Xây dựng khu dân cư nông thôn mới

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH


BÀI THU HOẠCH MÔN HỌC
QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN NÔNG NGHIỆP VÀ NÔNG THÔN

XÂY DỰNG ĐỀ CƯƠNG:
GIẢI PHÁP CẢI TẠO CHỈNH TRANG CÁC KHU DÂN CƯ TỰ PHÁT
TẠI XÃ ĐỨC LẬP HẠ, HUYỆN ĐỨC HÒA, TỈNH LONG AN THEO
ĐỊNH HƯỚNG QUY HOẠCH XÂY DỰNG NÔNG THÔN MỚI

GIẢN VIÊN: PGS.TS HUỲNH THANH HÙNG
LỚP: CAO HỌC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TIỀN GIANG
KHÓA: 2016-2018
HỌC VIÊN THỰC HIỆN: TRẦN PHÁT HƯNG

TP. Hồ Chí Minh - Tháng 10/2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH


BÀI THU HOẠCH MÔN HỌC
QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN NÔNG NGHIỆP VÀ NÔNG THÔN

XÂY DỰNG ĐỀ CƯƠNG:
GIẢI PHÁP CẢI TẠO CHỈNH TRANG CÁC KHU DÂN CƯ TỰ

PHÁT TẠI XÃ ĐỨC LẬP HẠ, HUYỆN ĐỨC HÒA, TỈNH LONG AN
THEO ĐỊNH HƯỚNG QUY HOẠCH XÂY DỰNG NÔNG THÔN
MỚI

GIẢN VIÊN: PGS.TS HUỲNH THANH HÙNG
LỚP: CAO HỌC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TIỀN GIANG
KHÓA: 2016-2018
HỌC VIÊN THỰC HIỆN: TRẦN PHÁT HƯNG

TP. Hồ Chí Minh - Tháng 10/2017


MỤC LỤC
TRANG


ĐẶT VẤN ĐỀ
Với mức thu nhập thấp, người nhập cư không đủ tiền để mua căn hộ
chung cư hay nhà ở trong các dự án có quy hoạch. Do đó, họ mua đất tại các
vùng ven đô, khu vực gần nơi làm việc, với diện tích vừa đủ nhu cầu và mức giá
vừa phải để xây nhà ở, hình thành nên các khu dân cư tự phát trên các địa bàn
vùng ven thành phố Hồ Chí Minh.
Xã Đức Lập Hạ, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An một xã vùng ven tiếp giáp
với huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh là nơi diễn ra tình trạng xây dựng nhà
trái phép rất nhiều trong thời gian qua, tạo nên nhiều khu dân cư tự phát hơn so
với các khu vực khác trên địa huyện. Các khu dân cư tự phát tại xã Đức Hòa Hạ
còn nhiều hạn chế với hiện trạng nhà ở phát triển lộn xộn, không đồng bộ, hạ
tầng xã hội hầu như chưa có, hạ tầng kỹ thuật không đảm bảo, đặc biệt là giao
thông, môi trường sống bị ô nhiễm do nước thải và rác thải.
Do đó, để phát triển bền vững theo Nghị quyết Trung ương VII của BCH

Trung ương Đảng khoá X về nông nghiệp, nông dân, nông thôn; và các Chủ
trương, Nghị quyết của Đảng và nhà nước về xây dựng nông thôn mới thời kỳ
Công nghiệp hóa-Hiện đại hóa đất nước thì điều kiện sống và môi trường ở trong
các khu dân cư tự phát cần được cải tạo, nâng cấp. Cách làm phổ biến hiện nay
về nâng cấp chỉnh trang là xóa bỏ các khu nghèo, các khu dân cư tự phát, di dân
đi nơi khác. Tuy nhiên, giải pháp này đã bộc lộ nhiều hạn chế trong thời gian
qua. Khi bị giải tỏa, hầu hết người dân chỉ được bồi thường một phần (được hỗ
trợ) do không có giấy tờ hợp pháp về nhà, đất nên họ không có khả năng chi trả
cho nơi ở mới; đối với những người có được nơi ở mới thì lại gặp khó khăn về
công ăn việc làm nên không thể duy trì cuộc sống của họ. Vì vậy, đối với nhiều
người dân, chương trình cải tạo chỉnh trang không mang lại lợi ích cho họ, thậm
chí họ có thể trở thành người vô gia cư bởi những dự án có mục tiêu ban đầu là
cải thiện điều kiện sống của họ.

4


Giải pháp xóa bỏ hoàn toàn các khu dân cư tự phát trong giai đoạn hiện
nay không phải là giải pháp căn cơ, vì nhu cầu nhà ở của người dân là có thật
nhưng điều kiện kinh tế không cho phép họ sống tại các khu vực có quy hoạch
với điều kiện sống tốt hơn, xóa bỏ khu dân cư tự phát này sẽ hình thành các khu
dân cư tự phát khác.
Vì vậy, để vừa đảm bảo quyền lợi người dân vừa cải thiện cảnh quan môi
trường sống cũng như cải thiện cảnh quan nông thôn theo Chương trình mục tiêu
Quốc gia xây dựng nông thôn mới giai đoạn 2010 – 2020, cần có giải pháp cải
tạo (chứ không phải xóa bỏ làm mới) không gian khu vực này, bổ sung các không
gian công cộng, công trình hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật còn thiếu. Tuy
nhiên, việc tìm ra quỹ đất ngay tại chỗ để bổ sung cho các hạng mục còn thiếu là
rất khó trong khi quỹ đất trống xen cài còn nhiều, chưa được khai thác hiệu quả.
Xuất phát từ những lý do trên, đề tài “Giải pháp cải tạo chỉnh trang các

khu dân cư tự phát tại xã Đức Lập Hạ, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An theo
định hướng quy hoạch xây dựng nông thôn mới” mang tính cấp thiết cần được
thực hiện.
Mục tiêu đề tài
- Đề xuất định hướng điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất các khu dân cư tự
phát kết hợp với quy hoạch nông thôn mới;
- Đề xuất giải pháp thiết kế kiến trúc cảnh quan khu dân cư tự phát nhằm
nâng cao chất lượng môi trường sống tùy theo điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội
hiện tại phù hợp với quy hoạch định hướng xây dựng nông thôn mới;
- Đề xuất giải pháp về quản lý thực hiện theo quy hoạch xây dựng nông
thôn mới cho khu vực dân cư tự phát nhằm tạo cơ sở đảm bảo cho việc thực thi
các giải pháp nêu trên.

5


Phạm vi và đối tượng nghiên cứu
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Về không gian: Các khu dân cư tự phát trên địa bàn xã Đức Lập Hạ,
huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.
+ Về thời gian: Giai đoạn 2010 - 2020 theo định hướng quy hoạch nông
thôn mới của xã Đức Lập Hạ đã được phê duyệt.
- Đối tượng nghiên cứu: Không gian các khu dân cư tự phát và người dân
sống trong các khu dân cư tự phát tại xã Đức Lập Hạ, huyện Đức Hòa, tỉnh Long
An.
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của nghiên cứu
- Ý nghĩa khoa học: Đề tài được thực hiện trên cơ sở các dữ liệu thu thập
được từ quá trình thu thập tài liệu, số liệu từ các nguồn có sẵn và khảo sát thực
tế, phỏng vấn trực tiếp người dân sinh sống tại các khu dân cư tự phát để đánh
giá không gian tại các khu dân cư tự phát. Các giải pháp được đề xuất dựa trên cơ

sở các nghiên cứu, các quy định về Quy hoạch xây dựng nông thôn mới, từ đó
tổng hợp, lựa chọn và đề xuất các giải pháp phù hợp với điều kiện của địa
phương.
- Ý nghĩa thực tiễn: Hiện nay, tình trạng hình thành các khu dân cư tự phát
xây dựng trái phép ngày càng tăng trên địa bàn huyện Đức Hòa. Để ngăn chặn
tình trạng này, Ủy ban nhân dân tỉnh Long An có chủ trương cương quyết tháo dỡ
những căn nhà được xây dựng tự phát thời gian qua với số lượng lớn. Phương án
này có thể để lại những hậu quả khó lường. Đối với trẻ em, giải tỏa di dời có thể
gây ra chấn thương tâm lý, bị phá hoại mái ấm gia đình, phá vỡ mối quan hệ
hàng xóm đã được tạo dựng và thay đổi cuộc sống thường nhật.
Đề tài đề xuất một số giải pháp nhằm quy hoạch cải tạo chỉnh trang các
khu vực này với mục đích vừa nâng cao điều kiện sống của người dân trong khu
vực, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững của xã Đức Lập Hạ theo Chương trình
mục tiêu Quốc gia xây dựng nông thôn mới; nhưng đồng thời không gây ảnh
hưởng nhiều đến cuộc sống hiện tại của người dân.
6


Chương 1
TỔNG QUAN
1.1. Một số khái niệm
1.1.1 Các khái niệm về nông thôn và nông thôn mới
- Quy hoạch: là bố trí, sắp xếp địa điểm, diện tích lịch sử các khu chức
năng trên địa bàn xã; khu phát triển dân cư (bao gồm các khu dân cư hiện có và
bố trí khu mới); hạ tầng phát triển; kinh tế, xã hội, các khu sản xuất nông nghiệp,
tiểu thủ công nghiệp dịch vụ…theo chuẩn nông thôn mới.
- Nông thôn: Là phần lãnh thổ không thuộc nội thành, nội thị các thành
phố, thị xã, thị trấn, được quản lí bởi cấp hành chính là Ủy ban nhân dân xã.
- Nông thôn mới: Là khu vực nông thôn có kết cấu hạ tầng kinh tế- xã hội
từng bước hiện đại; cơ cấu kinh tế và các hình thức tổ chức sản xuất hợp lý, gắn

nông nghiệp với phát triển nhanh công nghiệp dịch vụ; gắn phát triển nông thôn
với đô thị theo quy hoạch; xã hội nông thôn dân chủ, ổn định, giàu bản sắc văn
hóa dân tộc, môi trường sinh thái được bảo vệ; an ninh trật tự được giữ vững; đời
sống vật chất tinh thần của người dân ngày càng được nâng cao; theo định hướng
xã hội chủ nghĩa.
- Quy hoạch xây dựng nông thôn mới: Là việc tổ chức không gian mạng
lưới điểm dân cư nông thôn, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
trên địa bàn xã hoặc liên xã. Quy hoạch xây dựng nông thôn gồm quy hoạch xây
dựng mạng lưới điểm dân cư nông thôn trên địa bàn xã hoặc liên xã (còn gọi là
quy hoạch chung xây dựng xã ) và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn
(còn gọi là quy hoạch chi tiết khu trung tâm xã, thôn, làng, xóm, bản,…).
1.1.2 Khu dân cư tự phát
Theo UN-HABITAT “khu định cư lấn chiếm là một khu vực nhà ở kém
chất lượng được xây dựng trên đất chiếm đóng bất hợp pháp. Theo E.S.Ekandem:
Khu định cư tự phát có những đặc điểm như sau: nhà ở phát triển lộn xộn; thiếu
7


cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật; môi trường sống bị ô nhiễm; hình ảnh đô
thị xấu. Theo Rodolfo Mercado và Recardo Uzín, các khu định cư tự phát có 3
đặc điểm chính: được hình thành do chiếm dụng đất; phát triển tràn lan; không đủ
điều kiện hạ tầng cơ bản.
Nội hàm khái niệm khu dân cư tự phát trong này là: những khu vực dân
cư tại khu vực không phù hợp quy hoạch nhà ở hoặc chưa có quy hoạch phân
khu, quy hoạch chi tiết được duyệt; nhà ở phát triển lộn xộn; không đảm bảo điều
kiện về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật; môi trường sống bị ô nhiễm
1.1.3. Các khái niệm về không gian đô thị
Theo Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17 tháng 6 năm 2009
thì không gian đô thị được định nghĩa “là không gian bao gồm các vật thể kiến
trúc đô thị, cây xanh, mặt nước trong đô thị có ảnh hưởng trực tiếp đến cảnh

quan đô thị”.
Theo Võ Kim Cương, không gian đô thị là không gian vừa đủ để chứa tất
cả các công trình phục vụ dân đô thị. Còn Nikos Angelos Salingaros cho rằng
không gian đô thị liên quan đến những thông tin từ môi trường xung quanh nó.
Peter J.M. Nas có phân tích các không gian của một đô thị và những hoạt động
trong đó là một sự phản ánh xã hội.
Như vậy, không gian đô thị gồm 2 yếu tố cơ bản là không gian vật thể và
các hoạt động văn hóa xã hội diễn ra trong không gian.
1.1.4. Phân loại cấp độ không gian
Theo ranh giới không gian: có hai loại ranh giới không gian gồm ranh giới
theo cấu trúc và ranh giới hành chính.
Theo cấp độ không gian: vùng lãnh thổ, thành phố, khu vực, công trình
kiến trúc, nội thất, đối tượng vật thể.

8


1.1.5. Các đặc trưng hình thái của không gian
Theo Ian Bentley, không gian có một số cấp độ hình thái đặc trưng như
sau: hình thái đất, hình thái không gian công cộng, hình thái thửa đất, hình thái
công trình, hình thái chi tiết.
1.2. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.2.1. Cơ sở lý luận về quy hoạch cải tạo các khu dân cư hiện hữu
1.2.1.1. Tái điều chỉnh đất
Tái điều chỉnh đất là cách kết nối những mảnh đất liền kề (thuộc sở hữu
của các chủ đất khác nhau) và xóa bỏ rào cản ranh giới để tạo ra mặt bằng lớn
hơn để thực thi dự án tái phát triển mới đã lên kế hoạch. Với bối cảnh hiện trạng
các khu vực nghiên cứu, có thể vận dụng lý thuyết “tái điều chỉnh đất” vào việc
cải tạo không gian các khu vực này, phù hợp với bối cảnh kinh tế xã hội tại khu
vực theo định hướng xây dựng nông thôn mới.

1.2.1.2 Quy hoạch tham gia
Trường phái Tây phương với tư tưởng triết học của Harbemas lấy sự hợp
lý là phải cho phép sự trao đổi rộng rãi và tự thân quá trình này sẽ giúp chọn ra
sự tối ưu. Quá trình lựa chọn quyết định từ các ý kiến của cộng đồng đã cho phép
dàn xếp dần dần một sự thỏa thuận giữa một bên là những người ra quyết định và
một bên là những người dân (cộng đồng) chịu ảnh hưởng của quyết định đó.
1.2.1.3. Quy hoạch cải tạo khu dân cư với vai trò của các lực lượng thị
trường
Nhiệm vụ của chính quyền là giám sát để các mục tiêu xã hội đạt được
dựa trên các chính sách khuyến khích sự tham gia của lực lượng thị trường. Các
chính sách hiện đại tìm cách hạn chế phá dỡ và tìm cách giữ gìn và cải tạo sử
dụng sáng tạo các công trình và khu vực cũ.
1.2.2. Cơ sở lý luận về thiết kế kiến trúc cảnh quan khu ở
Thiết kế kiến trúc cảnh quan là tạo lập một cách chi tiết môi trường bao
quanh con người bằng cách tổ hợp các thành phần thiên nhiên, tạo hình và các
9


chi tiết hoàn thiện kỹ thuật. Các yếu tố của kiến trúc cảnh quan cần nghiên cứu
đồng bộ dưới góc độ kiến trúc, quy hoạch. Mỗi một khu dân cư tự phát có những
yêu cầu khác nhau và có những điều kiện thực hiện khác nhau nên cần có những
giải pháp khác nhau.
1.2.3. Cơ sở thực tiễn trong nghiên cứu quy hoạch không gian các khu dân
cư tự phát
1.2.3.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến sự hình thành và phát triển các khu dân
cư tự phát
Vòng tròn luẩn quẩn Smolka giải thích lý thuyết của ông với tất cả các yếu
tố liên quan đến sự luẩn quẩn của các vòng tròn, bao gồm sự yếu kém trong quản
lý nhà nước, đầu cơ và các khu nhà trái phép. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc
hình thành các khu dân cư tự phát là: Đô thị hóa và dịch cư dân số; Những bất

cập trong quản lý nhà nước về nhà ở; Sự đầu cơ trục lợi.
1.2.3.2. Điều chỉnh quy hoạch chung huyện Đức Hòa
Theo điều chỉnh quy hoạch chung huyện Đức Hòa đến năm 2020 (Quyết
định số 6013/QĐ-UBND ngày 26/11/2012 của Ủy ban nhân dân Tỉnh Long An),
định hướng phát triển theo chương trình mục tiêu Quốc gia xây dựng nông thôn
mới giai đoạn 2010 – 2020.
1.2.4. Cơ sở pháp lý
Nghị quyết X nhiệm kỳ 2015-2015 của Đảng bộ Tỉnh Long An là chỉnh
trang và phát triển theo định hướng quy hoạch xây dựng nông thôn mới; Báo cáo
thuyết minh tổng hợp xây dựng nông thôn mới xã Đức Lập Hạ, huyện Đức Hòa
quy định các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong quy hoạch, cải tạo
đơn vị ở….. Các chỉ tiêu về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật tại các khu dân cư
tự phát huyện Đức Hòa rất thấp nên cần tăng lên cho tiệm cận với Quy chuẩn
theo quy hoạch nông thôn mới đã được duyệt.

10


1.2.5. Cơ sở xã hội học
1.2.5.1. Xu hướng lựa chọn nhà ở của người dân nhập cư, người thu nhập
thấp
Trong xu hướng lựa chọn mô hình ở, người nhập cư thường lựa chọn loại
hình nhà ở riêng lẻ, chung cư là một giải pháp hữu hiệu về nhà ở nhưng người
nghèo đã, đang và sẽ không tiếp cận được. Xu hướng chọn nhà ở riêng lẻ thay
cho nhà ở chung cư được chứng minh bằng thực tiễn bằng việc phân lô tách thửa
trái phép tại huyện Bến Lức, Đức Hòa, Cần Đước, Cần Giộc.
1.2.5.2. Xu hướng lựa chọn nhà ở và lựa chọn phương án cải tạo các dân cư
tự phát
Các kết quả điều tra xã hội học trước đây cho thấy đa số người dân tại các
khu dân cư tự phát lựa chọn mô hình nhà ở là nhà lô phố, họ không muốn bị giải

tỏa di dời đến nơi khác.
1.2.6. Bài học kinh nghiệm từ một số dự án quy hoạch cải tạo khu dân cư
hiện hữu
1.2.6.1 Kinh nghiệm quốc tế
Tham khảo các mô hình, bài học kinh nghiệm thành công của một số khu
vực, cụ thể: Nâng cấp các khu dân cư tự phát tại Thành phố Surabaya –
Indonesia; Cải tạo nhà ổ chuột tại Jakatar – Indonesia; Quy hoạch đô thị với sự
tham vấn cộng đồng tại Singapore; Cải tạo, phát triển đô thị tại Nhật Bản.
1.2.6.2 Kinh nghiệm trong nước
Tham khảo các mô hình, bài học kinh nghiệm về mặt hạn chế của một số
khu vực, cụ thể: Cải tạo khu dân cư ven kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè, thành phố
Hồ Chí Minh; Dự án cải tạo khu dân cư rạch Ụ Cây – quận 8…
1.2.6.3 Tổng kết các bài học kinh nghiệm
Đối với các nước phát triển, áp dụng mô hình di dời, tái định cư đến các
dự án chung cư mang tính khả thi cao do người dân có nghề nghiệp ổn định, thu
nhập cao và đã quen với môi trường sống chung cư. Tuy nhiên, tại Việt Nam,
11


việc áp dụng mô hình này sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Do đó, Học viên nghiên cứu
áp dụng mô hình cải tạo nâng cấp tại chỗ theo hình thức “tái điều chỉnh đất”.
1.3. Tổng quan về địa bàn nghiên cứu
1.3.1. Điều kiện tự nhiên
1.3.1.1. Vị trí địa lý
Xã Đức Lập Hạ, huyện Đức Hòa có diện tích tự nhiên là 23,02 km2 là xã
thuộc vùng trung của huyện Đức Hòa, tỉnh Long An có vị trí tiếp giáp:
Phía Đông giáp: Xã Mỹ Hạnh Bắc và xã Đức Hòa Thượng;
Phía Tây giáp: Xã Đức Lập Thượng;
Phía Nam giáp: Xã Hòa Khánh Đông và Thị trấn Hậu Nghĩa;
Phía Bắc giáp: Huyện Củ chi, thành phố Hồ Chí Minh.

Với vị trí địa lý như vậy xã Đức Lập Hạ là cửa ngõ phía Bắc của huyện
Đức Hòa giáp với huyện Củ Chi Thành phố Hồ Chí Minh. Đức Lập Hạ được
định hướng là khu vực phát triển dân cư mới kết hợp với cải tạo các khu dân cư
hiện hữu theo định hướng quy hoạch xây dựng nông thôn mới.
1.3.1.2. Đặc điểm về địa chất, địa hình, địa mạo
Địa chất: Được hình thành trên nền phù sa cổ có đặc điểm địa chất công
trình khá tốt, thích hợp cho các công trình xây dựng lớn.
Địa hình: Xã Đức Lập Hạ, huyện Đức Hòa là vùng tương đối bằng phẳng,
độ cao bình quân 1-2m, độ cao dốc thoai thoải theo hướng Đông Bắc đến Tây
Nam. Nằm trên bậc thềm phù sa, nơi chuyển tiếp từ vùng đồi thấp Đông Nam Bộ
xuống đồng bằng Tây Nam Bộ, có xu hướng dốc dần từ Tây Bắc xuống Đông
Nam.
Địa mạo: có 2 dạng chính:
- Thềm phù sa cổ: Khu vực địa hình cao không ngập, chiếm phần lớn địa
bàn xã, chỉ có lớp trầm tích phù sa cổ, vật liệu đất chủ yếu là cát pha thịt.

12


- Đồng lũ: nằm tại khu vực trũng, địa hình từ bằng phẳng đến trũng thấp
và ngập lũ hàng năm, lớp đất mặt đến độ sâu 5 – 50m là phù sa mới với vật liệu
đất chủ yếu là sét có vật liệu sinh phèn; lớp dưới là phù sa cổ.
Điều kiện địa hình, địa chất, địa mạo tại khu vực nghiên cứu thuận lợi cho
việc phát triển các loại hình nhà ở, đặc biệt là xã Đức Lập Hạ có sức chịu tải của
nền đất lớn nên thuận lợi cho việc hình thành các khu dân cư tự phát.
1.3.1.3. Đặc điểm về sông ngòi, chế độ thủy văn
Sông Vàm Cỏ Đông là sông lớn nhất chạy dọc theo ranh giới giữa huyện
Đức Hoà và Đức Huệ, Bến Lức, bắt nguồn từ Campuchia chảy qua các tỉnh Tây
Ninh và Long An. Cùng với hệ thống thủy lợi trên địa bàn nguồn nước từ Sông
Vàm Cỏ Đông không chỉ là tuyến đường thuỷ của huyện Đức Hoà và tỉnh Long

An mà còn LÀ nguồn nước tưới tiêu chủ yếu cho địa bàn xã.
Nguồn nước cung cấp cho sản xuất nông nghiệp chủ yếu là sông Vàm Cỏ
Đông và nhờ vào nguồn nước xả của hồ Dầu Tiếng thông qua hệ thống thủy lợi
của xã để tưới tiêu. Nguồn chủ yếu để cung cấp nước sinh hoạt cho nhân dân xã
là nước ngầm.
1.3.1.4. Khí hậu
Xã Đức Lập Hạ chịu ảnh hưởng của khí hậu gió mùa, mưa nhiều, với
lượng mưa trung bình hàng năm là 1.805mm, nhiệt độ trung bình là 27,7 độ C.
Nhìn chung, khí hậu của huyện có những thuận lợi cơ bản so với nhiều địa
phương khác, độ chiếu sáng, độ ẩm cao.
1.3.2. Đặc điểm dân cư và kinh tế xã hội
1.3.2.1. Dân cư
Hiện nay tổng số dân trong toàn xã là 11.806 với 3.017 hộ, xã có 5 ấp.
Nhân dân xã Đức Lập Hạ cần cù, chịu khó, ham học hỏi, năng động, sáng tạo,
luôn ứng dụng khoa học kỹ thuật vào sản xuất để phát triển kinh tế.
1.3.2.2. Kinh tế
Thương mại dịch vụ trên địa bàn xã được phát triển. Xã có khu công
nghiệp Đức Hòa III, hiện có 97 công ty, xí nghiệp đến đầu tư và đã đi vào hoạt
13


động. - Trên địa bàn xã có quốc lộ N2 chạy qua 6 km kết nối với đường 36m giữa
khu công nghiệp Đức Hòa III dài 3,5km và kết nối với đường huyện Đức Lập –
Mỹ Hạnh chạy qua với chiều dài 1,7 km. Còn có các tuyến đường huyện quản lý
là đường Lục Viên - Mỹ Hạnh, Bàu Sen, Hòa Khánh Đông nối liền các xã trong
huyện, thuận tiện cho việc vận chuyển giao lưu trao đổi hàng hóa để phát triển
các ngành kinh tế của xã.
Với các điều kiện thuận lợi như vậy nên xã có tốc độ đô thị hóa nhanh,
người dân từ nơi khác đến sinh sống chiếm 2/3 tổng số dân. Thu nhập bình quân
đầu người thấp nên đa số người dân nhập cư không đủ điều kiện về tài chính để

mua nhà trong các khu vực dự án có quy hoạch. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội chưa theo kịp quá trình đô thị hóa; tình hình quản lý đất đai, xây
dựng còn nhiều bất cập và diễn biến phức tạp.
1.3.3 Sơ lược về sự hình thành các khu dân cư tự phát trên địa bàn huyện xã
Đức Lập Hạ
1.3.3.1. Tình hình chung
Quá trình đô thị hóa làm cho nhu cầu về nhà ở của người dân tại huyện
Đức Hòa đặc biệt là xã Đức Lập Hạ tăng cao nhưng thị trường bất động sản
chính thức không đáp ứng được nhu cầu. Trong khi đó, thị trường bất hợp pháp
lại linh động hơn trong việc thu hút được nhu cầu của xã hội. Đồng thời, chính
quyền Huyện, Xã lại thiếu các biện pháp cứng rắn, tạo cho người dân tâm lý nuôi
hy vọng về hiệu quả mang lại khi tham gia mua bán nhà đất trong thị trường bất
hợp pháp; từ đó hình thành nên các khu dân cư mang tính tự phát tại huyện Đức
Hòa.
1.3.3.2. Phân loại các khu dân cư tự phát trên địa bàn xã Đức Lập Hạ
- Phân loại theo pháp lý sử dụng đất: cơ bản nằm trong 2 nhóm sau: Nhóm
không có cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất và Nhóm có cơ sở pháp lý, nguồn
gốc sử dụng.
- Phân loại theo vị trí, sự phù hợp với quy hoạch và hình thái thửa đất, có
4 loại như sau: Loại 1: gồm các khu nhà ở tự phát thuộc quy hoạch mở rộng các
14


tuyến đường khung; Loại 2: gồm các khu nhà ở tự phát lấn chiếm lòng kênh,
rạch và hai bên bờ; Loại 3: gồm các khu nhà ở tự phát có hình thái lô đất đồng
bộ, bề rộng mặt cắt đường tối thiểu 4m; Loại 4: gồm các khu nhà ở tự phát có
hình thái lô đất không đồng bộ, đường giao thông nhỏ hơn 4m.
1.3.4. Thực trạng và đặc điểm các khu dân cư tự phát trên địa bàn xã Đức
Lập Hạ
Trên địa bàn huyện Đức Hòa tồn tại rất nhiều khu dân cư tự phát. Đức Lập

Hạ là xã nằm phía Bắc của huyện Đức Hòa giáp huyện Củ Chi nên các khu dân
cư tự phát tại đây có tất cả các đặc điểm của các khu dân cư tự phát trên địa bàn
huyện Đức Hòa. Trên địa bàn xã Đức Lập Hạ có tổng cộng 8 khu vực dân cư tự
phát (phân ranh trên cơ sở đường giao thông liên khu vực).
1.3.4.1. Về hình thái tự nhiên
Về vị trí và loại đất: các khu dân cư tự phát này thường có vị trí gần các
khu công nghiệp tập trung, dọc các tuyến giao thông liên khu vực. Quá trình đô
thị hóa làm cho nhiều khu vực đất tại xã Đức Lập Hạ bị hoang hóa; những nơi
đất trống, hoang hóa là địa điểm hợp lý để xây dựng các khu dân cư tự phát.
Hiện trạng nhà và đất: kết cấu nhà được xây dựng tương đối tạm bợ, chất
lượng thi công kém, không đạt quy chuẩn, tiêu chuẩn.Về đất, là những khoảng
đất trống nằm xen kẽ với những căn nhà tự phát và đang chờ thời điểm “thích
hợp” để có thể xây dựng nhà trái phép.
Về hạ tầng: hệ thống hạ tầng xã hội hầu như không có, hệ thống hạ tầng
kỹ thuật không đảm bảo, hay bị ngập vào mùa mưa; giao thông tiếp cận ngoại vi
tốt nhưng càng vào sâu bên trong thì càng khó khăn.
1.3.4.2. Về hình thái xã hội
Về cơ bản, tính chất pháp lý của việc sở hữu, sử dụng nhà và đất cùng với
việc mua bán, chuyển nhượng là hầu như không có. Có 2 nhóm đối tượng sử
dụng nhà ở tự phát: nhóm thứ 1 gồm những người có bức xúc về nhu cầu nhà ở,
người đầu cơ; Nhóm thứ 2 gồm những người từ nhóm thứ nhất chuyển lên sau.

15


Một khu đất nông nghiệp có giá trị tài chính thấp, nhưng khi được phân
chia thành các lô đất nhỏ, sau khi xây dựng nhà ở thì giá trị của nó tăng lên rất
nhiều lần.
1.3.4.3. Đánh giá về hiện trạng các khu dân cư tự phát trên địa bàn xã Đức
Lập Hạ

Các khu dân cư tự phát trên địa bàn xã Đức Lập Hạ có những hạn chế sau:
hình thành trên đất nông nghiệp, chưa có quy hoạch duyệt; nhà ở phát triển lộn
xộn, lô thửa không đồng đều; hệ thống hạ tầng kỹ thuật không đầy đủ, đường
giao thông nhỏ; công trình hạ tầng xã hội hầu như không có, không gian công
cộng cũng có rất ít. Bên cạnh hạn chế nêu trên, tại các khu vực này vẫn có tiềm
năng về quỹ đất trống để phát triển.
Trong điều kiện hiện nay, khu dân cư tự phát được xem là cứu cánh đối
với những người nghèo. Do đó cần phải có giải pháp quy hoạch chỉnh trang các
khu vực này: Có định hướng điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất theo định hướng
quy hoạch nông thông mới các khu dân cư tự phát trên cơ sở kết hợp với quy
hoạch khu dân cư mới để bổ sung những hạn chế mà bản thân khu vực này không
thể khắc phục; đồng thời đề xuất giải pháp tổ chức không gian, thiết kế kiến trúc
cảnh quan cho khu vực nghiên cứu để cải thiện môi trường; và giải pháp về chính
sách, quản lý thực hiện theo quy hoạch cho khu vực nghiên cứu.

16


Chương 2
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Nôi dung nghiên cứu
Tìm hiểu tổng quan về khu vực nghiên cứu, tình hình sử dụng đất tại các
khu dân cư tự phát tại vùng nghiên cứu.
Khảo sát, phân tích, đánh giá không gian tại các khu dân cư tự phát.
Đánh giá sự phù hợp của các khu dân cư tự phát với quy hoạch nông thôn
mới đã được duyệt.
Đề xuất giải pháp quản lý cải tạo chỉnh trang các khu dân cư tự phát.
2.2. Phương pháp nghiên cứu
2.2.1. Phương pháp nghiên cứu tài liệu
Tìm hiểu, thu thập các tài liệu trong và ngoài nước liên quan đến đề tài

nghiên cứu, các tài liệu, quy định về: Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch nông
thôn mới, quy hoạch đô thị, khu dân cư tự phát, điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội
khu vực nghiên cứu, tình hình sử dụng sử dụng đất, cảnh quan, môi trường, tại
các khu dân cư tự phát đang nghiên cứu. Các lý thuyết về không gian đô thị.
2.2.2. Phương pháp thu thập, điều tra, phỏng vấn
Thu thập các thông tin cơ bản về khu vực nghiên cứu: tình hình kinh tế xã hội, lịch sử hình thành các khu dân cư tự phát; bản đồ hiện trạng sử dụng đất;
Các tài liệu về quy hoạch xây dựng nông thôn mới; Các báo cáo về khu dân cư tự
phát trên địa bàn.
Điều tra, phỏng vấn cán bộ Chi Cục Quản lý Đất đai, Sở xây dựng, Phòng
Tài nguyên và Môi trường, Phòng Kinh tế Hạ tầng, UBND xã Đức Lập Hạ…về
các khu dân cư tự phát và kế hoạch thực hiện chương trình mục tiêu Quốc gia
xây dựng nông thôn mới giai đoạn 2010 – 2020 và Quy hoạch cải tạo chỉnh trang
các khu dân cư tự phát.
17


Kết hợp điều tra nhanh với phương pháp phỏng vấn trực tiếp được áp
dụng để lấy ý kiến của người dân địa phương và cán bộ chuyên trách về tình hình
sử dụng đất, điều kiện sống, thu nhập, cảnh quan môi trường tại các khu dân cư
tự phát mà người dân đang sử dụng. Điều tra, phỏng vấn bằng bảng câu hỏi.
Số phiếu phỏng vấn được tính theo công thức của Yamane (1986) với độ
tin cậy 90%: n= N/[1+N(e)2]. Trong đó:
n: Số mẫu điều tra
N: Tổng số hộ dân sống tại khu vực nghiên cứu
e: Sai số cho phép. Đối với nghiêu cứu này chọn sai số 10% (e = 0,1)
2.2.3. Phương pháp khảo sát
Trên địa bàn xã có 8 Khu vực có khu dân cư tự phát cần chọn ra 4 khu vực
có khu dân cư tự phát có đặt điểm khác nhau để nghiên cứu để nghiên cứu khảo
sát: Khu vực 1 (đặc trưng khu dân cư tự phát dọc theo các tuyến đường), Khu
vực 2 (đặc trưng Khu dân cư tự phát dọc theo các kênh rạch), Khu vực 3 (đặc

trưng khu dân cư tự phát có đường giao thông nhưng chưa có hạ tầng), Khu vực
4 (đặc trưng khu dân cư tự phát không có đường giao thông chỉ có lối đi công
cộng).
2.2.4 Phương pháp phân tích dữ liệu và đánh giá kết quả
2.2.4.1 Phương pháp phân tích dữ liệu
Trên cơ sở số liệu được ghi nhận từ kết quả điều tra phỏng vấn trực tiếp,
sử dụng phần mềm Excel 2007 để tính toán, tổng hợp thành bảng và vẽ biểu đồ.
Sử dụng phần mềm SPSS 20.0 để thống kê so sánh. Trước tiên kiểm tra dữ
liệu có phân phối chuẩn hay không bằng kiểm định Kolmogorov-Smimov. Giá trị
F=0,05 là ngưỡng để kết luận dữ liệu có phân phối chuẩn hay không. F>0,05 thì
kết luận dữ liệu có phân phối chuẩn. Nếu dữ liệu có phân phối chuẩn thì sử dụng
kiểm định Independent-Sample T Test để so sánh sự khác biệt giữa hai mẫu độc
lập. Nếu dữ liệu không có phân phối chuẩn thì sử dụng kiểm định MannWhitney
Test để so sánh sự khác biệt giữa hai mẫu độc lập. Giá trị P=0,05 là ngưỡng để
18


kết luận có sự khác biệt giữa hai nhóm dữ liệu so sánh hay không, nếu giá trị
P<0,05 thì kết luận có sự khác biệt giữa hai nhóm dữ liệu được so sánh.
2.2.4.2 Phương pháp đánh giá kết quả
Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất tại các khu dân cư tự phát thông
qua kết quả điều tra, khảo sát, phân tích dữ liệu thu thập được và thông qua việc
tham khảo ý kiến góp ý từ quý Thầy, Cô Trường Đại học Nông lâm Tp. Hồ Chí
Minh và giảng viên hướng dẫn.
Đánh giá các hạn chế của khu dân cư tự phát so với các chỉ tiêu định
hướng quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được duyệt để xem xét sự phù hợp
và không phù hợp của các khu dân cư tự phát nhầm đưa ra giải pháp Quy hoạch
cải tạo chỉnh trang các khu dân cư tự phát một cách hiệu quả nhất phù hợp với
quy hoạch nông thôn mới đã được duyệt.

19


Chương 3
DỰ KIẾN KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC
- Đánh giá được hiện trạng các khu dân cư tự phát dựa trên các đánh giá
về tình hình sử dụng đất.
- Đánh giá được các hạn chế về không gian của khu dân cư tự phát so với
các tiêu chí theo định hướng Chương trình mục tiêu Quốc gia xây dựng nông
thôn mới của xã.
- Đưa ra được giải pháp quản lý thực hiện quy hoạch cải tạo các khu dân
cư tự phát theo định hướng xây dựng nông thôn mới.

20


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Dương Ngọc Hà, Tiến Long, 2016. Rầm rộ phân lô hộ lẻ đất nông
nghiệp, ngày 26/8/2017. < /20160311/
ram-ro-phan-lo-ho-ledat- nong-nghiep/1065220.html>
2. Đảng bộ Tỉnh Long An, 2015. Nghị quyết đại hội Đảng lần X (20152020), Long An.
3. Đăng Nguyên, 2009. Dự án rạch Ụ Cây – Giai đoạn 1: 930 hộ dân sẽ
được tái định cư, ngày 27/8/2017. < cau
ban doc/2009/5/190714/, ngày 15/5/2009>
4. Ekandem E.S., 2014. Spontaneuos Settlement: Roles and Challenges to
Urban Planning, Journal of Sustainable Development Studies (6): 2.
5. Huỳnh Văn Biết, 2008. Giải pháp cải tạo, chỉnh trang các khu dân cư tự
phát trên địa bàn quận Bình Tân. Luận văn thạc sĩ Quy hoạch cảnh
quan, Đại Học Kiến Trúc TP Hồ Chí Minh, Việt Nam.
6. Nguyễn Hoàng Tố Anh, 2002. Định hướng quy hoạch cải tạo chỉnh

trang các khu ở “lụp xụp” nội thành thành phố Hồ Chí Minh qua
trường hợp Phường 13, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh. Luận văn
thạc sĩ Quy hoạch cảnh quan, Đại Học Kiến Trúc TP Hồ Chí Minh,
Việt Nam.
7. Nguyễn Ngọc Hiếu, 2012. Một số kinh nghiệm quốc tế trong cải tạo
chỉnh

trang

khu

đô

thị

cũ,

ngày

26/8/2017.


/www.academia.edu/ 11765205 / một số kinh nghiệm quốc tế cải tạo
đô thị cũ>

21


8. Peter J.M. Nas., 2011, Cities Full of Symbols A Theory of Urban Space

and Culture, Leiden University Press.
9. Quốc hội Việt Nam, 2009. Luật quy hoạch đô thị, Hà Nội.
10. Rodolfo Mercado and Recardo Uzín, 1996. Regularization of
Spontaneuos Settlement, Building Issuses (8): 2.
11. Salingaros Nikos A., 2012. Urban space and its information field,
September

10,

2017.

<

/>12. Tạ Quỳnh Hoa, 2009. Quy hoạch đô thị với sự tham gia của cộng đồng
-Những vấn đề cần nghiên cứu cho việc áp dụng phương pháp tại
Việt Nam. Tập chí khoa học công nghệ xây dựng (06).
13. UN-HABITAT, 2010. Nhà ở cho người nghèo ở các thành phố châu Á,
Tập 1. NXB Ủy ban LHQ về Kinh tế xã hội khu vực Châu Á - Thái
Bình Dương (UNESCAP).
14. UN-HABITAT, 2010. Nhà ở cho người nghèo ở các thành phố châu Á,
Tập 2. NXB Ủy ban LHQ về Kinh tế xã hội khu vực Châu Á - Thái
Bình Dương (UNESCAP).
15. UN-HABITAT, 2010. Đất đai: nhân tố quan trọng giải quyết vấn đề
nhà ở cho dân nghèo thành thị, Nhà ở cho người nghèo ở các thành
phố châu Á, Tập 3. NXB Ủy ban LHQ về Kinh tế xã hội khu vực
Châu Á - Thái Bình Dương (UNESCAP).
16. UN-HABITAT, 2010. Trục xuất thu hồi đất ảnh hưởng đến người
nghèo như thế nào, Nhà ở cho người nghèo ở các thành phố châu Á
(4). NXB Ủy ban LHQ về Kinh tế xã hội khu vực Châu Á - Thái
Bình Dương (UNESCAP).

17. Ủy ban nhân dân Long An, 2012. Thuyết minh điều chỉnh quy hoạch
chung huyện Đức Hòa, tỉnh Long An, Việt Nam.
22


18. Ủy ban nhân dân xã Đức Lập Hạ, 2012. Thuyết minh Quy hoạch xây
dựng nông thôn mới xã Đức Lập Hạ, huyện Đức Hòa tỉnh Long An,
Việt Nam.
19. Võ Kim Cương, 2012. Không gian đô thị Tp.HCM và áp lực phát triển
tự phát, Tạp chí Sài Gòn Đầu tư và Xây dựng.

23