Lý thuyết và bài tập định giá tài sản

ÔN TẬP MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Chương 1: Khái niệm cơ bản và nguyên tắc thẩm định giá
1.
2.
3.
4.

Khái niệm về tài sản, đặc trưng của tài sản, phân tích.
Khái niệm về giá trị tài sản, phân tích
Khái niệm thẩm định giá, phân tích đặc trưng
Khái niệm giá trị thị trường, giải thích khái niệm. Cho ví dụ, phân tích
Các tình huống bị coi là ép buộc? Yêu cầu đối với việc phân tích các
giao dịch và thương vụ so sánh?
5. Khái niệm giá trị phi thị trường? Một số khái niệm thường dùng?
6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản (nêu yếu tố, phân tích tác động
của nó đến giá trị tài sản, cho ví dụ phân tích).
7. Các nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc): Nêu nguyên tắc (nội dung, cơ
sở, tuân thủ nguyên tắc chi phối như thế nào đến hoạt động của thẩm
định viên? Ví dụ)
Chương 2: Phương pháp định giá bất động sản
1. Khái niệm bất động sản, đặc điểm chủ yếu (6 đặc điểm: nêu, phân tích
tác động của đặc điểm đến giá trị bất động sản, ví dụ, chú ý khi định
giá?)
2. Khái niệm thị trường bất động sản, đặc điểm chủ yếu (5 đặc điểm, nêu,
phân tích, ví dụ)
3. Các phương pháp định giá bất động sản:
- Phương pháp so sánh trực tiếp
- Phương pháp thu nhập (đầu tư)
- Phương pháp chi phí
- Phương pháp thặng dư

- Phương pháp lợi nhuận
Nêu khái niệm, các bước thực hiện, nêu công thức nếu có (giải thích
công thức), ưu nhược điểm của phương pháp?
4. Các dạng bài tập của từng phương pháp:
Giáo trình định giá tài sản mới
- Phương pháp so sánh trực tiếp (ví dụ trang 81 đến 87)
- Phương pháp thu nhập (đầu tư) (ví dụ trang 100 đến 103)
- Phương pháp chi phí (ví dụ trang 121 đến 123)
- Phương pháp thặng dư (ví dụ trang 126)
Bài tập : Các bài cô cho làm thêm và chữa trong quá trình học.
Chương 3: Phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp
1. Khái niệm doanh nghiệp, nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp


2. Các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp
3. Sự khác nhau giữa tài sản doanh nghiệp và tài sản thông thường (bất
động sản?) Phân tích?
4. Các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp:
- Phương pháp giá trị tài sản thuần
- Phương pháp hiện tại hóa các nguồn tài chính tương lai (phương
pháp định giá chứng khoán, phương pháp hiện tại hóa dòng tiền
thuần)
- Phương pháp Goodwill
- Phương pháp Per
Các phương pháp trên trình bày nội dung phương pháp, cơ sở lý
luận, phương pháp xác định (công thức nếu có, giải thích công
thức), ưu nhược điểm và điều kiện áp dụng.
Bỏ phần bài tập chương 3.
Các phương pháp định giá BĐS:
1.

2.
3.
4.

phương pháp so sánh trực tiếp
phương pháp thu nhập
phương pháp chi phí
phương pháp thặng dư
pp ss trực tiếp

Nguyê - Giá trị tài sản mục tiêu
n tắc
được coi là hoàn toàn có
thể ngang bằng với giá
trị của những tài sản
tương đương có thể so
sánh được.
*Định giá BĐS mục tiêu
dựa trên các bằng chứng
thị trường của các BĐS
so sánh (đề bài cho) (lập
bảng, ± %)*

pp thu nhập (pp đầu tư)

pp chi phí

- về lý thuyết giá thị
trường hiện hành của 1
BĐS ngang bằng với giá

trị hiện tại của tất cả các
khoản thu nhập tương lai
có thể nhận được từ BĐS.

- giá trị của BĐS mục ti
tương đương với chi ph
1 BĐS giống như vậy v
đây là vật thay thế. Ngta
không trả giá cho 1 BĐ
phí mua đất và xây dựn
trình có lợi ích tương tự

*2 phương pháp ước tính
giá trị BĐS mục tiêu:
+ vốn hóa trực tiếp (thu
nhập đều)

*Định giá BĐS mục tiê
cách ước tính chi phí hợ
ra BĐS đó.*

+ chiết khấu dòng tiền
(thu nhập không đều)*
Ưu
điểm

- ít gặp khó khăn về mặt
kĩ thuật (không có công

- về lý thuyết, đây là

phương pháp có cơ sở lý

- được sử dụng khi khôn
các bằng chứng thị trườ


thức hoặc mô hình cố
định mà chỉ dựa vào sự
hiện diện của các giao
dịch thị trường để cung
cấp các dấu hiệu về giá
trị)
- là pp thể hiện sự đánh
giá của thị trường – là
bằng chứng rõ ràng đã
được thừa nhận trên thực
tế về giá trị của BĐS =>
có cơ sở vững chắc để
khách hàng và cơ quan
fáp lý công nhận

luận chặt chẽ nhất, vì nó
tiếp cận 1 cách trực tiếp
những lợi ích mà BĐS
mang lại cho nhà đầu tư.

thích hợp để so sánh (đá
các BĐS hiếm khi thay
sở hữu và thiếu cơ sở dự
lợi ích tương lai)

- nói chung đây là phương
pháp đơn giản (ngoại trừ
kĩ thuật ckhấu dòng tiền)

- thích hợp khi định giá
dùng cho các giao dịch
đích riêng biệt. (phụ thu
chuyên môn và kinh ng
của TĐV

- có thể đạt được độ chính
xác cao khi có chứng cứ
về các thương vụ có thể so
sánh được, khi các khoản
thu nhập có thể dự báo
trước với độ tin cậy cao.

- là cơ sở của các pp
khác
Nhược - phải có giao dịch về
điểm
các BĐS tương tự ở
trong cùng khu vực thì
mới có thể sử dụng để so
sánh được. nếu có ít
BĐS so sánh đáp ứng đc
yc trên thì kq có độ
chính xác kém.
- các thông tin chứng cứ

thường mang tính lịch
sử, nếu thị trường biển
động, các thông tin
nhanh chóng trở nên lạc
hậu => kq định giá kém
chính xác.
- đòi hỏi thẩm định viên
fải có nhiều kinh nghiệm
và kiến thức thị trường
thì mới có thế tiến hành

- khi phân tích các thương
vụ cần điều chỉnh nhiều
mặt: tuổi thọ, chất lượng,
thời hạn cho thuê, thay
đổivề tiền thuê trong
tương lai…
- trong nhiều trường hợp
có thể thiếu cơ sở dự báo
cho các khoản thu nhập
trong tương lai.

- cũng fải dựa vào dữ li
trường, nếu thị trường b
động, các thông tin nha
chóng trở nên lạc hậu =
định giá kém chính xác

- chi phí nói chung là kh
bằng với giá trị và khôn

giá trị.

- việc ước tình 1 số kho
giá có thể trở nên rất ch
và khó thực hiện.

- kq định giá có độ nhạy
lớn trước mỗi sự thay đổi
- để áp dụng thì đòi hỏi
của tham số tính toán
fải có nhiều kinh nghiệm
(chịu ảnh hưởng nhiều của
đặc biệt fải thành thạo v
yếu tố chủ quan)
thuật xây dựng.

- pp này ít đc áp dụng tr
trường hợp quan trọng.


định giá 1 cách thích
hợp.
Đk áp
dụng

- chất lượng thông tin fù
hợp đầy đủ đáng tin cậy
và ktra được.
- thị trường ổn định
- trường hợp áp dụng:

+ các BĐS có tình đồng
nhất (căn hộ, chung cư,
các dãy nhà xây dựng
cùng 1 kiểu, …)
+ các mảnh đất trống

- phù hợp khi định giá
BĐS có khả năng mang lại
các khoản thu nhập ổn
định và có thể dự báo
trước 1 cách hợp lý.

- thích hợp khi định giá
BĐS có mục đích sử dụ
riêng biệt: trường học, b
viện, nhà thờ…đặc biệt
những công trình công c
rất ít chứng cứ thị trườn
sánh.

- thường áp dụng để tư
vấn cho các quyết định lựa
chọn p/án đầu tư.
- định giá để xác định m
thường khi xây dựng cá
đồng bảo hiểm và các d
thường khác.

- pp thông dụng của ng`
gia đấu thầu hay ktra đấ

- áp dụng trong trường h
ngta tin tưởng chi phí là
chính và là những khoả
tiêu cần thiết, thích hợp
ra giá trị của BĐS.

- dùng bổ sung hoặc ktr
các pp khác.

BÀI TẬP MÔN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
Bài 1: Phương pháp thặng dư
Công ty ABC đang lên kế hoạch đấu giá một lô đất rộng 20.000m 2. Nếu
đấu giá thành công công ty dự định xây các ngôi nhà độc lập để bán. Tỷ lệ đất
được phép xây dựng là 60%. Diện tích đất và diện tích nhà tương ứng là
120m2 và 240m2.


Yêu cầu: Ước tính giá trị mảnh đất và tư vấn cho công ty biết rằng:
- Thời gian xây dựng và thời gian bán BĐS là 1 năm
- Giá bán ước tính mỗi ngôi nhà là 6.000 triệu đồng
- Các chi phí bán nhà: + Chi phí quảng cáo, môi giới 250 triệu đồng
+ Chi phí pháp lý: 780 triệu đồng
+ Thuế chuyển quyền sử dụng BĐS: 1700 triệu đồng
- Các chi phí phát triển BĐS: phí khảo sát thiết kế: 405 triệu đồng; Chi phí
đầu tư hạ tầng kỹ thuật 0,2 triệu đồng/m 2; phí phá dỡ, bồi thường 375 triệu
đồng; chi phí quản lý dự án 280 triệu đồng; chi phí xây dựng nhà 4 triệu
đồng/m2.
- Các khoản chi phí trên được tài trợ bằng tiền vay, lãi suất 10%/năm; Trong
đó chi phí xây dựng nhà được tài trợ làm 2 lần, mỗi lần bằng ½ các chi phí

cần thiết, lần 1 cách lần 2 là 6 tháng. Công ty yêu cầu một khoản lợi nhuận là
300 triệu đồng/ nhà; tỷ suất lợi nhuận yêu cầu là 15% trên tổng vốn đầu tư
vào đất. (ĐA: 362453,8 triệu)
Bài 2: Phương pháp đầu tư
Một nhà đầu tư đang xem xét mua lại một thửa đất trồng lúa rộng 1 ha
dựa trên tài liệu sau:
STT
1
2
3

Chỉ tiêu
Tổng sản lượng
Giá bán bình quân
Chi phí sản xuất
đơn vị

ĐVT
kg
đ/kg
đ/kg

Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
70.000
73.000
75.000
11.000
11.500
12.000
5.500

6.000
7.000

- Vào cuối năm thứ 10, nhà đầu tư dự tính có thể bán BĐS với giá 1.000 triệu
đồng.
- Theo kinh nghiệm mua bán tại địa phương cho thấy các chi phí giao dịch
thường khoảng 3,5% giá trị giao dịch.
- Nhà đầu tư chấp nhận một lại suất mọi rủi ro là 10%.


- Yêu cầu: Tư vấn cho nhà đầu tư mức giá có thể chấp nhận được đối với
BĐS trên (giá chưa có chi phí giao dịch) (ĐA: 1814,74)
Bài 3: Phương pháp thặng dư
Có tài liệu về một mảnh đất trống như sau:
- Diện tích: 3 ha (30.000m2)
- Giá chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn chỉnh việc đâu tư hạ tầng kỹ
thuật đối với những lô đất có qui mô 100m 2 là 7 triệu đồng/m2, 150m2 là 6,5
triệu đồng/m2, 2500m2 là 6 triệu đồng/m2.
- Tỷ lề đất được phép xây dựng là: 50% diện tích của mảnh đất. Nhà đầu tư
dự tính chia đất thành 150 lô để bán.
- Các chi phí phát triển BĐS
+ Chi phí khảo sát, thiết kế: 340 triệu đồng
+ Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 0,35 triệu đồng / m2
+ Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ: 120 triệu đồng
+ Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước, máy phát điện dự phòng:
575 triệu đồng.
+ Thuế thu nhập: 1.030 triệu đồng
+ Lãi dự kiến: 3.700 triệu đồng
+ Chi phí bán: 650 triệu đồng
Nhà đầu tư mua mảnh đất với giá bao nhiêu nếu:

1. Dự án hoàn dưới 1 năm?
2. Giả định:
- Tiền thu về bán đất thu được sau 5 năm đầu tư.
- Chi phí khảo sát thiết kế và chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chi phí phá
dỡ nhà xưởng cũ phải bỏ ra ngay trong năm thứ nhất.
- Chi phí bán phải bỏ ra trong năm thứ 2, máy phát điện dự phòng bỏ ra trong
năm thứ 3.


- Thuế thu nhập phải nộp khi nhà đầu tư thu đủ tiền thu về bán đất.
- Nhà đầu tư phải chấp nhận lãi suất mọi rủi ro là 10%.
Bài 4: phương pháp đầu tư
Ông A đang xem xét để mua một BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thu nhập
về tiền cho thuê là 87.500 USD. Chi phí quản lý thường xuyên khoảng
2,5%/năm thu nhập hàng năm. Chi phí sửa chữa nâng cấp tòa BĐS là 17.000
USD. Các chi phí giao dịch ban đầu người mua bỏ ra để hoàn tất việc mua
bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 3% giá trị giao dịch. Những giao
dịch ngay tại địa phương cho thấy các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất
mọi rủi ro là 8%.
Yêu cầu: Anh (chị) hãy tư vấn cho ông A về mức giá có thể chấp nhận
đối với BĐS.
Bài 5: Một nhà đầu tư xem xét mua lại một 1 thửa đất trồng lúa diện tích 1 ha,
dựa trên các thông tin sau:n,
1, Tình hình sản xuất trong ba năm gần đây:
STT
1
2
3
4

Chỉ tiêu
Tổng sản lượng
Giá bán bình quân
Chi phí sản xuất
bình quân
Tổng thuế thu nhập

ĐVT
kg
đ/kg
đ/kg

Năm 2006
90.000
5.000
2.000

Năm 2007
95.000
5.500
2.400

Năm 2008
97.000
5.000
2.500

Đồng

2.500.000

2.800.000

30.000.000

2, Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ ra để hoàn tất việc mua
bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 3,5% giá trị giao dịch.
3, Những giao dịch mua bán mảnh đất trồng cây hàng năm tại địa phương này
cho thấy, nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất rủi ro là 10%.
Yêu cầu: Hãy tư vấn cho nhà đầu tư về mức giá đấu thầu với giả thiết rằng
cuối năm thứ 12 có thể bán mảnh đất với giá 1.500 triệu đồng?
Bài 6: Phương pháp thặng dư


Công ty ABC đang lên kế hoạch đấu giá một lô đất rộng 10.000m 2. Lô đất
được qui hoạch để xây dựng nhà ở với tỷ lệ được phép xây dựng 60%. Nếu
đấu giá thành công doanh nghiệp dự định xây dựng các căn hộ độc lập để bán
vơi diện tích đất và diện tích xây dựng mỗi căn tương ứng là 150m2 và 300m2.
Yêu cầu: Tư vấn cho công ty về mức giá bỏ thầu, biết rằng:
- Thời gian xây dựng và bán nhà dự tính là một năm.
- Giá bán ước tính mỗi căn nhà là 8.500 triệu đồng.
- Chi phí bán nhà gồm:

+ Chi phí pháp lý 320 triệu đồng
+ Chi phí quảng cáo môi giới 70 triệu đồng
+ Thuế chuyển quyền sử dụng BĐS 450 triệu đồng

- Chi phí phát triển BĐS gồm:
+ Chi phí khảo sát thiết kế: 260 triệu
+ Chi phí giám sát thi công 120 triệu

+ Chi phí hạ tầng kỹ thuật 0,25 triệu đồng/m2
+ Chi phí nhân công 190 triệu đồng
+ Chi phí nguyên nhiên vật liệu 550 triệu đồng
+ Chi phí xây dựng nhà 7 triệu đồng/ m2.
Các chi phí trên được tài trợ bằng tiền vay với lãi suất 10% trong đó chi
phí xây dựng nhà được tài trợ thành 2 lần, mỗi lần bằng ½ chi phí cần thiết,
mỗi lần cách nhau 6 tháng.
- Chi phí cho việc mua đất ước tính bằng 2% giá đất
- Lợi nhuận doanh nghiệp đòi hỏi với mỗi căn hộ là 300 triệu đồng.
- Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu là 20% trên số vốn đầu tư của việc mua và giữ lô
đất.
Bài 7: Phương pháp so sánh
Ước tình giá trị thị trường của biệt thự A với các thông tin sau:
- Biệt thự A với diện tích là 500 m2, hợp pháp về các quyền đối với BĐS.


- Biệt thự B có diện tích và vị trí tương tự A nhưng có thêm phần sân vườn trị
giá 1.250 triệu đồng vừa được bán với điều kiện trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách
nhau một năm. Trong đó trả ngay lần đầu là 3.500 triệu đồng, đợt hai là 2.650
triệu đồng, đợt ba là 1.460 triệu đồng, đợt bốn là 1.430 triệu đồng, đợt cuối là
1.263 triệu đồng.
- Biệt thự C có diện tích tương tự, nằm trên cùng một mặt đường với biệt thự
A, nhưng trang trí nội thất kém hơn 100 triệu đồng, chưa có giấy tờ hợp lệ về
quyền sử dụng đất, nhưng thuộc loại đất không có tranh chấp được bán với
giá 7.400 triệu đồng.
- Biệt thự D ở vị trí bên cạnh có đặc điểm vật chất giống như biệt thự A vừa
được bán với giá phát mãi là 4.500 triệu đồng.
- Căn hộ E năm ở trên một chung cư gần đó, diện tích 400m 2 vừa bán với giá
1.500 triệu đồng.
- Theo qui định hiện hành:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho diện tích đất
không có tranh chấp.
+ Giá đất do nhà nước qui định tại con đường này là 2 triệu đồng/m2.
+ Hạn mức sử dụng đất theo qui định của chính quyền địa phương là
150 m

2

+ Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho nhà nước khi cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước qui định đối với
diện tích đất trong hạn mức và 100% với diện tích đất vượt hạn mức.
+ Lãi suất tiền gửi ngân hàng có kỳ hạn 1 năm là 6%/năm; 2 năm là
7%/ năm; 3 năm là 8%/năm; 4 năm là 9%/năm.
- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị BĐS coi như tương đồng.

Bài 8: phương pháp chi phí
Trụ sở làm việc của cơ quan Nhà nước đang xuống cấp với tốc độ nhanh.
Yêu cầu xác định giá trị của trụ sở này để lập báo cáo tài chính dựa trên các
thông tin sau:


1, Tài liệu về trụ sở làm việc
- Diện tích đất là 790m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất.
- Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng là
450m2.
- Hao mòn kết cấu chính: Móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44%.
2. Các thông tin liên quan:
- Một lô đất trống bên cạnh diện tích 850m 2 không có giấy tờ hợp lệ về quyền
sử dụng đất, không có tranh chấp vừa được bán với giá 6870 triệu đồng.
- Theo qui định hiện hành: đối với đất không có tranh chấp, khi cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền thu về sử dụng
đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước qui định đối với diện tích trong hạn
mức, 100% đối với diện tích vượt hạn mức.
- Giá đất qui định của Nhà nước ở cùng vị trí là 4 triệu đồng/m2.
- Hạn mức đất ở theo qui định là 350m2.
- Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: Móng 8%, tường
18%, Sàn 16%, mái 14%.
- Đơn giá xây dựng mới đối với nhà ở có kết cấu tương tự là 4,5 triệu đồng/m2
- Chi phí khắc phục lạc hậu của hệ thống điều hòa không khí là 100 triệu
đồng.