Bài dịch môn đầu tư và tài trợ bất động sản tài trợ bất động sản hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA TÀI CHÍNH

ĐẦU TƯ VÀ
BẤT ĐỘNG

TÀI TRỢ
SẢN

CHƯƠNG 2: TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG VÀ HỢP ĐỒNG THẾ
CHẤP
GVHD
Nhóm 2

TS. NGUYỄN THỊ UYÊN UYÊN
ĐINH THỊ LỆ HỒNG
LÊ XUÂN THÚY
ĐỖ CHÂU PHÚC
LÊ HOÀNG YẾN

Tài trợ bất động sản: Mortgages và Notes
Tài trợ có thể là một yếu tố quan trọng trong việc đầu tư bất động sản.
Nhìn chung, khi nhà đầu tư mong muốn nhận được nguồn vốn, họ thường thế
chấp việc sở hữu bất động sản của mình như một điều kiện để có được khoản
vay. Trong nhiều trường hợp, nhà đầu tư cũng thế chấp tài sản cá nhân để đạt
được khoản vay. Những gì ở phần này sẽ là giới thiệu về hợp đồng tín dụng
(Note) và hợp đồng thế chấp (mortgage), hai công cụ pháp lý mà thường được
dùng trong tài trợ bất động sản.
Hợp đồng tín dụng (Notes)
Một hợp đồng tín dụng là một văn bản có vai trò như là bằng chứng về nợ giữa
1

người đi vay và người cho vay và thường gồm các điều khoản mà khoản nợ phải được trả
và quyền cũng như nghĩa vụ của cả hai bên. Nếu không ghi nhận gì thêm thì người đi vay
chịu trách nhiệm cá nhân về các khoản phải trả ở mỗi kì hạn. (những khoản nợ được gọi
là có “quyền truy đòi” đối với người đi vay. ) Trong khi nhiều điều khoản nợ có thể được
ghi nhận, hợp đồng tín dụng thường gồm ít nhất những điều sau:
A. Số tiền đã mượn – đây là giá trị mệnh giá của hợp đồng tín dụng, thường được ứng
trước toàn bộ khi thỏa thuận nợ được thực hiện. Tuy nhiên, trong hình thức cho
vay xây dựng,khoản nợ sẽ được giải ngân trong quá trình xây dựng nhưng không
vượt quá một số lượng tối đa.
B. Lãi suất- có thể là lãi suất cố định hoặc lãi suất có điều chỉnh. Nếu là lãi suất có
điều chỉnh, việc lãi suất sẽ được điều chỉnh như thế nào sẽ được cụ thể hóa.
C. Số tiền trả mỗi kỳ, ngày thanh toán và số lần thanh toán sẽ được thực hiện bởi
người đi vay – (ví dụ: $500 sẽ được trả vào ngày 1 mỗi tháng trong 300 tháng).
D. Ngày đáo hạn, là lúc tất cả những khoản thanh toán còn lại phải được chi trả.
E. Bất động sản có vai trò như là sự đảm bảo cho khoản nợ được chứng nhận bởi văn
bản thế chấp (sẽ được thảo luận sau).
F. Áp dụng của các khoản thanh toán, thường được thực hiện để chi trả đầu tiên đối
với các khoản phí/phạt, lãi suất, và sau đó là sự giảm trong vốn gốc.
G. Không thực hiện thanh toán – xảy ra khi người đi vay không thực hiện một hoặc
nhiều nghĩa vụ dưới điều khoản của hợp đồng tín dụng. Việc không thực hiện
thanh toán xảy ra bởi vì việc không thanh toán khoản tiền phải trả.
H. Phạt thanh toán trễ và điều khoản gia hạn- điều khoản gia hạn cụ thể hóa khoảng
thời gian thêm mà khoản thanh toán có thể được chi trả (thường với mức phạt) mà
người cho vay không tuyên bố rằng người đi vay đã không thực hiện nghĩa vụ.
Người cho vay không từ bỏ quyền tuyên bố rằng người đi vay không thực hiện
nghĩa vụ nợ tại một số ngày trong tương lai thông qua các khoảng thời gian gia
hạn thêm. Việc gia hạn thường được sử dụng bởi người cho vay khi mà họ tin rằng
người đi vay sẽ thực hiện thanh toán trễ. Họ cho thêm thời gian để người đi vay

thực hiện chi trả khi mà họ tin rằng lợi ích từ việc này sẽ cao hơn là thời gian và
chi phí tuyên bố là người vay không thực hiện nghĩa vụ nợ và tiến hành phát mãi
tài sản.
I. Điều khoản, nếu có, cho việc thanh toán sớm hoặc thanh toán trước một phần hay
toàn bộ số nợ hiện có thường được gọi là “đặc quyền thanh toán trước hạn”. Nó
cho phép người đi vay thực hiện các khoản thanh toán sớm, hoặc để trả lại khoản
vay một phần hoặc toàn phần trước khi đáo hạn. Nếu được cho phép, giấy trả nợ
sẽ cho thấy liệu các khoản thanh toán trong tương lại có được giảm hoặc kì hạn
thanh toán có được rút ngắn. Điều khoản này là một đặc quyền chứ không phải
quyền vì số tiền thanh toán và số lượng các khoản thanh toán được thực hiện bởi
người đi vay được cụ thể hóa trong phần C. Một điều khoản thanh toán trước hạn
thường được đưa vào các khoản vay mua nhà ở. Tuy nhiên, khi tài trợ cho các bất
động sản tạo ra thu nhập, việc thanh toán trước hạn có thể bị hạn chế và phải trả
phí hoặc khoản bị phạt.
J. Thông báo về việc không thực hiện nghĩa vụ nợ và điều khoản hối thúc – trong các
2


K.

L.

M.
N.

O.

khoản thanh toán quá khứ, người cho vay phải thông báo cho người đi vay rằng họ
đang không thực hiện nghĩa vụ. Người cho vay có thể sau đó có thể kết thúc nhanh
hợp đồng cho vay bằng cách yêu cầu tất cả các khoản nợ còn lại được thanh toán

ngay bởi người đi vay.
Điều khoản miễn truy hồi- như đã đề cập ở trên, khi người đi vay kí vào hợp đồng
tín dụng, họ chịu trách nhiệm cá nhân, nói cách khác là khoản nợ là “có thể truy
hồi”. Điều này có nghĩa rằng nếu họ không thực hiện nghĩa vụ, người cho vay có
thể thực hiện các hoạt động pháp lý dẫn đến việc bán những tài sản khác của người
đi vay (cổ phiếu, trái phiếu và các bất động sản khác) để bù đắp tất cả các khoản
phải trả trong quá khứ theo điều khoản hợp đồng. Trái lại, “điều khoản miễn truy
hồi” là một điều khoản mà hợp đồng tín dụng ghi rõ những điều kiện hoặc người
cho vay đồng ý không yêu cầu trách nhiệm cá nhân của người đi vay trong trường
hợp không thực hiện nghĩa vụ nợ. Trong trường hợp này, người cho vay có thể chỉ
thực hiện hành động buộc bán các tài sản mà thế chấp cho khoản nợ. Người đi vay
được miễn trách nhiệm cá nhân về khoản nợ. Điều khoản này cực kì quan trọng
đối với nhà đầu tư và phát triển bất động sản.
Khoản vay được chuyển giao cho người khác – điều khoản này thể hiện dưới các
điều kiện nào thì người vay sẽ được phép thay thế một người khác vào vị trí của
mình, người này sau đó sẽ đảm đương trách nhiệm chi trả các khoản thanh toán nợ
còn lại. Điều này có thể xảy ra nếu người vay mong muốn bán 1 tài sản cho người
khác trong khi cho phép người mua đạt được các điều kiện vay hấp dẫn mà đã
được thương lượng trước đó. Người cho vay mà từ chối quyền này của người đi
vay có thể cấm và/ hoặc bao gồm điều khoản “thanh toán toàn bộ khoản vay trước
khi bán tài sản” mà yêu cầu tất cả những khoản thanh toán còn lại phải được trả
trước khi bán hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản. Tuy nhiên, nếu hợp đồng
tín dụng cho phép người sở hữu mới đối với tài sản có thể đảm đương khoản nợ,
người cho vay thường yêu cầu khả năng tín dụng của người sở hữu mới phải tương
đương với người sở hữu cũ, hoặc là được chấp nhận bởi người cho vay. Hợp đồng
tín dụng có thễ cũng cụ thể hóa liệu người đi vay còn phải chịu trách nhiệm cá
nhân hoặc là được miễn trách nhiệm đối với khoản nợ khi mà nó đã được chuyển
cho người đi vay mới.
Điều khoản chuyển giao – điều khoản cho phép người cho vay quyền bán hợp
đồng tín dụng cho một bên khác mà không cần có sự đồng ý của người đi vay.

Các khoản ứng trước trong tương lai – điều khoản này là việc người vay tiền có
thể yêu cầu vay thêm đến một số lượng tối đa hoặc phần trăm tối đa trên tổng giá
trị tài sản với cùng điều khoản ghi trong thỏa thuận vay lúc đầu. Sự gia tăng thêm
trong khoản vay có thể có sự điều chỉnh trong lãi suất.
Việc giải chấp của người cho vay – người cho vay đồng ý trả lại tài sản thế chấp
khi khoản vay được trả hết.

Hợp đồng thế chấp (Mortgage)
Phần tiếp theo là các thảo luận chung về các hợp đồng thế chấp. Hầu hết các thảo
luận áp dụng với tất cả các hợp đồng thế chấp. Các điều khoản cụ thể cho bất động sản
3


dung để ở và dung để kinh doanh và các khoản vay xây dựng sẽ được thảo luận khi các
chủ đề này được giới thiệu. Việc tận dung các nguồn vay để mua bất động sản là phương
pháp phổ biến nhất của việc tài trợ cho việc mua bất động sản. Quá trình này bao gồm
việc người mua vay vốn từ người cho vay và sau đó sử dụng nguồn vốn này và những
nguồn vốn khác để mua tài sản. Các nguồn vốn thường mượn với mục đích sử dụng để
đạt được bất động sản mà sẽ được xem như đảm bảo cho khoản vay. Tuy nhiên, khoản
vay cũng có thể được tái tài trợ từ lần này sang lần khác và khoản vay mới được thực
hiện như là một khoản đảm bảo. Bất động sản được được người cho vay xem như khoản
thế chấp tuyệt vời cho món nợ, và người cho vay đạt được lợi ích được đảm bảo từ bất
động sản được thế chấp cho khoản nợ đó.
Định nghĩa của hợp đồng thế chấp
Trong hầu hết các trường hợp phổ biến, hợp đồng thế chấp được tạo ra trong một
giao dịch mà một bên dùng tài sản bất động sản để cam kết đối với một bên khác cho
nghĩa vụ nợ. Một hợp đồng tín dụng (được thảo luận phần trên) thường được thực hiện
cùng lúc với hợp đồng thế chấp. Hợp đồng tín dụng này tạo ra nghĩa vụ phải trả nợ theo
điều khoản và được đảm bảo bằng bất động sản. Yếu tố thiết yếu đối với hợp đồng thế
chấp là nghĩa vụ chi trả và cam kết dùng bất động sản như một tài sản đảm bảo đối với

nghĩa vụ nợ. Nói chung, khi một khoản vay được thực hiện bởi người đi vay nhằm mua
bất động sản bao gồm bất động sản hiện hữu và nâng cấp, khoản vay đó được gọi là “hợp
đồng thế chấp bằng tiền” (được thảo luận chi tiết hơn ở phần sau của chương). Điều này
trái ngược với các khoản vay xây dựng, khoản vay được dùng để tái tài trợ cho khoản nợ
hiện hữu, …
Mối quan hệ giữa hợp đồng thế chấp và hợp đồng tín dụng
Thông thường, nghĩa vụ nợ được đảm bảo bởi bất động sản được ghi nhận trong
hợp đồng tín dụng riêng lẻ. Như được chỉ ra ở phần thảo luận về hợp đồng tín dụng, trừ
khi hợp đồng tín dụng gồm điều khoản miễn truy đòi, nếu không nó là bằng chứng về
khoản nợ và đòi hỏi nghĩa vụ cá nhân của người đi vay. Hợp đồng thế chấp thường là một
hợp đồng riêng mà dùng bất động sản đã được xác định làm tài sản đảm bảo cho món nợ.
Do đó, người cho vay có 2 nguồn mà thu lại số tiền đã vay: (1) từ người đi vay (2) từ tài
sản dùng làm tài sản đảm bảo cho hợp đồng tín dụng. Trong trường hợp người đi vay
không thực hiện nghĩa vụ chi trả, người cho vay có thể lựa chọn phớt lờ hợp đồng thế
chấp và kiện dựa trên hợp đồng tín dụng. Kết quả phán quyết có thể dựa trên hợp đồng
tín dụng mà bao gồm các tài sản khác của người đi vay và bán các tài sản này để đáp ứng
quyền của chủ nợ, cho phép chủ nợ thu lại lượng tiền đang nợ nhanh hơn là phải kê biên
bất động sản. Trong thực tế, người cho vay thường sẽ lựa chọn kiện dựa trên hợp đồng tín
dụng hoặc là phát mãi bất động sản ngay cùng lúc. Các hợp đồng thế chấp thường bao
gồm các điều khoản quan trọng đối với cả người đi vay và người cho vay. Những điều
khoản này là sự cam kết, nghĩa vụ và trách nhiệm của người đi vay, người các khoản
thanh toán dưới điều khoản của hợp đồng tín dụng. Các điều khoản này thường được ghi
nhận lại trong hợp đồng tín dụng, hoặc hợp đồng tín dụng có thể bao gồm những điều
khoản này bằng cách tham chiếu trong hợp đồng bất động sản.
Quyền lợicó thể được thế chấp
Hầu hết mọi người quen nghĩ về các hợp đồng thế chấp liên quan đến việc sở hữu
4


hoàn toàn. Tuy nhiên bất kỳ loại bất động sản nào có thể bán, tặng, chuyển nhượng – đều

có thể được thế chấp. Do đó , những loại tài sản đa dạng như vậy có thể là bất động sản
sở hữu toàn phần, sở hữu trọn đời, bất động sản thuê hàng năm, tài sản còn lại, tài sản
thừa kế, tài sản thuê theo hợp đồng, và quyền để mua bất động sản. Liệu rằng đối với sự
đánh giá về mức độ an toàn của hoạt động kinh doanh, người cho vay có sẵn sàng cho
vay dựa trên các bất động sản như vậy là một vấn đề khác.
Các yêu cầu tối thiểu đối với các hợp đồng thế chấp.
Một bất động sản bao gồm việc chuyển giao lợi ích từ bất động sản từ người sở
hữu bất động sản sang người cho vay. Tình trạng gian lận đòi hỏi rằng phải có hợp đồng
ghi nhận. Một khối lượng lớn các khoản cho vay mua bất động sản ngày nay là các khoản
cho vay đối với các định chế tài chính, và các hợp đồng thế chấp của các định chế là các
hợp đồng được tiêu chuẩn hóa. Tuy vậy, không có hình thức cụ thể nào yêu cầu đối với
một khoản vay hợp lệ. Thực tế, mặc dù các hợp đồng thế chấp được ghi nhận bằng hợp
đồng, một bất động sản hợp lệ cũng có thể được viết tay. Yêu cầu đối với hợp đồng bất
động sản hợp lệ gồm (1) ghi nhận mục đích của các bên tạo ra tài sản đảm bảo đối với bất
động sản vì lợi ích cho hợp đồng thế chấp và (2) các điều khoản khác được yêu cầu bởi
luật.
Ở Mỹ, luật đối với hợp đồng thế chấp chịu sự chi phối chủ yếu của luật tiểu bang.
Do đó, để có hiệu lực, hợp đồng thế chấp phải đáp ứng các yêu cầu của luật tiểu bang mà
bất động sản đóng vai trò là tài sản thế chấp thuộc về.
Liệu một bản in ấn của công cụ cho vay mua bất động sản được sử dụng hay là
luận sư tạo nên một mẫu hợp đồng đặc biệt thì nên luôn có những điều sau đây:
1. Chúng minh nhân dân thích hợp của người cho vay và người đi vay.
2. Những mô tả thích hợp đối với tài sản dùng làm tài sản thế chấp đối với khoản
vay.
3. Các điều khoản sở hữu và đảm bảo
4. Điều khoản từ chối quyền của quá phụ.
5. Bất kỳ các điều khoản yêu cầu và thỏa thuận hợp đồng.
Tất cả những điều khỏa và thỏa thuận hợp đồng được bao gồm trong hợp đồng tín
dụng có thể được bao gồm trong hợp đồng thế chấp cũng như thực hiện tham chiếu trong
hợp đồng tín dụng ở hợp đồng thế chấp

Mặc dù hàng tá luật bất động sản còn chịu sự chi phối của luật tiểu bang, môt số
lượng lớn các quy định liên bang cũng có hiệu lực trong luật cho vay mua bất động sản.
Hơn nữa, trong những năm gần đây, chính quyền liên bang đã hành động để trực tiếp thay
thế luật tiểu bang trong nhiều lĩnh vực (ví dụ: thay thế luật cho vay cắt cổ, sự hạn chế của
tiếu bang đối với các điều khoản trả hết nợ trước khi bán, và xây dựng các điều kiện cho
việc cho phep các koarn trả trước đối với các văn tự thế chấp và các khoản phạt đốt với
khoản thanh toán trước). Điều này đặc biệt đúng trong các khoản vay mua nhà ở. Các
khoản cho vay mua bất động sản kinh doanh là ngoài lệ đối với các luật liên bang này.
Thêm vào đó, chính quyền liên bang đã tác động một cách mạnh mẽ gián tiếp lên
các giao dịch cho vay mua bất động sản bằng hình thức tài trợ cho các cơ quan và các
định chế bán tư nhân mà hỗ trợ cho tất cả mọi mục đích và thành lập nên thị trường thứ
5


cấp cho các khoản vay mua nhà ở. Hiệp hội tài trợ vốn vay bất động sản quốc gia và liên
bang (FNMA) và công ty cho vay mua nhà liên bang (FHLMC) đã bắt đầu sử dụng mẫu
hợp đồng thế chấp được chuẩn hóa chung cho mục đích tạo điều kiện cho các giao dịch
trên thị trường thứ cấp ở quy mô quốc gia. Mẫu cho vay chuẩn chung của FNMA và
FHLMC đã được sử dụng rộng rãi bởi những nhà cho vay mua nhà ở mà đã thay thế việc
sử dụng mẫu cho vay được sử dụng bởi các định chế đơn lẻ. Một lý do của sự phổ biến
của mẫu cho vay với các nhà cho vay mua nhà để ở là nó được sẵn sàng chấp nhận bởi
các định chế thị trường thứ cấp lớn trong trường hợp những người cho vay mong muốn
bán bất động sản sau khi chúng được tạo ra.
Các điều khoản thế chấp quan trọng
Vượt ra ngoài phạm vi của chương này để thảo luận về tất cả các điều khoản và
các giao ước mà có thể được tìm thấy trong tài liệu thế chấp. Chúng tôi sẽ đề cập đến
một số trong những điều khoản quan trọng hơn, tuy nhiên, để người đọc đạt một sự đánh
giá tốt về tính hiệu quả các điều khoản này ta có thể đặt vào vị thế của người vay và
người cho vay.
Kinh phí cho khoản Thuế và Bảo hiểm

Điều khoản này yêu cầu người thế chấp nộp số tiền cần thiết để trang trải các loại
thuế tài sản và bảo hiểm cháy nổ tài sản và thương vong, cộng với phí bảo hiểm thế chấp,
nếu người cho vay yêu cầu, khoản trả góp hàng tháng trước khi đến hạn, nếu không
khoản thanh toán đó bị vi phạm luật. Mục đích của điều khoản này nhằm cho phép bên
nhận thế chấp trả các khoản còn thiếu tiền của bên thế chấp khi đến hạn thay vì dựa vào
người thế chấp để thực hiện thanh toán đúng hạn của họ. Bằng cách này bên nhận thế
chấp có thể bảo vệ mình tốt hơn hoặc lợi ích an toàn của mình chống lại các thế chấp cho
các khoản thuế, mà thường được ưu tiên hơn các thế chấp đầu tiên, và chống lại sai sót
trong bảo hiểm. Khoản kinh phí này có thể được giữ tại tài khoản tín chấp (bảo chứng)
cho bên thế chấp.
Các khoản phí và quyền giữ thế chấp
Điều khoản này yêu cầu người thế chấp trả tất cả các khoản thuế, khoản bị đánh
thuế, phí, và khoản bồi thường nếu phát sinh trên tài sản, điều này được ưu tiên hơn các
thế chấp và phải trả tất cả các khoản thanh toán thuê theo hợp đồng, nếu có. Lý do cho
điều khoản này là vì lợi ích an toàn của bên nhận thế chấp có thể được trả hết nợ nếu
những khoản bồi thường, hoặc thế chấp, không được thanh toán, vì họ thường có thể ưu
tiên lên trên lợi ích của các chủ nợ khác. Ví dụ, nếu thuế và các khoản đánh giá không
được trả, khoản thế chấp đầu tiên trên tài sản có thể được trả hết trong một cuộc bán để
đáp ứng các khoản thế chấp thuế, nếu không bên nhận thế chấp hoặc là nhà thầu thành
công tại cuộc bán đấu giá cưỡng chế tài sản hoặc nộp thuế để giữ tài sản khỏi cuộc bán
đấu giá.
Bảo hiểm Nguy hiểm
Điều khoản này yêu cầu người thế chấp để có được và duy trì sự bảo hiểm đối với
tổn thất hoặc thiệt hại đối với tài sản do hỏa hoạn và các rủi ro khác, chẳng hạn như
những cơn bão, mưa đá, nổ, và khói. Trong thực tế, điều khoản này thừa nhận rằng bên
6


nhận thế chấp cũng như bên thế chấp có quyền lợi bảo hiểm trong các tài sản thế chấp.
Quyền lợi bảo hiểm của bên nhận thế chấp là số tiền của các khoản nợ thế chấp.

Bảo quản và bảo trì tài sản
Điều khoản này buộc các bên thế chấp duy trì tài sản trong tình trạng tốt và không
tham gia vào hoặc cho phép hành vi lãng phí. Khoản này công nhận rằng bên nhận thế
chấp có một quyền có giá trị trong việc ngăn chặn các tài sản thế chấp không bị hư hại
đến mức mà giá trị tài sản thế chấp của tài sản bị giảm sút.
Chuyển nhượng tài sản hoặc quyền lợi của người đi vay (thế chấp)
Điều khoản này, được gọi là due-on- sale clause, cho phép bên nhận thế chấp để
tăng tốc nợ (tức là, hành động để làm cho dư nợ cộng với lãi suất tích lũy ngay lập tức
đến hạn và phải trả) khi tài sản, hoặc một số quyền lợi trong tài sản , được chuyển
nhượng mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp. Mục đích của điều
khoản due-on-sale là để cho phép bên nhận thế chấp bảo vệ lợi ích an toàn của mình
hoặc bằng cách phê duyệt bất kỳ điều khoản với chủ sở hữu mới. Các điều khoản cũng có
thể cho phép bên nhận thế chấp tăng lãi suất tiền vay theo giá thị trường hiện tại. Điều
này, tất nhiên, làm giảm khả năng các chủ sở hữu mới giả định một khoản vay với lãi suất
hấp dẫn.
Quyền của người vay để phục hồi
Điều khoản này giao dịch với quyền của bên thế chấp để khôi phục lại các điều
khoản trả nợ gốc trong các lưu ý sau khi người nhận thế chấp đã gây ra sự gia tăng của
nợ. Nó cung cấp cho bên thế chấp quyền ngưng quá trình tịch thu tài sản bất cứ lúc nào
trước khi quyết định được thực thi bắt buộc đối với thế chấp (tức là trước quyết định về
việc bán tài sản được đưa ra) nếu bên thế chấp thực hiện những điều sau:
1. Trả cho bên nhận thế chấp các khoản tiền mà sau đó sẽ đến hạn khi không có
việc gia tăng nợ xảy ra.
2. Khắc phục bất kỳ rủi ro vỡ nợ của bất kỳ điều khoản hoặc các thỏa thuận khác.
3. Trả tất cả các chi phí phát sinh do người cho vay thế chấp trong việc thực thi thế
chấp.
4. Thực hiện hành động như người cho vay có thể yêu cầu hợp lý để đảm bảo rằng
quyền lợi của người cho vay thế chấp trong các tài sản và nghĩa vụ của bên thế chấp
phải trả là không thay đổi.
Right of Entry: Người cho vay trong quyền sở hữu

Điều khoản này quy định rằng khi tăng tốc hoặc từ bỏ tài sản, người cho vay (hoặc
người tiếp nhận được chỉ định về mặt pháp lý) có thể vào bất động sản để bảo vệ sự an
toàn. Người cho vay có thể thu tiền thuê cho đến khi khoản thế chấp bị tịch thu. Tiền thuê
thu được phải được áp dụng đầu tiên cho các chi phí quản lý và điều hành tài sản, và sau
đó đến các khoản nợ thế chấp, các khoản thuế bất động sản, bảo hiểm, và các nghĩa vụ
khác của bên thế chấp theo quy định tại thế chấp.
Dự tính tổng khoản vay trong tương lai
Trong khi điều được mong đợi rằng một thế chấp sẽ luôn định rõ tổng số nợ dự
7


kiến bảo đảm, thì số tiền này có thể nằm trong bản chất của một dự báo tổng số nợ thể
hiện trong từng kì. Nói cách khác, một thế chấp có thể bao gồm những dự tính trong
tương lai bao gồm cả khoản hiện tại. Ví dụ, một thế chấp có thể được đưa ra bằng văn
bản rằng nó sẽ bảo vệ một số khoản vay tiếp theo một dòng của tín dụng mở rộng bởi bên
cho vay với bên vay. Trong trường hợp tổng số tiền không thể dự báo được chính xác, ít
nhất là tính chất chung của những khoản dự tính hoặc khoản vay phải được rõ ràng từ các
từ ngữ của thế chấp.
Như một minh hoạ của việc thế chấp dự tính trong tương lai, đôi khi được gọi là
thế chấp mở rộng, xem xét các hình thức cho vay xây dựng. Ở đây người vay sắp xếp
trước với người cho vay về tổng số tiền, thường là được ghi trong thế chấp, rằng sẽ được
giải ngân, theo từng giai đoạn, thế chấp để đáp ứng một phần của chi phí xây dựng khi nó
tiến hành. Khi dự án đang thực hiện, bên thế chấp có quyền kêu gọi bên cho vay tạm giải
ngân cho vay. Tất cả những cải tiến trở thành bảo đảm theo các điều khoản của việc thế
chấp như chúng được xây dựng từ trước.
Điều khoản phụ
Ý nghĩa của điều khoản này, người nắm giữ tài sản thế chấp đầu tiên đồng ý tạo ra
cấp cơ sở thế chấp của nó trong việc ưu tiên cho việc thế chấp của các chủ nợ khác. Một
điều khoản phụ có thể được sử dụng trong những tình huống mà người bán cung cấp tài
chính bằng cách lấy lại thế chấp từ người mua, và người mua cũng có ý định thế chấp vào

ngân hàng hoặc tổ chức tài chính khác, thường là để phát triển hay xây dựng một sự cải
tiến. Tổ chức tài chính nói chung sẽ yêu cầu khoản vay của họ được ưu tiên chấp đối với
khoản vay tại các tổ chức tài chính. Do đó, người bán phải đồng ý để bao gồm một khoản
phụ vào hợp đồng thế chấp, theo đó bên bán đồng ý mức đưới ưu tiên ưu tiên trong việc
thế chấp cho khoản vay ngân hàng. Điều này đảm bảo rằng ngay cả khi thế chấp của
người bán được ghi lại trước khi vay ngân hàng, nó sẽ không được ưu tiên khi xử lý so
với khoản vay từ ngân hàng..

Giả định Thế chấp
Khi bên thế chấp chuyển nhượng quyền của mình cho bên khác, câu hỏi đặt ra,
"Liệu người mua tài sản có đồng ý chịu trách nhiệm thanh toán các khoản nợ thế chấp và
giải phóng bên thế chấp (người bán) khỏi nghĩa vụ thanh toán của mình?" Nếu đây là ý
định của cả hai bên, giả định trong thế chấp bởi người mua tài sản sẽ đóng vai trò giải
quyết mục đích này. Hợp đồng chuyển nhượng, sau khi xác định bản chất của việc thế
chấp ảnh hưởng đến tài sản, sẽ có một điều khoản thể hiện người được mua tài sản chấp
nhận và đồng ý trả các nghĩa vụ nợ cho bên thế chấp như là một điều kiện để xem xét
việc chuyển nhượng này. Điều khoản cần được diễn đạt ra bằng ngôn ngữ mà không gây
hiểu lầm về ý định này.
Một thỏa thuận giả định có dạng của một hợp đồng bồi thường. Nó còn thay đổi
trách nhiệm thanh toán các khoản nợ từ người chuyển nhượng (người bán) cho người
mua tài sản. Lúc này, người mua tài sản sẽ đứng ở vị trí của người bảo lãnh để thanh toán
các khoản nợ. Tuy nhiên, một sự sắp xếp như vậy chỉ rằng buộc hai bên người chuyển
nhượng và người mua tài sản. Vì người nhận thế chấp không phải là một đối tượng của
8


cuộc thỏa thuận này, họ không bị ràng buộc bởi nó. Vì thế, Bên nhận thế chấp vẫn có
quyền đòi sự chi trả từ phía người thế chấp ban đầu để chịu trách nhiệm. Do đó, nếu một
tài sản được bán với một giả định cho vay và chủ sở hữu mới từ chối thanh toán, người
cho vay có thể bắt chủ sở hữu trước đó chịu trách nhiệm trừ khi người chủ cũ đã được

giải phóng khỏi khoản nợ.
Giải phóng bên chuyển nhượng khỏi khoản nợ được chịu trách nhiệm
Khi người vay thế chấp chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản cho người khác và
người mua tài sản chấp nhận chịu trách nhiệm khoản thế chấp của người chuyển nhượng,
người cho vay có thể có hoặc không giải phóng người vay thế chấp ban đầu khỏi trách
nhiệm cá nhân đối với các khoản nợ thế chấp. Quyết định giải phóng sẽ phụ thuộc vào
giá trị của các tài sản bảo đảm, khả năng tài chính của người mua tài sản, và các yếu tố
khác ảnh hưởng đến thái độ của nhà cho vay đối với giao dịch này. Người nhận thế chấp
cũng không thể chắc chắn về việc bãi trừ của người thế chấp ban đầu nếu kết quả sẽ là
làm tăng các rủi ro tín dụng, trừ khi người nhận thế chấp được bồi thường một cách nào
đó (vd tỷ lệ sinh lời cao hơn).

Yêu cầu quyền sở hữu khoản thế chấp “Tùy thuộc vào…
Khi bên thế chấp chuyển nhượng quyền của mình cho bên khác, câu hỏi đặt ra,
"Liệu người mua tài sản có đồng ý chịu trách nhiệm thanh toán các khoản nợ thế chấp và
giải phóng bên thế chấp (người bán) khỏi nghĩa vụ thanh toán của mình?" Nếu đây là ý
định của cả hai bên, giả định trong thế chấp bởi người mua tài sản sẽ đóng vai trò giải
quyết mục đích này. Hợp đồng chuyển nhượng, sau khi xác định bản chất của việc thế
chấp ảnh hưởng đến tài sản, sẽ có một điều khoản thể hiện người được mua tài sản chấp
nhận và đồng ý trả các nghĩa vụ nợ cho bên thế chấp như là một điều kiện để xem xét
việc chuyển nhượng này. Điều khoản cần được diễn đạt ra bằng ngôn ngữ mà không gây
hiểu lầm về ý định này.
Một thỏa thuận giả định có dạng của một hợp đồng bồi thường. Nó còn thay đổi
trách nhiệm thanh toán các khoản nợ từ người chuyển nhượng (người bán) cho người
mua tài sản. Lúc này, người mua tài sản sẽ đứng ở vị trí của người bảo lãnh để thanh toán
các khoản nợ. Tuy nhiên, một sự sắp xếp như vậy chỉ rằng buộc hai bên người chuyển
nhượng và người mua tài sản. Vì người nhận thế chấp không phải là một đối tượng của
cuộc thỏa thuận này, họ không bị ràng buộc bởi nó. Vì thế, Bên nhận thế chấp vẫn có
quyền đòi sự chi trả từ phía người thế chấp ban đầu để chịu trách nhiệm. Do đó, nếu một
tài sản được bán với một giả định cho vay và chủ sở hữu mới từ chối thanh toán, người

cho vay có thể bắt chủ sở hữu trước đó chịu trách nhiệm trừ khi người chủ cũ đã được
giải phóng khỏi khoản nợ.
Nhưng nếu như người mua nhận thấy rằng thực hiện thanh toán thêm không có lợi
ích gì, hoặc nêú họ trở nên mất khả năng về tài chính để làm như vậy, họ có thể dựa trên
các khoản “tùy thuộc vào” khi thanh toán của họ. Bằng cách làm như vậy, họ có nguy cơ
bị mất bất cứ vốn nào họ có trong tài sản. Tuy nhiên, người mua không thể bị truy tố
nghĩa vụ chi trả về số lượng món nợ mà họ đảm nhận. Người bán vẫn còn trách nhiệm cá
nhân và có thể bị truy tố về bất kỳ khoản nợ nào còn lại sau phán quyết thiếu hụt từ việc
9


bán nhà bị tịch thu.
Nó rõ ràng là rủi ro hơn cho người bán tài sản thế chấp (người thế chấp ban đầu).
Nếu như được lựa chọn, họ sẽ thường thích người mua có trách nhiệm đảm nhận thế chấp
trừ khi họ được đền bù cho rủi ro bổ sung mà họ thực hiện như một bảo lãnh (ví dụ, bằng
cách nhận một mức giá cao hơn đối với tài sản).
Tài sản đảm bảo cho thế chấp
Các tài sản được bảo đảm thế chấp để bảo đảm cho khoản vay không chỉ bao gồm
diện tích đất và các công trình xây dựng trên đất mà còn có các tiện ích và đồ đạc cố
định. Ngoài ra, hợp đồng thế chấp có thể quy định tài sản bảo đảm thế chấp cũng bao
gồm quyền sử dụng tài nguyên thiên nhiên (ví dụ, khoáng sản, gỗ, dầu và khí đốt, và
nước, ven sông) và thậm chí quyền cho thuê và kiếm lợi nhuận từ cho bất động sản.
Những tiện ích gắn liền với tài sản thường luật coi như vẫn là tài sản thế chấp, bất kể tiện
ích được tạo ra trước hoặc sau khi thế chấp được thực thi. Một ví dụ về tiện ích, nếu tồn
tại vào thời điểm tài sản được thế chấp, sẽ được đảm bảo cho thế chấp thậm chí nếu nó
không được đề cập trong Hợp đồng thế chấp. Việc kê biên tài sản thế chấp sẽ không làm
mất những tiện ích này. Tuy nhiên, các tiện ích được tạo ra sau khi thực hiện đăng ký thế
chấp, tuy nhiên, sẽ bị mất đi bởi việc kê biên tài sản.
Một thế chấp cũng thường sẽ chứa những gì được gọi là Điều khoản danh mục tài
sản sau thế chấp như là một phần của mô tả của các loại tài sản được bảo đảm cho việc

thế chấp. Điều khoản này quy định rằng tài sản có được khi thực hiện thế chấp đó trở
thành một phần của bất động sản được bao gồm trong bảo đảm thế chấp. Danh mục tài
sản sau thế chấp bao gồm cả những cải tiến thêm được dựng lên trên các tài sản hoặc đồ
đạc sẽ trở thành một phần của tài sản bất cứ lúc nào trong tương lai cho đến khi các
khoản nợ vẫn còn. Tòa án nói chung đã khẳng định tính hợp lệ của Điều khoản danh mục
tài sản sau thế chấp, và Đạo luật Giao dịch Đất đai thống nhất (Ulta) công khai chấp nhận
điều này.
Các thế chấp phát sinh thêm
Trong các giao dịch tài chính bất động sản đơn giản, chẳng hạn như những hợp
đồng dính tới nhà ở tư nhân, các đặc tính của cấu trúc thế chấp có thể dễ dàng xác định.
Việc thế chấp cao cấp hoặc thế chấp trước đó thường được gọi là thế chấp lần đầu. Tất
cả những trường hợp khác được phân là thế chấp phát sinh thêm. Trong các trường hợp
cụ thể, có thể có một hoặc nhiều hơn các thế chấp phát sinh thêm hoặc không có gì cả.
Một khoản thế chấp phát sinh thêm, thường được gọi là một thế chấp thứ hai, đôi khi
được sử dụng để thu hẹp khoảng cách giữa giá của tài sản và các khoản thế chấp đầu tiên
và số tiền có sẵn cho người thế chấp để sử dụng như là một khoản thanh toán giảm sút.
Theo truyền thống thế chấp thứ hai thường là vay ngắn hạn và quy định một lãi suất cao
hơn so với các khoản thế chấp đầu tiên vì các nguy cơ có liên quan với tình trạng của họ.
Đăng ký thế chấp
10


Trừ khi các đạo luật của nhà nước yêu cầu nó, việc đăng ký không phải là thiết yếu
đối với hiệu lực của một thế chấp bởi vì nó là một thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên
nhận thế chấp. Hành động đăng ký không tạo nên quyền mà không có trước đó, nhưng nó
cung cấp thông báo về sự tồn tại và tác động của việc thế chấp. Đăng ký thế chấp bảo vệ
người sở hữu nó bằng cách cho ông hoặc bà ta quyền ưu tiên trong những hành vi sau đó
của bên thế chấp. Ví dụ, nếu một thế chấp không đăng ký, bên thế chấp có thể thế chấp
tài sản cho bên cho vay thứ hai. Nếu bên cho vay thứ hai này không có thông báo về việc
khoản thế chấp đầu tiên, người cho vay thứ hai sẽ quyền nhận ưu tiên xử lý tài sản hơn

người nhận thế chấp ban đầu. Nói chung, các ưu tiên của thế chấp tiếp được xác định bởi
thời gian họ được chấp nhận hồ sơ.
Như chúng ta đã thảo luận, các hành vi đăng ký cung cấp cơ hội cho việc bảo vệ
người nắm giữ các quyền lợi về tài sản, nhưng đồng thời đặt họ vào trách nhiệm tận dụng
các cơ hội này. Thất bại trong việc kiểm tra các hồ sơ thế chấp cho trước hoặc đăng ký
thế chấp có thể dẫn đến thiệt hại cho bên nhận thế chấp. Trong hầu hết các tiểu bang, một
thế chấp lần 2 mà không nhận thông báo về sự tồn tại của một thế chấp ban đầu sẽ được
ưu tiên xử lý hơn. Thậm chí ghi nhận tiếp theo của một vay thế chấp cao cấp thường sẽ
không nâng nó thành một ưu tiên cao.
Nguồn tài trợ khác
Tài trợ của người bán
Một nguồn tín dụng cho người mua bất động sản thực thường là người bán. Nếu
người bán sẵn sàng để lấy lại tài sản thế chấp như một phần hoặc thanh toán đầy đủ theo
giá giao dịch, nó được gọi là tài trợ của người bán. Loại tài trợ được sử dụng khi:
1. Tài trợ thế chấp của bên thứ ba là quá đắt hoặc không có.
2. Bên mua không đủ điều kiện cho tín dụng thế chấp dài hạn vì khoản đặt cọc nhỏ

hoặc khó khăn trong thu nhập hàng tháng.
3. Người bán mong muốn tận dụng lợi thế của phương pháp trả góp tăng doanh số
bán hàng.
4. Người bán muốn làm tăng giá của tài sản bằng cách đưa ra mức lãi suất thấp hơn
đối với thế chấp, qua đó tạo thêm thu nhập từ lãi và thu nhập bình thường.
Bất kỳ thế chấp được đưa ra bởi một người mua với người bán để đảm bảo thanh
toán tất cả hoặc một phần của giá mua của một tài sản thường được gọi là một thế chấp
giao dịch tương đương tiền. Nó có thể là một thế chấp đầu tiên, mà có thể là trường hợp
nếu người bán đang cung cấp tất cả các nguồn tài chính cần thiết để hoàn tất các giao
dịch. Nó cũng có thể mang hình thức của một thế chấp thứ hai được cung cấp bởi người
bán và được sử dụng để thu hẹp khoảng cách giữa một thế chấp đầu tiên có sẵn và cọc
của người mua. Như vậy, nó phải được phân biệt với các khoản thế chấp được đưa ra để
đảm bảo một khoản vay từ một bên thứ ba để mua tài sản. Người cho vay của bên thứ ba

(ví dụ, một tổ chức tài chính) thường sẽ muốn thế chấp của mình để được một thế chấp
đầu tiên. Như vậy, thế chấp mua tiền hoặc phải được ghi lại sau khi khoản vay của bên
11


thứ ba hoặc có chứa một điều khoản lệ thuộc, như đã xác định trước đó.
Hợp đồng mua bán nhà đất
Một hình thức tài trợ bất động sản mà đã được sử dụng rộng rãi trong những năm
qua thường được gọi là một hợp đồng mua bán nhà đất. Thuật ngữ hợp đồng mua bán
nhà đất có nhiều biệt hiệu, bao gồm hợp đồng bất động sản, hợp đồng bán trả góp, thỏa
thuận sang tên và hợp đồng chuyển nhượng. Như thuật ngữ cuối cùng ngụ ý rằng, người
bán hợp đồng nhà đất hứa sang tên tại thời điểm mà người mua hoàn thành việc thực hiện
các nghĩa vụ đã đề ra trong hợp đồng. Sự thi hành hợp đồng như vậy thường có nghĩa là
thanh toán giá mua góp theo quy định, theo cách rất giống như dưới một Hợp đồng Tín
dụng và Hợp đồng Thế chấp.
Cần nhấn mạnh rằng một hợp đồng mua bán nhà đất không phải là một thế chấp.
Theo hợp đồng mua bán nhà đất, bên bán giữ lại quyền sở hữu với tên của họ. Chứng
từ sở hữu cho thấy bên bán vẫn là chủ sở hữu của tài sản, nhưng hợp đồng mua bán nhà
đất được cho là để ràng buộc nhằm đảm bảo rằng những người bán hoặc người được chỉ
định cuối cùng sẽ chuyển quyền sở hữu cho người mua hoặc người thừa kế hoặc người
được chỉ định.
Các hợp đồng mua bán nhà đất có thể được sử dụng thay thế cho thế chấp giao dịch
tương đương tiền tiền và thông thường không được ưu tiên nếu cái sau có thể dùng được.
Tuy nhiên, trong trường hợp không có phần tiền đặt cọc hoặc chỉ một khoản đặt cọc nhỏ,
và còn một khoảng thời gian rất dài mà người mua phải thanh toán định kỳ cho người
bán, người bán đất có thể từ chối cung cấp chứng từ sở hữu và giữ lại thế chấp cho đến
khi một phần đáng kể của giá mua đã được thanh toán.
Một vài điểm so sánh Hợp đồng thế chấp tương đương tiền và hợp đồng mua bán
nhà đất. Một người mua hợp đồng nhà đất không có quyền sở hữu và do đó không thể
kiểm soát cũng như tài sản sẽ được thế chấp sau khi hợp đồng mua bán nhà đất được thực

hiện hoặc phải tuân theo giao ước, quyền xây cất, hoặc quyền lưu giữ tài sản trong tương
lai bởi người bán hợp đồng. Hầu hết các hợp đồng mua bán nhà đất chứa một điều khoản
cho phép người bán thế chấp tài sản lên đến một số tiền bằng số nợ của người mua cho
người bán. Người mua sẽ tránh khỏi điều này nếu thế chấp được sử dụng bởi vì hạn định
sẽ được thực hiện rõ ràng và người mua sẽ có quyền sở hữu. Hơn nữa, khả năng bị tước
quyền hợp đồng mua bán đất có thể tồn tại mà không có bất kỳ biện pháp bảo vệ theo thủ
tục dành các khoản thế chấp. Đề nghị tất cả các điểm so sánh nên được xem xét trong
việc đưa ra quyết định mua hay bán trên dựa trên hợp đồng mua bán nhà đất hoặc xin thế
chấp. Nói chung, hợp đồng mua bán nhà đất được sử dụng trong rất nhiều các tình huống
tương tự như khoản vay mua bất động sản bằng tiền (ví dụ, nơi mà người mua khó xin
được nguồn tài trợ của bên thứ ba).
Đăng kí các hợp đồng mua bán nhà đất
Pháp luật Nhà nước yêu cầu đăng kí các giao dịch nhà đất và các công cụ ảnh
hưởng đến quyền sở hữu. Hợp đồng nhà đất nói chung được coi là công cụ ảnh hưởng
đến quyền sở hữu và do đó bắt buộc để đăng kí. Đăng kí hợp đồng mua bán nhà đất
không phải là cần thiết để nó có hiệu lực; nó chỉ ra thông báo về sự tồn tại của nó cho bên
12


thứ ba.
Việc không thực hiện thanh toán
Chúng ta đã thảo luận về quyền sở hữu khác nhau liên quan đến bất động sản. Tiếp
theo, xem xét một số vấn đề mà xảy ra khi một trong các bên không thực hiện nghĩa vụ
hợp đồng gắn liền với quyền sở hữu tài sản. Các hậu quả pháp lý của những vấn đề ảnh
hưởng đến sự đảm bảo tài chính của các quyền lợi của bên khác và do đó là một khía
cạnh quan trọng của tài chính bất động sản.
Một trong những rủi ro quan trọng nhất trong việc đưa ra một khoản vay thế chấp
là người vay sẽ không thực hiện thanh toán bằng một số cách, do đó người cho vay có thể
không nhận được các khoản thanh toán thế chấp dự kiến. Rủi ro của các khoản vay thế
chấp phụ thuộc một phần vào các quyền lợi của người cho vay nếu và khi sự vỡ nợ như

vậy xảy ra. Do đó, điều quan trọng là phải hiểu được hậu quả pháp lý của việc không
thực hiện thanh toán nợ thế chấp.
Điều gì cấu thành việc không thực hiện thanh toán?
Việc không thực hiện thanh toán là một việc không thực hiện hợp đồng, thỏa thuận,
hoặc nhiệm vụ, đặc biệt là một nghĩa vụ tài chính như một khoản vay. Theo đó một việc
không thực hiện thanh toán nợ thế chấp cũng có thể là kết quả của bất kỳ sự vi phạm hợp
đồng thế chấp. Việc không thực hiện thanh toán phổ biến nhất là sự không thểđáp ứng
thanh toán định kì cho nợ gốc và lãi của khoản vay. Tuy nhiên, thất bại trong việc nộp
thuế, bảo hiểm khi đến hạn cũng có thể dẫn đến việc không thực hiện thanh toán, mà có
thể thúc đẩy sự gia tăng của nợ và một hành động tịch thu tài sản. Thật vậy, một số khoản
thế chấp có điều khoản mà làm cho các quy định cụ thể về việc này. Ngay cả sự vi phạm
về sửa chữa tài sản thế chấp có thể tạo thành những gì thường được gọi là một vỡ nợ kỹ
thuật. Tuy nhiên, do vi phạm hợp đồng dẫn đến một vỡ nợ kỹ thuật thường có thể được
xử lí bởi một người vay, nó hiếm khi dẫn đến tịch thu tài sản thế chấp thực. Hơn nữa, nó
có thể khó khăn cho bên nhận thế chấp để chứng minh rằng các điều khoản sửa chữa
trong tài sản thế chấp đã bị phá vỡ, trừ khi tài sản cho thấy bằng chứng rõ ràng về tác
động của phần tổn hao. Điều này có nghĩa rằng mặc dù có sự vi phạm hợp đồng, bên
nhận thế chấp có thể trì hoãn hành động đáp trả. Tuy nhiên, trong trường hợp vỡ nợ kỹ
thuật kèm theo sự từ bỏ, xác suất lớn rằng bên nhận thế chấp sẽ hành động nhanh chóng
để bảo vệ mình hoặc lợi ích của mình chống lại sự phá hoại, bỏ bê, và tiêu hao. Điều này
có thể xảy ra mặc dù bên vay vẫn có thể thực hiện các khoản thanh toán định kì.
Lựa chọn thay thế cho việc tịch thu tài sản thế chấp: Workouts
Tịch thu tài sản liên quan đến việc bán tài sản bởi các tòa án để đáp ứng các khoản
nợ chưa thanh toán. Các chi tiết của quá trình này sẽ được thảo luận sau. Do thời gian có
liên quan và các chi phí khác nhau liên quan đến tịch thu tài sản (và có thể sửa chữa bất
kỳ thiệt hại cho tài sản), người cho vay thường thích tìm kiếm một biện pháp thay thế cho
việc tịch thu tài sản thực tế.
Mặc dù hợp đồng thế chấp thường chỉ ra hình phạt nhất định để làm theo đối với
13

bất kỳ vi phạm trong hợp đồng, kinh nghiệm cho thấy rằng mặc dù các quy định đối với
hành động đáp trả trong trường hợp không thực hiện thanh toán cho thế chấp, nhiều cam
kết không được đáp ứng theo đúng với các điều khoản của hợp đồng. Thay vào đó, bất cứ
khi nào người đi thế chấp nợ gặp rắc rối về tài chính và không thể đáp ứng các nghĩa vụ
của họ, sự điều chỉnh các khoản thanh toán hoặc các điều khoản khác có khả năng được
đề ra nếu cả người vay và người cho vay tin rằng các điều kiện là tạm thời và sẽ được
khắc phục.
Thuật ngữ workout thường được sử dụng để mô tả các hoạt động khác nhau được
thực hiện để đối phó với người phải thế chấp đang gặp khó khăn về tài chính. Nhiều lần
các bên thực hiện một thỏa thuận workout để đặt ra các quy tắc mà, trong một thời gian
nhất định, họ sẽ tự tiến hành và các cuộc thảo luận của họ. Người cho vay đồng ý kiềm
chế không thực hiện biện pháp pháp lý. Đổi lại, người đi vay thừa nhận khó khăn tài
chính của mình và đồng ý với các điều kiện nhất định như cung cấp chi tiết các thông tin
tài chính hiện tại cũng như những thông tin khác, và thiết lập một tài khoản tiền mặt,
trong đó thu nhập từ việc cho thuê tài sản được gửi vào và rút ra dựa trên phê duyệt của
người cho vay.
Sáu giải pháp thay thế có thể được xem xét trong một workout:
1. Tái cấu trúc các khoản vay thế chấp.
2. Chuyển giao thế chấp cho một chủ sở hữu mới.
3. Tự nguyện chuyển giao quyền sở hữu cho người nhận thế chấp (người cho vay).
4. Một sự "tịch thu tài sản hữu ái."
5. Một sự phá sản có chuẩn bị sẵn.
6. Một sự "bán nhanh" được bên cho vay đồng ý với một mức giá bán thấp hơn so với
dư nợ cho vay.
Tái cấu trúc các khoản vay thế chấp
Các khoản vay có thể được cơ cấu lại theo nhiều cách. Tái cơ cấu này có thể bao
gồm giảm lãi suất, các khoản lãi dự thu, hoặc ngày đáo hạn mở rộng. Nếu khoản vay ban
đầu là khoản vay không hoàn trả đối với cho người vay, người cho vay có thể muốn có
được cầu cứu cá nhân đối với người vay như một phần của thỏa thuận tái cơ cấu cho vay.

Điều này làm cho các đối tượng vay gặp nhiều rủi ro hơn nếu việc tái cấu trúc thất bại.
Người cho vay cũng có thể muốn được một phần trong thành quả của tài sản để nâng cao
tiềm năng phát triển của người cho vay như là sự bồi thường cho là sự bằng lòng để tái cơ
cấu lại khoản vay. Ví dụ, người cho vay có thể yêu cầu một tỷ lệ phần trăm của bất kỳ
thành quả trong thu nhập của các tài sản hơn mức hiện tại.
Sự tính lại của khoản vay mua bất động sản
Khi khoản vay mua bất động sản được thực hiện và được đặt trên văn kiện, hình
thức của nó có thể thay đổi đáng kể trước khi nó được trả hết. Nó có thể được tính lại cho
bất kỳ một trong nhiều lý do. Một thế chấp có thể được thương lượng lại bất cứ lúc nào,
nhưng thường xuyên nhất nó được tính lại bằng cách thay đổi các điều khoản thế chấp
(hoặc tạm thời hoặc vĩnh viễn) để tránh hoặc xử lí việc không thực hiện thanh toán.
Trường hợp điều khoản thế chấp như lãi suất, thời gian trả góp, hoặc các khoản
14


thanh toán được thay đổi, chủ nợ phải thận trọng để tránh bị mất ưu tiên của họ đối với
những chủ nợ khác. Gia hạn thời gian thanh toán thường sẽ không làm giảm ưu tiên của
thế chấp mở rộng. Toà án, tuy nhiên, rất thận trọng để bảo vệ người cho vay chống lại
mối tổn hại, và các khoản thế chấp có thể bị mất ưu tiên bằng cách mà mức thay đổi trong
lãi suất, số tiền thanh toán, hoặc số tiền nợ sẽ thêm gánh nặng cho người đi vay
Hợp đồng mở rộng
Thỉnh thoảng, người thế chấp có thể gặp khó khăn về tài chính, họ có thể tìm kiếm
sự cho phép của người nhận thế chấp để gia hạn thời hạn thế chấp trong một khoảng thời
gian. Điều này được biết đến như một hợp đồng thế chấp mở rộng. Người thế chấp có thể
yêu cầu một thời gian trả góp dài hơn đối với số dư vốn gốc còn lại hoặc một thời gian ân
hạn tạm thời để thanh toán tiền gốc hoặc trả lãi hoặc cả hai. Trong việc đáp ứng một yêu
cầu, bên nhận thế chấp cần phải xem xét các vấn đề sau:
1. Tình trạng của tài sản thế chấp như thế nào? Nó có được duy trì tốt hoặc nó có
hiển thị các ảnh hưởng của việc bị hư hao và bỏ bê?
2. Có quyền nắm giữ (can thiêp) với tài sản thế chấp nào không? Những quyền giữ

thế chấp được ghi nhận hoặc đính kèm sau đăng kí thế chấp nhưng trước khi sửa
đổi nó. Nếu có, ảnh hưởng của nó lên hợp đồng mở rộng là gì? Nếu thế chấp như
vậy tồn tại, có thể là phần mở rộng của một thế chấp hiện tại có thể dẫn tới một
huỷ bỏ thế chấp và tạo ra một cái mới. Nếu vậy, điều này có thể thúc đẩy thứ tự
các ưu tiên của quyền nắm giữ tài sản thế chấp.
3. Tình trạng bảo lãnh của bất kỳ những người đã đảm bảo thế chấp là gì? Gia hạn
thời gian cho việc thanh toán các khoản nợ được bảo đảm bằng thế chấp có chấm
dứt trách nhiệm của người bảo lãnh không? Cách tốt nhất để người nhận thế chấp
bảo vệ mình chống lại các rủi ro đang nói đến là để đảm bảo họ có sự đồng ý mở
rộng hợp đồng từ tất cả người bảo lãnh. Khi các bên đồng ý, họ sẽ không có căn
cứ để chống lại nó. Nhưng nếu họ không làm cho các bên đồng ý để gia hạn –đặc
biệt là nếu thay đổi trong các điều khoản thế chấp thông qua các hợp đồng mở
rộng có xu hướng tăng các nghĩa vụ mà người bảo lãnh phải chịu trách nhiệm– thì
phải đảm bảo rằng những người bảo lãnh, người từ chối ký thỏa thuận không được
thoát khỏi nghĩa vụ thông qua hợp đồng mở rộng. Khả năng bị tịch thu tài sản và
sự thâm hụt chúng có thể là nguyên nhân đủ để đạt được sự đồng ý của họ cho
việc mở rộng hợp đồng.
15


Bản chất chính xác của một thỏa thuận gia hạn phụ thuộc vào vị thế thương lượng
của người thế chấp và người nhận thế chấp. Nếu bên thế chấp có thể tái huy động vốn
cho khoản vay trên với các điều khoản thuận lợi hơn, họ có thể sẽ không áp dụng thỏa
thuận mở rộng. Đổi lại, họ có thể phải thực hiện thay đổi có lợi cho bên nhận thế chấp,
chẳng hạn như tăng lãi suất.
Thay thế cho hợp đồng mở rộng
Một thay thế cho một thỏa thuận mở rộng là người nhận thế chấp đồng ý không
chính thức để gia hạn tạm thời mà không thực hiện bất kỳ thay đổi trong hợp đồng chính
thức giữa các bên. Nếu bên thế chấp không thể đáp ứng tất cả các khoản thanh toán thế
chấp hàng tháng, các khoản này có thể được miễn tạm thời hoặc được bỏ qua toàn bộ

hoặc một phần. Ví dụ, bạn chỉ cần đưa ra câu hỏi của một thỏa thuận như vậy cho thấy
rằng bên thế chấp không trả được nợ gốc đã đến hạn của khoản vay. Do đó, một số sắp
xếp không chính thức có thể được thực hiện để cho phép bên thế chấp giữ lại sở hữu tài
sản để đổi lấy các khoản thanh toán hàng tháng, mà có hoặc không bao gồm các phần nợ
gốc. Việc sử dụng các loại thỏa thuận không chính thức này có thể phiền hà, nhưng, nói
chung, nếu nó được thực hiện, số tiền yêu cầu sẽ được điều chỉnh với khả năng thanh
toán hiện tại của khách hàng vay. Khi điều kiện tài chính của người vay cải thiện, người
cho vay có thể một lần nữa đòi trở lại các khoản thanh toán như ban đầu.
Từ việc sử dụng cách thay thế như vậy tới một thỏa thuận mở rộng nhất định có
thể phục vụ nhu cầu tạm thời của cả hai bên thế chấp và nhận thế chấp. Nếu sau này cảm
thấy rằng tài sản có thể đảm bảo được quyền nắm giữ vật thế chấp, bên nhận thế chấp có
thể khoan dung trong việc giúp bên thế chấp điều chỉnh sắp xếp tài chính trong khoảng
thời gian khó khăn. Nếu bên thế chấp cũng cảm thấy giá trị tài sản thực sự tồn tại trong
căn nhà, họ sẽ muốn bảo vệ nó nếu có thể.
Chuyển nhượng thế chấp cho một chủ sở hữu mới
Người thế chấp, những người không thể hoặc không sẵn sàng để đáp ứng các
nghĩa vụ thế chấp của họ có thể tìm thấy một người khác sẵn sàng để mua tài sản và chịu
trách nhiệm thế chấp hoặc nhận tài sản "chịu" thế chấp hiện tại. Người mua mới có thể
sẵn sàng chấp nhận việc chuyển giao thế chấp nếu họ nghĩ rằng giá trị của tài sản vượt
quá số dư trên thế chấp. Trong cả hai trường hợp, người bán vẫn giữ trách nhiệm cá nhân
đối với các khoản nợ. Tuy nhiên, nếu người bán sắp không thực hiện thanh toán và dự
kiến sẽ mất tài sản, họ có thể sẵn sàng để thử một cơ hội cho một người mua mới hoàn
thành các nghĩa vụ thế chấp. Rủi ro đó là người mua mới sẽ không thực hiện thanh toán,
và người bán sẽ phải tự chịu trách nhiệm về các khoản nợ và lấy lại tài sản về.
Nhớ lại rằng nếu người mua có được các tài sản "chịu" các khoản nợ hiện tại, họ
sẽ không có bất kỳ trách nhiệm cá nhân đối với các khoản nợ. Như vậy, họ chỉ có thể mất
phần vốn đầu tư ban đầu đã bỏ ra để mua tài sản. Kiểu đầu tư cổ phần này có thể khá nhỏ,
khi mà những người bán đang khó khăn về tài chính và phải đối mặt với việc nhà bị tịch
thu. Như vậy, người mua chỉ có thể mất ít theo cách đầu tư mua các tài sản thuộc thế
chấp. Nó hóa ra là một đầu tư tốt, họ sẽ tiếp tục thực hiện thanh toán trên các khoản nợ,

nhưng nếu họ thấy rằng giá trị của tài sản là không thể vượt quá các khoản nợ thế chấp
trong một khoảng thời gian hợp lý, đơn giản là họ có thể ngừng thực hiện thanh toán và
16


để cho những người bán mua lại tài sản. Do đó, chúng ta thấy rằng trong tình huống này
người mua tài sản "chịu" một thế chấp đã mua một quyền chọn. Vốn đầu tư mà người
mua đầu tư là việc thanh toán cho các quyền chọn này, cho phép họ có cơ hội lời trên giá
trị tài sản tăng lên sau khi nó được mua lại. Do đó chúng ta có thể thấy tại sao người mua
thậm chí có thể cung cấp cho những người bán hàng tiền để mua một tài sản thuộc một
thế chấp ngay cả khi giá trị hiện tại của tài sản là ít hơn số dư nợ.
Ví dụ, giả sử một tài sản có số dư nợ là $100,000. Giá trị tài sản tại khu vực hiện
đang thấp, và chủ sở hữu tin rằng chỉ có $99,000 có thể thu được nếu bán ngay. Tuy
nhiên, một người mua sẵn sàng mua tài sản với giá $101,000 "chịu" thế chấp hiện tại. Vì
vậy, $2000 được chi trả cho các quyền chọn của tài sản với hy vọng rằng giá trị tài sản
tăng lên trên mức hiện tại của nó. Nếu tài sản không tăng giá đến hơn $100.000 (trừ đi
bất kì thanh toán vốn gốc đã được thực hiện), người mua chỉ có thể bỏ đi, và chủ sở hữu
ban đầu một lần nữa chịu trách nhiệm về việc thế chấp. Nếu bất động sản tăng giá hơn $
101.000, người mua đứng để tạo ra lợi nhuận và sẽ tiếp tục thực hiện thanh toán trên thế
chấp.
Rõ ràng rằng kiến thức về lựa chọn thay thế pháp lý khác nhau (ví dụ, có thể mua
một tài sản "chịu" thế chấp so với mua và chịu trách nhiệm thế chấp) có thể cho phép một
người mua và người bán để đi đến một thỏa thuận đáp ứng tốt nhất các mục tiêu tài chính
của họ. Vì vậy, lựa chọn thay thế hợp pháp thường có thể được đánh giá trong một bối
cảnh tài chính.
Sự chuyển nhượng tự nguyện
Khách hàng vay (người thế chấp), người không còn có thể đáp ứng các nghĩa vụ
thế chấp có thể cố gắng để "bán" vốn có cho người nhận thế chấp. Ví dụ, giả sử rằng bên
thế chấp không thể đáp ứng các nghĩa vụ của mình và phải đối mặt với tịch thu nhà có
vốn sở hữu của họ. Để tiết kiệm thời gian, rắc rối, và chi phí liên quan đến tịch thu nhà,

bên nhận thế chấp có thể thực hiện hoặc chấp nhận một đề nghị lấy quyền sở hữu từ bên
thế chấp. Nếu cả hai đều đồng ý rằng giá trị tài sản vượt quá số dư nợ thế chấp, một
khoản tiền có thể được trả cho bên thế chấp cho vốn sở hữu của họ. Nếu giá trị ít hơn số
dư nợ, người cho vay vẫn có thể sẵn sàng để chấp nhận quyền sở hữu và giải phóng
người thế chấp từ các khoản nợ thế chấp. Chuyển nhượng tự nguyện này có thể được
thực hiện bởi vì chi phí tịch thu nhà vượt quá lợi ích dự kiến của việc tịch thu này.
Khi sự chuyển nhượng tự nguyện được sử dụng, quyền sở hữu thường được
chuyển giao với một bảo hành hoặc văn bản từ bỏ quyền sở hữu từ người thế chấp cho
người nhận thế chấp. Bên thế chấp, nên đòi hỏi một phát hành để đảm bảo rằng họ không
còn bị ràng buộc dưới khoản nợ và thế chấp của họ, đặc biệt là trong những tình huống
mà số dư nợ là gần hoặc vượt quá giá trị tài sản. Nếu không, bên thế chấp, có thể thấy
rằng họ vẫn có một nghĩa vụ trả các khoản nợ thế chấp. Sự chuyển nhượng để bên nhận
thế chấp để đổi lấy một sự giải thoát nợ thế chấp thường được gọi là “deed in lieu of
foreclosure” “Chuyển giao nhà không qua siết nợ”. Thủ tục chuyển giao nhà không qua
siết nợ có lợi thế về tốc độ và giảm thiểu các chi phí chuyển giao tài sản và các vụ kiện
tụng. Nó cũng tránh việc công khai tiêu cực của nhà bị tịch thu hay phá sản. Sự chuyển
giao nhà không qua siết nợ không cắt đứt quyền lợi thứ yếu trong tài sản. Người cho vay
phải thực hiện các thỏa thuận với các chủ nợ khác. Ngoài ra còn có vấn đề phá sản tiềm
17


năng. Việc chuyển nhượng có thể bị huỷ bỏ như một chuyển nhượng ưu đãi. Ngoài các
vấn đề pháp lý liên quan đến sự chuyển nhượng tự nguyện, bên nhận thế chấp thường
xuyên phải đối mặt với các vấn đề tài chính rất thực tế.
Nếu có quyền nắm giữ thế chấp thứ yếu, họ không bị loại bỏ bởi sự chuyển
nhượng tự nguyện. Thật vậy, chủ sở hữu có thể được ở một vị trí tốt hơn so với trước đây
nếu quyền sở hữu của tài sản được chuyển sang một chủ vững hơn về tài chính. Trừ khi
trong một số cách thức những khoản thế chấp thứ yếu được dựa trên tài sản đang nói đếncó thể bằng cách thỏa thuận với chủ nợ để chuyển quyền nắm giữ thế chấp qua tài sản
khác thuộc sở hữu của bên thế chấp hoặc thậm chí huỷ quyền nắm giữ thế chấp-bên nhận
thế chấp có thể thấy cần thiết để tịch thu thay tài sản vì tham gia chuyển nhượng tự

nguyện vì quyền sở hữu phải phụ thuộc vào đối tượng nắm giữ quyền thế chấp thứ yếu.
Tịch thu tài sản cho bên nhận thế chấp với một phương pháp hợp pháp để không bị rang
buộc bởi quyền nắm giử thế chấp của các bên tranh chấp thứ yếu.
Friendly Foreclosure
Việc tịch biên tài sản có thể tốn nhiều thời gian và tiền bạc, và có thể gây ra sự
thiệt hại cho tài sản trong thời gian này. Việc "tịch biên tài sản một cách thân thiện" là
một hành động tịch biên trong đó người vay chịu sự phán quyết của tòa án, từ bỏ mọi
quyền để khẳng định sự phòng vệ và sự khiếu nại và để kháng cáo hoặc để thỏa thuận bất
kỳ phán quyết nào, và nếu không đồng ý hợp tác với người cho vay trong các vụ kiện
tụng. Điều này có thể rút ngắn thời gian cần thiết để thực hiện việc tịch biên tài sản. Điều
này cũng khiến việc nắm giữ tại sản bị loại bỏ và mang đến sự bảo vệ tốt hơn trong
trường hợp người đi vay bị phá sản sau đó. Việc tịch biên tài sản một cách thân thiện
thường mất nhiều thời gian hơn so với việc chuyển nhượng tự nguyện nhưng là ít tốn thời
gian hơn so với việc tịch biên theo cách không thân thiện (cưỡng chế). Điều này sẽ được
thảo luận chi tiết hơn trong phần tiếp theo.
Prepackaged Bankruptcy (Phá sản có tính toán trước)
Bên cho vay thế chấp phải xem xét các rủi ro mà bên vay thế chấp sẽ sử dụng việc
nộp đơn xin phá sản như một cách để giảm nghĩa vụ của mình theo hợp đồng thế chấp
ban đầu. Phá sản có thể có những hậu quả đáng kể cho các chủ nợ có tài sản bảo đảm.
Đến mức mà tài sản thế chấp đảm bảo nợ có giá trị ít hơn số tiền gốc của các khoản nợ,
phần sụt giảm đó sẽ được coi như một khoản nợ không có tài sản bảo đảm. Trong một vụ
phá sản có tính toán trước, trước khi nộp đơn xin phá sản, người đi vay đồng ý với tất cả
các chủ nợ về các điều khoản mà họ sẽ chuyển tài sản của họ cho các chủ nợ để giảm bớt
nghĩa vụ nợ. Điều này có thể tiết kiệm một lượng đáng kể thời gian và chi phí so với các
trường hợp các điều khoản không được thoả thuận trước. Hậu quả của việc phá sản sẽ
được thảo luận thêm trong phần cuối của chương này.
Bán khống là việc bán bất động sản, trong đó số tiền thu được từ việc bán sẽ thấp
hơn giá trị thế chấp của tài sản đó. Khi bán khống, người cho vay thế chấp đồng ý giảm
giá trị của khoản cho vay thế chấp vì một khó khăn kinh tế, tài chính của bên thế chấp.
Điều này thường được thực hiện trong thời kỳ khi giá nhà giảm đáng kể và khi những

khó khăn tài chính đến từ nguyên nhân của thị trường chứ không vì những hành động của
18


bên vay.
Khi bán khống, các chủ sở hữu nhà hoặc người vay bán tài sản thế chấp với giá
thấp hơn khoản vay và sau đó trả số tiền bán được cho chủ nợ, thường là trong sự hài
lòng của khoản vay. Trong một số trường hợp, người cho vay vẫn có thể theo đuổi một
phán quyết không như kỳ vọng. Người cho vay có quyền chấp thuận hoặc không chấp
thuận lời đề nghị bán. Thông thường việc bán khống được thực hiện để ngăn chặn việc
tịch biên nhà, vì người cho vay tin rằng nó sẽ dẫn đến một sự mất mát tài chính nhỏ hơn
so với tịch biên. Quyết định tiến hành bán khống là một sự tiết kiệm nhất đối với người
cho vay trong việc thu hồi số tiền nợ trên tài sản. Trái với việc tịch biên tài sản, nếu bên
vay đã được thực hiện thanh toán trước khi thời điểm bán khống được chấp thuận, việc
bán khống có thể không ảnh hưởng đến báo cáo tín dụng của người vay, vì người cho vay
đã đồng ý giảm giá trị của khoản vay (số nợ vay).
Foreclosure (Tịch biên tài sản)
Trong thực tế, hầu hết các bên cho vay thế chấp không phải lo lắng đến việc mất
tài sản thế chấp từ bên vay, đặc biệt là khi bên vay đã thẳng thắn trao đổi với bên cho vay
về việc trả nợ trễ hạn (chậm trả) và thực hiện các đề xuất thực tiễn để giải quyết việc
chậm trả trong một khoảng thời gian hợp lý. Bởi vì việc quản lý và xử lý tài sản đòi hỏi
kỹ năng ngoài phạm vi chuyên môn của hầu hết những người cho vay và do đó rất tốn
kém để đạt được, bên cho vay muốn thu các khoản nợ một cách ôn hòa và kiên nhẫn khi
xảy ra bất cứ trường hợp nào đảm bảo cho nó. Hiếm khi nào bên cho vay yêu cầu thư bảo
đảm về hợp đồng của họ. Họ cũng không vội vàng đến tòa án để đòi tịch biên tài sản
ngay khi nhận thấy bằng chứng của việc trả nợ trễ hạn, nhưng sau khi kiên nhẫn và ôn
hòa đã được kéo dài đến khi bên vay trễ hạn, cuối cùng việc giải quyết trở nên cần thiết
và thủ tục tịch biên được bắt đầu.
Judicial Foreclosure
Nhìn chung, bên cho vay thế chấp sở hữu hai loại biện pháp để bảo vệ lợi ích của

mình trong trường hợp bên vay chậm trả nợ. Đầu tiên, người cho vay có được quyền tịch
biên một cách hợp pháp: đó là, khởi kiện về các khoản nợ, có được phán xét của tòa án,
và thi hành án đối với tài sản của bên đi vay. Khi thực hiện việc tịch biên một cách hợp
pháp, tài sản thuộc đơn đính kèm và việc thực hiện không bị giới hạn đối với các tài sản
thế chấp. Phán quyết này có thể được áp dụng đối với bất kỳ tài sản không miễn trừ một
cách hợp pháp việc thực hiện của bên thế chấp. Thứ hai, người cho vay có thể sử dụng
công cụ khiếu nại về tịch biên tài sản để có được một quyết định tịch biên và bán tài sản.
Nếu việc bán tài sản thế chấp nhận một mức giá đủ cao để đáp ứng các chi phí của việc
bán và các yêu cầu của bên cho vay thế chấp và vẫn còn một khoản dư, khoản tiền này sẽ
thuộc về bên vay. Tuy việc tịch biên và bán tài sản có thể được thực hiện một cách riêng
lẻ nhưng trên thực tế, chúng thường được thực hiện một cách đồng thời.
Hầu hết các quốc gia đều có đạo luật quy định số tiền nhất định từ tài sản của
người vay sẽ không phải chịu tất cả trách nhiệm pháp lý từ các khoản như thuế và từ việc
bán tài sản như một kết quả của việc thực thi (thực hiện) phán quyết liên quan đến tiền.
Những đạo luật này thường cung cấp một số lượng tài sản thuộc về cá nhân và tài sản vốn
trong nhà của người vay không được bảo đảm cho khoảng tiền có được từ việc vay thế
chấp phải được liệt kê và không bị tịch thu và bán để cung cấp cho họ một số tiền tối
19


thiểu để duy trì cuộc sống của gia đình trên đường khắc phục tình hình tài chính.
Redemption (the act of paying back a loan)
Việc chuộc lại tài sản là quá trình hủy bỏ hoặc bãi bỏ quyền sở hữu tài sản đã được
chuyển nhượng bởi hành động tịch biên tài sản bằng cách trả nợ hoặc hoàn thành các điều
khoản có trong hợp đồng thế chấp. Nó có thể được thực hiện bằng cách trả toàn bộ số tiền
nợ, lãi suất và chi phí. Phần tiền chuộc tài sản phải được xác định trước khi tài sản bị tịch
biên. Khi việc bán tài sản bị tịch biên đã được xác nhận, bên vay không còn có thể mua
lại các tài sản này, ngoại trừ tại một số bang cho phép mua lại tài sản sau một thời gian
tịch biên. Quyền chuộc lại tài sản sau khi bị tịch biên được gọi là quyền mua lại theo luật
định, mà tồn tại trong khoảng một nửa số bang. Nói chung, thời gian để mua lại tài sản

này theo luật định là khoảng sáu tháng đến một năm sau khi tài sản bị tịch biên được bán.
Trong một số tiểu bang, thay vì đảm bảo cho bên vay quyền mua lại tài sản sau khi tài sản
tịch biên đã được bán, pháp luật nhà nước hoãn bán để kéo dài thêm một khoảng thời
gian dài để bên vay có thể trả một món nợ bị trễ hạn.
Sales of Property (Bán tài sản thế chấp)
Mỗi nơi có cách quảng cáo và các phương pháp bán tài sản khác nhau nhưng nhìn
chung nó đều được điều chỉnh bởi pháp luật của nhà nước. Mặc dù chi tiết cụ thể là khác
nhau nhưng kết quả là xấp xỉ nhau trong tất cả các tiểu bang.
Fixing a Price (bán đúng giá)
Việc bán tài sản bị tịch biên từ thế chấp cho thấy giả định rằng một cuộc đấu giá
công khai là một cách thỏa đáng để nhận giá tốt nhất có thể trong việc bán tài sản. Do đó,
ở một số khu vực pháp lý, người trả giá cao nhất sẽ có được tài sản mà không phân biệt
chi phí của nó, một khoảng tiền thế chấp chống lại nó, hoặc bất kỳ xem xét nào. Mặc dù
đây là yêu cầu của việc bán công khai nhưng trong nhiều trường hợp chỉ có bên cho vay
hoặc bên vay và một số ít người mua xuất hiện ở buổi bán tài sản bị tịch biên, và kết quả
là, bên cho vay thường là người trúng đấu giá. Bên cho vay có thể sử dụng quyền khiếu
kiện của mình như là một phương tiện trao đổi trong việc mua, trừ những loại chi phí
phải được trả bằng tiền mặt. Những người mua khác phải trả tiền cho việc mua bán của
họ (có thể là trong các hình thức cho vay thu được từ một người cho vay với một thỏa
thuận cấp cho nó thế chấp mới), trừ các nhà thầu thành công có thể sắp xếp với bên cho
vay giữ tài sản thế chấp của mình duy trì bằng cách thương lượng hoặc giả định các
khoản nợ hiện có. Như một hệ quả, chỉ có bên cho vay thường xuyên tạo ra sự trả giá
quan trọng cho tài sản. Bởi vì người cho vay cố gắng tránh việc sở hữu và thanh lý tài sản
bị tịch thu, họ sẽ thường đấu giá toàn bộ số tiền yêu cầu bồi thường của họ chỉ khi nó nhỏ
hơn hoặc bằng giá trị thị trường của chứng khoán ít bị tịch thu, bán lại, và chi phí nắm
giữ. Hiếm khi người cho vay sẽ trả giá vượt quá yêu cầu của nhằm mục đích để những
người mua khác trả giá cao hơn tại những buổi bán.
Trong một vài tiểu bang một cái giá “khác thường” được ấn định trước khi bán.
Điều này có nghĩa rằng một thẩm định bởi các cơ quan tòa án đã chốt một giá trị tối thiểu
cho tài sản cần phải đạt được trong buổi đấu thầu hoặc các tòa án sẽ từ chối xác nhận việc

bán hàng. Đây không phải là một thực tế phổ biến bởi vì nó là khá khó khăn cho các tòa
án để ấn định giá của tài sản dưới hình thức tài sản bị tịch biên. Mặc khác, tòa án lại quan
tâm đến việc thực hiện công lý cho bên vay. Do đó, phán quyết của tòa về việc yêu cầu
20


bên vay trả phần tiền còn thiếu cho bên cho vay sau khi bán tài sản (tài sản bảo đảm cho
khoản vay đã được bán và được giá trị ít hơn số tiền được mượn) được thể hiện trong
quyết định của Tòa án trong trường hợp bên cho vay không hoàn toàn hài lòng với số tiền
thu được từ việc bán tài sản, giá càng thấp thì sự phán quyết của tòa thể hiện càng lớn.
Mặt khác, quyền của bên cho vay cũng phải được bảo vệ. Nếu tòa án yêu cầu với một
mức giá quá cao, việc bán tài sản sẽ không thực hiện được, và do đó bên cho vay sẽ
không nhận được sự thỏa mãn đối với các khiếu kiện của mình.
Quyền hợp pháp để sở hữu một tài sản sau khi bên vay đã thanh toán số tiền vay
trên tài sản kể từ ngày thanh toán trễ hạn, giai đoạn từ thời điểm trễ hạn cho đến khi thủ
tục tịch biên được bắt đầu.
Deed of Trust (Chứng thư tín thác)
Lịch sử phát triển của pháp luật thường trích dẫn như sau, trong một số khu vực
pháp lý, đối với tài chính bất động sản được thiết lập bằng một chứng thư ủy thác thay vì
một văn bản thế chấp thông thường. Có ba bên tham gia vào một khoản vay được bảo
đảm bằng chứng thư tín thác. Bên vay (người tạo ra sự tin tưởng) chuyển nhượng quyền
sở hữu tài sản cho người được ủy thác, người nắm giữ nó để bảo đảm cho lợi ích của chủ
sở hữu của các giấy tờ được thực hiện bởi người vay khi món vay được thực hiện. Các
hình thức chuyển nhượng đến người được ủy thác được thực hiện bằng chứng thư, nhưng
việc chuyển nhượng bằng chứng thư uy tín, hoặc như là một phần của hành động hoặc bổ
sung cho nó, đưa ra các điều khoản của thỏa thuận bảo đảm và đem lại cho người được
ủy thác khả năng bán tài sản nếu việc trả trễ hạn xảy ra.
Các chứng thư ủy thác thường được sử dụng ở Alabama, Arkansas, California,
Colorado, District of Columbia, Delaware, Illinois, Mississippi, Missouri, Nevada, New
Mexico, Tennessee, Texas, Utah, Virginia, West Virginia. Chứng thư ủy thác không được

sử dụng rộng rãi ở các bang khác vì tòa án đã có chủ trương rằng bất kỳ việc chuyển
nhượng bất động sản được đưa ra để đảm bảo một khoản nợ là một thế chấp, không phân
biệt hình thức của các công cụ được sử dụng. Điều này giải thích rất nhiều hạn chế quyền
lực của người được ủy thác bán hàng, thường đòi hỏi chi phí và sự trì hoãn trong quá
trình xử lý của tòa án và bao gồm cả việc tịch biên tài sản. Các bang áp đặt hạn chế này
đã tìm cách để đảm bảo rằng một giá bán hợp lý và tất cả các lợi ích thu được phù hợp
khác cho cả người vay và người cho vay (có tài sản đảm bảo) trước khi tài sản được bán.
Trường hợp chứng thư ủy thác được sử dụng theo các điều khoản của nó, người
được ủy thác được ủy quyền trong trường hợp nợ trễ hạn để xiết nợ vốn của người vay do
bán tài sản đấu giá công khai. Sau một khoảng thời gian thích hợp để quảng cáo, người
được ủy thác phải tính toán cho cả hai bên về số tiền thu được từ việc bán tài sản. Các
bên có quyền sở hữu đối với cổ phiếu của mình cũng như các khoản lợi ích được hình,
sau khi trừ các khoản chi phí bán tài sản, bao gồm cả phí hoa hồng cho người được ủy
thác, đã được đáp ứng. Các chứng thư ủy thác có lợi thế thì thường được nhiều hơn nhanh
chóng hơn so với việc tịch biên tài sản khoản vay thế chấp:
So sánh giữa Chứng thư tín thác và Hợp đồng vay thế chấp
Các chứng thư tín thác là một sự kết hợp giữa sự tin tưởng và hợp đồng vay thế
chấp mà bất cứ ai sử dụng nó phải hoạt động dưới sự cố vấn của một luật sư bất động sản
tại địa phương. Nhìn chung, tuy nhiên, các quy định pháp lý xung quanh việc tạo ra và
21


bằng chứng về các khoản nợ dưới hình thức của một lưu ý, các quyền của người vay lại
trong sở hữu, mô tả pháp lý của tài sản, tạo ra một liên hợp lệ về sau mua tài sản, và ghi
âm là như nhau cho vay thế chấp và chứng thư ủy thác. Tương tự như vậy, một tài sản
thuộc một chứng thư ủy thác có thể được bán ra theo các chứng thư ủy thác có hay không
có một giả định về các khoản nợ của người mua. Bên vay có thể bán quan tâm của họ
hoặc vay tiền bằng cách sử dụng quan tâm như an ninh. Về mặt kỹ thuật, người đi vay có
lợi ích thu hồi trong các tài sản và quyền sở hữu được khôi phục chúng khi thanh toán các
khoản nợ. Trong trường hợp thất bại hoặc từ chối của người được ủy thác để thực hiện

một sự chuyển nhượng lại khi khách hàng vay trả nợ của họ, người được ủy thác có thể bị
buộc phải hành động theo quy trình quy phạm pháp luật, theo đó những người đi vay sẽ
có được một lệnh của tòa án buộc người được ủy thác để hành động.
Tại California, nơi chứng thư ủy thác và các khoản thế chấp được sử dụng bên
cạnh, một số phân biệt được thực hiện giữa hai cụ. Trong khi đó, một thế chấp có thể
được thải ra bởi một sự thừa nhận đơn giản của sự hài lòng về hồ sơ, một sự chuyển nh
ượng lại quyền sở hữu được coi là cần thiết để dập tắt một chứng thư yêu cầu ghi trust
cho vay thế chấp và chứng thư ủy thác cũng khác nhau. Theo luật ghi âm của hầu hết các
quốc gia, bài tập thế chấp có thể được của một chứng thư ủy thác, tuy nhiên, không cần
phải được ghi lại và ở một số bang không đủ điều kiện cho Ghi nhận. Buổi ghi hình của
chứng thư gốc của sự tin tưởng ra thông báo về quyền nắm giữ đối với tài sản, và chỉ
được ủy thác có quyền xóa các bản ghi thông qua một sự chuyển nhượng lại của tài
sản.và trong một số tiểu bang phải, ghi lại.(Một số tiểu bang không yêu cầu chuyển
nhượng lại để dập tắt một chứng thư ủy thác. Thay vào đó, người thụ hưởng bảo đảm của
niềm tin (noteholder) ký một yêu cầu cho phát hành các chứng thư ủy thác, được trình
bày bởi các khách hàng vay để ủy thác cùng với các lưu ý huỷ bỏ và chứng thư ủy thác.
Người được ủy thác phát hành một phiên bản của niềm tin, mà sau đó được ghi nhận tại
văn phòng thích hợp của hồ sơ công cộng của quận.)
Bản chất của giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản tại đấu giá tài sản tịch thu
Người mua tài sản tại buổi đấu giá tài sản tịch thu, trong thực tế là người mua lại
quyền của người thế chấp, quyền này bị cắt bỏ bởi việc bán tài sản. Mặc dù việc bán tài
sản được tiến hành dưới sự giám sát của tòa án, nhưng tòa án không đảm bảo quyền sở
hữu thực sự mà người mua có thể nhận được. Bất kỳ sai sót giấy chứng nhận quyền sở
hữu tài sản nào đã tồn tại trước khi bán tài sản tịch thu sẽ giữ nguyên khi chuyển cho bên
mua. Nếu người sở hữu quyền nắm giữ tài sản không ưu tiên bị bỏ qua trong vụ kiện
tịch thu tài sản, họ sẽ không bị bác bỏ. Miễn là quyền này không bị bác bỏ thì người mua
vẫn chưa hoàn toàn sở hữu được toàn bộ tài sản.
Các bên tham gia tranh tụng tịch thu tài sản
Khi những người nắm giữ quyền thế chấp ưu tiên, họ phải tham gia với tất cả
những ai liên quan đến lợi ích của tài sản thế chấp. Chúng bao gồm không chỉ những

người nhận thế chấp không ưu tiên mà còn những người cho vay khác, người mua lại tại
buổi bán đấu giá, và người được ủy thác trong phá sản hay bất kỳ ai khác. Không bao
gồm tất cả những ai có thể cải thiện vị trí của họ với tài sản tịch thu của người nắm giữ
tài sản ưu tiên. Ví dụ, nếu bên cho vay ưu tiên trở thành người mua thành công tại buổi
đấu giá tài sản tịch thu và người nắm giữ tài sản không ưu tiên không được tham gia vào
22


vụ tranh tụng, có thể là khi bên cho vay ưu tiên lấy quyền sở hữu tài sản là đất, người
nhận thế chấp không ưu tiên có thể đòi hỏi vị trí của người nắm giữ tài sản thế chấp ưu
tiên. Để tránh khả năng này, mỗi hành động tịch thu tài sản phải được thực hiện ghi lại
một cách cẩn thận để tìm ra tất cả yêu cầu quyền nắm giữ tài sản không ưu tiên sẽ tham
gia vào tố tụng tịch thu tài sản.
Bất kỳ người nắm giữ tài sản không ưu tiên nào cũng nghĩ rằng họ có vốn để bảo
vệ, họ có quyền mua tài sản trong buổi đấu giá tài sản tịch thu, chi trả hoặc cung cấp lợi
ích cho các bên tranh chấp có quyền nắm giữ tài sản cao hơn họ. Ví dụ người cho vay ưu
tiên có quyền nắm giữ tài sản $50.000 trong khi đó quyền nắm giữ tài sản không ưu tiên
chỉ nắm giữ $10.000 . Nếu người có quyền nắm giữ tài sản thấp hơn không mua tài sản,
người nhận thế chấp ưu tiên có thể mua tài sản đó với giá $50.000 và cắt vốn của người
nắm giữ quyền tài sản không ưu tiên, gây thiệt hại cho người nắm giữ quyền tài sản
không ưu tiên. Bằng cách chuyển dần trách nhiệm cho thế chấp ưu tiên, bên nắm giữ tài
sản không ưu tiên có thể trả giá $60.000 cho tài sản mà không cần thêm bất kỳ khoản
kinh phí nào. Trường hợp này không phải là không phổ biến khi mà những người nắm
giữ tài sản ưu tiên đồng ý trước các phương pháp khiếu nại của người nắm giữ tài sản
không ưu tiên. Điều này bao gồm một thỏa thuận để đổi lại yêu cầu của người nhận thế
chấp ưu tiên, có hoặc không việc giảm số tiền.
Người mua tại buổi bán đấu giá nhà tịch thu lấy toàn bộ tài sản bị tịch thu, đồng
thời cũng nắm giữ toàn bộ tất cả quyền nắm giữ tài sản không ưu tiên, người có thể tham
gia trong hoạt động tịch thu tài sản. Nếu người sở hữu tài sản thế chấp ưu tiên và bên thứ
ba mua tài sản tại buổi đấu giá, tất cả các quyền nắm giữ không ưu tiên không có tác

dụng hay hiệu lực.
Nếu người có quyền nắm giữ tài sản không ưu tiên kiện cho tài sản bị tịch thu, họ
không thể kết hợp với người có quyền nắm giữ tài sản ưu tiên. Thay vào đó, họ nên kiện
để có được quyền nắm giữ ưu tiên nhưng điều này có nghĩa là họ không bắt buộc trả hết
cho người sở hữu quyền nắm giữ tài sản ưu tiên. Người sở hữu quyền nắm giữ không ưu
tiên có thể thích giữ cho các khoản thế chấp ưu tiên còn hiệu lực. Người sở hữu quyền
nắm giữ tài sản ưu tiên có thể hợp tác tự nguyện và đôi khi làm như vậy để đảm bảo
quyền lợi của họ được đảm bảo đầy đủ. Họ có thể muốn toà án xác định số tiền được đảm
bảo bởi người mua. Hoặc không có bất kỳ thắc mắc nào về thứ tự ưu tiên của quyền nắm
giữ tài sản này, người sở hữu quyền nắm giữ tài sản ưu tiên tham gia tịch thu tài sản để
thắc mắc đó được giải đáp. Một lần nữa họ có thể có một thỏa thuận hai bên với người sở
hữu quyền nắm giữ không ưu tiên để tiếp tục khoản thế chấp của họ không thay đổi số
tiền. Trong trường hợp người sở hữu quyền nắm giữ tài sản không ưu tiên có kế hoạch
mua tài sản tại buổi đấu giá tài sản tịch thu, họ có thể thích chi trả hết của quyền nắm giữ
tài sản ưu tiên. Điều này phải được thực hiện với sự đồng ý của người nắm giữ quyền sở
hữu tài sản nếu họ không phải là một bên trong vụ kiện. Điều này thực tế đại diện cho
một sự mua lại của thế chấp ưu tiên và đây là câu châm ngôn “chuộc lại tăng nhưng tài
sản bị tịch thu giảm”. Khái niệm này khá rõ ràng. Nó đơn giản nghĩa là bên cho vay
không ưu tiên phải nhường vị trí trước cho bên cho vay ưu tiên, nhưng thế chấp không
ưu tiên có thể trả hết quyền nắm giữ không ưu tiên của họ. Ví dụ, một tài sản $100.000
bị thế chấp:
23


Thế chấp đầu tiên, A
$90.000
Thế chấp thứ hai, B
$20,000
Thế chấp thứ 3, C
$10,000

Tổng quyền nắm giữ tài sản thế chấp
$120,000
Khi tiến hành tịch thu tài sản, bên B có quyền mua $110,000 mà không cần tăng
kinh phí bổ sung nếu anh ta có thể giữ cho khoản thế chấp đầu tiên không thay đổi hoặc
anh ta không tái tài trợ nó. Nếu anh ta mua tài sản tại buổi bán đấu giá không quá
$110,000, quyền nắm giữ tài sản thế chấp thứ 3 có thể được cắt bỏ bởi việc tịch thu nhà.
Những người sở hữu quyền nắm giữ tài sản không ưu tiên bị hủy bỏ trong một
hoạt động tịch thu nhà có quyền có mức thặng dư trong giá bán qua khiếu nại của bên đi
vay ưu tiên thực hiện theo khiếu nại của họ. Nếu không có thặng dư, họ được hưởng phán
xét cho toàn bộ số tiền mà họ yêu cầu. Từ thời điểm đó, họ đơn thuần nói chung, các chủ
nợ không có đảm bảo của bên đi vay, trừ khi sau này nên sở hữu bất động sản khác mà
khiếu nại như vậy sẽ được đính kèm.
Ảnh hưởng của việc tịch thu tài sản đối với Người nắm giữ quyền thế chấp tài sản
không ưu tiên
Nếu một người nắm giữ quyền thế chấp ưu tiên cùng với người nắm giữ quyền
thế chấp không ưu tiên là bên nguyên đơn tiến hành một vụ kiện để tịch thu tài sản thế
chấp, một câu hỏi sẽ được đặt ra :”điều gì sẽ xảy ra đối với những người nắm giữ quyền
thế chấp không ưu tiên sau khi bán tài sản thế chấp?”. Bất cứ khoản tiền chênh lệch nào
còn lại sau khi trả cho chi phí của việc tịch thu tài sản và đáp ứng yêu cầu của người nắm
giữ quyền thế chấp ưu tiên đều được chia cho người nắm giữ quyền thế chấp không ưu
tiên tùy theo mức độ ưu tiên của họ. Thường thì việc phân phối số tiền chênh lệch này
không hề đơn giản. Những tranh cãi liên quan đến thứ tự ưu tiên thường sau đó phải có
sự vào cuộc của tòa án để thiết lập trật tự thanh toán.
Khi người nắm giữ quyền ưu tiên mua lại tài sản một cách hơp lệ, quyền thu giữ
tài sản của không ưu tiên thế chấp sẽ bị loại bỏ, nhưng khoản nợ được bảo đảm bằng
khoản thế chấp đó không bị ảnh hưởng. Nếu không có tiền dư ra sau khi bán tài sản bị
tịch thu hoặc số tiền đó không thể đáp ứng tất cả mọi yêu cầu trả nợ, người nắm giữ
những khoản nợ chưa được trả đầy đủ này vẫn có quyền theo đuổi người đi vay đối với
những nghĩa vụ cá nhân mà họ đã bị ràng buộc khi tiến hành vay nợ. Tuy nhiên, quyền
lợi theo pháp lý này không chắc chắn thỏa mãn được yêu cầu của người sở hữu quyền

nắm giữ tài sản. Những nghĩa vụ này không bị mất đi và có thể được sử dụng tại một thời
điểm nào đó trong tương lai khi người đi vay khôi phục lại được tình trạng kinh tế đủ để
trả nợ.
Phán quyết không đầy đủ
Trong khi việc bán một tài sản thế chấp có thể mang đến một lượng tiền dư ra sau
khi trả hết nợ dành cho người đi vay, cũng có những trường hợp ngược lại khi số tiền thu
được không đủ để đáp ứng tất cả yêu cầu của các chủ nợ. Bất cứ sự thiếu hụt nào cũng sẽ
được các chủ nợ tiếp tục theo đuổi. Đối với hợp đồng tín dụng (promissory note), người
đi vay phải chịu trách nhiệm cá nhân cho khoản nợ. Bởi vì những khoản thế chấp có thể
bao gồm một hoặc nhiều tài sản, những người cho vay thường coi các tài sản này là sự
24


đảm bảo cho quyền lợi của họ. Nếu khoản vay không được trả đầy đủ thì người đi vay
vẫn phải có nghĩa vụ đối với các khoản nợ này. Bất cứ sự thiếu hụt nào (khoản nợ nào
chưa được chi trả đầy đủ) sau khi tiến hành tịch thu và bán tài sản được biết đến là một
deficiency judgment.
Deficiency judgment là một quyết định của tòa án chỉ ra rằng người đi vay phải
chịu trách nhiệm cá nhân cho các khoản nợ chưa được hoàn trả đầy đủ.
Những phán quyết không đầy đủ là những trái quyền (quyền đòi nợ) không được
đảm bảo, trừ khi người vay nợ còn sở hữu các bất động sản sử dụng làm tài sản thế chấp
trong các khoản nợ khác. Tuy nhiên, các chủ nợ chưa được chi trả đầy đủ không có quyền
ưu tiên đối với các tài sản không phải là bất động sản của người đi vay.
Giá trị của các án quyết không đầy đủ luôn mở ra những câu hỏi rất phức tạp do
ngoài khoản nợ còn thiếu, giá trị này đôi khi còn bao gồm tiền các chủ nợ bỏ ra để theo
đuổi vụ kiện và bán tài sản bị tịch thu.
Ngoài ra, việc thực hiện các phán quyết không đầy đủ này còn gặp khó khăn do
cách mà con nợ sử dụng để phòng tránh và ngăn chặn các điều bất lợi đối với mình. Các
con nợ tìm cách tránh các án quyết không đầy đủ (deficiency jugdment) có thể lên kế
hoạch từ trước. Bởi vì những phán quyết này chỉ liên quan tới bất động sản hoặc tài sản

khác mà con nợ nẵm giữ hoặc có thể có trong tương lai, nếu các con nợ thấy rằng họ có
thể không thu được bất kì lợi ích nào từ tài sản trong tương lai, họ sẽ đăng kí quyền sở
hữu tài sản dưới tên của người khác thay vì chính họ.
Ở một số bang, pháp luật giới hạn chặt chẽ các khả năng áp dụng điều luật về deficiency
judgment. Điều này làm gia tăng khả năng người vay nợ sẽ chấp nhận từ bỏ tài sản khi
giá thị trường của chúng nhỏ hơn giá trị khoản nợ.
Nghĩa vụ thuế trong phá sản
Nộp thuế cho tài sản là một nghĩa vụ thuộc về người đi vay và nghĩa vụ thuế được
ưu tiên hơn trong thứ tự thanh toán. Việc thay đổi quyền sở hữu luôn luôn sinh ra các
khoản thuế tích lũy và chưa được thanh toán. Hợp đồng thế chấp luôn bao gồm các điều
khoản về thuế trong đó chỉ định người cho vay có nghĩa vụ nộp thuế thay cho các khoản
thanh toán đều đặn của con nợ. Số tiền thuế sau đó được cộng vào yêu cầu trả nợ của họ.
Trong khi quyền tịch thu tài sản do nợ thuế cho phép cơ quan thu thuế có quyền giữ tài
sản trong trường hợp người đi vay mất khả năng thanh toán, quyền này ít khi được thực
hiện trong thực tế. Thay vào đó, cơ quan thuế có thể theo đuổi chính sách khác bằng cách
bán giấy tờ chứng nhận quyền lưu giữ tài sản vì mục đích thuế. Tuy nhiên, bởi vì quyền
lưu giữ tài sản cho mục đích thuế xác nhận mức độ ưu tiên cao hơn nhiều so với yêu cầu
của các chủ nợ nếu cơ quan thuế tiến hành quy trình pháp lý và cũng bởi vì các nghĩa vụ
này thường đi kèm với lãi suất rất cao, nên các chủ nợ thường chọn cách thanh toán các
khoản thuế nộp chậm này và cộng thêm số tiền đó vào các yêu cầu của họ.
Nếu việc tịch thu tài sản thế chấp trở nên cần thiết, các chủ nợ sẽ tính gộp lại tất cả
các khoản thuế mà họ đã thanh toán. Tại thời điểm bán tài sản bị tịch thu, người mua tài
sản thường được kỳ vọng sẽ chi trả tất cả các khoản thuế bị chậm thanh toán.
Tax sales (quy trình bán đấu giá tài sản để trả thuế còn thiếu)
Nếu chủ nợ không hành động để bảo vệ lợi ích của họ chống lại quyền lưu giữ tài
sản vì mục đích thuế, không sớm thì muộn cơ quan thuế cũng sẽ tạo ra áp lực để thu các
25