Quy trình cho vay và quy trình xóa thế chấp

ĐỀ BÀI: Nghiên cứu qui trình vay ở chi nhánh ngân hàng thương mại với thế chấp tài
sản bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với số tiền muốn vay là 2.5 tỉ,
vay trong 25 năm. Doanh nghiệp đứng ra vay nhưng có bên thứ ba đứng ra thế chấp.
Qui trình xóa thế chấp trước thời hạn.

BÀI LÀM
I. NGHIÊN CỨU QUY TRÌNH VAY
1. Việc doanh nghiệp đứng ra vay nhưng có bên thứ ba đứng ra thế chấp có được
pháp luật cho phép không?
Theo qui định tại Khoản 1 Điều 4 Nghị định 163/2006 về giao dịch bảo đảm
thì:
“Bên bảo đảm là bên có nghĩa vụ hoặc người thứ ba cam kết bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ,
bên bảo lãnh và tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp.”
Vì vậy trong trường hợp này bên cầm cố có thể là người thứ ba cam kết bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
2. Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có đúng theo
quy định của pháp luật không?
Theo qui định tại Khoản 1 Điều 4 Nghị định 163/2006 về giao dịch bảo đảm
thì:
“Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc
thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản bảo đảm có thể là tài
sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch.”
Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản hiện có, thuộc sở hữu
của bên thứ ba cam kết dùng tài sản này để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, vì thế tài sản
bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là hợp pháp.
3. Thời hạn cho vay là 50 năm và mức cho vay là 2,5 tỉ:
Được quy định cụ thể tại Điều 10 và Điều 12 Quyết định số 20 về việc ban
hành quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng, theo đó nếu ngân hàng
thương mại xem xét, căn cứ vào thông tin đã nêu ở 2 điều này để xét xem thời hạn cho

vay 50 năm và mức cho vay 2,5 tỉ là hợp lý hay không.
4. Điều kiện để vay thế chấp:


Được quy định cụ thể trong Khoản 1 Điều 7 Quyết định số 20 về việc ban hành
quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng. Theo đó, doanh nghiệp là tổ
chức Việt Nam thì phải:
- Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự
theo quy định của pháp luật.
- Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp.
- Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết.
- Có dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả;
hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi và phù hợp với quy định
của pháp luật.
- Thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ và hướng
dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
5. Hồ sơ vay vốn
Khoản 1 Điều 14 Quyết định số 20 về việc ban hành quy chế cho vay của tổ
chức tín dụng đối với khách hàng:
“Khi có nhu cầu vay vốn, khách hàng gửi cho tổ chức tín dụng giấy đề nghị vay vốn
(mẫu đính kèm) và các tài liệu cần thiết chứng minh đủ điều kiện vay vốn như quy
định tại Điều 7 Quy chế này.”
Cụ thể:
•

Giấy tờ pháp lý:
- Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp.
- Điều lệ công ty. (hợp danh, TNHH, CTCP)

- Danh sách thành viên (HD, TNHH); danh sách cổ đông sáng lập và cổ đông là

nhà đầu tư nước ngoài (CP).
- Bản sao Thẻ căn cước công dân, Giấy chứng minh nhân dân, Hộ chiếu hoặc
chứng thực cá nhân hợp pháp khác của chủ doanh nghiệp tư nhân, thành viên công ty
HD, thành viên là cá nhân công ty TNHH, cổ đông sáng lập và cổ đông là nhà đầu tư
nước ngoài là cá nhân của CTCP;
- Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài theo
quy định của Luật đầu tư. (công ty HD, TNHH, CP)


- Bản sao Quyết định thành lập, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc tài
liệu tương đương khác của tổ chức và văn bản ủy quyền;
Đối với thành viên, cổ đông là tổ chức nước ngoài thì bản sao Giấy chứng nhận
đăng ký doanh nghiệp hoặc tài liệu tương đương phải được hợp pháp hóa lãnh sự;
- Biên bản họp hội đồng thành viên/ Hội đồng quản trị về việc thực hiện phương
án vay vốn, thế chấp tài sản, ủy quyền đại diện ký kết với ngân hàng.
- Giấy tờ chứng minh chủ sở hữu tài sản được thế chấp là bên thứ ba mà người
này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất hoặc là hợp đồng mua bán).
Khách hàng cần đưa ra các giấy tờ liên quan chứng minh họ là chủ sở hữu của các
tài sản tương ứng nói trên để ngân hàng có căn cứ để cho vay.
• Giấy tờ chứng minh khả năng tài chính:
 Các thủ tục về kế toán theo quy định của Ngân hàng như: Biên lai thuế, hóa
đơn, chứng từ…(nếu có), Báo cáo thuế, Giấy chứng nhận đăng ký thuế, báo
cáo tài chính hàng năm…
 Nguồn thu nhập từ Lương: Hợp đồng lao động; Bảng lương hoặc hóa đơn điện
nước trong 3 tháng, đối với người có thu nhập bán hàng hoặc nhân viên kinh
doanh là 6 tháng.
 Nguồn thu nhập từ kinh doanh: Hóa đơn đầu vào, đầu ra; Hợp đồng mua, bán
hàng hóa.
• Giấy tờ chứng minh mục đích vay vốn

Tùy vào từng mục đích người vay cần phải bổ sung những loại giấy tờ khác nhau.
+ Mục đích tiêu dùng: Hợp đồng mua bán, hóa đơn bán hàng,
+ Mục đích xây sửa nhà: Giấy phép xây- sửa nhà, hợp đồng thi công, bảng kê nguyên
vật liệu.
+ Mục đích mua nhà: Hợp đồng mua bán, giấy chứng nhận nhà bán
• Dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: đề xuất; trong đó có nhu
cầu vốn, vay vốn, cách thức sử dụng vốn và cách thức trả nợ vay trong một khoảng
thời gian xác định.
II. THỦ TỤC XÓA ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Theo Nghị định 83/2013 quy định về thủ tục xóa đăng ký thế chấp, Thủ tục xóa đăng
ký thế chấp Quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

1. Thủ tục xóa đăng ký thế chấp Quyền sử dụng đất


- Các trường hợp đăng ký xóa đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 13) bao gồm:
(1) Chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm;
(2) Hủy bỏ hoặc thay thế giao dịch bảo đảm đã đăng ký bằng giao dịch bảo đảm khác;
(3) Thay thế toàn bộ tài sản bảo đảm bằng tài sản khác;
(4) Xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm;
(5) Tài sản bảo đảm bị tiêu hủy; tài sản gắn liền với đất là tài sản bảo đảm bị phá dỡ,
bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
(6) Có bản án, quyết định của tòa án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật về việc
hủy bỏ giao dịch bảo đảm, tuyên bố giao dịch bảo đảm đã vô hiệu, đơn phương chấm
dứt giao dịch bảo đảm hoặc tuyên bố chấm dứt giao dịch bảo đảm trong các trường
hợp khác theo quy định của pháp luật;
(7) Theo thỏa thuận của các bên.

2. Hồ sơ, thủ tục xóa giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền

với đất
Hồ sơ, thủ tục xóa giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
(Điều 31) bao gồm:
(1) Đơn đề nghị xóa đăng ký giao dịch bảo đảm;
(2) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất hoặc Giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ;
(3) Văn bản đồng ý xóa giao dịch bảo đảm của nhận bảo đảm, trong trường hợp người
yêu cầu xóa đăng ký là bên bảo đảm;
(4) Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu
đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì có văn bản ủy
quyền.


3. Trách nhiệm của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Khi thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thực hiện các công việc sau đây:
(1) Xóa đăng ký trên Giấy chứng nhận và xóa đăng ký trong sổ địa chính, sổ theo dõi
biến động đất đai theo quy định của pháp luật;
(2) Chứng nhận việc xóa đăng ký giao dịch bảo đảm vào đơn yêu cầu xóa đăng ký;
(3) Trả kết quả cho người yêu cầu xóa đăng ký.