Nghiên cứu tác động của chính sách đất đai đến sự phát triển kinh tế xã hội huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh (tt)

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐẶNG TIẾN SĨ

NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI
ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI HUYỆN VÂN ĐỒN,
TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

62 85 01 03

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017


Công trình hoàn thành tại:
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
Người hướng dẫn khoa học:
1. GS.TSKH. Đặng Hùng Võ
2. PGS.TS. Đỗ Thị Tám

Phản biện 1:

PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà
Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Phản biện 2:

PGS.TS. Vũ Năng Dũng
Hội Khoa học Đất Việt Nam

Phản biện 3:

TS. Nguyễn Đắc Nhẫn
Tổng cục Quản lý đất đai

Luận án sẽ được bảo vệ trước Hội đồng Đánh giá luận án cấp Học viện
họp tại:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Vào hồi
giờ
phút, ngày tháng
năm 2017

Có thể tìm hiểu luận án tại:
Thư viện Quốc gia Việt Nam
Thư viện Lương Định Của - Học viện Nông nghiệp Việt Nam


PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Chính sách đất đai có tầm quan trọng thiết yếu đối với tăng trưởng bền vững, quản
lý quốc gia hiệu quả, tạo ra phúc lợi xã hội và các cơ hội kinh tế mở ra cho người dân cả
ở nông thôn và thành thị, đặc biệt là cho người nghèo (Ngân hàng thế giới, 2004). Kinh
nghiệm của các nước cho thấy chính sách đất đai không đúng đắn có thể mang lại bất lợi
nặng nề đối với phát triển KTXH. Chính sách đất đai luôn là cơ sở để nhà nước quản lý,

điều tiết và phân bổ đất đai nhằm sử dụng hợp lý và khai thác hết công năng của đất đai.
Vân Đồn là một huyện miền núi hải đảo có tổng diện tích là 2.171,33 km2, trong
đó diện tích đất tự nhiên 581,83 km2, phần vùng biển rộng 1.620 km2, với quy mô dân
số là 43.900 người. Trong định hướng quy hoạch, huyện Vân Đồn sẽ phát triển thành
trung tâm kinh tế của tỉnh và khu vực. Thời gian qua, huyện đã thực hiện và đổi mới
một loạt chính sách, đặc biệt là các chính sách đất đai nhằm thu hút các nhà đầu tư để
xây dựng kết cấu hạ tầng và phát triển KTXH. Vấn đề đặt ra là cần nghiên cứu xem
chính sách đất đai có tác động như thế nào đến sự phát triển KTXH của huyện Vân
Đồn, đặc biệt kể từ khi huyện được quy hoạch thành khu kinh tế Vân Đồn?. Từ đó đề
xuất những giải pháp nào để chính sách đất đai luôn tạo ra các tác động tích cực lên
phát triển KTXH của huyện Vân Đồn.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện chính sách đất đai tại huyện Vân Đồn.
- Xác định tác động của chính sách đất đai đến sự phát triển kinh tế xã hội, trên
cơ sở đó đề xuất giải pháp nhằm tăng cường tác động tích cực của chính sách đất đai
đến sự phát triển bền vững kinh tế xã hội huyện Vân Đồn.
1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các chính sách đất đai được thực hiện ở huyện Vân Đồn, tập trung vào 03 nhóm
chính sách chính là (i) Chính sách về quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ); (ii) Chính sách
giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận (GCN) QSDĐ; (iii) Chính sách thu hồi
đất (THĐ), bồi thường, hỗ trợ và TĐC.
- Sự phát triển KTXH huyện Vân Đồn giai đoạn 2005-2015;
- Các hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức sử dụng đất (SDĐ) tại huyện Vân Đồn.
- Các cán bộ thực thi chính sách đất đai tại huyện Vân Đồn.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.
- Phạm vi thời gian: số liệu hiện trạng lấy đến 31/12/2015. Số liệu thống kê giai
đoạn 2005 - 2015. Số liệu điều tra sơ cấp năm 2014 và 2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN ÁN

Đánh giá được tình hình thực hiện chính sách đất đai với các nội dung chính là
chính sách QHSDĐ; chính sách giao đất, cho thuê đất và cấp GCNQSDĐ; chính sách
thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và TĐC.
Xác định được tác động của chính sách đất đai đến sự phát triển kinh tế xã hội
huyện Vân Đồn. Chính sách QHSDĐ có tác động ở mức độ rất cao đến mức độ phát triển
CSHT, đô thị hóa và công nghiệp hóa. Chính sách giao đất, cho thuê đất và cấp
GCNQSDĐ có tác động ở mức độ rất cao đến thực hiện quyền bình đẳng và thu nhập và
mức sống của người dân; có tác động ở mức độ cao đến sự hình thành và phát triển thị
1


trường bất động sản (BĐS), thu hút vốn đầu tư và đô thị hóa và công nghiệp hóa. Chính
sách thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và TĐC có tác động ở mức độ cao đến sự hình thành và
phát triển thị trường BĐS, thu hút vốn đầu tư; đô thị hóa và công nghiệp hóa và thu nhập
và mức sống của người dân. Đó là cơ sở để đề xuất các chính sách đất đai phù hợp cũng
như đưa các chính sách vào thực tiễn cuộc sống, góp phần thúc đẩy phát triển KTXH.
1.5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
1.5.1. Ý nghĩa khoa học
Góp phần bổ sung cơ sở khoa học cho việc đổi mới và hoàn thiện chính sách đất đai
trong lĩnh vực QHSDĐ; giao đất, cho thuê đất và cấp GCNQSDĐ; THĐ, bồi thường, hỗ
trợ và TĐC. Qua đó góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.
1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của luận án là căn cứ để đề xuất các giải pháp thực thi hiệu
quả chính sách đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển KTXH của huyện Vân Đồn trong quá
trình CNH - HĐH.
Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể áp dụng tại các địa phương có điều kiện
tương tự như huyện Vân Đồn.
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành

của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó. Có nhiều góc độ nhìn nhận về
đất đai. Trước hết, đất đai là tư liệu sản xuất không thể thay thế được trong nông
nghiệp. Đất đai còn là một thực thể mang ý nghĩa chính trị, thể hiện ranh giới chủ
quyền quốc gia và giữa các đơn vị hành chính. Ngoài ra, đất đai là một tài sản văn hóa
đối với mỗi cá nhân và cộng đồng (Nguyễn Đình Bồng và cs,. 2011).
Chính sách là các chủ trương và các biện pháp của một đảng phái, một Chính
phủ trong các lĩnh vực chính trị, xã hội, là chương trình hành động do các nhà lãnh đạo
hay nhà quản lý đề ra để giải quyết một vấn đề nào đó thuộc phạm vi thẩm quyền của
mình. Chính sách đất đai là hê ̣ thố ng các nguyên tắ c, pháp lý, KTXH xác đinh
̣ viê ̣c
quản lý và sử du ̣ng đấ t nhằm đảm bảo công bằ ng giữa khai thác, sử du ̣ng và bảo vê ̣ đấ t
đai. Đó là các phương thức hành động, bao gồm cả Hiến pháp, Luật, văn bản dưới luật
và các quy định, biện pháp được cơ quan Nhà nước ban hành và thực hiện nhằm chi
phối cấu trúc, quan hệ, sự vận hành của đất đai trong thực tiễn. Chính sách đất đai vừa
mang tính chất đặc thù của chính sách công đồng thời mang tính giai cấp chính trị và
xã hội sâu sắc. Chính sách đất đai hợp lý sẽ tạo động lực để sử dụng có hiệu quả đất đai
trong điều kiện chất lượng đất đai ngày càng giảm sút. Từ đó, thúc đẩy quá trình
chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông nghiệp, nông thôn. Đồng thời, nó cũng là một trong
những biện pháp chủ yếu và quan trọng để giải quyết các vấn đề tranh chấp đất đai.
2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI
Trung Quốc: từ Hiến pháp 1982, Trung Quốc đã có nhiều thay đổi về chính
sách nhằm thị trường hóa đất đai. Từ đó, nảy sinh rất nhiều vấn đề tác động đến sự phát
triển KTXH và đời sống của người bị thu hồi đất. Trung Quốc cũng thực hiện hàng loạt
2


các chính sách bồi thường để hạn chế các tác động tiêu cực. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều
bất cập chưa được giải quyết như không tạo được động lực sản xuất cho khu vực tam
nông, tình trạng SDĐ lãng phí và ô nhiễm môi trường xảy ra ở hầu hết các địa phương
(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).

Hàn Quốc: Quy định việc lập QHSDĐ ở theo 5 cấp từ 5-20 năm. QHSDĐ được
thực hiện từ tổng thể tới chi tiết và phải lấy ý kiến theo hình thức nghị viện nhân dân. Bên
cạnh đó, việc thực hiện tốt chính sách "góp đất, điều chỉnh lại đất đai" đã đẩy nhanh quá
trình đô thị hóa và phát triển các khu công nghiệp một cách hiệu quả. Tuy nhiên, điều đó
làm cho giá đất bị lạm phát ở mức cao gây nên tình trạng khủng hoảng BĐS. Buộc chính
phủ phải đưa ra nhiều biện pháp cấm đầu cơ và ổn định giá đất để tránh ảnh hưởng đến
tăng trưởng kinh tế - phúc lợi xã hội (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
Malaysia: Các Bang phải tuân thủ Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 1976
(Luật 172). Chính phủ áp dụng chính sách Nhà nước chiếm giữ hoặc trưng mua đất tư.
Chính phủ can thiệp vào phát triển đất đai thông qua việc kiểm soát QHSDĐ. Không
thể tiến hành bất kỳ hình thức phát triển đất đai nào nếu không được chính quyền địa
phương cho phép. Chính sách đất đai được Chính phủ Malaysia quan tâm áp dụng là
thể chế quản trị đất đai (Phương Ngọc Thạch, 2008).
Chính sách đất đai ở Việt Nam: trước năm 1975 các chính sách đất đai tập trung
chủ yếu vào tiến hành cải cách đất nông nghiệp, chia ruộng đất cho người dân và phát
triển các hợp tác xã. Thời kỳ 1976-1992, các chính sách đất đai đổi mới theo hướng tập
trung ruộng đất. Từ năm 1993 đến nay đã có nhiều luật và chính sách liên quan đến đất
đai được ban hành như Luật Đất đai năm 1993, Luật Thuế SDĐ nông nghiệp năm
1993, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai 2013 khi nên kinh tế có sự phát triển
mạnh mẽ. Trong đó, các thành tựu nổi bật đã đạt được như QSDĐ của nhân dân được
Nhà nước thiết lập và đảm bảo thực hiện; cải cách hành chính trong quản lý đất đai;
QHSDĐ từng bước được triển khai ở tất cả các cấp; đất đai được chuyển dịch để phục
vụ đầu tư phát triển; quản lý tài chính đất đai được siết chặt và bảo đảm quyền bình
đẳng giới trong chính sách đất đai. Tuy nhiên, chính sách đất đai chủ yếu vẫn chạy theo
thực tiễn để giải quyết các vấn đề nóng đang diễn ra, chưa đạt được tầm nhìn dài hạn.
2.3. TÁC ĐỘNG CỦA CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI
2.3.1. Tác động của chính sách quy hoạch sử dụng đất
Tác động tích cực: QHSDĐ là công cụ để quản lý, là phương tiện để đảm bảo sự
đồng thuận xã hội. QHSDĐ có tác dụng tích cực trong việc điều tiết thị trường, góp
phần ổn định giá đất, tạo cơ sở thực tế cho các giao dịch về đất đai và tổ chức đấu giá

QSDĐ; tạo được hiệu quả cao cho quá trình đầu tư phát triển KTXH, tạo ra được bước
đi tiết kiệm và hiệu quả trong SDĐ và đầu tư vào đất. QHSDĐ mang tính dài hạn nên
sẽ tạo sự an tâm cho người dân đầu tư vào việc SDĐ (Tôn Gia Huyên, 2011).
Tác động tiêu cực: Sự phối hợp giữa các cấp, các ngành, các đơn vị trong lập và
thực hiện QHSDĐ còn hạn chế. QHSDĐ còn thiên về hình thức, tình trạng tự phát
3


chuyển mục đích SDĐ duyệt và hiện tượng “dự án treo” vẫn còn. Việc “dồn điền đổi
thửa” đã thực hiện thành công nhưng chưa kết hợp chặt chẽ với quy hoạch chỉnh trang
đồng ruộng đã gây trở ngại lớn cho quá trình CNH-HĐH nông nghiệp, nông thôn. Diện
tích cho phát triển đô thị và công nghiệp tăng nhanh nhưng tỉ lệ lấp đầy thấp. Việc lấy ý
kiến của dân về dự thảo QHSDĐ chưa được thực hiện.
2.3.2. Tác động của chính sách giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
Tác động tích cực: tạo điều kiện để phát triển lực lượng sản xuất; tạo điều kiện để
thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI); góp phần ổn định xã hội và thực hiện quyền
bình đẳng; góp phần phát triển kinh tế hộ gia đình và phát triển kinh tế doanh nghiệp.
Tác động tiêu cực: nguyên tắc giao đất, thời hạn SDĐ và hạn điền đã hạn chế
khuyến khích đầu tư lâu dài vào đất nông nghiệp; chất lượng đất canh tác ngày càng bị
giảm, khả năng tập trung đất đai chưa cao, quản lý sử dụng kém hiệu quả, khả năng đô thị
hóa còn chậm; gây khó khăn đối với thu hút đầu tư FDI; chính sách đất đai có tác động
đến cơ cấu và phân tầng xã hội; còn đất bỏ hoang; nguồn thu ngân sách từ đất thấp, bức
xúc xã hội còn cao; việc tích tụ đất đai chưa phát triển; cơ hội tiếp cận với chính sách đất
đai của người nông dân thấp.
2.3.3. Tác động của chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Tác động tích cực: tạo điều kiện phát triển KTXH và chuyển dịch cơ cấu kinh
tế; phát triển CSHT; nâng cao đời sống nhân dân; tạo việc làm mới, thúc đẩy chuyển
dịch và thay đổi cơ cấu lao động.
- Tác động tiêu cực: sự lãng phí tài nguyên đất do các dự án treo; hiệu quả SDĐ

chưa cao; gây tác động đến môi trường; trong giai đoạn đầu, giảm việc làm và thu nhập
người bị THĐ; tăng sức ép tìm kiếm việc làm và tạo áp lực giải quyết an sinh xã hội; tâm
lý của nông dân bị thay đổi; gia tăng sự phân hóa và sự bức xúc xã hội.
2.4. MỘT SỐ CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU VỀ CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI
2.2.1. Một số công trình nghiên cứu về chính sách đất đai trên thế giới
Một số công trình nghiên cứu về chính sách đất đai điển hình: Chính sách đất đai
cho tăng trưởng và xóa đói giảm nghèo của Ngân hàng thế giới (do Vũ Cương dịch).
Cải cách thể chế và các chính sách đất đô thị tại các quốc gia đang phát triển của
Farvacque and Patrick (1992). Chính sách đất đô thị của Dunkerley and Harol (1983).
Khuôn khổ cho việc cải tổ các chính sách đất đai đô thị tại các quốc gia đang phát triển
của Dowell and Giles (1991). QHSDĐ của tác giả Charles (1989). QHSDĐ đô thị của
Philip et al. (2006).
Tại Việt Nam, một số công trình điển hình là Nghiên cứu Phát triển nông nghiệp
và chính sách đất đai ở Việt Nam của Sally và cs., (2007); dự án Phân tích chính sách
đất cho phát triển KTXH (2009-2010) của Ngân hàng thế giới; nghiên cứu về thị trường
đất khu công nghiệp, thương mại tác động đến vấn đề nghèo đói ở Việt Nam do Ngân
hàng Châu Á (2005) và dự án Tăng cường tiếp cận đất đai cho phụ nữ ở Việt Nam do
UNDP (2013) thực hiện.
4


2.5. ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
Trên cơ sở tham khảo kinh nghiệm quản lý SDĐ của các nước, căn cứ vào đặc thù
của địa bàn nghiên cứu, xác định định hướng nghiên cứu của đề tài như sau:
Giả thiết nghiên cứu là trong những năm qua sự thay đổi về chính sách đất đai đã
đóng góp tích cực vào sự phát triển KTXH của huyện Vân Đồn. Sự thay đổi đó là rất cần
thiết để thích ứng với xu hướng phát triển kinh tế trong thời kỳ CNH-HĐH. Đồng thời, sự
thay đổi đó cũng là cần thiết trong bài toán an sinh xã hội nhằm giảm các tác động tiêu cực
do phát triển kinh tế gây ra. Khi lý thuyết và thực tiễn đã khẳng định, việc nghiên cứu tác
động cụ thể này có thể thực hiện bằng biện pháp thực nghiệm thông qua khảo sát nhận

thức của cán bộ quản lý, của cộng đồng dân cư về mức độ tác động.
Biến độc lập được lựa chọn là các chính sách đất đai có tác động trực tiếp tới quá
trình phát triển KTXH bao gồm: chính sách về quy hoạch, KHSDĐ; chính sách giao
đất, cho thuê đất và cấp GCNQSDĐ; chính sách THĐ, bồi thường, hỗ trợ và TĐC.
Biến phụ thuộc được xác định thông qua các mặt biểu hiện của phát triển KTXH. Về
mặt kinh tế, các biến này có thể lựa chọn sao cho thể hiện toàn bộ các tiêu chí cơ bản
nhất của phát triển kinh tế. Thứ nhất, có thể lựa chọn biến kết quả thực hiện công
nghiệp hóa, đô thị hóa thông qua các dự án đầu tư, đây là biến mô tả trực tiếp kết quả
chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Thứ hai, có thể lựa chọn biến kết quả quá trình hình thành
và phát triển thị trường BĐS, đây là biến mô tả sự phát triển nhà ở và các BĐS khác
phục vụ phát triển KTXH. Thứ ba, có thể lựa chọn biến kết quả thu hút vốn đầu tư,
đánh giá được tính hấp dẫn của môi trường đầu tư phát triển. Thứ tư, có thể lựa chọn
biến kết quả phát triển CSHT, yếu tố quan trọng nhất thể hiện mức độ phát triển KTXH
của một địa phương. Về mặt xã hội, sử dụng 2 tiêu chí cơ bản nhất bao gồm: kết quả
xác lập thực hiện quyền bình đẳng trong xã hội, thể hiện ổn định xã hội về mặt tinh
thần và kết quả bảo đảm thu nhập và mức sống của các hộ gia đình, thể hiện ổn định xã
hội về mặt vật chất. Các mối quan hệ đó được mô tả trong hình 2.1.
BIẾN ĐỘC LẬP
BIẾN PHỤ THUỘC
CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI
1. Chính sách về quy hoạch sử dụng đất
- Sự quan tâm đến chính sách
- Trình tự, thủ tục thực hiện chính sách
- Kết quả thực hiện chính sách
2. Chính sách giao đất, cho thuê đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Sự quan tâm đến chính sách
- Trình tự, thủ tục thực hiện chính sách
- Kết quả thực hiện chính sách
3. Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ

trợ và tái định cư
- Sự quan tâm đến chính sách
- Trình tự, thủ tục thực hiện chính sách
- Kết quả thực hiện chính sách

SỰ PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI

1. Sự hình thành và phát triển thị trường
bất động sản
2. Thu hút vốn đầu tư
3. Mức độ phát triển CSHT
4. Thực hiện đô thị hóa, công nghiệp hóa
5. Thực hiện quyền bình đẳng
6. Thu nhập và mức sống của người dân

Sơ đồ 2.1. Sơ đồ nghiên cứu của đề tài
5


PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Vân Đồn
Điề u kiện tự nhiên; điều kiện kinh tế xã hội; đánh giá chung.
3.1.2. Tình hình thực hiện chính sách đất đai tại huyện Vân Đồn
- Đánh giá quản lý và sử dụng đất huyện Vân Đồn.
- Tình hình thực hiện chính sách đất đai tại huyện Vân Đồn.
3.1.3. Đánh giá tác động của chính sách đất đai tới sự phát triển kinh tế xã hội
huyện Vân Đồn
- Sự phát triển KTXH huyện Vân Đồn.
- Tác động của chính sách QHSDĐ; giao đất, cho thuê đất và cấp GCNQSDĐ;

THĐ, bồi thường, hỗ trợ và TĐC đến sự phát triển KTXH huyện Vân Đồn.
- Đánh giá tác động của chính sách đất đai đến phát triển KTXH của huyện theo vùng.
3.1.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường tác động tích cực của chính sách
đất đai đến sự phát triển kinh tế xã hội huyện Vân Đồn
- Giải pháp về QHSDĐ.
- Giải pháp về giao đất, cho thuê đất và cấp GCNQSDĐ.
- Giải pháp về THĐ, bồi thường, hỗ trợ và TĐC.
3.2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.2.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp
Số liệu thứ cấp về điều kiện tự nhiên, KTXH, thống kê đất đai được thu thập từ
các cơ quan hành chính, các phòng ban trong huyện, từ các xã/thị trấn; các sở và từ các
nghiên cứu trước đây.
3.2.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Căn cứ vào đặc điểm phát triển KTXH, huyện Vân đồn được chia thành 3 vùng:
vùng trung tâm (vùng 1) là vùng phát triển KTXH của huyện, là trung tâm kinh tế, văn
hóa, chính trị của huyện, kinh tế phát triển mạnh, ổn định, xã Đông Xá là đại diện.
Vùng quy hoạch phát triển (vùng 2) là vùng nằm trong quy hoạch phát triển. Hiện tại
nơi đây phát triển ở mức độ trung bình. Theo quy hoạch đây là vùng có nhiều dự án
đầu tư trọng điểm phát triển khu kinh tế Vân Đồn; xã Hạ Long là đại diện. Vùng nông
lâm nghiệp (vùng 3): đây là vùng phát triển KTXH theo hướng nông nghiệp, sinh thái,
xã Vạn Yên là đại diện.
3.2.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Cỡ mẫu điều tra được xác định theo công thức (Hair et al., 1998, Hoàng Trọng
và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008):
Trong đó: n0 = cỡ mẫu; t = giá trị phân phối tương ứng với độ tin cậy lựa chọn; p
= ước tính tỷ lệ % của tổng thể; q= 1- p; e = sai số cho phép. Theo đó, số lượng mẫu
cần thiết điều tra tối thiểu là 430 phiếu. Nghiên cứu thực hiện điều tra tổng số 450
6

phiếu, mỗi vùng lựa chọn điều tra 150 hộ theo phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên có
phân tầng (8 tổ chức kinh tế, 8 tổ chức khác và 134 hộ gia đình cá nhân). Điều tra 100
cán bộ công chức địa phương (84 phiếu cấp xã và 16 phiếu cấp huyện).
3.2.4. Phương pháp phân tích số liệu
a. Lựa chọn phương pháp phân tích số liệu
Số liệu được phân tích, xử lý thông qua 3 bước: (i) xây dựng phát triển hệ thống
khái niệm/thang đo; (ii) phân tích ANOVA để kiểm định mức độ khác nhau giữa các
vùng theo nhóm yếu tố quan sát; (iii) Xác định mối tương quan giữa các biến quan sát
với nhau để xác định yếu tố chính sách đất đai tác động đến sự phát triển KTXH.
b. Xây dựng thang đo và các biến quan sát
Sử dụng thang đo Likert để đánh giá mức độ thực hiện chính sách đất đai và
phương pháp kiểm định ANOVA để kiểm định sự sai khác về mức độ đánh giá giữa
các đối tượng SDĐ và giữa 03 vùng, với mức ý nghĩa α là 0,05% nghĩa là ở mức độ tin
cậy 95%.
c. Đánh giá mức độ tác động của chính sách đất đai đến sự phát triển kinh tế xã hội
Phân tích tác động của chính sách đất đai bằng Spearman Rank Corrrelation
Coefficient trong SPSS, với mức độ phân cấp quan hệ giữa (bảng 3.1).
Bảng 3.1. Phân cấp mức độ của mối quan hệ giữa các biến
Hệ số tương quan r
(COEFFICIENT CORRELATION)
-1,00
- 0,75 tới – 0,99
-0,50 tới – 0,74
-0,25 tới -0,49
-0,01 tới -0,24
0
0,01 tới 0,24
0,25 tới 0,49
0,5 tới 0,74
0,75 tới 0,99

1,00

Mức độ quan hệ
- Quan hệ nghịch hoàn toàn
- Quan hệ nghịch rất cao
- Quan hệ nghịch cao
- Quan hệ nghịch trung bình
- Quan hệ nghịch rất thấp
- Không có quan hệ
- Quan hệ thuận rất thấp
- Quan hệ thuận trung bình
- Quan hệ thuận cao
- Quan hệ thuận rất cao
- Quan hệ thuận hoàn toàn

Nguồn: Zulueta and Costales (2003); Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008)

Kiểm định tương quan theo hạng của Spearman (Spearman Rank Correlation
Test) với giả thiết nghiên cứu là: Ho là không có mối quan hệ giữa 2 biến; H1: có mối
quan hệ giữa 2 biến. Tính toán hệ số tương quan xếp hạng rs = 1 

6 d 2

n(n 2  1)

trong đó: di

là sự khác nhau giữa các hạng quy cho hai đặc điểm khác nhau của thành phần hay hiện
tượng thứ i; n là số các thành phần hay hiện tượng được xếp thứ hạng. Hệ số tương
quan xếp hạng ở trên có thể được sử dụng để tính phương sai. Sau đó, mẫu có thể kiểm

7


định bằng giá trị t như sau: t 

rs n  2
1  rs

2

Giả thiết H0 bị bác bỏ khi t > ttable (α/2(n-2)).

Các tiêu chí đánh giá trong nghiên cứu này bao gồm: (i) 03 nhóm chính sách đất
đai: quy hoạch, KHSDĐ; giao đất, cho thuê đất và cấp GCNQSDĐ; THĐ, bồi thường, hỗ
trợ và TĐC. Mỗi nhóm chính sách được đánh giá bằng 3 tiêu chí: sự quan tâm đến
chính sách; trình tự, thủ tục thực hiện chính sách; kết quả thực hiện chính sách; (ii) 06
tiêu chí phát triển KTXH gồm: sự hình thành và phát triển thị trường BĐS; thu hút vốn
đầu tư; mức độ phát triển CSHT; mức độ đô thị hóa, công nghiệp hóa; thực hiện quyền
bình đẳng; thu nhập và mức sống của người dân.
3.2.5. Phương pháp chuyên gia
Hội thảo xin ý kiến chuyên gia về tác động của chính sách đất đai đến sự phát triển
KTXH bằng phương pháp hội đồng, nghĩa là đưa ý kiến ra trước các nhóm chuyên gia
khác nhau để nghe họ thảo luận, tranh luận, phân tích, người nghiên cứu ghi nhận lại tất
cả ý kiến đó để nghiên cứu, phân tích (Vũ Cao Đàm, 2012). Trong thời gian nghiên cứu
tác giả đã trình bày kết quả nghiên cứu tại 03 hội thảo và nhiều lần xin ý kiến các
chuyên gia tại khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
4.1. ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI HUYỆN VÂN ĐỒN
Huyện Vân Đồn có tổng diện tích 2.171,33 km2 (diện tích đất 581,83 km2, phần

biển 1.620 km2) gồm thị trấn Cái Rồng và 11 xã; với trên 600 hòn đảo nằm trong vịnh
Bái Tử Long. Theo quyết định số 786/QĐ-TTG huyện sẽ phát triển thành một trung
tâm du lịch sinh thái biển đảo chất lượng cao; trung tâm hàng không quốc tế, trung tâm
dịch vụ cao cấp và là đầu mối giao thông quốc tế; đóng góp lớn vào tăng trưởng kinh
tế, phát triển bền vững cho tỉnh Quảng Ninh. Theo tinh thần Nghị Quyết của tỉnh ủy
Quảng Ninh, về chính sách đất đai và BĐS, huyện Vân Đồn có những chính sách ưu
đãi đặc biệt nhằm thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Trong tổng số diện tích 58.183,28 ha, huyện đã giao để sử dụng là 35.536,94 ha
(chiếm 61,08%), giao để quản lý là 22.646,34 ha (chiếm 39,92%). Diện tích đất nông
nghiệp là 39.275,95 ha, đã giao 30.873,29 ha, chiếm 78,61%. Diện tích đất phi nông
nghiệp là 4.648,09 ha, đã giao là 1.794,85 ha, chiếm 38,61%. Diện tích đất chưa sử dụng
là 14.259,24 ha, đã giao là 2.868,80 ha, chiếm 20,12%. Cơ cấu kinh tế của huyện đã có sự
chuyển dịch tích cực, đúng hướng. Năm 2015, cơ cấu GDP là: nông, lâm, thủy sản chiếm
38,5%; công nghiệp, xây dựng chiếm 32%; dịch vụ du lịch chiếm 29,5%. Cơ cấu tương tự
của năm 2010 là 47,69%; 30,33% và 21,98% và năm 2014 là 39,28%; 32,48% và 28,24%.
Như vậy khối các ngành dịch vụ đã tăng khá nhanh, trong đó các ngành sản xuất nông,
lâm, thủy sản giảm khá mạnh, các ngành xây dựng, công nghiệp có tăng nhưng chậm hơn.
8


4.2. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN
4.2.1. Công tác quản lý và sử dụng đất tại huyện Vân Đồn
Công tác quản lý đất đai huyện Vân Đồn được thực hiện theo đúng 15 nội dung
quản lý Nhà nước về đất đai. Theo số liệu thống kê đất đai (UBND huyện Vân Đồn,
2015), diện tích tự nhiên của huyện năm 2015 là 58.183,28 ha, tăng 2.863,05 ha so với
năm 2005 do sau công tác kiểm kê diện tích sông, đất bãi bồi ven biển tăng lên.
Bảng 4.1. Biến động sử dụng đất huyện Vân Đồn giai đoạn 2005 – 2015
Thứ
tự
1

1.1
1.1.1
1.1.2
1.2
1.2.1
1.2.2
1.2.3
1.3
1.4
1.5
2
2.1
2.1.1
2.1.2
2.2
2.2.1
2.2.2
2.2.3
2.2.4
2.2.5
2.2.6
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
3
3.1
3.2

3.3

MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG
Tổng diện tích đất
Đất nông nghiệp
Đất sản xuất nông nghiệp
Đất trồng cây hàng năm
Đất trồng cây lâu năm
Đất lâm nghiệp
Đất rừng sản xuất
Đất rừng phòng hộ
Đất rừng đặc dụng
Đất nuôi trồng thuỷ sản
Đất làm muối
Đất nông nghiệp khác
Đất phi nông nghiệp
Đất ở
Đất ở tại nông thôn
Đất ở tại đô thị
Đất chuyên dùng
Đất xây dựng trụ sở cơ quan
Đất quốc phòng
Đất an ninh
Đất xây dựng công trình SN
Đất sản xuất, kinh doanh PNN
Đất sử dụng vào mục đích CC
Đất cơ sở tôn giáo
Đất cơ sở tín ngưỡng
Đất nghĩa trang, nghĩa địa,
nhà tang lễ, nhà hỏa táng

Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối
Đất có mặt nước chuyên dùng
Đất phi nông nghiệp khác
Đất chưa sử dụng
Đất bằng chưa sử dụng
Đất đồi núi chưa sử dụng
Núi đá không có rừng cây

Mã

NNP
SXN
CHN
CLN
LNP
RSX
RPH
RDD
NTS
LMU
NKH
PNN
OCT
ONT
ODT
CDG
TSC
CQP
CAN
DSN

CSK
CCC
TON
TIN
NTD

So với năm 2010
Diện tích
Diện tích Tăng (+)
năm 2015
(ha)
giảm (-)
58.183,28 55.320,23 2.863,05
39.275,95 41.811,41 -2.535,46
2.055,96 1.026,92 1.029,04
1.025,23
692,39
332,84
1.030,73
334,53
696,20
35.778,00 40.094,89 -4.316,89
20.640,86 22.363,30 -1.722,44
9.809,98 11.573,59 -1.763,61
5.327,15 6.158,00 -830,85
1.441,99
686,60
755,39

4.648,09

360,22
311,79
48,43
1.935,72
6,23
490,60
0,84
42,34
603,97
791,74
11,78
7,12
67,35

So với năm 2005
Diện tích Tăng (+)
(ha)
giảm (-)
55.320,23 2.863,05
33.784,32 5.491,63
1.066,05
989,91
720,61
304,62
345,44
685,29
32.062,00 3.716,00
23.098,12 -2.457,26
7.217,88 2.592,10
1.746,00 3.581,15

653,27
788,72

3,00
-3,00
3,00
-3,00
2.674,91 1.973,18 2.105,84 2.542,25
405,18
-44,96
368,37
-8,15
323,50
-11,71
294,35
17,44
81,68
-33,25
74,02
-25,59
1.975,23
-39,51 1.456,97
478,75
5,92
0,31
24,36
-18,13
697,40 -206,80
497,41
-6,81

0,44
0,40
0,46
0,38
181,76 -139,42
41,55
0,79
592.82
11,15
526,03
77,94
496,89
294,85
367,16
424,58
12,34
-0,56
11,78
2,80
4,32
0,37
6,75
91,30
-23,95
91,30
-23,95

SON 1.983,54
104,47 1.879,07
72,39 1.911,15

MNC
281,41
83,59
197,82
116,44
164,97
PNK
0,96
0,96
0,96
CSD 14.259,24 10.833,91 3.425,33 19.430,07 -5.170,83
BCS 7.743,96 4.640,24 3.103,72 6.419,10 1.324,86
DCS 2.811,38 2.890,07
-78,69 7.524,64 -4.713,26
NCS 3.703,90 3.303,60
400,30 5.486,33 -1.782,43

Năm 2015 huyện có 39.275,95 ha đất nông nghiệp, so với năm 2005 tăng
5.491,63 ha; so với năm 2010 giảm 2.535,46 ha do chuyển sang đất có mục đích công
9


cộng. Giai đoạn 2005 – 2015 diện tích đất phi nông nghiệp tăng 2.542,25 ha, do các đất sử
dụng vào mục đích công cộng, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tăng nhằm đẩy
mạnh CNH-HĐH. Năm 2005 diện tích đất chưa sử dụng là 19.430,07 ha; đến năm 2015
chỉ còn 14.259,24 ha do chuyển sang đất khác.
4.2.2. Đánh giá tình hình thực hiện chính sách đất đai tại huyện Vân Đồn
a. Đánh giá tình hình thực hiện chính sách quy hoạch sử dụng đất
Sự quan tâm đến chính sách được đánh giá ở mức trung bình (trung bình chung
là 3,14). Trình tự và thủ tục thực hiện chính sách QHSDĐ được người dân đánh giá ở

mức trung bình (trung bình chung là 2,86). Kết quả thực hiện QHSDĐ được đánh giá ở
mức trung bình (trung bình chung là 3,01). Nhìn chung, việc thực hiện chính sách
QHSDĐ đối với các hộ phi nông nghiệp và tổ chức kinh tế là rất quan trọng. Do việc
thực hiện QHSDĐ có tác động đến sự duy trì và phát triển của tổ chức, cũng như các
quyết định đầu tư. Vùng 1 là vùng trung tâm của huyện, hiện đang có rất nhiều chính
sách ưu đãi để huy động đầu tư nên có sự khác biệt rất rõ với vùng 2 và vùng 3.
Bảng 4.2. Tình hình thực hiện chính sách quy hoạch sử dụng đất tại huyện Vân Đồn

Tiêu chí
Theo đối tượng SDĐ (trung bình chung)
+ Hộ nông nghiệp
+ Hộ phi nông nghiệp
+ Tổ chức kinh tế
+ Tổ chức khác
Sự khác nhau giữa các đối tượng (p-value)
Hộ phi nông nghiệp
Hộ nông nghiệp
Tổ chức kinh tế
Tổ chức khác
Tổ chức kinh tế
Hộ phi nông nghiệp
Tổ chức khác
Tổ chức khác
Tổ chức kinh tế
Theo vùng (trung bình chung)
Vùng 1
Vùng 2
Vùng 3
Sự khác nhau giữa các vùng (p-value)
Vùng 1

Vùng 2
Vùng 3
Vùng 2
Vùng 3

Mức độ đánh giá chính sách quy hoạch sử
dụng đất
Sự quan tâm
Trình tự, thủ Kết quả thực
đến chính
tục thực hiện hiện chính
sách
chính sách
sách
3,14
2,86
3,01
2,95
2,77
2,87
3,26
2,74
3,22
4,04
4,04
3,29
3,63
3,33
3,13
0,004

0,000
0,002
0,001
0,105
0,151
3,14
3,37
3,30
2,74

0,807
0,000
0,017
0,000
0,016
0,0
2,86
3,25
2,61
2,70

0,005
0,090
0,304
0,776
0,719
0,620
3,01
3,37
2,95

2,70

0,527
0,000
0,000

0,000
0,000
0,503

0,002
0,000
0,055

b. Đánh giá tình hình thực hiện chính sách giao đất, cho thuê đất và cấp GCNSDĐ
Ý kiến đánh giá của người dân về việc thực hiện chính sách giao đất, cho thuê
đất và cấp GCNQSDĐ được trình bày trong bảng 4.3.
10


Người dân quan tâm đến chính sách giao đất, cho thuê đất và cấp GCNQSDĐ ở
mức trung bình (trung bình chung là 3,30) và có sự khác nhau rất rõ giữa hộ gia đình và
tổ chức SDĐ. Việc giao đất, cho thuê đất và cấp GCNQSDĐ rất quan trọng đối với
việc hình thành, sự hoạt động và phát triển của tổ chức. Vùng 1 người dân rất quan tâm
đến vấn đề này do việc thực hiện các dự án đang được triển khai mạnh, việc giao dịch
đất đai sôi động hơn vùng 2 và vùng 3. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất và
GCNQSDĐ được người dân đánh giá ở mức độ trung bình và có sự khác nhau giữa tổ
chức kinh tế (đánh giá ở mức cao) với hộ nông nghiệp (đánh giá ở mức trung bình).
Đối với tổ chức, họ có sự so sánh thủ tục về đất với các thủ tục khác thì thấy thủ tục về
giao đất, cho thuê đất, cấp GCNQSDĐ rất tốt vì nó rõ ràng về hồ sơ, trình tự thủ tục;

thời gian giải quyết nhanh và công khai minh bạch. Đối với hộ gia đình cá nhân họ ít
thực hiện thủ tục hành chính liên quan nên họ cảm thấy thủ tục này là phức tạp. Có sự
khác nhau rất rõ giữa 3 vùng (P-value <0,05) do điều kiện kinh tế khác nhau dẫn giá trị
kinh tế của đất khác nhau. Kết quả thực hiện giao đất, cho thuê đất và cấp GCNQSDĐ
ở mức độ trung bình (trung bình chung là 2,92. Có sự khác nhau rất rõ giữa các vùng 1
với vùng 2 và vùng 3 (P-value <0,05) do vùng 1 các dự án đầu tư đã và đang triển khai
nhiều hơn vùng 2 và vùng 3.
Bảng 4.3. Đánh giá về tình hình thực hiện chính sách giao đất, cho thuê đất và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn
Mức độ đánh giá chính sách giao đất, thuê
đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sự quan tâm Trình tự, thủ tục
Kết quả
đến chính thực hiện chính thực hiện
sách
sách
chính sách
3,30
2,96
2,92
3,26
2,82
2,80
3,18
3,04
2,92
3,71
3,88
3,92
3,96

3,21
3,25

Tiêu chí
Theo đối tượng SDĐ (trung bình chung)
+ Hộ nông nghiệp
+ Hộ phi nông nghiệp
+ Tổ chức kinh tế
+ Tổ chức khác
Sự khác nhau giữa các đối tượng (p-value)
Hộ phi nông nghiệp
Hộ nông nghiệp
Tổ chức kinh tế
Tổ chức khác
Tổ chức kinh tế
Hộ phi nông nghiệp
Tổ chức khác
Tổ chức khác
Tổ chức kinh tế
Theo vùng (trung bình chung)
Vùng 1
Vùng 2
Vùng 3
Sự khác nhau giữa các vùng (p-value)
Vùng 2
Vùng 1
Vùng 3
Vùng 2
Vùng 3
11

0,539
0,086
0,008
0,052
0,004
0,479
3,30
3,79
3,20
2,91

0,102
0,000
0,145
0,003
0,536
0,064
2,96
3,37
2,98
2,54

0,379
0,000
0,109
0,001
0,262
0,078
2,92

3,51
2,61
2,65

0,000
0,000
0,032

0,006
0,000
0,002

0,000
0,000
0,819


c. Tình hình thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Sự quan tâm của người dân đến chính sách THĐ, bồi thường, hỗ trợ và TĐC ở
mức trung bình (trung bình chung là 3,11).
Bảng 4.4. Đánh giá về tình hình thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư tại huyện Vân Đồn
Mức độ đánh giá chính sách thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư
Tiêu chí
Sự quan tâm Trình tự, thủ tục thực Kết quả thực
đến chính sách
hiện chính sách
hiện chính sách
Theo đối tượng SDĐ (trung bình chung)

3,11
3,24
3,03
+ Hộ nông nghiệp
2,87
3,19
2,91
+ Hộ phi nông nghiệp
3,38
3,27
3,17
+ Tổ chức kinh tế
3,67
3,63
3,38
+ Tổ chức khác
3,75
3,25
3,13
Sự khác nhau giữa các đối tượng (p-value)
Hộ phi nông nghiệp
0,000
0,551
0,023
Hộ nông nghiệp Tổ chức kinh tế
0,001
0,098
0,044
Tổ chức khác
0,000

0,828
0,357
Hộ phi nông
Tổ chức kinh tế
0,238
0,192
0,396
nghiệp
Tổ chức khác
0,127
0,939
0,840
Tổ chức kinh tế
Tổ chức khác
0,790
0,228
0,419
Theo vùng (trung bình chung)
3,11
3,24
3,03
Vùng 1
3,33
3,65
3,39
Vùng 2
3,09
3,32
2,77
Vùng 3

2,92
2,75
2,93
Sự khác nhau giữa các vùng (p-value)
Vùng 1
Vùng 2
0,062
0,014
0,000
Vùng 3
0,002
0,000
0,000
Vùng 2
Vùng 3
0,195
0,000
0,187

Có sự khác biệt rất rõ giữa hộ nông nghiệp với các hộ phi nông nghiệp và các tổ
chức (P-value <0,05). Có sự khác nhau rất rõ ràng giữa vùng 1 và vùng 3 (P-value
<0,05). Điều đó phản ánh thực tế là vùng 1 công tác THĐ đang thực hiện để cung cấp
mặt bằng cho các dự án đầu tư, vùng 3, các dự án thực hiện ít, hầu hết vẫn là trong quy
hoạch, chưa thực hiện. Trình tự và thủ tục THĐ, bồi thường, hỗ trợ và TĐC được đánh
giá ở mức trung bình (trung bình chung là 3,24) và có sự khác biệt rất rõ giữa các vùng.
Không có sự khác biệt giữa các đối tượng SDĐ (P-value >0,05). Hộ gia đình, cá nhân
SDĐ và tổ chức khác đánh giá về nội dung này ở mức trung bình, tổ chức kinh tế đánh giá
ở mức cao. Có sự khác nhau rất rõ giữa các vùng (P-value <0,05). Vùng 1 đánh giá ở mức
độ tốt, vùng 2 và 3 đánh giá ở mức độ trung bình. Hiện nay các dự án đã và đang triển khai
ở vùng 1 nhiều vì vậy người dân nắm tương đối rõ trình tự, thủ tục thực hiện chính sách

này. Kết quả thực hiện THĐ, bồi thường, hỗ trợ và TĐC được đánh giá ở mức trung bình
(trung bình chung là 3,03). Có sự khác biệt giữa hộ nông nghiệp với hộ phi nông nghiệp
12


và tổ chức kinh tế (P-value <0,05). Hộ gia đình, cá nhân và tổ chức khác đánh giá về
nội dung này ở mức trung bình, tổ chức kinh tế ở mức cao. Có sự khác nhau rất rõ về
kết quả thực hiện chính sách THĐ, bồi thường, hỗ trợ và TĐC (P-value <0,05) giữa
vùng 1 với vùng 2 và vùng 3; và không có sự khác biệt giữa vùng 2 và vùng 3. Vùng 1,
vùng 2 và vùng 3 đều đánh giá về thực hiện chính sách THĐ, bồi thường, hỗ trợ và
TĐC ở mức trung bình. Thực tế người dân rất quan tâm đến tổng kinh phí bồi thường
đất và tài sản trên đất, vị trí bố trí TĐC mới, các chính sách hỗ trợ... Các tổ chức kinh tế
rất quan tâm đến chế độ chính sách vì nó liên quan trực tiếp đến hoạt động của tổ chức;
quyền, nghĩa vụ của các tổ chức.
4.3. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI TỚI SỰ PHÁT
TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI HUYỆN VÂN ĐỒN
4.3.1. Sự phát triển kinh tế xã hội huyện Vân Đồn giai đoạn 2005-2015
Kết quả đánh giá về sự phát triển KTXH được thể hiện tại bảng 4.5
Bảng 4.5. Ý kiến đánh giá về sự phát triển kinh tế xã hội tại huyện Vân Đồn
Sự phát triển kinh tế xã hội
Mức độ
Thu nhập
Thị Thu hút
Đô thị hóa Thực hiện
Thành phần
phát
và mức
trường vốn
và công
quyền

triển
sống của
BĐS đầu tư
nghiệp hóa bình đẳng
CSHT
người dân
Theo đối tượng sử dụng đất (TBC)
2,98
3,21
3,25
3,16
3,04
3,09
+ Hộ nông nghiệp
2,87
3,07
3,15
2,93
3,01
2,86
+ Hộ phi nông nghiệp
3,05
3,35
3,46
3,42
2,82
3,40
+ Tổ chức kinh tế
3,54
4,00

3,29
3,92
3,83
3,88
+ Tổ chức khác
3,17
3,21
3,21
3,50
3,71
3,25
Sự khác nhau giữa các đối tượng (p-value)
Hộ nông
Hộ phi nông nghiệp
0,214 0,022 0,007
0,000
0,126
0,000
nghiệp
Tổ chức kinh tế
0,016 0,000 0,539
0,000
0,002
0,000
Tổ chức khác
0,290 0,572 0,805
0,022
0,007
0,164
Hộ phi nông

Tổ chức kinh tế
0,086 0,008 0,479
0,054
0,000
0,104
nghiệp
Tổ chức khác
0,673 0,577 0,289
0,759
0,001
0,611
Tổ chức kinh tế Tổ chức khác
0,318 0,014 0,786
0,214
0,719
0,101
Theo vùng (trung bình chung)
2,98
3,21
3,25
3,16
3,04
3,09
Vùng 1
3,57
3,48
3,63
3,56
3,46
3,73

Vùng 2
2,72
2,90
3,11
3,17
2,84
2,78
Vùng 3
2,63
3,25
3,02
2,75
2,81
2,77
Sự khác nhau giữa các vùng (p-value)
Vùng 1
Vùng 2
0,000 0,000 0,000
0,004
0,000
0,000
Vùng 3
0,000 0,077 0,000
0,000
0,000
0,000
Vùng 2
Vùng 3
0,544 0,006 0,469
0,001

0,847
0,928

Sự hình thành và phát triển thị trường BĐS được đánh giá ở mức trung bình
(trung bình chung là 2,98) và có sự khác nhau rất rõ giữa vùng 1 với vùng 2 và vùng 3.
Vùng 1 mức đánh giá là cao, vùng 2 và vùng 3 mức đánh giá là trung bình do phần lớn
các dự án BĐS nằm ở vùng 1. Có sự khác nhau về mức độ đánh giá giữa hộ nông
nghiệp và tổ chức kinh tế (P-value <0,05). Các hộ gia đình/cá nhân đánh giá ở mức
13


trung bình; các tổ chức đánh giá ở cao hơn. Đối với các hộ sản xuất nông nghiệp, họ ít
quan tâm đến thị trường BĐS hơn. Đối với các tổ chức, đặc biệt là các tổ chức kinh tế,
thị trường BĐS vừa là sản phẩm của họ, vừa là nhu cầu họ cần. Do vậy họ rất quan tâm
đến lĩnh vực này.
Mức độ thu hút vốn đầu tư được đánh giá ở mức trung bình (giá trị trung bình
chung là 3,21) nhưng có sự khác nhau giữa các đối tượng SDĐ. Các tổ chức kinh tế
đánh giá thu hút vốn đầu tư ở mức độ cao; các hộ gia đình và các tổ chức khác đánh giá
ở mức trung bình. Nguyên nhân là do trong giai đoạn 2005-2015, nhờ sự thay đổi của
các chính sách đất đai nói chung và các chính sách mở cửa đối với khu kinh tế Vân
Đồn, cơ hội để các tổ chức kinh tế đầu tư vào huyện là rất lớn. Việc thu hút các nguồn
vốn nhờ thế cũng dễ dàng hơn. Mặt khác, việc đầu tư vốn hiện nay chủ yếu tập trung ở
cấp độ các dự án lớn. Giữa vùng 2 với vùng 1 và vùng 3 có sự khác nhau (P-value <
0,05) rất rõ về đánh giá mức độ thu hút vốn đầu tư. Vùng 1, thu hút vốn đầu tư đánh giá
ở mức độ cao do có nhiều dự án đầu tư lớn, vùng 3 tốc độ thực hiện các dự án còn
chậm. Tại vùng 2, mức độ thu hút vốn đầu tư được đánh giá thấp hơn vùng 1 và vùng
3, nguyên nhân, do trong một thời gian dài từ 2009-2015, nhiều dự án đã có trong quy
hoạch nhưng chưa được thực hiện.
Mức độ phát triển CSHT được đánh giá ở mức trung bình (giá trị trung bình
chung là 3,25) và có sự khác nhau giữa hộ nông nghiệp và hộ phi nông nghiệp. Điều này

cho thấy sự phát triển CSHT chưa tập trung ở các vùng nông thôn. Đối với các tổ chức
mức độ phát triển CSHT được đánh giá ở mức trung bình. Tại vùng 1 người dân đánh
giá mức độ phát triển CSHT ở mức cao và có sự khác nhau rõ rệt giữa vùng 1 với vùng 2
và vùng 3 (P-value <0,05). Tại vùng 2 và vùng 3 mức độ phát triển CSHT được đánh giá
là trung bình. Điều đó phản ánh thực tế là các dự án đầu tư phát triển CSHT trên địa bàn
huyện trong thời gian qua chủ yếu tập trung ở vùng 1.
Mức độ đô thị hóa, công nghiệp hóa được đánh giá ở mức trung bình (giá trị
trung bình chung là 3,16) và có sự khác nhau rõ rệt giữa hộ nông nghiệp với các đối
tượng SDĐ khác (P-value < 0,05) do công nghiệp hóa và đô thị hóa diễn ra chủ yếu ở
các vùng phát triển nên các hộ nông nghiệp ít nhận thấy sự thay đổi vì họ bị tác động ít
hơn các đối tượng khác. Giữa các vùng sự đánh giá mức độ đô thị hóa, công nghiệp hóa
có sự khác nhau rất rõ (P-value <0,05). Tại vùng 1, mức độ đô thị hóa, công nghiệp hóa
được đánh giá ở mức độ cao, vùng 2 và vùng 3 được đánh giá ở mức trung bình do quá
trình công nghiệp hóa và đô thị hóa trong thời gian qua diễn ra chủ yếu ở vùng 1.
Việc thực hiện quyền bình đẳng được đánh giá ở mức trung bình (giá trị trung
bình chung là 3,04) và có sự khác nhau rất rõ giữa các đối tượng SDĐ (P-value <0,05).
Các tổ chức đánh giá việc thực hiện quyền bình đẳng ở mức độ cao, các hộ gia đình
đánh giá ở mức trung bình. Người dân tại vùng 1 đánh giá việc thực hiện quyền bình
đẳng ở mức độ cao; vùng 2 và vùng 3 đánh giá ở mức độ trung bình do tại vùng 1,
14


người SDĐ đã có nhiều hoạt động liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ có liên quan
đến việc bình đẳng như việc chuyển nhượng, thế chấp.
Thu nhập và mức sống của người dân được đánh giá ở mức trung bình (trung
bình chung là 3,09) và có sự khác nhau giữa hộ nông nghiệp với hộ phi nông nghiệp và
các tổ chức kinh tế (P-value < 0,05). Trong giai đoạn vừa qua, đời sống và thu nhập của
người dân tuy có tăng hơn so với trước đây nhưng mức độ tăng chưa cao và tập trung
chủ yếu ở nhóm hộ phi nông nghiệp, các tổ chức kinh tế. Có sự khác nhau rất rõ giữa
vùng 1 với vùng 2 và vùng 3. Tại vùng 1, người dân đánh giá mức độ thay đổi thu nhập

và đời sống của người dân ở mức cao, khác rất xa so với giá trị này tại vùng 2 và vùng
3 do tốc độ thực hiện các dự án ở vùng 1 cao hơn vùng 2 và vùng 3.
4.3.2. Tác động của chính sách quy hoạch sử dụng đất đến sự phát triển kinh tế xã
hội tại huyện Vân Đồn
Chính sách QHSDĐ có tác động đến sự phát triển KTXH của các vùng ở mức độ
khác nhau. Kết quả được trình bày trong bảng 4.6.
Bảng 4.6. Tác động của chính sách quy hoạch sử dụng đất đến sự phát triển kinh
tế xã hội tại huyện Vân Đồn
Thị Thu hút
trường vốn đầu
BĐS
tư
Vùng 1
Sự quan tâm đến chính sách QHSDĐ
Trình tự, thủ tục thực hiện chính sách
Kết quả thực hiện chính sách
Vùng 2
Sự quan tâm đến chính sách QHSDĐ
Trình tự, thủ tục thực hiện chính sách
Kết quả thực hiện chính sách
Vùng 3
Sự quan tâm đến chính sách QHSDĐ
Trình tự, thủ tục thực hiện chính sách
Kết quả thực hiện chính sách
**

Mức ý nghĩa 0,01,

*

Mức độ
Đô thị hóa Thực hiện
phát
và công quyền bình
triển
nghiệp hóa đẳng
CSHT

Thu nhập
và mức
sống của
người dân

0,405** 0,385** 0,397**
0,456** 0,325** 0,487**
0,423** 0,417** 0,840**

0,341**
0,469**
0,773**

0,277**
0,480**
0,239**

0,345**
0,486**
0,408**

0,167* 0,189* 0,220**

0,618** 0,217** 0,400**
0,483** 0,269** 0,802**

0,262**
0,389**
0,792**

0,067
0,457**
0,375**

0,264**
0,539**
0,310**

0,532** 0,293** 0,396**
0,490** 0,329** 0,346**
0,432** 0,407** 0,812**

0,479**
0,414**
0,946**

0,402**
0,479**
0,340**

0,438**
0,410**
0,432**

Mức ý nghĩa 0,05 . N = 450

Tại vùng 1. Sự quan tâm đến chính sách QHSDĐ có tác động thuận ở mức độ
trung bình (0,25hút vốn đầu tư, mức độ phát triển CSHT, đô thị hóa và công nghiệp hóa thực hiện
quyền bình đẳng; thu nhập và mức sống của người dân. Trình tự và thủ tục QHSDĐ có
tác động thuận ở mức độ trung bình (0,25triển thị trường BĐS, thu hút vốn đầu tư, mức độ phát triển CSHT, đô thị hóa và công
nghiệp hóa, thực hiện quyền bình đẳng; thu nhập và mức sống của người dân. Kết quả
15


thực hiện QHSDĐ có tác động thuận ở mức độ rất cao (rs > 0,75; P<0,01) đến mức độ
phát triển CSHT và đô thị hóa và công nghiệp hóa; có tác động thuận ở mức độ trung
bình (0,25đầu tư và thu nhập và mức sống của người dân; có tác động thuận ở mức độ thấp đến
thực hiện quyền bình đẳng (rs < 0,25; P = 0,01).
Tại vùng 2. Sự quan tâm đến chính sách QHSDĐ có tác động thuận ở mức trung
bình (0,25mức sống của người dân; có tác động thuận ở mức độ rất thấp (rs <0,25; P<0,01) đến sự
hình thành và phát triển thị trường BĐS, thu hút vốn đầu tư và mức độ phát triển CSHT;
không tìm thấy tác động giữa sự quan tâm đến chính sách QHSDĐ đến thực hiện quyền
bình đẳng. Trình tự và thủ tục thực hiện chính sách QHSDĐ có tác động thuận ở mức độ
cao (0,5mức sống của người dân); có tác động thuận ở mức độ trung bình (0,25đến mức độ phát triển CSHT, đô thị hóa và công nghiệp hóa; thực hiện quyền bình đẳng;
có tác động thuận ở mức độ rất thấp (rs <0,25; P<0,01) đến thu hút vốn đầu tư. Kết quả
thực hiện QHSDĐ có tác động thuận ở mức độ rất cao (0,75phát triển CSHT; đô thị hóa và công nghiệp hóa; có tác động thuận ở mức trung bình

(0,25tư, thực hiện quyền bình đẳng; thu nhập và mức sống của người dân.
Tại vùng 3. Sự quan tâm đến chính sách QHSDĐ có tác động thuận ở mức độ cao
(0,5trung bình (0,25hóa và công nghiệp hóa, thực hiện quyền bình đẳng; thu nhập và mức sống của người dân.
Trình tự và thủ tục QHSDĐ có tác động thuận ở mức độ trung bình (0,25đến sự hình thành và phát triển thị trường BĐS, thu hút vốn đầu tư, mức độ phát triển, đô
thị hóa và công nghiệp hóa, thực hiện quyền bình đẳng; thu nhập và mức sống của người
dân. Kết quả thực hiện QHSDĐ có tác động thuận ở mức độ rất cao (0,75mức độ phát triển CSHT; đô thị hóa và công nghiệp hóa; có tác động thuận ở mức độ
trung bình (0,25vốn đầu tư, thực hiện quyền bình đẳng; thu nhập và mức sống của người dân.
4.3.3. Tác động của chính sách giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đến sự phát triển kinh tế xã hội huyện Vân Đồn
Tại vùng 1. Sự quan tâm đến chính sách giao đất, cho thuê đất và cấp GCNQSDĐ
có tác động thuận ở mức độ cao (0,5trường BĐS, thu hút vốn đầu tư, mức độ phát triển CSHT, đô thị hóa và công nghiệp hóa;
thu nhập và mức sống của người dân; có tác động thuận ở mức độ trung bình (0,25<0,5; P<0,01) đến thực hiện quyền bình đẳng. Trình tự và thủ tục giao đất, cho thuê đất
và cấp GCNQSDĐ có tác động thuận ở mức độ cao (0,5thành và phát triển thị trường BĐS, thu hút vốn đầu tư; thu nhập và mức sống của người
dân; có tác động thuận ở mức độ trung bình (0,25CSHT; đô thị hóa và công nghiệp hóa và thực hiện quyền bình đẳng. Kết quả thực hiện
16


giao đất, cho thuê đất và cấp GCNQSDĐ có tác động thuận ở mức độ rất cao (0,75P<0,01) đến thực hiện quyền bình đẳng; thu nhập và mức sống của người dân; có tác
động thuận ở mức độ cao (0,5

trường BĐS, thu hút vốn đầu tư; đô thị hóa và công nghiệp hóa; có tác động thuận ở mức
độ trung bình (0,25Bảng 4.7. Tác động của chính sách giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đến sự phát triển kinh tế xã hội huyện Vân Đồn
Thị
Thu hút
trường vốn đầu
BĐS
tư
Vùng 1
Sự quan tâm đến chính sách giao đất,
0,647** 0,527**
cho thuê đất, cấp GCNQSDĐ
Trình tự, thủ tục thực hiện chính sách
0,641** 0,585**
Kết quả thực hiện chính sách
0,680** 0,675**
Vùng 2
Sự quan tâm đến chính sách giao đất,
0,549**
0,122
cho thuê đất cấp GCNQSDĐ
Trình tự, thủ tục thực hiện chính sách
0,473** 0,227**
Kết quả thực hiện chính sách
0,706** 0,364**
Vùng 3
Sự quan tâm đến chính sách giao đất,
0,321**
0,141

cho thuê đất cấp GCNQSDĐ
Trình tự, thủ tục thực hiện chính sách
0,690** 0,385**
Kết quả thực hiện chính sách
0,416** 0,586**
**
Mức ý nghĩa 0,01, * Mức ý nghĩa 0,05 . N = 450

Đô thị
Mức độ
hóa và
phát
công
triển
nghiệp
CSHT
hóa

Thực
Thu nhập
hiện
và mức
quyền
sống của
bình
người dân
đẳng

0,600**

0,534**

0,434**

0,521**

0,492**
0,466**

0,463**
0,510**

0,488**
0,769**

0,644**
0,802**

0,447**

0,333**

0,397**

0,363**

0,231**
0,409**

0,338**

0,396**

0,467**
0,764**

0,535**
0,861**

0,333**

0,462**

0,382**

0,255**

0,470**
0,443**

0,535**
0,516**

0,545**
0,388**

0,543**
0,473**

Tại vùng 2. Mức độ quan tâm đến chính sách giao đất, cho thuê đất và cấp GCN
QSDĐ có tác động thuận ở mức độ cao (0,5

triển thị trường BĐS, có tác động thuận ở mức độ trung bình (0,25mức độ phát triển CSHT, đô thị hóa và công nghiệp hóa, thực hiện quyền bình đẳng;
thu nhập và mức sống của người dân. Không tìm thấy mối quan hệ của sự quan tâm
đến giao đất, cho thuê đất và cấp GCNQSDĐ và thu hút vốn đầu tư. Trình tự và thủ tục
giao đất, cho thuê đất và cấp GCNQSDĐ có tác động thuận ở mức độ cao (0,5P<0,01) đến thu nhập và mức sống của người dân; có tác động thuận ở mức độ trung bình
(0,25nghiệp hóa; thực hiện quyền bình đẳng; có tác động thuận ở mức độ rất thấp (rs <0,25;
P<0,01) đến thu hút vốn đầu tư và mức độ phát triển CSHT. Kết quả thực hiện giao đất,
cho thuê đất và cấp GCNQSDĐ có tác động thuận ở mức độ rất cao (0,55đến thực hiện quyền bình đẳng; thu nhập và mức sống của người dân; có tác động
thuận ở mức độ cao (0,5BĐS; có tác động thuận ở mức độ trung bình (0,2517


tư; mức độ phát triển CSHT và đô thị hóa và công nghiệp hóa.
Tại vùng 3. Sự quan tâm đến chính sách giao đất, cho thuê đất và cấp GCNQSDĐ
có tác động thuận ở mức độ trung bình (0,25triển thị trường BĐS, mức độ phát triển CSHT, đô thị hóa và công nghiệp hóa, thực hiện
quyền bình đẳng; thu nhập và mức sống của người dân. Không tìm thấy mối quan hệ giữa
sự quan tâm đến chính sách giao đất, cho thuê đất và cấp GCNQSDĐ đến thu hút vốn đầu
tư. Trình tự và thủ tục giao đất, cho thuê đất và cấp GCNQSDĐ có tác động thuận ở mức
độ cao (0,5và công nghiệp hóa, thực hiện quyền bình đẳng; thu nhập và mức sống của người dân; có
tác động thuận ở mức độ trung bình (0,25độ phát triển CSHT. Kết quả thực hiện chính sách giao đất, cho thuê đất và cấp
GCNQSDĐ có tác động thuận ở mức độ cao (0,5tư; đô thị hóa và công nghiệp hóa; có tác động thuận ở mức độ trung bình (0,25P<0,01) đến sự hình thành và phát triển thị trường BĐS, mức độ phát triển CSHT; thực

hiện quyền bình đẳng; thu nhập và mức sống của người dân.
4.3.4. Tác động của chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đến
sự phát triển kinh tế xã hội tại huyện Vân Đồn
Tại vùng 1. Sự quan tâm đến chính sách THĐ, bồi thường, hỗ trợ và TĐC có tác
động thuận ở mức độ cao (0,5BĐS, thu hút vốn đầu tư, mức độ phát triển CSHT, đô thị hóa và công nghiệp hóa; thu
nhập và mức sống của người dân; có tác động thuận ở mức độ trung bình (0,25P<0,01) đến thực hiện quyền bình đẳng. Trình tự và thủ tục THĐ, bồi thường, hỗ trợ và
TĐC có tác động thuận ở mức độ cao (0,5triển thị trường BĐS; thu nhập và mức sống của người dân; có tác động thuận ở mức độ
trung bình (0,25hóa và công nghiệp hóa; thực hiện quyền bình đẳng. Kết quả thực hiện THĐ, bồi thường,
hỗ trợ và TĐC có tác động thuận ở mức độ rất cao (0,75tư; có tác động thuận ở mức độ cao (0, 5thị trường BĐS, mức độ phát triển CSHT; đô thị hóa và công nghiệp hóa; thu nhập và mức
sống của người dân; có tác động thuận ở mức độ trung bình (0,25thực hiện quyền bình đẳng.
Tại vùng 2. Sự quan tâm đến chính sách THĐ, bồi thường, hỗ trợ và TĐC có tác
động thuận ở mức độ trung bình (0,25thị trường BĐS, mức độ phát triển CSHT, đô thị hóa và công nghiệp hóa, thực hiện
quyền bình đẳng; thu nhập và mức sống của người dân; có tác động thuận ở mức độ rất
thấp (rs <0,25; P<0,01) đến thu hút vốn đầu tư. Trình tự và thủ tục THĐ, bồi thường, hỗ
trợ và TĐC có tác động thuận ở mức độ trung bình (0,25thành và phát triển thị trường BĐS; mức độ phát triển CSHT; đô thị hóa và công
nghiệp hóa; thực hiện quyền bình đẳng; thu nhập và mức sống của người dân; không
18


tìm thấy mối quan hệ giữa trình tự và thủ tục THĐ, bồi thường, hỗ trợ và TĐC với thu
hút vốn đầu tư. Kết quả thực hiện chính sách THĐ, bồi thường, hỗ trợ và TĐC có tác

động thuận ở mức độ cao (0,5công nghiệp hóa; có tác động thuận ở mức độ trung bình (0,25hình thành và phát triển thị trường BĐS, mức độ phát triển CSHT; thực hiện quyền
bình đẳng; thu nhập và mức sống của người dân.
Bảng 4.8. Tác động của chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
đến sự phát triển kinh tế xã hội huyện Vân Đồn
Mức độ
Thị Thu hút
phát
trường vốn đầu
triển
BĐS
tư
CSHT
Vùng 1
Sự quan tâm đến chính sách THĐ,
0,600**
BT, HT và TĐC
Trình tự, thủ tục thực hiện chính sách
0,510**
Kết quả thực hiện chính sách
0,610**
Vùng 2
Sự quan tâm đến chính sách THĐ,
0,340**
BT, HT và TĐC
Trình tự, thủ tục thực hiện chính sách
0,470**
Kết quả thực hiện chính sách
0,476**

Vùng 3
Sự quan tâm đến chính sách THĐ,
0,321**
BT, HT và TĐC
Trình tự, thủ tục thực hiện chính sách
0,690**
Kết quả thực hiện chính sách
0,416**
**
Mức ý nghĩa 0,01, * Mức ý nghĩa 0,05 .

Đô thị
Thực
Thu nhập
hóa và
hiện
và mức
công
quyền
sống của
nghiệp
bình đẳng người dân
hóa

0,668** 0,563**

0,536**

0,396**

0,611**

0,495** 0,393**
0,826** 0,609**

0,370**
0,587**

0,452**
0,312**

0,536**
0,587**

0,221** 0,327**

0,405**

0,306**

0,358**

0,095 0,274**
0,540** 0,467**

0,349**
0,517**

0,453**
0,395**

0,370**
0,365**

0,141 0,333**

0,462**

0,382**

0,255**

0,385** 0,470**
0,586** 0,443**
N = 450

0,535**
0,516**

0,545**
0,388**

0,543**
0,473**

Tại vùng 3. Sự quan tâm đến chính sách THĐ, bồi thường, hỗ trợ và TĐC có tác
động thuận ở mức độ trung bình (0,25trường BĐS, mức độ phát triển CSHT, đô thị hóa và công nghiệp hóa, thực hiện quyền
bình đẳng; thu nhập và mức sống của người dân; và không tìm thấy mối quan hệ giữa sự
quan tâm của chính sách THĐ, bồi thường, hỗ trợ và TĐC đến thu hút vốn đầu tư. Trình tự

và thủ tục THĐ, bồi thường, hỗ trợ và TĐC có tác động thuận ở mức độ cao (0,5P<0,01) đến sự hình thành và phát triển thị trường BĐS; đô thị hóa và công nghiệp hóa);
thực hiện quyền bình đẳng; thu nhập và mức sống của người dân; có tác động thuận ở mức
độ trung bình (0,25Kết quả thực hiện chính sách THĐ, bồi thường, hỗ trợ và TĐC có tác động thuận ở mức
độ cao (0,5tác động thuận ở mức độ trung bình (0,25thị trường BĐS, mức độ phát triển CSHT; thực hiện quyền bình đẳng; thu nhập và mức
sống của người dân.
19


4.3.5. Tổng hợp tác động của chính sách đất đai đến sự phát triển kinh tế xã hội
huyện Vân Đồn theo vùng
a. Vùng trung tâm (vùng 1)
Kết quả nghiên cứu cho thấy vùng 1 bị tác động mạnh bởi nhóm chính sách về
giao đất, cho thuê đất và cấp GCNQSDĐ. Trong đó thu nhập và mức sống của người
dân và thực hiện quyền bình đẳng bị tác động ở mức độ rất cao bởi chính sách giao đất,
cho thuê đất và cấp GCNQSDĐ. Nguyên nhân chính là do khi Nhà nước thực hiện giao
đất, cho thuê đất và cấp GCNQSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân, đã tạo cho
người SDĐ có tài sản để tham gia thị trường BĐS hoặc có nguồn vốn (thế chấp bằng
QSDĐ và tài sản gắn liền với đất với ngân hàng, tổ chức tín dụng), để có vốn tái đầu tư
sản xuất hoặc phát triển thu nhập và mức sống của người dân. Theo đó sẽ huy động
được giá trị tài chính của đất đai vào các hoạt động phát triển KTXH. Về khía cạnh
bình đẳng xã hội, việc ghi tên cả vợ và chồng trong GCNQSDĐ thể hiện thực hiện
quyền bình đẳng trong việc sở hữu tài sản đất đai (QSDĐ). Mặt khác, yêu cầu bắt buộc
phải có đầy đủ chữ ký của các thành viên trong gia đình khi thực hiện các giao dịch
trên GCNQSDĐ cấp hộ gia đình cũng đánh dấu một bước tiến quan trọng trong thực
hiện bình đẳng về sở hữu QSDĐ.
Sự hình thành thị trường BĐS, và khả năng thu hút vốn đầu tư bị tác động ở mức

độ cao bởi chính sách giao đất, cho thuê đất và cấp GCNQSDĐ. Nguyên nhân: sự cải
thiện đáng kể về trình tự, thủ tục khi thực hiện giao đất cho thuê đất và cấp GCNSDĐ
đã tháo gỡ các tồn tại vướng mắc về thủ tục hành chính. Từ đó đã thúc đẩy sự hình
thành phát triển thị trường BĐS, thu hút nguồn vốn đầu tư từ ngoài huyện. Từ đó tạo
nguồn lực phát triển mức độ phát triển CSHT, thúc đẩy quá trình đô thị hóa, công
nghiệp hóa; tăng thu nhập và mức sống của người dân.
Chính sách về QHSDĐ có tác động rất cao đến sự mức độ phát triển CSHT; quá trình
đô thị hóa và công nghiệp hóa của vùng 1. Điều đó được lý giải là do quá trình thực hiện
QHSDĐ đã chú trọng phát triển CSHT. Đặc biệt hệ thống giao thông nối trung tâm huyện
với trung tâm thành phố Cẩm Phả và với các huyện khác đã ”phá vỡ” thế phát triển KTXH
khép kín của một huyện đảo. Từ đó đẩy mạnh sự phát triển thương mại, dịch vụ và thúc quá
trình đô thị hóa, công nghiệp hóa vùng 1.
Chính sách THĐ, bồi thường, hỗ trợ và TĐC đã tác động ở mức độ rất cao tới
khả năng thu hút vốn đầu tư; tác động ở mức độ cao tới sự hình thành thị trường BĐS
và thuc đẩy sự phát triển thu nhập và mức sống của người dân. Chính sách THĐ, bồi
thường, hỗ trợ và TĐC hợp lý đã góp phần thúc đẩy các dự án đầu tư được thực hiện
nhanh. Qua đó tạo điều kiện để thúc đẩy phát triển CSHT, đô thị hóa và công nghiệp
hóa, tạo thị trường BĐS.
b. Vùng quy hoạch phát triển (vùng 2)
Kết quả nghiên cứu cho thấy tại vùng 2 chính sách về quy hoạch KHSDĐ có tác
động rất cao đến mức độ phát triển CSHT; quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa của
vùng 2. Điều đó được lý giải là do vùng 2 đang trong quá trình thực hiện quy hoạch khu
20


kinh tế Vân Đồn. Việc thực hiện các dự án theo quy hoạch và KHSDĐ đóng vai trò rất
quan trọng trong sự phát triển KTXH của vùng 2 cũng như của toàn huyện. Hầu hết các
dự án trọng điểm phát triển KTXH khu kinh tế Vân Đồn đều tập trung ở vùng này. Tuy
nhiên, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế gần đây nên một số dự án đã chậm
tiến độ do các nhà đầu tư còn cân nhắc khi quyết định đầu tư.

Thu nhập và mức sống của người dân; thực hiện quyền bình đẳng bị tác động ở
mức độ rất cao bởi chính sách giao đất, cho thuê đất và cấp GCNQSDĐ giống như
vùng 1 và vùng 3. Đây được coi là một thành công rất lớn trong đổi mới chính sách đất
đai với các vấn đề KTXH. Sự hình thành và phát triển thị trường BĐS, và khả năng thu
hút vốn đầu tư, mức độ phát triển CSHT, thực hiện quyền bình đẳng cũng như thu nhập
và mức sống của người dân không bị tác động nhiều bởi chính sách THĐ, bồi thường,
hỗ trợ và TĐC. Nguyên nhân là do vùng 2, mặc dù được coi là vùng quy hoạch phát
triển nhưng đến nay vẫn đang trong giai đoạn thực hiện.
c. Vùng nông nghiệp (vùng 3)
Kết quả nghiên cứu cho thấy tại vùng 3 chính sách QHSDĐ có tác động rất cao
đến sự mức độ phát triển CSHT và quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa của vùng.
Kết quả này cũng giống như vùng 1 và vùng 2. Điều đó cho thấy việc lập và thực hiện
quy hoạch và KHSDĐ đóng vai trò rất quan trọng trong sự phát triển KTXH của toàn
huyện. Thị trường BĐS, thu nhập và mức sống của người dân và thực hiện quyền bình
đẳng bị tác động ở mức độ rất cao bởi chính sách giao đất, cho thuê đất và cấp
GCNQSDĐ. Với vùng 3, trước đây sản xuất nông nghiệp tự cung tự cấp là chính, giờ
đây đất đai được “giải phóng” và trở thành một hàng hóa đặc biệt. Điều đó phát huy
được giá trị tài chính của đất đai.
4.4. MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG TÁC ĐỘNG CỦA CHÍNH SÁCH ĐẤT
ĐAI ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI HUYỆN VÂN ĐỒN
Các giải pháp được đề xuất trên cơ sở kết quả đánh giá thực trạng tình hình thực
hiện chính sách đất đai tại huyện Vân Đồn và xác định tác động thuận ở mức độ cao và
rất cao đến sự phát triển KTXH của huyện theo nguyên tắc: các giải pháp đề xuất phải
phát huy vai trò tích cực của chính sách đất đai một cách đồng bộ, khoa học và phù hợp
với thực tiễn qua đó sẽ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý SDĐ. Các giải pháp được
đề xuất là:
4.4.1. Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Cần nâng cao chất lượng phương án QHSDĐ; tăng cường trách nhiệm và sự phối
hợp của các cấp, các ngành trong giám sát thực hiện QHSDĐ; giao đất, THĐ theo
QHSDĐ; hạn chế việc điều chỉnh "gấp" QHSDĐ; QHSDĐ cần được đổi mới theo

hướng phù hợp với kinh tế thị trường; cần công khai kết quả thực hiện QHSDĐ.
4.4.2. Giải pháp về giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đẩy nhanh tiến độ cấp đổi GCNQSDĐ; lập và vận hành quỹ phát triển đất; đấu
giá đất công khai minh bạch; tăng cường quản lý, giám sát việc SDĐ; ổn định thị trường
21


BĐS; bổ sung quyền được thế chấp QSDĐ và BĐS tại các ngân hàng nước ngoài; xây
dựng các tiêu chí giao đất, cho thuê đất chi tiết; kiểm soát việc SDĐ dôi dư; tăng cường
kiểm tra, thanh tra việc giao đất, cho thuê đất; khuyến khích tích tụ đất nhưng hạn chế
việc đầu cơ đất; cần công khai các trình tự, thủ tục và kết quả thực hiện chính sách này.
4.4.3. Giải pháp về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Giá đất tính bồi thường cần sát với giá thực tế; thành lập cơ quan giải quyết
khiếu nại độc lập; tăng cường sự tham gia của cộng đồng; xây dựng cơ chế tiếp cận đất
đai theo nguyên tắc kinh tế thị trường đối với các dự án phát triển kinh tế; hạn chế thu
hồi đất có hiệu quả kinh tế cao; quản lý việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các bên; quy
định rõ về trách nhiệm của các bên đối với đào tạo nghề, tạo việc làm cho người bị
THĐ; phổ biến kịp thời các chính sách, trình tự và thủ tục thực hiện chính sách cũng
như kết quả thực hiện các chính sách này.
Bảng 4.9. Tóm tắt một số giải pháp để chính sách đất đai phát huy tác động tích
cực đến sự phát triển kinh tế xã hội huyện Vân Đồn
Chính sách đất đai
Về quy hoạch
Mức độ quan tâm đến
QHSDĐ
Trình tự và thủ tục QHSDĐ
Kết quả thực hiện QHSDĐ

Giải pháp đề xuất

Nâng cao chất lượng của phương án QHSDĐ
Thực hiện tốt công tác thu hút đầu tư
Tăng cường trách nhiệm và sự phối hợp của các cấp, các
ngành trong thực hiện và giám sát thực hiện QHSDĐ, giao
đất, THĐ theo QHSDĐ.
Hạn chế việc điều chỉnh "gấp" QHSDĐ
QHSDĐ cần được đổi mới theo hướng phù hợp với kinh tế
thị trường
Cần công khai kết quả thực hiện QHSDĐ.
Về giao đất, cho thuê đất và cấp GCNQSDĐ
Mức độ quan tâm chính sách
Đẩy nhanh tiến độ cấp đổi GCNQSDĐ
giao đất, cho thuê đất và cấp
Lập và vận hành quỹ phát triển đất
CNQSDD
Đấu giá đất công khai minh bạch
Trình tự và thủ tục giao đất,
Tăng cường quản lý, giám sát việc sử dụng từng thửa đất
cho thuê đất và cấp
Ổn định thị trường BĐS.
GCNQSDD
Bổ sung quyền được thế chấp QSDĐ và BĐS tại các ngân
Kết quả thực hiện giao đất,
hàng nước ngoài.
cho thuê đất và cấp
Xây dựng các căn cứ, tiêu chí giao đất, cho thuê đất chi tiết
GCNQSDD
Kiểm soát việc SDĐ dôi dư
Tăng cường kiểm tra, thanh tra việc giao đất, cho thuê đất
Khuyến khích việc tích tụ đất nhưng hạn chế việc đầu cơ

đất. Gắn tích tụ ruộng đất với chuyển đổi ngành nghề và
phân công lao động.
Công khai trình tự, thủ tục và kết quả thực hiện chính sách.
Về THĐ, bồi thường, hỗ trợ và TĐC
Mức độ quan tâm chính sách
Hoàn thiện chính sách đồng bô ̣, kịp thời
THĐ, bồi thường, hỗ trợ và
Giá đất tính bồi thường sát với giá thực tế
22


Chính sách đất đai
TĐC
Trình tự và thủ tục THĐ, bồi
thường, hỗ trợ và TĐC
Kết quả thực hiện THĐ, bồi
thường, hỗ trợ và TĐC

Giải pháp đề xuất
Thành lập cơ quan giải quyết khiếu nại độc lập
Tăng cường trách nhiệm của UBND cấp xã
Tăng cường sự tham gia của cộng đồng
Đảm bảo bố trí kinh phí
Xây dựng cơ chế tiếp cận đất đai theo nguyên tắc kinh tế thị
trường đối với các dự án phát triển kinh tế.
Hạn chế thu hồi đất có hiệu quả kinh tế cao Nhà nước quản
lý việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các bên đúng quy định
của pháp luật
Quy định rõ về trách nhiệm của các bên đối với đào tạo
nghề, tạo việc làm cho người bị THĐ

Phổ biến kịp thời các chính sách, trình tự và thủ tục thực
hiện chính sách và kết quả thực hiện các chính sách này.

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
5.1. KẾT LUẬN
1) Điều kiện tự nhiên thuận lợi và cơ chế chính sách đặc thù trong SDĐ đã tạo
điều kiện cho huyện Vân Đồn phát triển KTXH theo hướng dịch vụ du lịch và giải trí
chất lượng cao. Điều đó thu hút nhiều dự án đầu tư phát triển. Trong giai đoạn 2005 2015 diện tích đất của huyện tăng 2.863,05 ha; trong đó đất nông nghiệp tăng 5.491,63
ha; đất phi nông nghiệp tăng 2.542,25 ha; đất chưa sử dụng giảm 5.170,83 ha. Tính đến
2015, huyện Vân Đồn có 58.183,28 ha diện tích đất tự nhiên, trong đó đất nông nghiệp
có diện tích 39.275,95 ha (chiếm 67,99%); đất phi nông nghiệp có 4.648,09 ha (chiếm
8,03%) và đất chưa sử dụng có 14.259,24 ha (chiếm 23,99%). Diện tích đất được giao
cho các hộ gia đình cá nhân sử dụng là 28,45%, giao cho UBND cấp xã là 36,96% và
25,05% cho tổ chức kinh tế.
2) Chính sách đất đai được thực hiện ở huyện Vân Đồn tương đối tốt, tạo điều
kiện cho phát triển KTXH của huyện. Chính sách QHSDĐ được đánh giá ở mức trung
bình với giá trị trung bình chung từ 2,6 - 3,4 và có sự khác nhau rất rõ về mức độ đánh
giá giữa vùng nông nghiệp (vùng 3) với vùng trung tâm (vùng 1) và vùng quy hoạch
phát triển (vùng 2). Và có sự khác nhau giữa đối tượng SDĐ là hộ gia đình cá nhân và
tổ chức SDĐ. Chính sách giao đất, cho thuê đất và cấp GCNQSDĐ được đánh giá ở
mức trung bình (giá trị trung bình trung từ 2,92-3,3) và có sự khác nhau rất rõ giữa 3
vùng. Không có sự khác nhau nhiều giữa các đối tượng sử dung đất khi đánh giá chính
sách này. Chính sách THĐ, bồi thường, hỗ trợ và TĐC được đánh giá ở mức trung bình
(giá trị trung bình từ 3,03 – 3,11) và có sự khác nhau rất rõ giữa hộ SDĐ nông nghiệp
với các đối tượng SDĐ khác. Có sự khác nhau giữa vùng 1 và vùng 3 khi đánh giá
chính sách này.
3) Kết quả nghiên cứu tác động của chính sách đất đai đến sự phát triển KTXH
huyện Vân Đồn cho thấy: chính sách QHSDĐ có tác động ở mức độ rất cao đến phát
23