dự án đầu tư xây dựng công trình tòa nhà văn phòng cho thuê victory

BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH
Tên dự án: dự án đầu tư xây dựng công trình tòa nhà văn phòng cho thuê victory.
Căn cứ Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003
Căn cứ Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự
án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 của Chính
phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009
của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
Căn cứ Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về quản lý
chi phí đầu tư xây dựng công trình;
Căn cứ Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/02/2009 của Chính phủ về quản lý
chất lượng công trình xây dựng; Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/4/2008 của Chính
phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/02/2009
của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng;
Căn cứ Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26 tháng 5 năm 2010 của Bộ trưởng Bộ
Xây dựng về hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
Căn cứ (pháp lý khác có liên quan);
TÓM TẮT DỰ ÁN
Thông tin cơ bản về dự án đầu tư
Tên dự án: Tòa nhà văn phòng cho thuê VICTORY
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần đầu tư, thương mại và xây dựng 199
Loại hình dự án: Văn phòng cho thuê
Địa điểm xây dựng: 391 Ngô Gia Tự, Long Biên, Hà Nội
Thời gian xây dựng: 2 năm.
Hình thức đầu tư: Dự án đầu tư xây dựng mới
Quy mô, công suất của dự án: Diện tích sàn xây dựng (không kể diện tích tầng hầm
và tầng mái) 14213 m2.
Sản phẩm của dự án: Cho thuê văn phòng, cho thuê tầng hầm.
Tổng mức đầu tư (chưa thuế): 204.110.976 (nghìn đồng)
Nguồn vốn đầu tư: dự án sử dụng vốn tự có của chủ đầu tư và vốn vay tín dụng
thương mại.
- Vốn tự có của chủ đầu tư: 40% lãi suất 19%.

- Vốn vay tín dụng thương mại: 60% lãi suất 16%.
NỘI DUNG THẨM ĐỊNH
PHẦN I: XEM XÉT CÁC YẾU TỐ ĐẢM BẢO TÍNH HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN:
I. SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ
 Xuất xứ hình thành dự án
- Thực hiện định hướng phát triển kinh tế và quy hoạch không gian thủ đô Hà Nội
đến năm 2020 tạo bộ mặt mới cho thành phố sau giai đoạn khủng hoảng từ năm 2008.
- Phù hợp với tiềm năng phát triển của khu vực nằm ở phía Tây Bắc của trung tâm
thành phố Hà Nội.
- Giúp một cải thiện bộ mặt đô thị cho khu vực quận Long Biên, nhằm tăng nguồn
cung cho dịch vụ văn phòng trên đại bàn và thành phố. Đây là địa điểm văn phòng hấp
1


dẫn đầu tư và đáp ứng nhu cầu tổ chức các cuộc hội thảo của quận, thành phố và các đơn
vị khác.
 Các căn cứ pháp lí hình thành dự án:
- Để lập được dự án đầu tư XDCT tòa nhà văn phòng cho thuê VICTORY, chủ đầu tư
đã viện dẫn đầy đủ các căn cứ pháp lý để lâp dự án đầu tư nhằm đảm bảo tính pháp lý
cho dự án.
- Tuy nhiên, đơn vị thẩm định xem xét thấy: Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày
06/09/2006 v/v quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở. Đã hết hiệu lực. Đơn
vị thẩm định đề nghị được thay thế bằng Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 v/v
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Nhà ở, cho phù hợp tại thời điểm hình thành
dự án.
 Các điều kiện tự nhiên, tài nguyên, kinh tế xã hội liên quan đến dự án.
- Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị, văn hóa, khoa học giáo dục, kinh tế và giao
dịch quốc tế của cả nước. Đồng thời Hà Nội là nơi đặt các trụ sở của các cơ quan trung
ương Đảng và nhà nước, các tổ chức chính trị, xã hội các cơ quan đại diện ngoại giao, tổ
chức quốc tế là nơi diễn ra các hoạt động đối nội, đối ngoại quan trọng nhất đất nước.

Nên Hà Nội có vị trí và vị thế thuận tiện cho việc xây dựng các trung tâm kinh tế, văn
hóa, chính trị, xã hội nằm ở phía Tây Bắc của vùng đồng bằng châu thổ Sông Hồng.
- Khí hậu khu vực nghiên cứu có chung chế độ khí hậu của thành phố Hà Nội một
năm có 4 mùa xuân, hạ, thu, đông.
- Kinh tế Hà Nội tăng mạnh trong những năm vừa qua. Đặc biệt là vốn đầu tư nước
ngoài, để đáp ứng điều kiện cơ sở vật chất cho các doanh nghiệp nước ngoài vào đầu tư
văn phòng là điều kiện không thể thiếu. dự án góp phần vào quỹ văn phòng cho thuê
đang còn thiếu hụt của thành phố.
 Các chính sách kinh tế xã hội, các quy hoạch, định hướng chiến lược phát triển.
- Từ các chính sách và định hướng phát triển của Hà Nội cho thấy, việc hoàn thành
dự án là cần thiết nhằm góp phần hoàn thành các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội thủ đô
trong tương lai, phù hợp với các chính sách kinh tế xã hội của thủ đô. Dự án đưa vào hoạt
động hứa hẹn mang lại nhiều hiệu quả kinh tế xã hội cho thủ đô nói riêng và đất nước nói
chung.
 Phân tích thị trường:
- Thị trường về văn phòng cho thuê trong suốt năm qua cũng liên tục suốt. Kể từ khi
gia nhập WTO tới nay số lượng các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam vô cùng lớn,
luôn ở mức cung ít cầu nhiều. Cùng với sự phát triển kinh tế, yêu cầu văn phòng, hội nghị
cho thuê trong các năm gần đây liên tục tăng mạnh. Đặc biệt từ năm 2004-2007 thị
trường văn phòng luôn sôi động, Tuy nhiên từ đó đến nay khủng hoảng rơi vào tình trạng
khủng hoảng kinh tế làm cho thị trường trở lên ảm đạm hơn.
- Bất chấp khủng hoảng toàn cầu sự ổn định của FDI và ODA là một nhân tố tích
cực, có thể đẩy mạnh nhu cầu về diện tích văn phòng cho thuê.
→ Thời điểm dự án đi vào hoạt động là hoàn toàn thuận lợi.
II. CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO CỦA DỰ ÁN:
 Xác định nhu cầu các yếu tố đầu vào:
- Đây là dự án có sản phẩm chính là văn phòng cho thuê nên các yếu tố đầu vào bao
gồm:
+ Nhu cầu về điện
+ Nhu cầu về điện thoại, thông tin liên lạc

2


+ Nhu cầu về nước
 Giải pháp đảm bảo các yếu tố đầu vào:
- Nguồn cung cấp điện: được lấy từ Trạm biến áp công trình và nguồn 02 máy phát
điện dự phòng diezen. Trạm biến áp của công trình xem thiết kế của điện lực, từ tủ hạ thế
TBA dẫn điện bằng cáp ngầm 0,4KV chôn trực tiếp trong đất về tủ điện toàn nhà đặt
trong phòng kĩ thuật dưới tầng hầm 1Tòa nhà văn phòng VICTORY.
- Nguồn nước: được trích từ mạng cấp nước sinh hoạt trên đường Nguyễn Văn Cừ bằng
ống thép mạ kẽm Ø80. Máy bơm thứ cấp 25 KW được đặt dưới phòng máy bơm đưa
nước lên bể nước mái sử dụng nước bằng trục đứng ống thép loại kẽm Ø40. Xây 1 bể
chứa có dung tích 56m3 ở dưới đất, 5 téc nước = 25 m3 trên mái.
- Nguồn cung cấp thông tin liên lạc: các thiết bị cấu thành hệ thống có thể bao gồm
Tổng đài với khối điều khiển (CPU) và hệ thống chuyển mạch tự động (Switching), hệ
thống truyền dẫn: kết nối từ tổng đài tới nhánh, hệ thống này có thể dùng dây (Calbe)
hoặc không dây (Wireless), thiết bị đầu cuối là thiết bị sử dụng tùy theo mục đích: điện
thoại, fax, modem, máy tính hoặc các thiết bị khác.
III. QUY MÔ, CÔNG SUẤT, CÔNG NGHỆ.
3.1: Quy mô dự án
- Tổng diện tích chiếm đất của dự án là : 1.672,8 m2
- Diện tích xây dựng : 814 m2
- Diện tích đường giao thông và cây xanh : 1.109,6 m2
- Tổng diện tích sàn ( 17 tầng, 2 tầng hầm và 1 tầng kỹ thuật) : 14.213 m2
- Diện tích sàn nổi sử dụng : 8.880 m2
- Mật độ xây dựng : 48,7 %
- Cấp độ công trìn3h : Cấp II
- Loại công trình : Loại I
- Hệ số sử dụng đất : 8,5 lần
3.2 : Công suất dự án.

Đơn vị thuyết minh đã trình bày đầy đủ công suất tối đa của dự án và kế hoạch về
công suất dự án từng năm cụ thể.
Nội dung và quy mô sản phẩm như sau :
STT
1

Sản phẩm
Cho thuê văn phòng

Đơn vị
m2

2

Cho thuê tầng hầm

m2

Khối lượng
8.880
2.000

Phần diện tích sàn còn lại dành cho quản lý và hành chính khác.
Các hạng mục đầu tư:
+ Toàn bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án gồm đường bãi, cảnh quan, hệ thống
cấp thoát nước, cấp điện, chiếu sáng, các công trình phụ trợ.
+ Tầng hầm chung 2 tầng chiếm toàn bộ diện tích lô đất làm chức năng bãi đỗ xe và
hạ tầng kỹ thuật.

3

Bảng 2.1: Các hạng mục chức năng của tòa nhà.
Tầng
Tầng hầm 1
Tầng hầm 2
Tầng 1
Tầng 2
Tầng 3
Tầng 4 đến
16
Tầng kỹ
thuật
Tầng 17
Tầng mái

Chức năng
Dùng làm nơi để ô tô, xe máy, xe đạp cùng
hệ thống các công trình phụ trợ
Dùng làm nơi để ô tô, xe máy, xe đạp cùng
hệ thống các công trình phụ trợ
Khối tầng nổi
Bố trí các không gian công cộng và là khu
giao dịch của tòa nhà
Bố trí các không gian công cộng và là khu
giao dịch của tòa nhà
Bố trí các không gian công cộng và là khu
giao dịch của tòa nhà
Khối văn phòng cho thuê

Diện tích

Chiều cao

814 m2

3,0 m

814 m2

3,6 m

814 m2

6,1 m

814 m2

3,25 m

814 m2

3,25 m

814 m2

3,25 m
3,25 m

Dung cho dịch vụ công cộng

Căng tin phục vụ ăn uống và giải trí

814 m2

4,2 m
4,33 m

Công suất hay diện tích cho thuê cụ thể từng năm:
Bảng: Dự trù mức khai thác công suất từng năm
STT
1
2
3
4
5

Nội dung
Dự trù mức khai thác công
suất
Diện tích cho thuê văn phòng
Dự trù diện tích cho thuê
văn phòng
Diện tích cho thuê tâng hầm
Dự trù diện tích cho thuê
tầng hầm

Đơn vị
%

Năm 1

75

Năm vận hành
Năm 3Năm 2
15
85

100

Năm
16-20
95

m²

888.000 888.000 888.000 888.000

m²

666.000 754.800 888.000 843.600

m²

2.000

2.000

2.000

2.000

m²

1.500

1.700

2.000

1.900

IV. THỜI GIAN, TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN:
Phần thời gian, tiến độ thực hiện DA được thuyết minh tại chương 6, mục 6.5. Gồm
03 phần:
- Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:
+ Xác định hiện trạng chỉ giới, khảo sát địa chất, thủy văn phục vụ cho công tác lập
quy hoạch và dự án.
+ Lập hồ sơ và xin cấp giấy chứng nhận đầu tư.
+ Thỏa thuận chuyên ngành và lập thiết kế cơ sở.
+ Thẩm định thiết kế cơ sở, dự án đầu tư và hoàn chỉnh hồ sơ dự án đầu tư xây dựng.
4


Dự kiến bắt đầu và kết thúc trong quý I năm 2012.
- Giai đoạn thực hiện dự án:
+ Triển khai thiết kế bản vẽ thi công.
+ Tổ chức thẩm định hồ sơ kỹ thuật thi công, dự toán, tổng dự toán công trình.
+ Lập hồ sơ mời thầu, tổ cức đấu thầu và lựa chọn nhà thầu.
Dự kiến bắt đầu và kết thúc trong quý II, III năm 2012.
+ Đàm phán hợp đồng và thực hiện hợp đồng xây dựng.

Dự kiến thực hiện xây dựng từ quý IV năm 2012 cho đến hết quý IV năm 2013
- Giai đoạn kết thúc dự án
Bàn giao thanh quyết toán, vận hành thử trong quý I, II năm 2014
→ Thuyết minh được thể hiện khá rõ về nội dung và cách thể hiện tiến độ thực hiện
DA. Nhưng trong nội dung giữa các bảng 9.4: Tiến độ thực hiện dự án xây dựng công
trình và các bảng 9.5; 9.6 về: Kế hoạch phân bổ vốn. Không thống nhất dẫn đến việc đưa
sai giá trị của các khoản mục chi phí. Trong bảng 9.4 không có kế hoạch tiến độ cho nhu
cầu về vốn lưu động nhưng ở các bảng 9.5; 9.6 lại có kế hoạch phân bổ
→ Đề nghị đơn vị tư vấn cần bổ sung thêm cho bảng 9.4.

5


→ Kết quả đơn vị tư vấn:

1


STT

Nội dung thực hiện

Thời gian thực hiện
Q1/2012

I
1

CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ
Lập quy hoạch tổng mặt bằng và các

phương án kỹ thuật

2

Lập dự án đầu tư xây dựng công trình

3
II
1

Thẩm tra hiệu quả đầu tư dự án
THỰC HIỆN ĐẦU TƯ DỰ ÁN
Khảo sát thiết kế BVTC

2

Thiết kế, dự toán

3
5

Thẩm tra thiết kế, dự toán
Tổ chức đấu thầu và lựa chọn nhà thầu
thi công xây dựng
Bảo hiểm xây dựng và lắp đặt

6

Xây lắp các hạng mục công trình

7

Giám sát thi công
Tổ chức đấu thầu và lựa chọn nhà thầu
mua sắm thiết bị
Mua sắm và lắp đặt thiết bị
Giám sát lắp đặt thiết bị
Kiểm tra sự phù hợp chất lượng công
trình
KẾT THÚC XÂY DỰNG ĐƯA DỰ
ÁN VÀO VẬN HÀNH
Kiểm toán
Thẩm tra, phê duyệt quyết toán
Nghiệm thu bàn giao đưa công trình
vào sử dụng

4

8
9
10
11
III
1
2
3

Q2/2012

Q3/201

2

Q4/2012

Q1/2013

Q2/2013

Q3/2013

Q4/2013

22.417.35
3
339.623

22.417.35
3
339.623

22.417.35
3
339.623

22.417.35
3
339.623

Q1/2014

75.000
384.055
57.143
790.000
2.534.20
7
209.229
98.636
298.898
9.963.268
150.944

70.840
12.471.866 12.471.866
66.101
66.101

8.314.577
44.067
528.302

283.058
186.047
250.000

1


4
IV

Nhu cầu vốn lưu động
QUẢN LÝ DỰ ÁN
TỔNG CỘNG

222.076
222.076
681.131 3.603.426

222.076
222.076
222.076
222.076
222.076
222.076
828.839 10.336.287 22.979.052 23.049.892 35.517.018 35.517.018

2

881.423
222.076
10.709.551


STT Nội dung thực hiện

Thời gian thực hiện
Q1/2012

I

2

CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ
Lập quy hoạch tổng mặt bằng và các
phương án kỹ thuật
Lập dự án đầu tư xây dựng công trình

3

Thẩm tra hiệu quả đầu tư dự án

II
1

THỰC HIỆN ĐẦU TƯ DỰ ÁN
Khảo sát, thiết kế BVTC

2

Thiết kế, dự toán

3
5

Thẩm tra thiết kế, dự toán
Tổ chức đấu thầu và lựa chọn nhà
thầu thi công xây dựng
Bảo hiểm xây dựng và lắp dặt

6

Xây lắp các hạng mục công trình

7

Giám sát thi công
Tổ chức đấu thầu và lựa chọn nhà
thầu mua sắm thiết bị

1

4

8
9

Mua sắm và lắp đặt thiết bị

10

Giám sát lắp đặt thiết bị
Kiểm tra sự phù hợp chất lượng công
trình
KẾT THÚC XÂY DỰNG ĐƯA DỰ
ÁN VÀO VẬN HÀNH
Kiểm toán
Thẩm tra, phê duyệt quyết toán
Nghiệm thu bàn giao đưa công trình
vào sử dụng

Nhu cầu vốn lưu động

11
III
1
2
3
4

Q2/2012

Q3/201
2

Q4/2012

Q1/2013

10.959.595

24.659.088

166.038

373.585

Q2/2013

Q3/2013

Q4/2013

Q1/2014

82.500
422.461
62.857
869.000
2.481.85
4
230.152
108.500
328.788
24.659.08
8
373.585

24.659.08
8
373.585

24.659.088
373.585

77.924
13.475.83
8
72.711

13.475.838

8.983.892

72.711

48.474

290.566

290.566

324.520
211.961
275.000
881.423

1


IV

QUẢN LÝ DỰ ÁN
TỔNG CỘNG

222.076
222.076 222.076
727.037 3.635.787 889.516

2

222.076
11.347.709

222.076
25.254.749

222.076
222.076
25.332.673 38.803.298

222.076
39.093.864

222.076
11.237.912


→ Kết quả của đơn vị thẩm định

1


STT

Nội dung thực hiện

Thời gian thực hiện
Q1/2012

I

1

CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ
Lập quy hoạch tổng mặt bằng và các
phương án kỹ thuật

2

Lập dự án đầu tư xây dựng công trình

3
II
1

Thẩm tra hiệu quả đầu tư dự án
THỰC HIỆN ĐẦU TƯ DỰ ÁN
Khảo sát thiết kế BVTC

2

Thiết kế, dự toán

3
5

Thẩm tra thiết kế, dự toán
Tổ chức đấu thầu và lựa chọn nhà thầu
thi công xây dựng
Bảo hiểm xây dựng và lắp đặt

6

Xây lắp các hạng mục công trình

7

Giám sát thi công
Tổ chức đấu thầu và lựa chọn nhà thầu
mua sắm thiết bị
Mua sắm và lắp đặt thiết bị
Giám sát lắp đặt thiết bị
Kiểm tra sự phù hợp chất lượng công
trình
KẾT THÚC XÂY DỰNG ĐƯA DỰ
ÁN VÀO VẬN HÀNH
Kiểm toán
Thẩm tra, phê duyệt quyết toán
Nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào
sử dụng

4

8
9
10
11
III
1
2
3

Q2/2012

Q3/201
2

Q4/2012

Q1/2013

Q2/2013

Q3/2013

Q4/2013

22.417.35
3
339.623

22.417.35
3
339.623

22.417.35
3
339.623

22.417.35
3

339.623

Q1/2014

75.000
384.055
57.143
790.000
2.256.23
1
209.229
98.636
298.898
9.963.268
150.944

70.840
12.471.866 12.471.866
66.101
66.101

8.314.577
44.067
528.302

295.018
192.692
250.000

2

4
IV

STT

Nhu cầu vốn lưu động
QUẢN LÝ DỰ ÁN
TỔNG CỘNG

222.076
222.076
681.131 3.325.450

Nội dung thực hiện

Thời gian thực hiện
Q1/201
2

I

3
II
1

CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ
Lập quy hoạch tổng mặt bằng và
các phương án kỹ thuật

Lập dự án đầu tư xây dựng công
trình
Thẩm tra hiệu quả đầu tư dự án
THỰC HIỆN ĐẦU TƯ DỰ ÁN
Khảo sát, thiết kế BVTC

2

Thiết kế, dự toán

3
5

Thẩm tra thiết kế, dự toán
Tổ chức đấu thầu và lựa chọn nhà
thầu thi công xây dựng
Bảo hiểm xây dựng và lắp đặt

6

Xây lắp các hạng mục công trình

7

Giám sát thi công
Tổ chức đấu thầu và lựa chọn nhà
thầu mua sắm thiết bị

1
2

4

8
9

Mua sắm và lắp đặt thiết bị

10

Giám sát lắp đặt thiết bị
Kiểm tra sự phù hợp chất lượng
công trình

11

222.076
222.076
222.076
222.076
222.076
222.076
828.839 10.336.288 22.979.052 23.049.892 35.517.019 35.517.019

881.423
222.076
10.728.155

Q2/2012

Q3/201
2

Q4/2012

Q1/2013

Q2/2013

Q3/2013

Q4/2013

10.959.59
5
166.038

24.659.08
8
373.585

24.659.08
8
373.585

24.659.08
8
373.585

24.659.08

8
373.585

13.475.83
8
72.711

13.475.83
8
72.711

Q1/2014

82.500
422.461
62.857
869.000
2.481.85
4
230.152
108.500
328.788

77.924

290.566

3

8.983.892

48.474
290.566


III
1
2
3
4
IV

KẾT THÚC XÂY DỰNG ĐƯA
DỰ ÁN VÀO VẬN HÀNH
Kiểm toán
Thẩm tra, phê duyệt quyết toán
Nghiệm thu bàn giao đưa công
trình vào sử dụng
Nhu cầu vốn lưu động
QUẢN LÝ DỰ ÁN

222.076

222.076

222.076

222.076

TỔNG CỘNG

727.037 3.635.787

889.516

11.347.709

324.520
211.961
275.000

4

222.076
222.076
25.254.74
25.332.673
9

222.076
38.803.29
8

222.076
39.093.86
4

881.423
222.076
11.237.912

V. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, TỔNG MỨC ĐẦU TƯ, HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ
HỘI CỦA DỰ ÁN.
Đơn vị tư vấn đã nêu đầy đủ các căn cứ pháp lý phù hợp để xác định tổng mức đầu
tư.
Đã xác định đầy đủ các khoản mục chi phí của tổng mức đầu tư gồm 7 thành phần
chi phí: chi phí xây dựng của dự án, chi phí thiết bị của dự án, chi phí bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác của dự
án, chi phí dự phòng.
→ Chưa đề cập các phương pháp lập TMĐT (Có 4 phương pháp):
1. Xác định theo thiết kế cơ sở của dự án;
2. Phương pháp tính theo diện tích hoặc công suất sản xuất, năng lực phục vụ của
công trình và giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư xây dựng công trình;
3. Phương pháp xác định theo số lượng của dự án có các công trình xây dựng, có
chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện;
4. Phương pháp kết hợp;
5.1. Tổng mức đầu tư
5.1.1. Chi phí xây dựng.
Hiện nay dùng Quyết định số 725/QĐ-BXD ngày 09/08/2012 của Bộ Xây dựng
Công bố Tập Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp , để tra suất
vốn đầu tư.
Tính toán chi phí xây dựng. Khi tính toán có thể sử dụng kết hợp 2 phương pháp:
+ Phương pháp 1: tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng và đơn giá xây dựng
tổng hợp tra theo quyết định số 725/QĐ-BXD ngày 09/08/2012 của Bộ Xây dựng
+ Phương pháp xác định theo công trình tương tự.
→ Tuy nhiên: khi thuyết minh tính toán chi phí xây dựng cần nêu rõ theo từng
phương pháp xác định chi phí xây dựng thì có những hạng mục công trình nào đã được
áp dụng.
5.1.2. Chi phí thiết bị.
Đơn vị tư vấn đã nêu đúng và đủ căn cứ xác định chi phí thiết bị.

Trình bày cụ thể cách tính toán chi phí thiết bị
Nhưng trong bảng tổng hợp chi phí thiết bị (bảng 9.2) đơn vị tư vấn đã xác định sai
mục B chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ:
STT
B
I
II
III

Loại thiết bị

Đơn
vị

Khối
lượng

Đơn giá

Chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ
Hệ thống đổ
HT
2
1,200
rác
Hệ tống điều
HT
2
20,000
hòa trung tâm

Hệ thống điện
HT
1
15,000
nhẹ
1

Chi phí
chưa
thuế
57,400

Thuế
VAT

Chi phí
có thuế

5,740

63,140

2,400

240

2,640

40,000

4,000

44,000

15,000

1,500

16,500


2


→ Kết quả tính toán của đơn vị thẩm định:
STT
B
I
II
III

Loại thiết bị

Đơn
vị

Khối
lượng

Đơn giá

Chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ
Hệ thống đổ
HT
1
1,200
rác
Hệ tống điều
HT
1
20,000
hòa trung tâm
Hệ thống điện
HT
1
15,000
nhẹ

Chi phí
chưa
thuế
36,200

Thuế
VAT

Chi phí
có thuế

3,620

39,820

1,200

120

1,320

20,000

2,000

22,000

15,000

1,500

16,500

5.1.3. Chi phí quản lí dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác.
Các chi phí quản lý dự án (G QLDA), chi phí tư vấn đầu tư xây dựng công trình (G TV) và
chi phí khác (GK) được lập bằng cách lập dự toán hoặc tính theo định mức tỉ lệ phần trăm.
Đơn vị tư vấn đã xác định đủ và đúng phương pháp tính các thành phần chi phí trong
chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn và chi phí khác. Tuy nhiên, trong tính toán có một số
sai sót sẽ được trình bày cụ thể ở bên dưới.
Các căn cứ xác định:
+ Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 25/6/2010 của Bộ xây dựng về hướng dẫn lập
và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.

+ Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2012 của Bộ Xây dựng về việc công bố
Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
+ Thông tư số 19/2011/TT-BTC ban hành ngày 14/2/2011 về việc hướng dẫn quyết
toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước.
→ Nên bổ sung thêm.
+ Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm… theo quy định.
Đơn vị tư vấn đã xác định đủ và đúng phương pháp tính các thành phần chi phí trong
chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn và chi phí khác. Tuy nhiên, trong tính toán có một số
sai sót sẽ được trình bày cụ thể ở bên dưới.
a, chi phí quản lý dự án (GQLDA).
Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý
dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành, nghiệm thu bàn
giao, đưa công trình vào khai thác sử dụng.
Định mức chi phí quản lý dự án được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) của chi phí xây
dựng và chi phí thiết bị chưa có thuế giá trị gia tăng trong tổng mức đầu tư của dự án đầu
tư xây dựng công trình được duyệt, tỉ lệ % được tra trong quyết định 957.
Áp dụng công thức:
GQLDA = Nql * (GXDtt + GTBtt)
Trong đó: GQLDA: Chi phí quản lý dự án
Nql: Định mức tỷ lệ tra bảng 1 (QĐ 957).
GXDtt: Chi phí xây dựng trước thuế.
GTBtt: Chi phí thiết bị trước thuế.
Nql = 1,537-((1,537-1,436)/(200-100))*(132,89-100) = 1,504%
3


b, Chi phí tư vấn.
1. Chi phí lập dự án khả thi.(GLDA)
Được tính theo công văn 957/2009/QĐ-BXD
Định mức chi phí lập dự án đầu tư được lấy theo phần trăm ( %) chi phí xây dựng và

thiết bị chưa có thuế VAT của dự án.
Công thức tính: GLDA=Ntv*(GXDtt + GTBtt)
Trong đó: GLDA: Chi phí lập dự án khả thi.
Ntv: Định mức tỷ lệ tra bảng 2 QĐ 957.
Ntv = 0,314-((0,314-0,237)/(200-100))*(132,89-100) = 0,289%
2. Chi phí thẩm tra hiệu quả, khả thi dự án(GTTDA)
Công thức tính : GTTDA= NTT *(GXDtt + GTBtt)
Trong đó: GTTDA: Chi phí thẩm tra hiệu quả, khả thi dự án
NTT : Định mức tỷ lệ tra bảng 14 QĐ 957.
NTT = 0,047-(0,047-0,035)/(200-100)*(132,89-100) = 0,043%
3. Chi phí thiết kế (GTK)
Chi phí thiết kế được xác định bằng định mức tỷ lệ phần trăm (%) (định mức công bố tại
Quyết định này) và nhân với chi phí xây dựng (chưa có thuế giá trị gia tăng) trong dự
toán của công trình được duyệt. Trường hợp dự án gồm nhiều loại công trình thì chi phí
thiết kế được xác định riêng theo từng loại công trình và tính theo quy mô chi phí xây
dựng trong dự toán của từng công trình được duyệt.
Điều chỉnh giảm định mức chi phí thiết kế: (mục 3.3.6.2- QĐ 957)
→ Đơn vị tư vấn lập còn sai. 1,641%
→ Kết quả tính của đơn vị thẩm định, Định mức tỉ lệ của chi phí thiết kế kĩ thuật:
N = 1,64-((1,82-1,64))/(100-50)*(99,63-50) = 1,461%
Định mức tỉ lệ của chi phí thiết kế bản vẽ thi công:
N = 55%
4. Chi phí thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công(GTTTK)
Thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công đối với công trình có yêu cầu thiết kế 1 bước và 2 bước
xác định theo định mức tỷ lệ phần trăm (%) (định mức công bố tại bảng số 15 trong
Quyết định 957-BXD) và nhân với chi phí xây dựng (chưa có thuế giá trị gia tăng) trong
dự toán công trình được duyệt.
N = 0,138-((0,138-0,106)/(100-50))*(99,63-50) = 0,106%
5. Chi phí thẩm tra dự toán.(GTTDT).
Chi phí thẩm tra dự toán xác định theo định mức tỷ lệ phần trăm (%) (định mức công bố

tại bảng số 16 trong Quyết định này) và nhân với chi phí xây dựng (chưa có thuế giá trị
gia tăng) trong dự toán công trình hoặc dự toán gói thầu được duyệt.
N = 0,133-((0,133-0,104)/(100-50))*(99,63-50) = 0,104%
6. Chi phí lập hồ sơ mời thầu.(GHSMT).
Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng tính theo định mức
tỷ lệ phần trăm (%) (định mức công bố tại bảng số 17 trong Quyết định này) và nhân với
chi phí xây dựng (chưa có thuế giá trị gia tăng) trong dự toán gói thầu được duyệt.
N = 0,152-((0,152-0,099)/(100-50))*(99,63-50) = 0,099%
Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu mua sắm thiết bị tính theo định mức
tỷ lệ phần trăm (%) (định mức công bố tại bảng số 18 trong Quyết định này) và nhân với
chi phí vật tư, thiết bị (chưa có thuế giá trị gia tăng) trong dự toán gói thầu được duyệt.
4


N = 0,27-((0,27-0,142)/(50-20))*(33,26-20) = 0,213%
7. Chi phí giám sát xây dựng( GGSXD)
Chi phí giám sát thi công xây dựng xác định theo định mức tỷ lệ phần trăm (%) (định
mức công bố tại bảng số 19 trong Quyết định này) và nhân với chi phí xây dựng (chưa có
thuế giá trị gia tăng) trong dự toán gói thầu xây dựng được duyệt.
1,948-((1,948-1,512))/(100-50)*(99,63-50) = 1,515%
8. Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị (GGSTB)
Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị xác định theo định mức tỷ lệ phần trăm (%) (định mức
công bố tại bảng số 20 trong Quyết định này) và nhân với chi phí thiết bị (chưa có thuế
giá trị gia tăng) trong dự toán gói thầu thiết bị được duyệt.
0,572-((0,572-0,477)/(50-20))*(33,26-20) = 0,530%
9. Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng
Dựa theo Thông tư 11/2005/TT-BXD :
Lấy = 35% * Chi phí giám sát thi công xây dựng công trình
c, Chi phí khác .
1. Chi phí bảo hiểm.( GBH)

Căn cứ 33/2004/QĐ-BTC Về việc ban hành Quy tắc, Biểu phí bảo hiểm xây dựng, lắp
đặt.
GBH=TBH*(GXDtt + GTBtt)
Trong đó : TBH: Phần trăm (%) giá trị công trình gồm giá trị xây dựng và thiết bị ( chưa
có thuế )
Lấy TBH= 0.3%
2. Chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán (GPDQT)
Căn cứ Thông tư 19/2011/TT-BTC ngày 14/02/2011
Điều 18. Định mức chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán và định mức chi phí kiểm toán
dự án hoàn thành được xác định trên cơ sở tổng mức đầu tư được duyệt (hoặc được điều
chỉnh) của dự án cụ thể và tỷ lệ quy định tại Bảng Định mức chi phí thẩm tra, phê duyệt
quyết toán, chi phí kiểm toán.
GPDQT=TPDQT*TMĐTtạm tính
TPDQT: Đinh mức chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán ( tra Bảng tại điều 18 TT19/2011BTC
→ Định mức tỉ lệ của đơn vị tư vấn lập có sai số so với kết quả tính của đơn vị thẩm
định: 0,140%
→ Kết quả tính toán của đơn vị thẩm định:
N = 0,15-(0,15-0,09)*(132,89-100)/(500-100) = 0,145%
3. Chi phí kiểm toán (GKT)
GKT = Kkt * TMĐTtạm tính
Kkt: Đinh mức chi phí kiểm toán ( tra Bảng tại điều 18 TT 19/2011-BTC)
→ Định mức tỉ lệ của đơn vị tư vấn lập có sai số so với kết quả tính của đơn vị thẩm
định: 0,213%
→ Kết quả tính toán của đơn vị thẩm định:
Kkt = 0,23-(0,23-0,13)*(132,89-100)/(500-100) = 0,222%
5


→ Trong bảng 9.3: Chi phí quản lý dự án, chi phí đầu tư xây dựng và chi phí khác
còn sai do kết quả tính toán từ phần thuyết minh và chưa để con số trong bảng tính thống

nhất cùng một đơn vị. Đơn vị thẩm định đơn vị tư vấn lập lại bảng tính 9.3

6


→ Kết quả tính toán bảng 9.3 của đơn vị tư vấn lập:
STT

I
II
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
III
1
2
3
4
5

Tên khoản mục chi

phí
Chi phí xây dựng
Chi phí thiết bị
Cộng
Chi phí quản lý dự
án
Chi phí tư vấn đầu
tư xây dựng công
trình
Chi phí lập dự án đầu
tư
Chi phí thẩm tra hiệu
quả DADT
Chi phí khoan khảo
sát
Chi phí khảo sát thiết
kế (phần hạ tầng)
Chi phí thiết kế kỹ
thuật
Chi phí thiết kế bản
vẽ thi công
Chi phí thẩm tra thiết
kế
Chi phí thẩm tra dự
toán
Chi phí lập HSMT,
đánh giá HSDT xây
lắp
Chi phí lập HSMT,
đánh giá HSDT mua

sắm thiết bị
Giám sát thi công
xây lắp
Giám sát lắp đặt thiết
bị
Chi phí khác
Chi phí bảo hiểm
công trình
Chi phí thẩm tra, phê
duyệt quyết toán vốn
đầu tư
Chi phí kiểm toán
Thỏa thuận phương
án kiến trúc, PCCC,
cấp thoát nước, môi
trường và điện
Chi phí thí nghiệm

ĐMTL
%

Cách tính

1,504 %(XD+TB)

Giá trị
Thuế VAT
chưa có
(10%)
VAT

99.632.680 9.963.268
33.258.310
132.890.990 9.963.268
1.998.680

Giá trị có
VAT
109.595.948
33.258.310
142.854.258
1.998.680

5.579.814

557.983

6.137.797

0,289

%(XD+TB)

384.055

38.406

422.461

0,043

%(XD+TB)

57.143

5.714

62.857

Tạm tính

500.000

50.000

550.000

Tạm tính

40.000

4.000

44.000

1,641

%(XD)

1.634.972

163.497

1.798.469

55,000

%Ctkkt

899.235

89.924

989.159

0,106

%XD

105.611

10.561

116.172

0,104

%XD

103.618

10.362

113.980

0,099

%XD

98.636

9.864

108.500

0,213

%TB

70.840

7.084

77.924

1,515

%XD

1.509.435

150.944

1.660.379

0,530

%TB

176.269

17.627

193.896

1.871.305

187.131

2.058.436

0,003

%XD

298.898

29.890

328.788

0,140

%(XD+TB)

186.047

18.605

204.652

0,213

%(XD+TB)

283.058

28.306

311.364

Tạm tính

75.000

7.500

82.500

Tạm tính

250.000

25.000

275.000

7


STT

Tên khoản mục chi
phí
cọc
Chi phí kiểm định sự
phù hợp chất lượng
công trình
Chi phí nghiệm thu,
bàn giao, khánh
thành đưa công trình
vào sử dụng

6

7

ĐMTL
%

35

Cách tính

Giá trị
chưa có
VAT

Thuế VAT
(10%)

Giá trị có
VAT

%Ggsxl

528.302

52.830

581.132

Tạm tính

250.000

25.000

275.000

142.340.78

10.708.382 153.049.171
9

Tổng cộng

→ Kết quả tính của đơn vị thẩm định:
STT

I
II
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

Chi phí xây dựng
Chi phí thiết bị

Giá trị
chưa có
VAT
99.632.680
33.258.310

Cộng

132.890.990

Tên khoản mục chi
phí

Chi phí quản lý dự
án
Chi phí tư vấn đầu
tư xây dựng công
trình
Chi phí lập dự án
đầu tư
Chi phí thẩm tra hiệu
quả DADT
Chi phí khoan khảo
sát
Chi phí khảo sát thiết
kế (phần hạ tầng)
Chi phí thiết kế kỹ
thuật
Chi phí thiết kế bản
vẽ thi công
Chi phí thẩm tra thiết
kế
Chi phí thẩm tra dự
toán
Chi phí lập HSMT,

đánh giá HSDT xây
lắp
Chi phí lập HSMT,
đánh giá HSDT mua
sắm thiết bị
Giám sát thi công

ĐMTL
%

Cách tính

1,504 %(XD+TB)

Thuế VAT
(10%)

Giá trị có
VAT

9.963.268 109.595.948
2.677.257 35.935.567
12.640.52
145.531.515
5

1.998.680

1.998.680

5.301.838

530.185

5.832.023

0,289

%(XD+TB)

384.055

38.406

422.461

0,043

%(XD+TB)

57.143

5.714

62.857

Tạm tính

500.000

50.000

550.000

Tạm tính

40.000

4.000

44.000

1,461

%(XD)

1.455.633

145.563

1.601.196

55,000

%Ctkkt

800.598

80.060

880.658

0,106

%XD

105.611

10.561

116.172

0,104

%XD

103.618

10.362

113.980

0,099

%XD

98.636

9.864

108.500

0,213

%TB

70.840

7.084

77.924

1,515

%XD

1.5

150.

1.660.

8


Tên khoản mục chi
phí

STT

12
III
1
2
3
4
5
6

7

xây lắp
Giám sát lắp đặt thiết
bị
Chi phí khác
Chi phí bảo hiểm
công trình
Chi phí thẩm tra, phê
duyệt quyết toán vốn
đầu tư
Chi phí kiểm toán
Thỏa thuận phương
án kiến trúc, PCCC,
cấp thoát nước, môi
trường và điện
Chi phí thí nghiệm
cọc
Chi phí kiểm định sự
phù hợp chất lượng
công trình

Chi phí nghiệm thu,
bàn giao, khánh
thành đưa công trình
vào sử dụng

ĐMTL
%

Cách tính

0,530

%TB

Giá trị
chưa có
VAT
09.435

Thuế VAT
(10%)

Giá trị có
VAT

944

379

176.269

17.627

193.896

1.889.910

188.991

2.078.901

0,300

%XD

298.898

29.890

328.788

0,145

%(XD+TB)

192.692

19.
269

211.961

0,222

%(XD+TB)

295.018

29.502

324.520

Tạm tính

75.000

7.500

82.500

Tạm tính

250.000

25.000

275.000

%Ggsxl

528.302

52.830

581.132

Tạm tính

250.000

25.000

275.000

142.081.41
13.359.701
8

155.441.119

35

Tổng cộng

5.1.4. Chi phí dự phòng
Công thức tính và cách tính:
GDP = GDP1 + GDP 2

Trong đó :

G DP1 = 10% × (G XD + GTB + G MB + GQLDA + GTV + G K )

GDP 2 : Chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá
n

bq
± ∆I XDCT )t − 1)
GDP 2 = ∑ (Vt − Ltvay ) × (1 + ( I xdct
t =1

Trong đó :
Vt : Vốn đầu tư vào dự án năm
Ltvay : Lãi vay năm thứ t
bq
I xdct
: Mức trượt giá bình quân tính trên cơ sở chỉ số giá xây dựng công trình theo loại
hình công trình tối thiểu là 3 năm gần nhất.
± ∆I XDCT : Mức dự báo biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khu vực và quốc tế
so với mức độ trượt giá bình quân năm đã tính.
→ Đơn vị tư vấn đã đưa ra công thức và cách tính. Tuy nhiên, đơn vị thẩm định có kiến
nghị trong cách tính hệ số trượt giá của đơn vị tư vấn còn sai.
Thời gian

Q1/2011
9

Q2/2011

Q3/2011

Q4/2011


Chỉ số giá các quý (%)
Chỉ số giá liên hoàn quý sau/ quý trước
(%)
IXDCTbq

192,610

200,050

200,670

218,690

103,86

100,31

108,98
104,38

→ Kết quả tính của đơn vị thẩm định:
Thời gian
Chỉ số giá các quý (%)
Chỉ số giá liên hoàn
Mức độ trượt giá từng quý
IXDCTbq

Q1/2011
192,610

Q2/2011
200,050
1,0386
0,0386

Q3/2011
200,670
1,0031
0,0031

Q4/2011
218,690
1,0898
0,0898
0,0329

→ Cách tính:
Chỉ số trượt giá liên hoàn =
Mức độ trượt giá từng quý = Chỉ số trượt giá liên hoàn – 1
Mức độ trượt giá bình quân hàng quý =
- Xác định chi phí dự phòng.
Chi phí dự phòng 2 (DP2).
→ Nội dung của các bảng tính không trùng khớp. Khi tính chỉ số giá bình quân theo quý.
Nhưng khi tính giá dự phòng thì nội dung thực hiện lại tính theo năm. Cách tính và kết
quả tính của đơn vị tư vấn lập còn sai sót trong tính toán:

10

STT
1
2
3
4
5
6

STT
1
2
3
4
5
6

Nội dung thực hiện
Chi phí thực hiện dự án
theo tiến độ chưa có trượt
giá
Chỉ số giá so với quý gốc
Chi phí thực hiện dự án
theo tiến độ đã có trượt giá
Trượt giá từng năm
Trượt giá tích lũy
Dự phòng phân bố hàng
năm
Nội dung thực hiện

Chi phí thực hiện dự án
theo tiến độ chưa có trượt
giá
Chỉ số giá so với quý gốc
Chi phí thực hiện dự án
theo tiến độ đã có trượt giá
Trượt giá từng năm
Trượt giá tích lũy
Dự phòng phân bố hàng
năm

Q2/2012

Q3/2012

681.131

3.603.426

828.839

1,044

1,090

1,137

710.964

3.925.999

942.588

12.269.694 28.472.038 29.810.732 47.946.571

50.046.630 15.751.680

29.833
29.833

322.573
352.406

113.749
466.155

1.933.407
2.399.562

5.492.986
7.892.548

6.760.840 12.429.553
14.653.388 27.082.941

14.529.612 5.042.129
41.612.553 46.654.682

29.833

322.573

113.749

1.933.407

5.492.986

6.760.840

12.429.553

14.529.612

5.042.129

Thời gian thực hiện
Q4/2012
Q1/2013
Q2/2013

Q3/2013

Q4/2013

Q1/2014

Q1/2012

Q2/2012

Q3/2012

727.036

3.941.561

889.515

1,044

1,090

1,137

758.880

Q4/2012

Thời gian thực hiện
Q1/2013
Q2/2013

Q1/2012

Q3/2013

10.336.287 22.979.052 23.049.892 35.517.018
1,187

1,239

1,293

1,350

11.347.708 25.254.749 25.332.673 38.803.298
1,187

1,239

1,293

1,350

4.294.403 1.011.591 13.470.302 31.291.726 32.763.084 52.382.917

Q4/2013

Q1/2014

35.517.018 10.709.551
1,409

1,471

39.093.864 11.305.589
1,409

1,471

55.086.723 16.628.337

31.844
31.844

352.842
384.686

122.076
506.762

2.122.594
2.629.356

6.036.977
8.666.333

7.430.411 13.579.619
16.096.744 29.676.363

15.992.859 4.866.270
45.669.222 50.535.492

31.844

352.842

122.076

2.122.594

6.036.977

7.430.411

15.992.859

1

13.579.619

4.866.270