tiểu luận bất động sản

ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH CƠ SỞ CỦA VIỆC ĐẶT CHẾ ĐỘ QUẢN LÝ ĐẤT
ĐAI TẠI VIỆT NAM LÀ SỞ HỮU TOÀN DÂN
Hiện nay Việt Nam là nước duy nhất trên thế giới thực hiện chế độ sở hữu toàn
dân đối với đất đai. Các nước khác trên thế giới thì ngoài một số nước vừa tồn tại
song song sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể thì đa phần thuộc sở hữu tư nhân. Có
thể nói rằng, sở hữu tư nhân chiếm ưu thế tuyệt đối trong quan niệm về sở hữu và
vì vậy mà các quan hệ đất đai được điều chỉnh bởi các quy phạm pháp luật dân sự.
ở Việt Nam, quan hệ đất đai có những đặc thù nhất định, chính vì vậy nền tảng của
nó là chế độ quản lý đất đai cũng khác với nhiều nước trên thế giới. Vậy cơ sở lý
luận nào và thực tiễn gì đã khiến chúng ta quy định cụ thể, rõ ràng trong khoản 1
Điều 5 Luật đất đai năm 2003 là: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu. Chúng ta sẽ nghiên cứu một số luận điểm khoa học và một số đặc
trưng của ở Việt Nam thời nhằm rút ra các kết luận cụ thể cho vấn đề này.
I.Khái niệm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai:
Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm pháp lý gồm tổng hợp các quy
phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu đất đai trong đó xác nhận quy định
và bảo vệ quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nước trong việc chiếm hữu, sử dụng
và định đoạt đất đai.Theo hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam
cơ sở pháp lý xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đất đai được quy định
tại Điều 53
"Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng
trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài
sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý."
Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta ra đời khi Hiến Pháp năm 1980 được
ban hành dựa trên cơ sở lý luận về tính tất yếu khách quan của việc xã hội hóa đất
đai. Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai là của Nhà nước thuộc sở hữu toàn dân
nhưng không làm rõ khái niệm và nội dung cụ thể của hình thức sở hữu này.
Vì vậy, trên thực tế dường như có sự đồng nhất giữa sở hữu toàn dân về đất đai và
sở hữu nhà nước về đất đai. Về mặt lý luận, muốn đổi mới quan hệ sở hữu đất đai
không thể không có sự đi sâu, tìm hiểu và lý giải về hai khái niệm này. Ở Việt

Nam, hiện nay tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về việc có hay không sự đồng
nhất giữa hai khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai và khái niệm sở hữu nhà nướ
về đất đai.
Quan điểm thứ nhất: không thừa nhận sự đồng nhất giữa khái niệm sở hữu toàn
dân về đất đai và sở hữu nhà nước về đất đai. Những người theo quan điểm này
cho rằng khái niệm này có những điểm khác biệt với khái niệm sở hữu nhà nước
về đất đai: “ Không nên đồng nhất sở hữu toàn dân và sở hữu nhà nước vì Nhà
nước đại diện cho toàn dân chứ không phải Nhà nước với nhân dân là một. Sự


thống nhất giữa Nhà nước với nhân dân đến đâu còn tùy thuộc vào chủ trương,
chính sách của Nhà nước có phù hợp với lợi ích, có đáp ứng được nguyện vọng
của nhân dân hay không. Hơn nữa, đối với tài sản thuộc sở hữu toàn dân, bên cạnh
quyền làm chủ của Nhà nước với tư cách là đại diện cho dân còn có quyền tham
gia làm chủ của tập thể những người lao động sử dụng những tài sản ấy”. Sở hữu
toàn dân về đất đai là một khái niệm được sử dụng để phản ánh đất đai thuộc về sở
hữu chung của một cộng đồng xã hội, bao gồm toàn dân. Khái niệm này không chỉ
ra được hay nói cách khác không định danh được một người cụ thể nào là chủ sở
hữu đất đai. Sở hữu toàn dân về đất đai được hiểu là toàn thể nhân dân đều có
quyền sở hữu đất đai và quyền này không thuộc về riêng một cá nhân nào trong xã
hội. Còn khái niệm sở hữu nhà nước về đất đai mang tính cụ thể hơn, nó chỉ ra
được Nhà nước là chủ sở hữu đối với đất đai.
Quan điểm thứ hai, đồng nhất giữa khái niệm sở hữu nhà nước về đất đai với khái
niệm sở hữu toàn dân về đất đai.
Ngược lại với quan điểm thứ nhất, có một số người cho rằng ở nước ta, khái niệm
sở hữu toàn dân về đất đai có thể đồng nhất với khái niệm sở hữu nhà nước về đất
đai. Sự đồng nhất này được lý giải bởi lý do xuất phát từ bản chất của Nhà nước
Việt Nam là Nhà nước “của dân, do dân và vì dân”, Nhà nước do nhân dân lao
động thiết lập nên, đại diện trung thành cho ý chí và nguyện vọng của toàn dân.
Nên lợi ích của Nhà nước cũng chính là lợi ích của toàn thể nhân dân lao động. Sự

đồng nhất khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai với khái niệm sở hữu nhà nước về
đất đai đã tồn tại trong một số cuốn sách, báo pháp lý ở nước ta trong thời gian
vừa qua.
II.Các hình thức sở hữu đất đai tại Việt Nam:
Theo Điều 4 Luật đất đai 2013, hình thức sở hữu đất đai tại Việt Nam được quy
định là: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo
quy định của Luật này”.
Với quy định này, Luật đất đai đã làm rõ 3 nội dung mang tính nội hàm của hình
thức sở hữu đất đai tại Việt Nam:
Thứ nhất: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Hình thức sở hữu này không chỉ phù hợp
với một trong những đặc điếm của mô hình nhà nước xã hội chủ nghĩa (đó là: Chế
độ công hữu được xác lập đối với các tư liệu sản xuất chủ yếu), mà còn phù hợp
với thực tế lịch sử toàn dân đã đoàn kết đấu tranh để giành lại toàn vẹn lãnh thổ
của nước ta.
Thứ hai: Nhà nước là chủ thể đại diện cho toàn dân để thực hiện các quyền của
chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai. Toàn dân là một phạm trù chủ thể rất
rộng, do đó, để thực hiện được quyền của chủ sở hữu cần phải thông qua một
phương thức đặc biệt. Nhà nước ta được thành lập với tính chất là “Nhà nước của
nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân”, với hệ thống các cơ quan quản lý được tổ
chức chặt chẽ chính là phương thức để quyền sở hữu đất đai của toàn dân được
thực hiện. Người dân không chỉ trực tiếp bầu ra Quốc hội – cơ quan lập pháp mà


còn có quyền giám sát đối với các hoạt động của Nhà nước để đảm bảo Nhà nước
thực hiện đúng những quyền hạn và trách nhiệm của mình.
Thứ ba: Người sử dụng đất (các tổ chức, cá nhân…) không có quyền sở hữu đất
mà chỉ có quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân và do Nhà
nước là chủ thể đại diện thực hiện quyền năng đó nên người sử dụng đất không thể
có quyền sở hữu đối với đất.

Tuy nhiên, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… mới là những chủ thể sử dụng đa
phần điện tích đất đai trên lãnh thổ Việt Nam. Do đó, các chủ thể này được Nhà
nước trao “quyền sử dụng đất”; “quyền sử dụng đất” cũng được Bộ luật dân sự
xác định là một dạng tài sản của các chủ thể sử dụng đất.
III. Cơ sở xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai:
Trước đây, Việt Nam cũng giống như nhiều nước trên thế giới thừa nhận sự tồn tại
cả nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai. Hiến pháp 1980 ra đời đã là dấu
mốc mang tính bước ngoặt cho sự thay đổi về chủ sở hữu của toàn bộ đất đai trên
lãnh thổ. Điều 19 Hiến pháp 1980 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý. Từ đây nhà nước chỉ thừa nhận suy nhất một hình thức
sở hữu về đất đai đó là sở hữu toàn dân. Hình thức sở hữu này lại tiếp tục được
khẳng định tại điều 17 của Hiến pháp 1992.
Lý do tại sao mà hai đạo luật tối thượng-Hiến pháp 1980 và 1992 có sơ sở quy
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân?
i. Một số luận điểm của chủ nghĩa Mác-Lê nin về tính tất yếu của việc quốc
hữu hóa đất đai.
Học thuyết Mác-Lê nin cho rằng nhân loại cần phải thay thế hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai bằng cách “xã hội hóa” đất đai thông qua việc thực hiện quốc hữu
hóa đất đai. Quốc hữu hóa đất đai là một việc làm mang tính tất yếu khách quan và
phù hợp với tiến trình phát triển của xã hội loài người.
Bởi các lý do sau:
Thứ nhất, trên phương diện kinh tế, việc tích tụ, tập trung đất đai sẽ đem lại năng
suất lao động và hiệu quả kinh tế cao hơn so với việc sản xuất nông nghiệp trong
điều kiện duy trì hình thức sở hữu tư nhân về đất đai.
Việc sở hữu tư nhân về đất đai dẫn đến việc chia nhỏ, manh mún đất đai. Điều này
không phù hợp với sự phát triển không ngừng của lực lượng sản xuất và phương
thức sản xuất trong nông nghiệp, cản trở việc áp dụng máy móc và các thành tựu
khoa học kỹ thuật công nghệ hiện đại vào sản xuất nông nghiệp. Để khắc phục
nhược điểm này cần phải tích tụ, tập trung đất đai thông qua việc quốc hữu hóa đất
đai.

Thứ hai, các nhà sáng lập chủ nghãi Mác-Lê nin nhận thấy: đất đai không do bất
cứ ai tạo ra, có trước con người và là vật tặng của thiên nhiên ban tặng cho con
người, mọi người đều có quyền sử dụng. Không ai có quyền biến đất đai-tài sản
chung của con người thành của riêng mình.
Thứ ba, nghiên cứu phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa trong nông nghiệp,
C.Mác đưa ra kết luận rằng nền sản xuất tư bản chủ nghĩa càng phát triển thì đất
càng bạc màu nhanh chóng.
Phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa trong nông nghiệp được xác lập và vận
hành dựa trên ba chủ thể cơ bản là chủ đất, nhà tư bản và người lao động. Xét dưới
góc độ kinh tế thì hiệu quả kinh tế mà phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa


trong nông nghiệp mang lại dựa trên sự khai thác tối đa có xu hướng làm đất “kiệt
quệ hóa” đất đai.
Mặt khác xét về phương diện xã hội, sở hữu tư nhân về đất đai vô hình chung trở
thành phương tiện để giai cấp tư sản thực hiện việc khai thác, bóc lột người lao
động để làm giàu cho mình. Muốn giải phóng người lao động tiến lên xây dựng
một xã hội công bằng, bình đẳng và tiến bộ cần phải thủ tiêu hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai của giai cấp tư sản chiếm thiểu số trong xã hội.Đồng thời, chủ
nghĩa Mác-Lê nin cũng chỉ rõ sứ mệnh thủ tiêu hình thức sở hữu đất đai đó thuộc
về những người lao động tập hợp xung quanh bộ tham mưu lãnh đạo là giai cấp
công nhân.
Thứ tư, quốc hữu hóa đất đai do giai cấp vô sản thực hiện phải gắn bó với vấn đề
chính quyền và thiết lập chuyên chính vô sản.
Lê nin đã kế thừa và phát huy luận điểm cách mạng đó của C.Mác và Ph. Ăng
ghen về quốc hữu hóa đất đai. Người cho rằng một trong những nhiệm vụ chủ yếu
của chính quyền công-nông là phải xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong
phạm vi toàn quốc nhằm đem lại ruộng đất cho người dân.
Thứ năm, việc xóa bỏ chế độ tư hữu về ruộng đất của giai cấp tư sản phải là một
quá trình tiến hành lâu dài, gian khổ.

Dù khẳng định rằng tiến hành quốc hữu hóa đất đai là một tất yếu khách quan.
Song các nhà sáng lập chủ nghĩa Mác-Lê nin cũng khẳng định rằng không thể xóa
bỏ ngay lập tức chế độ tư hữu về ruộng đất, đây phải là một quá trình lâu dài.
V.I.Lênin đã khẳng định “Quốc hữu hóa đất đai là một quy luật tất yếu khách quan
đối với bất kỳ nước nào làm cách mạng vô sản nhưng không nhất thiết phải tiến
hành ngay lập tức khi giai cấp vô sản giành chính quyền mà có thể dần dần từng
bước từ thấp đến cao, từ tập thể hóa đến xã hội hóa.”
Như vậy, chủ nghĩa Mác-Lê nin đã là một trong những cơ sở để hình thành nên
chế độ sở hữu về đất đai như ngày nay ở nước ta. Theo khẳng định của Lê nin thì
bất cứ quốc gia nào làm cách mạng vô sản thì quốc hữu hóa đất đai cũng là một
quy luật tất yếu. Và Việt Nam cũng không nằm ngoài quy luật đó.
ii. Cơ sở thực tiễn trong việc xây dựng chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Vận dụng sáng tạo những nguyên lý khoa học của học thuyết Mác-Lê nin về quốc
hữu hóa đất đai vào thực tiễn cách mạng Việt Nam quá trình quốc hữu hóa ở nước
ta đã trải qua các thời kỳ lịch sử. (Phần II của bài luận)
Đặc biệt nhất là hình thức sở hữu toàn dân đã được khẳng định rõ ràng qua hai bản
Hiến pháp 1980 và 1992.
Khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân của hai bản Hiến pháp trên dựa trên
những cơ sở thực tiễn chủ yếu như sau:
Thứ nhất, về mặt chính trị, ở nước ta, vốn đất đai quý báu do công sức, mồ hôi,
xương máu của các thế hệ người Việt Nam tạo lập nên, vì vậy nó phải thuộc về
toàn thể nhân dân.
Thứ hai, về phương diện lịch sử, ở nước ta hình thức sở hữu nhà nước về đất đai
đã xuất hiện từ rất sớm và tồn tại trong suốt chiều dài lịch sử phát triển của dân
tộc.
Thứ ba, về mặt thực tế, nước ta còn gần một nửa diện tích đất tự nhiên chưa sử
dụng (khoảng hơn 10 triệu ha – số liệu của Tổng cục thống kê đất đai toàn quốc
năm 2000). Việc xác lập đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất
quản lý sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho Nhà nước trong việc xây dựng, quy hoạch

sử dụng đất đai theo kế hoạch phát triển chung nhằm quản lý chặt chẽ và từng
bước đưa diện tích đất hoang vào khai thác, sử dụng. Đồng thời trong thời kỳ công
nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước thì quốc hữu hóa đất đai cũng sẽ tạo điều kiện
cho nhà nước trong việc sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội vì
lợi ích chung của toàn xã hội.
Thứ tư, việc duy trì và củng cố hình thức sở hữu toàn dân về đất đai trong giai
đoạn hiện nay còn căn cứ vào lý do thực tiễn. Các quan hệ về quản lý đất đai ở
nước ta mang tính ổn định trong thời gian khá dài, nếu thay đổi hình thức sở hữu
sẽ dẫn đến sự xáo trộn trong lĩnh vực đất đai, tăng tính phức tạp của quan hệ đất
đai.
iii. Một số đặc điểm về quan hệ chiếm hữu ruộng đất trong lịch sử Việt Nam
Thông qua việc sở hữu đất đai ở thời kỳ phong kiến (phần 1 mục II) của bài viết ta
đã thấy rõ rằng: “tổ tiên đã để lại một di sản pháp luật sở hữu về đất đai, tuy không
tinh xảo, song cũng đủ minh định rõ ràng ai là chủ nhân của hàng trăm triệu ô thửa
đất kiến tạo nên lãnh thổ quốc gia.” (TS. Phạm Duy Nghĩa Bài tham luận “Sở hữu
toàn dân về đất đai và doanh nghiệp Nhà nước: Một số ưu tiên trong chính sách tái
cấu trúc nền kinh tế”.)
Từ đó ta rút ra được nhữ đặc điểm về quan hệ chiếm hữu ruộng đất trong lịch sử
Việt Nam như sau:
- Quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai được hình thành từ rất sớm ở nước ta.
- Ở Việt Nam, nhà nước giữ quyền sở hữu tối cao đối với toàn bộ đất đai của quốc
gia. Quyền tư hữu đối với đất đai bị hạn chế và không hoàn chỉnh, luôn bị chi phối
bởi quyền sở hữu tối cao của nhà nước.
Như vậy, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta hiện nay được xây dựng
không chỉ dựa vào những luận cứ khoa học của học thuyết Mác – Lê nin về quốc
hữu hóa đất đai mà còn do điều kiện thực tiễn đặc thù của đất nước và kế thừa
những phong tục tập quán của cha ông ta trong lịch sử.