Thuyết trình môn đầu tư tài chính đầu tư bất động sản khái niệm pháp lý cơ bản

Chương 1: ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: KHÁI
NIỆM PHÁP LÝ CƠ BẢN




MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Hiểu được các khái niệm và những vấn đề pháp lý cơ

bản về bất động sản.
Tìm hiểu các hình thức sở hữu trong bất động sản.
Nắm rõ các cách thức khác nhau của phân chia quyền

sở hữu của tài sản khác nhau.


I. NHỮNG THUẬT NGỮ PHÁP LÝ CƠ BẢN:
Tài sản: bất kỳ "vật" nào có thể sở hữu, sử dụng, hưởng thụ,
kiểm soát, phát triển, chuyển tải, hoặc có giá trị tiện ích được
coi là tài sản; bao gồm bất động sản và động sản.
Bất động sản (real estate): đất đai và tất cả tài sản gắn liền

vĩnh viễn với đất (bao gồm những thứ không thể di dời như
các tòa nhà và các công trình khác)
Động sản: Bao gồm tất cả những thứ không được xem là bất
động sản.

Quyền sở hữu: Là quyền được thực hiện bởi chủ sở hữu
tài sản bao gồm các quyền: quyền kiểm soát, chiếm đoạt,
phát triển, cải tiến, khai thác, cầm cố, cho thuê, ngăn
chặn xâm nhập và bán bất động sản.

II. QUYỀN SỞ HỮU VÀ BẤT ĐỘNG SẢN:
1. Phân loại tài sản:
1.1 Căn cứ vào quyền: Tài sản sở hữu và tài sản không
sở hữu (sở hữu trong tương lai)
Tài sản sở hữu (tài sản hiện đang nắm giữ): cho phép
chủ sở hữu của nó được hưởng ngay cái quyền lợi liên
quan đến tài sản đó (quyền sở hữu, quyền mua bán, cho
thuê, chuyển nhượng,….)
Tài sản không thuộc sở hữu (sở hữu trong tương lai)
không có quyền chuyển nhượng tài sản đó cho đến một
thời điểm nào đó trong tương lai. Nói cách khác, tài sản
không sở hữu sẽ được chuyển đổi thành tài sản sở hữu khi
có một sự kiện cụ thể xảy ra và được xem như là đại diện
cho quyền sở hữu bất động sản trong tương lai.


II. QUYỀN SỞ HỮU VÀ BẤT ĐỘNG SẢN:
1.2 Căn cứ vào hình thức sở hữu và sử dụng: Tài sản
tự do nắm giữ và tài sản cho thuê (được xác định dựa
trên thời gian):
Tài sản tự do nắm giữ: là tài sản tự do sử dụng trong
một thời gian không xác định, nghĩa là không xác định
được ngày mà quyền sử dụng và sở hữu tài sản đó kết
thúc. Mặt khác, tài sản tự do nắm giữ là tài sản thuộc sở
hữu của người sở hữu tài sản.
Tài sản cho thuê: là tài sản sử dụng trong một thời gian
xác định. Tài sản cho thuê chỉ được quyền sở hữu và sử
dụng tài sản thuộc sở hữu của người khác theo một

khoảng thời gian đã thỏa thuận.


II. QUYỀN SỞ HỮU VÀ BẤT ĐỘNG SẢN:
2. Các ví dụ:
2.1. Ví dụ về tài sản tự do nắm giữ:
2.1.1. Bất động sản chủ quyền tuyệt đối:
Là bất động sản tự do nắm giữ đại diện cho hình thức sở hữu

bất động sản hoàn hảo nhất.
Ngoài các hạn chế của chính phủ, không có điều kiện đặc biệt,
giới hạn, hoặc hạn chế được đặt trên quyền của một người sở
hữu bất động sản chủ quyền tuyệt đối để tận hưởng tài sản, cho
người khác thuê nó, bán nó, hoặc thậm chí cho nó đi.


II. QUYỀN SỞ HỮU VÀ BẤT ĐỘNG SẢN:
2. Các ví dụ:
2.1. Ví dụ về tài sản tự do nắm giữ:
2.1.2 Bất động sản trọn đời:
Là bất động sản tự do nắm giữ theo sự sống của chủ sở
hữu hoặc sự sống của một người nào khác.
Sau khi người đó mất đi, tài sản sẽ được trả về nơi cấp
phép ban đầu (chuyển giao tài sản), người thừa kế của
người đó, hoặc bất kỳ người được chỉ định nào khác.


II. QUYỀN SỞ HỮU VÀ BẤT ĐỘNG SẢN:
2. Các ví dụ:
2.2. Ví dụ về bất động sản cho thuê: :

2.2.1 Bất động sản cho thuê nhiều năm:
Được tạo ra bởi một hợp đồng cho thuê xác định một khoảng
thời gian chính xác cho việc thuê nhà.
 Thời gian thuê có thể dưới một năm và vẫn là bất động sản
trong nhiều năm nếu như hợp đồng cho thuê xác định ngày
chấm dứt.
Tài sản thuê có thể được sử dụng để bảo đảm cho khoản vay
hoặc có thể được bán.


II. QUYỀN SỞ HỮU VÀ BẤT ĐỘNG SẢN:
2. Các ví dụ:
2.2. Ví dụ về bất động sản cho thuê: :
2.2.1 Bất động sản cho thuê từ năm này sang năm khác:
Thời hạn cho thuê không được xác định rõ ràng.
Thoả thuận có thể bằng miệng.
Khi BĐS cho thuê này được bán, chuyển nhượng lại,

thì người mua phải chấp nhận hợp đồng thuê hiện tại và
giữ quyền kiểm soát cũng như duyệt hợp đồng
Có thêm một sự thoả thuận khác về tỷ lệ tiền thuê và
việc chuyển tiền cho người được nhận chuyển nhượng.


III. LỢI TỨC, NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN SỬ DỤNG:
Lợi tức từ BĐS thực có thể được coi là quyền về tài sản

thực, doanh thu, hoặc năng xuất. Lợi tức được tạo ra bởi
người chủ sở hữu bất động sản và một bên khác, được
hưởng quyền đó, thông thường là sự trao đổi cho nhau.

Quyền sử dụng bất động sản là một khoản lợi tức không
thỏa hiệp trên một mảnh đất. Đó là quyền sử dụng đất
do người khác sở hữu hoặc cho thuê vì một số mục đích
đặc biệt (ví dụ như là quyền đi lại trên tài sản của người
đó). Mức độ áp dụng chỉ giới hạn trong việc sử dụng
chứ không phải là đặc quyền liên quan đến quyền sở
hữu.


IV. CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO:

• Khi thực hiện đầu tư bất động sản, người mua tài
sản thường muốn đảm bảo rằng họ sẽ trở thành chủ
sở hữu hợp pháp của tài sản và rằng người bán được
sở hữu hợp pháp và có quyền chuyển nhượng quyền
sở hữu
• Các nhà cho vay cũng lo ngại về đảm bảo quyền
sở hữu vì chất lượng của quyền sở hữu ảnh hưởng
đến giá trị tài sản thế chấp của tài sản mà họ có thể
có quyền lợi bảo đảm.


IV. CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO:
Có ba cách chung mà người mua có bảo đảm quyền đối
với quyền sở hữu đáng tin cậy và có thể mua bán được:
* Người bán đưa ra sự bảo đảm tương tự như chức năng
của chứng thư
-Chứng thư bảo hành chung
-Chứng thư bảo hành đặc biệt
-Chứng thư từ bỏ quyền lợi

* Phương pháp đánh giá và tóm tắt theo ý kiến của luật
sư
* Mua bảo hiểm quyền sở hữu


IV. CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO:

1. Chứng thư:
 Quyền được chuyển nhượng từ người này sang
người khác bằng hình thức văn bản được gọi là
chứng thư
 Để việc chuyển nhượng quyền lợi trong BĐS có giá
trị, tất cả các chứng thư phải viết bằng văn bản và
đáp ứng các yêu cầu hợp pháp khác của chính phủ tại
nơi mà tài sản đó được đặt.


IV. CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO:

1. Chứng thư:
1.1. Chứng thư bảo hành chung:
 Là chứng thư được dùng phổ biến nhất trong giao
dịch BĐS và là chứng thư mà người mua mong đợi
nhất.
 Đưa ra phần lớn các loại bảo hiểm toàn diện nhất về
chất lượng của quyền:
• Người chuyển nhượng có quyền sở hữu TS là đáng
tin cậy

IV. CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO:

1. Chứng thư:
1.1. Chứng thư bảo hành chung:
•
•
•

Người chuyển nhượng có quyền chuyển nhượng đối
với tài sản
Người được chuyển nhượng được bồi thường những
tổn thất của tài sản hoặc tài sản bị thu hồi bởi ai đó
có thẩm quyền cao hơn đối với tài sản
Một hợp đồng đưa theo những ràng buộc đối với tài
sản hơn là những điều trình bày rõ ràng trong chứng
thư


IV. CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO:

1. Chứng thư:
1.2. Chứng thư bảo hành đặc biệt:
 Cũng tạo ra giá trị bảo đảm như giấy bảo hành chung
ngoại trừ giới hạn việc áp dụng nó đối với những sai
xót và những ràng buộc phát sinh chỉ trong khi người
chuyển nhượng nắm giữ quyền
 Không áp dụng cho những vấn đề về quyền đã phát
sinh từ đời trước.

IV. CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO:

1. Chứng thư:
1.3. Chứng thư từ bỏ quyền lợi:
 Là loại chứng thư mà người được chuyển nhượng có
ít sự bảo hộ nhất
 Chỉ diễn đạt một cách đơn giản rằng người chuyển
nhượng “từ bỏ” bất cứ yêu cầu nào mình có đối với
tài sản và chuyển sang cho người được chuyển
nhượng


IV. CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO:
2. Phương pháp đánh giá và tóm tắt theo ý kiến của
Luật sư:
 Tham khảo ý kiến luật sư
 Khảo sát biên bản về quyền sở hữu và nghiên cứu
các văn bản lưu trữ công cộng, những yếu tố cũng
như những quá trình có ảnh hưởng đến quyền sở hữu
 Để đi đến phán quyết quyền sở hữa có đáng tin
cậy? Có nên mua bán được không?
 Luật sư không phải chịu trách nhiệm cho những sai
sót chưa bị phát hiện bởi vì các bản tóm tắt và các ý
kiến chỉ được giới hạn đối với những vấn đề trong
lưu trữ công cộng.


IV. CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO:
3. Phương pháp bảo hiểm quyền sở hữu:
Bảo hiểm quyền sở hữu được phát triển để khắc phục sự

thiếu chính xác của việc xác nhận quyền sở hữu
thông qua phương thức trừu tượng và ý kiến, nó
được hoàn thành thông qua một bản tóm tắt và ý kiến
pháp lý.
Phương pháp này bổ sung vào nguyên tắc bảo hiểm
những rủi ro nguy hiểm tiềm ẩn giữa nhiều chủ sở
hữu bất động sản.
 Việc loại bỏ rủi ro phát sinh từ những nguy cơ tiềm
ẩn trong hồ sơ công khai đã khiến nhiều nhà đầu tư
và người cho vay thích cách bảo hiểm quyền sở hữu
này.


IV. CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO:
3. Phương pháp bảo hiểm quyền sở hữu:
 Bảo hiểm quyền sở hữu được thêm vào hệ thống trừu
tượng và ý kiến của luật sư có tay nghề có thể được
tóm tắt như sau:
• Xác định trách nhiệm pháp lý đối với người trả phí
• Dự phòng đủ tài chính để đáp ứng tổn thất nếu xảy
ra đối với quyền sở hữu được bảo hiểm
• Công ty bảo hiểm quyền sở hữu hoạt động dưới sự
giám sát cơ quan của nhà nước
• Bảo vệ cho người bảo hiểm về thiệt hại tài chính có
thể xuất hiện vào bất kỳ thời điểm nào trong tương
lai vì bất kỳ rủi ro đề mục, công khai hoặc tiềm ẩn


IV. CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO:
3. Phương pháp bảo hiểm quyền sở hữu:

Cách thức thực hiện:
Bước 1: Phân tích cẩn thận các hồ sơ qua các thông tin công
khai.
Bước 2: Những kỹ thuật viên chuyên nghiệp ở các công ty bảo
hiểm quyền sở hữu sẽ xem xét tất cả các bằng chứng có sẵn
của quyền sở hữu để xác định chủ sở hữu của nó. Nếu các kết
luận của họ đảm bảo, công ty bảo hiểm sẽ đảm bảo quyền sở
hữu tài sản và chấp nhận những rủi ro (kể cả những rủi ro
tiềm ẩn) trong hồ sơ được đảm bảo.


IV. CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO:


V. CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHỨNG NHẬN:
1. Kế ước:
 Các hành vi ghi chép không thống nhất giữa các bang,
nhưng những hành vi này cung cấp một hệ thống truy cập
công khai để đánh giá và xác lập các yêu cầu hoặc lợi ích
trong bất động sản khi có tranh chấp xảy ra. 
 Các đạo luật này bao gồm tập hợp các quy tắc có thẩm
quyền để giải quyết các tranh chấp ưu tiên lợi ích giữa các
bên trong bất động sản
 Kế ước thiết lập để bảo vệ yêu cầu bồi thường bất động
sản sẽ được ưu tiên trong luật đối với người khiếu kiện
trong tương lai nếu có tranh chấp xảy ra


V. CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHỨNG NHẬN:
2. Đặc quyền không cầm giữ tài sản

Đặc quyền không cầm giữ tài sản cho các nhà thầu, công
nhân và nhà cung cấp nguyên vật liệu chưa được thanh
toán quyền siết nợ bất động sản mà họ đã làm việc hay
cung cấp nguyên liệu vào đó.


VI. NHỮNG HẠN CHẾ:
1. Những hạn chế của Chính phủ:
Ngoài việc đảm bảo các quyền đối với bất động sản, chính phủ còn
đặt ra nhiều quy định hạn chế đối với việc sở hữu bất động sản.
Ví dụ:
•Quy định về sử dụng bất động sản được xây dựng trên việc cân
nhắc các lợi ích xã hội đối với các hành động sử dụng BĐS không
phù hợp, như là đảm bảo môi trường, sức khỏe, an toàn và phúc lợi
cho cộng đồng.
•Quy định về quy hoạch phát triển, quy hoạch đất, quy hoạch đô thị,
…
•Quy định về xây dựng: quy hoạch, giấy phép, giới hạn chiều cao
công trình, bãi đỗ xe, thanh tra,…
•Quyền kiểm soát của chính phủ về: nguồn nước, khu vực ven sông
– ven biển, khai thác khoán sản, trưng thu BĐS,…
•Quy định về quản lý: mua bán BĐS, cầm cố - thế chấp, cho vay,…