báo cáo thẩm định giá thửa đất số 532, xã đa phước, huyện bình chánh, tp hcm
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (134.56 KB, 15 trang )
BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ THỬA ĐẤT SỐ 532,
XÃ ĐA PHƯỚC, HUYỆN BÌNH CHÁNH, TP.HCM
Nhóm làm báo cáo : PHẠM THỊ MINH HƯƠNG
TRẦN THỊ MỸ HIỆP
TRẦN THỊ THU TÀI
ĐẶNG PHƯƠNG ANH
DƯƠNG THỊ MAI PHƯƠNG
TP.HỒ CHÍ MINH, THÁNG 9 NĂM 2016
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Tài sản thẩm định giá: Giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất thử đất số 532, tờ bản đồ số 24, xả Đa Phước,
huyện Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh
Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở xác định giá bán
Thời điểm thẩm định giá: Tháng 9/2016
Căn cứ pháp lý thẩm định giá BĐS
Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường
Thực trạng BĐS: được trình bày trong mục II (Phụ Lục)
Phương pháp thẩm định: Phương pháp vốn hóa thu nhập
Kết quả thẩm định giá
Trên cơ sở hồ sơ, tài liệu mà bên chủ tài sản có nhu cầu thẩm định giá Bất
động sản nông nghiệp, qua khảo sát thực tế hiện trạng bất động sản nông
nghiệp, đơn giá bán bất động sản trên thị trường; sử dụng các phương pháp
thẩm định giá trong tính toán; Nhóm chúng tôi thông báo kết quả thẩm định
giá như sau:
Tổng giá trị thị trường quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất của bà Mã Thị Thu Dung là : 2.867.991.400 đồng (Hai
tỷ tám trăm sáu mươi bảy triệu chín trăm chín mươi mốt ngàn bốn trăm
đồng ).
9.
Điều kiện ràng buộc:
9.1
Phương pháp vốn hóa thu nhập phải dựa trên cơ sở chứng cứ thị
trường từ việc thu thập thông tin của các BĐS tương tự trong cùng khu vực
9.2
Cần phải nắm rõ định mức kinh tế kỹ thuật trong sản xuất, mặt bằng
giá vật tư, nhân công vào thời điểm thẩm định giá
9.3
Kết quả thẩm định giá trên được sử dụng làm cơ sở xác định giá bán,
không sử dụng kết quả thẩm định giá vào mục đích khác.
2
PHỤ LỤC
I. Căn cứ pháp lý của Bất Động Sản
1. Căn cứ pháp lý của thẩm định giá
-
Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013 và các hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai;
- Luật Kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 và các hướng dẫn thi hành Luật
Kinh doanh BĐS;
- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của
Luật giá về thẩm định giá ban hành ngày 6/8/2013
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP Quy định về khung giá đất ban hành ngày
14/11/2014
- Quyết định số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ trưởng Bộ Tài Chính
ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01,02,03,04(đợt 1)
- Quyết định số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 Bộ trưởng Bộ Tài Chính
ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 08,09,10 (đợt 2)
- Quyết định số 129/2008/TT-BTC ngày 31/12/2008 Bộ trưởng Bộ Tài Chính
ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 11, 12.
- Quyết định số 06/2014/TT-BTC ngày 7/1/2014 Bộ trưởng Bộ Tài Chính ban
hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13.
-
2. Căn cứ pháp lý của BĐS
Giấy chứng nhận quyền sở hữu sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
Bản đồ hiện trạng, vị trí của mảnh đất
II. Đặc điểm tài sản thẩm định giá:
Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật:
a.Vị trí:
3
- Vị trí thuận lợi: Gần trường học, chợ, Bệnh Viện Chợ Rẫy 2, BV Nhi Đồng 3,
các Khu Công Nghiệp đông đúc…. Cách trung tâm quận 5, quận 6, quận 7, quận
8 chỉ 25 phút đi xe máy, và chỉ mất 40 phút để đến trung tâm Quận 1.
- Giao thông thuận tiện: do bao bọc bởi các tuyến đường chính: Quốc Lộ 1A,
Đại Lộ Nguyễn Văn Linh, Quốc Lộ 50, Hương Lộ 11 (Đoàn Nguyễn Tuân),
đường dẫn cao tốc Bến Lức – Long Thành…
- Khả năng sinh lợi ngắn hạn cao, do Bình Chánh đang được đầu tư hạ tầng để
phát triển khu dân cư mới
b.Đặc điểm kinh tế kỹ thuật
BĐS cần TĐG của bà Mã Thị Thu Dung là lô đất số 532, thuộc tờ bản đồ số 24,
xã Đa Phước, huyện Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh được nhà nước giao đất
không thu tiền sử dụng đất thời hạn 50 năm tính từ ngày 02/06/2015.
Diện tích: 879 m2 . Lô đất đang trồng 67 gốc xoài, được biết cây xoài khi bắt
đầu trồng sau 3 năm sẽ cho trái thu hoạch. Mỗi năm thu hoạch hai đợt . Qua
khảo sát thì cây xoài ở lô đất cần TĐG đã được trồng từ đầu năm 2000 và thu
hoạch đợt đầu vào đầu năm 2003. Biết cây xoài có thời gian khai thác là 30 năm.
Các thông số kinh tế, kỹ thuật về trồng và khai thác xoài tại khu vực này như
sau:
-
-
Năng suất bình quân: 75kg/ 1 gốc xoài/ năm, tổn thất sau thu hoạch là 10%.
Gía bán là 15.000 đồng/kg xoài, sau 1 năm dự kiến giá tăng 15,96 %.
Phân bón :
+ Phân hữu cơ: 10kg/ cây/ năm. Giá phân 5.000 đồng/kg.
+ Phân NPK: 1,5kg/ cây/ năm. Giá phân 10.000 đồng/kg.
+ Phân khác: 1kg/cây/ năm. Gía phân 5.000 đồng/ kg.
Công lao động: công làm cỏ, bón phân, cắt ngọn, thu hoạch, dọn vệ sinh: 1
tháng 4 ngày , 1 ngày 2 người, 250.000 đồng/người/ngày.
Chi phí nước tưới 1.600.000 đồng/ năm.
Dự kiến chi phí mỗi năm tăng 15,53%
Giá mua lại gỗ xoài thanh lý khi hết thời hạn sử dụng: 200.000 đồng/cây.
Thuế TNDN :20%
Thuế VAT: 10%
Lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 5 năm: 8,2%
Phụ phí rủi ro ngành: 4,8%
4
BÁO CÁO THẨM ĐỊNH
Bất động sản thẩm định: Thửa đất số 532, sơ đồ số 24, xã Đa Phước, huyện Bình
Chánh, TP. Hồ Chí Minh
Khách hàng yêu cầu:
BÀ MÃ THỊ THU DUNG
Địa chỉ:
Thửa đất số 532, sơ đồ số 24, xã Đa Phước, huyện Bình
Chánh, TP. Hồ Chí Minh
Mục đích thẩm định:
Xác định giá bán
Thời điểm thẩm định: Tháng 9 năm 2016
Nhóm thực hiên:
PHẠM THỊ MINH HƯƠNG
TRẦN THỊ MỸ HIỆP
TRẦN THỊ THU TÀI
ĐẶNG PHƯƠNG ANH
DƯƠNG THỊ MAI PHƯƠNG
I. Căn cứ pháp lý của Bất Động Sản
-
Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013 và các hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai;
- Luật Kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 và các hướng dẫn thi hành Luật
Kinh doanh BĐS;
5
- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của
Luật giá về thẩm định giá ban hành ngày 6/8/2013
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP Quy định về khung giá đất ban hành ngày
14/11/2014
- Quyết định số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ trưởng Bộ Tài Chính
ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01,02,03,04(đợt 1)
- Quyết định số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 Bộ trưởng Bộ Tài Chính
ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 08,09,10 (đợt 2)
- Quyết định số 129/2008/TT-BTC ngày 31/12/2008 Bộ trưởng Bộ Tài Chính
ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 11, 12.
- Quyết định số 06/2014/TT-BTC ngày 7/1/2014 Bộ trưởng Bộ Tài Chính ban
hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13.
Đặc điểm tài sản thẩm định giá:
1. Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật:
a.Vị trí:
I.
- Vị trí thuận lợi: Gần trường học, chợ, Bệnh Viện Chợ Rẫy 2, BV Nhi Đồng 3,
các Khu Công Nghiệp đông đúc…. Cách trung tâm quận 5, quận 6, quận 7, quận
8 chỉ 25 phút đi xe máy, và chỉ mất 40 phút để đến trung tâm Quận 1.
- Giao thông thuận tiện: do bao bọc bởi các tuyến đường chính: Quốc Lộ 1A,
Đại Lộ Nguyễn Văn Linh, Quốc Lộ 50, Hương Lộ 11 (Đoàn Nguyễn Tuân),
đường dẫn cao tốc Bến Lức – Long Thành…
- Khả năng sinh lợi ngắn hạn cao, do Bình Chánh đang được đầu tư hạ tầng để
phát triển khu dân cư mới
b.Đặc điểm kinh tế kỹ thuật:.
BĐS cần TĐG của bà Mã Thị Thu Dung là lô đất số 532, thuộc tờ bản đồ số 24,
xã Đa Phước, huyện Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh được nhà nước giao đất
không thu tiền sử dụng đất thời hạn 50 năm tính từ ngày 02/06/2015.
Diện tích: 879 m2 . Lô đất đang trồng 67 gốc xoài, được biết cây xoài khi bắt
đầu trồng sau 3 năm sẽ cho trái thu hoạch. Mỗi năm thu hoạch hai đợt . Qua
khảo sát thì cây xoài ở lô đất cần TĐG đã được trồng từ đầu năm 2000 và thu
hoạch đợt đầu vào đầu năm 2003. Biết cây xoài có thời gian khai thác là 30 năm.
6
Các thông số kinh tế, kỹ thuật về trồng và khai thác xoài tại khu vực này như
sau:
Năng suất bình quân: 75kg/ 1 gốc xoài/ năm, tổn thất sau thu hoạch là 10%.
Gía bán là 15.000 đồng/kg xoài, sau 1 năm dự kiến giá tăng 15,96%.
Phân bón :
+ Phân hữu cơ: 10kg/ cây/ năm. Giá phân 5.000 đồng/kg.
+ Phân NPK: 1,5kg/ cây/ năm. Giá phân 10.000 đồng/kg.
+ Phân khác: 1kg/cây/ năm. Gía phân 5.000 đồng/ kg.
- Công lao động: công làm cỏ, bón phân, cắt ngọn, thu hoạch, dọn vệ sinh: 1
tháng 4 ngày, 1 ngày 2 người, 250.000 đồng/người/ngày
- Chi phí nước tưới 1.600.000 đồng/ năm
- Dự kiến chi phí mỗi năm tăng 15,53%.
- Giá mua lại gỗ xoài thanh lý khi hết thời hạn sử dụng: 200.000 đồng/cây.
- Thuế TNDN :20%
- Thuế VAT: 10%
- Lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 5 năm: 8,2%
- Phụ phí rủi ro ngành: 4,8%
2. Đặc điểm pháp lý của BĐS thẩm định.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
Bản đồ hiện trạng, vị trí của mảnh đất
-
-
III. Cơ sở thẩm định giá : Giá trị thị trường
Theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính
ban hành Tiêu chuẩn số 02 (TĐGVN 02) định nghĩa giá trị thị trường làm cơ sở
cho TĐG tài sản như sau:
“Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm TĐG
giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng
bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham
gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc”.
IV. Nguyên tắc thẩm định giá
-
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Nguyên tắc cung cầu
Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc dự báo
Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
7
V. Phương pháp thẩm định giá:
Phương pháp vốn hóa thu nhập, trong đó bao gồm
+ Phương pháp tỷ suất vốn hóa trực tiếp
+ Phương pháp chiết khấu
VI. Khảo sát thị trường, phân tích và xác định giá trị tài sản cần thẩm định
giá :
1. Tổng quan về thị trường giao dịch bất động sản ở huyện Bình Chánh
Huyện Bình Chánh nằm ở cửa ngõ phía Tây của Thành phố Hồ Chí Minh, có
các trục đường giao thông quan trọng như quốc lộ 1A, Tỉnh lộ 10 nối liền với
khu công nghiệp Đức Hoà thuộc tỉnh Long An, đường Nguyễn Văn Linh nối từ
quốc lộ 1A đến khu công nghiệp Nhà Bè và khu chế xuất Tân Thuận ở quận 7,
vượt sông Sài Gòn đến quận 2 và đi Đồng Nai, ngoài ra Quốc lộ 50 nối huyện
Bình Chánh với các huyện Cần Giuộc, Cần Đước của tỉnh Long An.
Ngoài ra hệ thống sông ngòi của huyện như: sông Cần Giuộc, sông Chợ
Đệm, kênh Ngang, kênh Cầu An Hạ, rạch Tân Kiên, rạch Bà Hom… nối với
sông Bến Lức và kênh Đôi, kênh Tẻ, đây là tuyến giao thông thủy với các tỉnh
Đồng bằng Sông Cửu Long.
Do vị trí gần các sông ngòi kênh rạch thuận lợi cho việc phát triển nông
nghiệp nên tình hình giao dịch bất động sản nông nghiệp ở huyện Bình Tránh
diễn ra khá sôi nổi, với các hình thức mua bán, cho thuê đất thông qua môi giới
và chính chủ
2. Thông tin kháo sát và phân tích những BĐS tưởng đồng với BĐS cần
thẩm định giá
-Bất động sản so sánh 1: Thửa đất ở Xã Đa Phước, Huyện Bình Chánh, Hồ
Chí Minh cách Quốc lộ 50 chỉ 900m,thuộc loại đất nông nghiệp. Có diện tích
là 750m2 (15mx50m), hình dáng đất hình chữ nhật. Hiện đang trồng cậy xoài
tứ quý. Pháp lý đầy đủ và rõ ràng. Giá rao bán: 1.500.000.000 đồng
-Bất động sản so sánh 2 : Thửa đất E5/135 Xã Phong Phú, Huyện Bình
Chánh, Hồ Chí Minh.Diện tích 960m2, mặt tiền đường xương cá 1 Phong
Phú Bình Chánh, đường trước nhà 8m.Hồ sơ pháp lý rõ ràng.Giao thông
8
thoáng xe tải vào tận nơi, Cách Nguyễn Văn Linh chỉ có 3km xung quanh
cây cối thoáng mát. Đi Phú Mỹ Hưng Quận 8 chỉ có 10 phút xe. Khu dân cư
đông đúc. Giá rao bán: 2.200.000.000 đồng
-Bất động sản so sánh 3: Thửa đất ở Xã Phong Phú, Huyện Bình Chánh, Hồ
Chí Minh cách ngã tư Nguyễn Văn Linh chỉ 3,5km,thuộc loại đất nông
nghiệp. Có diện tích là 980m2 (25mx39m), hình dáng đất hình chữ nhật. Hiện
đang trồng cậy xoài tứ quý. Pháp lý đầy đủ và rõ ràng. Giá rao bán:
2.500.000.000 đồng
-Bất động sản so sánh 4: Thửa đất ở Xã Hưng Long, Huyện Bình Chánh,
Hồ Chí Minh nằm trên đường Hưng Long- Quy Đức, đường không vướn
trọng tải,thuộc loại đất nông nghiệp. Có diện tích là 830m2 (19mx44m), hình
dáng đất hình chữ nhật. Hiện đang trồng cậy xoài tứ quý. Pháp lý đầy đủ và
rõ ràng. Giá rao bán 1.600.000.000 đồng
-Bất động sản so sánh 5: Thửa đất ngay mặt tiền đường Tam Bửu Tự, Đa
Phước, Bình Chánh.Có diện tích là1000m2(30mx31m), hình dáng đất không
vuông vức, xa mặt tiền đường và giao thông kém thuận lợi. Đất thích hợp để
làm nhà vườn nghỉ dưỡng, nhà vườn nuôi trồng thực phẩm sạch phục vụ gia
đình, làm kho xưởng, nhà trọ hay đầu tư…Giá rao bán 2.000.000.000 đồng
Bảng tổng hợp tài sản thu thập ở huyện Bình Chánh
Đặc điểm
BĐS 1
BĐS 2
Xã Đa Phước,
Xã Phong Phú,
Xã Phong Phú,
Xã Quy Đức,
Huyện Bình
Huyện Bình
Huyện Bình
Huyện Bình
Chánh, Hồ Chí
Chánh, Hồ Chí
Chánh, Hồ Chí
Chánh, Hồ
Minh
Minh
Minh
Chí Minh
Sổ đỏ
Sổ đỏ
Sổ đỏ
Sổ đỏ
Sổ đỏ
750
960
980
830
1000
Đất nông
nghiệp
Đất nông
nghiệp
Đất nông
nghiệp
Đất nông
nghiệp
Hình dáng
Hình chữ nhật
Hình chữ nhật
Hình chữ nhật
Hình chữ nhật
Mục đích sử
Trồng cây lâu
năm
Trồng cây lâu
năm
Trồng cây lâu
năm
Trồng cây lâu
năm
Địa chỉ
Pháp lý
Quy mô DT
(m2)
Loại đất
dụng
BĐS 3
Đất nông
nghiệp
9
BĐS 4
BĐS 5
Xã Đa Phước,
Bình Chánh,
Hồ Chí Minh
Không vuông
vức
Trồng cây lâu
năm
Tài sản trên
đất
Tình trạng
mua bán
Gía chào bán
(đồng )
Đơn giá
QSDĐ
(đồng/m2)
Thời điểm
thu thập
Xoài tứ quý
Xoài tứ quý
Xoài tứ quý
Xoài tứ quý
Tự nguyện
Tự nguyện
Tự nguyện
Tự nguyện
1.500.000.000
2.200.000.000
2.500.000.000
1.600.000.000
2.000.000.000
2.000.000
2.291.667
2.551.020
1.927.711
2.000.000
9/2016
9/2016
9/2016
9/2016
9/2016
Xoài tứ quý
Tự nguyện
3. Xác định giá trị BĐS cần thẩm định giá:
3.1. Ước tính thu nhập hiện nay của bất động sản cần thẩm định giá :
•
Doanh thu từ việc bán xoài hàng năm:
75kg x 67 cây x (1 – 10%) x 15.000 đồng/kg = 67.837.500 đồng
•
Doanh thu từ việc bán xoài hàng năm sau VAT
67.837.500/(1 + 10%) = 61.670.454,5 đồng
Chi phí hoạt đồng hàng năm của BĐS cần thẩm định
- Phân bón = 10kg/cây x 5.000 + 1,5kg/cây x 10.000 + 1kg/cây x 5.000 =
70.000 đồng/ cây
- Công lao động = 4 ngày x 2 x 250.000 x 12 tháng = 24.000.000 đồng
- Chi phí nước tưới = 1.600.000 đồng
Tổng cộng chi phí là: 70.000 x 67 cây + 24.000.000 + 1.600.000 = 30.290.000
đồng
• Thu nhập thuần hàng năm trước thuế
61.670.454,5 - 30.290.000 = 31.380.454,5 đồng
• Thu nhập thuần hàng năm sau thuế
31.380.454,5 x (1 – 20%) = 25.104.363,6 đồng
2
2
• Thu nhập thuần/m = 25.104.363,6/ 879 = 28.560,1 đồng/m
•
3.2. Ước tính tỷ suất vốn hóa: Tỷ suất vốn hóa của các bất động sản so sánh
10
Lợi nhuận ròng (đồng)
21.420.105
27.417.735
27.988.938
23.704.917
28.560.141
Qua đối chiếu cho thấy diện tích của TSSS1, TSSS3 và TSSS5 chênh lệch
quá 10% so với diện tích tài sản cần thẩm định giá, nên chọn bình quân tỷ suất
vốn hóa của TSSS2 và TSSS4 ([1,2463%+ 1,4816%] / 2 = 1,4 %) làm tỷ suất
vốn hóa của bất động sản cần thẩm định giá
3.3. Tỷ suất chiết khấu:
8,2% + 4,8% = 13%
3.4. Hiện giá của dòng thu nhập của tài sản từ năm 2016 đến năm 2030:
- Giá bán mỗi năm dự kiến tăng 15,96% do đó giá bán mỗi năm bắt đầu
từ năm 2017 sẽ bằng giá bán năm trước x (1 + 15,96%)
- Chi phí mỗi năm dự kiến tăng 15,53% do đó chi phí mỗi năm bắt đầu từ
năm 2017 sẽ bằng chi phí năm trước x (1 + 15,53%)
Hệ số tăng trưởng mà nhóm thực hiện chỉ mang tính chất tương đối
Chỉ tiêu
2016
2017
2018
2019
2020
Gía bán
15.000
17.394
20.170,1
23.389,2
27.122,1
Doanh thu
67.837.500
786.64.365
91.219.197,7
105.777.781,6
122.659.915,5
VAT
61.670.454,5
71.513.059,1
82926543,3
96.161.619,6
111.509.014,1
Chi phí
30.290.000
34.994.037
40428610,9
46.707.174,2
53.960.798,4
Doanh thu
sau khi loại
11
Gía trị thanh
lý
Thu nhập
thuần trước
thuế
313.80.454,5
36.519.022,1
42497932,4
49.454.445,4
57.548.215,7
25.104.363,6
29.215.217,7
33.998.345,9
39.563.556,3
46.038.572,6
Thu nhập
ròng
Chỉ tiêu
2021
2022
2023
2024
2025
Gía bán
31.450,8
36.470,4
42.291,1
49.040,7
56.867,6
Doanh thu
142.236.438,1
164937373,6
191261378,4
221786694,4
257.183.850,8
Doanh thu
sau khi loại
VAT
129.305.852,8
149.943.066,9
173.873.980,4
201.624.267,6
233.803.500,7
Chi phí
62.340.910,4
72022453,8
83207540,8
96.129.671,9
111.058.610
Thu nhập
thuần trước
thuế
66964942,4
77920613.1
90666439,5
105.494.595,7
122.744.890,8
Thu nhập
ròng
53571953,9
62336490,5
72533151,6
84.395.676,6
98.195.912,6
Chỉ tiêu
2026
2027
2028
2029
2030
Gía bán
65.943,7
76.468,3
88.672,7
102.824,8
119.235,7
Doanh thu
298.230.393,4
345.827.964,2
401.022.107,3
465025235,6
539.243.263,2
Gía trị
thanh lý
12
Doanh thu
sau khi loại
VAT
271.118.539,5
314.389.058,4
364.565.552,1
422750214,2
490.221.148,4
Chi phí
128.306.012,1
148.231.935,8
171.252.355,4
197.847.846,2
228.573.616,7
Gía trị thanh
lý
Thu nhập
thuần trước
thuế
13.400.000
142.812.527,4
Thu nhập
ròng
166.157.122,6
11.425.002,9
132.925698,1
193.313.196,7
154.650.557,4
224902368
275047531,7
179921..894,4
220.038.025,3
3.5. Chiết khấu thu nhập trong tương lai về hiện tại:
Năm
n
Thu nhập ròng
(1+13%)^-n
PV
2016
1
25.104.363,6
0,885
22.216.251,01
2017
2
29.215.217,7
0,783
22.879.800,82
2018
3
33.998.345,9
0,693
23.562.559,14
2019
4
39.563.556,3
0,613
24.265.070,03
2020
5
46.038.572,6
0,543
24.987.892,72
2021
6
53.571.953,9
0,480
25.731.602,02
2022
7
62.336.490,5
0,425
26..496788,78
2023
8
72.533.151,6
0,376
27.284.060,29
2024
9
84.395.676,6
0,333
28.094.040,74
2025
10
98.195.912,6
0,295
28.927.371,69
13
2026
11
114.250.021,9
0,261
29.784.712,59
2027
12
132.925.698,1
0,231
30.666.741,19
2028
13
154.650.557,4
0,204
31.574.154,1
2029
14
179.921.894,4
0,181
32.507.667,31
2030
15
220.038.025,3
0,160
35.182.045,56
Tổng cộng
414.160.758
3.6. Giá trị tài sản cần thẩm định giá vào năm 2030:
((490.221.148,4 - 228.573.616,7)*0,8)/1.4% = 15.346.920.279 đồng
3.7. Giá trị hiện tại của tài sản cần thẩm định giá:
(15.346.920.279 *0,160) + 414.160.758 = 2.867.991.397,25 đồng (làm tròn
2.867.991.400 đồng)
VII. Kết luận:
Qua quá trình khảo sát, tìm hiểu thị trường đồng thời xử lý, phân tích số liệu
của những Bất Động Sản tương đồng với Bất Động Sản mục tiệu. Áp dụng
phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá Bất động sản. Kết quả giá trị
thị trường của thửa đất số 532 của Bà Mã Thị Thu Dung ở xã đa phước, Huyện
bình chánh là 2.867.991.400 đồng (Hai tỷ tám trăm sáu mươi bảy triệu chín
trăm chín mươi mốt ngàn bốn trăm đồng ). Giá của BĐS cần thẩm định giá cao
hơn so với các tài sản so sánh do có vị trí địa lý thuận lợi, giao thông thuận tiện
và khả năng sinh lợi tương đối cao.
VIII. Hạn chế của kết quả thẩm định giá
Các thông tin thu thập được chủ yếu là thông qua môi giới nên thông tin
không được đầy đủ. Giá cả của các tài sản đều là giá chưa qua thương lượng nên
giá trị cuối cùng cao hơn giá thực tế.
Kiến thức chuyên môn về định mức kinh tế kỹ thuật của xoài tứ quý còn
thiếu. Hệ số tăng trưởng và đánh giá thị trường BĐS mang tính tương đối, mang
tính chủ quan của nhóm.
14
15
