20 05 2016 08 07 18tu van xac dinh gia dat tinh boi thuong (recovered) (1)

TƯ VẤN XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÍNH BỒI THƯỜNG
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

Tóm tắt
Tư vấn xác định giá đất tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là một trong những
điểm mới và nổi bậc nhất của Luật đất đai năm 2013. Tuy nhiên, việc thực hiện các quy định
này trên thực tiễn đã gặp không ít những bất cập và vướng mắc, vẫn chưa đảm bảo được triệt
để quyền lợi của người có đất bị thu hồi. Bài viết trình bày những quy định của pháp luật về
tư vấn xác định giá đất tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, trên cơ sở đó đưa ra những
hạn chế, bất cập đối với những quy định này. Nhằm hướng tới mục tiêu bảo vệ quyền và lợi
ích của người có đất bị thu hồi và hoàn thiện các quy định của pháp luật về đất đai ờ nước ta.
1. Đặt vấn đề
Luật đất đai năm 2013 ra đời với những quy định mới đã phần nào giải quyết được
những bất cập, hạn chế nhất định của những Luật đất đai trước đây. Việc quy định cụ thể và
đầy đủ hơn trong vấn đề tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là điểm đáng quan tâm, theo
đó Luật đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá
đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và giá đất do tư vấn
xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá
đất. Tuy nhiên, thực tế việc thực thi quy định này vẫn chưa được áp dụng đúng như bản chất
của nó mà còn tồn tại nhiều bất cập và hạn chế. Một trong những nguyên nhân chính của vấn
đế này là do giá đất tính bồi thường cho đến nay chưa hợp lý, chưa phản ánh đúng với giá
thực trên thị trường. Bài viết phân tích một số quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các quy
định pháp luật có liên quan đến tư vấn xác định giá đất (TVXĐGĐ) tính bồi thường khi nhà
nước thu hồi đất. Trên cơ sở đó người viết đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy
định của pháp luật đất đai liên quan đến vấn đề TVXĐGĐ tính bồi thường khi nhà nước thu
hồi đất.
2. Cơ sở pháp lý của TVXĐGĐ tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
Giá đất cụ thể làm cơ sở để tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là một trong
những nội dung quan trọng và nổi bật của Luật đất đai năm 2013. Trên cơ sở lý luận, tiền bồi
thường khi nhà nước thu hồi đất là khoản tiền bù đắp cho những mất mát về quyền của chủ
thể sử dụng và những thiệt hại thực tế đối với tài sản gắn liền với đất do hệ quả của việc nhà

nước thực hiện hoạt động thu hồi đất. Giá bồi thường phải đảm bảo cho người bị thu hồi đất
mua được một khu đất mới tương đương với diện tích đất bị thu hồi. Thực tiễn cho thấy việc
xác định giá đất để tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc không hề đơn giản và rất
phức tạp do giá đất được xác định phụ thuộc vào nhiều yếu tố như diện tích, hình thể, kích
thước, vị trí địa lý, mức độ hoàn thiện của kết cấu hạ tầng, sở thích, tâm lý của người dân…
Trong nhiều năm qua kể từ khi pháp luật công nhận đất đai là một loại tài sản có giá, thì giá
đất là một nội dung quan trọng trong hoạt động quản lý của nhà nước về đất đai. Tuy Luật đất
đai năm 1993 và Luật đất đai năm 2003 đã có những quy định về nguyên tắc xác định giá đất
nhưng do nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn đến giá đất do Nhà nước quy định so với giá đất

1


giao dịch trên thị trường luôn có sự chênh lệch khá lớn. Sự chênh lệch này gây nhiều khó
khăn trong hoạt động bồi thường khi nhà nước giải phóng mặt bằng hay thu hồi đất.
Kế thừa những quy định về xác định giá đất của Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai
năm 2013 đã xử lý vấn đề xác định giá đất bằng việc sửa đổi, bổ sung một số quy định, nổi
bật trong những quy định được sửa đổi, bổ sung là quy định về giá đất cụ thể được sử dụng
làm căn cứ để tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Theo đó, thẩm quyền quyết định
giá đất cụ thể tiếp tục được giao lại cho Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh, Cơ quan quản lý
đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể.
Trong quá trình thực hiện việc xác định giá đất cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được
thuê tổ chức có chức năng TVXĐGĐ để TVXĐGĐ cụ thể.
Có thể nhận thấy sự xuất hiện của tổ chức TVXĐGĐ tại Luật đất đai năm 2013 đã
khắc phục được những tồn tại quy định về tư vấn giá đất khi Luật đất đai năm 2003 chỉ dành
một điều quy định về tư vấn giá đất (Điều 57 Luật đất đai năm 2003) và giá đất tư vấn chỉ được
sử dụng để tham khảo trong quản lý nhà nước về tài chính đất đai và trong hoạt động giao
dịch về quyền sử dụng đất. Do vậy, hoạt động tư vấn rất hạn chế, năng lực tư vấn định giá đất
chưa đáp ứng được yêu cầu. Luật đất đai năm 2013 đã dành 2 điều (Điều 115, Điều 116) để
quy định các trường hợp TVXĐGĐ, điều kiện hoạt động TVXĐGĐ và hành nghề TVXĐGĐ,

quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng TVXĐGĐ.Đặc biệt Luật quy định giá đất do các
tổ chức TVXĐGĐ đưa ra là một trong những căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy
định, quyết định giá đất.
Đây là một điểm sáng của Luật đất đai năm 2013 và được kỳ vọng rất nhiều trong việc
giải quyết những tồn tại mà Luật đất đai năm 2003 để lại. Để nhanh chóng đưa điều luật này
đi vào thực tiễn, đồng thời để xác định giá đất một cách khách quan và phù hợp với thực tế
hơn, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ và Thông tư 36/2014/TTBTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ra đời đã tạo hành lang pháp lý
vững chắc về nguyên tắc và điều kiện hoạt động của tổ chức, cá nhân hành nghề TVXĐGĐ.
Theo đó hoạt động của tổ chức và cá nhân hành nghề TVXĐGĐ phải đảm bảo các
điều kiện sau (Điều 20 Nghị định 44/2014/NĐ-CP):
- Đối với tổ chức hoạt động TVXĐGĐ phải có: 1) Có chức năng TVXĐGĐ hoặc thẩm
định giá hoặc tư vấn định giá bất động sản; 2) Có ít nhất 03 định giá viên đủ điều kiện hành
nghề TVXĐGĐ.
- Đối với cá nhân chỉ được hành nghề TVXĐGĐ trong tổ chức có chức năng
TVXĐGĐ và phải: 1) Có năng lực hành vi dân sự; 2) Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung
thực, khách quan; 3) Có trình độ từ đại học trở lên chuyên ngành về quản lý đất đai, vật giá,
thẩm định giá, địa chính, kinh doanh bất động sản, kinh tế bất động sản và các chuyên ngành
khác liên quan đến định giá đất;4) Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ
36 tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp chuyên ngành; 5) Có Thẻ thẩm định viên về giá
được cấp theo quy định của pháp luật về giá hoặc có Chứng chỉ định giá bất động sản được
cấp theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hoặc Chứng chỉ định giá đất.

2


TVXĐGĐ được thực hiện trong các trường hợp sau đây ( Khoản 1 Điều 115 Luật đất đai
năm 2013): 1) Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và
định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu; 2) Khi giải quyết khiếu
nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan; 3) Khi
thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể mà các bên có yêu cầu.

Xuất phát từ sự đặc thù của việc tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, việc cơ
quan nhà nước có thẩm quyền thuê tổ chức có chức năng TVXĐGĐ ngoài việc được xác lập
bằng hợp đồng trên nguyên tắc tự do thỏa thuận của các bên, pháp luật cũng quy định riêng về
quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng TVXĐGĐ. Cụ thể, tổ chức có chức năng
TVXĐGĐ có các quyền (Khoản 1 Điều 116 Luật đất đai năm 2013) : 1) Thực hiện TVXĐGĐ
theo quy định của Luật đất đai, Luật giá và quy định khác của pháp luật có liên quan; 2) Yêu
cầu bên thuê tư vấn cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến việc TVXĐGĐ; được nhận
tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng; 3) Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng
TVXĐGĐ khi bên thuê tư vấn vi phạm điều kiện do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc
theo quy định của pháp luật; 4) Các quyền khác theo quy định của pháp luật.Nghĩa vụ của tổ
chức có chức năng TVXĐGĐ ( Khoản 2 Điều 116 Luật đất đai năm 2013.) : 1) Chịu trách nhiệm
trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả tư vấn giá đất; 2) Thực
hiện thỏa thuận theo hợp đồng TVXĐGĐ với bên thuê tư vấn; 3) Chịu sự thanh tra, kiểm tra
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền về tổ chức,
kết quả hoạt động TVXĐGĐ định kỳ hàng năm hoặc trong trường hợp đột xuất; 4) Thực hiện
nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác có liên quan theo quy định của pháp luật; 5)
Đăng ký danh sách định giá viên và việc thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên với cơ
quan nhà nước có thẩm quyền nơi tổ chức TVXĐGĐ đặt trụ sở chính; 6) Lưu trữ hồ sơ, tài
liệu về kết quả TVXĐGĐ; 7) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Việc xác định giá đất của tổ chức có chức năng TVXĐGĐ phải độc lập, khách quan,
trung thực và tuân theo các nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo quy định của luật đất
đai, cụ thể phải (Điều 112, Điều 116 Luật đất đai năm 2013 và Điều 35 Thông tư 36/2014/TTBTNMT): 1) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; 2) Theo thời hạn sử
dụng đất;3) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử
dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá
quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; 4) Cùng một thời điểm, các thửa đất
liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương
tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Thẩm quyền lựa chọn tổ chức có chức năng TVXĐGĐ được giao lại cho cơ quan quản
lý đất đai cấp tỉnh mà cụ thể ở đây làSở Tài nguyên và Môi trường (STNVMT). Theo quy
trình, căn cứ vào dự thảo kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, kế hoạch cổ phần hóa

doanh nghiệp nhà nước, STNVMT lập kế hoạch định giá đất cụ thể của năm tiếp theo trình
UBND cấp tỉnh đồng thời với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, trong đó việc lựa
chọn tổ chức có chức năng tư vấn giá đất thực hiện kế hoạch định giá đất cụ thể phải hoàn
thành trước ngày 31 tháng 3 hàng năm (Điều 22 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT). Sau khi UBND
cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch định giá đất cụ thể, STNVMT chuẩn bị thực hiện định giá đất cụ

3


thể, trong đó đối với những trường hợp phải thuê tổ chức có chức năng TVXĐGĐ thì
STNVMT lựa chọn, ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng TVXĐGĐ ( Điều 28, Điều 29, Điều
30, Điều 31 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT).
Việc lựa chọn và thuê tổ chức có chức năng TVXĐGĐ phải căn cứ vào kế hoạch giá
đất cụ thể và hồ sơ thửa đất cần định giá tiến hành mời thầu các tổ chức có chức năng
TVXĐGĐ theo quy định của pháp luật đấu thầu. STNVMT được lựa chọn tổ chức có chức
năng TVXĐGĐ theo hai phương thức: đấu thầu rộng rãi và chỉ định nhà thầu ( Điều 34 Thông
tư 36/2014/TT-BTNMT).
Khi có giá đất do các tổ chức tư vấn đưa ra STNVMTtrong thẩm quyền xác định giá
đất cụ thể của mình trình Hội đồng thẩm định giá đất trước khi UBND cấp tỉnh quyết định giá
đất chính thức thực hiện việc bồi thường. Hội đồng thẩm định giá đất được UBND cấp tỉnh
quyết định thành lập, thành phần bao gồm ( Khoản 3 Điều 16 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.): 1) Chủ
tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; 2) Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm
thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo STNVMT và UBND cấp huyện nơi có đất; tổ chức
có chức năng TVXĐGĐ hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do UBND cấp tỉnh
quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất có trách nhiệm thẩm định phương án giá đất. Sau khi
nhận được văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất, STNVMT hoàn thiện dự thảo
phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh quyết định. UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quyết
định giá đất trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản đề xuất
của STNVMT (Điều 32 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT).
Với các quy định của pháp luật về xác định giá đất tính bồi thường khi nhà nước thu

hồi đất nêu trên, có thể nhận thấy sự phù hợp với chế độ sở hữu đất đai ở nước ta, theo đó Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt mọi vấn đề liên quan đến đất đai, trong đó có
giá đất. Mặt khác, đây cũng là sự cố gắng của nhà làm luật trong việc đảm bảo nguyên tắc dân
chủ, khách quan, công bằng, công khai kịp thời, đảm bảo quyền của người có đất bị thu hồi.
Tuy nhiên, khi thực hiện các quy định này trên thực tế lại không giải quyết triệt để những
vướng mắc, bất cập xung quanh việc tính tiền bồi thường khi thu hồi đất.
3. Những hạn chế và đề xuất đối với các quy định của pháp luật đất đai hiện hành
về TVXĐGĐ tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
3.1. Về vấn đề đấu thầu để lựa chọn tổ chức có chức năng TVXĐGĐ
Xưa nay công tác lựa chọn nhà thầu vẫn là một lĩnh vực ẩn chứa nhiều yếu tố nhạy
cảm, có thể gây nguy cơ thất thoát, lãng phí lớn nếu người làm công tác đấu thầu chưa có đủ
cái tâm và kiến thức cần thiết. Về tiêu chí cũng như phương pháp đánh giá hồ sơ dự thầu đối
với tổ chức TVXĐGĐ tuy đã được pháp luật về đấu thầu quy định nhưng lại chưa có quy định
cụ thể về xác định giá đất tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Trong khi bồi thường khi
nhà nước thu hồi đất là một chế định pháp lý đặc thù, khi bị thu hồi đất ngoài các thiệt hại hữu
hình về giá trị quyền sử dụng đất, cây trồng, vật nuôi còn các thiệt hại vô hình khác như mất
ổn định cuộc sống, mất chỗ ở, mất tư liệu sản xuất, bị thiệt hại về tinh thần… việc thẩm định
giá đất để thực hiện bồi thường cho người có đất bị thu hồi còn phải xem xét đến các thiệt hại
vô hình.Do vậy chất lượng của nhà thầu trong hoạt động đặc thù về TVXĐGĐ khi nhà nước

4


thu hồi đất không chỉ dừng lại ở các quy định về tiêu chí và phương pháp đánh giá nhà thầu
theo quy định của luật đấu thầu mà nhà thầu còn phải có kiến thức, am hiểu về những thiệt hại
hữu hình và vô hình mà người có đất bị thu hồi phải chịu.
Theo các quy định về lựa chọn nhà thầu có chức năng TVXĐGĐ, cả hai phương thức
đấu thầu rộng rãi và chỉ định thầu, STNVMT đều được lựa chọn. Trong khi đó, cả hai văn bản
Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT vẫn chưa có quy định cụ thể về
tiêu chí, căn cứ để cơ quan có thẩm quyền áp dụng phương thức lựa chọn nhà thầu nào cho

phù hợp. Mặt khác, nếu đã sử dụng cả hai phương thức trên mà STNVMT vẫn chưa lựa chọn
được tổ chức có chức năng TVXĐGĐ phù hợp thì phải làm sao. Theo người viết sẽ xảy ra hai
trường hợp sau: 1)Trường hợp thứ nhất: Được xem như là trường hợp không phải thuê tổ
chức có chức năng TVXĐGĐ.Nhưng khi đó liệu có đúng theo kế hoạch định giá đất cụ thể đã
được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và căn cứ vào kế hoạch này thì STNVMT mới tiến
hành lựa chọn tổ chức có chức năng TVXĐGĐ.2) Trường hợp thứ hai: Trong khi luật chuyên
ngành chưa quy định thì các quy định khác có liên quan của pháp luật có được áp dụng trong
trường hợp này không? Cụ thể theo quy định của Luật giá năm 2012, tại Điều 44 và Điều 45
có quy định Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành lập Hội đồng thẩm định giá khi cần thiết
để thẩm định giá đối với trường hợp không thuê được tổ chức thẩm định giá; vậy nếu được áp
dụng điều luật này thì Hội đồng thẩm định giá khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền không lựa
chọn được tổ chức có chức năng tư vấn giá đất có được thành lập hay không? Nếu được thành
lập thì Hội đồng này sẽ hoạt động như thế nào?Cơ chế ra sao? Cần phải tuân thủ theo Luật giá
hay quy định của pháp luật về đất đai khi tiến hành xác định giá đất tính bồi thường?Một điều
cần phải nói đến, khi pháp luật chưa có những quy định cụ thểhoặc không có quy định thì dễ
làm cho các chủ thể áp dụng pháp luật thực hiện theo ý chủ quan hoặc lạm quyền, thậm chí
làm cho mục đích ban đầu của việc xác định giá đất tính bồi thườngkhông còn đảm bảo được
tính khách quan, trung thực, phù hợp với giá thị trường, không phản ánh đúng với ý chí và
nguyện vọng của nhà làm luật.
Chính vì những lý do trên, pháp luật về đất đai cần phải có những quy định rõ ràng về
tiêu chí, phương pháp đánh giá hồ sơ dự thầu riêng đối với những tổ chức có chức năng
TVXĐGĐ. Ngoài ra, cũng cần có những hướng dẫn khi cơ quan quản lý đất đai không lựa
chọn được nhà thầu đối với thửa đất theo kế hoạch đã được duyệtphải thuê TVXĐGĐ thực
hiện việc định giá đất cụ thể. Các quy định này cũng cần phải phòng ngừa tình trạng tổ chức
tư vấn giá đất thông đồng với cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trong việc lựa chọn nhà thầu
thực hiện tư vấn giá đất cụ thể.
3.2. Về Hội đồng thẩm định giá đất
Theo các quy định của pháp luật thì giá đất của các tổ chức TVXĐGĐ cụ thể đưa ra
vẫn chưa phải là giá đất chính thức để thực hiện việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
Theo quy trình, khi có giá đất do các tổ chức tư vấn đưa ra cơ quan quản lý đất đai trong thẩm

quyền xác định giá đất cụ thể của mình trình Hội đồng thẩm định giá đất trước khi UBND cấp
tỉnh quyết định giá đất chính thức thực hiện việc bồi thường. Việc quy định của Hội đồng
thẩm định giá đất tuy là một điểm cộng của Luật Đất đai năm 2013. Song sự thay đổi này
cũng bộc lộ những hạn chế hết sức cơ bản là việc thông qua Hội đồng thẩm định giá đất ít

5


nhiều chỉ mang tính chất thủ tục, như một công đoạn cần phải có trước khi trình UBND cấp
tỉnh.Bởi lẽ thành phần của Hội đồng thẩm định giá đất mặc dù có đại diện của tổ chức có chức
năng TVXĐGĐ hoặc chuyên gia về giá đất nhưng số đông còn lại là đại diện các cơ quan
công quyền, trong đó có Chủ tịch UBND tỉnh làm chủ tịch hội đồng và UBND cấp tỉnh cũng
là cơ quan vừa có thẩm quyền thu hồi đất vừa có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể làm
căn cứ tính bồi thường cho người bị thu đất. Với các thành phần như thế nên về bản chất cơ
chế hoạt động của Hội đồng này cũng chỉ là những quan hệ bị chi phối bới yếu tố hành chính.
Những quy định này cho thấy Luật đất đai năm 2013 vẫn giành nhiều quyền hạn cho UBND
cấp tỉnh và câu hỏi đặt ra là liệu kết quả thẩm định giá đất có thật sự khách quan, trung thực
hay không khi có tình trạng “vừa đá bóng vừa thổi còi”.
Với sự xuất hiện của Hội đồng thẩm định giá đất này và quyền quyết định giá đất thực
hiện việc bồi thường thuộc về UBND tỉnh, thì liệu giá đất do TVXĐGĐ đưa ra có đủ “sức
nặng” cũng như hiệu quả của cơ chế này trong việc xác định giá đất tính bồi thường. Do đó
khó có thể giải quyết được vấn đề khiếu kiện, khiếu nại trong thu hồi đất liên quan đến giá đất
thực hiện việc bồi thường. Vì vậy, đối với hoạt động của Hội đồng thẩm định giá và vấn đề
xác định giá đất khi thực hiện việc bồi thường, pháp luật nên chỉ quy định về nguyên tắc, cơ
chế và phương pháp định giá; điều tiết, hướng dẫn, thanh tra, kiểm tra, giám sát về quá trình
quyết định giá đất. Không nên và không cần can thiệp trực tiếp vào quy trình xác định giá đất
mà nên xã hội hóa hoạt động này, từng bước trao quyền cho các công ty, doanh nghiệp thẩm
định giá đất độc lập thực hiện, phù hợp với thông lệ quốc tế…
3.3. Về hoạt động của tổ chức có chức năng TVXĐGĐ
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 giá đất do tư vấn xác định là một trong các

căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đấtlàm căn cứ tính tiền
bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Việc quy định trong quá trình tổ chức thực hiện xác định
giá đất cụ thể cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng TVXĐGĐ để
TVXĐGĐ cụ thể đã phần nào đảm bảo được tính minh bạch, khách quan, phù hợp với giá thị
trường, đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, việc
vận dụng quy định và chính trong quy định này còn tồn tại những bấp cập sau:
Vấn đề thứ nhất, theo quy định tại Điều 74, khoản 3 Điều 115 Luật đất đai năm 2013
và Điều 19Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất thì một trong số những nguyên
tắc tối trọng của TVXĐGĐ là “độc lập, trung thực, khách quan”. Ngoài ra, cũng theo quy
định tại điểm c Khoản 1 Điều 112 Luật đất đai năm 2013 thì việc xác định giá đất tính bồi
thường còn phải đảm bảo nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”. Theo
cách hiểu và nguyên tắc thông thường khi một bên khách hàng thuê một tổ chức cung cấp
dịch vụ tư vấn xác định giá của một loại tài sản nào đó, thì việc định giá của tài sản đó sẽ
đúng với giá trị thật của nó trên thị trường, tạo được khách quan cho chính người có tài sản
yêu cầu định giá. Xuất phát từ ý nghĩa này nên Luật đất đai hiện hành đã quy định về sự xuất
hiện của tổ chức TVXĐGĐ. Tuy nhiên, thực tế hoạt động của tổ chức này có đảm bảo được
nguyên tắc đã nêu hay chưa vẫn là một câu hỏi. Bởi, xét cho cùng theo pháp luật ở nước ta
đối tượng khách hàng thuê TVXĐGĐ chủ yếu là các cơ quan hành chính và các đơn vị trực
thuộc của các cơ quan này; như vậy các tổ chức tư vấn giá đất sẽ đặt dưới hai áp lực sau: 1)

6


Về phương diện hành chính: tổ chức TVXĐGĐ là chủ thể chịu sự quản lý của cơ quan hành
chính nhà nước trong việc cấp giấy phép, kiểm tra hoạt động. 2) Về phương diện kinh tế, kinh
doanh: cơ quan nhà nước là khách hàng chủ yếu phải phục vụ. Từ đó dẫn đến liệu kết quả là
giá được định sẽ khó có thể đảm bảo được nguyên tắc “độc lập, khách quan, trung thực” như
luật định.
Vấn đề thứ hai,với quy định của Luật đất đai năm 2013 cũng như Nghị định số
44/2014/NĐ-CP cũng chưa xác định rõ tổ chức TVXĐGĐ tổ chức, hoạt độngdưới hình thức

nào? Tổ chức này hoạt động như các loại hình doanh nghiệp được điều chỉnh bởi Luật Doanh
nghiệp hay có thể hoạt động dưới hình thức tổ chức nghề nghiệp hay không?
Thiết nghĩ, đối với những hạn chế của vấn đề thứ nhất và thứ hai vừa nêu trên, người
viết cho rằng các nhà lập pháp sớm có quy định hướng dẫn chi tiết về hình thức tổ chức cũng
như hoạt động của tổ chức TVXĐGĐ một cách độc lập để góp phần đảm bảo cho tổ chức này
hoạt động độc lập, minh bạch trong khi đưa ra kết quả xác định giá đất. Theo đó, hình thức tổ
chức và hoạt động củatổ chức có chức năng TVXĐGĐ ngoài việc phải tuân theo các quy định
của luật đất đai còn phải tuân theo các quy định của Luật doanh nghiệp, Luật giá để phần nào
hạn chế được những bất cập trên.
Vấn đề thứ ba, theo những quy định của pháp luật về TVXĐGĐ đã trình bày thì chủ
thể được thuê tổ chức TVXĐGĐ chỉ có thể là cơ quan hành chính nhà nước được giao thẩm
quyền quản lý đất đai. Tuy nhiên, theo điểm b khoản 1 Điều 115 Luật đất đai năm
2013TVXĐGĐ được thực hiện: “khi giải quyết khiếu nại về đất đai theo yêu cầu của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan” thì ngoài cơ quan hành chính nhà nước còn
có các chủ thể khác được quyền thuê tổ chức TVXĐGĐ. Như vậy, vấn đề đặt ra ở quy định
này là chủ thể có đất bị thu hồi có được xem là “các bên có liên quan” để được quyền thuê tổ
chức để xác định giá đất cho mình hay không khi họ không đồng ý với giá đất mà nhà nước
tính bồi thường. Hiện Luật đất đai năm 2013 cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành cũng
chưa quy định cụ thể về vấn đề này. Ngoài ra, cũng với quy định này ít nhiều ảnh hưởng đến
kết quả xác định giá đất, bởi đã hạn chế đi một lượng khách hàng mà trên thực tế có nhu cầu
rất lớn TVXĐGĐ. Giả sử nếu họ được quyền này thì khi có sự chênh lệch giữa giá đất do nhà
nước thuê tư vấn xác định với giá đất do người có đất bị thu hồi thuê tư vấn xác định sẽ giải
quyết như thế nào? Bởi đây là một trong những quyền quan trọng của người có đất bị thu hồi,
đồng thời đảm bảo tính dân chủ, công bằng đối với người sử dụng đất. Ngược lại, nếu muốn
hạn chế quyền này của chủ thể có đất bị thu hồi để tránh những đối tượng lợi dụng “điểm hở”
của pháp luật nhằmsách nhiễu, kích động người dân khiếu nại, khiếu kiện thì các nhà làm luật
nên quy định rõ “các bên có liên quan” là những đối tượng nào. Hoặc có thể tham khảo hướng
xử lý theo quy định của pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Singapore, theo đó
ở Singapore khi “người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do
nhà nước xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại

các chi phí thiệt hại. Nhà nước trả tiền thuê định giá lại”; còn ở Hàn Quốc vấn đề “về xác
định giá bồi thường, chủ thực hiện dự án không được tự định giá mà do ít nhất hai cơ quan
định giá thực hiện. Đây là các tổ chức tư vấn về giá đất hoạt động độc lập theo hình thức
doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần có chức năng tư vấn về giá đất. Trong trường hợp chủ

7


đất có yêu cầu về việc xác định giá bồi thường thì chủ đầu tư thực hiện dự án có thể lựa chọn
thêm một tổ chức tư vấn về định giá đất thứ ba. Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định
bồi thường là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư
vấn về giá đất độc lập được thuê định giá”.
4. Kết luận
Trên cơ sở quy định cho phép cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được phép thuê tổ chức
có chức năng TVXĐGĐ để xác định giá đất làm căn cứ cho cơ quan nhà nước có thẩm
quyềnquyết định giá đất tính bồi thường phần nào giải quyết được những khó khăn trong thực
trạng khiếu nại, khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở Việt
Nam. Bên cạnh đó, quy định này thực sự là một sự thay đổi lớn trong quy định của pháp luật
về đất đai ở Việt Nam, đặc biệt là góp phần đảm bảo được tính minh bạch, khách quan trong
vấn đề định giá đất; đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể có đất bị thu hồi. Tuy
nhiên, tổng quan nhận thấy quy định về thuê tổ chức TVXĐGĐ để hỗ trợ cơ quan quản lý đất
đai trong hoạt động xác định giá đất tính bồi thường còn những hạn chế và bất cập nhất định,
chưa thực sự giải quyết được vấn đề giá đất tính bồi thường “phù hợp với giá thị trường”.
Thiết nghĩ, đối với quy định này cần sớm có những quy định cụ thể hướng dẫn để việc áp
dụng chúng thể hiện đúng mục đích, ý nghĩa của các nhà lập pháp khi ban hành.
Tài liệu tham khảo
[1]. Quốc hội (2003, 2008, 2010), Luật đất đai.
[2]. Quốc hội (2013), Luật đất đai.
[3]. Quốc hội (2012), Luật giá.
[4]. Quốc hội (2013),Luật đấu thầu.

[5]. Chính phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất.
[6]. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy
định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ
thể và tư vấn xác định giá đất.
[7]. TS. Phan Trung Hiền(2014), Những điều cần biết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất, Nxb Chính trị quốc gia, Hà nội.
[8]. PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến(2013),“Kinh nghiệm của một số nước về bồi thường khi
nhà nước thu hồi đất”,Thông tin khoa học lập pháp, số 01, tr. 44.
[9]. PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Th.s. Đỗ Việt Cường (2014),“Pháp luật về bồi thường
của nhà nước trong lĩnh vực đất đai ở Đức và một số gợi mở trong việc hoàn thiện chế định
bồi thường đất đai ở Việt Nam”, Tạp chí luật học, số03,tr. 64-65.
[10]. Thu Hằng, Tổng thanh tra Chính phủ: Tố cáo về đất đai vẫn còn là điểm nóng,
cập ngày 03/03/2016].

8