Báo cáo ngành bất động sản

BÁO CÁO NGÀNH
B Tă
NG S N
Tháng 03/2015

CÚ HÍCHăT ăCHệNHăSỄCHă
VÀăH ăT NG
“…bài h c kh ng ho ng đã đ a cung –
c u th tr ng ti n v g n nhau h n. Khó
kh n v n còn đó nh ng 2015 là giai đo n
th tr ng ti p t c ph c h i đ s n sàng
b c vào chu k phát tri n m i…”

V ngăKh căHuy
Chuyên viên phân tích
E:
P: (08) ậ 6290 8686 ậ Ext: 7590
HƠăH ngăHoa
Chuyên viên phân tích
E:
P: (04) ậ 3773 7070 ậ Ext: 4302


NGÀNHăB Tă

N IăDUNG

Trang
3

TIểUă I M

4

I. Ngành B tăđ ng s n th gi i

7

1. Chu k B t đ ng s n th gi i

7

2. Tri n v ng B t đ ng s n th gi i

9

II. Ngành B tăđ ng s n Vi t Nam

12

ng kinh t - xư h i

2. Các th i k bi n đ ng c a th tr
3. Th c tr ng th tr

12
ng B t đ ng s n

ng B t đ ng s n Vi t Nam

19

19
22

5. Phân tích SWOT

23

6. Chu i giá tr ngành B t đ ng s n Vi t Nam

30

7. Tính ch t phát tri n ngành B t đ ng s n Vi t Nam

32

8. Tri n v ng th tr

34

ng B t đ ng s n Vi t Nam

8.1. Tri n v ng ng n h n 2015

34

8.2. Tri n v ng dài h n

36

43

1. T ng quan ngành B t đ ng s n niêm y t

43

2. Nh ng doanh nghi p B t đ ng s n niêm y t n i b t và tri n v ng

47

PH ăL C

63

z

Bloomberg ậ FPTS <GO> | 2

DOANH NGHI P

III. Các doanh nghi p B tăđ ng s n Vi t Nam

VI T NAM

4. Pháp lý ngành B t đ ng s n Vi t Nam

www.fpts.com.vn

TH GI I

DANHăM CăT ăVI TăT T

1. Môi tr

NGăS N


NGÀNHăB Tă

NGăS N

DANHăM CăT ăVI TăT T

ADB (Asian Development Bank)

: Ngân hàng phát tri n Châu Á

B S

:B t

B ăKH& T

: B K Ho ch và

B ăTN&MT

: B Tài Nguyên và Môi Tr

CAGR (Compound Annual Growth Rate)

: T l t ng tr

CSHT

: C s h t ng

CTCP

: Công ty c ph n

FDI (Foreign Direct Investment)

: Dòng v n đ u t tr c ti p n

FPTS

: CTCP Ch ng Khoán FPT

HNX

: S giao d ch ch ng khoán Hà N i

HSX

: S giao d ch ch ng khoán TPHCM

KQKD

: K t qu kinh doanh

KCN

: Khu công nghi p

KDC

: Khu dân c

LNST

: L i nhu n sau thu

MoM

: Tháng này so v i tháng tr

N TNN

: Nhà đ u t n

NHNN

: Ngân Hàng Nhà N

NHTM

: Ngân Hàng Th

NOTM

: Nhà

th

NOXH

: Nhà

xư h i

OECD

: T ch c H p tác và Phát tri n Kinh t

QoQ

: Quý này so v i quý tr

TPHCM

: Thành Ph H Chí Minh

TTTM

: Trung tâm th

United Nations

: Liên Hi p Qu c

USD

: ô la M

VLXD

: V t li u xây d ng

VN

: Vi t Nam đ ng

VCCI

: Phòng Th

YoY

: K này so v i cùng k n m tr

World Bank

: Ngân Hàng Th Gi i

www.fpts.com.vn

z

ng S n
uT

ng

ng kép hàng n m

c ngoài

c

c ngoài
c

ng M i

ng m i

c

ng m i

ng m i và Công nghi p Vi t Nam
c

Bloomberg ậ FPTS <GO> | 3


NGÀNHăB Tă

NGăS N

TIểUă I M

NgƠnhăB tăđ ngăs năth ăgi i
Th tr ng B S M g n k t ch t ch v i n n kinh t M , trong khi t ng tr ng GDP M l i t ng quan ch t
ch v i t ng tr ng GDP th gi i nên b c đi c a th tr ng B S th gi i nhìn chung c ng là s ph n ánh
b c đi c a th tr ng B S M .
Th tr ng B S M đang đi vào giai đo n ph c h i (2014 ậ 2016) sau khi thoát kh i vùng đáy kh ng ho ng
(n m 2009) đ chu n b b c lên l trình phát tri n m nh m đ n n m 2025. D phóng đ n n m 2016, giá
tr giao d ch B S th ng m i đ t 430 t USD (g p 5 l n so v i n m 2009), s l ng nhà m i dành cho 1
h gia đình (single-family) đ t 900.000 c n (+102% so v i 2009), giá nhà t ng bình quân 4%/n m so v i m c
gi m 2% c a n m 2009, t l tr ng t t c các phân khúc B S cho thuê (v n phòng, bán l , khách s n…)
đ u gi m m nh so v i n m 2009.
Ni m tin gi đây đư tr l i v i th tr ng B S nh ng s ph c h i di n ra không đ ng đ u gi a các qu c gia.
T m nhìn đ n 2020 ậ 2025, th tr ng s đ i m t v i nh ng chuy n bi n n i t i c b n, trong đó vi c ng
d ng khoa h c công ngh và đ m b o ch t l ng s ng b n v ng là nh ng nhân t vô cùng quan tr ng cho
s thành công c a m i d án. Vì v y, các t ch c kinh doanh B S s c n ph i s m n m b t đ c nh ng
thay đ i này đ th c thi chi n l c kinh doanh phù h p.
Trong xu th d ch chuy n t ng b c và phát tri n đ n n m 2020 ậ 2025 c a th tr ng B S toàn c u, nhóm
các n c Châu Á m i n i chính là khu v c t ng tr ng nhanh nh t trong giai đo n m i này.

NgƠnhăB tăđ ngăs năVi tăNam
Ngành B S đ

c h tr b i các đi u ki n kinh t - xư h i thu n l i:

 V trí đ a lý ti p giáp Bi n ông đem l i nh ng ti m n ng to l n đ phát tri n kinh t bi n.
 Chính ph Vi t Nam đang đ y m nh xây d ng đô th và phát tri n kinh t đô th thông qua ắchi n l c
phát tri n đô th qu c gia đ n 2020 và t m nhìn đ n 2025”. Trên c s phân b 6 vùng kinh t - xã h i
qu c gia, các đô th trung tâm l n và c c l n s là th đô Hà N i, TPHCM, H i Phòng, Vinh, Hu , à
N ng, Quy Nh n, C n Th .
 Ngu n nhân l c tr , d i dào vào đ tu i lao đ ng.
 Kinh t v mô ph c h i, t ng b c phát tri n n đ nh.

 CSHT đ c chú tr ng đ u t , t ng b c c i thi n, đ c bi t là TPHCM & Hà N i.
Di n bi n 20 n m c a th tr ng B S (v i 3 l n ắs tẰ và ắđóng b ngẰ) th hi n quy lu t cung c u, ph n ánh
các chính sách đ c áp d ng nh m đi u ti t n n kinh t .
Nhìn chung th tr ng B S đang h i ph c sau nhi u n m li n suy gi m, TPHCM & Hà N i v n là 2 khu v c
có th tr ng B S phát tri n và sôi đ ng nh t c n c. Di n bi n các phân khúc:
 Nhà li n đ t giao d ch t t tr l i k t Q2/2014 và s ti p t c tích c c trong th i gian t i;
 Phân khúc c n h bình dân giao d ch sôi đ ng nh ng ngày càng c nh tranh trong khi m ng c n h trung
ậ cao c p d n c i thi n;
 Quy mô th tr ng c n h d ch v còn nh so v i các thành ph lân c n nh ng m c đ c nh tranh gay
g t t o áp l c lên giá thuê;
 Th tr ng v n phòng ti p t c thu c v khách thuê do ngu n cung hi n t i & t ng l i v n d i dào, xu
h ng d ch chuy n ra kh i trung tâm d n ph bi n;
www.fpts.com.vn

z

Bloomberg ậ FPTS <GO> | 4


NGÀNHăB Tă

NGăS N

 Nh ti m n ng ngành bán l , ngu n cung sàn bán l d báo t ng m nh nh ng giá thuê & công su t
thuê ch u áp l c c nh tranh cao;
 Ngành du l ch có nhi u tri n v ng, thu hút các doanh nghi p B S l n tham gia đ u t d án;
 Phân khúc KCN đ ng tr c nhi u c h i t ng tr ng khi nhu c u thuê đ t s n xu t kinh doanh ngày
càng nhi u.
H th ng v n b n pháp lu t liên quan ngành B S hi n v n r t ph c t p và ch ng chéo, th t c hành chính
r m rà nên ch a th t s phát huy đ c vai trò đi u ti t th tr ng. Vi c phê duy t quy ho ch 1/500 khá r c

r i, xin c p phép xây d ng khó kh n và m t th i gian… khi n doanh nghi p ph i m t 3 ậ 6 n m m i có th
kh i công d án, đ y chi phí đ u t lên cao d n đ n giá thành s n ph m bu c ph i t ng.
Ngành B S, bên c nh nh ng l i th và c h i (kinh t ph c h i, đô th hóa nhanh, dân s tr , h tr t chính
ph …), còn t n đ ng nhi u h n ch (quy mô nh , ph thu c nhi u vào v n vay, giá cao v t s c mua…)
c ng nh đ i m t nhi u r i ro (đ u c , các chính sách h tr ch a hi u qu …).
Xét v chu i giá tr , ngành B S hi n t i v n còn thi u nhi u nhân t đ th tr ng có th ho t đ ng xuyên
su t, chuyên nghi p và hi u qu h n nh REITs, th tr ng n th c p, đ n v chuyên bi t cung c p gi i
pháp ti t ki m n ng l ng & đ m b o ch t l ng môi tr ng s ng… Sân ch i cho các nhà đ u t t ch c
v n còn eo h p, các qu đ u t B S hi n h u đ u là qu ngo i.
Các doanh nghi p n c ngoài đang l n l t doanh nghi p n i trong l nh v c phát tri n, t v n, qu n lý B S
(ch y u nh ng d án trung ậ cao c p). Riêng m ng môi gi i, nh ng đ n v phân ph i trong n c ( t
Xanh, liên minh G5, h th ng STDA, Novaland, Danh Khôi…) đang áp đ o các công ty n c ngoài.
Các chính sách quan tr ng trong n m 2014 (tính di n tích c n h theo thông th y, cho phân lô bán n n, m
r ng gói vay 30.000 t VN , thông qua Lu t kinh doanh B S & Lu t nhà 2014,…) c ng v i lưi su t gi m
nhi u (lưi vay ng n h n dao đ ng kho ng 8%) đư h tr t t cho th tr ng. Giao d ch thành công c n m
2014 t i Hà N i & TPHCM t ng l n l t 200% & 30% so v i cùng k .
Tri n v ng th tr

ng B S 2015 s ti p t c ph c h i, giao d ch t ng nh ng không quá đ t bi n.

Xét dài h n, 2014 là n m b n l cho s chuy n mình c a ngành B S v i nh ng l c đ y t nh ng y u t
quan tr ng (c c u hàng hóa thay đ i, dòng v n quay tr l i, xu h ng M&A, dân s và đô th hóa, thanh l c
và tái c u trúc các doanh nghi p B S…). T t c nh m chu n b cho giai đo n t ng tr ng ti n v 2020 ậ
2025.
Giai đo n đ n n m 2020, trong khi các n c phát tri n đang b c ắch ng khoán hóaẰ thì tính ch t ngành
B S Vi t Nam đang thay đ i đ n b c ắchuyên môn hóaẰ (là lúc các doanh nghi p B S đ u t có tr ng tâm
h n, s n ph m B S đa d ng & chuyên bi t h n, thông tin th tr ng minh b ch h n, ngu n v n cho th
tr ng m r ng h n…).

Doanhănghi p B tăđ ngăs năVi tăNam

Có r t nhi u doanh nghi p B S l n/nh khác nhau n m r i rác kh p các t nh/thành l n, đông dân trên c
n c. Th ng kê theo mư ngành ngh thì có t i 4.480 công ty đ ng ký kinh doanh B S trong danh sách ngành
ho t đ ng.
Th tr ng B S 2014 đ l i nhi u d u n n i b t. T câu chuy n thanh kho n th tr ng cho t i nh ng cu c
đ i ch d án, b i sau nhi u n m thanh l c, m t nhóm m i đang d n l di n nh vào chi n l c thôn tính
các d án kh thi. Trong đó, có nhi u công ty ch m i ch p ch ng b c vào sân ch i B S, nh ng h l i
đang cho th y là nh ng th l c m i n i nhi u tri n v ng. ó là các doanh nghi p nh FLC Group, i Quang
Minh, CEO Group, VID Group, N.H.O, Syrena Vi t Nam (thu c BIM Group), đ a c Kim Oanh… Bên c nh
www.fpts.com.vn

z

Bloomberg ậ FPTS <GO> | 5


NGÀNHăB Tă

NGăS N

nh ng đàn anh luôn th hi n đ c s c m nh c a mình, nh ng đ i gia m i n i này s đem đ n cu c đua
trên l nh v c B S ngày càng h p d n.
Tính t i 31/12/2014, có 65 doanh nghi p B S đang niêm y t (chi m kho ng 11% v n hóa toàn th tr ng
ch ng khoán). Trong đó có nhi u doanh nghi p l n, đ u ngành nh VIC, KBC, ITA, IJC, SJS, DIG, NLG…
N m 2014, Doanh thu thu n & LNST toàn ngành B S niêm y t đ t l n l t 53.237 t VN (+40% YoY) &
6.195 t VN (-19% YoY). T ng tài s n toàn ngành đ t 227.558 t VN , hàng t n kho đ t 81.760 t VN , và
n vay đ t 64.798 t VN (chi m 28% t ng tài s n).
Chi phí lưi vay v n là y u t quy t đ nh chi ph i KQKD c a các doanh nghi p B S, m t s doanh nghi p có
t l N vay/T ng tài s n cao nh DLR (56%), VNI (54%), NVN (47%), PDR (46%)... Nh ng doanh nghi p ít
s d ng n vay s có l i th đ ti p t c ghi nh n KQKD kh quan trong th i gian t i.
Nh ng doanhănghi p B Sătri năv ng:

V năhóa

Qu ăđ t

(t VN )

(ha)

ánhăgiáă

S năph măchính

Stt

Mã

1

VIC

64.338

8.000

B S nhà

2

KBC

6.197

3.755

B S công nghi p

T t

3

ITA

5.751

2.200

B S công nghi p

T t

4

IJC

3.702

322

Kinh doanh B S và thu phí xe qua tr m

5

NLG

2.243

567

Nhà

bình dân

T t

6

HDG

2.183

100

Nhà

trung c p

Trung bình

7

BCI

1.583

321

KDC & KCN

8

KDH

1.515

115

Nhà

9

NBB

1.268

2.167

10

HQC

1.241

35

NOXH

T t

11

DXG

1.049

41

Môi gi i & phân ph i th c p

T t

& th

2015
T t

ng m i cao c p

t nh Bình D

ng

Trung bình

Trung bình
T t

trung ậ cao c p

Trung bình

KDC & Khai khoáng

(Ngu n: FPTS t ng h p & phân tích, tháng 11/2014)

ây là nh ng doanh nghi p đ u ngành, lâu n m, qu đ t nhi u, đư b c qua giai đo n kh ng ho ng v i các
d án đang đ c đ y m nh đ u t đ đón l y c h i phát tri n t s ph c h i c a th tr ng B S nói riêng
và n n kinh t nói chung.

www.fpts.com.vn

z

Bloomberg ậ FPTS <GO> | 6


NGÀNHăB Tă
NGÀNH B Tă

I.

I

1. CHU K ăB Tă

NGăS N

NG S N TH GI I

NGăS N TH ăGI I

Tr v m c l c

M là qu c gia có th tr ng B S phát tri n lâu đ i và n ng đ ng b c nh t th gi i. Th tr ng
B S M th hi n đ c tính g n k t ch t ch v i n n kinh t khi di n bi n c a các ch s đ i di n
cho ho t đ ng ngành B S g n nh t ng quan hoàn toàn v i di n bi n c a t ng tr ng GDP.
c bi t, thay đ i trong giá nhà và giá B S th ng m i có th đ c xem là ch báo t t cho n n
kinh t b i di n bi n 2 ch s này th ng đi tr c n n kinh t m t b c.
Di năbi năphơnăkhúcăB Săth
Giá tr giao d ch B S th

ng m i

ngăm iăM

T ăsu tăsinhăl iăNCREIFăhƠngăn măt iăM

Giá tr phát hành CMBS

30%

300

600
400

100
200

10%

T USD

T USD

20%
200

0%
-10%

0

0

-20%

-100

2003

2006

2009

2012

2003

2015F

T ngătr

2009

2012

2015F

ngăGDP

USA

6%

2006

World

4%
2%

0%
-2%
-4%
2003

2006

2009

2012

T ăl ătr ngăcácăphơnăkhúcăB Săt iăM

Di năbi năphơnăkhúcănhƠă ăt iăM

Ngàn c n

SL nhà m i (đvt: c n)
Thay đ i trong ch s giá tài s n th
Thay đ i giá nhà BQ

2015F

C n h d ch v
V n phòng
Khách s n

ng m i Moody's/RCA hàng n m
50%

2,000

50%

B S công nghi p
Bán l

40%
30%

1,000

0%

20%
10%

-

0%

-50%
2003

2006

2009

2012

2003

2015F

2006

2009

2012

2015F

(Ngu n: Urban Land Institude, Ernst & Young, World Bank, FPTS phân tích)

ph ng di n khác, t ng tr ng GDP M l i có t ng quan ch t ch v i t ng tr ng GDP th
gi i nên b c đi c a th tr ng B S th gi i nhìn chung c ng chính là s ph n ánh b c đi c a
th tr ng B S M .

www.fpts.com.vn

z

Bloomberg ậ FPTS <GO> | 7


NGÀNHăB Tă

NGăS N

Kinh t gia n i ti ng Fred E. Foldvary đư phát tri n mô hình ắThe Great 18 ậ Year Real Estate

CycleẰ t ông Homer Hoyt (chuyên gia kinh t v B S nh ng n m 30) đ d báo cu c kh ng
ho ng nhà đ t 2008. Theo đó, m t cách t ng đ i, m i chu k ngành B S s kéo dài 18 n m
và Foldvary tin ch c r ng ngành B S th gi i s ti p t c tuân theo chu k này.
The Great 18 ậ Year Real Estate Cycle
Kho ngăcách
(n m)

nhăc aăchuă
k ăxơyăd ng

1836

18

1836

1854

18

1856

1872

18

1890

18

1907

nhăc aă
giáăđ t

Kho ngăcách
(n m)

1818

nhăc aăchuăk ă
kinhăt

Kho ngăcách
(n m)

1819
1837

18

20

1857

20

1871

15

1873

16

1892

21

1893

20

17

1909

17

1918

25

1925

18

1925

16

1929

11

1973

48

1972

47

1973

44

1979

6

1978

6

1980

7

1989

10

1986

8

1990

10

2006

17

2006

20

Tháng 12/2007

18

Giai đo n 1925 – 1973 x y ra chi n tranh th gi i và nhi u cu c xung đ t sau đó
(Ngu n: Fred E. Foldvary. The Depression of 2008. Berkeley: The Gutenberg Press, 2007)

Th tr ng B S M đư thoát kh i vùng đáy 2009 và đang đi vào giai đo n ph c h i (2014 ậ 2016)
tr c khi chính th c b c lên l trình phát tri n m nh m đ n n m 2025. D phóng n m
2016, giá tr giao d ch B S th ng m i đ t 430 t USD (g p 5 l n so v i n m 2009), s l ng nhà
m i dành cho 1 h gia đình (single family) đ t 900.000 c n (+102% so v i 2009), giá nhà t ng

4%/n m so v i m c gi m 2% c a n m 2009, t l tr ng t t c các phân khúc B S cho thuê (v n
phòng, bán l , khách s n…) đ u gi m m nh so v i n m 2009.
Các giaiăđo năc aăm tăchuăk ăB S

(Ngu n: FPTS)

www.fpts.com.vn

z

Bloomberg ậ FPTS <GO> | 8


NGÀNHăB Tă

NGăS N

Nh v y, có th d báo đ c ắđ nh” ti p theo c a th tr ng B S th gi i chính là vào quanh
n m 2025. Do đó, ngay t lúc này chính là th i đi m thích h p, khi mà lãi su t đã xu ng r t th p
và giá tài s n g n nh ch m đáy và khó có th gi m n a, đ các doanh nghi p B S, các nhà đ u
t đ y m nh đ u t vào th tr ng, còn c dân nên cân nh c mua nhà đ
ho c kinh doanh v i
dòng thu nh p cho thuê mang l i t su t l i nhu n khá t t so v i lưi su t ti n g i ngân hàng.
Tri năv ngăB SăM ă&ăth ăgi i

1990

Ngành B S M 2014 – 2016:
 N n kinh t & th tr ng B S t ng tr ng nh , n
đ nh.

 Th tr ng v n cho B S ti p t c d i dào.
 Các y u t c b n c i thi n c phân khúc nhà &
2007
B S th ng m i (giá & kh i l ng giao d ch t ng,
đ u t t ng, CMBS t ng, giá nhà t ng…).

2025

18ăn m

M ă&ăTh ăgi i
2016
2014
2009
(Ngu n: FPTS)

I

2. TRI NăV NGăB Tă

NGăS N TH ăGI I

Tr v m c l c

Ni m tin đư tr l i v i th tr ng B S nh ng s ph c h i không di n ra đ ng đ u gi a các qu c
gia, th m chí m t s n i đang trên b v c kh ng ho ng. T mănhìnăđ nă2020ăậ 2025,ăth ătr ngă
s ăđ iăm tăv iănh ngăchuy năbi năn iăt iăc ăb năđ ăhìnhăthƠnhăm tăt ngălaiăm i.

Quy mô B S toàn c u s m r ng khi giá tr đ u t
nghìn t USD (2012) lên 45 nghìn t USD (2020).

B Sđ

cd

báo t ng tr

ng 55%, t

29

N m 2025, dân s đô th th gi i s cán m c 4,6 t ng i. M c đ di c xư h i cao s d n d t làn
sóng xây d ng vô cùng l n. Trong đó, nh ng đô th đang phát tri n Châu Á là nh ng khu v c
t ng tr ng nhanh nh t. Tuy nhiên, s bùng n dân s và s già đi c a dân s s đòi h i ch đ u
t d án B S ph i chuyên bi t h n và t i u hóa công n ng trên t ng m2 d án.
C nh tranh gia t ng các n n kinh t m i n i b i ti m n ng th tr
đ a c hùng m nh trên th gi i gia nh p th tr ng.

ng B S s thu hút các đ i gia

Ti n b khoa h c công ngh và s b n v ng s là nh ng nhân t then ch t d n d t giá tr , và
nh ng doanh nghi p nào n m b t đ c đi u này s là chia khóa thành công trên th tr ng.
V n đ u t t nhân s đ m nhi m vai trò tài tr quan tr ng trong các quá trình đô th hóa, qua đó
giúp các doanh nghi p B S h n ch l thu c vào n vay ngân hàng.

(Xem chi ti t)
www.fpts.com.vn

z

Bloomberg ậ FPTS <GO> | 9


NGÀNHăB Tă

NGăS N

Vi n c nh th tr ng đang d n thay đ i mang nhi u ý ngh a quan tr ng cho đ u t & phát tri n
B S. Cácăt ăch căkinhădoanhăB Săs ăc năph iăs măn măb tăđ cănh ngăthayăđ iănƠyăđ ă
th căthiăchi năl căkinhădoanhăphùăh p.

T duy toàn c u, n m b t s luân chuy n c a các dòng ch y v n qu c t .
Th u hi u nguyên lý kinh t c b n c a các thành ph đ l a ch n đi m đ n đ u
t .
ắNhân t hóaẰ công ngh & tính b n v ng vào đ nh giá tài s n. Khách hàng luôn
s n lòng chi tr cho các y u t t ng thêm này, giúp ch đ u t không nh ng bù
đ p đ chi phí mà còn có l i nhu n cao h n.
Chính ph luôn đ m nh n vai trò lưnh đ o trong vi c phát tri n đô th và CSHT
nên h p tác v i Chính ph s giúp kích ho t các n ng l c kinh t - xư h i, góp
ph n vào s thành công c a d án B S.

CHI NăL
Că
UăT ăKINHă
DOANHăB S

T p trung vào nh ng phân khúc có th m nh, nâng cao nh n th c v đ c đi m
vùng mi n và nhu c u th c t c a khách hàng.
Xem xét k gi a r i ro và l i nhu n, đ c bi t là
tin không minh b ch.

các th tr

ng m i n i b i thông

(Xem chi ti t)
Th tr ng B S toàn c u đang d ch chuy n v i xu h ng chung nh t và hi n di n rõ nét nh t là
s phát tri n trên l trình đ n n m 2020 ậ 2025. Trong đó, cácăn c ChơuăỄăm iăn iăchínhălƠă
khuăv căt ngătr ngănhanhănh t trongăgiaiăđo năphátătri năm iănƠy.
M c đ đô th hóa nhóm các n c Châu Á m i n i đang t ng nhanh và d báo đ t 46% vào
n m 2025, nh ng m c đ đô th hóa này v n còn kém khá xa so v i các khu v c phát tri n nh
Châu Âu (76%), Châu M (84%).
Trái l i, t c đ đô th hóa các n c Châu Á m i n i đ t bình quân 2,12% ậ 2,41%/n m, ch thua
Châu Phi nh ng luôn cao h n nhi u so v i các khu v c phát tri n khác trên th gi i. ây là nh ng
k t qu c a s bùng n dân s , đ c bi t là dân s đô th b i làn sóng di c t nông thôn ra thành
th đư và đang di n ra m nh m .

www.fpts.com.vn

z

Bloomberg ậ FPTS <GO> | 10


NGÀNHăB Tă

T căđ ăđôăth ăhóaăbìnhăquơnăhƠngăn m

M căđ ăđôăth ăhóa

100%

Châu Á m i n i
Châu Âu
B cM

Châu Phi
Châu M Latin & Caribbean
Bình quân th gi i

90%

Châu Á m i n i
Châu Âu
B cM

Châu Phi
Châu M Latin & Caribbean
Bình quân th gi i

4%
3%

80%

2.39%

3%

70%

60%
50%
40%

NGăS N

36.25%

38.12%

40.05%

42.09%

44.19%

46.40%

48.68%

2.41%

2.36%

2.26%

2.12%

2%
2%

30%

1%

20%

1%

10%

0%

0%
2000

2005

2010

2015F

2020F

2025F

2005-2010

2030F

2010-2015

2015-2020

2020-2025

2025-2030

(Ngu n: United Nations)

Tuy nhiên, dân s đông và t ng nhanh c ng t o gánh n ng l n cho Chính ph các n c Châu Á
m i n i trong vi c đ m b o ch t l ng cu c s ng, gi i quy t nh ng v n đ v chênh l ch giàu ậ
nghèo, ô nhi m môi tr ng…
GDP per capita 2013 khu v c Châu Á m i n i trung bình đ t kho ng 6.016 USD, dù đang t ng
b c c i thi n, nh ng v n th p h n nhi u so v i m c trung bình c a th gi i là 14.171 USD.
Trong t ng lai, các n c Châu Á m i n i s là tr ng đi m t ng tr ng c a kinh t toàn c u, qua
đó giúp nâng cao m c thu nh p bình quân đ u ng i t ng qu c gia. ây chính là đi u ki n tiên
quy t nh m thúc đ y nhu c u và kh n ng chi tr c a c dân đ i v i các s n ph m B S.
Sàn nhà bình quân đ u ng i
đ t d i 30m2, v n còn khiêm t
c h i to l n cho các doanh nghi
b c nâng cao đi u ki n s ng c
sàn nhà h n n a.

Tómăl i

khu v c đô th nhóm các n c Châu Á m i n i nhìn chung ch
n so v i m c trên 40m2 c a các n c phát tri n. ây chính là
p trong ngành Xây d ng ậ B S khi Chính ph các n c s t ng
a c dân n c mình trong đó có vi c đ u t m r ng di n tích

Th tr ng B S các qu c gia Châu Á m i n i có ti m n ng phát tri n l n, nh ng đi kèm v i đó là
nhi u v n đ n i t i c b n mà Chính ph các n c c n đ y m nh gi i quy t n u mu n phát
tri n th tr ng n đ nh và b n v ng, đ b t k p v i giai đo n t ng tr ng s p t i trong chu k m i
c a th tr ng B S toàn c u.

www.fpts.com.vn

z

Bloomberg ậ FPTS <GO> | 11


NGÀNHăB Tă
II.
II

NGÀNH B Tă

1.ăMỌIăTR

NGăS N

NG S N VI T NAM

NGăKINHăT ă- XÃăH I

Tr v m c l c

1.1.ăV ătríăđ aălỦ

Lưnh th Vi t Nam n m trong vành đai nhi t đ i thu c bán đ o ông D ng, ch u nh h ng c a
gió mùa Châu Á, thiên nhiên b n mùa xanh t t, h đ ng ậ th c v t đa d ng, nhi u tài nguyên
khoáng s n…
c bi t, vi c ti p giáp Bi n ông giúp Vi t Nam phát tri n kinh t bi n v i 2 l i th quan tr ng.
M t là ti m n ng t nhiên to l n v i b bi n dài, di n tích lưnh h i thu c ch quy n r ng, kh n ng
ti p c n d dàng đ n các đ i d ng, nhi u bưi bi n đ p… Hai là v trí đ a lý - kinh t chi n l c,
đ c bi t là n m trên hai tuy n h i hành và các lu ng giao th ng qu c t ch y u c a th gi i,
nh t là trong th i đ i bùng n phát tri n Châu Á ậ Thái Bình D ng.
Vi tăNamătrênăb năđ ăth ăgi i

Di nătíchăđ tăli n:ă
330.957 km2
ngăb ăbi nădƠi:ă
3.260 km
Dơnăs ă2013:ă
89,71ătri u
GDP 2013:
171,39ăt ăUSD
GDP per capita 2013:
1.910,53 USD
Dơnăs ătrongăđ ătu iălaoăđ ng:ă
70,72%

(Ngu n: FPTS)

1.2.ăQuyăho chăđôăth
B l i phía sau xu t phát đi m thu n nông nghi p l i tr i qua nhi u cu c chi n tranh, Vi t Nam
đang có nh ng b c ti n nhanh trong phát tri n kinh t , trong đó xây d ng đô th và phát tri n
kinh t đô th là đi u ki n then ch t. Quy t đ nh 445/2009/Q -TTg và 1659/2012/Q -TTg đ c
ban hành đư xác đ nh ch ng trình phát tri n đô th qu c gia đ n 2020 và t m nhìn đ n 2025.

Trong đó, các đô th trung tâm đ c phân b h p lý trên c s 6 vùng kinh t ậ xã h i qu c gia là:
Vùng trung du và mi n núi phía B c (14 t nh), Vùng đ ng b ng Sông H ng (11 t nh, thành ph ),
Vùng B c Trung B và duyên h i mi n Trung (14 t nh, thành ph ), Vùng Tây Nguyên (5 t nh), Vùng
ông Nam B (6 t nh, thành ph ), Vùng đ ng b ng sông C u Long (12 t nh, thành ph ).

www.fpts.com.vn

z

Bloomberg ậ FPTS <GO> | 12


NGÀNHăB Tă
nhăh

NGăS N

ngăquyăho chănơngălo i đôăth ăVi tăNamăđ năn mă2020

HƠăN i

ChúăthíchăkỦăhi u:
ô th lo i I:
ô th lo i II:
Các đô th lo i III ậ V không đ

c th hi n trên b n đ

Qu n đ o
Hoàng Sa

Chúăthíchăvùngăb năđ :

à N ng

VÙNG TRUNG DU VÀ MI N NÚI PHệA B C
VÙNG
NG B NG SÔNG H NG
(vùng kinh t tr ng đi m B c B )
VÙNG B C TRUNG B

VÀ DUYÊN H I MI N TRUNG

VÙNG TÂY NGUYÊN
VÙNG ÔNG NAM B
(vùng kinh t tr ng đi m mi n nam)
VÙNG

NG B NG SÔNG C U LONG

Phú Qu c

TPHCM

Qu n đ o
Tr ng Sa

TPHCM & Hà N i là 2 đô th lo i đ c bi t
(Ngu n: FPTS)

Do đô th hóa là quá trình quan tr ng và t t y u đ phát tri n kinh t - xư h i nên trong h n 30 n m
phát tri n, s l ng đô th t ng lên nhanh chóng.
S ăl

Siêuăđôăth ăTPHCMă- Vi tăNam

ngăđôăth ăt iăVi tăNam
1000
870

12,000

X p h ng đô th trên th gi i
80

67

70

10,000

Nghìn ng

i

770
649

Dân s đô th

656

500

60

47

8,000

40

6,000

20
10

2000

2003

2013

2015P

40
30

4,000
2,000

1990

50

0
1990

2025P

2014

2030F

P/F: k ho ch/d báo
(Ngu n: United Nations, FPTS t ng h p)

Quy t đ nh 445 & 1659 c ng ch rõ các đô th trung tâm l n và c c l n s là th đô Hà N i, TPHCM,
H i Phòng, Vinh, Hu , à N ng, Quy Nh n, C n Th ph i đ c t ch c thành các chùm đô th ,
www.fpts.com.vn

z

Bloomberg ậ FPTS <GO> | 13


NGÀNHăB Tă

NGăS N

có vành đai b o v đ h n ch t i đa s t p trung dân s , c s kinh t d n đ n s phá v cân
b ng sinh thái, và s hình thành các siêu đô th .
n n m 2030, Vi t Nam s xu t hi n Megacity
đ u tiên, đó là TPHCM.

1.3.ăDơnăs
Là m t n c có t c đ t ng dân s khá nhanh trong khu v c và th gi i, Vi t Nam đang ch đ ng
v ngu n nhân l c tr , d i dào vào đ tu i lao đ ng. L c l ng lao đ ng t ng m nh t n m 1990
và đ n 2013 đư đ t 53,74 tri u ng i (chi m 60% t ng dân s ). Trung bình c m i n m dân s
t ng kho ng 1 tri u ng i thì ngu n cung nhân l c s ti p t c d i dào trong th i gian t i.
T ngătr

T ăl ăL căl

ngădơnăs ăVi tăNamăsoăv iăn mă2000

T ng tr

ng t ng dân s

T ng tr

ngălaoăđ ngătrênăT ngădơnăs ă
Vi tăNam

ng dân s đô th

250%

60%

200%
55%
150%

(tr v )
50%

100%
45%

50%

40%

0%
2000

2010

2020F

2030F

2040F

1990

2050F

1995

2000

2005

2010

2013

(Ngu n: United Nations, World Bank)

D
ki
th
s
th

i tác đ ng c a đô th hóa, s d ch chuy n c a ng i lao đ ng t nông thôn ra thành th đ
m vi c làm là đi u t t y u, kéo theo đó là nhu c u b c thi t v nhà . T n m 2000, dân s đô
bùng n m nh m và t c đ t ng này đ c d báo kéo dài h n 50 n m. N m 2025, t ng dân
Vi t Nam d báo đ t 99,33 tri u ng i, t ng ng m c t ng CAGR 2000 ậ 2025 là 1% nh ng
p h n so v i m c t ng CAGR c a dân s đô th là 3%.
Dơnăs ăvƠăt ăl ădơnăs ăđôăth ăVi tăNamă(1950ă- 2050)
T ng dân s

Dân s đô th /T ng dân s (%)
55.93% 60%

43.31%

100,000
33.61%

50%

80,000
40%

Nghìn ng

i

20.25%
60,000

30%

18.30%
40,000

20%

11.64%
20,000

10%

-

0%
1950

1960

1970

1980

1990

2000

2010

2020F

2030F

2040F

2050F

(Ngu n: United Nations)

www.fpts.com.vn

z

Bloomberg ậ FPTS <GO> | 14

NGÀNHăB Tă

NGăS N

1.4.ăKinhăt ăv ămô
 T ngătr

ng GDP

T ng tr ng GDP c n m 2014 đ t 5,98%, v t m c tiêu 5,80% c a Chính ph nh 2 l nh v c
chính là Công nghi p & Xây d ng (t ng 7,15% YoY). K t qu này kh ng đ nh r ng d u hi u ph c
h i c a n n kinh t đư tr nên rõ nét và v ng ch c h n.
Xét v dài h n, t c đ t ng tr ng GDP đ c k v ng b t l i m c 6 - 7%/n m cho giai đo n
2015 – 2018, ch y u nh hai nhân t chính là v n FDI và xu t kh u. Tính chung c n m 2014,
kim ng ch xu t kh u đ t 150 t USD (+13,6% YoY), nh p kh u đ t 148 t USD (+12,1% YoY),
giúp th ng d th ng m i đ t kho ng 2 t USD. Ngu n v n FDI và xu t kh u có tác đ ng t ng
h l n nhau r t nhi u, đ c bi t khi vi c thay đ i c c u ngu n v n FDI m r ng c h i đ u t vào
các l nh v c d t may cao c p và công nghi p ngoài ngành d t may n i mà xu t kh u ít ch u bi n
đ ng giá. Hi p đ nh TPP nhi u kh n ng đ c thông qua vào 2015, mang l i c h i l n cho t ng
tr ng GDP.
T ngătr
T ng tr
25%

ngăkinhăt ă&ăl măphátăhƠngăn m
ng GDP

T ng tr

ng CPI

23.09%

20%
15%
10%

5.98%

5%
5.25%

4.09%

0%
-5%
2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016F

2018F

(Ngu n: ADB, Ernst & Young, FPTS t ng h p)

Theo T ng c c th ng kê, n m 2014, ho t đ ng kinh doanh B S đư t ng 2,85% YoY. Con s tuy
không l n nh ng c ng cho th y nh ng tín hi u tích c c t th tr ng. Giá tr s n xu t xây d ng
công trình nhà đ t 354,8 nghìn t đ ng, s doanh nghi p B S gia nh p m i t ng 23,4%.
 L m phát
Giá x ng, d u gi m m nh d n đ n CPI tháng 12/2014 gi m 0,24% MoM. ây là tháng th 3 l m
phát gi m trong n m giúp CPI c n m 2014 ch t ng 4,09% (th p nh t trong 11 n m qua). Vi c
l m phát th p nh hi n nay mang l i ni m vui cho ng i tiêu dùng và c ng không ph i là d u hi u
tiêu c c v s c c u y u nh h ng s n xu t kinh doanh c a các doanh nghi p (không có bi u
hi n gi m phát), chính là đi u ki n t t đ t n d ng d đ a đi u hành chính sách ti n t , thúc đ y
m nh h n t ng tr ng tín d ng đ kích thích t ng tr ng kinh t .
 Thu nh păbìnhăquơnăđ uăng

i (GDP per capita)

GDP per capita n m 2014
c đ t 2.094 USD. Qua 14 n m, m c dù GDP t ng tr ng không quá
cao và ti n đ ng m t giá nhi u so v i USD nh ng GDP per capita v n ghi nh n s t ng tr ng
tích c c. Giai đo n 2015 ậ 2018, GDP per capita đ c d báo t ng bình quân 8,49%/n m trong
khi l m phát bình quân là 5,00%/n m, th hi n r ng s c mua s ti p t c đ c c i thi n.
www.fpts.com.vn

z

Bloomberg ậ FPTS <GO> | 15


NGÀNHăB Tă

NGăS N

Vi tăNamăGDPăperăcapitaă(USD)
2,900

3,000
2,500

2,094

2,000
1,500
1,000
500
2000

2003

2006

2009

2012

2015F

2018F

(Ngu n: World Bank, Ernst & Young)

 V n FDI
N m 2014, FDI đ ng ký
c đ t 20,23 t USD nh ng FDI gi i ngân đ t 12,35 t USD (cao nh t
t tr c đ n nay) cho th y s tích c c c a ngu n v n đ u t quan tr ng này, th hi n ni m tin
m nh m c a N TNN vào ti m n ng và môi tr ng kinh doanh t i Vi t Nam. Thu hút v n FDI s
ti p t c kh quan trong nh ng n m ti p theo nh các hi p đ nh th ng m i t do mà Vi t Nam
đang đàm phán và xu h ng d ch chuy n s n xu t t Trung Qu c sang Vi t Nam.
FDIăvƠoăVi tăNamă2000ă- 2014
V n đ ng ký

80

V n th c hi n

S d án m i

1,800
1,600

70

1,400

60

1,200
1,000

40

800

30

D án

T USD

50

600

20

400

10

200

-

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

(Ngu n: C c đ u t n

2013

2014

c ngoài - B KH& T)

1.5.ăC s ăh ăt ng
Theo báo cáo ch s kinh doanh Vi t Nam 2013 c a VCCI, trong 12 ch s đánh giá v đi u ki n
kinh doanh, CSHT đ t đi m s cao nh t. Luôn xác đ nh CSHT là m t thành ph n quan tr ng trong
chi n l c phát tri n nên trong 20 n m qua Chính ph đư n l c duy trì m c đ u t h t ng kho ng
10% GDP. M c đ u t r t cao này đư mang l i k t qu phát tri n nhanh chóng v kh i l ng
CSHT và m c đ ti p c n s d ng, tuy nhiên v dài h n, CSHT Vi t Nam v n còn r t h n ch .
Báo cáo n ng l c c nh tranh toàn c u 2012 - 2013 (GCI) cho r ng CSHT (x p h ng 95/114) c a
Vi t Nam hi n đư b quá t i do kinh t t ng tr ng nhanh, trong đó ch t l ng đ ng và c ng bi n
b đánh giá là đáng lo ng i.
V i s chú tr ng đ u t c a Chính ph , ngu n v n ODA và s h tr c a C Quan H p Tác Qu c
T Nh t B n (JICA), r t nhi u các công trình giao thông đư đ c xây d ng. Nh ng d án này
www.fpts.com.vn

z

Bloomberg ậ FPTS <GO> | 16


NGÀNHăB Tă

NGăS N

không nh ng gi i quy t v n đ ùn t c đô th mà còn m r ng, c i thi n rõ r t m ng l i l u thông
v i các khu v c lân c n. Các KCN m c lên d c tuy n qu c l đóng góp to l n vào s phát tri n
kinh t và xóa đói gi m nghèo. Nh nh ng thành t u đó, Di n đàn Kinh t th gi i (WEF) v a có
Báo cáo xúc ti n th ng m i toàn c u (ETI) 2014, m c h u d ng và ch t l ng CSHT giao thông

c a Vi t Nam t ng 16 b c, đ ng v trí 74 so v i v trí th 90 (2012) và 103 (2010).
Là m t trong hai trung tâm kinh t - hành chính l n nh t nên TPHCM r t chú tr ng phát tri n CSHT.
c bi t trong nh ng n m g n đây, TPHCM t p trung phát tri n c a ngõ phía đông khi cho xây
d ng hàng lo t công trình giao thông quan tr ng. S d h ng ông c a thành ph đ c ắ u áiẰ
nh v y là do: (1) vùng đ t này t ng đ i cao, thu n l i cho xây d ng; (2) c a ngõ phía đông
đ c xem là c a ngõ chính d n vào thành ph , tr c l giao thông b thu n l i, và đ c xem là
cánh tay n i dài v i các t nh
ng Nai, Bà R a - V ng Tàu n i có các KCN d c tr c l đư đ c xây
d ng tr c đây và nay c ng đang đ c phát tri n thêm; (3) đây là khu v c thu n ti n cho giao
th ng đ ng th y, phát tri n c ng Cát Lái, t o thêm m t lu ng tàu m i, m t khu v c c ng m i
g n bi n h n, cho phép tàu có tr ng t i l n h n vào thành ph , gi i quy t đ c s ách t c khó
kh n c a C ng Sài Gòn.
C ăs ăh ăt ngăTPHCM
T nhăBìnhăD

ng

KHUă ỌăTH B C
TPHCM

M r ng xa
l Hà N i

Tuy n Metro s 2

T nhă

ngăNai

ng Tân S n Nh t ậ Bình L i

Tuy n Metro s 1
C u Sài Gòn 2
KHUă ỌăTH TRUNG
TÂM
C u Th Thiêm 2
H m Th Thiêm

T nhăLongă
An

Cao t c
TPHCM ậ
Long Thành ậ
D u Giây

KHUă ỌăTH
KHUă
Ọă ỌNGă
TH
TPHCM
ỌNGăTPHCM

M r ng t nh l 25B

C u Th Thiêm 4

C u Th Thiêm 3
KHUă ỌăTH TÂY
TPHCM

ng vành đai 2

KHUă ỌăTH
NAM TPHCM

ư hoàn thành
ang xây d ng
K ho ch

Cao t c TPHCM ậ Trung L

ng

(Ngu n: FPTS)

Bên c nh đó, nhi u cây c u và c u v t m i c ng đư đ c hoàn thành nh c u Lê V n S , c u
Kim Thanh a, c u Ki u, c u H u Giang, c u Bông, c u v t QL 1A ậ H ng L 2, làm thay đ i
đáng k di n m o đô th TPHCM.

www.fpts.com.vn

z

Bloomberg ậ FPTS <GO> | 17


NGÀNHăB Tă

NGăS N

Còn t i Hà N i, m t s d án đang đ c t p trung đ u nh c u V nh Tuy, c u Nh t Tân, h m
đ ng b Kim Liên, c u v t Ngư T S , nhà ga T2 t i sân bay Qu c t N i Bài, đ ng n i gi a
c u Nh t Tân và sân bay N i Bài, đ ng vành đai 3, tuy n đ ng s t trên cao Cát Linh ậ Hà
ông,... Chính ph xác đ nh khu v c tam giác n i Hà N i, thành ph c ng H i Ph̀ng và khu
v c v nh H Long là tr ng tồm phát tri n c a mi n B c do đó các d án th c hi n đ u n m
trong quy ho ch t ng th này. Ví d nh d án nâng c p qu c l 5 Hà N i - H i Phòng, c i t o
c ng H i Phòng, m r ng c ng Cái Lân, các công trình n i li n hai d án này c ng đ c xây d ng
nh Qu c l 18, Qu c l 10, c u Bưi Cháy...
C ăs ăh ăt ngăHƠăN i

Qu c l 32
Qu c l 18
ng vành đai 3
C u Th ng Long
C u Nh t Tân
Qu c l 1A m i
C u Long Biên
C u Ch

ng D

ng

C u V nh Tuy
Qu c l 5
C u Thanh Trì
ng vành đai 4
ng vành đai 2
i l Th ng Long
Khu n i đô trung tâm: Hoàn Ki m,

ng a, Hai Bà Tr ng, Thanh Xuân,
C u Gi y, T Liêm, Hoàng Mai

Qu c l 1A c

Khu đô th m r ng phía b c sông
H ng: Long Biên ậ Gia Lâm ậ Yên Viên;
Khu đô th ông Anh ậ Mê Linh
Khu đô th m r ng phía nam sông H ng:
an Ph ng ậ Hoài
c ậ Hà ông ậ
Thanh Trì

ô th v tinh: Hòa L c (Th ch Th t),
S n Tây, Xuân Mai (Ch ng M ), Phú
Xuyên Và Sóc S n

(Ngu n: FPTS)

V i nh ng phân tích trên, có th th y n n kinh t Vi t Nam trong n m 2014 m c dù còn g p nhi u
khó kh n nh ng đang có xu h ng đi lên, ch m mà ch c. Các n l c đi u ti t kinh t v mô c a
Chính ph đang d n phát huy tác d ng, ngành B S nói riêng và các ngành kinh t khác nói chung
đang có s h i ph c, b c tranh kinh t c a Vi t Nam đang d n đ c c i thi n trong m t các
N TNN.

www.fpts.com.vn

z

Bloomberg ậ FPTS <GO> | 18

NGÀNHăB Tă
2. CÁC TH IăK ăBI Nă

II

NG C AăTH ăTR

NGăB Tă

NGăS N

NGăS N

Tr v m c l c

Qua h n 20 n m chính th c b t đ u n n kinh t th tr ng, th tr ng B S đư tr i qua nhi u th ng
tr m, tr i s t. Nó th hi n quy lu t cung c u, và ph n ánh tác đ ng t các chính sách v mô đ c
áp d ng nh m đi u ti t n n kinh t .
Cácăth iăk ăbi năđ ngăc aăth ătr
- Hi n pháp 1992
- Lu t đ t đai 1993
- Nhu c u v đ t t ng do
n n kinh t th tr ng m
c a

ngăB SăVi tăNam

ắS t”ăl nă1ă

(1993 -1994)

Tr

- Vi t Nam gia nh p WTO
- GDP 2007 t ng 7,13%, t ng
tr ng tín d ng cao (2007: 50%)
- Ki u h i, v n FDI, FII r t l n
- Th ng d v n gia t ng m nh t
th tr ng ch ng khoán

- GDP 2000 t ng 6,8% (1999: 4,8%)
- Tín d ng n i r ng, l m phát gi m
- Ch tr ng cho Vi t ki u mua nhà
u c ắphân lô bán n nẰ, th i giá
đ t

- Gói tín d ng 30.000 t
VN , 50.000 t VN .
- Lu t đ t đai 2013 có hi u
l c t 01/07/2014
- Lu t Xây d ng (s a đ i)
- T n kho gi m, thanh
kho n th tr ng c i thi n

ắS t”ăl nă3ă
(2007 - 2008)

ắS t”ăl nă2ă
(2001 - 2002)

N aăđ uă
n mă2014

că1990
ắ óngăb ng”ă
l nă1
(1995 -1999)

ắ óngăb ng”ă
l nă2ă
(2002 - 2006)

Th ătr ngăsuyă
gi mă
(2009 ậ 2013)

Lu t đ t đai 1987
- Ngh đ nh s 18 & 87/1995/N -CP
- GDP 1995 t ng 9,5%, l m phát
t ng 6,9%
- Kh ng ho ng kinh t khu v c
ông Á

- Ngh đ nh 181/2004/N -CP (ch
th 05 TPHCM)
- Lu t đ t đai 2003
- Dòng ti n d n chuy n h ng
sang ch ng khoán

- L m phát bùng n , NHNN th t
ch t chính sách ti n t
- Lưi su t t ng, h n ch cho
vay, v n FII d ng đ vào B S

(Ngu n: FPTS t ng h p)

(Xem chi ti t)

II

3.ăTH ăTR

NGăB Tă

NGăS N VI TăNAM

Tr v m c l c

Hà N i (và các t nh lân c n phía ông nh B c Ninh, H i D ng, H i Phòng) cùng v i TPHCM
(và các t nh đ ng b ng xung quanh nh Bình D ng, Bà R a - V ng Tàu,
ng Nai) là nh ng khu
v c có m t đ dân s cao, dân s đô th đông và đa s có m c thu nh p trên trung bình. Do đó, 2
khu v c này có th tr ng B S phát tri n và sôi đ ng nh t c n c. H u h t doanh nghi p B S
t p trung 2 khu v c này và c c u s n ph m chính bao g m c n h , nhà li n đ t, sàn th ng
m i ậ bán l , v n phòng, và KCN.
D i ven bi n mi n trung có ti m n ng phát tri n du l ch l n nên không l khi s n ph m chính đây
là B S du l ch (bi t th ngh d ng, khách s n, resort…) nh ng không ph i d án nào c ng thành
công. M t đ dân c còn th p, thu nh p ch a cao d n t i h t ng ch a phát tri n, d ch v ít, thi u
s nh n nh p nên nhi u d án b hoang, s khác ch ho t đ ng c m ch ng khi n ch t l ng ph c

v kém. Bên c nh th tr ng du l ch phát tri n, các t nh/thành nh
à N ng, Nha Trang, Bình
Thu n c ng có đi u ki n thu n l i đ đ u t các s n ph m nhà ph - đ t n n.
c bi t, Phú Qu c
v i v đ p hoang s , đang n i lên nh m t đi m đ n du l ch h p d n. Vi c hình thành đ c khu
kinh t đ u tiên c a Vi t Nam t i Phú Qu c m ra nhi u tri n v ng kinh doanh. Vì v y, Phú Qu c
đang là tâm đi m đ u t thu hút nhi u đ i gia đ a c.
www.fpts.com.vn

z

Bloomberg ậ FPTS <GO> | 19


NGÀNHăB Tă
M tăđ ădơnăs ătheoăvùngămi n

NGăS N

C ăc uăthu nh pătheoăvùngămi n






Chung c
Nhà li n đ t
Sàn bán l
KCN

 B S du l ch ậ ngh
d ng
 Nhà ph tn n
% dồn s thu nh p d i trung bình
(GDP per capita 2013:
1.910,53 USD
GDP per capita 2014E:
2.093,90 USD)






Chung c
Nhà li n đ t
Sàn bán l
KCN

 B S du l ch ậ
ngh d ng
 Bi t th tn n
(Ngu n: FPTS)

Chi n l c phát tri n đô th qu c gia đư ch rõ r ng vùng th đô Hà N i, vùng TPHCM là các vùng
đô th l n, trong đó thành ph Hà N i, TPHCM là các đô th trung tồm. V i đ nh h ng trên,
ph n phân tích d i đây s :



T p trung vào Hà N i và TPHCM các phân khúc c n h , nhà li n k - bi t th
sàn bán l , v n phòng, KCN;
T p trung vào Phú Qu c cho phân khúc B S du l ch.

Phân khúc
Nhà li năk - Bi tăth ă
tăn n

Tìnhăhìnhăth ătr

ng

Tri năv ng

Giao d ch tích c c k t Q2/2014, đ t
n n khu v c ngo i thành có m c giá
bán h p lý đ c h p th m nh.
Ngu n cung gia t ng, ch y u các
khu v c trung tâm m i ngo i thành
nh h t ng phát tri n.

www.fpts.com.vn

- đ t n n,

z

Th tr

ng 2015 s kh quan.

Ng i dân v n chu ng nhà li n đ t
h nc nh .
D án m i đ
Ngu n cung t

(Xem chi ti t)

c a thích.
ng lai t ng.

Bloomberg ậ FPTS <GO> | 20


NGÀNHăB Tă
Các doanh nghi p đ a c t p n p kh i
công, m bán d án. Doanh s chào
bán t i TPHCM & Hà N i t ng l n l t
152% & 65% YoY.

C năh ăbán

Giá bán ng ng gi m và thanh kho n
c i thi n.
C n h trung - cao c p đ c giao d ch
m nh b t ch p "tháng 7 âm l ch".
Ngu n cung m i h n ch .

C năh ăd chăv

Các th ng hi u qu n lý qu c t
chi m l nh th tr ng.

V năphòng

C nh tranh gay g t v i c n h đ
mua đ cho thuê l i.

c

C n h cho thuê giá r
chú tr ng đ u t .

c

ng l c t ng tr ng kép nh ng
c nh tranh t o áp l c lên giá thuê.

Xu h ng ph c h i đ
t l tr ng gi m d n.

Xu h ng d ch chuy n ra kh i khu
v c trung tâm (Q.1).

c c ng c khi

Hà N i:

Hà N i:

Ngu n cung t ng liên t c t 2010 đ n
nay.

Th tr ng ti p t c thu c v khách
thuê do ngu n cung hi n t i & t ng
lai v n khá d i dào.

Các th ng hi u F&B qu c t
c ng m r ng kinh doanh.

c

ng
Th tr ng d n h i t nh v i nh ng d
án l n t các đ i gia đ a c.
Còn t n t i nhi u rào c n đ
tri n.

(Xem chi ti t)

(Xem chi ti t)

S c ép l n cho khu v c phía Tây.

t ng

M t b ng nhà ph 150 ậ 200m2 đ
a chu ng.

(Xem chi ti t)

Áp l c c nh tranh cao.

Ngu n cung m i h n ch , Q.1 v n là
khu v c có nhi u d án nh t.

Khu v c n i thành chi n ngu n cung
l n và ho t đ ng sôi đ ng nh t.

B Săcôngănghi p

Nhu c u t chuyên viên các n c
đ n làm vi c (Nh t B n, Hàn
Qu c…), khu trung tâm v n đ c
a chu ng hàng đ u.
TPHCM:

Ho t đ ng sàn bán l 2 mi n di n bi n
trái chi u.

Duăl chăậ Ngh ăd

Phân khúc bình dân ho t đ ng sôi
đ ng nh ng ngày càng c nh tranh
h n trong khi phân khúc trung - cao
c p d n c i thi n.

TPHCM:

Giá chào thuê gi m nhi u nh ng t l
tr ng không c i thi n t ng x ng.
SƠnăbánăl

ng c n h 2015 ti p t c kh

Quy mô th tr ng v n còn nh so
v i các thành ph l n trong khu v c
(Bangkok, Indonesia…).

S ph c h i ch a rõ ràng.

ch a đ

Th tr
quan.

NGăS N

phát

Ngu n cung sàn bán l d báo t ng
m nh b i ngành bán l Vi t Nam
còn nhi u ti m n ng.

Ngành du l ch h p d n các nhà đ u
t trong & ngoài n c.
Các thành ph bi n phát tri n, thúc
đ y nhu c u khách s n.
C h iđ ut

Các KCN c n trung tâm có t l l p
đ y cao (trên 90%), trong khi khu v c
ngo i thành v n còn nhi u đ t tr ng.
Giá thuê đ t & công su t thuê n đ nh.
Nhu c u thuê x ng xây s n & kho
1.000 ậ 3.000m2 cao.

(Xem chi ti t)

C nh tranh cao t o áp l c l n lên giá
thuê và công su t thuê.

(Xem chi ti t)

Phú Qu c.

Nhu c u thuê đ t KCN s gia t ng
m nh, đ c bi t là các nhà x ng xây
s n & kho ch t l ng cao.

(Xem chi ti t)

Các doanh nghi p d t may & da giày
th gi i d ch chuy n đ n Vi t Nam.
www.fpts.com.vn

z

Bloomberg ậ FPTS <GO> | 21

NGÀNHăB Tă
II

4. PHỄPăLụăTH ăTR

NGăB Tă

NGăS N VI TăNAM

NGăS N

Tr v m c l c

Ngành B S luôn ch u s đi u ti t t Chính ph các qu c gia thông qua các c ch , chính sách
pháp lý. Tuy nhiên, tùy vào m c đ phát tri n c a t ng n n kinh t khác nhau mà m c đ can
thi p c a Chính ph vào th tr ng c ng khác nhau. các qu c gia có th tr ng B S phát tri n
nh M , Hong Kong thì vi c can thi p vào th tr ng khá h n ch , th tr ng ho t đ ng theo quy
lu t cung ậ c u và Chính ph ch y u qu n lý thông qua thu , đ u th u d án… Còn các n c
m i n i, ngành B S có ti m n ng phát tri n to l n nh ng th c tr ng t phát tri n s khai đ n nay
v n t n t i r t nhi u h n ch , đ c bi t là v n n n thông tin không minh b ch khi n các Chính ph
ph i luôn quan tâm và qu n lý ch t ch b ng các công c chính sách. H th ng v n b n pháp lu t
liên quan ngành B S c a Vi t Nam hi n v n r t ph c t p và ch ng chéo nên ch a th t s phát
huy đ c vai trò đi u ti t th tr ng.

Quy trìnhăđ uăt ăphátătri năd ăánănhƠă ăc ăb n
Qu đ t & Quy ho ch

Ngh a v tài chính c a

ch đ u t

Xây d ng
Chi ti t 10 b

(1) Tìm ki m đ t, đ ng ký
đ u t và công nh n ch
đ ut .
(2) L p và trình th m đ nh,
phê duy t quy ho ch.
ngh ch p thu n đ u
(3)
t d án phát tri n nhà ;
L p, th m đ nh, phê
duy t d án.
(4) Th c hi n th t c thu h i
đ t, b i th ng, gi i
phóng m t b ng ho c
nh n giao đ t, thuê đ t.
(5) Th c hi n vi c công khai
thông tin d án.

Bán hàng & H u mưi

c

uăt ăxơyăd ng

(6) Xin gi y phép xây d ng.
(7) Mua b o hi m công trình

xây d ng; Ti n hành xây
d ng.

Tri năkhaiăd ăán

(8) Ti n hành mua ậ bán.
(9) Bàn giao nhà; Làm th
t c c p Gi y ch ng
nh n QSD , quy n s
h u nhà
và tài s n
khác g n li n v i đ t.
(10) Qu n lý, b o hành, b o
trì.

Kinh doanh

(Ngu n: FPTS, c p nh t tháng 11/2014)

Câu chuy n th t c hành chính luôn ắám nhẰ các doanh nghi p B S. S r m rà, nhiêu khê
trong quá trình đ u t d n đ n d án ch m kh i công, t ng chi phí khi n giá nhà bu c ph i t ng.
Th t c m t th i gian nh t là khâu th a thu n quy ho ch b i quy n l i gi a nhà đ u t và ng i
qu n lý luôn ng c nhau, d d n đ n chuy n ắxin ậ choẰ, th ng l ng, kéo dài th i gian (trong
đó vi c phê duy t quy ho ch 1/500 là khâu khá r c r i, b i l có ch tiêu thì S Quy ho ch ki n
www.fpts.com.vn

z

Bloomberg ậ FPTS <GO> | 22

NGÀNHăB Tă

NGăS N

trúc, có ch tiêu t qu n/huy n, có khi còn ph i tham kh o ý ki n c a ng i dân khu v c đ nh
quy ho ch). Ti p đ n là s ph c t p trong th t c v đ nh giá đ t và giao đ t, nh h ng tr c ti p
đ n giá thành s n ph m c a d án, c ng thêm khó kh n trong c p phép xây d ng c ng khi n các
ch đ u t m t m i.
Nh m tính l i, doanh nghi p B S ph i m t t 3 ậ 6 n m đ có th kh i công xây d ng d án, đây
là th i gian quá dài d n đ n chi phí đ u t t ng cao. Nhi u chuyên gia nh n đ nh r ng, n u gi m
th t c hành chính 30 ậ 50% t c là gi m đ c 2 ậ 3 n m làm th t c cho doanh nghi p thì s gi m
đ c chi phí đ u t kho ng 20%, theo đó giá nhà c ng có th gi m đ c 20%.
Nh n th y đ c đi u đó, Chính ph đư đ t ra m c tiêu tr ng tâm trong c i cách th t c hành chính
đ i v i ngành Xây d ng ậ B S trong n m 2015 đó là c t gi m ít nh t 1/3 th i gian th c hi n
th t c hành chính v đ u t xồy d ng.
(Xem b ng t ng h p các v n b n pháp lu t chính liên quan ngành B S)

II

Tr v m c l c

5. PHÂN TÍCH SWOT
L IăTH ă(S)
 NgƠnhăB Săđ căđánhăgiáălƠătr ngăđi m phát tri n c aăđ tăn
thayăđ i, ph n ánh nh ngăđ i thay ậ ti n b c a n n kinh t
Khi đ t n c ti p t c b c vào con đ ng h i nh p qu c t
thi t trong vi c đ m b o đ i s ng và nhu c u không ch c
nh ng ng i n c ngoài sinh s ng, làm vi c t i Vi t Nam.
đi thông đi p v Vi t Nam phát tri n và h i nh p, t đó ti p t

ti n đ u t t trong và ngoài n c v Vi t Nam.

c khi b m tăđôăth s

thì vai trò c a ngành B S càng b c
a ng i dân trong n c mà còn c a
ây s chính là nh ng ắs gi Ằ truy n
c thu hút m nh m h n nh ng dòng

 Lãnh đ o y ban nhân dân t nh/thành và các s /ngƠnhăliênăquanăđ u có ch tr
t o qu đ t s ch nh măthuăhútăđ uăt

ngăt

i v i ngành B S, doanh nghi p s h u qu đ t càng r ng l n s càng có l i th . V i chính
sách và đ nh h ng m r ng qu đ t t các đ a ph ng s t o r t nhi u c h i đ u t c ng nh
t ng l i th c nh tranh cho các doanh nghi p B S.

H NăCH ăCọNăT Nă

NGă(W)

 Th tr ngăB SăVi t Nam còn khá non tr c v quy mô và quá trình hình thành phát
tri n so v iăcácăn c trong khu v c ASEAN nói riêng và cácăc ng qu c Châu Á nói
chung

www.fpts.com.vn

z

Bloomberg ậ FPTS <GO> | 23


NGÀNHăB Tă
Quyămôăth ătr

3,000

NGăS N

ngăB Să(t ăUSD)

2,500
2,000
1,500

Quy mô doanh nghi p B S Vi t Nam c ng r t nh bé, kho ng
60% s doanh nghi p có v n đi u l d i 20 t VN .

1,000
500
-

21
Japan

China

Australia

South
Korea

India

Singapore

Hong
Kong

Taiwan Indonesia

New
Thailand Malaysia Philippine Vietnam
Zealand

(Ngu n: Nomura Research Institude 2013)

 Ho tăđ ngăngƠnhăB Săch aălƠăđ ng l căthúcăđ y phát tri n kinh t
T l đóng góp c a các ho t đ ng ngành B S vào GDP c a Vi t Nam hàng n m v n còn th p,
bình quân đ t kho ng 5,67%. N m 2014, giá tr ho t đ ng ngành B S ch t ng 2,85% YoY so v i
m c t ng 5,98% c a GDP.
T

T ătr ngăđóngăgópăc aăngƠnhăB SăvƠoăGDPăbìnhă
quơnăn m
Nh t
11,80%

M

10,48%

ngăquanăho tăđ ngăB Săsoăv iăn năkinhăt
T ng tr
T ng tr

7%

ng GDP
ng ho t đ ng kinh doanh B S

6.24%

6%

5.25%

5.42%

5.98%

5%

T tr ng cao (trên 10%)
Hàn Qu c
7,21% Trung Qu c Vi t Nam
5,75%
5,67%
T tr ng trung bình (5 – 10%)

3.54%

4%

2.85%

3%

2.17%

2%

1.09%

1%
0%
2011

2012

2013

2014

(Ngu n: OECD, T ng c c th ng kê Vi t Nam, FPTS phân tích)

 Ph thu c quá nhi u vào v n vay
Trong khi các n c phát tri n, c u trúc ngu n v n cho B S khá đa d ng t các đ nh ch tài
chính, qu tín thác (REITs), qu ti t ki m, qu h u trí, hay dòng v n tr c ti p n c ngoài FDI, v n
gián ti p n c ngoài FII,... thì th tr ng B S Vi t Nam l i ph thu c ch y u vào ngu n tín d ng

t h th ng NHTM.

www.fpts.com.vn

z

Bloomberg ậ FPTS <GO> | 24


NGÀNHăB Tă

NGăS N

Theo th ng kê c a S K Ho ch và
u T TPHCM, doanhănghi p B S ch ăcóăv năch ăs ă
h uă15 - 20%ătrênăt ngăm căđ uăt ăd ăánătrongăkhiăcóăđ nă70 - 80%ălƠăv năvayăngơnăhƠng.
Thêm vào đó, 65% tài s n đ m b o v n vay c ng là B S. Do ph thu c quá nhi u vào v n vay
nên ngành B S đư và đang ph i ch u đ ng nh ng thách th c l n t vi c tr n , hàng t n kho l n,
thi u v n đ hoàn thi n d án d n đ n vi c b d , không hoàn thi n đ c công trình, đ c bi t khi
các ngân hàng si t ch t gi i ngân. S l ch l c c a c u trúc ngu n v n cho th tr ng B S đư t o
ra nhi u nhi u ngh ch lý nh nhu c u v n t các d án B S thiên v trung – dài h n nh ng các
ngân hàng l i ch cung ng đ c nguôn v n ng n h n (ch y u t ti n g i ti t ki m c a ng i
dân), và h u qu c a vi c thi u h t v n d n đ n r i ro tài chính l n đ i v i các doanh nghi p B S.
Tìnhăhìnhăn ăx uăB S
N x u

Giá tr t n kho

120

T l n x u trên d n cho vay (%)
6%

111.96

94.47

Nghìn t VN

100
78.55

80
60

83.00

4.80%

4%

3.47%

3.61%

3.36%

40
20

5%

3%
2%

10.97

7.08

1%

10.00

8.81

-

0%

2011

2012

2013

T6/2014

(Ngu n: NHNN, B Xây D ng, FPTS t ng h p)

Vi c ph thu c quá nhi u vào dòng ti n vay ng n h n là nguyên nhân chính gia t ng n x u c a

ngành B S, v n luôn chi m t tr ng l n nh t trong t l n x u c a các NHTM. S d n x u B S
sau 6 tháng đ u 2014 vào kho ng 10.000 t đ ng, t ng ng t l n x u kho ng 3,61%. Nh ng
theo nhi u chuyên gia nh n đ nh, n x u th c t c a th tr ng B S có th còn l n h n con s
trên r t nhi u.
 GiáănhƠăcaoăv

t quá kh n ng h p th c aăđ i b ph năng

Th ngăkêăsoăsánhăgi aăgiáănhƠăvƠăthuănh pă ă8ăn
Qu căgia

i dân

căChơuăỄăm iăn i

GDP per
capita 2013

Giáăc năh ăbìnhă
quân*

Lưiăsu tăchoăvayă
trung bình**

Th iăh nă
vayăt iăđa**

Giáătr ăvayă
t iăđa**

Thuănh pătrungă
bìnhăsauăthu *

(USD/n m)

(USD/m2)

(%/n m)

(n m)

(%)

(USD/n m)

n

1.498,87

975,74

10,96%

12

80%

5.750,64

Indonesia

3.475,25

975,57

9,71%

15

80%

3.606,24

Malaysia

10.513,71

1.689,68

4,79%

35

95%

11.726,04

Pakistan

1.299,12

717,03

14,46%

20

70%

3.093,24

Phillipines

2.764,58

1.392,54

9,18%

20

80%

4.257,84

Thái Lan

5.778,98

2.178,03

6,06%

30

90%

6.245,64

Trung Qu c

6.807,43

4.066,31

6,00%

25

90%

8.957,28

Vi tăNam

1.910,53

1.251,61

11,14%

20

70%

3.651,72

*: kh o sát các thành ph l n
**: th ng kê t m t s ngân hàng l n
(Ngu n: FPTS, c p nh t tháng 11/2014)

www.fpts.com.vn

z

Bloomberg ậ FPTS <GO> | 25