Phân tích và đánh giá các hoạt động marketing đối với kinh doanh bất động sản ở việt nam hiện nay

Phân tích và đánh giá các hoạt động marketing đối với kinh doanh bất động sản
ở Việt Nam hiện nay:
1.1. Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay và tương lai:
Hiện tại thị trường bất động sản Việt Nam, mà biểu hiện chủ yếu là tại các thành phố
lớn như Hà Nội, Tp.HCM, Hải Phòng hay Đà Nẵng…, vẫn duy trì được đà phát triển.
Về ngắn hạn, trong vòng 6 tháng tới, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tiếp tục
tăng trưởng ở mức vừa phải. Trong dài hạn, xu hướng của thị trường bất động sản Việt
Nam là tích cực. Sẽ có nhiều khoản đầu tư cho phát triển và tái phát triển bất động sản
diễn ra trên cả nước, đặc biệt tại các trung tâm kinh tế - chính trị như Hà Nội và
TPHCM. Việc xây dựng mới được thúc đẩy bởi nhu cầu về chất lượng bất động sản
dần cao hơn và lớn hơn đối với các khu vực dân cư và các điểm kinh doanh lớn hơn
cho không gian thương mại.
Trong hầu hết các lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam, luôn có sự thiếu hụt về không
gian hạng sang, đặc biệt là nhu cầu cho các trung tâm bán lẻ hay trung tâm thương mại
luôn có tỉ lệ thuê cao mặc dù giá thuê không phải là thấp.
Còn đối với các căn hộ cho thuê, những yêu cầu trên cũng rất quan trọng. Cảnh quan
xung quanh cũng như tiện nghi bên trong căn hộ sẽ đóng vai trò chủ đạo vì đó là nơi
mà người thuê trực tiếp sử dụng và sinh sống. Các nhà môi giới cũng quan tâm tới
những điều này và chính họ là những người đại diện cho đại bộ phận người tiêu dùng.
Giá trị thực của căn hộ được quyết định bởi không chỉ ở giá cả mà còn ở khả năng
được người tiêu dùng tiếp nhận.
Thực tế cho thấy, thị trường BĐS có ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển kinh tế và sự
ổn định chính trị của mỗi quốc gia. Theo đánh giá chung, thị trường BĐS ở nước ta
hiện nay thiếu minh bạch, bất ổn, tiềm ẩn nhiều rủi ro và có những tác động không
thuận lợi đến sự phát triển kinh tế-xã hội của đất nước.
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến cơ hội marketing bất động sản tại Việt Nam:
Hoạt động marketing đã xuất hiện từ rất lâu trong đời sống kinh tế xã hội, trong hoạt
động kinh doanh từ xa xưa ở Việt Nam. Ngày nay marketing đã trở đã trở thành một


công cụ sắc bén giúp các nhà kinh doanh tiêu thụ nhanh chóng sản phẩm của mình.

Khái niệm marketing chỉ chính thức hình thành từ những năm đầu thế kỷ 20. Trải qua
quá trình phát triển, nội dung của marketing ngày càng được hoàn thiện và phong phú
hơn. Hoạt động marketing được ứng dụng rộng rãi tại nhiều quốc gia có nền kinh tế thị
trường phát triển.
Trải qua hơn 100 năm khái niệm marketing đã có nhiều sự thay đổi cho phù hợp với
tình hình ứng dụng thực tế. Các khái niệm marketing được chuyển tải phong phú, đa
dạng dưới nhiều hình thức khác nhau, dưới đây là một số khái niệm marketing được
chấp nhận và sử dụng phổ biến hiện nay như:
- Marketing là quá trình quản lý gồm: xác định, dự đoán và thoả mãn nhu cầu của
khách hàng một cách có hiệu quả (The Chartered Institute of Marketing).
- Marketing là quá trình kế hoạch hoá và thực hiện những ý niệm, định giá, khuếch
trương và phân phối những ý tưởng, sản phẩm và dịch vụ nhằm tạo ra những trao đổi
với mục đích thoả mãn mục tiêu của các cá nhân và tổ chức (Hiệp hội Marketing Hoa
Kỳ AMA). 1
Như vậy, có thể coi hoạt động marketing chính là hoạt động sáng tạo sao cho nhu cầu
khách hàng được thỏa mãn ở mức độ cao nhất (Philip Kotler). Nhu cầu này được đáp
ứng khi và chỉ khi doanh nghiệp có chiến lược nghiên cứu nhu cầu cụ thể, dự đoán
được nhu cầu một cách chính xác nhất. Qua đó, khách hàng cảm nhận được sự phù hợp
do sản phẩm mang lại cho chính mình.
Khi một doanh nghiệp tiến hành tìm hiểu mong muốn của khách hàng, phát triển các
sản phẩm thỏa mãn nhu cầu nhằm tạo ra lợi nhuận, đó là marketing. Marketing chỉ bắt
đầu với một thị trường đã xác định rõ, tập trung vào những điều khách hàng cần, phối
hợp thêm các hoạt động khác để tác động đến quyết định của họ. Marketing chú trọng
đến nhu cầu và mong muốn của khách hàng, thiết kế, sản xuất và phân phối các sản
phẩm thoả mãn mong muốn này. Marketing quản trị và hoạch định chính sách trong
dài hạn, hướng tới nhu cầu trong tương lai và nghiên cứu phát triển sản phẩm mới.
1.2.1. Ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô:
1.2.1.1. Các lực lượng cơ bản trong môi trường vĩ mô: PESTLE

- Môi trường nhân khẩu học: Sự gia tăng dân số trên toàn thế giới, cơ cấu nhóm
tuổi, các thị trường theo dân tộc, các nhóm khách hàng theo trình độ giáo dục, quy mô
gia đình, dịch chuyển về địa lý, dịch chuyển từ thị trường đại trà sang thị trường cụ
thể có đặc điểm riêng biệt.
- Môi trường kinh tế: Phân phối thu nhập; Tiết kiệm, nợ và tín dụng: Người tiêu
dùng: thu nhập còn lại cho chi tiêu, sử dụng thẻ tín dụng; Doanh nghiệp: sự sẵn có
của tín dụng cho các dự án tài chính...
- Môi trường tự nhiên: Thay đổi vai trò của Chính phủ, thiếu nguồn nguyên liệu thô,
áp lực chống ô nhiễm, chi phí nhiên liệu tăng lên...
- Môi trường công nghệ: Sự thay đổi nhanh chóng của công nghệ; cơ hội không giới
hạn cho đổi mới, sáng tạo; sự điều chỉnh thay đổi công nghệ tăng lên; chi phí cho
nghiên cứu và phát triển đa dạng...
- Môi trường chính trị-luật pháp: Pháp luật điều tiết kinh doanh, sự phát triển của
các nhóm lợi ích đặc biệt...
- Môi trường văn hoá-xã hội: Người tiêu dùng nhìn nhận về thế giới, sự duy trì
những giá trị cốt lõi, sự tồn tại của văn hoá nhóm... 1
1.2.1.2. Ảnh hưởng của môi trường vĩ mô đến marketing BĐS:
Năm 2010 thị trường BĐS sẽ tiếp tục đà phục hồi. Nhu cầu về bất động sản, nhất là
nhà ở, mặt bằng kinh doanh thương mại, diện tích văn phòng cho các công ty có quy
mô vừa và nhỏ tiếp tục tăng, đặc biệt là tại Hà Nội và TPHCM.
Tổng nhu cầu về nhà ở đô thị khoảng 62,5 triệu m² trong năm 2010 và nguồn cung cho
thị trường BĐS trong giai đoạn tới khá dồi dào. Trong đó, sẽ có khoảng gần 90.000 căn
hộ chào bán và khoảng hơn 80.000 căn hộ hoàn thành.
Tại Hà Nội, sau khi Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội được thông qua, cùng
với hàng trăm dự án đô thị khu vực phía Tây đang triển khai, tại các huyện phía Đông,
phía Bắc như Mê Linh, Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm... nhiều dự án đô thị, khu nhà
ở sẽ tiếp tục được bổ sung. Trong đó, chỉ riêng Mê Linh hiện đang có gần 80 dự án khu
đô thị, nhà ở.

Sự phát triển mạnh của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam sẽ khiến cho nhu cầu về nhà ở
trung bình và giá cả phải chăng dần tăng cao.
Gói kích cầu của Chính phủ và sự kiện 1.000 năm Thăng Long - Hà Nội vào cuối năm
nay có thể tác động tích cực tới thị trường. Ngoài ra, lãi suất và lạm phát cũng sẽ là yếu
tố quan trọng để xem xét và điều tiết cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Tham khảo một số thị trường bất động sản khu vực châu Á có thể thấy một số điểm
chung mà thị trường Việt Nam có thể đi theo. Đó là khi cuộc khủng hoảng tài chính
toàn cầu đang giảm dần, các doanh nghiệp và các Chính phủ bắt đầu tái đầu tư cho các
dự án và các ngân hàng cũng bắt đầu cho vay trở lại sẽ dẫn sự phục hồi rất nhanh
chóng của thị trường bất động sản châu Á, trong đó có Việt Nam.
Lãi suất ngân hàng và sự phát triển của thị trường BĐS có mối quan hệ tác động qua
lại lẫn nhau rất chặt chẽ. Việc Chính phủ đã cho phép các ngân hàng thương mại được
chủ động điều chỉnh lãi suất huy động và lãi suất cho vay sẽ tạo điều kiện để lãi suất
cho vay đầu tư được điều chỉnh về mức thích hợp tạo ra không khí sôi động hơn trong
thị trường BĐS.
Bên cạnh việc tích trữ hàng hóa để chờ lên giá, đầu tư vào bất động sản là lĩnh vực
được quan tâm nhiều nhất. Trên thực tế, có rất ít cơ hội lựa chọn khi thị trường chứng
khoán không còn nhiều hấp dẫn, sàn giao dịch vàng ngừng hoạt động, tỷ giá hối đoái
đã ổn định. Nhìn ra bên ngoài, kinh tế thế giới phục hồi yếu ớt, khủng hoảng đồng
Euro gây gián đoạn sản xuất kinh doanh do nhiều doanh nghiệp phải điều chỉnh lại cơ
cấu thị phần và quy mô hoạt động xuất nhập khẩu, ảnh hưởng đến một số doanh nghiệp
khác, nhưng hoạt động cũng chật vật. Đây là những yếu tố khiến nhà đầu tư đổ xô vào
thị trường bất động sản và thị trường này nóng lên hàng ngày. Giá nhà đất tại các vùng
ven đô đều tăng trên 100% so cùng kỳ năm trước. Trong đó, giá đất tại những vị trí đắc
địa tăng 35% - 40% trong vòng một tháng qua và chưa dừng lại. 7 Theo nhận định đó,
các mức tăng giá trên 100% so với cùng kỳ năm trước, hay từ 35% - 40% chỉ trong
vòng một tháng là những khả năng sinh lời hấp dẫn.
Trong khi đó, từ đầu năm đến nay thị trường chứng khoán Việt Nam, ngoài sự thăng
hoa của nhóm cổ phiếu vừa và nhỏ trong tháng 4, cơ hội sinh lời không thực sự mở

rộng; thậm chí, nhà đầu tư phải đối mặt với nhiều rủi ro lớn như trong tháng 2 và tháng
5 vừa qua.
Tương tự, ở thị trường vàng, các sàn giao dịch qua tài khoản đóng cửa đã thu hẹp đáng
kể quy mô của một kênh đầu tư vốn rất sôi động trong năm 2009. Còn lại, hoạt động
đầu tư vàng vật chất cũng đối mặt với những biến động thất thường.
Nhiều con mắt nhìn về bất động sản. Kênh đầu tư này dần “nóng” lên. Nguồn vốn cho
kênh này đang thu hút sự chú ý không chỉ từ nhà đầu tư, mà cả các cơ quan quản lý.
Nếu ở kênh chứng khoán, vàng, nhà đầu tư vốn nhỏ có thể tham gia, thì với bất động
sản là yêu cầu vốn lớn hơn nhiều, đặc biệt là sự tham gia của các tổ chức. Từ đây, vốn
là một vấn đề cần quan tâm.
Hiện có 3 nguồn vốn phổ biến được huy động cho thị trường bất động sản, gồm: vốn
chủ sở hữu, vay ngân hàng và huy động từ khách hàng.
Tỷ lệ đô thị hoá bình quân ở Việt Nam sẽ là 30% vào năm 2010 và 50% vào năm 2020,
do đó, cơ hội để thị trường bất động sản phát triển là rất nhiều, nhất là đối với thị
trường nhà ở khi mà việc cho phép Việt kiều và người nước ngoài sống và làm việc tại
Việt Nam được mua nhà. Ngoài ra, các tập đoàn nước ngoài quan tâm đến thị trường
BĐS Việt Nam nói chung và TPHCM nói riêng là do Việt Nam đã gia nhập Tổ chức
thương mại Thế giới (WTO) số lượng các Công ty nước ngoài đến đầu tư tại Việt Nam
không ngừng tăng lên do đó nhu cầu thuê văn phòng, cao ốc sẽ tăng, trong khi đó thị
trường BĐS một số nước Châu Á khác gần như bão hòa, trong khi các thành phố lớn ở
Việt Nam dân số tăng nhanh, nhu cầu nhà ở rất lớn.
Thị trường bất động sản Việt Nam, mà đặc biệt là Hà Nội, giá nhà đất thường bị đẩy
lên cao, thậm chí bị “làm giá”. Tuy nhiên, đây là hiện tượng xuất phát chủ yếu từ giới
đầu cơ, chứ không phải đầu tư đúng nghĩa. Khi thị trường ngày càng phát triển, người
dân ngày càng “tỉnh” hơn thì hiện tượng này sẽ dần bị triệt tiêu và thay vào đó là xu
hướng người tiêu dùng quyết định giá trị thực của bất động sản.
Bởi lẽ, người tiêu dùng thường mong muốn kiếm được giá trị cao nhất cho đồng tiền
họ bỏ ra. Tuy nhiên, những đối tượng giao dịch khác nhau sẽ có những thị hiếu khác
nhau. Có những khách hàng sẵn sàng đi làm xa để có không gian sinh sống thoải mái

và thoáng đãng. Một số khách hàng khác lại chỉ mong sống ở khu vực trung tâm để
thuận tiện cho việc kinh doanh và đi lại. Một bộ phận khách hàng khác lại đặt sự tiện
nghi và an toàn lên ưu tiên hàng đầu cho những nơi họ thuê.
Do đó, các chủ đầu tư công trình cần tìm hiểu rõ mảng thị trường họ hướng tới. Những
nhà đầu tư thành công luôn thiết kế, thi công và chọn lựa các dịch vụ cho công trình
của mình để bắt kịp nhu cầu của thị trường. Điều quan trọng là họ cần hiểu về các đối
thủ cạnh tranh và luôn cố gắng để xây dựng những công trình chất lượng và có nhiều
dịch vụ hấp dẫn. Chính khách hàng là những người đang quyết định giá trị thực của bất
động sản.
Đối với mảng văn phòng cho thuê, các tòa nhà với địa thế đẹp, tiện nghi, tính năng sử
dụng cao, được quản lý hiệu quả, an toàn và quan trọng nhất là có đầy đủ chỗ đỗ xe
được các khách hàng quan tâm nhiều nhất. Vì vậy, những tòa nhà văn phòng có đầy đủ
các yếu tố nêu trên và có giá cả hợp lý sẽ dễ cho thuê nhất. Ngược lại, những tòa nhà
giá quá cao thường không được khách hàng quan tâm.
Bên cạnh địa thế thuận lợi, những yếu tố khác về công năng như hệ thống trung tâm,
hệ thống điện nước, điều hòa, thang máy và chữa cháy cũng ảnh hưởng rất lớn tới
quyết định của khách hàng. Hầu hết thang máy tại các tòa nhà ở Việt Nam đều hoạt
động thiếu hiệu quả khiến người sử dụng phải chờ lâu. Việc phân chia các khu vực làm
việc cũng như hệ thống đối lưu không khí cũng có nhiều bất cập. Những tòa nhà như
vậy về lâu dài sẽ không còn hấp dẫn đối với các công ty muốn thuê văn phòng. Và đó
cũng là biểu hiện của xu hướng đào thải tại thị trường văn phòng cho thuê 3.
Chính phủ nỗ lực trong việc kiềm chế lạm phát, sự hạ nhiệt của lãi suất tín dụng, luật
thuế thu nhập cá nhân mới có hiệu lực và việc thành lập các sàn giao dịch chuẩn cùng
với việc áp dụng các chỉ số bất động sản, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tăng trở
lại.
1.2.2. Ảnh hưởng từ môi trường ngành:
1.2.2.1. Mô hình 5 lực lượng cạnh tranh của M. Porter:

Theo Michael Porter, các doanh nghiệp sẽ tạo ra ưu thế cạnh tranh bằng cách chọn
một trong những chiến lược sau:
Cost Leadership (chi phí thấp): Cạnh tranh bằng cách tạo ra sản phẩm hay dịch vụ với
mức chi phí thấp nhất có thể. Khi đó doanh nghiệp có thể bán được nhiều hàng với giá
trung bình và tạo ra lợi nhuận lớn.
- Differentiation (sự khác biệt): Cạnh tranh bằng cách tạo ra sự khác biệt mà các doanh
nghiệp khác khó cạnh tranh. Sự khác biệt này có thể là chất lượng sản phẩm, thời gian
giao hàng, sự nhận biết về thương hiệu, hệ thống phân phối rộng khắp.
- Concentration (tập trung): Cạnh tranh bằng cách tập trung nguồn lực, sức mạnh vào
một sản phẩm, một phân khúc hay một nhóm khách hàng đặc biệt.
Michael Porter đã nhấn mạnh rằng nếu doanh nghiệp không chọn một trong những
chiến lược trên thì sẽ không có ưu thế cạnh tranh.
1.2.2.2. Ảnh hưởng của môi trường ngành đến marketing BĐS:
- Áp lực cạnh tranh của nhà cung cấp:
Khái niệm nhà cung cấp trong kinh doanh BĐS khá đa dạng. Họ có thể là những cổ
đông cung cấp vốn cho công ty hoạt động, hoặc là những công ty chịu trách nhiệm
cung cấp tấm cách tĩnh điện, sợi tổng hợp, nguyên vật liệu làm sàn nhà, thảm, hộp thiết


bị bộ đếm... Hiện tại ở Việt Nam các công ty chọn cho mình những nhà cung cấp riêng
tùy theo điều kiện. Điều này góp phần giảm quyền lực của nhà cung cấp khi họ không
thể cung cấp cho cả một thị trường lớn mà phải cạnh tranh với các nhà cung cấp khác.
Những nhà cung cấp lớn có thể kiểm soát được đối tượng mua hàng cũng như mức giá
bán. Họ có thể quyết định bán qua nhà phân phối nào hay chọn cách tự mình bán cho
người tiêu dùng cuối cùng. Nhà cung cấp luôn gây các áp lực nhất định nếu họ có quy
mô, sự tập hợp và việc sở hữu các BĐS đáp ứng được nhu cầu của phần lớn người tiêu
dùng.
Mặt khác phải tính đến quyền lực của các đại cổ đông có thể tác động trực tiếp đến
chiến lược kinh doanh của một công ty BĐS.

- Áp lực cạnh tranh từ khách hàng:
Khách hàng là một áp lực cạnh tranh có thể ảnh hưởng trực tiếp tới toàn bộ hoạt động
marketing BĐS.
Khách hàng được phân làm 2 nhóm, khách hàng lẻ và nhà phân phối. Cả hai nhóm đều
gây áp lực với doanh nghiệp về giá cả, chất lượng sản phẩm, dịch vụ đi kèm và chính
họ là người điều khiển cạnh tranh trong ngành thông qua quyết định mua hàng.
Tương tự như áp lực từ phía nhà cung cấp ta xem xét các tác động đến áp lực cạnh
tranh từ khách hàng đối với marketing BĐS như quy mô, tầm quan trọng, chi phí
chuyển đổi khách hàng và thông tin khách hàng.
Đặc biệt khi phân tích nhà phân phối ta phải chú ý tầm quan trọng của họ, họ có thể
trực tiếp đi sâu vào uy hiếp ngay trong nội bộ của doanh nghiệp.
- Áp lực cạnh tranh từ đối thủ tiềm ẩn:
Theo M-Porter, đối thủ tiềm ẩn là các doanh nghiệp hiện chưa có mặt trên trong kinh
doanh BĐS nhưng có thể ảnh hưởng tới ngành trong tương lai. Đối thủ tiềm ẩn nhiều
hay ít, áp lực của họ tới ngành mạnh hay yếu sẽ phụ thuộc vào các yếu tố sau:
+ Sức hấp dẫn của kinh doanh BĐS: Yếu tố này được thể hiện qua các chỉ tiêu như tỉ
suất sinh lợi, số lượng khách hàng, số lượng doanh nghiệp trong ngành.


+ Những rào cản gia nhập ngành: là những yếu tố làm cho việc gia nhập vào một
ngành khó khăn và tốn kém hơn: kỹ thuật, vốn, các yếu tố thương mại (hệ thống phân
phối, thương hiệu, hệ thống khách hàng…), các nguồn lực đặc thù (nguyên vật liệu đầu
vào, bằng cấp, phát minh sáng chế, nguồn nhân lực, sự bảo hộ của Chính phủ…).
Sự thành công của marketing BĐS phụ thuộc vào khả năng phát triển các sản phẩm
mới và khả năng chiếm lĩnh thị phần nhanh chóng của từng sản phẩm. Thường thì các
nhà cung cấp, các nhà phân phối, và thậm chí cả những nhân viên cũ của công ty cũng
có thể trở thành đối thủ cạnh tranh bằng cách sao chép các sản phẩm hoặc sản xuất các
sản phẩm thay thế.
Các rào cản đối với các đối thủ mới gia nhập thị trường trong ngành BĐS không nhiều
lắm, đặc biệt nếu các đối thủ này lại có sẵn kiến thức về bán hàng/tiếp thị trong ngành.

Do biết được yêu cầu mua hàng của khách cũng như nguồn nguyên liệu đầu vào cho
ngành BĐS nên những đối thủ có thể thâm nhập thị trường mà không cần lượng vốn
lớn.
- Áp lực cạnh tranh từ sản phẩm thay thế:
Áp lực cạnh tranh chủ yếu của sản phẩm thay thế là khả năng đáp ứng nhu cầu so với
các sản phẩm trong ngành, thêm vào nữa là các nhân tố về giá, chất lượng, các yếu tố
khác của môi trường như văn hóa, chính trị, công nghệ cũng sẽ ảnh hưởng tới sự đe
dọa của sản phẩm thay thế. Sản phẩm thay thế có tính bất ngờ, khó dự đoán. Chi phí
chuyển đổi.
- Áp lực cạnh tranh nội bộ ngành:
Các doanh nghiệp đang kinh doanh trong kinh doanh BĐS sẽ cạnh tranh trực tiếp với
nhau tạo ra sức ép trở lại lên ngành tạo nên một cường độ cạnh tranh. Trong một ngành
các yếu tố sau sẽ làm gia tăng sức ép cạnh tranh trên các đối thủ.
- Tình trạng ngành: Nhu cầu, độ tốc độ tăng trưởng , số lượng đối thủ cạnh tranh...
- Cấu trúc của kinh doanh BĐS là ngành có rất nhiều doanh nghiệp cạnh tranh với
nhau nhưng không có doanh nghiệp nào có đủ khả năng chi phối các doanh nghiệp còn
lại.


- Các rào cản rút lui: Giống như các rào cản gia nhập ngành, rào cản rút lui là các yếu
tố khiến cho việc rút lui khỏi ngành của doanh nghiệp trở nên khó khăn: Rào cản về
công nghệ, vốn đầu tư; Ràng buộc với người lao động; Ràng buộc với chính phủ, các
tổ chức liên quan; Các ràng buộc chiến lược, kế hoạch.
Cường độ cạnh tranh của các công ty BĐS càng tăng cao khi có sự xuất hiện của công
ty BĐS 100% vốn nước ngoài.
-. Áp lực từ các bên liên quan mật thiết:
Chính phủ, cộng đồng, các hiệp hội, các chủ nợ, nhà tài trợ, cổ đông, nhà cung cấp sản
phẩm bổ sung cho một hoặc nhiều ngành khác.
1.2.3. Phân tích SWOT trong marketing BĐS:
- Điểm mạnh:

Bất động sản là lĩnh vực hiện được quan tâm nhiều nhất, khi những kênh đầu tư phổ
biến khác đang tỏ ra kém hấp dẫn.
Khảo sát thực tế cho thấy, chi phí đầu tư để xây dựng một tòa chung cư cao tầng
(khoảng 20 - 25 tầng) tại Hà Nội (tính theo mặt bằng giá cuối năm 2009), chỉ khoảng
16,7 đến 17,5 triệu đồng/m² sàn.
Trong khi trên thị trường, giá bán của căn hộ loại này thường gần gấp 2 lần, được giao
dịch phổ biến dao động từ 28 đến 32 triệu đồng/m². Khoản siêu lợi nhuận này được
cho là rơi vào túi chủ đầu tư và “hệ thống” môi giới, nhà đầu tư thứ cấp...
- Điểm yếu:
Thị trường BĐS ở nước ta hiện nay thiếu minh bạch, bất ổn, tiềm ẩn nhiều rủi ro và có
những tác động không thuận lợi đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước: Vấn đề
nhà ở cho người có thu nhập thấp; Chi phí sản xuất kinh doanh tăng; Giá thuê văn
phòng cao sẽ ảnh hưởng đến đầu tư nước ngoài; Cơ cấu phát triển kinh tế không đồng
đều giữa các ngành, các lĩnh vực; Giá cả tăng và gây lạm phát; Chi phí đền bù, giải tỏa
đất cao; Tăng khoảng cách giàu nghèo; Thị trường thiếu minh bạch, thông tin chưa đầy
đủ.
- Cơ hội:


Nguyên nhân chủ yếu khiến để đặt niềm tin vào thị trường BĐS ở Việt Nam rất tốt là
do nhu cầu về nhà ở còn rất lớn. Ngoài ra, hằng năm vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào
thị trường BĐS tiếp tục tăng mạnh bất chấp cuộc suy thoái kinh tế thế giới đang diễn
ra.
Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào FDI, nhất là trong lĩnh vực BĐS rất lớn. Năm 2009
Việt Nam có tổng số đăng ký vốn FDI là 21 tỷ USD, trong đó lĩnh vực BĐS là 7,6 tỷ
USD, chiếm 1/3 tổng số FDI năm 2009.
Tăng trưởng kinh tế và kiềm chế lạm phát theo dự báo kinh tế Việt Nam trong năm
2010 được duy trì mức độ phát triển bằng và cao hơn một chút so với năm 2009.
Yếu tố lạm phát mặc dù có bị ảnh hưởng của những tháng đầu năm 2010 nhưng với
quyết tâm của Chính phủ để kiềm chế lạm phát được khống chế ở mức không quá 2

con số. Đây là những yếu tố quan trọng nhất quyết định mức độ ổn định và phát triển
của thị trường BĐS trong năm 2010.
Công tác quy hoạch xây dựng đô thị và mức độ đầu tư cho cơ sở hạ tầng, theo đó năm
2010 thủ đô Hà Nội sẽ hoàn thành đồ án quy hoạch chung xây dựng thủ đô, đồng thời
TP HCM cũng sẽ tiến hành điều chỉnh đồ án quy hoạch chung của thành phố và vùng
lân cận. Đây cũng là yếu tố tác động tới nguồn cung về thị trường BĐS.
- Thách thức:
Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay vẫn còn tồn tại khá nhiều hạn chế khi vẫn
còn phụ thuộc lớn vào ngân hàng trong khi chưa nhiều biện pháp huy động vốn từ các
quỹ đầu tư, quỹ tiết kiệm.
Hệ thống thông tin về thị trường BĐS đang là khó khăn và thách thức lớn đối với các
nhà hoạch định chính sách trong việc vận hành và hỗ trợ cho hoạt động của thị trường
BĐS. 6
1.2.4. Hành vi của người tiêu dùng Việt Nam:
Thuật ngữ “người tiêu dùng” có vẻ hơi hạn hẹp, thường được đồng nhất với người tiêu
thụ sản phẩm ở thời điểm mà lúc sản phẩm vật chất bị phá hủy. Trong thực tế, một cá
nhân có thể đóng nhiều vai trò khác nhau trong việc tiêu dùng một sản phẩm, là khách


hàng, nhưng có thể là người mua hàng để sử dụng, hay cũng có thể chỉ là người mua
bán trung gian. Thông thường người ta hay nói đến “người sử dụng” để chỉ một người
tiêu dùng không tự mình mua sản phẩm.
Vì vậy, để tránh sự nhầm lẫn trong nghiên cứu hành vi người tiêu dùng, cần xác định rõ
hàm ý của thuật ngữ “người tiêu dùng”. Người tiêu dùng – là một cá nhân với những
tính chất riêng biệt của mình mua sản phẩm hàng hóa - dịch vụ để tiêu thụ đáp ứng
các nhu cầu bản thân.
Trước khoa học marketing, một số ngành khoa học khác đã từng nghiên cứu hành vi
người tiêu dùng ở các góc độ khác nhau, như cách tiếp cận của Kinh tế học, Tâm lý
học hành vi, Phân tâm học, Xã hội học và Nhân chủng học… Kế thừa những thành tựu
của các ngành khoa học nói trên, các nhà nghiên cứu marketing đã tổng hợp xây dựng

lý thuyết hành vi người tiêu dùng. Theo đó hành vi người tiêu dùng chịu ảnh hưởng
của 4 nhóm yếu tố cơ bản thuộc về tâm lý, cá nhân, xã hội và văn hóa. Cụ thể, người
tiêu dùng là một cá nhân trong xã hội, có hành vi tiêu dùng hình thành từ các yếu tố, có
thể phân thành hai nhóm, thuộc về bản thân người tiêu dùng (personal) và thuộc về xã
hội (social).
Các yếu tố cá nhân bao gồm:
- Nhu cầu và động cơ;
- Sự cảm nhận về sản phẩm;
- Nhận thức về sản phẩm và bản thân;
- Thái độ và ý kiến;
- Giới tính, tuổi tác;
- Tri thức, trình độ học vấn;
- Nghề nghiệp;
- Địa vị, vị thế và thế đứng trong xã hội;
- Hoàn cảnh kinh tế, thu nhập;
- Phong cách…


Các yếu tố xã hội bao gồm:
- Gia đình;
- Các nhóm xã hội;
- Giai cấp, tầng lớp xã hội;
- Vùng cư trú và văn hóa vùng…
Hành vi người tiêu dùng được hiểu như là cách thức lựa chọn, mua sắm và sử dụng sản
phẩm hàng hóa - dịch vụ của cá nhân trong một bối cảnh lịch sử cụ thể. Hành vi người
tiêu dùng ở mọi nơi đều khác nhau do sự khác biệt về giới tính, tuổi tác, trình độ học
vấn, thu nhập, thị hiếu, trào lưu tiêu dùng… Có thể diễn giải hành vi tiêu dùng của một
cá nhân đơn giản như sau.
Ở mỗi cá nhân với các tính chất tâm sinh lý và xã hội riêng biệt có các nhu cầu nhất
định về lĩnh vực “physical” và “social”, các nhu cầu này trở thành động cơ thúc đẩy

con người tiêu thụ sản phẩm, nhưng hành vi của họ được dẫn dắt bởi sự cảm nhận và
nhận thức về sản phẩm và chính bản thân họ trong một môi trường văn hóa - xã hội cụ
thể. Trong đó, các yếu tố văn hóa - xã hội có vai trò định hướng hành vi người tiêu
dùng, lựa chọn và sử dụng sản phẩm đáp ứng các nhu cầu vật chất và tinh thần, những
đòi hỏi trong các lĩnh vực “physical” và “social” của bản thân. Vai trò định hướng của
các yếu tố văn hóa - xã hội được biểu hiện như sự trao đổi thông tin qua giao tiếp, cũng
như chúng là đối tượng của nhu cầu hòa nhập vào cộng đồng, nhu cầu khẳng định bản
thân trong xã hội, nhu cầu về vị thế mà xã hội tôn vinh…
Hành vi tiêu dùng của mỗi cá nhân bị chi phối bởi đặc tính các nhu cầu và bởi trào lưu
tiêu dùng và các mục tiêu mong muốn của xã hội. Trong khi đó trào lưu tiêu dùng của
xã hội (hay nhóm xã hội), đặc tính “triết lý sống” cơ bản của nó tác động đến hành vi
cá nhân lại được hình thành từ sự tổng hòa các hành vi tiêu dùng của mỗi cá nhân bị
thúc đẩy bởi động cơ đáp ứng các nhu cầu đặc thù của nhóm. Dễ dàng nhận thấy mối
quan hệ biện chứng giữa hành vi tiêu dùng cá nhân và trào lưu tiêu dùng của xã hội.
Mối quan hệ biện chứng này hiện diện trong tất cả các lĩnh vực khác nhau của đời sống
kinh tế xã hội.


Trong lĩnh vực bất động sản, hành vi tiêu dùng biểu hiện thông qua hành vi ứng xử
liên quan đến vị trí cư trú đô thị. Sự lựa chọn và ra quyết định về vị trí cư trú dẫn đến
sự thay đổi trong các khu dân cư của các thành phố, hay còn có thể gọi là động học
của các khu dân cư đô thị.
Hiện nay, giới học thuật nghiên cứu vị trí cư trú đô thị thường dựa vào hai lý thuyết cơ
bản để lý giải sự thay đổi trong các khu dân cư đô thị: lý thuyết lựa chọn chi phí đi
lại/chi phí nhà ở của Trường phái Chicago và lý thuyết vị thế - chất lượng được phát
triển gần đây bởi Hoàng Hữu Phê & Patrick Wakely.
Theo đường hướng của lý thuyết vị thế - chất lượng, sự thay đổi trong các khu dân cư
của các thành phố có thể được quan niệm như bao gồm một chuyển dịch đồng thời dọc
theo hai chiều: vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở.
Vị thế nơi ở là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa

điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hoá, giáo dục, chất lượng môi
trường, v.v…, phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, và
theo nghĩa đó, nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể, có thể coi đó là
chiều thời gian. Việc định lượng vị thế có thể được tiến hành, hoặc thông qua việc ước
tính một biến số đại diện (proxy), bằng một quá trình xếp hạng (thí dụ, với việc sử
dụng các nhóm trọng điểm (focus groups) hoặc bằng cách ước tính các giá cả “suy ra”
(implicit price) của các thuộc tính liên quan tới vị thế, thông qua nhiều kỹ thuật hồi qui
khác nhau, như kỹ thuật hedonic…
Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn, số
lượng phòng tắm, số tầng cao, v.v…
- Sự phân bố dân cư diễn ra theo cơ chế cạnh tranh và giá trị: cạnh tranh về vị trí cư
trú, về vị thế và thế đứng trong đô thị, trong đó giá trị nhà ở giữ một vai trò quan trọng,
nó thể hiện mức độ nhận thức xã hội về tính mong muốn của nhà ở. Giá trị nhà ở của
bất kỳ nhóm xã hội nào là hệ quả kinh tế của của một động thái mang tính xã hội động thái lựa chọn vị trí cư trú đô thị gồm hai thành phần: vị thế nơi ở và chất lượng
nhà ở.
- Tại mỗi mức độ vị thế nơi ở, có một mức chất lượng nhà ở chấp nhận được, hoặc một


điểm qui ước, mà dưới đó nhà ở được coi là kém phẩm chất.
- Tại mức giá nhà thấp hơn, chất lượng nhà ở là thành phần chủ đạo, trong khi tại
những mức giá nhà cao hơn, vị thế nơi ở chiếm ưu thế. Với một mức độ đơn giản hoá,
có thể nói rằng các đơn vị nhà ở tại những mức giá thấp hơn được đặc trưng bởi công
năng của chúng như là một chỗ ở, đáp ứng các nhu cầu chủ yếu thuộc lĩnh vực
“physical”, trong khi các đơn vị nhà ở tại các mức giá cao hơn được đặc trưng nhiều
hơn bởi các thuộc tính vị thế đáp ứng các nhu cầu thuộc về lĩnh vực “social”, nhu cầu
hòa nhập và khẳng định bản thân trong xã hội, nhu cầu về vị thế mà xã hội tôn vinh…
Bề ngoài, dường như có một sự tương thích rõ ràng giữa mô hình này và mô hình lựa
chọn chi phí đi lại/chi phí nhà ở. Thực tế là cả hai cùng phản ánh cấu trúc vành đai
đồng tâm của sự phân bố vị trí cư trú trong các thành phố.
Thứ nhất, trong khi mô hình lựa chọn chi phí đi lại/chi phí nhà ở đặt trung tâm vật lý

vào trọng tâm của tầm quan trọng, mô hình mới xem xét các yếu tố của vị thế làm cho
trung tâm trở nên quan trọng. Như đã nói ở trên, chúng có thể là sự giàu có, quyền lực
chính trị, việc làm, văn hoá, chủng tộc, giáo dục v.v…
Thứ hai, trong mô hình lựa chọn chi phí đi lại/chi phí nhà ở, khoảng cách tới trung tâm
là một định lượng vật lý rõ ràng (với giả thiết các ranh giới đô thị là mạch lạc, mà sự
thực thường là khó được như vậy). Trong mô hình vị thế - chất lượng, trục vị thế nơi ở
bắt đầu nơi mà vị thế đang quan tâm là thấp nhất. Điểm này không nhất thiết nằm tại
rìa thành phố, nó ở nơi mà phạm vi ảnh hưởng mới của một cực khác bắt đầu (với khả
năng giao thoa nhau). Nó có thể được xác định bằng nhiều cách: giá của một loại quĩ
nhà ở nào đó; mật độ lưu trú; sự tồn tại các loại quan hệ xã hội nào đó v.v… Khoảng
cách khá trừu tượng này có thể được qui đổi thành khoảng cách vật lý liên hệ với các
ranh giới thực tế.
Theo lô gích của lý thuyết vị thế - chất lượng, có thể nhận thấy rằng, nếu tất cả các
nhóm dân cư đều bị hấp dẫn như nhau bởi việc làm trong khu thương mại trung tâm, cả
hai mô hình thực tế dường như rất giống nhau: vị thế sẽ được đo bằng sự gần gũi đối
với việc làm ở trung tâm thành phố, và như vậy khoảng cách vật lý từ trung tâm sẽ
trùng với khoảng cách vị thế. Từ đó, có thể lý luận rằng, thực tế có một mối liên hệ


giữa mô hình lựa chọn chi phí đi lại/chi phí nhà ở và mô hình vị thế - chất lượng, với
mô hình ban đầu là trường hợp đặc biệt của mô hình sau: nghĩa là, khi việc làm trong
trung tâm thành phố được coi là sự mong muốn cao nhất cho mọi người, và sự giàu có
là dấu hiệu duy nhất của vị thế.
Sự thay đổi trong các khu dân cư đô thị nhìn chung diễn ra theo hai chiều vị thế nơi ở
và chất lượng nhà ở, phụ thuộc vào lợi ích mà nhà ở mang lại cho từng cá nhân và hộ
gia đình tại một vị thế nơi ở xác định với mức độ chất lượng nhà ở tương ứng. Sự lựa
chọn một hình thức kết hợp giữa 2 nhóm yếu tố này phản ánh những đặc tính của các
nhu cầu khác nhau của con người về nhà ở, có nghĩa là với mỗi sự kết hợp đó, sẽ có
một nhóm dân cư với nét văn hóa - xã hội riêng biệt, tạo thành các khu dân cư đặc thù.
Trong một bối cảnh lịch sử cụ thể, những thay đổi trong các khu dân cư đô thị xuất

phát từ động thái lựa chọn vị trí cư trú diễn ra (có thể với một điều kiện nhất định) trên
thị trường bất động sản thông qua các cơ chế thị trường cung cầu, cạnh tranh và giá trị.
Trong quá trình đó, hành vi lựa chọn nhà ở là hành vi xã hội cơ sở của các mô hình thị
trường nhà ở đô thị, đồng thời cũng chịu sự chi phối bởi chính các quy luật kinh tế thị
trường.
2. Những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt
Nam hiện nay:
- Không ngại đầu tư thời gian: Càng tiêu tốn thời gian, càng gọi được nhiều cuộc
điện thoại, gặp được nhiều người, tìm được nhiều bất động sản, học hỏi và nghiên cứu
được nhiều kinh nghiệm... và vì thế càng kiếm được nhiều tiền (Adina Azarian, chuyên
gia của Ủy ban bất động sản New York).
- Xác định đúng loại bất động sản để đầu tư:
Đầu tư vào loại bất động sản nào là vấn đề trước tiên cần quyết định. Việc này phụ
thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt là khả năng tài chính. Theo các chuyên gia, đầu tư vào
các loại hình bất động sản dưới đây sẽ hứa hẹn đem lại nhiều lợi nhuận nhất:
+ Mua bất động sản tốt nhất: Một lời khuyên của Arthur L.Allen - chủ tịch tập đoàn
Allen System: “Hãy mua bất động sản tại nơi những người giàu có hay lui tới”. Quả
vậy, khi mua bất động sản ở những nơi có nhiều người giàu cũng đồng nghĩa với khí


hậu, cảnh đẹp thiên nhiên và những dịch vụ tốt nhất... Không những thế có thể dễ dàng
bán lại bất động sản của mình cho những người có nhiều tiền và thu được lợi nhuận
kếch xù.
+ Mua bất động sản có vị trí địa lý thuận lợi: Yếu tố vị trí, môi trường xã hội còn quan
trọng hơn chính bất động sản. Vị trí có thuận tiện cho việc đi lại không? Giao thông có
dễ dàng không? Các dịch vụ có thuận tiện không? Khí hậu trong lành hay ô nhiễm?...
là những yếu tố cần quan tâm. Mua một ngôi nhà xấu có vị trí thuận lợi vẫn tốt hơn
một ngôi nhà đẹp có vị trí không thuận lợi vì nhà xấu thì vẫn sửa sang được theo ý
muốn của mình. Nếu có khả năng tài chính thì nên mua bất động sản có diện tích rộng
vì nó hứa hẹn mức lợi nhuận cao hơn rất nhiều.

“Hãy nhằm vào khu vực lân cận thành phố đang có xu hướng phát triển. Sau đó hãy
mua đất tại các trục đường giao thông chính. Đó là nơi mà giá đất được tính theo diện
tích thực chứ không phải diện tích mặt tiền của” là lời khuyên tâm huyết của Douglas
Baumwall, một nhà môi giới thương mại có tiếng của Collins & Collins Investments.
+ Đầu tư vào nhà cho hộ gia đình thuê: Theo lời khuyên của Robert J. Bruss, người đã
viết rất nhiều cuốn sách về bí quyết đầu tư bất động sản, “đầu tư vào những ngôi nhà
cho hộ gia đình đơn lẻ thuê là giải pháp tốt nhất dành cho những nhà đầu tư tầm trung
trong việc mua, quản lý tài chính, quản lý và bán các ngôi nhà đó”. Bạn sẽ không phải
thuê nhiều nhân công để quản lý như ở những tòa nhà cho nhiều người thuê mà chỉ cần
gọi họ khi một gia đình nào đó gặp sự cố. Mặt khác, sự cố của gia đình đó cũng không
làm ảnh hưởng tới những hộ gia đình khác.
+ Bất động sản phù hợp thị hiếu của cộng đồng: Một trong những cách đầu tư bất động
sản có hiệu quả cao là đầu tư xây dựng những khu nhà để bán hoặc cho thuê. Tuy
nhiên, đầu tư vào loại hình bất động sản nào: khách sạn, nhà hàng, spa hay siêu thị...
lại là một việc bạn cần cần nhắc và tính toán kỹ. Bạn đừng cố mở một khách sạn ở nơi
đồng không mông quạnh hay bất tiện về giao thông cũng như mở một spa cao cấp ở
khu công nghiệp có thu nhập thấp... “Xây dựng những khu nhà hợp thị hiếu cộng
đồng” là lời khuyên của Jonathan M.Tish- chủ tịch hệ thống khách sạn Loew, tác giả
cuốn “Sức mạnh của chúng ta - thành công nhờ tinh thần hợp tác”


- Nhờ sự giúp đỡ của chuyên gia tư vấn:
Những chuyên gia tư vấn sẽ giúp tránh được những rủi ro, rắc rối với những người
mua bán nhà và giúp cho quy trình mua bán diễn ra suôn sẻ, thuận lợi. Vì vậy ngay từ
bây giờ, hãy tìm kiếm cho mình những chuyên gia giỏi, đáng tin cậy để tư vấn về
những vấn đề sau:
+ Chuyên viên tư vấn bất sản chuyên nghiệp sẽ giúp tìm mua được những bất động sản
phù hợp yêu cầu và khả năng tài chính. Đó là những người nhiệt tình, nắm vững thông
tin về thị trường nhà đất, khu dân cư và đặc điểm vùng miền. Nên tìm đến những
chuyên viên là đại diện của chủ sở hữu bất động sản.

+ Nhân viên bất động sản tài năng là đối tượng cần hợp tác lâu dài để giúp bán những
bất động sản đang có với giá hời. Đó là những người có kiến thức về thị trường, kỹ
năng thương lượng với khách hàng, có chiến lược đặt giá, khả năng tính thuế và khả
năng nâng cấp bất động sản để bán được mức giá cao hơn bình thường.
+ Tư vấn pháp lý từ các luật sư: Nếu không phải là người thông thạo các thủ tục thì tốt
nhất hãy hỏi ý kiến của các luật sư hoặc nhân viên tư vấn pháp lý. Họ là người giúp
theo dõi hợp đồng, các điều khoản và tính pháp lý của những giấy tờ mua bán.
+ Một kiến trúc sư, một người có chuyên môn xây dựng sẽ giúp kiểm tra những lỗi của
ngôi nhà như trần, móng, mái... mà người không có chuyên môn không thể biết được.
Họ cũng có thể tư vấn về việc nâng cấp, sửa sang, hoặc có những bản thiết kế độc đáo
làm tăng giá trị ngôi nhà. Khách hàng sẽ luôn bị hấp dẫn bởi những ngôi nhà đẹp, hoàn
hảo, ít phải tu sửa hoặc có thể cải tạo dễ dàng sau khi mua.
- Cân nhắc kỹ về khả năng tài chính:
Đầu tư vào bất động sản thường đòi hỏi huy động một lượng lớn tiền mặt. Do vậy, phải
cân nhắc và tính toán kỹ năng tài chính của mình trước khi quyết định đầu tư.
Nếu phải đi vay ngân hàng để đầu tư bất động sản, cần chú ý đến khoản lãi vay, thời
hạn cho vay cũng như khả năng chi trả. Chỉ cần chênh lệch một chút, sẽ phải trả một
khoản lãi khổng lồ trong thời gian vay vì tiền đầu tư vào bất động sản thường rất lớn.


Có thể thể huy động tiền nhàn rỗi từ những người trong số bạn bè và gia đình mình
bằng cách rủ họ mua chung bất động sản. Điều này làm giảm thiểu rủi ro và giúp yên
tâm đầu tư dài hạn. Tuy nhiên sẽ được hưởng mức lợi nhuận ít hơn bình thường.
Điểm mấu chốt của kinh doanh bất động sản là dự đoán và ước tính chính xác độ rủi ro
và số lợi nhuận tiềm năng. Nếu có khả năng làm được điều này, bạn sẽ tính toán được
thời điểm mua, bán bất động sản và sẽ có cơ hội thu được lợi nhuận cao hơn nhiều so
với lãi suất ngân hàng bạn phải trả.
- Luôn tìm kiếm và tính toán về các cơ hội:
Xác định chu kỳ biến động, tính toán về tiềm năng phát triển, tìm ra chiến lược phù
hợp từng giai đoạn, thời điểm tốt nhất để bán bất động sản là bí quyết đầu tư thành

công của các nhà đầu tư chuyên nghiệp.
- Tìm ra chiến lược phù hợp với từng giai đoạn. Ở bất cứ thời điểm nào trong bất kỳ
thị trường nào, bất động sản có thể biến động khác nhau. Tuy nhiên, sự biến động luôn
kèm theo sự thay đổi và xuất hiện những cơ hội mới. Việc bạn cần làm là chịu khó tìm
ra một chiến lược phù hợp. Harvey E. Green - CEO của công ty môi giới đầu tư bất
động sản Marcus & Milichap khuyên các nhà đầu tư: “Luôn tìm kiếm cơ hội đầu tư,
bất chấp các quy luật, vòng chuyển đổi”.
+ Xác định được chu kỳ của bất động sản. Thị trường bất động sản biến động luôn
theo chu kỳ. Với những tay đầu tư nghiệp dư, vốn ngắn, khi thị trường sụp đổ, họ chấp
nhận lỗ và bán tống bán tháo bất động sản mình có. Tuy nhiên nhà đầu tư chiến thắng
nhờ biết chờ đợi và thu được lợi nhuận từ việc mua lại bất động sản khác với giá rẻ.
+ Cân nhắc về tiềm năng phát triển. Nếu bạn là nhà đầu tư dài hạn, bạn nên tính toán
về tiềm năng phát triển của những nơi dự định bất động sản. Có rất nhiều người đã
kiếm được những khoản tiền khổng lồ nhờ việc mua đất từ khi chúng là những khu
công nghiệp tới khi chúng trở thành đất kinh doanh.
+ Mỗi bất động sản có một thời điểm thích hợp để bán. Thông thường, kiên trì giữ
bất động sản trong một thời gian dài sẽ làm tăng giá trị của tài sản đó. Tuy nhiên,
không biết chớp thời cơ sẽ làm tăng nguy cơ rủi ro cho vụ đầu tư. Khi giữ bất động sản


trong thời gian quá lâu mà không có chiến lược phù hợp, bạn sẽ mất một khoản tiền
lớn từ chính việc tồn đọng vốn của mình. 5
3. Phân tích sự khác nhau giữa Hà Nội và TPHCM:
Thị trường bất động sản giữa Hà Nội và TPHCM có tình trạng trái ngược nhau:
Trong khi ở TPHCM, các dự án bất động sản loay hoay tìm đầu ra thì ở Hà Nội lại xảy
ra sốt giá.
Thị trường Hà Nội là một thị trường tiềm năng mà các Công ty nhắm tới, cả về môi
giới và đầu tư bất động sản. Các Công ty tại TPHCM tiến ra Hà Nội bằng việc liên kết
với các doanh nghiệp có quỹ đất.
Các môi giới ở TPHCM thạo thị trường Hà Nội cho rằng, tiềm năng của thị trường bất

động sản ở Hà Nội vẫn còn lớn, do nguồn cung hiện tại khá hạn chế, nhất là các dự án
thuộc loại vừa túi tiền của người dân.
Sự kiện người dân xếp hàng đăng ký mua căn hộ dự án Lê Văn Lương của Công ty
Nam Cường, chủ đầu tư ở Hà Nội trong lần đầu tiên công ty này công khai mở bán dự
án với giá gốc khiến nhiều chủ đầu tư ở TPHCM phải nhìn ra thị trường phía Bắc và
mơ ước do chủ đầu tư ở TPHCM không còn được hưởng các ưu thế thị trường khi
cung ít cầu nhiều, dự án chưa mở bán đã có người đặt mua hết.
Tại Hà Nội, nhu cầu đầu tư lớn, dự án ít bởi hiện nay Hà Nội đang thực hiện quy hoạch
vùng thủ đô, theo đó có gần 800 dự án bị dừng lại vì vậy số dự án được triển khai và
xây dựng ít, khiến một lượng lớn nhà đầu tư có khả năng thanh toán cao ở Hà Nội và
một số tỉnh, thành khác vào TPHCM tìm cơ hội đầu tư. Phú Mỹ Hưng và những dự án
khu vực lân cận là nơi thu hút được nhiều nhà đầu tư "VIP" ở Hà Nội.
Không ít công ty môi giới tại TPHCM mở văn phòng đại diện ở phía Bắc không phải
để môi giới bán dự án bất động, mà là để môi giới cho khách hàng mua dự án ở
TPHCM.
Khách hàng là thượng đế ở TPHCM:
Môi giới bất động sản chào bán các dự án: Dự án gần Sân bay Long Thành (Đồng
Nai), dự án Giang Điền, dự án chung cư cao cấp đầu cầu Đỏ, quận Bình Thạnh… Chỉ


cần đi dự một cuộc hội thảo về bất động sản và để lại danh thiếp là sẽ được các môi
giới chăm sóc thường xuyên, dự án được công ty môi giới giới thiệu dưới nhiều hình
thức như gọi điện trực tiếp, nhắn tin, gửi thư giới thiệu dự án, gửi tờ rơi quảng cáo kèm
theo

các

hóa

đơn

thanh

toán

điện

thoại

di

động…

Nhà đầu tư ở TPHCM sẽ được đưa đón đi thăm quan các dự án ở Bình Dương hoặc
Đồng Nai nếu có nhu cầu. Các môi giới tỏ ra không mệt mỏi khi chăm sóc khách hàng.
Gọi điện giới thiệu dự án, gọi hỏi lại cho đến khi nhận được câu trả lời chính thức và
nếu không bán được dự án này thì môi giới lại gọi khi có một dự án mới được tung ra
bán.
Các dự án được chào bán ở thời điểm hiện tại chủ yếu là đất nền hoặc biệt thự, còn các
dự án trung và cao cấp ở vẫn trong tình trạng đìu hiu khách. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu
tư vẫn âm thầm chuẩn bị thủ tục triển khai, khởi công móng, chờ thời điểm thích hợp
mới công bố bán hàng. Thời điểm đó hy vọng sẽ đến vào cuối năm 2010.
Nguyên nhân:
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, đến 31/11/2009 thì tổng dư nợ trong
đầu tư BĐS là 218 nghìn tỷ, chiếm khoảng 11% tổng dư nợ của ngân hàng, tăng 36%
so với thời điểm 31/12/2008.
Điều đáng chú ý là TP HCM chiếm 47,6%, Hà Nội chỉ có 16,7% còn lại là các địa
phương. Điều này chứng tỏ, lượng hàng hoá ở TP HCM là rất nhiều và rất lớn.
Ở thị trường phía Nam nói chung, thị trường TPHCM nói riêng, có rất nhiều chủ đầu tư
bất động sản là doanh nghiệp tư nhân và công ty cổ phần. Các thương hiệu lớn có

Hoàng Anh Gia Lai, Quốc Cường Gia Lai, Vạn Phát Hưng… và rất nhiều doanh
nghiệp có quy mô vừa.
Trong khi đó, ở Hà Nội, rất ít doanh nghiệp bất động sản thuộc khối tư nhân có thương
hiệu lớn. Mỗi doanh nghiệp thường chỉ có một dự án nhỏ hoặc vừa. Còn các dự án lớn
nằm trong tay những doanh nghiệp có xuất phát điểm là doanh nghiệp nhà nước.
Những doanh nghiệp này một thời gian dài bán hàng không cần quảng cáo, mà phân
phối

suất

mua

nhà

theo

tiêu

chuẩn

theo

"quan

hệ".


Cho tới thời điểm này, mức độ cạnh tranh trên thị trường bất động sản ở Hà Nội vẫn
thấp hơn ở TPHCM rất nhiều. Chính vì vậy, mặt bằng giá đất ở Hà Nội vẫn cao hơn ở
TPHCM. Trong năm 2009, dù giá đất ở TPHCM giảm mạnh, nhưng giá đất ở Hà Nội

có khu vực lại sốt. Các doanh nghiệp niêm yết như NTL, SJS ở Hà Nội thu lãi lớn nhờ
bán đất nền dự án.
Giám đốc một công ty bất động sản ở TPHCM cho biết, dù thị trường Hà Nội còn
nhiều tiềm năng về sức mua, nhưng công ty quyết định không đầu tư ra Hà Nội, vì giá
đất cao. Lợi thế chỉ thuộc về các chủ đầu tư tại chỗ, có đất sạch với giá vốn rẻ.
Vị này cho biết thêm, trong khi ở TPHCM, dưới sức ép của cạnh tranh, nhiều chủ đầu
tư nhỏ đã phải sang nhượng dự án, thì ở Hà Nội, sức ép này nhỏ hơn nhiều, do cung
nhìn chung vẫn thấp hơn cầu, nhất là ở phân khúc nhà giá trung bình.
Tuy nhiên, nhìn xa hơn, thị trường bất động sản ở phía Bắc là thị trường phát triển sau
thị trường bất động sản phía Nam. Điều đó có nghĩa là những gì đang xảy ra ở thị
trường bất động phía Nam như giảm giá, cạnh tranh giữa các chủ đầu tư về chất lượng,
về tiếp thị dự án rất có thể sẽ diễn ra ở thị trường phía Bắc.
Điều đó sẽ đến khi nguồn cung sản phẩm bất động sản dồi dào hơn. Tiến trình này
nhanh hay chậm phụ thuộc vào cơ chế của cơ quan quản lý liên quan đến thủ tục triển
khai dự án bất động sản nhanh hay chậm. 6
4. Danh mục tài liệu tham khảo:
1

Giáo trình Quản trị Marketing- ĐH Griggs

2

Charles D. Schewe & Alexander Hiam - MBA trong tầm tay - Chủ đề Marketing

3

Nhận định của Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam về tương lai của thị

trường bất động sản Việt Nam.
4

TS Trần Thanh Hùng - Nghiên cứu marketing bất động sản.

5

Donald Trump - 100 lời khuyên đầu tư bất động sản khôn ngoan nhất.

6

VnEconomy


7

TS Hoàng Thế Thỏa - Ngân hàng NNVN

8

Nghiencuumarketing.com

9

Saga.vn

và các thông tin tham khảo từ Internet.