Phân tích môi trường kinh doanh bất động sản hiện nay phương thức marketing nào phù hợp

Phân tích môi trường kinh doanh Bất Động Sản hiện nay- phương thức
marketing nào phù hợp
BÀI LÀM
Ttrường bất động sản là một thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với
nền kinh tế quốc dân. Phát triển và vận hành tốt thị trường này sẽ góp phần to lớn
vào quá trình phát triển kinh tế xã hội, tạo ra khả năng thu hút đa dạng các nguồn
vốn đầu tư cho phát triển. Trong quá trình đổi mới Đảng ta luôn quan tâm tạo lập và
hoàn thiện thị trường bất động sản. Từ năm 1993, thị trường bất động sản Việt Nam
chính thức được công nhận; năm 2007 Luật kinh doanh bất động sản chính thức có
hiệu lực thi hành, theo đó bắt buộc các giao dịch bất động sản dự án phải thực hiện
thông qua sàn giao dịch; người môi giới từ sau ngày 1/1/2009 phải có chứng chỉ
hành nghề, Chính phủ đánh thuế luỹ tiến trên lợi nhuận đầu tư bất động sản…Điều
này đòi hỏi phải xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, cạnh tranh lành
mạnh, có sự quản lý của nhà nước. Với mức độ cạnh tranh khá lớn đang tồn tại trên
thị trường marketing trong lĩnh vực bất động sản dần thể hiện vai trò của nó hơn
bao giờ hết. Một khi thị trường trở về đúng trạng thái cạnh tranh, cung – cầu vận
hành theo đúng cơ chế thì việc tiêu thụ sản phẩm không còn đơn giản là sản xuất và
cung ứng mà cần có sự hổ trợ của công cụ marketing.
Nếu chỉ nhìn lướt qua, nhiều người có thể nghĩ ngay rằng thị trường bất động
sản Việt Nam vẫn đang nằm trong giai đoạn đóng băng kéo dài từ những năm đầu
của thế kỷ 21. Nhận định này có thể tương đối chính xác nếu chỉ xét trên phân khúc
bán hàng truyền thống cho những đối tượng truyền thống trong lĩnh vực kinh doanh
bất động sản tại Việt Nam.Trên thực tế còn rất nhiều kênh tiếp cận khác vẫn đang bị
bỏ trống, cũng như còn khá nhiều đối tượng khách hàng rất tiềm năng, mà nếu biết
khai thác thì có thể sẽ giải quyết được bài toán đầu ra cho thị trường này. Để tận
dụng được những nguồn trên, tất yếu cần phải có điều chỉnh trong định hướng thực
hiện marketing.
-Trên thực tế việc nghiên cứu và ứng dụng marketing trong lĩnh vực bất động
sản bước đầu đã đạt được những thành quả đáng kể, là công cụ trong quản trị doanh
nghiệp, giúp đẩy nhanh quá trình tiêu thụ sản phẩm. Hiện nay mô hình marketing
tại các doanh nghiệp bất động sản thường phát triển theo hướng 4P-marketing hỗn

1


hợp, song mới chỉ tập trung vào chiến lược chiêu thị cổ động nhằm thu hút sự chú ý
của khách hàng. Bên cạnh đó vẫn còn nhiều hạn chế, tồn tại trong nghiên cứu
marketing như: nhận dạng các nhu cầu, xác định các phân khúc thị trường bất động
sản, chưa có khả năng đưa ra các dự báo tin cậy về nhu cầu nhà ở trong việc hoạch
các chính sách phát triển nhà ở và chỉnh trang đô thị cho các chính quyền địa
phương và các tổ chức kinh doanh, mà một số nhà nghiên cứu đã chỉ ra cụ thể như
sau:
- Khi hoạch định các chính sách vĩ mô về phát triển nhà ở trong các thành
phố các nhà quản lý thường dựa trên các số liệu dự báo về tổng nhu cầu nhà ở trên
thị trường địa phương trong một giai đoạn xác định. Các kết quả dự báo được đưa ra
căn cứ vào các tham số về tốc độ gia tăng dân số, làn sóng di cư, thị trường lao
động và định mức sàn sử dụng trung bình/người,… Chúng có một giá trị nhất định,
nhưng chỉ là những số liệu tổng hợp, mà chưa xác định được các phân nhóm xã hội
theo các đặc tính khác nhau của các nhu cầu về nhà ở và đặc biệt sự phân bố của các
nhóm xã hội này trong không gian đô thị1.
- Trong quy hoạch đô thị các nhà quy hoạch chỉ tập trung chú ý vào ba chiều
không gian thực, mà chưa có sự quan tâm cần thiết đến chiều thứ tư văn hóa - xã
hội trong không gian đô thị 2. Vì vậy, công tác quy hoạch chỉnh trang đô thị, nâng
cấp các khu ở cũ không những không phát huy được hiệu quả, mà còn gây ảnh
hưởng xáo trộn đến đời sống kinh tế xã hội của người dân và làm mất đi nét văn hóa
đặc thù của các khu dân cư đô thị3.
- Ở cấp độ vi mô, nghiên cứu marketing bất động sản, phục vụ hoạch định
chiến lược kinh doanh của các tổ chức kinh tế, do những hạn chế nêu trên được thực
hiện tách rời khỏi bối cảnh thị trường vĩ mô và phần lớn chỉ tập trung vào phân
khúc thị trường thu nhập cao, vào thành phần khách hàng cơ động nhất trong xã hội,

1

Lê Xuân Bá, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế trung ương, 2003. Sự hình thành và phát triển thị trường bất

động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam. Nxb Khoa học và Kỹ thuật. Tr. 163-167.
2

Lê Chí Hiếu, 2004. Đi tìm chiều thứ tư cho mô hình thiết kế đô thị/Văn hóa truyền thống trong phát triển đô

thị. Nxb Đại học quốc gia Tp.HCM. Tr. 231-234.
3

Nguyễn Trọng Hòa và Tôn Nữ Quỳnh Trân, 2004. Bảo tồn và phát triển các tiểu văn hóa trong quá trình
nâng cấp, chỉnh trang và cải tạo các hẻm ở thành phố Hồ Chí Minh/Văn hóa truyền thống trong phát triển đô
thị. Nxb Đại học quốc gia Tp.HCM. Tr. 215-223.
2


vào những khu “đất vàng” ở trung tâm thành phố hay những khu đô thị mới 4. Các
doanh nghiệp ít quan tâm đến phát triển, nâng cấp nhà ở cho phân khúc thu nhập
trung bình thấp và thấp trong các khu đô thị cũ, khu xập xệ trong thành phố bởi sự
phức tạp về thành phần xã hội dân cư của các phân nhóm này và sự không chắc
chắn về tỷ suất lợi nhuận đầu tư, mặc dù nhu cầu về nhà ở trong các phân khúc thị
trường này là rất lớn5.
- Trong các nghiên cứu marketing nhận diện khách hàng mục tiêu và định vị
sản phẩm nhà ở, thường phân nhóm khách hàng mục tiêu theo các tiêu chí về tuổi
tác, giới tính, tình trạng hôn nhân, gia đình, nghề nghiệp, thu nhập và đồng thời
nghiên cứu các yếu tố quan tâm trong việc ra quyết định chọn mua nhà ở của các
phân nhóm này. Cụ thể, các yếu tố mà người mua quan tâm được đề xuất nghiên
cứu gồm 3 nhóm tiêu chí về vị trí nơi ở, chất lượng và mức giá nhà ở 6. Có thể khẳng
định những nghiên cứu này chỉ làm rõ được mong muốn “sống ở đâu”, nhưng vẫn

chưa đề cập đến vấn đề “sống với ai”, mà vai trò của mối quan hệ láng giềng
(neighbourhood) này trong việc ra quyết định vị trí cư trú đã được chứng minh7.
Vậy cơ hội marketing đối với bất động sản Việt Nam hiện nay ra sao? Điều
kiện nào để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt Nam. Qua một
số phân tích, đánh giá dưới đây góp phần làm rõ vấn đề này.

1-Một số khái niệm cơ bản:
Bất động sản được hiểu là những tài sản bất động, không thể di dời, nó có
những đặc trưng khác biệt so với các tài sản khác như tính cố định về vị trí, tính
khan hiếm, tính lâu bền về vật lý và kinh tế, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
Thị trường bất động sản được hiểu là “ Nơi” diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ liên quan như môi gới, tư vấn
giữa các chủ thể trên thị trường. Thị trường bất động sản mang tính độc quyền bởi
tính cố định, tính khan hiếm và tính tăng trị của đất đai; mang tính vùng, tính khu
4

Công ty Nghiên cứu thị trường FTA, tháng 5 năm 2007. Nhận diện khách hàng mục tiêu thị trường nhà
ở/căn hộ quy hoạch tại Tp.HCM.
5
Nhà ở cho người thu nhập thấp: Sẽ được thuê mua. Nguồn thông tin từ Bộ Xây dựng đăng trên website
DanTri.com.vn, ngày 23/6/2008.
6
Công ty Nghiên cứu thị trường FTA, tháng 5 năm 2007. Nhận diện khách hàng mục tiêu thị trường nhà
ở/căn hộ quy hoạch tại Tp.HCM.
7
David Meen and Geoffrey Meen, november 2002. Social Behaviour as a Basis for Modelling the Urban
Housing Market: A Review. The University of Reading.
3

vực, tính phân khúc sâu sắc; quan hệ cung- cầu, giá cả bất động sản thường chỉ ảnh
hưởng và được xác định trong một khu vực nhất định gắn với các điều kiện kinh tế
xã hội cụ thể…
Sử dụng các mô hình phân tích PESTLE, môi trường ngành( sử dụng mô
hình 05 lực lượng của Michael Porter 1980) và SWOT để phân tích, đánh giá cơ hội
marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay
2. Phân tích môi trường chung (Mô hình Pestle)
2.1.Tình hình kinh doanh bất động sản quốc tế:
Tính đến thời điểm này, thị trường bất động sản phương Tây vẫn đang trong
giai đoạn nửa dưới của đồ thị hình sin. Nửa cuối 2009, cũng như những tháng đầu
năm 2010 chính là thời điểm mà các loại hình bất động sản bị xiết nợ được tung ra
bán lại với số lượng khá lớn trên thị trường. Lượng cung phụ trội này, cộng với việc
khả năng tiêu dùng của người dân chưa phục hồi đã khiến giá nhà đất liên tục giảm
(tiêu biểu là mức giảm 7% tại Mỹ chỉ tính trong 9 tháng vừa qua), từ đó cũng làm
giảm sự hấp dẵn đối với giới đầu tư. Và dòng chảy vốn đã bắt đầu hướng sang các
thị trường đang phát triển tại Châu Á, với độ ổn định cao và tốc độ tăng trưởng
nhanh.
Lớn nhất, và cũng đang thu hút được nhiều sự chú ý của giới đầu tư nhất
trong khu vực Châu Á đương nhiên là thị trường Trung Quốc. Tuy nhiên, thời điểm
này được nhận định là không hợp lý lắm để tiếp tục đầu tư vào thị trường bất động
sản Trung Quốc, do chính phủ nước này đã và sẽ ban hành nhiều chính sách chống
đầu cơ nhằm tránh vỡ bong bóng bất động sản. Trong đó, tiêu biểu nhất là việc đánh
thuế bất động sản rất nặng đối với người sở hữu từ căn nhà thứ 3 trở lên. Do đó, có
thể nói đây là cơ hội hút vốn khá lớn của những thị trường bất động sản trong khu
vực lân cận – mà trong số đó Việt Nam và Indonesia là hai điểm đến tương đối hấp
dẫn.

2.2. Chính trị:
Ổn định chính trị là cơ sở cho các hoạt động kinh tế phát triển. Việt Nam có
ưu thế về độ ổn định chính trị( nhờ thể chế nhất nguyên). Đây sẽ là tiền đề cho sự

4


phát triển bền vững. Sau khi chính thức gia nhập WTO năm 2006, các chính sách
kêu gọi và cho phép đầu tư của Chính phủ Việt Nam ngày càng thông thoáng hơn
trong đó có lĩnh vực bất động sản. Tại diễn đàn kinh tế Thế giới( WEF) tháng 10
năm 2009 đã nâng Việt Nam tăng 3 bậc trong Chỉ số sẵn sàng kết nối toàn cầu
(Networked Readiness Index Ranking) và là quốc gia Đông Nam Á tăng hạng cao
nhất. xếp hạng Việt Nam đứng thứ 70 trong số 134 quốc gia, tăng 3 bậc so với năm
ngoái (73) và 12 bậc so với năm 2006 (82).
2.3 Kinh tế:
2007

2008

2009

2010( dự báo)

Tăng trưởng GDP

8,5%

6,23%

5,3%

6,5%

Lãi suất cho vay

14- 16%

12,75%

12%

15%

Chỉ số CPI

8,3%

18,89%

6,9%

< 7%

Cán cân thương mại

-12,5 tỷ USD -18 tỷ USD

-12,2

tỷ

USD
Giá vàng

16,1 triệu

17,8 triệu

26 triệu

USD/VND

16.026

17.400

18.451

FDI( thực hiện)

4,6 tỷ

11,7 tỷ

10,0 tỷ

19.000

(Nguồn: Tổng cục Thống kê)
Việt Nam là một trong số ít những nước trên thế giới vẫn giữ được tốc độ
tăng trưởng GDP dương trong giai đoạn khủng hoảng tài chính từ 2007-2009. Việt
Nam là một trong số ít các quốc gia Châu Á có tốc độ tăng trưởng cao; hồi phục
nhanh, đứng thứ 3 trên thế giới chỉ sau Trung Quốc, Ấn Độ, và cao hơn nhiều so
với các quốc gia Đông Nam Á khác. Dòng vốn FDI thực hiện vẫn ở các con số ổn

định, trong đó nhiều dự án bất động sản được triển khai xây dựng như khách sạn,
resort…
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến hết năm 2009 Việt Nam có trên 380.000
doanh nghiệp, do đó sẽ xuất hiện nhu cầu thuê/mua/ đầu tư kinh doanh văn phòng.
Đây cũng chính là cơ hội cho các nhà kinh doanh bất động sản.
2.4. Xã hội:
Dân số 83 triệu người, trong đó số người trong độ tuổi lao động là 51 triệu
người, thu nhập bình quân 1.200 USD/người/năm. Mức sống của người dân ngày
5


một nâng cao, nhu cầu về nhà ở, các dịch vụ đi kèm về nhà ở đòi hỏi phải chất
lượng cao, đa dạng. Đặc biệt các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho
người có thu nhập thấp và các chương trình mục tiêu hỗ trợ nhà ở, các chính sách an
sinh xã hội và theo kết quả Điều tra dân số 2009 do Tổng cục thống kê công bố, đến
năm 2020, tổng diện tích nhà ở cấn có trên phạm vi toàn quốc là 2 tỷ M2, trung bình
mỗi năm phải xây dựng mới thêm 100 triệu M2 nhà ở…đây sẽ là cơ hội tốt để phát
triển thị trường bất động sản…
2.5. Công nghệ:
Được đánh giá là một trong mười quốc gia có tốc độ phát triển nhanh về
công nghệ thông tin. Việc ứng dụng công nghệ thông tin vào hoạt động kinh doanh
bất động sản đã tạo ra những tòa nhà hiện đại theo kiểu tòa nhà thông minh mà ở đó
chủ nhà có thể biết hiện trạng ngôi nhà của mình dù ở rất xa.
Công nghệ vật liệu mới của xây dựng đã cho ra đời những sản phẩm thay thế
vật liệu truyền thống như gạch bê tông nhẹ công nghệ của Đức thay cho gạch
tuynel, với cường độ chịu tải cao, cách nhiệt và cách âm tốt có thể chịu đựng được
trong môi trường khác nghiệt.
Đặc biệt, công nghệ thi công đã giúp cho các nhà thầu đẩy nhanh tiến độ thi
công, giảm chi phí và xây được những tòa nhà được coi là tòa tháp của Việt Nam
như Keangnam- Hà Nội( cao 70 tầng);

2.6. Luật pháp:
Hệ thống pháp luật của Việt Nam về lĩnh vực bất động sản ngày càng hoàn
thiện như Luật đất đai; Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở; Luật Xây dựng...
tạo hành lang pháp lý cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. Việc Bộ Xây dựng
cấm sử dụng nhà ở làm văn phòng tạo thêm nhu cầu về văn phòng chuyên nghiệp;
cơ chế cho phép chủ đầu tư bán 20% nhà ở không qua sàn giao dịch. Việt Kiều đang
hy vọng sẽ có thêm các thông tư hướng dẫn quyền sở hữu nhà đất thông thoáng
hơn.
2.7. Môi trường:
Trong quá trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá, đô thị hoá với tốc độ ngày
càng cao ở Việt Nam hiện nay tạo sức ép lớn đối với môi trường, tình trạng ô nhiễm
6


môi trường ở các khu đô thị, vùng nông thôn, các khu công nghiệp, sự quá tải ở các
chung cư cũ nát đang đặt ra những bài toán đối với các nhà quy hoạch đô thị. Cơ hội
đối với các nhà kinh doanh bất động sản là quy hoạch , đầu tư xây dựng khu đô thị
gắn hài hòa với cảnh quan môi trường.
3. Phân tích môi trường ngành:
Sử dụng mô hình 5 lực lượng( five force model) của Michael Porter năm
1980 để phân tích thị trường bất động sản Việt Nam
3.1 Đối thủ cạnh tranh hiện tại:
Đối thủ cạnh tranh là những nhà kinh doanh bất động sản trong nước và
nước ngoài hiện hữu trên thị trường. Cán cân số lượng hiện vẫn nghiêng về các nhà
đầu tư Việt Nam.Theo nhận định của Credit Suisse, các quy định hiện hành của Việt
Nam trong lĩnh vực bất động sản vẫn mang lại nhiều lợi ích cho các nhà đầu tư
trong nước, nên đánh giá chung thì các nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam vẫn
chiếm ưu thế . Tuy nhiên, sau những vụ bê bói liên quan đến chất lượng của các dự
án bất động sản gần đây, cán cân về cảm nhận chất lượng đang nghiêng về phía các
nhà đầu tư nước ngoài – một phần cũng do tâm lý chuộng ngoại của người Việt.

3.2 Đối thủ tiềm tàng( Mối đe dọa từ đối thủ mới):
Đối thủ mới là các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh( bao
gồm cả đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp thông qua các quỹ đầu tư). Trong đó
nhiều nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Mỹ, người Nga gốc Việt. Đáng lưu ý
là theo các chuyên gia kinh tế phân tích : sau những diễn biến không khả quan từ
các trọng điểm kinh tế phương Tây, thị trường bất động sản tại các nước đang phát
triển nhanh tại Châu Á đang trở thành điểm đến tương đối hấp dẫn của các nhà đầu
tư. Lớn nhất là thị trường Trung Quốc sau đó là Ấn Độ. Việt Nam và Indonesia là
hai thị trường được đánh giá là hấp dẫn đầu tư nhất trong số các nước đang phát
triển nhanh tại châu Á. Tuy nhiên mới đây Trung Quốc đã ban hành nhiều chính
sách nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản, điển hình là chính sách đánh thuế rất
nặng đối với người sở hữu từ căn nhà thứ ba trở đi đã làm giảm sức hấp dẫn đầu tư
của thị trường bất động sản Trung Quốc. Do đó, hiện có một lượng vốn tự do rất lớn
đang tồn tại ở thị trường này, và sẵn sàng đổ sang các thị trường lân cận, trong đó có
Việt Nam
7


2.3. Quyền lực của người cung ứng:
Bao gồm nhà cung cấp vốn, nhà thầu, nhà cung cấp nguyên vật liệu, trong đó
phải kể đến cả các cơ quan Nhà nước.
Trước hết, phải kể đến các cơ quan quản lý Nhà nước trong lĩnh vực bất động
sản như: Chính phủ( Thủ tướng phê duyệt quy hoạch khu đô thị từ 200ha đất trở
lên); Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường; Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tư
pháp; Ủy bân Nhân dân cấp tỉnh, các sở ban ngành.... Các cơ quan này sẽ cấp cho
các chủ đầu tư về quyết định quy hoạch 1/500, quyết định phê duyệt đầu tư, quyết
định thu hồi và giao đất, quyết định giải phóng mặt bằng.... Nhiều nhà đầu tư đã
phàn nàn chính sách quản lý không nhất quán dẫn tới mất nhiều thời gian giải quyết
thủ tục hành chính, có dự án kéo dài hàng mấy năm. Công tác đền bù, giải phóng
mặt bằng mà các nhà kinh doanh bất động sản gọi là có được “đất sạch” quyết định

đến nhiều thành công của dự án.
Nhà cung cấp vốn là các định chế tài chính: Sự thắt chặt chính sách tiền tệ
năm 2008 đã gây ra nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư, không vay được vốn, không
có tiền trả nhà thầu và cuối cùng là công trình chậm tiến độ. Mỗi sự thay đổi của lãi
suất làm thay đổi chi phí đầu tư xây dựng. Sự thay đổi về tỷ giá cũng là một rủi ro
đối với chủ đầu tư, nhiều chủ đầu tư cố định giá bán bằng USD sẽ gây tổn hại cho
nhà kinh doanh khi giá USD xuống. Theo thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần
Nam phát biểu tại Hội Thảo ngày 15.5.2010 “ thị trường bất động sản Việt Nam
hiện nay vẫn còn tồn tại khá nhiều hạn chế khi vẫn còn phụ thuộc lớn vào ngân
hàng, tính đến thời điểm 31.12.2010, tổng dư nợ trong lĩnh vực bất động sản gần
300 nghìn tỷ đồng, chiếm gần 12% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng, hầu hết các
dự án bất động sản thường kéo dài trong nhiều năm, một khi chính sách cho vay của
các ngân hàng không ổn định sẽ làm cho thị trường bất động sản gặp nhiều bất
ổn…”
Nhà thầu cũng tạo áp lực cho chủ đầu tư khi giá xây dựng tăng cao, hoặc nhà
thầu cấu kết với tư vấn giám sát làm thất thoát và giảm chất lượng công trình.
Nhà cung cấp nguyên vật liệu sẽ đưa ra yêu cầu tăng giá khi giá nguyên vật
liệu tăng, trong đó giá thép, giá xi măng quyết định lớn đến giá thành xây dựng. Giá

8


vật liệu xây dựng năm 2009 tăng 5,8% và tăng trong 06 tháng đầu năm 2010 cũng
là lực cản đối với nhiều chủ đầu tư.
3.4 Mối đe dọa từ hàng thay thế:
Do tính chất dị biệt của hàng hóa bất động sản nên hàng hóa thay thế gần
như không có, có chăng chỉ là sự thay đổi ở cấp độ mỗi sản phẩm. Nhà ở: nhà liền
kề, biệt thự; chưng cư:hạng sang, cao cấp, trung bình, bình dân; văn phòng hạng: A,
B, C......
3. 5 Quyền lực của người mua:

Cũng như tại các thị trường khác, thị trường bất động sản Việt Nam tồn tại
hai dạng người mua: người mua thứ cấp vì mục đích kinh doanh kiếm lời, và người
mua với mục đích sử dụng. Trong đó, người mua thứ cấp có khả năng gián tiếp chi
phối về giá của thị trường, còn người mua sử dụng sẽ tác động trực tiếp đến yêu cầu
chất lượng của sản phẩm.
Nhà đầu tư thứ cấp sẽ làm cho nhà kinh doanh bất động sản bị phụ thuộc khi họ có
vốn lớn, kỹ năng quản lý dự án khi không đầu tư vào bất động sản họ có thể chuyển
qua kênh đầu tư chứng khoán, vàng. Đối với người tiêu dùng cuối cùng họ cũng có
lựa chọn là mua sản phẩm bất động sản để dùng hay đầu tư vào một kênh khác.
4. Phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức đối với nhà kinh
doanh bất động sản Việt Nam
ĐIỂM MẠNH
ĐIỂM YẾU
Có quan hệ tốt với các cơ quan nhà nước Chi phí “bôi trơn” cao để có dự án
để giải quyết thủ tục hành chính so với
nhà đầu tư nước ngoài.
Hiểu về văn hóa tiêu dùng bất động sản Thỏa mãn sự hài lòng bằng dịch vụ
của người Việt Nam
chưa cao
Do có lợi thế về pháp luật, địa lý, quyền Trình độ quản lý bất động sản chưa
sử dụng đất nên tận dụng được lợi thế cao
theo quy mô to
Cơ chế chính sách thu hút đầu tư vào lĩnh Quy mô về vốn nhỏ, sức cạnh tranh
vực bất động sản khuyến khích các nhà có hạn
đầu tư trong nước

9


CƠ HỘI

THÁCH THỨC
Nền kinh tế đang hồi phục, đến năm 2015 Sự tăng trưởng chưa bền vững gắn
Việt Nam đạt tốc độ tăng trưởng GDP 7-8 với nguy cơ lạm phát cao
%
Hội nhập WTO thu hút vốn của nhà đầu Áp lực cạnh tranh
tư nước ngoài
Trên thực tế, hoạt động marketing bất động sản tại Việt Nam chỉ có khả năng
thực hiện đối với hai dòng sản phẩm chính: bất động sản được đưa lên sàn, và các
bất động sản thuộc sở hữu dự án. Giữa hai phân khúc giá chính thấp và cao, có thể
thấy phân khúc giá thấp không cần thay đổi định hường marketing, và thậm chí
cũng không cần tốn chi phí cho marketing, do người dùng sẽ tự tìm đến với phân
khúc này. Theo một thống kê được công ty bất động sản ACB thực hiện tại thời
điểm cuối năm 2009, có đến gần 70% số lượng hợp đồng mua bán bất động sản
được ký kết thuộc nhóm giá dưới 1 tỷ VND
Vậy các nỗ lực marketing sẽ chủ yếu tập trung vào phân khúc giá cao, với
hai sản phẩm chính là nhà ở/căn hộ cao cấp và văn phòng. Lượng cầu cục bộ tại
từng địa phương của phân khúc này thấp hơn lượng cung, do đó ngoài việc tiếp tục
tìm cách lôi kéo các khách hàng tại chỗ, đơn vị thực hiện marketing cần nhắm đến
các đối tượng ít “truyền thống” hơn. Nếu mấu chốt thành công của marketing là tạo
“đúng cảm nhận” cho “đúng đối tượng”, vào “đúng thời điểm”, thì lúc thị trường
đang thiếu sức nóng như hiện nay lại là thời điểm thích hợp để tìm đến những đối
tượng không chịu ảnh hưởng của quy luật cung cầu.
II. Những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công
-

Có tầm nhìn chiến lược” tư duy toàn cầu, hành động địa phương”

-

Có quan hệ tốt với các cơ quan có thẩm quyền: đây là một yếu tố tiên quyết

đối với giới kinh doanh bất động sản Việt Nam, nó giúp tiếp cận nhanh với
nguồn lực thông tin về cơ chế chính sách, giảm chi phí “bôi trơn”

-

Dày vốn ,biết tạo vốn và quay vòng vốn để có thể thực hiện đúng nguyên tắc
“ mua vào khi thị trường giảm, và cầm cự chờ thị trường tăng trở lại”

-

Biết PR hình ảnh của mình;

10


-

Có đội ngũ sales-marketing chuyên nghiệp, năng động, biết lôi kéo khách
hàng;

-

Dịch vụ chuyên nghiệp

-

Mạnh dạn tiếp cận marketing tại các sàn giao dịch bất động sản nước ngoài

-

Minh bạch hoá thông tin một cách đáng tin cậy

Sự khác nhau giữa nhà kinh doanh bất động sản ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí
Minh
STT

Tiêu thức

Nhà KD BĐS tại Hà Nội

Nhà KD BĐS tại Tp Hồ
Chí Minh

1

Lệ

thuộc

vào Cao

Tương đối độc lập

quan hệ với các
cấp

có

thẩm

quyền giải quyết
thủ

tục

hành

chính
2

Mức độ chuyên Thấp

Cao

nghiệp và mức
độ

linh

động

trong huy động
vốn
3

Đạo đức kinh Thấp: không tôn trọng luật Cao
doanh

pháp,bán nhà khi chưa có giấy
phép

4

Chất lượng dịch Thấp, ít cam kết cụ thể

Cao, thực hiện cam kết

vụ và cam kết

chặt chẽ

chất lượng
5

Đánh

giá

của Thấp

Cao.

khách hàng về
sản phẩm dịch
vụ

11


Tóm lại : Qua phân tích, đánh giá ở trên có thể khẳng định thị trường bất động sản

Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển trong tương lai. Cầu về nhà ở rất lớn. Cùng với việc
hoàn thiện sản phẩm, dịch vụ, thị trường bất động sản phải nâng cao chất lượng
marketing bất động sản. Trong đó marketing cần nhắm đến đối tượng không truyền
thống, có hai đối tượng mà người viết có thể đư ra sau đây:
• Nhà đầu tư nước ngoài:
- Như đã phân tích ở phần đầu, giới đầu tư quốc tế đang có xu hướng
chuyển vốn từ Mỹ và Châu Âu sang các thị trường nhiều ưu đãi hơn ở
khu vực Châu Á – trong đó có Việt Nam
- Sản phầm cần bán tại thời điểm này là sản phẩm đã hoàn thiện, không phải
là dự án, nên có thể chọn cách tiếp cận qua marketing tại các sàn giao dịch
nước ngoài.
- Cần nêu bật yếu tố đang phát triển nhanh của thị trường Việt Nam, cũng
như yếu tố ổn định chính trị và ít bị ảnh hưởng bởi biến động tài chính
quốc tế - một trong những nhân tố hút vốn đầu tư tự do trong giai đoạn bất
ổn hiện nay của thị trường thế giới.
• Doanh nghiệp & người có thu nhập cao ở các địa phương khác trong nước:
- Nhóm này có sẵn khả năng mua, và có cả nhu cầu mua để sử dụng cũng
như để đầu cơ kiếm lời. Đều có nhu cầu sở hữu hoặc thuê sử dụng bất
động sản tại nhiều địa phương khác nhau trên cả nước.
- Là nhóm quan tâm nhiều đến giá trị “cảm giác” mà sản phẩm bất động sản
mang lại, nên cần xây dựng hình tượng “chất lượng sống cao”, “thể hiện
đẳng cấp” – đối với cá nhân, hay “sang trọng”, “an toàn”, “thiết kế chuyên
nghiệp” – đối với đối tượng doanh nghiệp.
- Nếu là căn hộ hoặc văn phòng cao ốc, cần chú ý nêu rõ chứng nhận chất
lượng, cũng như đưa ra cam kết an toàn đối với bên mua. Điều này sẽ tạo
tin tưởng hơn sau đã xuất hiện khá nhiều vấn đề về chất lượng công trình
dự án tại Việt Nam trong thời gian gần đây.

12

13