:
Mỹ là một quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý. Đến nay, Mỹ đã hoàn thành việc cấp GCN và hoàn thiện

hồ sơ địa chính. Nước Mỹ đã xây dựng một hệ thống thông tin về đất đai và
đưa vào lưu trữ trên máy tính, qua đó có khả năng cập nhật các thông tin về
biến động đất đai một cách nhanh chóng và đầy đủ đến từng thửa đất. Công
tác cấp GCN ở Mỹ sớm được hoàn thiện. Đó cũng là một trong các điều kiện
để thị trường bất động sản ở Mỹ phát triển ổn định.

20


b)

Pháp:
Hầu hết đất đai tại Pháp thuộc sở hữu toàn dân. Nước Pháp đã thiết lập
được hệ thống thông tin, được nối mạng truy cập từ trung ương đến địa
phương. Đó là hệ thống tin học hoàn chỉnh (phục vụ trong quản lý đất đai).
Nhờ hệ thống này mà họ có thể cập nhật các thông tin về biến động đất đai
một cách nhanh chóng, thường xuyên, phù hợp và cũng có thể cung cấp thông
tin chính xác, kịp thời đến từng khu vực, từng thửa đất.
Tuy nhiên, nước Pháp không tiến hành cấp GCN mà họ tiến hành quản lý
đất đai bằng tư liệu đã được tin học hóa và tư liệu trên giấy, bao gồm: các
chứng thư bất động sản và sổ địa chính. Ngoài ra, mỗi chủ sử dụng đất được
cấp một trích lục địa chính cho phép chứng thực chính xác của các dữ liệu địa
chính đối với bất kỳ bất động sản nào cần đăng ký.

c)

Thái Lan:
Thái Lan đã tiến hành cấp GCN và GCN của Thái Lan được chia thành 3
loại:

-

Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất không có tranh chấp thì

-

được cấp bìa đỏ.
Đối với các chủ sử dụng mảnh đất có nguồn gốc chưa rõ rang, cần xác minh

-

lại thì được cấp bìa xanh.
Đối với các chủ sử dụng mảnh đất không có giấy tờ thì được cấp bìa vàng.
Tuy nhiên sau đó, những người có thẩm quyền sẽ xem xét tất cả các
trường hợp sổ bìa xanh, nếu xác minh mảnh đất được rõ rang, họ sẽ chuyển
sang cấp bìa đỏ. Đối với trường hợp bìa vàng thì Nhà nước sẽ xem xét các
quyết định xử lý cho phù hợp và nếu hợp pháp sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ.

d)

Australia:
Australia là một đất nước rộng lớn, bốn bề là biển, tỷ lệ diện tích trên đầu
người cao, 90% quỹ đất tự nhiên là do tư nhân sở hữu. Khi Nhà nước muốn
sử dụng thì họ phải tiến hành làm hợp đồng thuê đất của tư nhân. Để quản lý
21


tài nguyên đất, Australia đã tiến hành cấp GCN và tiến hành hoàn thiện hệ
thống thông tin đất. Vì vậy, các giao dịch về đất đai rất thuận tiện, quản lý đất
đai rất nhanh chóng.

* Một số kinh nghiệm từ tình hình đăng ký, cấp GCN của các nước trên
thế giới
Từ tình hình đăng ký, cấp GCN điển hình của một số nước trên Thế giới
như Mỹ, Pháp, Thái Lan, Australia, ta có thể rút ra được một số kinh nghiệ,
hữu ích trong việc đăng ký, cấp GCN ở Việt Nam.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý. Chúng ta cần nhanh chóng hoàn thành việc cấp GCN, hoàn thiện hồ sơ địa
chính trên phạm vi cả nước. Dần dần thiết lập hệ thống thông tin và đưa vào
lưu trữ trên máy tính, được nối mạng từ trung ương đến địa phương. Hệ thống
này sẽ giúp chúng ta có thể cập nhật các thông tin biến động một cách thường
xuyên, nhanh chóng và đầy đủ và cũng có thể cung cấp thông tin chính xác,
kịp thời đến từng thửa đất. Tiến hành hoàn thiện hồ sơ địa chính và hệ thống
thông tin đất đai sẽ giúp thị trường bất động sản tại Việt Nam ổn định, thuận
tiện, quản lý đất đai rất nhanh chóng.
1.3.2.Tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên cả nước
Nhìn chung, việc cấp GCN giai đoạn này đã thực hiện theo đúng quy
định của pháp luật về đất đai và và đã cấp được 6,2 triệu GCN cho người dân.
Các thủ tục hanh chính đã được cải cách trong nhiều khâu, đặc biệt là nhiều
địa phương đã có kinh nghiệm để đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn được thời
gian cấp GCN. Tuy nhiên công tác cấp GCN vẫn còn chậm, nhất là đất
chuyên dung, đất ở đô thị và đất lâm nghiệp.
Theo tài liệu tổng hợp mới nhất từ Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, việc
cấp GCN đang được các địa phương triển khai mạnh.

22


Công tác đăng ký cấp GCN, đăng ký biến động về quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu các công trình xây dựng có nhiều đổi mới. Người sử dụng
đất chỉ phải nộp một bộ hồ sơ tại văn phòng một cửa, đồng thời thời gian để

thực hiện trình tự thủ tục có sự thay đổi thuận lợi cho người sử dụng đất,
người sở hữu tài sản. Thời gian cấp GCN lần đầu giảm từ 55 ngày xuống còn
50 ngày, cấp đổi GCN giảm từ 28 ngày xuống còn không quá 20 ngày.
Kết quả thực hiện việc cấp giấy chứng nhận trước Luật Đất đai 2003
Trong thời kỳ này, nước ta còn hạn chế tiếp cận tới khoa học công
nghệ, đặc biệt là công nghệ thông tin, do đó mà công tác lưu trữ hồ sơ, lập hồ
sơ địa chính hầu như được thực hiện một cách thủ công trên giấy.
Việc cấp giấy chứng nhận được thực hiện từ năm 1990 theo quy định
tại Luật Đất đai năm 1998 và Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/07/1989
của Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) về
việc cấp giấy chứng nhận. Trong những năm trước Luật Đất đai năm 1993,
kết quả cấp giấy chứng nhận đạt được chưa đáng kể, phần lớn các địa phương
mới triển khai thí điểm hoặc thực hiện cấp giấy chứng nhận tạm thời cho hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp.
Sau khi có Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số Điều
của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001, Tổng cục Địa chính đã ban hành
nhiều văn bản đất đai hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
thì việc cấp giấy chứng nhận được các địa phương coi trọng và triển khai
mạnh, song do còn nhiều khó khăn về các điều kiện thực hiện (chủ yếu là
thiếu về kinh phí, lực lượng chuyên môn yếu và thiếu về năng lực) và còn
nhiều vướng mắc trong các quy định về cấp giấy chứng nhận nên tiến độ cấp
giấy chứng nhận còn chậm.
Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất của cả nước đến hết năm
2004 như sau:
23


- Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 12.194.911 GCN với diện tích
7.011.454 ha, đạt 75% diện tích cần cấp;
- Đất lâm nghiệp cấp được 764.449 GCN với diện tích 5.408.182 ha,

đạt 46,7% diện tích cần cấp;
- Đất ở đô thị cấp được 1.973.358 GCN với diện tích 31.275 ha, đạt
43,3% diện tích cần cấp;
- Đất ở nông thôn cấp được 8.205.878 GCN với diện tích 235.372 ha,
đạt 63,4% diện tích cần cấp;
- Đất chuyên dùng cấp được 38.845 GCN với diện tích 233.228 ha, đạt
15,4% diện tích cần cấp.
Kết quả thực hiện việc cấp giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2003
Mục tiêu của nước ta là đến năm 2005 cả nước hoàn thành việc cấp
giấy chứng nhận theo Chỉ thị số 05/2004/CT – TTg ngày 09/02/2004 của Thủ
tướng Chính phủ nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành. Theo báo cáo của
Chính phủ đến tháng 9/2012, kết quả cấp giấy chứng nhận cho các loại đất
chính trong cả nước như sau:
- Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 16.484.543 GCN với diện tích là
8.355.620 ha, đạt 85,5% diện tích cần cấp. Trong đó cấp cho hộ gia đình, cá
nhân 15.681.327 GCN với diện tích 6.923.304 ha; cấp cho tổ chức 803.216
GCN với diện tích 1.432.315 ha;
- Đất lâm nghiệp cấp được 2.629.232 GCN với diện tích 10.371.482 ha,
đạt 86,3% diện tích cần cấp;
- Đất nuôi trồng thủy sản cấp được 1.069.261 GCN với diện tích
580.225 ha, đạt 83,8% diện tích cần cấp;
- Đất ở đô thị cấp được 3.685.260 GCN với diện tích 83.109 ha, đạt
63,5% diện tích cần cấp;
- Đất ở nông thôn cấp được 11.810.568 GCN với diện tích 436.122 ha,
24


đạt 85,8% diện tích cần cấp.
Từ 07/01/2006, thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất trên địa bàn cả nước cho người có nhu cầu theo quy định

của Luật nhà ở.
- Đất chuyên dùng cấp được 159.583 GCN với diện tích 475.498 ha,
đạt 62,8% diện tích cần cấp.
- Đất tôn giáo, tín ngưỡng cấp được 19.148 GCN với diện tích 10.873
ha, đạt 83,4% diện tích cần cấp.
Nhìn chung, việc cấp giấy chứng nhận đã thực hiện theo đúng quy định
của pháp luật về đất đai, đã thực hiện được cải cách hành chính trong nhiều
khâu, đặc biệt là nhiều địa phương đã có kinh nghiệm để đơn giản hóa thủ tục,
rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận. Có được kết quả này là do: Nhà nước
đã ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật; thực hiện chính sách
một cửa; công tác cấp giấy chứng nhận gắn với lợi ích thiết thực của người
dân.
1.3.3. Tình hình đăng ký, cấp GCN trên địa bàn thành phố Hà Nội
Hà Nội nằm ở trung tâm vùng đồng bằng sông Hồng. Sau đợt mở rộng
địa giới hành chính vào tháng 08/2008, thành phố Hà Nội gồm 10 quận, 18
huyện và một thị xã với 154 phường, 401 xã và 22 thị trấn. Tổng diện tích tự
nhiên là 334.460,22ha (số liệu thống kê kiểm kê năm 2013), mật độ dân số
trung bình 1.979 người/km2. Mật độ dân số cao nhất là ở quận Đống Đa, lên
tới 35.341 người/km2, trong khi đó ở những huyện ngoại thành như Sóc Sơn,
Ba Vì, Mỹ Đức, mật độ dân số dưới 1.000 người/km2.
Công tác cấp GCN quyền sử dụng đất được xác định là một trong
những nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, nhằm quản lý đến từng
thửa đất, từng chủ sử dụng đất, tạo điều kiện để người sử dụng đất thực hiện
quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, từng bước hình thành và
25