Nghiên cứu đề xuất trình tự, nội dung và phương pháp lập quy hoạch sử dụng đất khu dân cư nông thôn phù hợp với giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp và nông thôn trong thời kỳ đổi mới

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRUNG TÂM ĐIỀU TRA QUY HOẠCH ĐẤT ĐAI


















BÁO CÁO KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI:
NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT TRÌNH TỰ, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG
PHÁP LẬP QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT KHU DÂN CƯ NÔNG
THÔN PHÙ HỢP VỚI GIAI ĐOẠN CÔNG NGHIỆP HOÁ, HIỆN ĐẠI
HOÁ NÔNG NGHIỆP VÀ NÔNG THÔN TRONG THỜI KỲ ĐỔI MỚI

8597






HÀ NỘI, 2006



BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRUNG TÂM ĐIỀU TRA QUY HOẠCH ĐẤT ĐAI




BÁO CÁO KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU KHOA HỌC ĐỀ TÀI:
NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT TRÌNH TỰ, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

LẬP QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT KHU DÂN CƯ NÔNG THÔN PHÙ
HỢP VỚI GIAI ĐOẠN CÔNG NGHIỆP HOÁ, HIỆN ĐẠI HOÁ NÔNG
NGHIỆP VÀ NÔNG THÔN TRONG THỜI KỲ ĐỔI MỚI
Số Đăng ký ……………

Ngày 19 tháng 12 năm 2006
CHỦ NHIỆM ĐỀ TÀI






ThS. Nguyễn Đắc Nhẫn

Ngày tháng năm 2007
CƠ QUAN CHỦ TRÌ ĐỀ TÀI
GIÁM ĐỐC
TRUNG TÂM ĐIỀU TRA QUY HOẠCH ĐĐ

Ngày tháng năm 2007
HỘI ĐỒNG ĐÁNH GIÁ CHÍNH THỨC
CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG

TS. Nguyễn Đình Bồng
Ngày tháng năm 2007
CƠ QUAN QUẢN LÝ ĐỀ TÀI
TL. BỘ TRƯỞNG
BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
KT. VỤ TRƯỞNG VỤ KHOA HỌC CÔNG NGHỆ
P. VỤ TRƯỞNG





TS. Lê Kim Sơn


i



MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ 1
I. Sự cần thiết của Đề tài 1
II. Phạm vi nghiên cứu của đề tài 3
III. Mục tiêu của Đề tài 5
IV. Nội dung nghiên cứu 5
V. Phương pháp nghiên cứu 5
PHẦN THỨ I – NGHIÊN CỨU TỔNG QUAN 6

I.1. Nghiên cứu tư liệu nước ngoài 6
I.1.1. Cộng hòa Liên Bang Nga 6
I.1.2. Khu vực Đông Nam Á 7
I.1.3. Tổ chức lương thực và nông nghiệp Liên hợp quốc (FAO) 8
I.1.4. Nhận xét chung 10
I.2. Nghiên cứu tư liệu trong nước 11
I.2.1. Công tác quy hoạch sử dụng đất 11
I.2.2. Công tác quy hoạch của một số bộ, ngành 24
PHẦN THỨ II - THỰC TRẠNG VÀ XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN KHU DÂN CƯ NÔNG
THÔN; CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ MỨC SỬ DỤNG ĐẤT KHU DÂN CƯ NÔNG
THÔN
27
II.1. Thực trạng khu dân cư nông thôn 27
II.1.1. Thực trạng phát triển khu dân cư nông thôn 27
II.1.2. Thực trạng cơ sở hạ tầng và vệ sinh môi trường trong khu dân cư nông thôn 31
II.1.3. Thực trạng phân bố khu dân cư nông thôn 34
II.2. Cơ cấu sử dụng đất trong khu dân cư nông thôn 36
II.3. Mức sử dụng đất khu dân cư nông thôn đối với từng mục đích 47
PHẦN III - ĐỀ XUẤT TRÌNH TỰ, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP L
Ậ
P QUY
HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT KHU DÂN CƯ NÔNG THÔN PHÙ HỢP VỚI GIAI ĐOẠN
CÔNG NGHIỆP HOÁ, HIỆN ĐẠI HOÁ NÔNG NGHIỆP V
À
NÔNG THÔN TRONG
THỜI KỲ ĐỔI MỚI
50

ii

III.1. Khu dân cư nông thôn trong giai đoạn CNH, HĐH 50
III.1.1. Dự báo mô hình phát triển khu dân cư nông thôn trong giai đoạn
CNH, HĐH 50
III.1.2. Các mô hình khu dân cư nông thôn có triển vọng phát triển theo
hướng CNH, HĐH. 52
III.1.3. Phân bố các khu dân cư nông thôn theo vùng sinh thái 54
III.1.4. Quy mô các mô hình khu dân cư nông thôn đặc trưng trong các vùng. 55
III.2. Đề xuất trình tự, nội dung quy hoạch sử dụng đất khu dân cư nông thôn
phù hợp với giai đoạn công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp và nông
thôn 59
III.2.1. Một số quy định chung về quy ho
ạch sử dụng đất nói chung 59
III.2.2. Một số quy định chung về quy hoạch sử dụng đất khu dân cư nông
thôn 61
III.2.3. Trình tự, nội dung lập quy hoạch sử dụng đất khu dân cư nông thôn
phù hợp với giai đoạn công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp và nông
thôn trong thời kỳ đổi mới 63
A/ Trình tự, nội dung lập quy hoạch sử dụng đất khu dân cư nông thôn hiện
có 66
B/ Trình tự, nội dung lập quy hoạch s
ử dụng đất khu dân cư nông thôn mới 85
III.3. Đề xuất phương pháp lập quy hoạch sử dụng đất khu dân cư nông thôn
phù hợp với giai đoạn công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp và nông
thôn trong thời kỳ đổi mới 102
III.3.1. Phương pháp chung lập quy hoạch sử dụng đất 102
III.3.2. Các phương pháp lập quy hoạch sử dụng đất khu dân cư nông thôn 107
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 120
1. Kết luận 120

2. Kiến nghị 123


iii



Các chữ viết tắt


CN Công nghiệp
CNH Công nghiệp hóa
DH Duyên hải
ĐB Đồng bắng
ĐT Đô thị
GT Giao thông
HĐHHiện đại hóa
KDC Khu dân cư
KH Kế hoạch
LDD Luật Đất đai
MN&TD Miền núi và trung du
NN Nông nghiệp
NT Nông thôn
NXB Nhà xuất bản
QH Quy hoạch
TL Thủy lợi
SD Sử dụng


1

ĐẶT VẤN ĐỀ
I. SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Nghị quyết số 15-NQ/TW ngày 18 tháng 3 năm 2002 của Ban chấp hành
Trung ương Đảng Khoá IX (Hội nghị lần thứ 5) về đẩy nhanh công nghiệp hoá,
hiện đại hoá nông nghiệp, nông thôn thời kỳ 2001 – 2010 nêu nội dung tổng
quát của công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp, nông thôn là:
“- Công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp là quá trình chuyển dịch cơ
cấu kinh tế theo hướng sản xuất hàng hoá, gắn với công nghiệp chế biến và thị
trường; th
ực hiện cơ khí hoá, điện khí hoá, thuỷ lợi hoá, ứng dụng các thành tựu
khoa học, công nghệ, trước hết là công nghệ sinh học đưa thiết bị, kỹ thuật và
công nghệ hiện đại vào các khâu sản xuất nông nghiệp nhằm nâng cao năng
suất, chất lượng, hiệu quả, sức cạnh tranh của nông sản hàng hoá trên thị
trường”.
“- Công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông thôn là quá trình chuyển dịch cơ
cấu kinh tế
nông thôn theo hướng tăng nhanh tỷ trọng giá trị sản phẩm và lao
động các ngành công nghiệp và dịch vụ; giảm dần tỷ trọng sản phẩm và lao
động nông nghiệp; xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế – xã hội, quy hoạch phát
triển nông thôn, bảo vệ môi trường sinh thái; tổ chức lại sản xuất và xây dựng
quan hệ sản xuất phù hợp; xây dựng nông thôn dân chủ, công bằng, văn minh,
không ngừng nâng cao đời sống vậ
t chất và văn hoá của nhân dân ở nông thôn”.
Về mục tiêu, Nghị quyết chỉ rõ:
“Mục tiêu tổng quát và lâu dài của công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông
nghiệp, nông thôn là xây dựng một nền nông nghiệp sản xuất hàng hoá lớn, hiệu
quả và bền vững, có năng suất, chất lượng và sức cạnh tranh cao trên cơ sở ứng
dụng các thành tựu khoa học, công nghệ tiên tiến, đáp ứng nhu cầu trong nước
và xuất khẩu; xây d
ựng nông thôn ngày càng giàu đẹp, dân chủ, công bằng, văn

minh, có cơ cấu kinh tế hợp lý, quan hệ sản xuất phù hợp, kết cấu hạ tầng kinh
tế - xã hội phát triển ngày càng hiện đại”.
“Từ nay đến năm 2010 tập trung mọi nguồn lực để thực hiện một bước cơ
bản mục tiêu tổng quát và lâu dài đó”.
Khu dân cư nông thôn là một bộ phận cấu thành của quá trình sản xuất

2
nông nghiệp. Khu dân cư nông thôn ngoài ý nghĩa là nơi cư trú, sinh hoạt của
dân cư và lao động nông nghiệp, trong một số trường hợp, khu dân cư nông thôn
còn là trung tâm điều hành, tổ chức toàn bộ quá trình sản xuất nông nghiệp nói
chung, đồng thời là nơi để trực tiếp thực hiện một số công đoạn của quá trình
sản xuất nông nghiệp. Vì vậy, giải quyết đúng những vấn đề mang tính đặc
trưng của khu dân cư nông thôn (như: quy mô dân số; diện tích và vị trí phân bố
của khu dân cư nông thôn; quy hoạch chi tiết các công trình nhà ở, công trình
phục vụ sinh hoạt, sản xuất, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với cơ cấu sử
dụng đất hợp lý trong mỗi khu dân cư nông thôn) sẽ có ý nghĩa quyết định đến
việc thực hiện mục tiêu của quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông
nghiệ
p, nông thôn.
Quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đã và đang thực hiện ở nước ta
đang làm thay đổi cơ bản bộ mặt của các khu dân cư nông thôn. Các khu dân cư
nông thôn có sự phát triển mạnh mẽ, sự phát triển khu dân cư nông thôn không
chỉ bó hẹp trong “luỹ tre làng”, cũng không chỉ thủ cựu, bảo thủ những ngành
nghề “xưa nay có” với hiệu quả kinh tế thấp; các khu dân cư nông thôn hiện nay
cũng không còn hiện tượng dấ
u “nghề cha truyền con nối”. Các khu dân cư nông
thôn hiện nay phát triển theo hướng phát huy hết tiềm năng sẵn có và những lợi
thế về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, đặc biệt là tài
nguyên đất đai.
Với quy mô và đặc tính của các khu dân cư nông thôn khác nhau nên sự

phát triển của mỗi khu dân cư nông thôn mỗi khác mặc dù đều hướng tới thực
hiện công nghiệp hoá nông nghiệp nông thôn. Có những khu dân cư nông thôn
quỹ đấ
t phát triển còn nhiều, không bị tác động nhiều bởi các hoạt động công
nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại dịch vụ và ít bị ảnh hưởng của ô
nhiễm môi trường thì phát triển theo hướng quy hoạch cải tạo hoàn thiện hạ tầng
kỹ thuật, mở rộng quỹ đất ở; ngược lại, đối với những khu dân cư nông thôn
không còn quỹ đất để mở rộng ho
ặc những khu dân cư chịu tác động nhiều bởi
các hoạt động công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại dịch vụ và bị ảnh
hưởng ô nhiễm môi trường thì phần lớn theo xu hướng quy hoạch hình thành các
khu dân cư mới, trong đó cơ cấu sử dụng đất được nghiên cứu tính toán để đáp
ứng yêu cầu công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp nông thôn trong tình
hình mới.

3
Với sự phát triển như vậy, các khu dân cư nông thôn nước ta hiện nay đã
có sự chuyển mình căn bản, rút ngắn khoảng cách giữa thành thị và nông thôn.
Các khu dân cư nông thôn đều được quy hoạch phát triển các công trình hạ tầng
kỹ thuật. Cùng với sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế của địa phương theo hướng
tăng tỷ trọng công nghiệp, dịch vụ, tại các khu dân cư nông thôn đã hình thành
và phát triể
n quỹ đất cho sản xuất công nghiệp, thương mại dịch vụ.
Cần phải có phương án sử dụng đất phù hợp để đáp ứng nhu cầu sử dụng
đất cho các ngành, các lĩnh vực và đảm bảo khu dân cư nông thôn phát triển phù
hợp với tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Chính vì vậy nhiệm
vụ đặt ra cho chính quyền các cấp, cho các nhà quản lý là phải xây dựng các giải
pháp nhằm s
ử dụng đất đai hợp lý, đem lại hiệu quả kinh tế cao nhất có vai trò
đặc biệt quan trọng trong giai đoạn hiện nay. Một trong những giải pháp đó là

lập Quy hoạch sử dụng đất khu dân cư nông thôn.
Công tác lập Quy hoạch sử dụng đất mới chỉ được thực hiện ở các cấp
hành chính (xã, huyện, tỉnh và cả nước) mà chưa có quy hoạch sử dụng đất chi
tiết cho khu dân cư. Do đó cơ cấu sử dụng đất trong các khu dân cư nông thôn
hiện nay chưa được hợp lý để đáp ứng sự phát triển của khu dân cư theo hướng
công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp nông thôn. Chính vì vậy, nhiệm vụ
đặt ra cho chính quyền các cấp trong tình hình hiện nay là lập quy hoạch sử
dụng đất khu dân cư nông thôn phù hợp với quá trình công nghiệp hoá nông
nghiệp nông thôn trong tình hình mới, đặc biệt đối với các khu dân cư nông thôn
có tiềm năng phát triển mạnh mẽ như các khu dân cư nông thôn ven đô, các khu
dân cư gần các khu, cụm công nghiệp.
Để tiến hành lập Quy hoạch sử dụng đất khu dân cư cần thiết phải có trình
tự, nội dung và phương pháp tiến hành. Với ý nghĩa đó, Đề tài nghiên cứu khoa
học và công nghệ cấp bộ về việc "Nghiên cứu đề xuất trình tự, nội dung và
phương pháp lập quy hoạch sử dụng
đất khu dân cư nông thôn phù hợp với giai
đoạn công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp và nông thôn trong thời kỳ đổi
mới"
II. PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
1. Khái niệm khu dân cư nông thôn
Vùng nông thôn là một không gian hay một phần không gian xã hội mà

4
trong đó bao gồm một lượng dân cư nhất định, có kiểu tổ chức hoạt động dịch
vụ cụ thể, có đặc trưng văn hóa đặc thù, có lối sống mang nét văn hóa riêng biệt,
thuộc về một vùng địa lý nhất định và đối lập với vùng đô thị.
Trong hệ thống tổ chức hành chính của nước ta, cơ quan hành chính cấp
cơ sở ở nông thôn là xã. Tập quán truy
ền thống của dân cư nông thôn nước ta
thường cư trú theo các thôn, làng, bản, ấp, phun, sóc. Đây là một đơn vị cộng

đồng, có một quan hệ gắn bó lâu đời mà cho tới nay nó vẫn được tồn tại như một
đơn vị cộng đồng dưới đơn vị hành chính cấp cơ sở. Những thôn, làng, bản, ấp,
phun, sóc này gọi chung là khu dân cư nông thôn.
Đất khu dân cư nông thôn được nhìn nhận dưới nhiều góc độ khác nhau.
Theo mục
đích sử dụng thì: “Đất khu dân cư nông thôn là đất chủ yếu để
xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho sinh hoạt ở nông thôn”
Theo phạm vi không gian, ranh giới khu dân cư nông thôn được lấy theo
ranh giới khuôn viên thổ cư của các hộ nằm sát mép ngoài của khu dân cư, vì
vậy đất khu dân cư nông thôn bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp
và đất chưa sử dụng.
Do tính chất đặc thù của nông thôn, trong khuôn viên đất đai của các hộ

gia đình thường bao gồm đất ở, vườn, ao. Trong thực tế rất khó phân biệt rạch
ròi giữa đất ở và vườn, việc xác định diện tích 2 loại đất này chỉ là tương đối,
dựa trên tình trạng pháp lý của mỗi thửa đất và định mức sử dụng đất ở quy định
ở mỗi địa phương.
2. Phạm vi nghiên cứu
Nước ta gồm nhiều vùng kinh tế khác nhau. Do điề
u kiện tự nhiên mỗi
vùng mỗi khác nên phong tục tập quán nói chung và hình thức bố trí khu dân cư
nông thôn mỗi nơi cũng khác nhau. Có vùng dân cư sống tập trung thành chòm
xóm tạo thành các điểm dân cư với tính ổn định cao song cũng có vùng dân cư
sống phân tán, các nhà ở của người dân nằm rải rác, không tập trung, tính ổn
định không cao.
Để nghiên cứu được tập trung, Đề tài này nghiên cứu, xây dựng trình tự,
nội dung và phương pháp quy hoạch sử dụng đất khu dân cư
nông thôn đối với
các vùng mà dân cư sống tập trung thành chòm xóm tạo thành các điểm dân cư

5
nông thôn với tính ổn định cao như các khu dân cư nông thôn vùng Đồng bằng
sông Hồng, vùng Bắc và Nam Trung bộ, vùng Đông Nam bộ.
III. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
Xây dựng, đề xuất trình tự, nội dung và phương pháp lập quy hoạch sử
dụng đất khu dân cư nông thôn phục vụ yêu cầu của công cuộc công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước. Đó cũng là cơ sở, là tiền đề góp phần thực hiện tốt các chỉ
tiêu phát triển kinh tế - xã hội của các cấp xã, huyện, tỉnh và cả nước.
IV. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
- Nghiên cứu tổng quan
- Nghiên cứu thực trạng và xu hướng phát triển khu dân cư nông thôn;
- Nghiên cứu cơ cấu sử dụng đất trong khu dân cư nông thôn;
- Nghiên cứu mức sử dụng đất khu dân cư nông thôn đối với từng mục đích;
- Đề xuất trình tự, nội dung quy hoạch sử dụng đất khu dân cư nông thôn
phù hợp với giai đoạn công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp và nông thôn.
V. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đề tài được nghiên cứu bằng các phương pháp sau:
- Phương pháp điều tra;
- Phương pháp chọn lọc, loại trừ;
- Phương pháp tiếp cận hệ thống;
- Phương pháp kế thừa;
- Phương pháp chuyên gia;
- Phương pháp phân tích tổng hợp.

6
PHẦN THỨ I. NGHIÊN CỨU TỔNG QUAN
I.1. NGHIÊN CỨU TƯ LIỆU NƯỚC NGOÀI
Từ lâu, công tác quy hoạch sử dụng đất đã được tiến hành và phát triển ở
nhiều nước trên thế giới, đặc biệt đối với các nước phát triển. Tùy thuộc vào
điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của từng quốc gia mà trình tự, nội dung và

phương pháp lập quy hoạch sử dụng đất khác nhau.
Kết quả nghiên cứu tư liệu, tài liệu nước ngoài cho thấy công tác quy
hoạch của m
ột số nước trên thế giới như sau:
I.1.1. Cộng hòa Liên Bang Nga.
Quy họach sử dụng đất đai ở nước Cộng hoà Liên bang Nga chú trọng
việc tổ chức lãnh thổ, các biện pháp bảo vệ và sử dụng đất với các nông trang và
các đơn vị sử dụng đất nông nghiệp. Quy hoạch sử dụng đất của Nga được chia
thành hai cấp: quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết.
Quy hoạch chi tiết vớ
i mục tiêu cơ bản là tổ chức sản xuất lãnh thổ trong
các xí nghiệp hàng đầu về sản xuất nông nghiệp. Nhiệm vụ cơ bản của quy
hoạch chi tiết là tạo ra những hình thức tổ chức lãnh thổ sao cho đảm bảo một
cách đầy đủ, hợp lý, hiệu quả việc sử dụng từng khoanh đất cũng như tạo ra
những điều kiện cần thi
ết để làm tăng tính khoa học của việc tổ chức lao động,
việc sử dụng những trang thiết bị sản xuất với mục đích là tiết kiệm thời gian và
tài nguyên.
Quy hoạch chi tiết sẽ đưa ra phương án sử dụng đất nhằm bảo vệ và khôi
phục độ phì của đất, ngăn chặn hiện tượng sói mòn đất, ngăn chặn việc sử dụng
đấ
t không hiệu quả, làm tăng điều kiện lao động, điều kiện sinh hoạt, điều kiện
nghỉ ngơi của người dân.
Nội dung của quy hoạch chi tiết gồm:
- Quy hoạch các khu sản xuất và các khu trung tâm kinh tế.
- Quy hoạch hệ thống đường (nội vùng), cấp thoát nước và các công trình
hạ tầng khác.
- Xây dựng cơ cấu sử dụng đất.
- Xây dựng hệ thống luân canh và tổ
chức sử dụng đất cho các khu luân canh.

7
- Thiết kế lãnh thổ cho đất vườn và đất cây lâu năm.
- Thiết kế đất đồng cỏ chăn thả.
- Thiết kế đồng trồng cỏ.
Đối với khu dân cư nông thôn, các nhà nghiên cứu của Liên bang Nga
(A.Condukhôp và A.Mikhailôp) đã xây dựng các sơ đồ thiết kế và xây dựng điểm
dân cư nông thôn trên cơ sở điều kiện tự nhiên, kinh tế, văn hóa, xã hội. Mỗi sơ
đồ
đã giải quyết một loạt các vấn đề để điểm dân cư tồn tại và phát triển, đó là:
- Quan hệ giữa điểm dân cư với giao thông bên ngoài;
- Quan hệ giữa điểm dân cư với vùng sản xuất;
- Hệ thống giao thông nội bộ của từng điểm dân cư, các công trình hạ tầng
kỹ thuật như cấp điện, nước, hơi đố
t;
- Việc bố trí mặt bằng của từng căn hộ được nghiên cứu hài hòa cho từng
vùng địa lý khác nhau, đảm bảo cho mặt bằng điểm dân cư có một sự thống nhất
trong toàn thể quần thể kiến trúc;
- Vấn đề được đặc biệt quan tâm đó là các công trình phục vụ công cộng
đã tạo cho điểm dân cư một môi trường sống trong lành, yên tĩnh.
Với thiết kế
quy hoạch, xây dựng điểm dân cư nông thôn như vậy đã
mang đậm nét của đô thị hóa và giải quyết tương đối thỏa mãn nhu cầu thường
ngày của con người là làm việc, học tập, ăn ở và nghỉ ngơi.
I.1.2. Khu vực Đông Nam Á
Công trình nghiên cứu về các yếu tố về kinh tế, chính trị làng xóm khu
vực Đông Nam Á của Colins Freestone đã tổng kết những vấn đề chung nhất
trong vi
ệc quy hoạch xây dựng làng của một số nước trong Khu vực như sau:
- Dân cư bố trí dọc theo đường giao thông và dọc theo kênh rạch và đó

cũng là đường giao thông chính liên hệ giữa các điểm dân cư;
- Nhà ở bố trí phân tán, không có định hướng từ ban đầu khi mới hình
thành điểm dân cư;
- Khu ở của điểm dân cư thường rất gần với khu sản xuất;
- Các công trình hạ tầng kỹ thuậ
t, các công trình phục vụ công cộng ít

8
được quan tâm trong từng điểm dân cư mà chỉ được bố trí từng cụm gồm nhiều
điểm dân cư. Cũng như các làng ở Việt Nam, làng nào cũng có một trung tâm
công cộng nhỏ, gồm các công trình sinh hoạt văn hóa, hành chính hoặc tín
ngưỡng chung như đình, chùa, chợ …
- Quy mô làng xóm thường nhỏ, nằm rải rác trong hệ thống đồng ruộng.
Tất cả những điểm giống nhau như vậy phả
i chăng trong khu vực Đông
Nam Á các nước có những điều kiện địa lý, kinh tế, xã hội có những nét tương
đồng. Vì vậy vấn đề ăn, ở của con người ở các nước trong Khu vực cũng mang
nhiều nét tương đồng. Điều này cho thấy rằng, cần phải nghiên cứu kinh nghiệm
và những tiến bộ của các nước trong Khu vực đã thành công trong việc xây
dựng các làng xóm mới và định hướng áp d
ụng cho điều kiện các vùng ở Việt
Nam. Mặt khác qua đó cũng rút ra những bài học kinh nghiệm cho công tác quy
hoạch, xây dựng nông thôn Việt Nam là phải căn cứ vào những yếu tố địa lý,
kinh tế, xã hội của từng vùng để nghiên cứu cho phù hợp, đồng thời phải dự kiến
bước đi cho từng giai đoạn thích ứng với sự phát triển đi lên của xã hội.
Thái Lan là một trong những n
ước trong khu vực Đông Nam Á đã có
nhiều cố gắng đưa các chương trình phát triển nông thôn để phát triển kinh tế và
ổn định xã hội. Thái Lan đã đầu tư nhiều trong việc xây dựng hệ thống giao
thông nông thôn phục vụ sản xuất, mạng lưới đường nối liền khu sản xuất với

thị trường chế biến, tiêu thụ; quy hoạch lại làng bản theo mô hình mới. Kết quả
hiện nay Thái Lan đ
ã đạt được sự tăng trưởng kinh tế nông nghiệp rõ rệt, các
vùng nông thôn có cơ sở hạ tầng, mạng lưới giao thông phát triển, dịch vụ công
cộng được nâng cao, đời sống nông dân được cải thiện.
I.1.3. Tổ chức lương thực và nông nghiệp Liên hợp quốc (FAO)
Năm 1992 Tổ chức lương thực và nông nghiệp Liên hợp quốc (FAO) đã
đưa ra phương pháp quy hoạch sử dụng đất với quan đi
ểm nhằm sử dụng có hiệu
quả bền vững đáp ứng tốt nhất những yêu cầu hiện tại và đảm bảo an toàn cho
tương lai, chú trọng đến hiệu quả kinh tế - xã hội và môi trường, gắn liền với
khả năng bền vững.
Phương pháp quy hoạch sử dụng đất của FAO được áp dụng ở ba cấp:
quốc gia, cấp huyện và cấp cơ s
ở (cấp xã). Quy hoạch không nhất thiết phải tuần
tự nhưng các quy định về sử dụng đất được đưa ra phải tương ứng với các cấp

9
chính quyền.
Phương pháp Quy hoạch sử dụng đất của FAO nhằm đáp ứng điều kiện cụ
thể của từng quốc gia. Đối với các nước đang phát triển Quy hoạch sử dụng đất
hướng vào bảo vệ, cải thiện môi trường sinh thái, phát triển du lịch, cảnh quan
Hiện nay trên thế giới có nhiều nước đã và đang áp dụng phương pháp
quy hoạch củ
a FAO có hiệu quả cao về kinh tế - xã hội và môi trường
FAO đã khẳng định rằng "có rất nhiều vấn đề cần bàn luận về việc sử
dụng đất" bởi hiện nay nhu cầu sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp tăng
lên rất nhanh nhưng nhu cầu của con người về sử dụng đất để tạo ra thực phẩm,
chất đốt và việc làm sẽ t
ăng gấp đôi trong vòng 25-50 năm tới. Chính vì việc sử

dụng đất bất cân đối của các ngành sản xuất đòi hỏi phải sắp xếp và bố trí lại
nhằm điều hòa 3 mối quan hệ:
- Quan hệ giữa đất nông nghiệp và phi nông nghiệp.
- Quan hệ giữa các ngành sử dụng đất thuộc khối nông - lâm - ngư nghiệp.
- Quan hệ giữa các ngành sử dụng đất phi nông nghiệp.
Quy hoạch sử
dụng đất có kết quả hoặc không có kết quả phụ thuộc phần
lớn ý đồ của nhà quy hoạch và phải có lập trường chính trị để gây áp lực trong
quá trình thực hiện. Việc quy hoạch không có hiệu quả nếu không có lập trường
chính trị hoặc các hạng mục đưa ra không được tôn trọng. Nói cách khác, nếu
không có sự quan tâm đúng mức về các chính sách, tài chính và tinh thần thực
hiện từ những người ra quyế
t định, thì quy hoạch sử dụng đất không có tính khả
thi.
Tuy nhiên quy hoạch sử dụng đất có thể thực thi có kết quả tối ưu nhất
không phải chỉ dựa vào những chính sách, tài chính hoặc sự ủng hộ của những
người ra quyết định, nó còn phụ thuộc phần lớn do chủ sử dụng đất. Vì thế, từ
khâu đầu tiên FAO đã đề cập đến "sự tham gia của ngườ
i dân" trong vấn đề quy
hoạch sử dụng đất đai.
Theo Tổ chức FAO, một số điểm nổi bật trong quy hoạch sử dụng đất là:
- Quy hoạch cho mọi người: quy hoạch sử dụng đất có nhiệm vụ bố trí và
sắp xếp lại các loại đất trong đó có lập trường chính trị và phải mang lại hiệu
quả kinh tế cao. Tuy nhiên, trước hết phải có sự chấ
p nhận của người sử dụng

10
đất, bởi chính họ là người sống với những kết quả của nó.
- Đất đai là mục tiêu chính của quy hoạch sử dụng đất. Các vùng đất khác
nhau nó sẽ cho sản phẩm trong quá trình sản xuất khác nhau do điều kiện tự

nhiên, kinh tế, xã hội ở vùng đó. Chính vì vậy, việc sử dụng đất phải tính đến
việc ứng dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật tiên tiế
n, đó là một trong những
biện pháp của người lập quy hoạch.
Việc sử dụng đất có hiệu quả trong một khoanh đất đó là một vấn đề cần
được phân tích và lựa chọn các chỉ tiêu sử dụng để phù hợp với khoanh đất đó.
Đây là vấn đề đặt ra cho người sử dụng đất có đồng ý theo phương án quy hoạch
hay không. Nhưng do hiểu rõ về cấu trúc hệ thố
ng sử dụng đất của người sử
dụng và phân chia công việc, nhiệm vụ một cách rõ ràng trong quy hoạch sử
dụng đất của FAO làm cho người sử dụng đất dễ chấp nhận hơn.
Do các địa phương có điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội khác nhau nên
cách tiến hành và phương pháp quy hoạch khác nhau, nhưng mục đích cuối cùng
giống nhau là sự phát triển của vùng do hiệu quả việc sử dụ
ng đất mang lại. Để
đạt được mục đích đó, tổ chức FAO đã nghiên cứu và đưa ra quy trình 10 bước
lập quy hoạch sử dụng đất như sau:
Bước 1 - Xây dựng các mục tiêu
Bước 2 - Các kế hoạch kế tiếp
Bước 3 - Cấu trúc các khó khăn và cơ hội
Bước 4 - Lựa chọn các phương án hữu hiệu
Bước 5 - Đánh giá mức độ thích nghi của đất đai
Bướ
c 6 - Đánh giá các phương án đã lựa chọn
Bước 7 - Chọn phương án tốt nhất
Bước 8 - Thay đổi, chỉnh lý sửa đổi kế hoạch
Bước 9 - Thực hiện kế hoạch
Bước 10 - Xem xét và sửa đổi
I.1.4. Nhận xét chung
Qua nhiên cứu các tư liệu, tài liệu nước ngoài cho thấy, mặc dù mỗi nước,

11
mỗi tổ chức có bước đi khác nhau trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất đai
song đều thực hiện 4 nội dung lớn gồm:
- Xây dựng mục tiêu;
- Điều tra cơ bản;
- Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất;
- Xây dựng giải pháp thực hiện.
Đối với khu dân cư nông thôn chưa có tài liệu nước ngoài nào nghiên cứu
sâu, đầy đủ về
trình tự, nội dung và phương pháp lập quy hoạch sử dụng đất, tuy
nhiên trong các tài liệu này có chứa đựng nội dung quy hoạch phát triển khu dân
cư nông thôn (hay điểm dân cư nông thôn). Nội dung quy hoạch phát triển khu
dân cư nông thôn gồm các vấn đề sau:
- Giao thông nông thôn và các công trình hạ tầng kỹ thuật;
- Các công trình hạ tầng xã hội;
- Chỗ ở của người dân;
- Sự phù hợp giữa nơi ở và nơi sản xuất.
I.2. NGHIÊN CỨU TƯ LIỆU TRONG NƯỚC
I.2.1. Công tác quy hoạch sử dụng đất.
Hiện nay trong nước chưa có nghiên cứu nào về quy hoạch sử dụng đất khu
dân cư nông thôn phục vụ công cuộc CNH, HĐH đất nước. Trong các phương án
quy hoạch sử dụng đất đai, quy hoạch sử dụng đất khu dân cư nông thôn là một
trong các nội dung quy hoạch song mới dừng lại ở mức đưa ra nhu cầu sử dụng đất
và đề xuất phương án khoanh đị
nh, bố trí đất khu dân cư nông thôn.
Khu dân cư nông thôn mới được nghiên cứu quy hoạch theo tính chất đặc
thù của mỗi vùng, mỗi địa phương và chỉ nhằm đáp ứng yêu cầu của vùng đó,
địa phương đó như: Quy hoạch các Khu dân cư vượt lũ thuộc các tỉnh vùng
Đồng bằng sông Cửu Long; Quy hoạch các khu dân cư phục vụ tái định cư trong

Dự án xây dựng Nhà máy thuỷ điện Sơn La, Dự án đườ
ng Hồ Chí Minh
Luật Đất đai đầu tiên của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra
đời năm 1987 và có hiệu lực thi hành từ năm 1988 song công tác quy hoạch sử
dụng đất ở nước ta có thể nói được bắt đầu từ năm 1991, khi mà Tổng cục Quản

12
lý ruộng đất ban hành Thông tư 106/QHKH-RĐ (ngày 15 tháng 4 năm 1991) về
lập Quy hoạch phân bổ sử dụng đất đai.
Cùng với sự đổi mới đi lên của đất nước Luật Đất đai được chỉnh sửa bổ
sung kịp thời, theo đó trình tự, nội dung và phương pháp lập Quy hoạch sử dụng
đất cũng được chỉnh sửa bổ sung ngày một phù hợp hơ
n với tình hình thực tế. Các
văn bản pháp quy của Chính phủ và của Ngành về Quy hoạch sử dụng đất gồm:
- Thông tư số 106/QHKH-RĐ ngày 15 tháng 4 năm 1991 của Tổng cục
Quản lý ruộng đất (sau là Tổng cục Địa chính và nay là Bộ Tài nguyên và Môi
trường) hướng dẫn lập quy hoạch phân bổ đất đai;
- Quyết định số 657/QĐ-ĐC ngày 28 tháng 10 năm 1995 của Tổng cục
Địa chính ban hành quy trình, đị
nh mức đơn giá điều tra lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai;
- Công văn số 1814/CV-TCĐC ngày 12 tháng 10 năm 1998 của Tổng cục
Địa chính về việc ban hành các văn bản hướng dẫn lập Quy hoạch sử dụng đất
các cấp;
- Nghị định số 68/2001/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2001 của Chính
Phủ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai;
- Thông t
ư số 1842/2001/TT-TCĐC ngày 01 tháng 11 năm 2001 của Tổng
cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 68/2001/NĐ-CP ngày 01 tháng
10 năm 2001 của Chính Phủ;

- Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn lập và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất;
- Quyết định số 04/2005/QĐ-BTNMT ngày 29 tháng 6 năm 2005 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường ban hành quy trình lập và điều chỉnh quy hoạch, k
ế
hoạch sử dụng đất các cấp;
Một số nội dung chủ yếu về nội dung, phương pháp và trình tự lập quy
hoạch sử dụng đất của các văn bản trên như sau:
I.2.1.1/ Thông tư số 106/QHKH-RĐ ngày 15 tháng 4 năm 1991 của
Tổng cục Quản lý ruộng đất.
Đây là văn bản đầu tiên (kể từ khi có Luật Đất đai) về quy hoạch sử dụng

13
đất. Thông tư mới đề cập đến việc hướng dẫn lập quy hoạch phân bổ đất đai cho
các cấp hành chính, chưa có quy hoạch sử dụng đất khu dân cư nông thôn. Tuy
nhiên trong nội dung quy hoạch phân bổ đất đai đã đề cập đến việc phát triển khu
dân cư nông thôn trên cơ sở tính toán phân bổ đất cho nhu cầu làm nhà ở của người
dân nông thôn và các các công trình công cộng trong khu dân cư nông thôn.
Theo Thông tư số 106/QHKH-RĐ, trình tự, n
ội dung lập quy hoạch phân
bổ đất đai gồm 2 bước lớn với 7 hạng mục công việc, gồm:
- Bước A: Công tác chuẩn bị và điều tra cơ bản, gồm 2 hạng mục công việc:
+ Công tác chuẩn bị;
+ Thu thập tài liệu và điều tra bổ sung.
- Bước B: Xây dựng phương án quy hoạch, gồm 5 hạng mục công việc:
+ Chọn những vấn đề tương đối ổn đị
nh, ít thay đổi hoặc đã xác định để
loại trừ dần;
+ Tính diện tích và thể hiện vị trí trên bản đò các loại đất còn lại và ý chí

chủ quan của con người có thể tác động tới để quy hoạch;
+ Căn cứ vào mục tiêu kinh tế xã hội đặt ra đến từng thời điểm quy hoạch
cần giải quyết về công ăn, việc làm, mức sống, nhà ở, văn hoá, giáo dụ
c, bảo vệ
thiên nhiên, môi trường để tính toán nhu cầu cho quy hoạch;
+ Xác định nhu cầu sử dụng đất cho các ngành;
+ Phân bổ đất dai cho các ngành.
I.2.1.2/ Quyết định số 657/QĐ-ĐC ngày 28 tháng 10 năm 1995 của
Tổng cục Địa chính.
Theo Quyết định số 657/QĐ-ĐC, quy trình thực hiện điều tra, lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai bao gồm 9 bước (9 hạng mục), đó là:
- H
ạng mục I - Công tác chuẩn bị
+ Khảo sát sơ bộ, xác định mục tiêu, phương hướng nhiệm vụ để tiến
hành quy hoạch sử dụng đất;
+ Xây dựng đề cương tiến hành lập Quy hoạch sử dụng đất;
+ Tổ chức xét duyệt luận chứng, đề cương, nội dung các hạng mục tiến

14
hành lập quy hoạch sử dụng đất.
- Hạng mục II - Tổ chức thu thập thông tin, tài liệu, số liệu và bản đồ,
gồm các công việc
+ Công tác nội nghiệp;
+ Xây dựng kế hoạch công tác ngoại nghiệp;
+ Tổng duyệt các tài liệu, số liệu điều tra cơ bản, thông tin, bản đồ.
- Hạng mục III - Đánh giá điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, gồm
các công việc:
+ Phân tích vị trí
địa lý;
+ Phân tích đặc điểm điều kiện tự nhiên;

+ Phân tích khái quát về nguồn gốc phát sinh các loại đất;
+ Đánh giá khái quát về mặt kinh tế các loại tài nguyên thiên nhiên.
- Hạng mục IV - Đánh giá thực trạng phát triển KT - XH gây áp lực đối
với đất đai, gồm các công việc:
+ Khái quát về tăng trưởng kinh tế xã hội;
+ Khái quát về gia tăng dân số;
+ Thực trạng phát triển của các đô thị;
- Hạng m
ục V - Đánh giá tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai,
gồm các công việc:
+ Tình hình quản lý đất đai;
+ Đánh giá hiện trạng sử dụng đất đai.
- Hạng mục VI - Đánh giá tiềm năng đất đai và xác định nhu cầu sử dụng
đất đai đến năm định hình quy hoạch và xa hơn, gồm các công việc:
+ Đánh giá tiềm năng đất đai;
+ Hội thả
o về nội dung điều tra, khảo sát đã chọn lựa và phương pháp
đánh giá tiềm năng đất đai phù hợp với hoàn cảnh của địa phương;
+ Xây dựng hệ thống quan điểm khai thác, sử dụng đất đai của địa
phương;

15
+ Xử lý tổng hợp các ý đồ chiến lược phát triển sử dụng đất của các ngành
trên lãnh thổ;
+ Xây dựng các định hướng quy hoạch sử dụng đất của địa phương;
+ Tổ chức hội thảo đánh giá, nghiệm thu hạng mục VI.
- Hạng mục VII - Xây dựng phương án Quy hoạch sử dụng đất, gồm các
công việc sau:
+ Trình bày tóm tắt phương hướng, nhiệm vụ, mục tiêu phát tri
ển kinh tế,

xã hội;
+ Tính nhu cầu sử dụng đất;
+ Cân đối quỹ đất, xây dựng các phương án quy hoạch sử dụng đất;
+ Xây dựng các biểu bảng, bản đồ;
+ Tổ chức hội thảo về phương án quy hoạch;
- Hạng mục VIII - Xây dựng kế hoạch sử dụng đất đai, nội dung và trình
tự thực hiện công việc như sau:
+ Từ Quy hoạch sử dụ
ng đất dự kiến kế hoạch sử dụng đất cho từng thời
kỳ 5 năm, 10 năm và xa hơn theo các phương án quy hoạch;
+ Dự kiến nhu cầu sử dụng đất cho 5 năm đầu;
+ Cân đối nhu cầu sử dụng đất đai với quỹ đất theo phương án quy hoạch;
+ Xây dựng các phưong án kế hoạch sử dụng các loại đất theo các mục
đích sử dụng;
+ Hộ
i thảo;
+ Cập nhật các thông tin mới nhất và tính toán lại các biểu bảng;
+ Hoàn chỉnh kế hoạch sử dụng đất đai theo các mốc thời gian.
- Hạng mục IX - Xây dựng báo cáo tổng hợp, hoàn chỉnh hồ sơ Quy
hoạch sử dụng đất và trình duyệt, nội dung và trình tự thực hiện công việc như
sau:
+ Xây dựng báo cáo tổng hợp;
+ Hoàn chỉnh báo cáo tổng hợp;

16
+ Thực hiện thẩm định.
I.2.1.3/ Công văn số 1814/CV-TCĐC ngày 12 tháng 10 năm 1998 của
Tổng cục Địa chính.
Công văn số 1814/CV-TCĐC đã hướng dẫn lập Quy hoạch sử dụng đất
theo từng cấp;

* Đối với công tác lập Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện vẫn
thực hiện theo quy trình 9 bước được ban hành theo Quyết định số 657/QĐ-ĐC
ngày 28 tháng 10 năm 1995 của Tổng cục Địa chính, trong đó có một số nội
dung được chỉnh sửa bổ sung cho phù hợp với tình hình thực tế hơn;
* Đối với công tác lập Quy hoạch sử dụng đất cấp xã được lập theo quy
trình 5 bước (5 hạng mục), đó là:
- Hạng mục I - Công tác chuẩn bị và điều tra cơ bản, nội dung gồm:
+ Công tác chuẩn bị
+ Điều tra kh
ảo sát, thu thập thông tin, số liệu, tài liệu và bản đồ
- Hạng mục II - Đánh giá điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội, nội dung gồm:
+ Đánh giá đặc điểm điều kiện tự nhiên
+ Đánh giá các loại tài nguyên
+ Đánh giá điều kiện cảnh quan và môi trường
+ Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
+ Đánh giá tổng hợp và so sánh các lợi thế, hạn chế về
điều kiện tự nhiên, tài
nguyên, cảnh quan môi trường và áp lực phát triển kinh tế - xã hội đối với đất đai
+ Viết báo cáo đánh giá theo chuyên đề, hoàn thiện các tài liệu và bản đồ.
- Hạng mục III - Đánh giá tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai,
nội dung gồm:
+ Đánh giá tình hình quản lý đất đai
+ Đánh giá hiện trạng sử dụng đất đai
+ Phân tích, đánh giá biến độ
ng đất đai
+ Đánh giá tổng quan tiềm năng đất đai và theo các ngành mũi nhọn, các

17
khu vực trọng điểm, các mục đích đặc thù.
+ Viết báo cáo đánh giá theo chuyên đề, hoàn thiện các biểu số liệu và

bản đồ hiện trạng sử dụng đất đai
+ Hội thảo và thông qua ban chỉ đạo các sản phẩm Hạng mục III
- Hạng mục IV - Xây dựng phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đai và các giải pháp thực hiện, nội dung gồm:
+ Khái quát phươ
ng hướng, nhiệm vụ và các chỉ tiêu tổng hợp phát triển
kinh tế - xã hội và quan điểm định hướng khai thác sử dụng lâu dài quỹ đất đai
+ Xác định nhu cầu sử dụng đất đai và cân đối sơ bộ quỹ đất
+ Xây dựng các phương án Quy hoạch sử dụng đất
+ Xây dựng kế hoạch sử dụng đất đai
+ Xây dựng biểu bảng, bản đồ
+
Đánh giá hiệu quả và kiến nghị các giải pháp thực hiện quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai
+ Viết báo cáo thuyết minh theo chuyên đề, hoàn thiện biểu bảng và tài
liệu bản đồ
+ Hội thảo và thông qua ban chỉ đạo các sản phẩm Hạng mục IV.
- Hạng mục V - Xây dựng báo cáo tổng hợp, hoàn chỉnh hồ sơ Quy hoạch
sử dụng đất và trình duyệt, nội dung gồm:
+ Xây d
ựng các tài liệu quy hoạch
+ Thông qua Quy hoạch sử dụng đất tại UBND cấp xã
+ Chỉnh sửa tài liệu, trình thông qua HĐND cấp xã
+ Hoàn chỉnh hồ sơ, nhân sao tài liệu và trình duyệt
+ Đánh giá nghiệm thu và bàn giao sản phẩm của dự án
I.2.1.4/ Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT, ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong đó quy định trình tự, nội dung quy hoạch sử
dụng đất cả nước, cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã, mỗi cấp có 3 loại hình gồm:

18
- Lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất kỳđầu;
- Lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối;
- Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất và lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối.
I.2.1.5/ Quyết định số 04/2005/QĐ-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2005
của Bộ tài nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy trình lập và điều
chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Trên cơ sở Thông tư 30/2005/TT-BTNMT, bộ Tài nguyên và Môi trường
đã ban hành Quy trình lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của 4
cấp (cả nước, tỉnh, huyện, xã). Trình tự và nội dung chính như sau:
a. Trình tự và nội dung lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất
kỳ đầu của c
ả nước (gồm 7 bước)
Bước 1: Công tác chuẩn bị
Bước 2: Điều tra, thu thập các thông tin, tài liệu, số liệu, bản đồ
Bước 3: Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tác động đến việc
sử dụng đất
Bước 4: Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất, kết quả thực hiện quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất kỳ trướ
c và tiềm năng đất đai
Bước 5: Xây dựng và lựa chọn phương án quy hoạch sử dụng đất
Bước 6: Xây dựng kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu
Bước 7: Xây dựng báo cáo thuyết minh tổng hợp, hoàn chỉnh hồ sơ quy
hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu của cả nước, thẩm định, xét duyệt
và công b
ố quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu của cả nước
b. Trình tự và nội dung điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, lập kế hoạch
sử dụng đất kỳ cuối của cả nước (gồm 6 bước)
Bước 1: Công tác chuẩn bị
Bước 2: Điều tra, thu thập bổ sung thông tin, tài liệu, số li

ệu, bản đồ; đánh
giá khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
Bước 3: Đánh giá bổ sung về tình hình quản lý, sử dụng đất, kết quả thực
hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

19
Bước 4: Xây dựng và lựa chọn phương án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất
Bước 5: Xây dựng kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối của cả nước
Bước 6: Xây dựng báo cáo thuyết minh tổng hợp, hoàn chỉnh hồ sơ điều
chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối của c
ả nước, thẩm
định, xét duyệt và công bố điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng
đất kỳ cuối của cả nước
c. Trình tự và nội dung lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối của cả nước
(gồm 5 bước)
Bước 1: Công tác chuẩn bị
Bước 2: Điều tra, thu thập bổ sung thông tin, tài liệu, s
ố liệu, bản đồ; đánh
giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
Bước 3: Phân tích, đánh giá tình hình quản lý, hiện trạng sử dụng đất, kết
quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước của cả nước
Bước 4: Xây dựng kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối của cả nước
Bước 5: Xây dự
ng báo cáo thuyết minh tổng hợp, hoàn chỉnh hồ sơ kế
hoạch sử dụng đất kỳ cuối của cả nước, thẩm định, xét duyệt và công bố kế
hoạch sử dụng đất kỳ cuối của cả nước
d. Trình tự và nội dung lập quy hoạch sử dụng đất của vùng (gồm 6 bước)
Bước 1: Công tác chuẩn bị
Bước 2: Điều tra, thu thậ
p các thông tin, tài liệu, số liệu, bản đồ

Bước 3: Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tác động đến việc sử
dụng đất
Bước 4: Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất, kết quả thực hiện quy
hoạch sử dụng đất kỳ trước và tiềm năng đất đai
Bước 5: Xây dựng và lựa chọn phương án quy hoạch sử dụng đấ
t
Bước 6: Xây dựng báo cáo thuyết minh tổng hợp, hoàn chỉnh hồ sơ quy
hoạch sử dụng đất của vùng, thẩm định, xét duyệt và công bố quy hoạch sử dụng
đất của vùng

20
đ. Trình tự và nội dung lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất
kỳ đầu của tỉnh (gồm 7 bước)
Bước 1: Công tác chuẩn bị
Bước 2: Điều tra, thu thập các thông tin, tài liệu, số liệu, bản đồ
Bước 3: Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tác động đến việc sử
dụng đất
Bước 4: Đ
ánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất, kết quả thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ trước và tiềm năng đất đai
Bước 5: Xây dựng và lựa chọn phương án quy hoạch sử dụng đất
Bước 6: Xây dựng kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu
Bước 7: Xây dựng báo cáo thuyết minh tổng hợp, hoàn chỉnh tài liệu quy
hoạch, kế hoạ
ch sử dụng đất, trình thông qua, xét duyệt và công bố quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất
e. Trình tự và nội dung điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, lập kế hoạch sử
dụng đất kỳ cuối của tỉnh (gồm 6 bước)
Bước 1: Công tác chuẩn bị
Bước 2: Điều tra thu thập thông tin và đánh giá bổ sung về điều kiện tự

nhiên, kinh tế - xã h
ội
Bước 3: Đánh giá bổ sung về tình hình quản lý, sử dụng đất, kết quả thực
hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Bước 4: Xây dựng và lựa chọn phương án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất
Bước 5: Xây dựng kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối
Bước 6: Xây dựng báo cáo thuyết minh tổng hợp, hoàn chỉnh tài liệu đi
ều
chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối, trình thông qua, xét duyệt và
công bố điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối
g. Trình tự và nội dung lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối của tỉnh (gồm 5
bước)
Bước 1: Công tác chuẩn bị