luận văn thạc shoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần công thƣơng việt nam chi nhánh nam thăng long

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI
-------------------------

BÙI ĐĂNG QUANG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG
VIỆT NAM - CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI, 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI
-------------------------

BÙI ĐĂNG QUANG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG
VIỆT NAM - CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG

CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
MÃ SỐ

: 62.34.02.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. PHAN HỮU NGHỊ

HÀ NỘI, 2016


i
LỜI CAM ĐOAN
Bài luận văn này được hoàn thành là quá trình nghiêm túc của tôi với sư
giúp đỡ tận tình của giáo viên hướng dẫn TS Phan Hữu Nghị. Các số liệu, kết quả,
trích dẫn trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng và trung thưc.
Tác giả luận văn

Bùi Đăng Quang


ii

MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ........................................v
MỞ ĐẦU.......................................................................................................1
1.1. Khái quát hoạt động cho vay của NHTM.......................................................5
1.1.1.Khái niệm, đặc điểm.......................................................................................5
1.1.2.Các hình thức cho vay.....................................................................................6
1.1.3.Quy trình cho vay............................................................................................7

1.2.Bất động sản trong đảm bảo tiền vay của NHTM.........................................10
1.2.1.Khái niệm BĐS, BĐS cho bảo đảm tiền vay................................................10
1.2.2.Đặc điểm BĐS trong thế chấp đảm bảo tiền vay..........................................10
1.3. Định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM..........................................11
1.3.1.Khái niệm và sư cần thiết định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM11
1.3.2.Nguyên tắc và yêu cầu định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM....13
1.4.Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại NHTM. .21
2.1.1. Quá trình hình thành phát triển....................................................................36
2.1.2.Cơ cấu tổ chức các phòng ban......................................................................37
2.1.3.Các hoạt động của chi nhánh........................................................................38
2.2.Thực trạng về hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm là BĐS tại Vietinbank
- CN Nam Thăng Long..........................................................................................41
2.2.1.Quy trình cho vay tại chi nhánh....................................................................41
2.2.2.Kết quả hoạt động cho vay tại Vietinbank – CN Nam Thăng Long............42
2.2.3.Thưc trạng về hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm là BĐS tại Vietinbank
– Chi nhánh Nam Thăng Long...................................................................................44
2.3. Thực trạng định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại Vietinbank – Chi nhánh
Nam Thăng Long...................................................................................................47
2.3.1.Thưc trạng về qui trình định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại Vietinbank –
Chi nhánh Nam Thăng Long......................................................................................48
2.3.2.Thưc trạng về công tác tổ chức định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại
Vietinbank – Chi nhánh Nam Thăng Long................................................................51
2.3.3.Thưc trạng về phương pháp định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại Vietinbank
– Chi nhánh Nam Thăng Long...................................................................................53
2.3.4.Ví dụ minh họa..............................................................................................56
2.4.Đánh giá thực trạng định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại Vietinbank – Chi
nhánh Nam Thăng Long.......................................................................................62
2.4.1.Những kết quả đạt được................................................................................62

iii
2.4.2.Hạn chế, khó khăn, vướng mắc.....................................................................63
2.4.3.Nguyên nhân.................................................................................................65

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO
ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA
VIETINBANK-CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG..............................70
3.1.Định hướng và mục tiêu hoàn thiện...............................................................70
3.1.1.Định hướng và mục tiêu trong hoạt động cho vay của Vietinbank-Chi
nhánh Nam Thăng Long.............................................................................................70
3.1.2.Mục tiêu hoàn thiện định giá tài sản bảo đảm là BĐS.................................72
3.2.Giải pháp hoàn thiện định giá tài sản bảo đảm là BĐS trong hoạt động cho
vay của VietinBank – CN Nam Thăng Long.......................................................73
3.2.1.Thay đổi về mô hình tổ chức bộ phận định giá............................................73
3.2.2.Đổi mới về qui trình, chính sách của Vietinbank trong công tác định giá
BĐS thế chấp..............................................................................................................74
3.2.3.Áp dụng đồng bộ các phương pháp sử dụng trong định giá BĐS thế chấp.75
3.2.4.Nâng cao trình độ cán bộ định giá BĐS.......................................................76
3.2.5.Đối với hoạt động thuê đơn vị bên ngoài tư vấn, định giá...........................77
3.2.6.Đẩy mạnh công tác chuyên môn hóa trong công việc và phân công tổ chức
hợp lý
78
3.2.7.Trang bị cơ sở vật chất, kỹ thuật đầy đủ.......................................................78
3.3.Kiến nghị..........................................................................................................79

Phụ lục 3........................................................................................................10


iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS:

Bất động sản

BIDV:

Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam

CBĐG:

Cán bộ định giá

CBTD:

Cán bộ tín dụng

CVKH:

Chuyên viên khách hàng

GCN:

Giấy chứng nhận

HĐTD:

Hoạt động tín dụng

KHCN:

Khách hàng cá nhân

KHDN:

Khách hàng doanh nghiệp

MTV:

Một thành viên

NHCT:

Ngân hàng Công thương

NHTM:

Ngân hàng thương mại

PGD:

Phòng giao dịch

QHKH:

Quan hệ khách hàng

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

Techcombank: Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam
TMCP:

Thương mại cổ phần

TNHH:

Trách nhiệm hữu hạn

TSBĐ:

Tài sản bảo đảm

Vietinbank:

Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam


v
DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ
BẢNG

Sơ đồ 1: Quy trình định giá BĐS thế chấp.................................................16
Sơ đồ 2: Quy trình định giá BĐS thế chấp tại Techcombank..................25
Sơ đồ 3: Quy trình định giá BĐS thế chấp tại BIDV................................29
Sơ đồ 4: Cơ cấu tổ chức NHCT Chi nhánh Nam Thăng Long................37
Bảng 1: Kết quả hoạt động huy động vốn giai đoạn 2013 - 2015
Vietinbank.....................................................................................................39
CN Nam Thăng Long...................................................................................39
Bảng 2: Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2013-2015 Vietinbank40

CN Nam Thăng Long...................................................................................40
Bảng 3: Dư nợ cho vay tại Vietinbank – chi nhánh Nam Thăng Long...42
Biểu đồ 1: Cơ cấu dư nợ theo thời hạn vay của Vietinbank - Chi nhánh
Nam Thăng Long giai đoạn 2013 - 2015.....................................................43
Bảng 4: Tình hình dư nợ phân theo nhóm nợ của Vietinbank - CN Nam
Thăng Long giai đoạn 2013 - 2015..............................................................43
Bảng 5: Tình hình dư nợ có bảo đảm là BĐS tại Vietinbank - Chi nhánh
Nam Thăng Long từ 2013 - 2015.................................................................44
Biểu đồ 2: Cơ cấu TSBĐ tại Vietinbank – Chi nhánh Nam Thăng Long
năm 2015.......................................................................................................46
Bảng 6: Nợ nhóm 2, nợ xấu tại Vietinbank – Chi nhánh Nam Thăng
Long...............................................................................................................46
Sơ đồ 5: Quy trình định giá BĐS thế chấp tại Vietinbank.......................48


1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong hoạt động Ngân hàng, lợi nhuận và phòng ngừa rủi ro luôn là hai vấn đề
được đặt lên hàng đầu. Hoạt động tín dụng là một trong những hoạt động chủ chốt
và vô cùng quan trọng của bất kỳ Ngân hàng thương mại nào, đem lại lợi nhuận
chính cho Ngân hàng. Điều đó có nghĩa vấn đề phòng ngừa rủi ro trong hoạt động
này là một đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trưc tiếp, mãnh mẽ đến sư an toàn của toàn hệ
thống Ngân hàng. Trong những biện pháp bảo đảm tín dụng có một hình thức bảo
đảm thường được sử dụng là hình thức bảo đảm bằng tài sản, đặc biệt là bất động
sản (BĐS). Bất động sản được ưu tiên hơn cả bởi những ưu điểm khó có loại tài sản
nào so sánh được như ít hao mòn, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và sử dụng rõ
ràng được luật hóa khá đầy đủ. Trong khi các tài sản khác có thể chuyển nhượng chỉ
với một tờ giấy viết tay thì bất động sản phải được thưc hiện qua công chứng và

đăng ký giao dịch đảm bảo. Do vậy việc xác nhận sở hữu thuận tiện, dễ dàng. Tuy
nhiên, trong hình thức này không phải hoạt động tín dụng ngân hàng được giảm rủi
ro hoàn toàn mà thưc ra nó chỉ chuyển rủi ro từ hình thức này sang hình thức khác.
Sở dĩ như vậy là do, mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam phát triển khá nhanh
trong 10 năm qua. Song, hoạt động định giá bất động sản, cũng như trình độ và chất
lượng của đội ngũ thẩm định viên, định giá viên như hiện nay chưa theo kịp và đáp
ứng được yêu cầu đòi hỏi của thưc tiễn. Thay vì có thể phát huy hiệu quả, góp phần
vào sư minh bạch và lành mạnh của thị trường bất động sản, đáp ứng yêu cầu tiếp
cận thông tin, nghiên cứu và phân tích thị trường, tìm kiếm các cơ hội đầu tư, cũng
như phản ánh thưc trạng, sức khỏe của các doanh nghiệp, các thành phần kinh tế…
thì các báo cáo định giá bất động sản hiện nay phần lớn còn mang tính hình thức,
thủ tục và hoàn toàn có thể “mua” được theo yêu cầu. Điều đó gây thiệt hại cho
người dân, cho doanh nghiệp, cho hệ thống tài chính ngân hàng và Nhà nước.
Được đánh giá là một trong những Ngân hàng thương mại lớn trên địa bàn
thành phố Hà Nội, thưc hiện đầy đủ các nghiệp vụ của một Ngân hàng hiện đại,
Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh Nam Thăng Long luôn là lá
cờ đầu, là lưc lượng nòng cốt của Ngân hàng trên địa bàn thành phố Hà Nội, là


2
thành viên đóng góp tích cưc vào sư phát triển, thịnh vượng chung của Ngân hàng
TMCP Công thương Việt Nam. Là một cán bộ tín dụng công tác tại Ngân hàng
TMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh Nam Thăng Long, người nghiên cứu
càng thấy rõ hơn sư khác biệt giữa lý luận và thưc tiễn trong hoạt động định giá.
Thưc tế việc định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam
nói chung và tại Chi nhánh Nam Thăng Long nói riêng còn nhiều bất cập ảnh
hưởng đến hoạt động cho vay của Ngân hàng. Vì vậy, việc nghiên cứu và tìm ra giải
pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công thương
- Chi nhánh Nam Thăng Long sao cho vừa đảm bảo tính cạnh tranh, vừa hạn chế
được rủi ro cần thiết có ý nghĩa rất quan trọng đối với hoạt động của Ngân hàng

TMCP Công thương Việt Nam nói chung và Chi nhánh Nam Thăng Long nói riêng,
cũng như trong việc thưc hiện mục tiêu đưa Vietinbank trở thành Ngân hàng TMCP
hàng đầu Việt Nam. Do đó, người nghiên cứu quyết định chọn đề tài luận văn là:
“Hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động
cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh
Nam Thăng Long”.
2. Tổng quan nghiên cứu của đề tài
Đề tài nghiên cứu sẽ góp phần vào việc hoàn chỉnh hệ thống lí luận tài chính
vi mô, lý luận về tài chính trong quá trình chuyển đổi sang cơ chế kinh tế thị trường
hiện nay ở nước ta nói chung. Về mặt thưc tiễn, đề tài nghiên cứu là một sư mở
đường để vận dụng thành công và đúng đắn lý luận về định giá bất động sản vào
việc ban hành chính sách của Nhà nước cũng như giúp cho Ngân hàng thương mại
nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng, đảm bảo an toàn tín dụng trong ngân hàng
cũng như đảm bảo lợi ích của người đi vay. Hiểu rõ được tầm quan trọng của công
tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay, đến nay đã có
một số nghiên cứu đề cập đến vấn đề này như:
Vũ Thị Ngoan (2014), “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản làm
tài sản bảo đảm tại Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản - Ngân hàng TMCP Bắc
Á”. Đề tài phân tích thưc trạng, những thuận lợi cũng như những khó khăn, hạn chế
trong công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty quản lý nợ và khai thác tài


3
sản - Ngân hàng TMCP Bắc Á từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng
công tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm tại BacA AMC.
Võ Thị Như Ánh (2015), “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản
trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam”. Đề tài đã đưa ra cơ
sở lý luận về công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại các Ngân hàng
thương mại qua việc tìm hiểu công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại
một số Ngân hàng khác như: BIDV, Agribank, ACB. Từ kết quả nghiên cứu, tác giả

đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho
vay tại Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam, thời gian nghiên cứu của đề
tài là từ 2011 đến 2013.
Đến nay, cùng với các nghiên cứu trên, chưa có tác giả nào nghiên cứu cụ thể
và đi sâu vào vấn đề hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản
trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam
- Chi nhánh Nam Thăng Long. Trên cơ sở kế thừa kết quả của những công trình
nghiên cứu trên về mặt phương pháp luận, tham khảo các nhân tố ảnh hưởng đến
công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản đã được phân tích trong các
nghiên cứu, tác giả đã chọn lọc, tổng hợp, đưa ra mô hình nghiên cứu phù hợp với
điều kiện thưc tế tại địa phương để nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến công tác
định giá tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay phục vụ cho quá
trình nghiên cứu thưc trạng, từ đó đưa ra cơ sở hợp lý để đề xuất các giải pháp hoàn
thiện công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay tại
Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh Nam Thăng
Long.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài đi sâu vào nghiên cứu và phân tích một số vấn đề sau:
Hệ thống hóa cơ sở lý luận định giá tài sản bảo đảm là BĐS trong hoạt động
cho vay tại Ngân hàng; phân tích và đánh giá đúng thưc trạng định giá tài sản bảo
đảm là BĐS trong hoạt động cho vay tại Vietinbank - Chi nhánh Nam Thăng Long.
Từ đó, đề xuất các giải pháp hoàn thiện định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại
Vietinbank - Chi nhánh Nam Thăng Long.


4
4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu được sử dụng để nghiên cứu đề tài: Phương pháp
tiếp cận, thu thập số liệu và thông tin, phân tích hệ thống, phương pháp tổng hợp
thống kê, so sánh.

Đề tài sử dụng các thông tin thu thập được từ các báo cáo, số liệu cập nhật,
internet, các thông tin tìm hiểu qua trao đổi với một vài cán bộ làm công tác định
giá Bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng thương mại.
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng: Đề tài tập trung nghiên cứu ba đối tượng đó là: Công tác định giá
tài sản bảo đảm là bất động sản. Cụ thể đó là:
+ Qui trình định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại NHTM
+ Công tác tổ chức định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại NHTM
+ Phương pháp định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại NHTM
Phạm vi nghiên cứu của luận văn là tại Vietinbank - Chi nhánh Nam Thăng
Long. Người viết đi sâu nghiên cứu về qui trình định giá, công tác tổ chức và
phương pháp định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại Vietinbank - Chi nhánh
Nam Thăng Long trong giai đoạn 2013 - 2015. Từ thưc trạng công tác định giá tại
Vietinbank - Chi nhánh Nam Thăng Long, người viết đưa ra những giải pháp để
hoàn thiện định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại Vietinbank - Chi nhánh Nam
Thăng Long.
6. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu; kết luận; phụ lục; danh mục chữ viết tắt; danh mục bảng
biểu; danh mục các hình, sơ đồ, biểu đồ; tài liệu tham khảo; luận văn được chia
thành 3 chương.
Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá tài sản bảo đảm là BĐS trong hoạt động
cho vay của NHTM
Chương 2: Thưc trạng định giá tài sản bảo đảm là BĐS trong hoạt động cho
vay tại VietinBank - Chi nhánh Nam Thăng Long
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện định giá tài sản bảo đảm là BĐS trong hoạt động
cho vay tại VietinBank - Chi nhánh Nam Thăng Long.


5
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT

ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI
1.1. Khái quát hoạt động cho vay của NHTM

1.1.1. Khái niệm, đặc điểm
1.1.1.1. Khái niệm:
Hoạt động cho vay là hoạt động kinh doanh chủ yếu của NHTM để tại ra lợi
nhuận. Đây là hoạt động đem lại khoản thu nhập rất lớn cho ngân hàng.
Hoạt động cho vay của NHTM được định nghĩa: “Cho vay là một hình thức
cấp tín dụng, theo đó NHTM giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào
mục đích và thời hạn nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và
lãi”.

1.1.1.2. Đặc điểm:
Hoạt động cho vay của NHTM nói một cách chung nhất thì bao gồm các đặc

điểm cơ bản:
Thứ nhất, về chủ thể bao giờ cũng có hai bên tham gia: Bên cho vay (NHTM)
- là người có tài sản chưa dùng đến, muốn cho người khác sử dụng để thỏa mãn một
số lợi ích của mình và Bên vay - là người đang cần sử dụng tài sản đó để thỏa mãn
nhu cầu của mình (về kinh doanh hoặc vốn).
Thứ hai, hình thức pháp lý của việc cho vay được thể hiện dưới dạng hợp
đồng tín dụng tài sản.
Thứ ba, sư kiện cho vay phát sinh bởi hai hành vi căn bản là hành vi ứng trước
và hành vi hoàn trả một số tiền (hay tài sản) nhất định là các vật cùng loại.
Thứ tư, việc cho vay bao giờ cũng dưa trên sư tín nhiệm giữa người cho vay
đối với người đi vay về khả năng hoàn trả tiền vay.
Bên cạnh những đặc điểm cơ bản trên thì trong khái niệm cho vay của NHTM
còn thể hiện những dấu hiệu mang tính chất đặc thù như là:
Một là, việc cho vay của các NHTM là hoạt động nghề nghiệp kinh doanh

mang tính chức năng. Đây là quy định mang tính chất đặc thù, mang tính chất nghề
nghiệp kinh doanh được pháp luật quy định cho nó những quyền năng cụ thế.
Hai là, hoạt động cho vay của NHTM không chỉ là một nghề kinh doanh mà
hơn nữa còn là một nghề nghiệp kinh doanh có điều kiện. Điều này thể hiện ở chô
hoạt động cho vay chuyên nghiệp của NHTM phải thỏa mãn một số điều kiện nhất


6
định như phải có vốn pháp định, phải được Ngân hàng Nhà nước cấp giấy phép hoạt
động ngân hàng trước khi tiến hành việc đăn kí kinh doanh theo luật định.
Ba là, ngoài việc tuân thủ quy định chung của pháp luật về hợp đồng, hoạt
động cho vay của tổ chức tín dụng còn chịu sư điều chỉnh, chi phối của các đạo luật
về ngân hàng, thậm chí kể các các tập quán thương mại về ngân hàng. Đặc điểm
này, bị chi phối bởi tính chất đặc thù trong nghề nghiệp kinh doanh của các tổ chức
tín dụng như tính rủi ro cao và sư ảnh hưởng mang tính chất dây chuyền đối với
nhiều lợi ích khác trong xã hội.
1.1.2. Các hình thức cho vay
Hoạt động cho vay được phân thành nhiều loại khác nhau tùy theo yêu cầu của
khách hàng và mục tiêu quản lý của Ngân hàng. Hiện nay các ngân hàng thương
mại thường phân loại theo những tiêu trí như sau: Căn cứ vào thời gian cho vay, căn
cứ vào tính chất luân chuyển vốn vay, căn cứ vào mục đích sử dụng vốn, căn cứ vào
biện pháp bảo đảm tiền vay, căn cứ vào phương thức hoàn trả. Tại đề tài này chúng
ta tập trung vào cho vay căn cứ vào biện pháp bảo đảm, được chia là hai loại như
sau:
Cho vay có bảo đảm bằng tài sản
Để thưc hiện được nguyên tắc hoàn trả khi cho vay các ngân hàng thường áp
dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay. Đảm bảo tiền vay là việc bằng cơ sở pháp lý
tạo thêm cho ngân hàng một nguồn thu thứ hai độc lập với nguồn thu từ tài sản cho
vay. Các biện pháp đảm bảo tiền vay thông thường là thế chấp, bảo lãnh, cầm cố…
Cho vay có bảo đảm bằng tài sản là loại cho vay mà hình thức bảo đảm là tài

sản.
Khi cho vay bảo đảm bằng tài sản song song với hợp đồng vay tiền ngân hàng
và khách hàng ký thêm hợp đồng bảo đảm bằng tài sản. Nội dung cốt lõi của hợp
đồng bảo đảm bằng tài sản là nếu khách hàng không trả được nợ, ngân hàng sẽ phát
mại tài sản của khách hàng hoặc của người thứ ba để lấy tiền trả nợ ngân hàng. Phổ
biến các khoản cho vay của các ngân hàng thương mại hiện nay là cho vay đảm bảo
bằng tài sản. Tài sản đảm bảo có thể là tài sản của người vay (thế chấp) cũng có khi
của người thứ 3 (thế chấp bằng tài sản của người thứ ba)
Cho vay không có bảo đảm bằng tài sản


7
Cho vay không có đảm bảo bằng tài sản là loại cho vay mà biện pháp bảo đảm
không bằng tài sản.
Khi cho vay không có bảo đảm bằng tài sản, biện pháp bảo đảm có thể là bảo
lãnh của ngân hàng khác, cho vay tín chấp…Loại cho vay không có đảm bảo bằng
tài sản chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng dư nợ cho vay của các ngân hàng thương mại.
Phổ biến nhất của loại cho vay không đảm bảo bằng tài sản là cho vay tín chấp. Các
ngân hàng thương mại thường lưa chọn những khách hàng có tín nhiệm, những
khách hàng là người có thu nhập cao, có địa vị xã hội để cho vay tín chấp. Cho vay
tín chấp thường là cho vay tiêu dùng. Nhiều ngân hàng cho vay tín chấp là vì các
mục tiêu xã hội, những dư án cho vay như vậy thường là những dư án cho vay theo
chỉ định của Chính phủ.
1.1.3. Quy trình cho vay
Quy trình cho vay là bảng tổng hợp mô tả các công việc của ngân hàng từ khi
tiếp nhận hồ sơ vay vốn của khách hàng đến khi quyết định cho vay, giải ngân, thu
nợ và thanh lý hợp đồng. Việc xác lập một quy trình cho vay và không ngừng hoàn
thiện nó đặc biệt quan trọng đối với một ngân hàng thương mại. Về mặt hiệu quả,
một quy trình hợp lý sẽ giúp ngân hàng nâng cao được chất lượng tín dụng và làm
giảm thiểu rủi ro. Về mặt quản lý, quy trình cho vay vừa có tác dụng làm cơ sở cho

việc phân định quyền, trách nhiệm cho các bộ phận trong hoạt động cho vay vừa
làm cơ sở để thiết lập các hồ sơ, thủ tục vay vốn. Thông thường hiện nay quy trình
cho vay của các ngân hàng thương mại đều có các bước cơ bản sau:
Bước 1: Khai thác khách hàng
Muốn có được khách hàng, các ngân hàng cần phải thưc hiện bước khai thác
khách hàng. Khai thác khách hàng phải căn cứ vào chiến lược khách hàng và khách
hàng mục tiêu để tập trung khai thác. Có nhiều biện pháp để khai thác khách hàng,
cách thường thấy là tuyên truyền, tiếp thị, khuyến mại,…
Bước 2: Lập hồ sơ vay vốn
Bước này do cán bộ tín dụng thưc hiện ngay khi tiếp xúc với khách hàng. Cán
bộ tín dụng cần phải thu thập chính xác thông tin năng lưc pháp lý, năng lưc hành vi
nhân sư của khách hàng; đánh giá khách quan tính khả thi của dư án, mục đích sử
dụng vốn vay và khả năng hoàn trả gốc, lãi của khách hàng,…. Đây là một khâu rất


8
quan trọng trong quy trình vì có nhiều rủi ro tiềm ẩn, thường thấy nhất là rủi ro phát
sinh từ quá trình đánh giá chủ quan từ phía cán bộ tín dụng hoặc rủi ro đạo đức.
Bước 3: Phân tích tín dụng
Phân tích tín dụng là đánh giá khả năng hiện tại và tương lai của khách hàng
trong việc sử dụng vốn vay và hoàn trả nợ vay. Trong bước này, ngân hàng cần
phòng ngừa tất cả những tình huống có thể xảy ra dẫn đến rủi ro cho ngân hàng; dư
đoán khả năng khắc phục những rủi ro đó, dư kiến những biện pháp giảm thiểu rủi
ro và hạn chế tối đa tổn thất.
Bước 4: Ra quyết định tín dụng
Sau khi đã có những đánh giá chung nhất về phẩm chất, năng lưc tài chính của
khách hàng, tính khả thi dư án, khả năng sinh lời và thu hồi nợ, ngân hàng sẽ đưa ra
quyết định đồng ý hoặc từ chối cho vay đối với một hồ sơ vay của khách hàng. Để
ra quyết định chính xác đồng nghĩa với việc ngân hàng cần thưc hiện đầy đủ các
bước trên để tránh mắc phải những sai lầm cơ bản là đồng ý cho vay đối với khách

hàng không tốt và từ chối cho vay với khách hàng tốt. Cả hai sai lầm này đều gây ra
những thiệt hại lớn cho ngân hàng, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh tín dụng,
mất uy tín trên thị trường cho vay. Vì vậy, ngân hàng cần đánh giá chính xác nhất
mọi thông tin của khách hàng, chủ động trong việc tiếp cận và ra quyết định lý kết
hợp đồng tín dụng.
Bước 5: Giải ngân
Sau khi hoàn thành hồ sơ cho vay, ký kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế
chấp, cầm cố,… ngân hàng sẽ tiến hành giải ngân theo nhiều hình thức cho khách
hàng căn cứ trên hạn mức tín dụng đã ký kết trong hợp đồng.
Giải ngân phải gắn liền sư vận động của tiền tệ với sư vận động của tài sản,
hàng hóa, dịch vụ có liên quan nhằm đánh giá đúng mục đích sử dụng vốn vay của
khách hàng và đảm bảo khả năng trả nợ nhưng đồng thời cũng phải tạo sư thuận lợi,
tránh gây phiền hà cho công việc sản xuất kinh doanh của khách hàng.
Bước 6: Giám sát tín dụng
Cán bộ tín dụng thường xuyên kiểm tra việc sử dụng vốn vay thưc tế, hiện
trạng tài sản bảo đảm, năng lưc tài chính của khách hàng, phải luôn chắc chắn là
khách hàng có khả năng trả nợ.
Bước 7: Thanh lý hợp đồng tín dụng


9
Thanh lý hợp đồng tín dụng được thưc hiện khi quá trình vay đã kết thúc. Hợp
đồng chỉ được thanh lý khi khách hàng đã thưc hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với
ngân hàng.
1.1.4. Chỉ tiêu đánh giá hoạt động cho vay của NHTM

a) Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ (%)
(Dư nợ năm nay - Dư nợ năm trước)
×100%
Dư nợ năm trước

- Chỉ tiêu này dùng để so sánh sư tăng trưởng dư nợ tín dụng qua các năm để

Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ (%) =

đánh giá khả năng cho vay, tìm kiếm khách hàng và đánh giá tình hình thưc hiện kế
hoạch tín dụng của ngân hàng.
- Chỉ tiêu càng cao thì mức độ hoạt động của NH càng ổn định và có hiệu
quả, ngược lại NH đang gặp khó khăn, nhất là trong việc tìm kiếm khách hàng và
thể hiện việc thưc hiện kế hoạch tín dụng chưa hiệu quả.

b) Tỷ lệ nợ nhóm 2, Tỷ lệ nợ xấu (%)
Dư nợ nhóm 2
×100%
Tổng dư nợ
Dư nợ xấu
Tỷ lệ nợ xấu (%)
=
×100%
Tổng dư nợ
- Chỉ tiêu này cho thấy tình hình nợ quá hạn tại ngân hàng, đồng thời phản
Tỷ lệ nợ nhóm 2 (%) =

ánh khả năng quản lý tín dụng của ngân hàng trong khâu cho vay, đôn đốc thu hồi
nợ của ngân hàng đối với các khoản vay.Đây là chỉ tiêu được dùng để đánh giá
chất lượng tín dụng cũng như rủi ro tín dụng tại ngân hàng.

c) Tỷ lệ nợ có tài sản bảo đảm và dự phòng rủi ro tín dụng
Nợ có đảm bảo bằng tài sản
× 100%
Tổng dư nợ

- Chỉ tiêu này cho thấy tình hình đảm bảo bằng tài sản của dư nợ. Tài sản

Tỷ lệ nợ có tài sản bảo đảm (%) =

bảo đảm không phải là nhân tố quan trọng nhất thể hiện chất lượng tín dụng, tuy
nhiên việc bổ sung tài sản bảo đảm tăng trách nhiệm của doanh nghiệp đối với
khoản vay và giảm bớt rủi ro cho chính khoản vay này. Đồng thời cùng với tỷ lệ
nợ quá hạn, chỉ tiêu này liên quan trưc tiếp đến việc trích lập dư phòng rủi ro tín
dụng, ảnh hưởng đến lợi nhuận và hiệu quả hoạt động trưc tiếp của Chi nhánh.

d) Hiệu quả hoạt động tín dụng của Ngân hàng
Lợi nhuận từ hoạt động tín dụng = Thu từ HĐTD - Chi phí từ HĐTD


10
Đây là chỉ tiêu tổng hợp thể hiện lợi nhuận mà chi nhánh thu được sau khi
lấy tổng thu nhập trừ đi tổng chi phí hoạt động, cho thấy cái nhìn tổng quan nhất
tình hình kinh doanh của Chi nhánh trong cả năm.
1.2. Bất động sản trong đảm bảo tiền vay của NHTM
1.2.1. Khái niệm BĐS, BĐS cho bảo đảm tiền vay
Theo Điều 107 Bộ Luật Dân sư năm 2015 của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ
Nghĩa Việt Nam quy định BĐS là các tài sản không di, dời được bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dưng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dưng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Hiện nay, khái niệm tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản chưa được quy
định cụ thể trong các văn bản luật tại nhiều quốc gia. Theo quan điểm của người
nghiên cứu, BĐS trong bảo đảm tiền vay là những tài sản bao gồm đất và tài sản

gắn liền với đất thưc hiện chức năng đảm bảo khả năng thanh toán cho hoạt động
tín dụng trong trường hợp người vay mất khả năng thanh toán.
1.2.2.

Đặc điểm BĐS trong thế chấp đảm bảo tiền vay

BĐS có 5 đặc điểm là tính cố định về vị trí, tính bền vững, tính khác biệt, tính
ảnh hưởng lẫn nhau, tính khan hiếm.
Tùy vào mục đích sử dụng mà BĐS có những đặc điểm riêng biệt. Đối với
BĐS thế chấp ngoài những đặc điểm chung của một BĐS nó còn có những đặc
điểm riêng biệt như sau:
- BĐS thế chấp phải thuộc loại được phép giao dịch, không có tranh chấp;
- BĐS phải có khả năng thanh khoản, dễ chuyển nhượng được, để bảo đảm
trong trường hợp phải xử lý thì Ngân hàng có thể xử lý để thu hồi nợ vay.
- BĐS thế chấp có thể sẽ hình thành trong tương lai…
Trong các loại tài sản, BĐS là tài sản thường được khách hàng và ngân hàng
lưa chọn để bảo đảm cho khoản tín dụng tại ngân hàng không chỉ bởi, thủ tục nhận
thế chấp BĐS nhanh gọn, đơn giản cho khách hàng và ngân hàng mà còn bởi các tài
sản này đều có thị trường chuyên dụng để mua bán, giao dịch, việc phát mại các tài


11
sản này ngày càng thuận lợi hơn. Mặt khác, tâm lý muốn sở hữu tài sản là BĐS có
thể coi là nét đặc trưng của người dân Việt Nam, nên việc phát mại tài sản khi
khách hàng không có khả năng trả nợ trở nên dễ dàng.
Bên cạnh đó, việc cho vay có tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM cũng có
những điều kiện nhất định như: BĐS thế chấp phải có giấy tờ pháp lý đầy đủ (Giấy
chứng nhận QSDĐ hoặc Hợp đồng mua bán …); BĐS thế chấp không có tranh
chấp; BĐS thế chấp nằm ở những vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, sinh sống, dễ
dàng phát mại … Khách hàng sẽ được giải ngân vốn vay khi hoàn thiện các thủ tục

nhận thế chấp BĐS như: Ký kết hợp đồng thế chấp – công chứng hợp đồng – đăng
ký giao dịch bảo đảm.
1.3. Định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM
1.3.1. Khái niệm và sự cần thiết định giá tài sản bảo đảm là
BĐS tại các NHTM

1.3.1.1.
Khái niệm:
Trước khi tìm hiểu khái niệm về định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các
NHTM, ta cần hiểu thế nào là định giá BĐS.
Theo ông Greg MC Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản
Australia: “Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm
có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của việc định giá giá trị của BĐS đó. Do
đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định
giá BĐS thu nhập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu
định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Theo giáo sư Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế
và giám đốc công ty định giá tài sản Singapore: “Định giá giá trị BĐS là một nghệ
thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở
một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân
tố kinh tế tiềm trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vưc đầu tư thay thế”
Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản
cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những
điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
Theo qui định tại Luật Kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản là hoạt
động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.


12
Việc định giá bất động sản phải dưa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị

trí, quy mô, thưc trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá.
Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thưc và tuân thủ pháp
luật.
Như vậy, nội dung của định giá bất động sản bao gồm:
+ Định giá BĐS là việc ước tính giá của bất động sản cụ thể
+ Tại một thời điểm nhất định
+ Tại một thị trường nhất định
+ Cho mục đích xác định
+ Theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, qui mô, thưc trạng BĐS
+ Theo những phương pháp, tiêu chuẩn nhất nhất định
Như vậy, hoạt động định giá BĐS là việc “ước tính” giá cả của bất động sản.
Kết quả của hoạt động định giá là đưa ra mức giá của bất động sản. Tuy nhiên, mức
giá (do các tổ chức định giá đưa ra) này không phải là giá cả thị trường (giá cả thưc
sư giao dịch trên thị trường của bất động sản). Mức giá do các tổ chức định giá xác
định có thể bằng với giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn. Mức độ chính
xác của mức giá ước tính phụ thuộc vào trình độ của người định giá, uy tín của các
tổ chức (doanh nghiệp) cung cấp dịch vụ định giá BĐS và các điều kiện kinh tế xã
hội khác.
Định giá BĐS được sử dụng trong nhiều hoạt động của đời sống xã hội như:
Định giá cho mục đích mua bán, chuyển nhượng; định giá BĐS làm cơ sở cho việc
bồi thường; định giá BĐS phục vụ việc thế chấp vay vốn; định giá BĐS cho mục
đích thanh lý tài sản … Với môi mục đích khác nhau, việc định giá BĐS được thưc
hiện theo những cách riêng và theo những quan điểm riêng của người định giá song
vẫn phải đảm bảo những nội dung chính của định giá BĐS như đã nêu ở trên.
Đối với hoạt động cho vay của NHTM, việc định giá tài sản bảo đảm là BĐS
cũng là việc “ ước tính” giá cả của bất động sản. Kết quả của hoạt động định giá là
đưa ra mức giá của BĐS phục vụ việc thế chấp vay vốn tại NHTM. Mức giá do cán
bộ định giá xác định có thể cao hơn, bằng hoặc thấp hơn giá thị trường và phải tuân
theo những quy định, chính sách về việc nhận TSBĐ là BĐS của NHTM trong môi
giai đoạn nhất định.

1.3.1.2. Sự cần thiết định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM
Thế chấp bằng BĐS là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quan đến đất
đai-một tài sản có giá trị lớn do Nhà nước thống nhất quản lý. Bất động sản là loại
hàng hóa đặc biệt, rất nhạy cảm với biến động của nền kinh tế. Đối với hoạt động


13
của NHTM, việc định giá BĐS thế chấp là nhu cầu cấp bách, nó là căn cứ quan
trọng để Ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay. Đối với khách hàng vay vốn,
BĐS mang thế chấp Ngân hàng có thể là cả gia tài của họ, đối với Ngân hàng BĐS
là bảo đảm cho khoản tiền họ mang cho vay và là một biện pháp để bù đắp nếu xảy
ra rủi ro khách hàng vay không thể trả được nợ. Như vây, BĐS thế chấp quan trọng
đối với cả Ngân hàng và khách hàng, nếu như đối với khách hàng BĐS thế chấp là
cả gia tài có giá trị rất lớn và họ mong muốn được định giá cao để vay được nhiều
vốn hơn thì đối với ngân hàng đó lại là biện pháp đảm bảo an toàn nên cần định giá
sao cho an toàn nhất cho mình. Vì vậy mà định giá BĐS thế chấp có vai trò rất quan
trọng đối với cả Ngân hàng và khách hàng. Nhận thức được tầm quan trọng của
việc định giá bất động sản thế chấp, các ngân hàng đều có những quy định, quy
trình định giá riêng của mình. Tuy nhiên, tùy thuộc vào “khẩu vị rủi ro” và quan
điểm của môi nhà lãnh đạo Ngân hàng mà công tác định giá BĐS thế chấp được chú
trọng khác nhau.
1.3.2.

Nguyên tắc và yêu cầu định giá tài sản bảo đảm là

BĐS tại các NHTM
Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử
dụng, sư khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Bản chất của định giá bất
động sản là sư phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài
sản cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi

tiến hành định giá. Tùy theo mục đích định giá khác nhau mà những đặc điểm và
yêu cầu định giá cũng khác nhau. Đối với tài sản bảo đảm là BĐS, định giá phục vụ
công tác thế chấp cho vay, lượng vốn vay phụ thuộc vào giá trị tài sản thế chấp; tài
sản thế chấp phải dễ dàng phát mại khi cần xử lý thu hồi nợ; chính bởi vậy định giá
BĐS thế chấp có những đặc điểm và tuân theo những nguyên tắc nhất định.
Những nguyên tắc cơ bản là kim chỉ nam cho việc định giá tài sản bảo đảm là
BĐS, bao gồm:
1.3.2.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy BĐS đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho
thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong


14
tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên
tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá bất động sản.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất trong định giá BĐS thế
chấp được phản ánh ở 4 mặt sau đây:
- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sư lưa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc
cho một người cụ thể). Đây là một điều quan trọng khi nhận thế chấp BĐS bởi nó sẽ
ảnh hưởng tới giá trị của BĐS. Ngân hàng luôn ưu tiên nhận những BĐS nằm ở
những vị trí thuận lợi cho kinh doanh, sinh sống, những BĐS này vừa có giá trị lớn
nên lượng vốn giải ngân cho khách hàng lớn, lại vừa dễ dàng bán khi cần xử lý.
- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và
bảo hộ. BĐS thế chấp phải có yếu tố pháp lý đầy đủ như giấy chứng nhận, hợp đồng
mua bán … và không có sư tranh chấp.

- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của
thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất. BĐS đem lại thu nhập ròng cao thì giá trị
của nó cũng cao. Khi định giá BĐS thế chấp ngân hàng cần tính đến cả yếu tố thu
nhập của BĐS đó.
- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
1.3.2.2. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tư về giá
trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sư chậm trễ
trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất
động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
1.3.2.3. Nguyên tắc đóng góp
Khi định giá tài sản bảo đảm là BĐS, cán bộ định giá cần quan tâm đến
nguyên tắc đóng góp. Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành
bất động sản tuỳ thuộc vào sư đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động


15
sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất
động sản mà nó tham gia hợp thành. Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị
của một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá
trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thưc, vì thu nhập thưc có thể được vốn hoá
thành giá trị.
Trong thưc tế, nhiều khách hàng vay vốn thế chấp BĐS chính là địa điểm kinh
doanh của mình để vay vốn, đó cũng thường là những BĐS nằm ở vị trí đẹp, thuận
lợi cho kinh doanh buôn bán. Yếu tố này cũng góp phần làm tăng gia trị cho BĐS
thế chấp. Do đó, khi thẩm định giá BĐS thế chấp, cán bộ định giá cần ghi nhớ

nguyên tắc này.
1.3.2.4. Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể
không bao giờ giữ nguyên vì các lưc lượng tư nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật,
xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi
môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động
sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động
sản... Sư thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc
vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá
trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm
phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận
dụng kết hợp với nguyên tắc “dư báo”.
1.3.2.5. Nguyên tắc dự báo
Giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dư tính khả năng sinh lợi
trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dư kiến thị phần
của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dư tính trước trong
yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn
dưa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dư kiến nhận được từ quyền sử dụng BĐS
của người mua.
Mức giá cán bộ định giá đưa ra tại thời điểm định giá có thể phù hợp với thưc
tế song mức giá đó mang tính thời điểm, nó có thể thay đổi bất cứ lúc nào. Nhưng
với BĐS thế chấp thì giá trị lô đất phải được xác định sao cho có tính ổn định trong
thời gian thế chấp. Do đó cán bộ định giá cần phải phát hiện và đánh giá các yếu tố


16
tác động đến BĐS, dư báo được những biến động về thị trường, giá cả … để đảm
bảo khi giá cả BĐS biến động hạn chế được rủi ro cho Ngân hàng.
1.3.3. Qui trình định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các
NHTM

Nhiệm vụ chung của việc định giá là thưc hiện ước lượng giá trị thị trường của
BĐS. Để thưc hiện được nhiệm vụ đó, người định giá cần thưc hiện một qui trình
định giá từ thưc hiện nghiên cứu thị trường và phân tích số liệu, đến áp dụng các kỹ
thuật định giá (phương pháp định giá) và kết hợp các kết quả của các hoạt động này
vào ước lượng giá trị BĐS mục tiêu.
Qui trình tín dụng chuẩn tại các NHTM bao gồm các bước: i/ Lập hồ sơ vay
vốn ii/ Phân tích tín dụng iii/ Ra quyết định tín dụng iv/ Giải ngân v/ Giám sát tín
dụng vi/ Thanh lý Hợp đồng tín dụng. Định giá tài sản thế chấp nói chung là một
khâu của qui trình trên, thuộc bước 2: Phân tích tín dụng. Căn cứ vào giá trị BĐS
thế chấp định giá, ngân hàng sẽ đưa ra quyết định tín dụng. Lượng vốn giải ngân sẽ
phụ thuộc vào giá trị tài sản bảo đảm.
Là một khâu của qui trình tín dụng nhưng định giá đóng vai trò quan trọng
trong việc đưa ra quyết định tín dụng và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng. Nhận thấy
sư cần thiết của định giá tài sản bảo đảm là BĐS, các NHTM hiện nay đều xây dưng
một quy trình định giá BĐS áp dụng thống nhất trong hệ thống của mình.

Tiếp nhận, kiểm tra hồ
sơ và lên kế hoạch định
giá

Bộ phận QHKH
phối hợp với bộ
phận định giá

Khảo sát hiện trường,
thu thập và phân tích
thông tin BĐS

Bộ phận QHKH
phối hợp với bộ

phận định giá
Bộ phận định giá

Định giá BĐS thế chấp
Sơ đồ 1: Quy trình định giá BĐS thế
chấp.


17
Các bước cụ thể như sau:
1.3.3.1. Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và lên kế hoạch định giá.
Trong bước này cán bộ định giá cần thu thập và hướng dẫn bên bảo đảm cung
cấp các tài liệu, chứng từ liên quan đến BĐS thế chấp. Kiểm tra bản chính hồ sơ
BĐS, đảm bảo tính minh bạch và hợp lệ của các hồ sơ đó.
Lên kế hoạch, báo cáo cấp trên để khảo sát thưc tế; liên hệ với các bên liên
quan để hẹn ngày đến khảo sát thưc tế BĐS thế chấp.
1.3.3.2. Khảo sát hiện trường, thu thập và phân tích thông tin BĐS
Khảo sát hiện trường
Cán bộ định giá phải trưc tiếp khảo sát hiện trường phải khảo sát và thu thập
số liệu về: Vị trí thưc tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính,
các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản. Chi tiết bên ngoài và bên trong bất
động sản. Đối với công trình xây dưng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa
khảo sát thưc địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dưng công trình.
Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, cán bộ
định giá cần chụp ảnh bất động sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng
khác nhau.
Thu thập và phân tích thông tin.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, cán bộ định giá
phải thu thập các thông tin sau: Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi
suất, thu nhập của bất động sản so sánh. Các thông tin về yếu tố cung - cầu. Các

thông tin về tính pháp lý của bất động sản. Với bất động sản cần thu thập thêm các
thông tin về những điều kiện tư nhiên, kinh tế, xã hội và mội trường tác động đến
giá trị BĐS cần định giá. Để thưc hiện định giá, cán bộ định giá phải dưa trên những
thông tin thu thập từ các nguồn khác nhau. Cán bộ định giá phải nêu rõ nguồn thông
tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của
thông tin. Trên cơ sở những thông tin về BĐS thu thập được, cán bộ định giá tiến
hành phân tích những thông tin thu thập được.
1.3.3.3. Định giá BĐS thế chấp
Cán bộ định giá lưa chọn phương pháp định giá phù hợp để áp dụng. Lập biên
bản định giá. Trên cơ sở sáp dụng các phương pháp định giá trong bước này người
định giá cần thưc hiện hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị BĐS cần định giá.
Trong áp dụng phương pháp so sánh thường sử dụng so sánh nhiều BĐS
tương tư BĐS cần định giá để tính toán ra chỉ số giá so sánh của các BĐS khác
nhau. Các chỉ số giá so sánh này có thể được thể hiện ở dạng giá của toàn bộ BĐS,


18
giá theo đơn vị mét vuông (m2) đất sử dụng, mét vuông (m2) đất xây dưng, lô đất …
Cán bộ định giá cần sử dụng các kỹ thuật hòa hợp các chỉ số giá trị của các BĐS so
sánh để rút ra giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách sử dụng phương pháp tính trọng
số hoặc tính mức bình quân của các chỉ số giá so sánh.
Trong trường hợp sử dụng nhiều hơn một phương pháp để định giá, môi
phương pháp sẽ có một chỉ số giá khác nhau, do đó cần thưc hiện hòa hợp chỉ số giá
của các phương pháp khác nhau thành một chỉ số giá của BĐS mục tiêu. Để làm
việc này chúng ta cũng cần áp dụng các kỹ thuật hòa hợp chỉ số giá để rúa ra giá
BĐS mục tiêu.
Cán bộ định giá có thế sử dụng nhiều phương pháp định giá cho nhiệm vụ
định giá BĐS cụ thể, nhưng trong đó có một phương pháp chính và các phương
pháp khác chỉ mang tính tham khảo thì cần chỉ rõ phương pháp nào được sử dụng là
chính, phương pháp nào mang tính tham khảo. Khi so sánh chỉ số giá trị rút ra từ

môi phương pháp cần giải thích được sư khác biệt trong chỉ số giá khi áp dụng các
phương pháp định giá khác nhau.
1.3.4. Phương pháp định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại
các NHTM
Có năm phương pháp định giá BĐS cơ bản đó là: Phương pháp so sánh,
phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư ( thu nhập), phương pháp thặng dư,
phương pháp lợi nhuận. Hiện nay ở các NHTM, cán bộ định giá chủ yếu sử dụng ba
phương pháp chính để định giá tài sản bảo đảm là BĐS đó là: Phương pháp so sánh,
phương pháp chi phí và phương pháp đầu tư.
1.3.4.1. Phương pháp so sánh
Là phương pháp so sánh trưc tiếp BĐS mục tiêu với BĐS tương tư đã được
bán trên thị trường nhằm định ra giá trị của nó từ các giao dịch trên thị trường hay
phương pháp so sánh là phương pháp dưa vào các thông tin trên thị trường để định
ra giá BĐS mục tiêu.
Phương pháp so sánh được sử dụng nhiều trong công tác định giá BĐS thế
chấp tại NHTM bởi ưu điểm của nó dễ dàng tìm kiếm được các thông tin về BĐS
để so sánh. Phương pháp này thích hợp sử dụng trong việc định giá tài sản bảo đảm
là nhà và đất ở. Hiện nay, đến 85% các định giá BĐS thế chấp tại các NHTM là sử
dụng phương pháp so sánh.