Định giá tài sản và thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam

B GIO DC V O TO

B T PHP

TRNG I HC LUT H NI

NGUYN TH

Định giá tài sản và thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố
tụng dân sự ở Việt Nam

LUN VN THC S LUT HC
Chuyờn ngnh : Lý lun v lch s Nh nc v phỏp lut
Mó s : 60380101
Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS. ..

H NI NM 2017


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu Trường Đại học Luật Hà Nội, các
thầy cô Khoa sau đại học, Khoa pháp luật dân sự và cán bộ nhân viên Thư viện
Trường Đại học Luật Hà Nội – những người đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá
trình tôi học tập, nghiên cứu và viết luận văn tại Trường.
Đặc biệt, với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin gửi lời cảm ơn chân
thành đến Phó Giáo sư, Tiến sỹ Phan Hữu Thư người đã tận tình hướng dẫn tôi
thực hiện công trình nghiên cứu này.
Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn tới lãnh đạo và các đồng nghiệp tại Tòa án
nhân dân thành phố Cao Bằng nơi tôi công tác, gia đình, bạn bè – những người đã luôn
ở bên động viên, chia sẻ và tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt thời gian vừa qua.
Hà Nội, ngày ….. tháng ….năm 2017

Tác giả


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Bộ luật tố tụng dân sự BLTTDS
Bộ Công an BCA
Bộ Tài chính BTC
Bộ Tư pháp BTP
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ
Hội đồng định giá tài sản HĐĐGTS
Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự PLTTGQCVADS
Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án kinh tế PLTTGQCVAKT
Pháp lệnh thủ tục giải quyết các tranh chấp lao động PLTTGQCTCLĐ
Tố tụng dân sự TTDS
Tố tụng hình sự TTHS
Tòa án nhân dân tối cao TANDTC
Ủy ban nhân dân UBND
Ủy ban thường vụ Quốc hội UBTVQH
Viện kiểm sát nhân dân tối cao VKSNDTC
Vụ việc dân sự VVDS
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của LSĐBSBLTTDS 2011
Bộ luật tố tụng dân sự 2004


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU 1
Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ

THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 6
1.1. Khái niệm định giá tài sản, thẩm định giá tài sản 6
1.1.1. Khái niệm định giá và định giá tài sản 6
1.1.2. Khái niệm thẩm định giá và thẩm định giá tài sản 7
1.2. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của định giá tài sản, thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự 9
1.2.1. Khái niệm định giá tài sản, thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự 9
1.2.2. Đặc điểm của định giá tài sản, thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự 12
1.2.3. Vai trò của định giá tài sản, thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự 15
1.3. Cơ sở của quy định pháp luật về định giá tài sản, thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự ở Việt
Nam 16
1.3.1. Cơ sở về mô hình tố tụng 16
1.3.2. Việc xây dựng quy định về định giá, thẩm định giá tài sản xuất phát từ việc đảm bảo quyền tiếp
cận công lý, quyền tự định đoạt của đương sự 18
1.3.3. Việc xây dựng các quy định điều chỉnh hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản phù hợp với điều
kiện kinh tế xã hội của đất nước và hiệu quả hoạt động của cơ quan Nhà nước, tổ chức kinh tế khác 19
1.3.4. Xây dựng quy định về định giá, thẩm định giá tài sản xuất phát từ nhiệm vụ quyền hạn của Tòa
án trong TTDS 20
1.4. Sơ lược về sự hình thành quy định về định giá tài sản và thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự
20
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 26
Chương 2 NỘI DUNG CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT TỐ TỤNG DÂN SỰ HIỆN HÀNH VỀ
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Ở VIỆT NAM 27
2.1. Quy định pháp luật về định giá tài sản trong tố tụng dân sự 28
2.1.1. Về điều kiện áp dụng biện pháp định giá tài sản 28
2.1.2. Về nguyên tắc định giá tài sản. 30


2.1.3. Về trình tự, thủ tục định giá tài sản 32
2.1.4. Về thành phần tham gia định giá tài sản 32
2.1.5. Xử lý trong một số trường hợp khác 38

2.1.6. Về chi phí định giá tài sản 42
2.2. Quy định pháp luật về thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự 46
2.2.1. Về điều kiện áp dụng 46
2.2.2. Về nguyên tắc thẩm định giá tài sản 47
2.2.3. Về trình tự thủ tục yêu cầu tổ chức thẩm định giá 48
2.2.4. Về kết quả thẩm định giá tài sản 51
2.2.5. Về giá dịch vụ, chi phí của thẩm định giá 52
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 55
CHƯƠNG 3 MỘT SỐ VƯỚNG MẮC TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH PHÁP
LUẬT TỐ TỤNG DÂN SỰ VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN, THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Ở VIỆT NAM
VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 56
3.1. Một số vướng mắc, bất cập trong việc áp dụng các quy định về định giá tài sản và thẩm định giá tài
sản trong tố tụng dân sự ở Việt Nam hiện nay 56
3.2. Nguyên nhân của những vướng mắc, bất cập trong việc áp dụng quy định về định giá tài sản và
thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự ở Việt Nam. 73
3.3. Một số kiến nghị cụ thể hoàn thiện quy định pháp luật về định giá tài sản và thẩm định giá tài sản
trong tố tụng dân sự ở Việt Nam. 76
3.3.1. Hoàn thiện các quy định pháp luật về định giá tài sản, thẩm định giá tài sản 76
3.3.2. Định hướng lâu dài đối với việc sửa đổi, bổ sung chế định định giá tài sản, thẩm định giá tài sản
81
3.4. Một số giải pháp thực tiễn nhằm hỗ trợ thực hiện có hiệu quả các quy định pháp luật về định giá,
thẩm định giá tài sản trong Tố tụng dân sự 82
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 84
KẾT LUẬN 85
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHẦN MỞ ĐẦU


1. Tính cấp thiết của đề tài

Cùng với sự hội nhập và phát triển kinh tế xã hội ở nước ta trong thời gian qua
đã phát sinh ngày càng nhiều và đa dạng các mối quan hệ dân sự. Đây cũng là lí do
dẫn đến số lượng các vụ án tranh chấp dân sự tại các Tòa án ngày càng nhiều và có
những vụ án có tính chất phức tạp, mâu thuẫn giữa các đương sự trong quan hệ này
thường gay gắt, căng thẳng, đặc biệt là trong các vụ án liên quan đến quan hệ tài sản.
Quá trình giải quyết các vụ án liên quan đến tài sản trong nhiều trường hợp cần phải
xác định rõ giá trị tài sản vì đó là cơ sở cho Tòa án tuyên một bản án, quyết định phù
hợp, khách quan và đúng pháp luật. Khắc phục các bất cập của pháp luật trước đây,
Bộ luật tố tụng dân sự 2004 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2005 và được sửa
đổi, bổ sung theo Luật số 65/2011/QH12 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2012
đã tạo ra một khung pháp lí về các hoạt động tố tụng dân sự, góp phần nâng cao chất
lượng giải quyết các vụ việc dân sự. Trong đó, các quy định về các biện pháp và quy
trình thu thập chứng cứ được quy định chặt chẽ hơn, đa dạng hơn, qua đó đảm bảo
việc giải quyết vụ án được khách quan, chính xác. Trong số các biện pháp thu thập
chứng cứ đã nêu thì biện pháp định giá tài sản và thẩm định giá tài sản đã được sửa
đổi, bổ sung theo hướng hoàn thiện và phù hợp với điều kiện thực tế, đáp ứng yêu
cầu của đương sự cũng như Tòa án trong tố tụng dân sự. Trong nhiều trường hợp
cần thiết, việc áp dụng các biện pháp định giá tài sản hay thẩm định giá tài sản đã trở
thành một phần quan trọng trong quá trình giải quyết các vụ việc dân sự và được các
Thẩm phán áp dụng có hiệu quả.
Tuy nhiên, qua thực tiễn 10 năm thi hành và áp dụng các quy định pháp luật về
các biện pháp định giá và thẩm định giá tài sản tại các Tòa án địa phương vẫn gặp
những vướng mắc, bất cập nhất định. Nguyên nhân là do những quy định pháp luật
về các biện pháp này chưa cụ thể, chưa phù hợp với thực tế, dẫn đến nhiều Tòa án
có cách áp dụng không thống nhất và có nhiều quan điểm khác nhau. Mặt khác trong


quá trình định giá tài sản còn gặp những trở ngại khách quan như: việc đương sự
không hợp tác, gây cản trở hoạt động định giá hoặc kết quả định giá không chính
xác, không phù hợp với thực tế dẫn đến đương sự khiếu nại và thời gian giải quyết

vụ án bị kéo dài, nhiều vụ án bị tồn đọng gây tốn kém thời gian, tiền của của Nhà
nước, nhân dân… Ngày 25/11/2015 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 đã thông qua Bộ luật tố tụng dân sự 2015, có hiệu lực
từ ngày 1/7/2016. Việc ra đời của Bộ luật mới này đã bổ sung thêm một số nội dung
mới trong quy định về định giá tài sản và thẩm định giá tài sản trên cơ sở tháo gỡ
được một số bất cập trong thực tiễn áp dụng Bộ luật tố tụng dân sự trước đây. Bên
cạnh đó một số quy định pháp luật về hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản trong
tố tụng dân sự vẫn còn chưa thực sự hợp lý, thiếu tính rõ ràng và chưa cụ thể dẫn tới
những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn áp dụng. Điều này đòi hỏi trong việc
hoàn thiện pháp luật về biện pháp định giá tài sản và thẩm định giá tài sản là cần
thiết. Xuất phát từ những lí do trên, tôi đã lựa chọn đề tài: “Định giá tài sản và
thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở Việt Nam” làm luận văn
thạc sĩ của mình với mong muốn làm rõ những hạn chế, khó khăn vướng mắc trong
thực tiễn áp dụng quy định pháp luật trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp, kiến
nghị khắc phục, nhằm hoàn thiện quy định pháp luật tố tụng dân sự về định giá tài
sản và thẩm định giá tài sản ở Việt Nam.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Dưới góc độ nghiên cứu luật học, đã có một số bài biết và công trình nghiên
cứu những quy định pháp luật về định giá tài sản và thẩm định giá tài sản trong tố
tụng dân sự đăng trên các tạp chí, đề tài khoa học và trong các luận văn, tiêu biểu
phải kể đến là: Bài viết: “Bàn về Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự về định giá tài
sản”, của tác giả Phan Thanh Tùng đăng trên tạp chí Tòa án nhân dân kỳ II, tháng
10/2012; Chuyên đề: “Cơ sở lí luận và thực tiễn hoàn thiện chế định về định giá


trong tố tụng dân sự tại Tòa án nhân dân”, của tác giả Bùi Thị Dung Huyền và
Phùng Thị Hoàn (2014), Viện khoa học xét xử, Tòa án nhân dân tối cao. Ngoài ra có
một số luận văn nghiên cứu về các biện pháp này trên cơ sở nghiên cứu các biện
pháp thu thập chứng cứ của Tòa án như: đề tài “Các biện pháp thu thập chứng cứ
của Tòa án trong tố tụng dân sự”, của tác giả Nguyễn Văn Thành (2013), Luận văn

thạc sỹ Luật học, trường Đại học Luật Hà Nội; đề tài: “Hoạt động thu thập chứng cứ
của Tòa án từ thực tiễn giải quyết các vụ án dân sự của Tòa án cấp huyện, thành
phố Hải Phòng” của tác giả Nguyễn Thị Liên (2014), Luận văn thạc sỹ Luật học,
trường Đại học Luật Hà Nội… Hoặc nghiên cứu dưới góc độ chế định chứng minh,
trong đó có nghiên cứu biện pháp định giá tài sản: “Chế định chứng minh trong tố
tụng dân sự Việt Nam” của tác giả Nguyễn Minh Hằng (2009), Luận án tiến sỹ Luật
học, trường Đại học Luật Hà Nội…
Việc tìm hiểu cho thấy các bài viết và công trình nghiên cứu trên mặc dù đã
phân tích, luận giải tương đối chi tiết các quy định về định giá tài sản, thẩm định giá
tài sản trong tố tụng dân sự nhưng sự nghiên cứu đó lại chủ yếu dựa trên cơ sở Bộ luật
tố tụng dân sự 2004 và Luật số 65/2011/QH12 có hiệu lực thi hành kể từ ngày
01/01/2012 Luật sửa đổi bổ sung một số điều Bộ luật của tố tụng dân sự 2004. Đồng
thời chưa có tài liệu nào đi sâu vào phân tích những vấn đề lí luận chung cũng như
phân tích có hệ thống các quy định về định giá, thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân
sự. Cho đến nay chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách có hệ thống, toàn
diện và chuyên sâu về định giá tài sản và thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự ở
Việt Nam trên cơ sở nghiên cứu các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu của luận văn
* Đối tượng nghiên cứu
Luận văn chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu một số vấn đề về phần lí luận và nội
dung cơ bản của các quy định pháp luật tố tụng dân sự hiện hành điều chỉnh về định


giá tài sản và thẩm định giá tài sản ở Việt Nam.
* Phạm vi nghiên cứu
Với đối tượng nghiên cứu như trên, Luận văn không nghiên cứu các quy định
pháp luật tố tụng dân sự về định giá và thẩm định giá tài sản ở các nước trên thế giới
mà chỉ nghiên cứu khái quát một số quy định cơ bản trong pháp luật tố tụng dân sự
của một số nước về việc thu thập chứng cứ để tham khảo. Mặt khác, để luận văn
mang tính chuyên sâu tác giả không phân tích chi tiết các quy định tại toàn bộ các

văn bản pháp luật chuyên ngành điều chỉnh về hoạt động định giá và thẩm định giá
tài sản mà chỉ nghiên cứu những sửa đổi bổ sung trong quy định của Bộ luật tố tụng
dân sự 2015 về định giá và thẩm định giá tài sản trên cơ sở so sánh với quy định của
Bộ luật tố tụng dân sự 2004, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng
dân sự 2004 và một số văn bản pháp luật có liên quan còn hiệu lực điều chỉnh về vấn
đề này. Tuy nhiên một số vấn đề lí luận cơ bản về định giá tài sản và thẩm định giá
tài sản trong tố tụng dân sự cũng được nghiên cứu nhằm tạo cơ sở cho việc đánh giá
luật thực định và đề xuất kiến nghị. Do vậy việc nghiên cứu đề tài được giới hạn
trong phạm vi sau đây:
- Nghiên cứu khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của định giá tài sản và thẩm định
giá tài sản trong tố tụng dân sự;
- Nghiên cứu lược sử pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam về định giá tài sản và
thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự.
- Nghiên cứu các quy định pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam hiện hành về
định giá và thẩm định giá tài sản.
- Nghiên cứu thực tiễn áp dụng các biện pháp định giá và thẩm định giá tài sản
trong tố tụng dân sự tại một số địa phương, chủ yếu là trong địa bàn tỉnh Cao Bằng.
4. Mục tiêu nghiên cứu


Việc nghiên cứu đề tài nhằm làm rõ một số vấn đề lí luận về định giá, thẩm
định giá tài sản trong tố tụng dân sự; nội dung các quy định pháp luật hiện hành và
thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật ở Việt Nam và đề xuất giải pháp hoàn thiện
các quy định của pháp luật, nâng cao hiệu quả áp dụng các biện pháp định giá và
thẩm định giá tài sản trong hoạt động tố tụng dân sự.
5. Các câu hỏi nghiên cứu của Luận văn
Trên cơ sở đối tượng, phạm vi và mục tiêu nghiên cứu đã nêu trên, Luận văn
sẽ đi vào trả lời các câu hỏi sau:
- Làm rõ các khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của định giá tài sản và thẩm định
giá tài sản trong tố tụng dân sự là gì?

- Nội dung các quy định pháp luật tố tụng dân sự hiện hành ở Việt Nam (cụ thể là
Bộ luật tố tụng dân sự 2015) quy định như thế nào về biện pháp định giá tài sản và thẩm
định giá tài sản trong tố tụng dân sự? Có những điểm tiến bộ hay hạn chế gì so với quy
định của Bộ luật tố tụng dân sự 2004 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật
Tố tụng dân sự 2004?
- Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật tố tụng dân sự hiện hành về biện
pháp định giá tài sản và thẩm định giá tài sản có bất cập gì không? Nếu có vướng
mắc bất cập thì cần đưa ra những giải pháp kiến nghị gì để hoàn thiện pháp luật về
vấn đề này?
6. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn được hoàn thành trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác –
Lê Nin, quan điểm duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, chính sách của Đảng, Nhà
nước và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật. Ngoài ra Luận văn sử
dụng một số phương pháp nghiên cứu khoa học chuyên ngành khác như phương
pháp lịch sử, phân tích, so sánh, chứng minh, tổng hợp và phương pháp xã hội học
như khảo sát, lấy số liệu, sử dụng kết quả tài liệu chuyên ngành,…


7. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của Luận văn
Luận văn là công trình đầu tiên nghiên cứu riêng biệt và chuyên sâu về định
giá tài sản và thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự Việt Nam theo quy định của
Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Do vậy Luận văn có ý nghĩa khoa học và thực tiễn nhất
định và được thể hiện ở những phương diện sau đây:
- Làm sáng tỏ và phân định được rõ ràng đặc điểm của hoạt động định giá tài
sản và thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự ở Việt Nam.
- Là công trình nghiên cứu chuyên sâu về hoạt động định giá tài sản và thẩm
định giá tài sản trong tố tụng dân sự, luận văn đã chỉ ra đươc những hạn chế của
pháp luật và một số bất cập trong thực tiễn thực hiện các quy định về định giá và
thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự.
- Trên cơ sở tổng hợp kết quả nghiên cứu, Luận văn đề xuất những giải pháp

cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về định giá tài sản và thẩm định giá tài sản, nâng
cao hiệu quả của việc áp dụng các biện pháp này trong tố tụng dân sự.
- Luận văn được bảo vệ thành công sẽ là tài liệu tham khảo cho sinh viên
chuyên ngành luật, cho các cán bộ làm công tác thực tiễn liên quan đến hoạt động
định giá tài sản và thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự.
8. Bố cục của Luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn được
kết cấu bởi 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lí luận chung về định giá tài sản và thẩm định giá tài sản
Chương 2. Nội dung các quy định pháp luật của tố tụng dân sự Việt Nam hiện
hành về định giá tài sản và thẩm định giá tài sản.
Chương 3. Một số vướng mắc trong thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật
tố tụng dân sự về định giá tài sản, thẩm định giá tài sản ở Việt Nam và kiến nghị hoàn thiện.
Chương 1


NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
VÀ THẨM ĐỊNH GIÁTÀI SẢN
1.1. Khái niệm định giá tài sản, thẩm định giá tài sản
1.1.1. Khái niệm định giá và định giá tài sản
Trong nền kinh tế thị trường, hoạt động định giá tài sản là một trong những hoạt
động được đề cập đến trong nhiều lĩnh vực như: kinh doanh bất động sản, ngân hàng,
tài chính… Đây là những hoạt động khách quan, có vai trò quan trọng trong nền kinh tế,
do vậy luôn được pháp luật điều chỉnh ở mỗi quốc gia. Để hiểu rõ về định giá tài sản thì
việc lí giải dưới góc độ ngôn ngữ học và dưới góc độ là một thuật ngữ khoa học pháp lí
sẽ giúp chúng ta có cái nhìn tổng quan hơn về khái niệm định giá tài sản.
Nghiên cứu dưới góc độ ngôn ngữ học thì khái niệm “định giá tài sản” được
ghép bởi hai cụm từ: “định giá” và “tài sản”. Theo từ điển tiếng Việt, “định giá”
được hiểu là Quy định giá cả hàng hóa 1 . Tại từ điển Bách khoa toàn thư mở
Wikipedia có định nghĩa về định giá trong lĩnh vực tài chính, theo đó “định giá”

được hiểu là “Quá trình ước tính giá trị mà một cái gì đó có” 2 . Trong khoa học pháp
lí từ định giá cũng được định nghĩa cụ thể, tại khoản 5 Điều 4 Luật Giá 2012 có nêu
định giá được định nghĩa là: “Việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức,
cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ”. Do đó, có thể
hiểu định giá là việc quy định giá hay ước tính giá trị cho hàng hóa, dịch vụ để phục
vụ các mục đích nhất định trong đời sống kinh tế xã hội.
Về khái niệm “Tài sản”, dưới góc độ ngôn ngữ, theo Từ điển tiếng Việt có
định nghĩa “Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu
dùng” 3 . Theo nội dung này thì tài sản được chỉ xem xét dưới dạng vật chất tồn tại
khách quan, gắn với hoạt động sản xuất hoặc tiêu dùng của con người. Về khoa học
pháp lí khái niệm “Tài sản” được nêu trong nhiều văn bản pháp lí, cụ thể nhất là tại
Điều 105 Bộ luật dân sự 2015 có quy định thành một điều luật riêng về “tài sản” bao
gồm: “Vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Do vậy, tài sản được nêu trong


khái niệm rất đa dạng, bao gồm những tài sản hữu hình như: đồ vật, tiền, trái phiếu,
cổ phiếu,… hoặc những tài sản vô hình như: quyền tác giả, quyền sở hữu công
nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, quyền đòi nợ,…
Hiện nay cũng có nhiều khái niệm khác nhau về định giá tài sản. Từ điển luật
học đưa ra khái niệm về định giá tài sản là: “Việc ấn định, quyết định cuối cùng về
giá cả của một sản phẩm, một tài sản” 4 . Theo khái niệm này thì chúng ta có thể thấy
được một số nội dung cơ bản về mục đích, bản chất của việc định giá tài sản là ấn
định, quyết định về giá cả của tài sản và đây là quyết định cuối cùng có giá trị lâu
dài đối với tài sản đó. Tuy nhiên, khái niệm này chỉ nêu ra bản chất cụ thể của định
giá tài sản, khá cứng nhắc khi cho rằng định giá tài sản đó là quyết định cuối cùng,
trong khi tại thời điểm khác nhau giá trị của tài sản luôn biến đổi theo thời gian. Hay
trong một bài viết khác có đưa ra khái niệm về Định giá tài sản là “Việc tư vấn, định
các mức giá cụ thể cho từng loại tài sản làm căn cứ cho các hoạt động giao dịch
mua, bán tài sản, hàng hóa, dịch vụ đó trên thị trường 5 . Theo khái niệm này thì mục
đích của định giá tài sản được nêu linh hoạt hơn, tùy theo nội dung của định giá là tư

vấn hoặc định mức giá cụ thể cho từng loại tài sản đó được làm căn cứ cho hoạt
động giao dịch mua bán tài sản, hàng hóa, dịch vụ đó trên thị trường.
Từ những khái niệm về định giá tài sản nêu trên có thể hiểu Định giá tài sản là
việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh tiến
hành xác định giá trị một tài sản cụ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
1.1.2. Khái niệm thẩm định giá và thẩm định giá tài sản
Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, hoạt động thẩm định giá ra đời là một tất
yếu của quá trình vận hành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các
yếu tố khách quan của nó, nghĩa là khi nền kinh tế hàng hoá đạt đến một trình độ xã
hội hoá nhất định. Trên thế giới, hoạt động thẩm định giá xuất hiện rất sớm cùng với
sự phát triển kinh tế thị trường và khi mới hình thành nó phát huy vai trò nhất định


và chỉ thật sự phát triển là một hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp từ sau những năm
40 của thế kỷ 20 6 .
Nghiên cứu dưới góc độ ngôn ngữ học có thể thấy “thẩm định giá” bao gồm
hai từ “thẩm định” và “giá” ghép lại với nhau. Theo Từ điển tiếng Việt, thẩm định
là“Xem xét để xác định, quyết định” 7 hay cụ thể hơn tại Từ điển giải thích thuật ngữ
luật học có định nghĩa:“Thẩm định là xem xét, đánh giá và đưa ra kết luận mang
tính pháp lí bằng văn bản về một vấn đề nào đó. Hoạt động này do tổ chức hoặc cá
nhân có chuyên môn, nghiệp vụ thực hiện. Việc thẩm định có thể tiến hành với nhiều
đối tượng khác nhau như: thẩm đinh dự án, thẩm định báo cáo” 8 . Còn đối với từ
“giá” thì Từ điển tiếng Việt định nghĩa là “Biểu hiện giá trị bằng tiền”. Do vậy, khi
ghép các cụm từ “thẩm định” và “giá” có thể hiểu, thẩm định giá là việc xem xét,
đánh giá và quyết định mang tính pháp lí bằng văn bản về một đối tượng nào đó
được biểu hiện giá trị bằng tiền. Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu
học thuật trên thế giới cũng đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau về thẩm định giá.
Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của
một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong
kinh doanh”. Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương

quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản
cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”. Theo Gs.
Lim Lan Yuan – Trường Xây dựng và bất động sản, Đại học quốc gia
Singapore thì: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá
trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân
nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố
kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn 9 .
Ở Việt Nam cũng có một số bài viết mà tác giả có đưa ra khái niệm về thẩm định
giá, cụ thể như PGS.TS Vũ Trí Dũng, Trưởng Bộ môn Thẩm định giá, Khoa Marketing,


trường Đại học Kinh tế quốc dân có đưa ra định nghĩa thẩm định giá như sau:
Có thể định nghĩa thẩm định giá (Valuation hay Appraisal) là việc ước
tính hay xác định giá trị của một tài sản. Hoặc đó là cách thức mà giá trị một
tài sản được ước tính tại một thời điểm và một địa điểm nhất định. Hay thẩm
định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích
cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những
đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của
thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn 10 .
Thông qua một số định nghĩa trên giúp người đọc hiểu được bản chất của thẩm
định giá nhưng cách sử dụng thuật ngữ còn khá trừu tượng, chưa cụ thể và bao quát
được hết nội dung của thẩm định giá tài sản. Vấn đề này tại Pháp lệnh giá số
40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/4/2002 trong phần giải thích từ ngữ đã khái niệm
về thẩm định giá khá rõ ràng. Khoản 2 Điều 4 của Pháp lệnh này có nêu: “Thẩm
định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường
tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ
quốc tế”. Theo định nghĩa trên thì nội dung của thẩm định giá đã được xác định rõ là
việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản, đồng thời cũng nêu rõ thời điểm,
căn cứ của thẩm định giá,… Tuy nhiên khái niệm này nêu khá chung chung về mục
đích của thẩm định giá là đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản, vậy giá trị tài sản

xác định bằng hình thức nào? Đồng thời chưa thể hiện được chủ thể có thẩm quyền
tiến hành thẩm định giá,…
Để khắc phục bất cập trên, tại khoản 15 Điều 4 Luật Giá 2012 đã quy định
chi tiết hơn về thẩm định giá, theo đó: Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có
chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy
định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất
định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Khái niệm này


đã chỉ rõ việc xác định giá trị của các loại tài sản được quy về giá trị chuẩn mực là
“tiền”, điều này góp phần đảm bảo hoạt động thẩm định giá được thống nhất.
Nhìn chung có rất nhiều khái niệm khác nhau về thẩm định giá nhưng nó đều
được hiểu là quá trình xác định giá trị thị trường của tài sản, là việc đánh giá, đánh
giá lại giá trị tài sản theo giá thị trường tại một thời điểm, địa điểm và theo một
chuẩn mực nhất định. Thẩm định giá có chung một số yếu tố như: Sự ước tính giá trị
hiện tại; tính bằng tiền tệ; về đối tượng là tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở
hữu đối với tài sản, bất động sản; theo yêu cầu, mục đích nhất định tại địa điểm, thời
điểm, thời gian cụ thể; thẩm định dựa trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của
thị trường,…để đưa ra kết luận về giá.
Do vậy chúng ta có thể hiểu Thẩm định giá tài sản là hoạt động do các cơ
quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá tiến hành xác định giá trị bằng tiền của
các loại tài sản được quy định trong Bộ luật dân sự, đảm bảo phù hợp với giá trị thị
trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định dựa theo tiêu chuẩn thẩm định giá,
nhằm để phục vụ cho những mục đích khác nhau trong đời sống kinh tế xã hội.
1.2. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của định giá tài sản, thẩm định giá tài sản
trong tố tụng dân sự
1.2.1. Khái niệm định giá tài sản, thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự
1.2.1.1. Khái niệm định giá tài sản trong tố tụng dân sự
Có thể thấy biện pháp định giá tài sản là một trong những biện pháp thu thập
chứng cứ đã được quy định trong hệ thống văn bản pháp luật tố tụng dân sự (TTDS)

từ lâu và sớm hơn so với quy định về thẩm định giá tài sản. Trên thực tế việc áp
dụng các biện pháp này đã mang lại hiệu quả nhất định trong quá trình giải quyết các
vụ việc dân sự (VVDS) thời gian qua và đã có những bài viết, bài nghiên cứu về các
biện pháp này. Nhưng cũng có rất ít tài liệu đưa ra khái niệm đầy đủ về định giá tài
sản và thẩm định giá tài sản trong TTDS.


Theo Giáo trình Luật Tố tụng dân sự Việt Nam của Trường Đại học Luật Hà
Nội do tác giả Nguyễn Công Bình (chủ biên) có nêu khái niệm về “Định giá tài sản
là việc Tòa án yêu cầu các cơ quan chuyên môn hoặc tổ chức thẩm định giá xác
định giá trị tài sản của vụ việc dân sự” 11 . Khái niệm này đã bao quát chung về định
giá tài sản, bao gồm việc Tòa án yêu cầu cơ quan chuyên môn, cụ thể là thông qua
việc thành lập Hội đồng định giá tài sản (HĐĐGTS) hoặc yêu cầu tổ chức thẩm định
giá xác định giá trị tài sản, đồng thời nêu rõ chủ thể có quyền yêu cầu thực hiện việc
này là do Tòa án yêu cầu. Tuy nhiên, theo khái niệm này chưa thể hiện rõ quyền tự
định đoạt của đương sự trong việc yêu cầu Tòa án ra quyết định định giá tài sản hoặc
quyền thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá để định giá tài sản mà chỉ nêu khái
quát chung về định giá tài sản.
Giáo trình Luật Tố tụng dân sự Việt Nam của tác giả Bùi Thị Thanh Hằng có
nêu khái niệm về Định giá và thẩm định giá tài sản “là việc xác định giá trị tài sản
tranh chấp nhằm từ đó xác định quyền và nghĩa vụ của các đương sự” 12 . Khái niệm
này giúp người đọc hiểu được nội dung của định giá và thẩm định giá tài sản là việc
xác định giá trị tài sản tranh chấp và mục đích là để xác định quyền, nghĩa vụ của
đương sự trong VVDS. Nhưng khái niệm vẫn chưa thể hiện được quyền tự định đoạt
của đương sự thông qua quyền yêu cầu, đồng thời chưa thể hiện được đây là biện
pháp thu thập chứng cứ trong TTDS.
Ngoài ra trong luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Văn Thành cũng
đưa ra khái niệm về định giá tài sản như sau: “Định giá tài sản đó là biện pháp thu
thập chứng cứ của Tòa án theo yêu cầu của đương sự hoặc trong trường hợp pháp
luật TTDS quy định nhằm xác định giá trị của tài sản trong vụ việc dân sự, lấy đó

làm căn cứ để giải quyết quan hệ nội dung có tranh chấp” 13 . Khái niệm này nêu khá
đầy đủ về đặc điểm và nội dung của hoạt động định giá tài sản trong TTDS, đó là
biện pháp thu thập chứng cứ của Tòa án trên cơ sở yêu cầu đương sự hoặc Tòa án áp


dụng trong trường hợp luật định.
Mặc dù không đưa ra trong phần khái niệm cụ thể nhưng trong luận văn thạc sĩ
Luật học của tác giả Bùi Thị Huyền cũng nêu quan điểm khái quát về nội dụng của
định giá tài sản “được tiến hành nhằm xác định giá trị tài sản để giải quyết vụ kiện
dân sự, trong trường hợp đương sự không thỏa thuận được giá trị tài sản tranh chấp
hoặc do tính năng kỹ thuật phức tạp của tài sản phải định giá tài sản mới giải quyết
đúng vụ kiện dân sự” 14 . Nội dung này giúp người đọc hiểu rõ về mục đích và các
trường hợp tiến hành định giá tài sản trong quá trình giải quyết các VVDS.
Căn cứ vào quy định pháp luật hiện hành về định giá tài sản trong Bộ luật tố
tụng dân sự năm 2015 (sau đây viết tắt là BLTTDS 2015) và qua việc tìm hiểu, phân
tích một số khái niệm nêu trên có thể hiểu Định giá tài sản là biện pháp thu thập
chứng cứ do một hoặc các bên đương sự yêu cầu Tòa án áp dụng hoặc Tòa án áp
dụng trong trường hợp pháp luật TTDS quy định nhằm xác định giá trị tài sản trong
vụ việc dân sự, để làm căn cứ cho việc giải quyết quan hệ nội dung có tranh chấp
trong vụ việc dân sự đang giải quyết tại Tòa án.
1.2.1.2. Khái niệm thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự
Thẩm định giá tài sản xuất hiện trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam từ
năm 1998, tuy nhiên, sự tiếp cận vấn đề này ở nước ta còn khá ít cả về lý thuyết và
kinh nghiệm thực tế. Theo Giáo trình Luật tố tụng dân sự Việt Nam của tác giả Bùi
Thị Thanh Hằng thì khái niệm về thẩm định giá tài sản được nêu khá chung chung
và được gộp vào khái niệm với định giá tài sản, đều là việc xác định giá trị tài sản
tranh chấp dẫn đến khó phân biệt với định giá tài sản 15 . Trong một bài viết, tác giả
Tưởng Duy Lượng có nêu khái niệm về thẩm định giá tài sản “chính là hoạt động
xem xét, đánh giá và đưa ra kết luận mang tính pháp lí bằng văn bản về giá của đối
tượng cần xác định” 16 . Trong Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Nguyễn Văn Thành

cũng có đưa ra khái niệm về thẩm định giá tài sản có thể được hiểu là: “hoạt động


xem xét, đánh giá và đưa ra kết luận mang tính pháp lí bằng văn bản của tổ chức
thẩm định về giá của đối tượng cần xác định” 17 . Có thể thấy hai khái niệm này đã
chỉ rõ nội dung của hoạt động thẩm định giá là xem xét, đánh giá và đưa ra kết luận
về giá của đối tượng cần xác định nhưng vẫn còn khá chung.
Theo quy định tại Điều 104 BLTTDS 2015 có thể thấy, biện pháp thẩm định
giá tài sản được áp dụng do các đương sự tự thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định
giá tài sản. Tức là biện pháp này chỉ áp dụng chỉ khi cả hai bên đương sự cùng nhau
thống nhất lựa chọn một tổ chức thẩm định giá tài sản. Do vậy, từ những phân tích
nêu trên có thể hiểu thẩm định giá tài sản là biện pháp thu thập chứng cứ do các bên
đương sự tự thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá, nhằm tiến hành xem xét,
xác định giá tài sản trong vụ việc dân sự và đưa ra kết luận pháp lí bằng văn bản về
giá để làm căn cứ cho việc giải quyết quan hệ nội dung có tranh chấp trong vụ việc
dân sự đang giải quyết tại Tòa án.
1.2.2. Đặc điểm của định giá tài sản, thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự
Theo quy định của BLTTDS 2015 thì biện pháp định giá tài sản và thẩm định
giá tài sản đều là biện pháp thu thập chứng cứ trong TTDS. Để phân biệt các biện
pháp này với một số biện pháp thu thập chứng cứ khác trong TTDS cũng như việc
áp dụng biện pháp này trong pháp luật tố tụng khác, trên cơ sở nội dung các quy
định pháp luật TTDS và thực tế áp dụng có thể rút ra một số đặc điểm chung về hai
biện pháp này như sau:
Thứ nhất, Điều kiện áp dụng biện pháp định giá, thẩm định giá tài sản được quy
định trong pháp luật TTDS. Về nguyên tắc các đương sự phải cung cấp cho Tòa án giá
trị tài sản đang tranh chấp trong trường hợp cần thiết và pháp luật tôn trọng sự định đoạt
của đương sự. Tuy nhiên nếu các đương sự không tự xác định được về giá trị tài sản
tranh chấp, pháp luật vẫn ghi nhận quyền của đương sự về yêu cầu Tòa án ra quyết định
định giá tài sản hay yêu cầu tổ chức thẩm định giá định giá tài sản. Mặt khác, trong

những điều kiện nhất định thỏa mãn quy định trong pháp luật TTDS Tòa án cũng có
quyền áp dụng biện pháp định giá tài sản. Điều này khác với điều kiện áp dụng biện
pháp định giá tài sản trong pháp luật Tố tụng hình sự (TTHS), theo đó để thực hiện
nhiệm vụ của mình trong việc điều tra, truy tố,… cơ quan tiến hành tố tụng hình sự như
Công an, Viện kiểm sát có quyền yêu cầu tiến hành định giá tài sản khi cần thiết.
Thứ hai, Về trình tự, thủ tục áp dụng định giá và thẩm định giá tài sản phải tuân
theo quy định của pháp luật TTDS. Việc quy định chặt chẽ thủ tục áp dụng các biện
pháp này sẽ tạo căn cứ pháp lí để hoạt động này có hiệu quả và chứng cứ thu thập được
khi áp dụng biện pháp định giá, thẩm định giá tài sản có giá trị. So với một số biện pháp
thu thập chứng cứ khác như: đối chất, lấy lời khai, xác minh,… pháp luật không quy
định rõ về trình tự thủ tục thực hiện các biện pháp này mà chủ yếu do các Thẩm phán tự
chủ động lấy lời khai những nội dung cần thiết để làm sáng tỏ nội dung VVDS.
Thứ ba, Về chủ thể tiến hành việc định giá và thẩm định giá tài sản trong
TTDS. Đối với việc định giá tài sản thì Tòa án ra quyết định thành lập Hội đồng
định giá tài sản (HĐĐGTS), thành phần là đại diện các cơ quan chuyên môn theo
luật định, hội đồng này tự giải thể sau khi hoàn thành xong công việc. Điều này khác
với HĐĐGTS trong pháp luật TTHS, theo đó HĐĐGTS do chủ tịch Ủy ban nhân
dân (UBND) cùng cấp có thẩm quyền ra quyết định thành lập và đây là là một tổ
chức tồn tại thường xuyên, không tự giải thể sau khi hoàn thành xong công việc.
Đối với biện pháp thẩm định giá tài sản thì chủ thể tiến hành định giá là do tổ
chức thẩm định giá được thành lập hợp pháp có thẩm quyền tiến hành định giá tài
sản theo yêu cầu của đương sự hoặc của Tòa án yêu cầu tiến hành. Trong khi đó chủ
thể của một số biện pháp thu thập chứng cứ khác như biện pháp lấy lời khai, đối
chất, ủy thác thu thập chứng cứ,… do các thẩm phán thực hiện; biện pháp trưng cầu
giám định thì do các giám định viên ở các trung tâm giám định được thành lập hợp
pháp thực hiện.


Thứ tư, Về mục đích của biện pháp định giá, thẩm định giá tài sản trong TTDS

là nhằm xác định giá trị tài sản bằng “tiền” – chuẩn mực thống nhất để Tòa án có cơ
sở xem xét và giải quyết quan hệ nội dung có tranh chấp liên quan đến tài sản trong
VVDS. Việc thực hiện hai biện pháp này trên cơ sở những phương pháp, tiêu chuẩn
kĩ thuật nhất định đòi hỏi những người có trình độ chuyên môn nhất định về định giá
tài sản mới đủ điều kiện tiến hành. Biện pháp này khác với một số biện pháp thu
thập chứng cứ khác như: Biện pháp lấy lời khai, xem xét thẩm định tại chỗ, đối
chất,… mục đích áp dụng các biện pháp này chủ yếu do các thẩm phán thực hiện để
làm sáng tỏ nội dung VVDS, thu thập đầy đủ chứng cứ để hoàn thiện hồ sơ giải
quyết VVDS.
Thứ năm, Kết quả của việc định giá và thẩm định giá có giá trị khi thực hiện
đúng thủ tục theo quy định pháp luật và có gắn trách nhiệm của chủ thể là người tiến
hành định giá hoặc thẩm định giá tài sản. Nếu đương sự không nhất trí với kết quả
này thì có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định định giá lại và việc định giá lại được tiến
hành theo quy định pháp luật. Có thể thấy, đặc điểm này khác với kết quả định giá
trong TTHS là kết quả có giá trị thi hành ngay, đó là cơ sở để xác định tội danh và
khởi tố vụ án hình sự.
Trên đây là một số đặc điểm chung của biện pháp định giá, thẩm định giá tài
sản. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng hai biện pháp này được điều chỉnh bởi văn bản
khác nhau và nội dung thực hiện, hậu quả pháp lí của hai biện pháp này khác nhau
nên hai biện pháp này vẫn có một số điểm khác nhau như sau:
Thứ nhất, về căn cứ để xác định giá trị tài sản
Định giá tài sản thường được thực hiện thông qua các hình thức định giá cụ
thể, giá chuẩn, khung giá, giá giới hạn (giá tối thiểu, giá tối đa). Ví dụ: Khi định giá
mảnh đất trong tranh chấp dân sự, thông thường HĐĐGTS căn cứ vào khung giá đất
ở mỗi tỉnh trên địa bàn đó tại mỗi thời điểm nhất định. Thẩm định giá chỉ xác định


duy nhất một mức giá tài sản tại một địa điểm, thời điểm nhất định dựa theo tiêu
chuẩn thẩm định giá (được quy định thành các tiêu chuẩn cụ thể và phù hợp với điều
kiện kinh tế, xã hội mỗi nước đồng thời phù hợp với thông lệ quốc tế).

Thứ hai, về nguyên tắc tiến hành để xác định giá
Để đảm bảo việc định giá được chính xác, khách quan và thống nhất, pháp luật
hiện hành đã có những quy định cụ thể về nguyên tắc tiến hành định giá, thẩm định
giá tài sản 18 . Thông thường định giá tài sản phải đảm bảo nguyên tắc cơ bản sau đây:
Định giá tài sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, thực trạng của tài sản; phù
hợp với giá thị trường nơi có tài sản tại thời điểm định giá ; Định giá tài sản bảo đảm
khách quan, trung thực và đúng quy định pháp luật…
Trong khi đó thẩm định giá tài sản phải dựa theo nguyên tắc nhất định như:
Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; bảo đảm tính độc lập về
chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá;
Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được
thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác…
Thứ ba, Về các phương pháp cụ thể khi tiến hành định giá, thẩm định giá tài sản.
Thông thường HĐĐGTS chủ yếu thực hiện theo các phương pháp cơ bản như:
phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập;... Do hiện nay HĐĐGTS
được thành lập đối với từng VVDS và giải thể khi hoàn thành nhiệm vụ, đồng thời
các thành viên HĐĐGTS chủ yếu là cá nhân làm việc tại các cơ quan chuyên môn,
không có kiến thức chuyên sâu về định giá, do vậy quá trình định giá một số trường
hợp HĐĐGTS thường xem xét giá trị tài sản trên cơ sở tham khảo giá tài sản được
quy định theo bảng giá, khung giá Nhà nước quy định tương ứng với tài sản đó tại
thời điểm định giá.
Thẩm định giá tài sản được thực hiện dựa theo nhiều phương pháp khác nhau
như: phương pháp so sánh; phương pháp chi phí; phương pháp thu nhập; phương


pháp lợi nhuận; phương pháp thặng dư. Quá trình xác định giá tài sản các thẩm định
viên thường sử dụng nhiều phương pháp kết hợp và nhiều quá trình khác nhau để
tổng hợp để đưa ra kết luận về giá tài sản sát phù hợp với thị trường và có giá trị
tham khảo trong nhiều lĩnh vực tại thời điểm đó.
Trên đây là một vài điểm cơ bản để phân biệt định giá, thẩm định giá tài sản

trong TTDS. Việc hiểu rõ bản chất của hai biện pháp này giúp các chủ thể liên quan
lựa chọn việc áp dụng một biện pháp cụ thể để xác định giá tài sản đảm bảo quyền
lợi cho mình trong quá trình giải quyết các VVDS tại Tòa án.
18 Xem thêm các quy định về nguyên tắc định giá tài sản và thẩm định giá tài sản được nêu
trong phần
chương 2 của Luận văn.
19
1.2.3. Vai trò của định giá tài sản, thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự
Đối với việc giải quyết vụ việc dân sự của Tòa án: Trong các VVDS có tranh
chấp liên quan đến tài sản có nhiều trường hợp việc xác định giá trị tài sản là cần
thiết để giải quyết VVDS. Điều này đảm bảo cho mỗi Thẩm phán trong quá trình
giải quyết các VVDS có thể xây dựng hồ sơ giải quyết vụ việc đầy đủ các chứng cứ
quan trọng, thu thập chứng cứ triệt để, có thêm cơ sở, căn cứ pháp lý để giải quyết
VVDS, đảm bảo việc xét xử được khách quan, chính xác, đúng quy định pháp luật.
Tuy nhiên, không phải trường hợp nào các đương sự cũng tự thỏa thuận được với
nhau về việc xác định giá trị tài sản. Do vậy, việc quy định cho đương sự có quyền
yêu cầu và Tòa án ra quyết định định giá hoặc yêu cầu tổ chức thẩm định giá trong
trường hợp luật định có ý nghĩa trong việc thực hiện quyền tự định đoạt của đương
sự cũng như đảm bảo cho Tòa án trong giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm thực hiện
các biện pháp thu thập chứng cứ.
Bởi lẽ đối với các VVDS có đối tượng tài sản đặc thù như: đất, nhà ở,…tại mỗi
thời điểm khác nhau giá trị tài sản có sự biến động nhất định. Nếu chỉ căn cứ vào lời


khai của đương sự hay những văn bản như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(GCNQSDĐ), sơ đồ thửa đất,…Tòa án ra quyết định giải quyết vụ việc sẽ không phù
hợp với thực tế, ảnh hưởng đến việc thi hành án không hiệu quả hoặc gặp vướng mắc
nhất định như: diện tích thực tế lớn hoặc nhỏ hơn diện tích đất trong GCNQSDĐ hoặc
đương sự không thống nhất về giá trị tài sản,… Do đó, việc Tòa án áp dụng biện pháp
định giá, thẩm định giá tài sản trong trường hợp luật định sẽ góp phần thu thập, bổ

sung đầy đủ chứng cứ trong hồ sơ VVDS, đảm bảo phù hợp với thực tế.
Đảm bảo việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự: Trong quá trình
yêu cầu Tòa án xem xét giải quyết VVDS, không phải trường hợp nào đương sự
cũng có thể cung cấp đầy đủ tài liệu chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình,
pháp luật TTDS đã quy định cho đương sự có quyền yêu cầu Tòa án hỗ trợ đương sự
trong hoạt động thu thập chứng cứ khi đương sự “tự mình không thể thực hiện
được”. Đây được coi là một nội dung quan trọng trong việc bảo đảm bảo vệ kịp thời
quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự. Do đó, trong trường hợp nhất định việc bổ
sung thêm quy định của Tòa án trong việc hỗ trợ đương sự để áp dụng biện pháp
định giá, thẩm định giá tài sản nói riêng có tác dụng rất lớn trong hỗ trợ các đương
sự thu thập chứng cứ và bảo vệ quyền lợi ích của mình.
Đối với xã hội: Tòa án là một cơ quan trung tâm trong hệ thống các cơ quan tư
pháp có chức năng, vai trò bảo đảm pháp chế xã hội chủ nghĩa, bảo đảm công lý
được thực thi, góp phần giữ vững ổn định trật tự, an toàn xã hội, tạo môi trường
pháp lí trong xã hội. Việc Tòa án hỗ trợ đương sự trong việc thu thập chứng cứ thể
20
hiện chức năng của xã hội của nhà nước nhằm duy trì ổn định xã hội. Đồng thời,
việc ghi nhận kết quả của trung tâm thẩm định giá góp phần thúc đẩy vai trò và sự
phát triển của các trung tâm thẩm định giá hiện nay ở nước ta. Việc xác định đúng
giá trị tài sản góp phần cho Thẩm phán xem xét và ra quyết định, bản án được chính


xác, khách quan và đúng quy định pháp luật, tránh gây bức xúc cho đương sự, không
ảnh hưởng đến dư luận xã hội, đồng thời góp phần tăng cường vai trò quản lí của
Nhà nước về giá trong sự phát triển của nền kinh tế nước ta.
1.3. Cơ sở của quy định pháp luật về định giá tài sản, thẩm định giá tài
sản trong tố tụng dân sự ở Việt Nam
1.3.1. Cơ sở về mô hình tố tụng
Nghiên cứu pháp luật về mô hình tố tụng của các nước trên thế giới có thể thấy
hiện nay trên thế giới tồn tại hai mô hình tố tụng cơ bản là mô hình tố tụng tranh

tụng và mô hình tố tụng xét hỏi. Các nước theo truyền thống pháp luật án lệ như
Anh, Mỹ thì áp dụng loại hình tố tụng tranh tụng. Trong đó, pháp luật tố tụng dân sự
luôn đề cao vai trò của các bên đương sự trong việc chứng minh sự việc 19 . Trên cơ
sở các quy định pháp luật TTDS, trong quá trình tố tụng các bên đương sự bình đẳng
với nhau đồng thời liên tục trao đổi với nhau những chứng cứ, lí lẽ, căn cứ pháp lí để
chứng minh, biện luận hay bảo vệ cho quyền lợi hợp pháp của minh trước Tòa án.
Do vậy mọi chứng cứ hoàn toàn do các bên đương sự đưa ra, tất cả mọi tình tiết, tài
liệu, chứng cứ được các bên tranh tụng đưa ra công khai, trực tiếp và bằng lời nói tại
phiên tòa. Đối với việc đánh giá chứng cứ do hai bên đương sự xuất trình và chứng
minh. Thông thường thẩm phán chủ tọa không bao giờ tự mình thu thập chứng cứ
của vụ kiện. Thẩm phán chỉ là người trung gian khách quan ở giữa các bên. Vì vậy,
khi các bên xuất trình chứng cứ, Thẩm phán tự mình đánh giá chứng cứ đó trong
suy nghĩ mà không hề tác động hay yêu cầu người khác cung cấp chứng cứ 20 . Để đưa
ra phán quyết, Thẩm phán chỉ dựa vào các căn cứ được đưa ra tại phiên tòa và kết
quả tranh tụng để ra quyết định giải quyết vụ án. Do vậy, đối với các nước theo mô
hình tố tụng này thì đương sự phải tự cung cấp chứng cứ, trong đó có cung cấp giá
tài sản.
Với mô hình tố tụng xét hỏi thường áp dụng ở các nước theo truyền thống